ECLI:NL:GHAMS:2026:445 - Gerechtshof Amsterdam - Geen geldige koopovereenkomst appartement, terugbetaling ...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.339.027/01

rol-/zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/328876 / HA ZA 22-350

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 februari 2026

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [plaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. J.L.W. Nillesen te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde 1] ,

wonende te [plaats 2] ,

[geïntimeerde 2] ,

wonende te [plaats 3] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. L. Nix te Amsterdam.

Appellant wordt hierna aangeduid als [appellant] . Geïntimeerden worden afzonderlijk als [geïntimeerde 1] respectievelijk [geïntimeerde 2] aangeduid en gezamenlijk als [geïntimeerden] .

1.De zaak in het kort

[appellant] stelt zich op het standpunt dat tussen hem en [geïntimeerden] . geen rechtsgeldige koopovereenkomst is gesloten betreffende een appartement in [plaats 4] , zodat hij recht heeft op terugbetaling van hetgeen hij bij wijze van voorschotbetalingen aan [geïntimeerden] . had betaald. Daarnaast stelt hij te hebben gedwaald toen hij met hen een koopovereenkomst heeft gesloten betreffende een woning in [plaats 3] . [appellant] vordert gedeeltelijke vernietiging van die koopovereenkomst, namelijk voor zover het de overeengekomen koopprijs betreft, en vordert dat de koopprijs zal worden gewijzigd in een (aanzienlijk) hoger bedrag. Vanwege deze dwaling is volgens hem een koopprijs overeengekomen die (ver) beneden de werkelijke marktwaarde lag. Het hof komt tot het oordeel dat de betalingen voor het appartement in [plaats 4] moeten worden terugbetaald en dat voor wijziging van de koopprijs voor de woning in [plaats 3] geen grond bestaat.

2.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 15 december 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 20 september 2023 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld rol- en zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [geïntimeerden] . als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte overlegging producties 35 en 36 van de zijde van [appellant] .

- akte overlegging producties 3 tot en met 9 van de zijde van [geïntimeerden] .

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 18 juni 2025 laten toelichten, [appellant] door mr. Nillesen voornoemd en [geïntimeerden] . door mr. Nix voornoemd, beiden aan de hand van overlegde spreekaantekeningen.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – zijn vorderingen, voor zover niet reeds toegewezen, alsnog zal toewijzen en de vorderingen in reconventie, voor zover toegewezen, alsnog zal afwijzen met veroordeling van geïntimeerden in de proceskosten met rente daarover en nakosten.

[geïntimeerden] . hebben geconcludeerd, naar het hof begrijpt, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

3.Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 3.1 tot en met 3.25 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover [appellant] , vooruitlopend op een door hem verwacht incidenteel appel dat niet kwam, tegen deze feitenvaststelling grieven heeft aangevoerd die niet relevant zijn voor het geschil in hoger beroep, gaat het hof aan zijn grieven voorbij. Het hof geeft hierna de feiten weer die het, rekening houdend met de verdere grieven van [appellant] , tot uitgangspunt heeft genomen voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep.

3.1.

[geïntimeerde 1] is sinds 1996 eigenaar van de woning aan [straat 1] [nummer 1] in [plaats 2] .

3.2.

In 1999 kocht [appellant] de woning aan [straat 2] [nummer 2] in [plaats 3] ; voordien was deze woning van zijn vader.

3.3.

In de periode 1997 – 2004 hadden [appellant] en [geïntimeerde 1] een liefdesrelatie en woonden zij samen. Zij hadden geen samenlevingscontract of andere juridische verbintenis. In 2004 verbraken [appellant] en [geïntimeerde 1] hun liefdesrelatie. Bij die gelegenheid heeft [appellant] een bedrag van in ieder geval € 100.000 aan [geïntimeerde 1] gegeven. [geïntimeerde 1] en [appellant] zijn nadien bevriend gebleven en hielden met elkaar contact.

3.4.

Sinds 2011 heeft [geïntimeerde 1] een liefdesrelatie met [geïntimeerde 2] . Zij woonden tot medio - eind 2021 samen in de huurwoning van [geïntimeerde 2] in Amsterdam. Via [geïntimeerde 1] raakte [appellant] bevriend met [geïntimeerde 2] . Sinds 2018 zijn partijen intensief contact gaan onderhouden en is er ook tussen [appellant] en [geïntimeerde 2] een onderlinge vertrouwensband ontstaan.

