ECLI:NL:GHAMS:2026:1674

• Datum uitspraak: 23 juni 2026
• Publicatiedatum: 23 juni 2026
• Zaaknummer: 200.357.614/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.J.W. Pulles; L.A.J. Dun; I. de Greef
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen vernietiging besluiten VvE over funderingsherstel en dakrenovatie afgewezen

De eigenaren van een appartementsrecht in een pand hebben bij de VvE bezwaar gemaakt tegen besluiten over funderingsherstel, dakrenovatie, buitenschilderwerk en de vergoeding van kosten die zij moeten maken. Zij vorderden vernietiging van deze besluiten wegens strijd met redelijkheid en billijkheid en een verklaring voor recht dat zij schade lijden door sloopwerkzaamheden.

De kantonrechter wees deze verzoeken af, en het hof bekrachtigt deze beslissing. Het hof oordeelt dat de VvE in redelijkheid en billijkheid tot haar besluiten heeft kunnen komen, mede gelet op de bouwkundige rapporten die het funderingsherstel als urgent bestempelen en het risico van verzakkingen bij het uitvoeren van dakrenovatie zonder voorafgaand funderingsherstel.

Verder is geoordeeld dat de begroting van herstelkosten voor de zolderverdieping voldoende onderbouwd is en dat de VvE niet gehouden is tot vergoeding van gederfd woongenot wegens sloopwerkzaamheden, omdat dit niet concreet is onderbouwd. Ook het incidenteel hoger beroep van de VvE slaagt niet. De proceskosten worden verdeeld zoals gebruikelijk.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt de afwijzing van het verzoek tot vernietiging van de besluiten van de VvE en wijst de vorderingen van de appartementseigenaren af.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)

zaaknummer : 200.357.614/01

zaaknummers rechtbank Amsterdam : 11527982 \ EA VERZ 25-118

11752327 \ EA VERZ 25-666

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 juni 2026

in de zaak van

1. [appellant 1] ,

2.
[appellant 2] ,

wonend in [plaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. P.G. Bekkers te Renkum,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW [straat]

TE [plaats] ,

gevestigd in [plaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. K. Kroon te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant 1] (in meervoud) en de VvE genoemd.

1. De zaak in het kort

De vergadering van eigenaars van appartementsrechten in een woonhuis heeft besluiten genomen over de uitvoering van funderingsherstel, schilderwerk en dakrenovatie en over vergoeding van kosten die de eigenaars in verband daarmee moeten maken. De eigenaars van een van de appartementsrechten verzoeken vernietiging van die besluiten wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daarnaast verzoeken zij een verklaring voor recht dat zij schade lijden vanaf het moment van afronding van sloopwerkzaamheden. De kantonrechter heeft de verzoeken afgewezen. Het hof bekrachtigt die beschikking.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

[appellant 1] zijn bij beroepschrift, met producties, van 31 juli 2025, ontvangen ter griffie van het hof op 1 augustus 2025, in hoger beroep gekomen van een mondelinge uitspraak van 4 juli 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermelde zaaknummers gewezen tussen [appellant 1] als verzoekers en de VvE als gedaagde (hierna: de bestreden beschikking).

2.2

Op 7 oktober 2025 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep, tevens incidenteel hoger beroep, met producties, van de VvE ingekomen.

2.3

Op 27 oktober 2025 is ter griffie van het hof een verweerschrift in het incidenteel hoger beroep, met producties, van [appellant 1] ingekomen.

2.4

Op 12 maart 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Partijen, belanghebbenden [naam 1] (hierna: [naam 1] ), [naam 2] (hierna: [naam 2] ) en [naam 3] (hierna: [naam 3] ) en bouwbegeleider ing. [naam 4] (hierna: [naam 4] ) hebben vragen van het hof beantwoord. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht. Na aanhouding van de zaak voor beproeving van mediation is uitspraak bepaald op heden.

2.5

[appellant 1] hebben - na wijziging van hun verzoeken - geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en de gewijzigde verzoeken zal toewijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de VvE in de proceskosten in beide instanties.

2.6

De VvE heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellant 1] in, althans afwijzing van hun verzoeken. In incidenteel hoger beroep heeft de VvE verzocht de bestreden beschikking gedeeltelijk te vernietigen, namelijk voor zover de kantonrechter daarin heeft geoordeeld dat het voorstel om aan [appellant 1] een verhuiskostenvergoeding toe te kennen redelijk is. In principaal en incidenteel hoger beroep heeft de VvE geconcludeerd tot - uitvoerbaar bij voorraad - hoofdelijke veroordeling van [appellant 1] in de proceskosten.

