ECLI:NL:GHAMS:2026:319 - Gerechtshof Amsterdam - Klacht tegen notaris over oprichting huurdersorganisatie ...

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.357.550/01 NOT

nummer eerste aanleg : C/05/446311 / KL RK 25-10

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 17 februari 2026

inzake

[appellant],

wonend te [plaats] ,

appellant,

tegen

[geïntimeerde],

notaris te [plaats] ,

geïntimeerde,

gemachtigde: mr. [naam] .

Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.

1.De zaak in het kort

De notaris heeft op 8 april 2024 de akte van oprichting van een stichting gepasseerd. De stichting is een huurdersorganisatie in de zin van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Klager is een van de betrokken huurders. Op 17 december 2024 heeft klager de notaris een email gestuurd met daarin een aantal vragen over (het opstellen van) de oprichtingsakte. De notaris heeft die e-mail op 8 januari 2025 beantwoord. In deze tuchtprocedure verwijt klager de notaris dat hij onzorgvuldig, onrechtmatig, niet tijdig en niet integer heeft gehandeld. Volgens klager handelt de notaris onder een misleidende handelsnaam. Ook maakt de notaris zich volgens klager schuldig aan onrechtmatige praktijken, omdat de opgerichte stichting een vereniging had moeten zijn en niet voldoet aan de eisen van de Wohv. Ten slotte is de notaris nalatig geweest door niet tijdig en niet inhoudelijk onderbouwd te reageren op de vragen van klager. Het hof verklaart de klacht gedeeltelijk gegrond, maar ziet af van het opleggen van een maatregel.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Klager heeft op 27 juli 2025 een beroepschrift, met bijlage, bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 2 juli 2025 tussen partijen gegeven onder bovengenoemd nummer (ECLI:NL:TNORARL:2025:22).

2.2.

De notaris heeft op 19 september 2025 een verweerschrift, met bijlage, bij het hof ingediend.

2.3.

Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.

2.4.

Op 16 september 2025, aangevuld op 25 september 2025, heeft klager een verzoek tot wraking van de (algemeen) voorzitter van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer ingediend, omdat de toewijzing van het uitstelverzoek van de notaris voor het indienen van het verweerschrift niet was gemotiveerd en omdat de toon van de communicatie de schijn van vooringenomenheid wekte. Bij beslissing van 27 oktober 2025 heeft de wrakingskamer van dit hof klager niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek tot wraking (ECLI:NL:GHAMS:2025:3676).

2.5.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 4 december 2025. Klager en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van de notaris aan de hand van aan het hof overgelegde spreekaantekeningen.

3.Feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten, die tussen partijen niet in geschil zijn.

3.1.

De notaris is via [bedrijf] maat van de maatschap Notaris Unie. Vanuit deze maatschap voert hij zijn werkzaamheden als notaris uit.

3.2.

Op 8 april 2024 heeft de notaris de akte van oprichting van Stichting Huurdersorganisatie Goede Stede (hierna: Stichting HuGo) verleden. Deze stichting werd opgericht door vier natuurlijke personen; klager was geen oprichter en is in de akte niet tot bestuurder benoemd.

3.3.

Op 17 december 2024 heeft klager de notaris een e-mail gestuurd met daarin een aantal vragen over het opstellen van de oprichtingsakte voor Stichting HuGo:

“
Als betrokken huurder van de huurdersorganisatie benader ik u vanwege uw betrokkenheid in het opstellen van de akte. U heeft een akte opgemaakt voor[Stichting HuGo]
. Hierover zijn er bij mij vragen gerezen.

Aan welke wettelijke vereisten heeft u voldaan of nagelaten te voldoen tijdens het inleiden van desbetreffende akte, bij het nagaan of er sprake is van geldig mandaat vanuit de huurders dan wel de bewonerscommissies, waardoor die huurders e.d. hebben gesteld te willen worden vertegenwoordigd door een stichting, dan wel vertrouwen hebben uitgesproken in de natuurlijke personen op de akte als een goede bestuurssamenstelling, toen er een aantal natuurlijke personen bij u langskwamen om zich voor te doen als bestuurders van de huurdersorganisatie?