3.5.

In 2018 hebben [geïntimeerden] . plannen ontwikkeld om te gaan investeren in Georgië. Na het eerste bezoek van [geïntimeerde 1] aan [plaats 4] (Georgië) in april 2019, hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] vervolgens twee appartementen aangekocht; één op de 16e verdieping en nadien één op de 20e verdieping in een nog te bouwen appartementencomplex in [plaats 4] .

3.6.

In 2019 en 2020 zijn door [appellant] en [geïntimeerde 1] verschillende reizen naar [plaats 4] gemaakt. [appellant] heeft de hiermee gemoeide reis- en verblijfkosten betaald. Voor deze reizen namen zij soms contant geld mee dat deels is gestort op de rekening van [geïntimeerde 1] in Georgië. [appellant] heeft in deze periode ook verschillende bedragen overgemaakt naar bankrekeningen van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] .

3.7.

In de maanden juni en juli 2019 en december 2020 hebben de volgende bankoverschrijvingen plaatsgevonden van de bankrekening van [appellant] naar de bankrekening van [geïntimeerde 2] :

datum

geldbedrag

omschrijving

23 juni 2019

€ 40.000

“voorschot betaling juni 2019”

27 juni 2019

€ 50.000

“voorschot betaling juni 2019 (2)”

27 juni 2019

€ 5.000

“voor het geval dat”

19 juli 2019

€ 50.000

“1e deel voorschot juli 2019”

19 juli 2019

€ 7.000

“2e deel voorschot juli 2019”

10 december 2020

€ 15.000

“restant tbls”

3.8.

Partijen hebben op enig moment in 2020 besproken dat [appellant] het appartement op de 16e verdieping van het appartementencomplex in [plaats 4] (verder: het appartement) van [geïntimeerden] . zou kopen. In december 2020 heeft [appellant] een bedrag van € 15.000 overgemaakt naar de bankrekening van [geïntimeerde 2] met omschrijving “restant tbls”. Met de in juni en juli 2019 gedane voorschotbetalingen (alle opgenomen in 3.7) en het restant (na een gedeeltelijke teruggave)van € 3.000 van de overboeking met omschrijving “voor het geval dat”, heeft [appellant] op dat moment in totaal een bedrag van € 165.000 aan [geïntimeerde 2] betaald met het oog op de aanschaf van het appartement.

3.9.

In het voorjaar van 2021 hebben [geïntimeerden] . aan [appellant] voorgesteld om gezamenlijk vermogen op te bouwen in, wat zij noemden, het “Trinity project”. Dat zou, volgens [geïntimeerden] ., worden gerealiseerd door met hun gezamenlijke kapitaal, kennis, kunde en capaciteiten te gaan investeren om voor iedere Trinity-partner een zo hoog mogelijk rendement te realiseren.

3.10.

Medio 2021 heeft [geïntimeerde 2] de huur van zijn huurwoning in het centrum van Amsterdam opgezegd. [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] trokken bij [appellant] in, in zijn woning in [plaats 3] .

3.11.

Op 30 juni 2021 hebben [appellant] en [geïntimeerde 2] een koopovereenkomst gesloten, waarbij [appellant] zijn woning in [plaats 3] aan [geïntimeerde 2] verkocht voor een koopsom van € 400.000.

3.12.

Op 6 augustus 2021 vond de levering van de woning in [plaats 3] aan [geïntimeerde 2] plaats. De leveringsakte vermeldt onder meer in artikel 20.1 een koopoptie op grond waarvan [appellant] het recht heeft om de woning bij overlijden van [geïntimeerde 2] terug te kopen tegen betaling van € 400.000. In artikel 20.2 staat dat het koper bekend is dat de woning in een gebrekkige bouwkundige staat verkeert. In artikel 20.3 is voor [appellant] een zakelijk gebruiksrecht van de woning gevestigd.

3.13.

Op 10 augustus 2021 heeft [appellant] via de rekening van de notaris, na aftrek van voor zijn rekening komende kosten, de (restant) koopsom van € 399.973,34 ontvangen. Op 11 augustus 2021 heeft [appellant] in acht delen van elk € 50.000 een bedrag van

€ 400.000 naar de bankrekeningen van [geïntimeerde 1] overgemaakt met de omschrijving “HL (1)” tot en met respectievelijk “HL (8)”.