2.7

[appellant 1] hebben geconcludeerd tot verwerping van het incidentele hoger beroep, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de VvE in de proceskosten.

3. De feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1

[appellant 1] zijn eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft tot het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de derde en vierde verdieping, alsmede van een verkeersruimte gelegen op de tweede verdieping van het gebouw aan de [straat] te [plaats] (hierna: de woning). De woning is onderdeel van een gebouw met drie appartementsrechten (hierna: het pand).

3.2

[naam 2] en [naam 3] zijn eigenaars van het appartementsrecht dat recht geeft tot het uitsluitend gebruik van de woning gelegen in het souterrain, op de begane grond en de eerste verdieping met balkon, en van de daarbij behorende buitenruimten aan de voor- en achterzijde van het pand (hierna: [huisnummer] ). [naam 1] is eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft tot het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping van het pand.

3.3

De VvE is de vereniging van eigenaars van het pand. [naam 2] en [naam 3] zijn voor 3/6e deel, [naam 1] voor l/6e deel en [appellant 1] voor 2/6e deel in de gemeenschap gerechtigd. Zij kunnen respectievelijk drie, één en twee stemmen uitbrengen in de vergadering van eigenaars.

3.4

Het pand verkeert in een slechte staat van onderhoud, daaronder de fundering, het dak en het buitenschilderwerk.

(Bouwkundige) onderzoeken en adviezen

3.5

In de periode 2023-2025 hebben verschillende in (ver)bouw gespecialiseerde bureaus geadviseerd over de uit te voeren werkzaamheden aan het pand.

3.6

In een op verzoek van de VvE opgesteld Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voor het pand schreef adviesbureau VastgoedDokter (hierna: VastgoedDokter) op 22 november 2023:

Het dak (…) dient op korte termijn aangepakt te worden in de vorm van een dakrenovatie.

(…)

Het gebouw wordt beoordeeld tussen klasse 3 en 4. Hierbij staat klasse 3 voor vervanging fundering binnen 15 jaar. En klasse 4 staat voor directe aanschrijving en verplicht funderingsherstel zo spoedig mogelijk.

(…)

Dit houdt (…) in dat (…) de V.v.E. rekening moet houden met funderingsherstel binnen nu en 5 jaar.

3.7

Op 25 maart 2024 schreef bouwkundig expertisebureau Top Expertise B.V. (hierna: Top Expertise) in een op verzoek van [appellant 1] opgesteld
Rapport van Expertise :

Samenvattend concluderen wij dat het na een lange periode van achterstallig onderhoud en hooguit noodreparaties de hoogste tijd is voor een grondige dakrenovatie.

3.8

In een rapport van 24 april 2025 naar aanleiding van een door haar op verzoek van de VvE uitgevoerd funderingsonderzoek schreef funderingsinspecteur [naam 5] (hierna: [naam 5] ):

Op basis van de gegevens en de uitgevoerde metingen en onderzoeken is een funderingstechnische beoordeling van het pand [straat] vastgesteld als onvoldoende. (…)

De beoordeling volgens de landelijke richtlijn voor funderingsonderzoek geeft bij onvoldoende code rood.

Code rood toont aan dat de kwaliteit van de fundering dusdanig is dat herstel op korte termijn urgent is.

(…)

Het verhogen van de belasting, belasting wijzigingen of verbouwing van het pand voordat een

funderingsherstel wordt uitgevoerd wordt afgeraden in verband met de slechte staat van de houten funderingspalen.

3.9

In een op verzoek van [appellant 1] opgestelde rapportage schreef ingenieursbureau Allnamics (hierna: Allnamics) op 23 mei 2025:

De fundering van het pand (…) is door [naam 5] als onvoldoende beoordeeld. In theorie betekent dit dat binnen 5 jaar door zakking rotaties en/of andere factoren cascoschade te verwachten is. Funderingsherstel is derhalve noodzakelijk.