Aan welke wettelijke vereisten en aan welke toetsingskader van het brede recht heeft u toegepast toen u als notaris een akte voor een huurdersorganisatie heeft opgesteld, beseffend dat dit nimmer een stichting mag zijn, maar een vereniging moet zijn vanwege de doelstellingen en de kerntaken die erbij horen dan wel zijn beschreven? Graag toelichten waarom u dit zo hebt gedaan?

Wilt u mij de officiële statuten en de cruciale stukken toesturen bij uw beantwoording?

Wat is de datum van het opgemaakte akte?

Heeft u m.b.t. deze zaak zich aan uw integer geweten, goede expertise en de notariële gedragsregels gehouden?”

3.4.

Op 8 januari 2025 heeft de notaris de e-mail van klager van 17 december 2024 als volgt beantwoord:

“
In het kader van de voor een notaris geldende wetgeving inzake onder meer privacy en geheimhoudingsregels kan ik helaas uw mail niet inhoudelijk beantwoorden (nu u

geen partij bent bij een, waarvan u stelt door mij opgemaakte, akte).

Als u een afschrift wenst te ontvangen van bijvoorbeeld een akte van oprichting van een vereniging of van een stichting kunt u deze opvragen bij de Kamer van Koophandel.”

3.5.

Nog diezelfde dag heeft klager gereageerd met de mededeling dat zijn vragen door de notaris te laat zijn beantwoord.

3.6.

Op 18 december 2024 heeft klager een vooraankondiging van zijn tuchtklacht tegen de notaris bij de kamer ingediend. Deze klacht is op 8 januari 2025 en 28 februari 2025 inhoudelijk aangevuld.

4.De klacht

Klager verwijt de notaris dat hij onzorgvuldig, onrechtmatig en niet integer heeft gehandeld. De klacht valt uiteen in de volgende onderdelen:

I. de notaris handelt onder een misleidende handelsnaam, te weten Notaris Unie;

II. de notaris maakt zich schuldig aan onrechtmatige praktijken door zijn medewerking te verlenen aan de oprichting van Stichting HuGo: dit had een vereniging moeten zijn en de notaris heeft ten onrechte niet vastgelegd dat het bestuur van de huurdersorganisatie uit en door alle huurders wordt gekozen;

III. de notaris is nalatig geweest door niet tijdig en niet inhoudelijk onderbouwd te reageren op vragen van klager.

5.Beoordeling

5.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing klager ten aanzien van de klachtonderdelen I en II niet-ontvankelijk verklaard en de klacht ten aanzien van klachtonderdeel III ongegrond verklaard.

Vertegenwoordiging notaris door gemachtigde

5.2.

Gedurende de procedure in hoger beroep heeft klager bezwaar gemaakt tegen de bijstand door de gemachtigde van de notaris. Volgens klager kan de notaris zich alleen laten bijstaan door een advocaat die gespecialiseerd is in het tuchtrecht en niet door iemand die werkt bij een rechtsbijstandsverzekeraar. Een dergelijke gemachtigde kan niet weten of de notaris zich schuldig heeft gemaakt aan verkeerd handelen, aldus klager.

5.3.

Op grond van artikel 101 lid 2 van Pro de Wet op het notarisambt is de notaris bevoegd zich te doen bijstaan door een raadsman. Meestal is deze raadsman een advocaat, maar er geldt geen verplichting dat deze raadsman een advocaat is, al dan niet gespecialiseerd in het tuchtrecht. Het komt regelmatig voor dat partijen zich door een ander dan een advocaat laten bijstaan (bijvoorbeeld door een kantoorgenoot) of in het geheel niet laten bijstaan door een raadsman. Klager heeft onnodig grievende bewoordingen gebruikt om zijn bezwaar tegen de gemachtigde van de notaris kenbaar te maken. Het hof betreurt dit, maar ziet daarin geen reden om de klacht niet inhoudelijk te beoordelen.

Misleidende handelsnaam (klachtonderdeel I)

5.4.