3.14.

Op 23 september 2021 zijn partijen gezamenlijk naar [plaats 4] gereisd voor onder andere de oplevering van de appartementen op de 16e en 20e verdieping van het appartementencomplex. Omdat de oplevering nog niet kon plaatsvinden, zijn met de bouwer aanvullende afspraken gemaakt over de afbouw van de appartementen.

3.15.

Op 26 september 2021 heeft [geïntimeerde 2] een huurovereenkomst gesloten voor de huur van een appartement in [plaats 4] voor € 250 per maand en voor de duur van een jaar. De huurovereenkomst vermeldde daarbij nog dat maximaal drie personen dat huurappartement mogen bewonen en dat een bedrag van € 1.500 vooruit was betaald voor de eerste zes maanden. [appellant] verbleef tot 5 april 2022 in het huurappartement in [plaats 4] . In die periode reisden [geïntimeerden] . op en neer tussen Georgië en Nederland.

3.16.

Gedurende zijn verblijf in [plaats 4] had [appellant] zijn bankpas en creditcard achtergelaten in Nederland. In die periode is een bedrag van in totaal € 12.484 overgemaakt van [appellant] bankrekening naar bankrekeningen van [geïntimeerde 1] . Ook zijn er in die periode van [appellant] bankrekening geldbedragen van in totaal € 22.120 gepind bij diverse geldautomaten in [plaats 3] en Amsterdam.

3.17.

[appellant] heeft, na daarvoor op 2, 10 en 11 mei 2022 verlof van de voorzieningenrechter te hebben verkregen, op 3, 10 en 11 mei 2022 conservatoir derdenbeslag laten leggen op verschillende bankrekeningen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , onder in totaal zeven banken. Daarnaast heeft [appellant] op 10 mei 2022 conservatoir beslag laten leggen op de woning van [geïntimeerde 1] in [plaats 2] en op de woning van [geïntimeerde 2] in [plaats 3] .

3.18.

De twee appartementen op de 16e en de 20ste verdieping van het appartementencomplex in [plaats 4] (Georgië) staan op naam van [geïntimeerde 2] . De levering van het appartement (op de 16e verdieping) aan [appellant] heeft nog niet plaatsgevonden.

3.19.

[appellant] woont sinds begin mei 2022 weer in Nederland.

3.20.

[geïntimeerde 1] woont samen met [geïntimeerde 2] in de woning in [plaats 3] , hoewel zij feitelijk staat ingeschreven op het adres van haar woning in [plaats 2] .

4.Eerste aanleg

4.1.

Partijen hebben in de procedure wisselende standpunten ingenomen. Het hof ziet daarom aanleiding het verloop van het geding in eerste aanleg, voor zover nog van belang in hoger beroep, als volgt weer te geven.

4.2.

In eerste aanleg stelde [appellant] , kort gezegd, dat in het voorjaar van 2021 tussen hem en [geïntimeerden] . afspraken waren gemaakt, de zogenaamde Trinity-afspraken, die er op neer kwamen dat zij gedrieën hun vermogensbestanddelen zouden ‘inbrengen’ om dat gezamenlijk te laten groeien (Dagv 22). Alle woningen, waaronder het appartement in [plaats 4] en de woning in [plaats 3] zouden gezamenlijk eigendom worden (Dagv 23). Op grond van die afspraken zouden beide appartementen in [plaats 4] op naam van alle drie de partijen worden gezet (Dagv 3). Dat laatste is niet gebeurd. Als hij bij het aangaan van de Trinity-overeenkomsten had geweten dat de toezeggingen van [geïntimeerden] . dat deze appartementen (mede) op zijn naam kwamen, niet werden of konden worden nagekomen, was hij de Trinity-overeenkomst niet aangegaan, want deze tenaamstelling was voor hem van essentieel belang voor het aangaan van de Trinity-afspraken, aldus steeds [appellant] (Dagv 32). Voortbouwend op deze stellingen heeft [appellant] zich beroepen op dwaling bij het sluiten van de Trinity-overeenkomst (Dagv 32). Omdat ook geen van de andere onroerende zaken op zijn naam zijn gezet, waaronder de woning in [plaats 3] , is volgens hem ook in het geval van de verkoop van die woning sprake van dwaling (Dagv 33). [appellant] heeft echter ook gesteld (Dagv 16) dat hij er mee instemde dat de woning in [plaats 3] op naam van [geïntimeerde 2] zou worden gezet en hij het vruchtgebruik daarvan zou krijgen in die zin dat hij er altijd zou kunnen wonen. [appellant] heeft de Trinity-afspraken niet alleen aangevochten met dit beroep op dwaling, maar ook met een beroep op bedrog. Ook heeft hij (onder meer) de ontbinding van de Trinity-afspraken gevorderd op grond van wanprestatie door [geïntimeerden] . De verdere (alternatieve) grondslagen die [appellant] voor aantasting van de Trintiy-afspraken nog had aangevoerd, zijn in hoger beroep niet meer van belang.