(…)

Allnamics is echter van mening dat funderingsherstel op de zeer korte termijn niet direct noodzakelijk is. (… ) Bij de conclusie slechte of onvoldoende fundering is het gebruikelijk te adviseren om de belasting niet te verhogen voordat de fundering hersteld is. Aangezien dergelijke funderingen weinig tot geen extra capaciteit hebben zal iedere belastingverhoging in meer of mindere mate zakking tot gevolg hebben. Indien de huidige situatie stabiel is worden niet-belastingverhogende verbouwingen niet per definitie afgeraden, behalve wanneer deze verbouwing op de laagste verdieping plaatsvindt. Bij het herstellen van de fundering zal in dit geval de souterrainvloer (en mogelijk de begane grondvloer) verwijderd worden. Het verbouwen van het

souterrain voordat de fundering hersteld wordt is kapitaalvernietiging en wordt derhalve sterk afgeraden. Lichte verbouwingen op verdiepingsvloeren, zolder en dak kunnen, mits belasting neutraal, worden uitgevoerd.

(…)

Een (…) kleine belastingverhoging zal normaal gesproken niet tot grote additionele verzakkingen leiden.

3.1

In een brief van 23 juni 2025 schreef Bouwbedrijf Bouwop B.V. (hierna: Bouwop) aan [appellant 1] :

Naar aanleiding van uw verzoek om een objectieve reactie te geven op de rapportage van Allnamics aangaande het funderings onderzoek [straat] delen wij de mening dat het vervangen van het dak kan worden uitgevoerd voordat het funderingsherstel plaatsvind.

Gezien de geringe belastingtoename maakt het niet uit of het dak word gedekt met shingles of dakpannen.

Daarnaast is de dakconstructie nodig aan vervanging toe (…).

Gebeurtenissen in 2025-2026

3.11

In maart 2025 heeft Spektra Project Management B.V., de bouwbegeleider van de VvE (hierna: de bouwbegeleider), ten behoeve van de VvE een begroting opgesteld, getiteld ‘Bouwkosten elementen begroting woonfunctie’ (hierna: de elementeninvesteringsbegroting). Hierin zijn de kosten van de uit te voeren werkzaamheden aan het dak en de zolder van het pand begroot.

3.12

Op 29 april 2025 heeft een vergadering van eigenaars van de VvE plaatsgevonden. Daarbij waren naast de eigenaars ook de advocaten van de VvE en van [appellant 1] en de bouwbegeleider, in de persoon van [naam 4] , aanwezig. Van deze bijeenkomst is een verslag gemaakt (hierna: de notulen). In de notulen is onder meer vastgelegd:

Ter besluitvorming: 4b. (…) De kosten die samenhangen met het funderingsherstel komen (…) voor rekening van de VvE

(…)

• Schadeloosstelling [huisnummer] in verband met herstel voor- en achtertuin, als ook het souterrain. Deze kosten worden begroot op EUR 50.000 tot EUR 70.000;

• Kosten vervangende huisvesting. Deze kosten worden begroot op EUR 25.000 tot EUR 40.000;

(…)

Voornoemde bedragen zijn indicatieve bedragen. De definitieve bedragen zullen te zijner tijd worden vastgesteld.

(…)

Ter besluitvorming: 8a. Offerte Gebr. Verwoerd met betrekking tot buitenschilderwerk (…), onder het voorbehoud dat eerst funderingsherstel plaatsvindt.

(…)

Ter besluitvorming: 8b. Offerte Gebr. Verwoerd met betrekking tot de totaal dakrenovatie (…), onder het voorbehoud dat eerst funderingsherstel plaatsvindt.

(…)

Ter besluitvorming: 8c . Elementeninvesteringsbegroting (…), waarin alle kosten (behoudens vervangende huisvesting, zie punt 8e hierna) zijn opgenomen. De begroting is opgesteld op basis van het advies van de bouwbegeleider. Concreet komt deze begroting neer op een bedrag van EUR 339.227,53 waarvan onderdeel uitmaakt een vergoeding van de VvE aan 17-3 van EUR 28.693,55 terzake herstelkosten voor de zolderverdieping. Het is aan 17-3 om de verdere afbouw van de zolderverdieping zelf te regelen. Dit alles onder het voorbehoud dat eerst funderingsherstel plaatsvindt.

(…)

Ter bespreking: 8e. 17-3 heeft aangegeven vervangende huisvesting nodig te hebben gedurende de

uitvoering van de werkzaamheden. Over de noodzaak van vervangende huisvesting en de in verband daarmee door de VvE te betalen vergoeding zal in alle redelijkheid een besluit worden genomen in de VvE.

(…)

Niettemin stelt 17-hs voor om €3.000 per maand beschikbaar te stellen voor 17-3 gedurende de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden aan het dak met een maximum van EUR 12.000, naar een eerder voorstel van 17-3 zelf. Dit bedrag mag 17-3 vrij besteden, ook om in het huidige pand te blijven wonen.