Met betrekking tot dit klachtonderdeel heeft de kamer geoordeeld dat klager niet-ontvankelijk is, omdat hij niet met stukken heeft onderbouwd wat zijn belang is. Klager was nimmer een cliënt van het kantoor van de notaris, waardoor de kamer niet kon vaststellen dat klager enig (klacht)recht kon ontlenen aan het gebruik van de handelsnaam Notaris Unie. Een eventueel algemeen belang stond wat de kamer betreft in een te ver verwijderd verband om van enig belang van klager bij de door de notaris gebruikte handelsnaam te kunnen spreken. Het hof sluit zich bij deze overwegingen en het oordeel van de kamer aan. Het beroepschrift van klager, het verweerschrift van de notaris en de behandeling van de zaak ter zitting in hoger beroep hebben geen ander licht op de zaak geworpen en geven het hof geen aanleiding tot een andere beoordeling dan die van de kamer. Het hof acht, net als de kamer, klager niet-ontvankelijk met betrekking tot klachtonderdeel I.

Medewerking verlenen aan oprichting Stichting HuGo (klachtonderdeel II)

5.5.

De kamer heeft ook met betrekking tot dit klachtonderdeel klager niet-ontvankelijk verklaard, omdat klager niet met stukken heeft onderbouwd wat zijn belang is. Voor de kamer is uit de stukken niet duidelijk geworden welke positie klager heeft (gehad) bij de oprichting van de huurdersorganisatie en of hij daadwerkelijk een huurder is wiens belangen (zullen) worden behartigd in de huurdersorganisatie. De kamer heeft dan ook niet kunnen vaststellen dat klager enig (klacht)recht kan ontlenen aan de oprichtingsakte van Stichting HuGo. Ook stond in dit geval een eventueel algemeen belang in een te ver verwijderd verband om van enig belang van klager bij de oprichting van Stichting HuGo te kunnen spreken, aldus de kamer.

5.6.

Het hof is, anders dan de kamer, van oordeel dat klager wel ontvankelijk is met betrekking tot dit klachtonderdeel. In zijn e-mail aan de notaris van 17 december 2024 laat klager de notaris al in de openingszin weten dat hij een betrokken huurder is. Ook benoemt klager in zijn klaagschrift dat hij een huurder is en spreekt hij over een “start”bijeenkomst van Stichting HuGo op 2 november 2024 waarvoor hij als huurder was uitgenodigd. Ten slotte heeft klager desgevraagd ter zitting in hoger beroep bevestigd dat hij huurder is. Het hof ziet geen reden aan de juistheid van de mededelingen van klager te twijfelen. Voor het hof is voldoende komen vast te staan dat klager een betrokken huurder is (wiens belangen worden vertegenwoordigd door Stichting HuGo). Dit betekent dat hij een klacht kan indienen over – kort gezegd – het meewerken door de notaris aan de oprichting van Stichting HuGo.

5.7.

Het hof stelt vast dat dit klachtonderdeel bestaat uit twee subonderdelen. Het eerste subonderdeel is de klacht dat Stichting HuGo niet als een stichting maar als een vereniging had moeten worden opgericht. Het hof verklaart dit klachtonderdeel ongegrond. Uit het bepaalde in artikel 1, lid 1, aanhef en sub f Wohv volgt dat een huurdersorganisatie de rechtsvorm van vereniging of stichting kan hebben. Door te kiezen voor de rechtsvorm van stichting hebben de oprichters van Stichting HuGo niet gehandeld in strijd met de Wohv. Dat gelijksoortige huurdersorganisaties overwegend kiezen voor de rechtsvorm van vereniging, zoals klager stelt, doet aan dit oordeel niet af.

5.8.

Het tweede subonderdeel is de klacht dat de notaris bij de oprichting van Stichting HuGo niet goed heeft vastgelegd en verzekerd dat het bestuur van Stichting HuGo door en uit alle huurders wordt gekozen, waardoor de statuten qua inhoud en strekking niet voldoen aan de Wohv. Hierdoor is volgens klager Stichting HuGo geen duurzaam, fatsoenlijk en wettelijk correct functionerend overlegorgaan volgens de Wohv.

5.9.

Het hof verklaart dit klachtonderdeel gegrond. In artikel 1, lid 1, aanhef en sub f onder 1° Wohv is bepaald dat het bestuur van een huurdersorganisatie wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt. In artikel 6 van Pro de statuten van Stichting HuGo is deze bepaling als volgt uitgewerkt:

“
1. Wanneer in het bestuur een vacature is ontstaan, zal daarin door de overblijvende bestuursleden ten spoedigste worden voorzien door de benoeming van een nieuw bestuurslid. Een niet-voltallig bestuur behoudt zijn bevoegdheden.