4.3.

[geïntimeerden] . hebben bevestigd dat in het voorjaar van 2021 de Trinity-afspraken tussen partijen zijn gemaakt. Die hielden volgens hen in dat [appellant] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hun kapitaal, kennis en capaciteiten zouden inzetten om daarmee gezamenlijk, en dus met schaalvoordeel, de grootst mogelijke opbrengst (effectief rendement) te realiseren. De opbrengst zou gelijkelijk onder hen drieën worden verdeeld en in geval van overlijden zouden de overige partners zo veel mogelijk van het geheel kunnen blijven genieten (CvA 2.26 en 3.31). De Trinity-afspraak hield echter niet in dat al het onroerend goed ook gezamenlijk bezit in de zin van gezamenlijk eigendom zou worden; wat alleen al blijkt uit het feit dat kort na het maken van de Trinity-afspraak de woning in [plaats 3] juist niet op de namen van hen drieën werd gezet. De Trinity-afspraak hield wel in dat het woongenot van de woning én de meeropbrengst bij verkoop daarvan, toekwam aan ieder van hen (CvA 3.32), aldus nog steeds [geïntimeerden] . Volgens hen was het ook [appellant] die voorgesteld heeft om de woning in [plaats 3] uitsluitend op naam van [geïntimeerde 2] te zetten (CvA 3.38-3.39). [geïntimeerden] . hebben met dit alles willen betwisten dat [appellant] bij het aangaan van de Trinity-overeenkomst dwaalde over de inhoud of strekking daarvan en hebben tevens betwist dat sprake was van bedrog, of wanprestatie, of enige andere grond voor ongedaanmaking van de Trinity-afspraken.

4.4.

Hoewel beide partijen in hun procesdebat dus steeds zijn uitgegaan van het bestaan van de Trinity-afspraken en het bindend karakter daarvan en enkel van mening verschilden over de uitleg of juridische kwalificatie van die afspraken, heeft de rechtbank in haar vonnis geoordeeld dat die afspraken (nog) niet de essentialia van een overeenkomst omvatten, zodat de Trinity-afspraken niet kunnen worden gekwalificeerd als een overeenkomst en aan die afspraken (“het Trinity project”) geen rechtsgevolg toekomt (vonnis 5.5.3 en 5.5.4, herhaald in 5.6.1). De juridische implicatie van dit oordeel is onder meer geweest dat [appellant] niet meer hoefde aan te tonen en te bewijzen dat een aantal vermogensverschuivingen van hem naar [geïntimeerden] . het gevolg was van dwaling of bedrog bij het aangaan van de Trinity-afspraken of van wanprestatie door [geïntimeerden] . bij het nakomen daarvan, maar dat die vermogensverschuivingen door de rechtbank zijn aangemerkt als onverschuldigd en door [geïntimeerden] . terugbetaald moesten worden omdat zij daarvoor geen andere titel dan de (tussen partijen in confesso zijnde) Trinity-afspraken hadden aangevoerd. Dit oordeel van de rechtbank heeft ertoe geleid dat de rechtbank [geïntimeerde 1] heeft veroordeeld om aan [appellant] een bedrag van € 855.484,00 te betalen (vonnis 5.7 en 6.1).

4.5.