Uit de notulen blijkt dat alle eigenaars hun stem hebben uitgebracht over wat ter besluitvorming is voorgelegd en dat de desbetreffende besluiten zijn genomen (hierna: besluit(en) van de VvE). [appellant 1] hebben steeds tegengestemd.

3.13

In maart 2026 is begonnen met (voorbereidende) werkzaamheden voor de dakrenovatie, het (buiten)schilderwerk en het funderingsherstel.

4. De procedure bij de kantonrechter

4.1

Op 5 februari 2025 hebben [appellant 1] de kantonrechter verzocht om vernietiging van besluiten van de vergadering van de VvE van 7 januari 2025 en 22 januari 2025. Deze besluiten zijn vervolgens ingehaald door de besluiten van 29 april 2025, waarvan [appellant 1] ook vernietiging hebben verzocht. De kantonrechter heeft de verzoeken gevoegd behandeld.

4.2

[appellant 1] hebben, voor zover in hoger beroep van belang en samengevat, de kantonrechter verzocht om de besluiten van de vergadering van de VvE van 29 april 2025 op de voet van artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek (BW) te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daarnaast hebben zij de kantonrechter verzocht om een verklaring voor recht dat [appellant 1] schade lijden en dat de VvE aansprakelijk is voor die schade.

4.3

De kantonrechter heeft, voor zover in hoger beroep van belang, de verzoeken van [appellant 1] afgewezen en hen veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

5. Beoordeling

5.1

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering zijn [appellant 1] in principaal hoger beroep met vier grieven opgekomen en de VvE in incidenteel hoger beroep met, zo begrijpt het hof, één grief.

Maatstaf

5.2

Bij de bespreking van de grieven stelt het hof het volgende voorop. Het gaat in deze zaak om een op artikel 5:130 BW gebaseerd verzoek tot vernietiging van besluiten van een orgaan (de vergadering van eigenaars) van de VvE. De maatstaf die de rechter bij de beoordeling daarvan dient te hanteren is of dit orgaan, bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen, in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen (artikelen 2:15 lid 1 sub b en 2:8 BW). In zijn algemeenheid past de rechter terughoudendheid bij de beoordeling daarvan.

Buitenschilderwerk en dakrenovatie (besluiten 8a en 8b)

5.3

Grief 1 in principaal hoger beroep komt op tegen het oordeel van de kantonrechter dat besluiten 8a en 8b van de VvE niet vernietigbaar zijn. Deze besluiten betreffen het laten uitvoeren van het buitenschilderwerk en de dakrenovatie, onder het voorbehoud dat eerst funderingsherstel plaatsvindt.

5.4

Volgens [appellant 1] heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat funderingsherstel en dakrenovatie samen moeten worden uitgevoerd (in een ‘integrale aanpak’), waarbij de fundering in ieder geval voldoende moet zijn gestut voordat de het dak wordt gerenoveerd. De kantonrechter heeft daarbij de verklaringen van Allnamics, Bouwop, VastgoedDokter en Top Expertise ten onrechte gepasseerd, ten gunste van de bevindingen en toelichting van [naam 5] . Uit de andere verklaringen dan die van [naam 5] blijkt volgens [appellant 1] dat funderingsherstel nog niet nodig is en dat eerst dakherstel moet (en ook kan) worden uitgevoerd. Het is [appellant 1] bij hun bezwaren te doen om die volgorde. Zij menen dat de VvE had moeten besluiten om eerst het dak te herstellen.

‘Integrale aanpak’

5.5

[appellant 1] hebben aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de VvE met de besluiten 8a en 8b heeft besloten tot een ‘integrale aanpak’. [appellant 1] doelen hierbij op overweging 1.5 van de bestreden beschikking, waarin onder meer staat: “
Tijdens de mondelinge behandeling heeft mevrouw [naam 5] bevestigd dat het dak niet kan worden hersteld op basis van de huidige fundering, zodat voldoende vaststaat dat een integrale aanpak van het funderingsherstel en de dakrenovatie noodzakelijk is. Zodra de fundering is gestut kan de dakrenovatie worden hervat. De VvE heeft ter zitting bevestigd daarmee in te stemmen. ” In de verschillende rapportages wordt een dergelijke aanpak echter niet genoemd. De VvE heeft bovendien geen besluit genomen dat strekt tot een zogenoemde ‘integrale aanpak’. Voor zover ( [naam 1] namens) de VvE ter zitting een dergelijk besluit heeft genomen, ontbrak hiervoor de bevoegdheid, volgens [appellant 1] .