2. Het bestuur stelt de huurders die zij vertegenwoordigt zo spoedig mogelijk schriftelijk in kennis van een ontstane vacature. Het bestuur draagt zorg voor een deugdelijke selectieprocedure waarbij bij voorkeur gekomen wordt tot een voordracht vanuit de huurders die deze vertegenwoordigt, van een nieuwe bestuurder, aan het bestuur.

3. De desbetreffende bestuurder(s) wordt(en) bij voorkeur op voordracht van de huurders die hij/zij vertegenwoordigt(en) benoemd door het bestuur.

(…)”

Naar het oordeel van het hof is – door het opnemen van de woorden “bij voorkeur” in leden 2 en 3 – niet goed vastgelegd dat het bestuur moet worden gekozen of aangewezen door de huurders. De notaris heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat bewust voor de rechtsvorm van een stichting in plaats van een vereniging is gekozen, omdat de betrokken verhuurder in het verleden bij andere huurdersorganisaties wel eens had meegemaakt dat er uiteindelijk geen bestuurders meer waren in het bestuur. Door de woorden “bij voorkeur” op te nemen in de statuten kon volgens de notaris altijd in de benoeming van nieuwe bestuurders worden voorzien, ook als er geen voordracht kwam vanuit de huurders. De notaris heeft voorts gewezen op de in de statuten opgenomen verplichting voor het bestuur van Stichting HuGo om de voor een huurdersorganisatie geldende wet- en regelgeving na te leven. Naar eigen zeggen heeft de notaris de statuten destijds uitgebreid besproken met de oprichters van Stichting HuGo.

5.10.

Het hof is van oordeel dat de formulering van artikel 6 van Pro de statuten (“
bij voorkeur”) de mogelijkheid biedt voor het bestuur om de voordracht van de huurders te negeren, terwijl de Wohv voorschrijft dat het bestuur wordt gekozen door de huurders. Nu klager een betrokken huurder is (zie rov. 5.6), stelt het hof vast dat de wettelijke verkiezings- of aanwijzingsregel die vastligt in de Wohv niet goed is vastgelegd in de statuten van Stichting HuGo. Het systeem van de Wohv is daarmee niet goed uitgewerkt, terwijl het blijkens artikel 3 van Pro de statuten wel de bedoeling was van de oprichters om een huurdersorganisatie in de zin van de Wohv op te richten. Op dit punt heeft de notaris naar het oordeel van het hof onzorgvuldig gehandeld. Gezien het vorenstaande acht het hof klachtonderdeel II gegrond voor zover het betreft het niet goed in de statuten vastleggen dat het bestuur wordt gekozen of aangewezen door de huurders. Voor het overige acht het hof klachtonderdeel II ongegrond.

Niet tijdig en niet inhoudelijk reageren op vragen (klachtonderdeel III)

5.11.

Over dit klachtonderdeel heeft de kamer geoordeeld dat klager ontvankelijk is, omdat hij een redelijk belang heeft bij het ontvangen van een antwoord van de notaris op zijn vragen. Vervolgens heeft de kamer het klachtonderdeel ongegrond verklaard omdat de notaris tijdig heeft gereageerd en zich terecht op zijn geheimhoudingsplicht heeft beroepen. Ten slotte heeft de kamer overwogen dat het onduidelijk is wat de positie van klager is bij de oprichtingsakte en dat deze positie door klager ook nergens wordt gesteld noch onderbouwd.

5.12.

Het hof is, net als de kamer, van oordeel dat klager ontvankelijk is, omdat het gaat om communicatie die klager met de notaris heeft gevoerd. Ook is het hof van oordeel dat de notaris, mede in acht genomen de periode van het jaar, tijdig heeft gereageerd op de e-mail van klager. Anders dan de kamer, is het hof van oordeel dat de notaris zich ten onrechte bij voorbaat zonder nader onderzoek op zijn geheimhoudingsplicht heeft beroepen. Klager was weliswaar geen partij bij de akte, maar had als huurder wel enig belang bij de inhoud van de akte. Het hof acht het onzorgvuldig dat de notaris niet eerst bij klager heeft gevraagd naar zijn belang, aangezien klager zijn e-mail opende met de mededeling dat hij een betrokken huurder is in relatie tot Stichting HuGo. Daarna had de notaris pas de afweging kunnen maken of hij ter zake de beantwoording van alle vragen een beroep moest doen op zijn geheimhoudingsplicht. Het hof is daarom van oordeel dat klachtonderdeel III gegrond is voor zover de notaris zich bij de beantwoording van de e-mail van klager ten onrechte bij voorbaat zonder nader onderzoek op zijn geheimhoudingsplicht heeft beroepen. Voor het overige acht het hof klachtonderdeel III ongegrond.