Een en ander gold volgens de rechtbank echter niet voor het appartement in [plaats 4] en de woning in [plaats 3] .
- In eerste aanleg ging het geschil over het appartement in [plaats 4] over de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten waarbij [appellant] dat appartement heeft gekocht van [geïntimeerden] . De rechtbank heeft geoordeeld dat, ondanks het ontbreken van een schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst, wel sprake was van volledige wilsovereenstemming over de essentialia daarvan en dus van een gave koopovereenkomst (vonnis 5.6.5). Het beroep van [appellant] op dwaling (hij zou hebben gedwaald over het bedrag dat [geïntimeerden] . zelf voor dat appartement hadden betaald) heeft de rechtbank verworpen (vonnis 5.6.6). De rechtbank heeft daarom in conventie [appellant] vordering tot terugbetaling van de koopsom van € 165.000 afgewezen en in reconventie [appellant] veroordeeld tot nakoming van deze koopovereenkomst en meer in het bijzonder tot het afnemen van het appartement
- Over de woning in [plaats 3] , die [appellant] aan [geïntimeerde 2] heeft verkocht en geleverd, heeft de rechtbank [appellant] stellingen aldus begrepen en samengevat (vonnis 5.6.8), dat hij uitging van de veronderstelling dat deze woning, in het kader van de Trinity-afspraken, gemeenschappelijk eigendom zou worden, op naam van hen alle drie zou komen te staan en dat hij alleen vanwege deze dwaling, waarvan [geïntimeerde 2] op de hoogte was, heeft ingestemd met de veel te lage koopprijs waarop [geïntimeerde 2] had aangedrongen. Op grond van deze dwaling vordert [appellant] (naar het hof zal begrijpen: op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW Pro) om niet de koopovereenkomst te vernietigen maar de koopprijs aan te passen en [geïntimeerde 2] te veroordelen tot (bij)betaling van € 104.000,-.
De rechtbank heeft over [appellant] stellingen betreffende de woning in [plaats 3] geoordeeld het niet aannemelijk te achten dat de koopprijs van € 400.000,- (ver) onder de marktwaarde zou liggen (vonnis 5.6.9) en evenmin dat [appellant] door een communicatieve stoornis te gemakkelijk zou zijn meegegaan in de voorstellen van [geïntimeerden] . (vonnis 5.6.10) en heeft om die redenen geoordeeld (vonnis 5.6.11) dat deze koopovereenkomst niet vernietigbaar is wegens wilsgebreken en dus in stand blijft.

5.Beoordeling

5.1.

[appellant] heeft in hoger beroep 13 grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Ter zitting heeft de advocaat van [appellant] de grieven I tot en met VIII ingetrokken omdat geen incidenteel appel is ingesteld.

Het appartement op de 16e verdieping in [plaats 4]

5.2.

Zoals onder 4.5 al kort is vermeld, heeft [appellant] in eerste aanleg van [geïntimeerde 2] (terug)betaling gevorderd van een bedrag van € 165.000 dat hij aan [geïntimeerde 2] zou hebben betaald vooruitlopend op zijn mogelijke aankoop van het appartement in [plaats 4] . [geïntimeerden] . hebben in eerste aanleg hiertegen aangevoerd dat [appellant] dat appartement ook daadwerkelijk voor € 165.000 van hen heeft gekocht en hebben (in reconventie) gevorderd om [appellant] te veroordelen mee te werken aan levering van het appartement aan hem, ter uitvoering van de gesloten koopovereenkomst. Daartegen had [appellant] dan weer aangevoerd dat tussen partijen geen (gave) koopovereenkomst tot stand is gekomen, wat onder meer zou blijken uit het feit dat nog niets daarvan op papier was gezet en als dat al anders zou zijn, hij deze koopovereenkomst kan vernietigen omdat die dan tot stand is gekomen onder invloed van dwaling of bedrog.

5.3.

De rechtbank heeft geoordeeld (onder 5.6.2 tot en met 5.6.7) dat tussen partijen destijds wilsovereenstemming is bereikt over de essentiële elementen van de aankoop van het appartement door [appellant] , zodat sprake was van een koopovereenkomst ook al is daarvan geen schriftelijke koopovereenkomst opgesteld; en verder dat [appellant] geen beroep toekomt op dwaling of bedrog. De rechtbank heeft vervolgens de (reconventionele) vordering van [geïntimeerden] . toegewezen en [appellant] veroordeeld om mee te werken aan de levering van het appartement. Hiertegen richten zich de grieven IX, X en XII van [appellant] .

5.4.