5.6

Het hof volgt [appellant 1] niet in hun betoog. Uit de tekst van de aangehaalde overweging blijkt dat de kantonrechter met de term ‘integrale aanpak’ verwijst naar (het gevoerde partijdebat over) de gelijktijdige aanpak van alle noodzakelijke werkzaamheden aan het pand. Uit de gevoerde correspondentie tussen partijen, de overgelegde rapporten en de notulen blijkt dat ook al voordat de besluiten 8a en 8b werden genomen over de volgorde van de noodzakelijke werkzaamheden is gesproken, waarbij ook het gelijktijdig aanpakken daarvan aan de orde is geweest. De besluiten 8a en 8b zijn daarvan het resultaat en de VvE heeft de bevoegdheid dergelijke besluiten te nemen. Dat [appellant 1] het daarmee niet eens zijn maakt dat niet anders.

Volgorde van de werkzaamheden

5.7

De VvE heeft toegelicht dat zij zich bij het nemen van de besluiten om de dakrenovatie en het buitenschilderwerk te laten uitvoeren onder het voorbehoud dat eerst funderingsherstel plaatsvindt, mede heeft laten leiden door het rapport [naam 5] . Daarin staat onder meer dat het urgent is om de fundering op korte termijn te herstellen en wordt afgeraden het pand te verbouwen voordat een funderingsherstel wordt uitgevoerd (zie 3.8).

5.8

[appellant 1] en de VvE hebben, ter onderbouwing van hun standpunten, (bovendien) verwezen naar het rapport Allnamics (zie 3.9), dat mede is geschreven naar aanleiding van en als reactie op de bevindingen van [naam 5] . [appellant 1] hebben in dit kader betoogd dat vervanging van de dakbedekking slechts leidt tot een minimale belastingverhoging, die volgens Allnamics geen significante gevolgen heeft voor de fundering. Om die reden kan volgens [appellant 1] het dak worden hersteld voorafgaand aan het aanpakken van de fundering. De VvE heeft gewezen op de conclusie van Allnamics dat iedere belastingverhoging in meer of mindere mate zakking tot gevolg zal hebben. Ook heeft de VvE aangevoerd dat uit de rapporten [naam 5] en Allnamics kan worden afgeleid dat werkzaamheden aan het dak steeds tot verhoging van de belasting zullen leiden. Dit wordt bevestigd door het door [appellant 1] in het geding gebrachte nadere rapport van Allnamics van 12 februari 2026, waarin staat dat dakrenovatie zal leiden tot belastingverhoging.

5.9

Hoewel de partijen en deskundigen verschillend denken over de mate waarin dakrenovatie tot belastingverhoging zal leiden, staat op grond van de genoemde rapporten voldoende vast dat dakrenovatie de fundering extra zal belasten.

5.1

Het gestelde in de brief van Bouwop van 23 juni 2025 (zie 3.10) maakt dat niet anders. Aan de uitspraken in die brief ligt geen eigen onderzoek door Bouwop ten grondslag, maar alleen een eigen lezing en interpretatie van het rapport Allnamics. Bovendien bevestigt ook Bouwop dat werkzaamheden aan het dak zullen leiden tot extra gewichtsbelasting.

5.11

De rapporten van VastgoedDokter en Top Expertise (zie 3.6 en 3.7) werpen evenmin een ander licht op de zaak. Daaruit volgt weliswaar dat dakrenovatie noodzakelijk is, wat door de VvE niet wordt betwist, maar kan niet worden afgeleid dat het noodzakelijk is om de dakrenovatie voorafgaand aan funderingsherstel uit te voeren.

5.12

De VvE heeft daarom in redelijkheid en naar billijkheid aan haar besluit(en) ten grondslag kunnen leggen dat het onverstandig en niet in het belang van de eigenaren zou zijn om zonder voorafgaande versterking van de fundering te beginnen met dakrenovatie. Dat zou immers, ongeacht de mate van belastingverhoging, een reëel risico op verzakkingen en verdere schade opleveren.