Het hof ziet af van het opleggen van een maatregel

5.13.

Uit het voorgaande volgt dat het hof de klacht gedeeltelijk gegrond verklaart. Het hof is van oordeel dat de notaris op bepaalde punten onzorgvuldig heeft gehandeld, maar ziet geen aanleiding voor het opleggen van een maatregel, mede vanwege het onheuse, want onnodig grievende taalgebruik van klager (“
Ik verzoek uw Rechtspraak om het niet persoonlijk tegen mij te maken en het vuile afval binnen het Notariaat zelf op te ruimen, ook wanneer ik de corruptie heb vastgesteld, behoort uw rechtspraak mij te respecteren i.p.v. nietig te verklaren om via beschaafd racisme "onze hollandse notaris" en de collectieve wetschendingen het hand boven het hoofd te bieden. De aangeklaagde, feitelijk evident zwakbegaafde en bedriegende notaris moet WEG! Ik ben woest op de hoogverraad van deze notaris en de Kamer in eerste aanleg is corrupt”). Van een behoorlijk handelend rechtzoekende mag worden verwacht dat hij zijn standpunten niet op een dermate agressieve, onnodig grievende en beledigende wijze kenbaar maakt, ook in geval van een diepgaand verschil van inzicht. De wijze waarop klager zich in zijn communicatie herhaaldelijk over de notaris (alsook diens gemachtigde en de rechtspraak) heeft uitgelaten, is in dat licht onwenselijk en onaanvaardbaar. Omdat de notaris in deze tuchtprocedure zich deze beledigingen heeft moeten laten welgevallen acht het hof het hem nog opleggen van enige maatregel ongepast.

Vergoeding griffierecht

5.14.

Omdat het hof de klacht gedeeltelijk gegrond verklaart, dient de notaris het door klager betaalde griffierecht in hoger beroep van € 50,- aan hem te vergoeden. Klager geeft hiervoor een rekeningnummer op aan de notaris. Na opgave van dit rekeningnummer dient de notaris binnen vier weken het griffierecht aan klager te voldoen.

Conclusie

5.15.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hof, net als de kamer, van oordeel is dat klager niet-ontvankelijk is in klachtonderdeel I. Het hof is, anders dan de kamer, van oordeel dat klachtonderdeel II gegrond is voor zover het betreft het niet goed in de statuten vastleggen dat het bestuur wordt gekozen of aangewezen door de huurders. Klachtonderdeel III acht het hof, anders dan de kamer, gegrond voor zover de notaris zich bij de beantwoording van de e-mail van klager ten onrechte bij voorbaat zonder nader onderzoek op zijn geheimhoudingsplicht heeft beroepen. Voor het overige acht het hof klachtonderdelen II en III ongegrond. Voor de gegronde klachtonderdelen ziet het hof af van het opleggen van een maatregel. Gezien het vorenstaande zal het hof de beslissing van de kamer vernietigen.

6.Beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing,

en, opnieuw beslissende:

- verklaart klager ten aanzien van klachtonderdeel I niet-ontvankelijk in zijn klacht;

- verklaart klachtonderdeel II gegrond, voor zover het betreft het niet goed in de statuten vastleggen dat het bestuur wordt gekozen of aangewezen door de huurders, en verklaart ook klachtonderdeel III gegrond, voor zover de notaris zich bij de beantwoording van de e-mail van klager ten onrechte bij voorbaat zonder nader onderzoek op zijn geheimhoudingsplicht heeft beroepen;

- verklaart klachtonderdelen II en III voor het overige ongegrond;

- ziet af van de oplegging van een maatregel aan de notaris;

- veroordeelt de notaris tot betaling aan klager van het door hem betaalde griffierecht in hoger beroep van € 50,- binnen vier weken na opgave van het rekeningnummer door klager.

Deze beslissing is gegeven door mrs. H.T. van der Meer, J.C.W. Rang en T.W. van Grafhorst en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2026 door de rolraadsheer.