Het hof stelt bij de bespreking van deze grieven voorop dat de rechtbank bij haar beoordeling van de diverse geschillen tussen partijen kennelijk telkens is uitgegaan van toepasselijkheid van Nederlands recht, zoals kennelijk ook partijen in hun processtukken daarvan waren uitgegaan. Nu geen van de partijen daartegen enige grief heeft gericht, dient het hof in hoger beroep eveneens uit te gaan van de toepasselijkheid van Nederlands recht, ook op de koopovereenkomst van het appartement in [plaats 4] . Daarvan uitgaande slagen de grieven, om de volgende redenen. Ter zitting bij het hof heeft [appellant] verduidelijkt dat zijn verweer dat geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en zijn daarvoor aangedragen argumenten mede moeten worden gelezen als een beroep op artikel 7:2 BW Pro. Hoewel hij deze bepaling niet heeft genoemd in zijn grieven, is het hof van oordeel dat [appellant] hiermee geen nieuwe grief heeft aangevoerd, maar een verdere uitwerking van zijn grief X dat uit (onder meer) het ontbreken van een schriftelijke vastlegging daarvan blijkt dat nooit een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Uit artikel 7:2 BW Pro volgt dat bij aankoop door een consument-koper van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, de koopovereenkomst schriftelijk moet worden vastgelegd in een daartoe opgestelde akte. Als aan dat schriftelijkheidsvereiste niet is voldaan, zoals hier, heeft een eventueel al wel bereikte wilsovereenstemming over die koop geen rechtsgevolgen en is dus geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen (zie Hoge Raad 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412). [geïntimeerden] . hebben hiertegen aangevoerd dat artikel 7:2 BW Pro in dit geval toepassing mist, omdat zijzelf (eveneens) handelden als consumenten en niet als professionele verkopers. Dat argument snijdt echter geen hout; in het geval dat de consument-koper zich op artikel 7:2 BW Pro beroept, doet de hoedanigheid van de verkoper er niet toe.

5.5.

De conclusie is dat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW Pro zodat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen over het appartement in [plaats 4] .

5.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant] aan [geïntimeerde 2] een bedrag van € 165.000 heeft betaald met het oog op de toen nog door hem overwogen aankoop van het appartement. Verder is duidelijk dat [appellant] het appartement inmiddels niet meer wil kopen. Het oordeel dat voor het appartement in [plaats 4] geen koopovereenkomst tot stand is gekomen leidt dan ook tot de conclusie dat [appellant] het bedrag van € 165.000 onverschuldigd aan [geïntimeerde 2] heeft betaald en recht heeft op terugbetaling daarvan. Zijn daartoe strekkende vordering is daarom toewijsbaar. Het oordeel dat voor het appartement in [plaats 4] geen koopovereenkomst tot stand is gekomen leidt bovendien tot de conclusie dat de vordering van [geïntimeerden] . dat [appellant] dat appartement van hen zal afnemen, in hoger beroep alsnog moet worden afgewezen,

5.7.

[appellant] heeft over de door hem gevorderde bedragen de wettelijke rente gevorderd vanaf 16 mei 2022. Omdat [geïntimeerden] . geen zelfstandige verweren hebben aangevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente of de ingangsdatum daarvan, zal over het bedrag van € 165.000 ook de wettelijke rente worden toegewezen zoals door [appellant] is gevorderd.

De woning in [plaats 3]

5.8.

Grief XI van [appellant] richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de koopovereenkomst voor de woning in [plaats 3] onaantastbaar is. [appellant] heeft zijn grief aldus toegelicht (MvG 37 e.v.) dat hij ervan uitging dat de koop van de woning in [plaats 3] plaatsvond in het kader van de Trinity-afspraken waarbij allen mede-eigendom zouden hebben van alle onroerende zaken, ook de zaken die op naam van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] stonden, dat daarom de hoogte van de koopsom irrelevant was en de koopprijs dus zo laag mogelijk is gehouden om te besparen op overdrachtsbelasting. Verder klaagt [appellant] dat onbegrijpelijk is op grond waarvan de rechtbank tot het oordeel is gekomen dat de koopprijs niet (ver) beneden de marktwaarde lag en dat zij hem minst genomen in de gelegenheid had moeten stellen de marktwaarde door een deskundige te laten bepalen.

5.9.

[geïntimeerden] hebben hiertegen aangevoerd (MvA 38 en 39) dat de verkoop van de woning in [plaats 3] ook zou hebben plaatsgevonden zonder de Trinity-afspraken en dat de koopprijs niet te laag was gezien de vele bouwkundige gebreken en de (zakelijke) rechten die op de woning drukken.