5.13

Het hof volgt [appellant 1] niet in hun standpunt dat de VvE bij het nemen van haar besluiten onvoldoende rekening heeft gehouden met hun belang bij een spoedig herstel van het dak. Zoals hierboven overwogen heeft de VvE al in een vroeg stadium ingezet op een gelijktijdige aanpak van alle werkzaamheden, juist om ook aan deze belangen tegemoet te komen. De VvE heeft bovendien niet stilgezeten; door de jaren heen heeft zij het nodige onderzoek laten verrichten, tussentijdse vergaderingen bijeengeroepen waarin een en ander ter sprake is gebracht en bovendien offertes opgevraagd voor alle te verrichten werkzaamheden. Door verschillende omstandigheden (onder meer de verkoop in 2024 van [huisnummer] aan [naam 3] en [naam 2] en ook de voortdurende discussies met hun rechtsvoorgangster en met [appellant 1] ) hebben de besluitvorming en daarom ook de daadwerkelijke uitvoering van de werkzaamheden vertraging opgelopen. Dit kan de VvE niet worden tegengeworpen. Overigens is ter zitting van het hof gebleken dat in maart 2026 ook daadwerkelijk is begonnen met een gecombineerde aanpak. Er is toen een tijdelijke (stut)constructie aangebracht om het pand op te laten rusten, waarna behalve met funderingsherstel ook met het schilderwerk en de renovatie van het dak kan worden begonnen zonder extra risico op verzakkingen. Onredelijk lang uitstel is zodoende niet aan de orde. De grief faalt.

De elementeninvesteringsbegroting (besluit 8c)

5.14

Grief 2 in principaal hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat besluit 8c, over het vaststellen van de elementeninvesteringsbegroting, niet wordt vernietigd. Het bezwaar van [appellant 1] ziet op de in die elementeninvesteringsbegroting opgenomen post van € 28.693,55 inzake de aan hen toekomende vergoeding voor kosten van herstel van de zolderverdieping. Zij hebben aangevoerd dat dit bedrag te laag is en dat de VvE op 12 april 2024 al heeft ingestemd met een veel hogere vergoeding van € 55.150,00. De vergoeding van € 28.693,55 is gebaseerd op onjuiste aannames van de bouwbegeleider, die in tegenspraak zijn met de rapporten van Top Expertise en VastgoedDokter, aldus [appellant 1] .

Geen eerdere afspraak

5.15

[appellant 1] hebben ter onderbouwing van hun standpunt dat de VvE eerder heeft ingestemd met een vergoeding van € 55.150,00 verwezen naar het verslag van de vergadering en genomen besluiten van de vergadering van eigenaars van 12 april 2024. Ook hebben zij gewezen op een door Bouwop opgestelde kostenstaat getiteld ‘Concept-begroting Groot onderhoud 2024 [straat] ’ van 5 april 2024, waar het bedrag van € 55.150,00 op zou zijn gebaseerd (hierna: de conceptbegroting). De VvE heeft het bestaan van de afspraak gemotiveerd betwist.

5.16

Het hof oordeelt dat het bestaan van de door [appellant 1] gestelde afspraak niet kan worden afgeleid uit het verslag van 12 april 2024, noch uit de conceptbegroting. Uit deze stukken blijkt dat op de vergadering onder meer is gesproken over een budget voor “vervanging van het dak (inclusief herstel gevolgschade) en hout- en schilderwerk”. Dat budget bedroeg circa € 400.000,00 en is blijkens het verslag gebaseerd op de conceptbegroting. In het uitvoerige verslag en de gedetailleerde conceptbegroting is de door [appellant 1] gestelde afspraak echter niet vastgelegd. Dat in de conceptbegroting een aantal posten staat met betrekking tot herstel van muren, deuren, een badkamer, stucwerk en plafonds maakt dat niet anders. Uit de conceptbegroting is niet op te maken op welke werkzaamheden deze posten zien. Bovendien is bij een aantal van deze posten opgenomen dat daarvan alleen ‘gevolgschade voor rekening van de VvE’ komt, waaruit het hof afleidt dat niet duidelijk is welk deel van de genoemde bedragen door de VvE zou moeten worden betaald. Ook ter zitting van het hof hebben [appellant 1] dit niet nader kunnen verduidelijken.

Het begrote bedrag

5.17

[appellant 1] hebben betoogd dat het bedrag van € 28.693.55 is gebaseerd op onjuiste en niet onderbouwde aannames van de bouwbegeleider. Het begrote bedrag van € 28.693,55 is daardoor niet realistisch en het staat in geen verhouding tot de daadwerkelijke kosten die [appellant 1] voor het herstellen van hun zolderverdieping zullen moeten maken.