5.10.

Het hof overweegt als volgt.

5.11.

[appellant] heeft aan zijn vorderingen betreffende de woning in [plaats 3] ten grondslag gelegd dat hij bij het sluiten van die koopovereenkomst heeft gedwaald. Voor een geslaagd dwalingsberoep is nodig dat aan de vereisten van artikel 6:228 lid 1 BW Pro is voldaan.

5.12.

Hoewel [appellant] in zijn grief zijn beroep op dwaling niet heeft gespecificeerd, maakt het hof uit de inleiding van zijn memorie van grieven op dat [appellant] aan [geïntimeerden] . in hoger beroep het verwijt maakt dat zij hem hadden voorgespiegeld dat alle onroerende zaken gemeenschappelijk eigendom zouden worden (MvG 5, spreekaantekeningen 8). Zo begrepen wil [appellant] met zijn grief kennelijk een beroep doen op de dwalingsgrond van artikel 6:228 lid 1 onder Pro a. BW. In eerste aanleg was zijn klacht nog dat voor hem essentieel was dat de woning op naam van hen drieën zou komen te staan en hun gemeenschappelijk eigendom zou worden en dat [geïntimeerde 2] wist dat hij daarover dwaalde (zie 4.5, 2e gedachtestreepje). Het hof verstaat dit als een beroep op de dwalingsgrond van artikel 6:228 lid 1 onder Pro b. BW. Niet is gebleken dat [appellant] in hoger beroep heeft bedoeld deze eerder aangevoerde grondslag prijs te geven.

5.13.

[appellant] beroep op dwaling faalt voor beide aangevoerde gronden, om de volgende reden.

5.14.

[geïntimeerden] . hebben steeds betoogd dat de Trinity-afspraken niet inhielden dat alle onroerende zaken gemeenschappelijk eigendom zouden worden en op naam van hen drieën zouden komen te staan (zie 4.3). In dit betoog ligt besloten dat zij aan [appellant] geen toezegging hebben gedaan dat dit wel zo was. In het licht van deze betwisting had [appellant] moeten stellen en concreet specificeren, hoe, wanneer en door wie de door hem gestelde onjuiste mededeling of toezegging zou zijn gedaan. Dat heeft hij in het geheel niet gedaan (waardoor ook aan bewijslevering niet wordt toegekomen). Reeds daarom faalt zijn beroep op artikel 6:228 lid 1 onder Pro a. BW.

5.15.

De tekst van de koopovereenkomst laat er bovendien geen enkele onduidelijkheid over bestaan dat de woning in [plaats 3] uitsluitend op naam werd gesteld van [geïntimeerde 2] en niet op naam van [appellant] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] gezamenlijk. Daarmee was ook voor [appellant] buiten elke twijfel duidelijk dat de koopovereenkomst inhield dat uitsluitend [geïntimeerde 2] de juridisch eigenaar van de woning werd. Het is onbegrijpelijk waarom [appellant] met deze overeenkomst heeft ingestemd en zonder enig protest daaraan heeft meegewerkt, als voor hem essentieel was en volgens hem bovendien voortvloeide uit de kort tevoren gemaakte Trinity-afspraken, dat alle onroerende zaken op gezamenlijke naam werden gesteld. In dat licht, en eveneens omdat [geïntimeerden] . zijn weergave van de Trinity-afspraken hebben betwist, had [appellant] minst genomen moeten stellen en toelichten op grond van welke feiten of omstandigheden voor [geïntimeerde 2] kenbaar was of had moeten zijn dat voor [appellant] essentieel was – als dat al waar is – dat de woning op naam van hen drieën zou worden gesteld. Ook dat heeft [appellant] in het geheel niet gedaan. Hierop reeds strandt zijn beroep op artikel 6:228 lid 1 onder Pro b. BW.

5.16.

Voor zover [appellant] voor zijn vordering tevens bedoelt een beroep te doen op bedrog (MvG 5, slotzin), heeft hij dat beroep, om dezelfde redenen als is overwogen in 5.14, onvoldoende toegelicht en met specifieke feiten onderbouwd.