5.18

Het hof volgt [appellant 1] niet in hun betoog. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de elementeninvesteringsbegroting voldoende specifiek en volledig was om vastgesteld te kunnen worden. Daar wordt het volgende aan toegevoegd. In een e-mail van 24 juni 2025 aan de (voorzitter van de) VvE heeft de bouwbegeleider nader toegelicht welke factoren hebben meegespeeld bij het begroten van het bedrag van € 28.693,55. De bouwbegeleider schrijft, samengevat, onder meer dat het dak in een slechte toestand verkeerde door een combinatie van factoren die jarenlang op het dak hebben ingewerkt: het ontbreken van dakisolatie, achterstallig onderhoud, lekkende dakgoten, slechte ventilatie en de invloed van vocht door bewoning. Deze schade was al (groten)deels aanwezig toen [appellant 1] de woning kochten. Bij het opstellen van de begroting is daarom een ‘nieuw voor oud’ correctie toegepast, omdat het niet redelijk is als [appellant 1] als gevolg van de door de VvE te betalen nieuwe zolderverdieping in een betere situatie zouden worden gebracht dan voorheen.

5.19

[appellant 1] hebben aangevoerd dat zij bij de aankoop van de woning niets wisten van de schade aan het dak omdat deze niet zichtbaar was, en dat deze andere oorzaken heeft dan door de bouwbegeleider aangegeven. Zij hebben daarbij verwezen naar de rapporten van Top Expertise en VastgoedDokter, die daklekkages aanwijzen als schadeoorzaak. Dit betoog slaagt niet. In de rapporten wordt inderdaad geconcludeerd dat het dak is beschadigd door langdurige lekkages. [appellant 1] hebben echter niet nader geconcretiseerd waarom deze bevindingen aanleiding zouden moeten zijn om te twijfelen aan de inhoud van de elementeninvesteringsbegroting. Daarbij is ook van belang dat de rapporten van Top Expertise en VastgoedDokter andere oorzaken van (langdurige) vochtinwerking niet uitsluiten. Deze rapporten bevestigen daarom veeleer de bevindingen van de bouwbegeleider dat het dak door de inwerking van vocht al geruime tijd in een steeds slechtere staat verkeerde.

5.2

[appellant 1] hebben verder aangevoerd dat de schade aan de zolderverdieping mede is ontstaan door sloopwerkzaamheden in januari 2025 die door de VvE zijn goedgekeurd, ten behoeve van inspectie en het verkrijgen van offertes. Om die reden is het redelijk dat de VvE het volledige herstel vergoedt.

5.21

Ook dit argument gaat niet op. Niet in geschil is dat de sloopwerkzaamheden op de zolderverdieping zijn uitgevoerd met instemming en in het belang van alle eigenaars. De kosten van de sloopwerkzaamheden zijn betaald door de VvE. Dat de VvE een deel van de herstelkosten van [appellant 1] zal dragen is evenmin in geschil, daar ziet besluit 8c immers op. De vergadering van eigenaars van de VvE heeft echter de vrijheid om, met inachtneming van de hierboven in 5.2 geschetste maatstaf, zelfstandig een besluit te nemen over de hoogte van het bedrag aan te vergoeden herstelkosten, zoals bij besluit 8c ook is gebeurd. Daarbij kan de vergadering van eigenaars ook besluiten om slechts een deel van de herstelkosten voor rekening van de VvE te laten komen.

5.22

[appellant 1] hebben ter zitting van het hof nog verwezen naar een aantal in hun opdracht gemaakte alternatieve schadebegrotingen, waaruit volgens hen volgt dat de herstelkosten veel hoger zijn dan in de elementeninvesteringsbegroting is opgenomen. Het betreft de al genoemde conceptbegroting van Bouwop (gedateerd 5 april 2024) en berekeningen van Verwoerd (gedateerd 19 december 2025) en Top Expertise (gedateerd 5 maart 2026). Uit de inhoud van deze begrotingen blijkt dat deze zien op een grondige renovatie van de zolderverdieping en delen van de derde verdieping van het appartement van [appellant 1] . Dat gaat beduidend verder dan het voor rekening van de VvE komende herstel van de zolderverdieping. Ook kan niet uit de alternatieve begrotingen worden afgeleid dat daarin een correctie
nieuw voor oud is toegepast, waarmee wordt voorkomen dat [appellant 1] op kosten van de VvE in een betere situatie komen te verkeren dan voor het herstel van het pand. Dat betekent dat de alternatieve begrotingen niet kunnen worden gebruikt als vergelijkingsmateriaal voor de elementeninvesteringsbegroting en niet kunnen leiden tot het oordeel dat de VvE besluit 8c niet had kunnen nemen.

5.23

Gelet op het voorgaande oordeelt het hof dat de VvE, na afweging van alle bij het besluit betrokken belangen, in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen om de elementeninvesteringsbegroting, waarin opgenomen het bedrag van € 28.693,55, goed te keuren. Grief 2 slaagt zodoende niet.