5.17.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof heeft [appellant] naar aanleiding van vragen van het hof nog opgeworpen dat zijn vordering mogelijk ook kan worden gegrond op artikel 6:229 BW Pro. Voor zover dit al moet worden begrepen als een tijdig beroep op deze grondslag, geldt dat [appellant] voor een geslaagd beroep daarop te weinig heeft gesteld. [geïntimeerden] . hebben immers betoogd dat ook zonder de Trinity-afspraken [appellant] de woning in [plaats 3] zou hebben verkocht, omdat hij toen nog dacht zelf in het appartement in [plaats 4] te gaan wonen en hij van ‘het krot’ in [plaats 3] af wilde (zie CvA 2.24, 2.25, 4.50; MvG 38). In het licht van dit betoog, en gegeven de zeer hechte vriendschapsbanden die partijen toen nog hadden, heeft [appellant] onvoldoende gesteld en toegelicht waarom de koopovereenkomst voor de woning in [plaats 3] moet worden gezien als een voortbouwende overeenkomst in de zin van artikel 6:229 BW Pro waaraan het bestaansrecht of een zinvolle betekenis is komen te ontvallen nu door de rechtbank is vastgesteld dat de Trinity-afspraak niet juridisch bindend en dus geen overeenkomst was.

5.18.

Uit dit alles volgt dat grief XI faalt en dat de koopovereenkomst voor de woning in [plaats 3] in stand blijft en er geen grond is voor aanpassing van de koopprijs.

Integrale proceskostenveroordeling voor de eerste aanleg

5.19.

Grief XIII van [appellant] heeft als strekking dat zijn vordering om [geïntimeerden] . te veroordelen in de integrale proceskosten van het geding in eerste aanleg, alsnog zal worden toegewezen. Deze grief faalt.

5.20.

Een integrale proceskostenveroordeling is alleen toewijsbaar als, in de woorden van de Hoge Raad, sprake is van buitengewone omstandigheden.

“Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waar van hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden (…). Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door art. 6 EVRM Pro.” (Hoge Raad 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2366, r.o. 3.5.2.).

5.21.

Zulke buitengewone omstandigheden doen zich hier niet voor. Zowel [appellant] als [geïntimeerden] . gingen in eerste aanleg zonder meer ervan uit dat tussen hen bepaalde economische afspraken golden, door hen het Trinity-project genoemd, die inhielden dat zij in verregaande mate hun vermogensbestanddelen en/of het daarmee te behalen rendement zouden delen. Dat [appellant] blijkens zijn dagvaarding van die afspraken af wilde op grond van vermeende dwaling of wegens vermeend tekortschieten door [geïntimeerden] . impliceert dat ook [appellant] ervan uitging dat zulke afspraken inderdaad bestonden. Tegen de achtergrond van deze door alle partijen gedeelde veronderstelling zijn de stellingen die [geïntimeerden] . in eerste aanleg hebben ingenomen verdedigbaar en kan [appellant] ze niet afdoen als verzinsels en onwaarheden. Dat de rechtbank heeft geoordeeld dat die economische afspraken nog onvoldoende waren uitgekristalliseerd om te kunnen spreken van een juridisch bindende overeenkomst zodat alle betalingen van [appellant] aan [geïntimeerden] . in het kader van het Trinity-project onverschuldigd zijn gedaan, verandert daar niets aan.

Slotsom:

5.22.

De grieven van [appellant] met betrekking tot het appartement in [plaats 4] slagen en zijn overige grieven treffen geen doel. Het hof zal daarom het bestreden vonnis vernietigen voor zover het betreft de beslissingen van de rechtbank op de (wederzijdse) vorderingen aangaande dat appartement en zal voor het overige dat vonnis bekrachtigen.

5.23.

Omdat in hoger beroep beide partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten zal dragen.

6.Beslissing

Het hof:

6.1.

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarin, onder 6.6 van het dictum, de vordering van [appellant] om [geïntimeerde 2] te veroordelen tot betaling van € 269.000 algeheel is afgewezen en, onder 6.7 van het dictum, de vordering van [geïntimeerden] . om [appellant] te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst van het appartement in [plaats 4] is toegewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

6.2.

veroordeelt [geïntimeerde 2] om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 165.000 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 16 mei 2022 tot de dag van algehele betaling;

6.3.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

6.4.

bekrachtigt het bestreden vonnis waarvan beroep voor het overige;

6.5.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van het hoger beroep draagt;

6.6.

verklaart de veroordeling onder 6.2 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. van den Berg, R.M. de Winter en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2026.