De verhuiskostenvergoeding (punt 8e) en de verzochte verklaring voor recht

5.24

Met
grief 3 in principaal hoger beroep komen [appellant 1] op tegen het oordeel van de kantonrechter (in overweging 1.14) dat de vergoeding van € 3.000,00 per maand met een maximum van € 12.000,00 voor vervangende huisvesting die in punt 8e van de notulen wordt genoemd, redelijk is. Ook richt de grief zich tegen de afwijzing door de kantonrechter van de door [appellant 1] verzochte verklaring voor recht dat zij als gevolg van de sloop van de zolderverdieping al sinds januari 2025 schade lijden door gederfd woongenot, welke schade door de VvE moet worden vergoed. De
grief in incidenteel hoger beroep van de VvE hangt samen met het eerste bezwaar van [appellant 1] .

Verhuiskostenvergoeding

5.25

In de bestreden beschikking heeft de kantonrechter niet met zoveel woorden geoordeeld dat wat in de notulen onder punt 8e is opgenomen, een besluit is. Overweging 1.14 spreekt in dit verband over “voorstel (8e)”. Het hof oordeelt dat punt 8e geen besluit bevat over de kosten van vervangende huisvesting van [appellant 1] . Tijdens de vergadering van 29 april 2025 hebben de eigenaars weliswaar gesproken over een voorstel van de bewoners van [huisnummer] om aan [appellant 1] de genoemde vergoeding toe te kennen, maar is ook besproken en in de notulen vastgelegd dat de VvE (pas) op een later tijdstip een besluit zal nemen over de noodzaak en de hoogte van de kosten van vervangende huisvesting van [appellant 1] . Daarbij is verder van belang dat [appellant 1] steeds in hun woning zijn blijven wonen en geen vervangende huisvesting hebben betrokken. Met de kantonrechter is het hof daarom van oordeel dat er geen aanleiding bestaat om [appellant 1] daarvoor met ingang van januari 2025 een vergoeding toe te kennen.

Verklaring voor recht

5.26

Met betrekking tot het afwijzen door de kantonrechter van de verzochte verklaring voor recht hebben [appellant 1] gesteld dat zij als gevolg van de sloopwerkzaamheden aan het dak sinds januari 2025 schade lijden van – zo begrijpt het hof – ten minste € 3.000,00 per maand, aan gederfd woongenot. Dit standpunt slaagt niet omdat het door [appellant 1] niet nader is onderbouwd. [appellant 1] hebben weliswaar een overzicht van huurprijzen van vergelijkbare woningen en foto’s van het interieur van hun appartement overgelegd maar daaruit blijkt niets concreets over de gestelde schade of de aansprakelijkheid van de VvE. Om die reden passeert het hof ook het bewijsaanbod dat [appellant 1] hebben gedaan.

5.27

Het hof wil wel aannemen dat [appellant 1] ongemak ondervinden van de noodzakelijke werkzaamheden aan het pand en van de voortdurende onenigheid binnen de VvE over alles wat met die werkzaamheden samenhangt. Dat geldt echter voor alle bewoners. Dat [appellant 1] tijdelijk slechts over een gedeelte van hun woning kunnen beschikken is onplezierig, maar ook het onvermijdelijke gevolg van de noodzaak om het pand grondig aan te pakken. Ook de andere bewoners hebben gedurende deze periode last van sterk verminderd woongenot. Dat het onderhoud van het pand voor rekening van de VvE wordt uitgevoerd, wil nog niet zeggen dat alle schade die de bewoners lijden ook zonder meer door de VvE moet worden vergoed. Daarbij speelt mee dat, partijen zijn het daar wel over eens, dit binnen afzienbare tijd ook niet mogelijk is omdat de VvE daar niet de middelen voor heeft.

5.28

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hof zich ook met het oordeel van de kantonrechter verenigt voor zover daarin de door [appellant 1] verzochte verklaring voor recht is afgewezen. Het hiertoe strekkende verzoek van [appellant 1] in hoger beroep is evenmin toewijsbaar. De grief faalt.

Incidenteel hoger beroep

5.29

Met haar grief in het incidentele hoger beroep komt ook de VvE op tegen de overweging van de kantonrechter dat het voorstel van de VvE om aan [appellant 1] een vergoeding voor vervangende huisvesting toe te kennen redelijk is. In haar toelichting voert de VvE aan dat zij hierover geen besluit heeft genomen en dat zij met het incidentele hoger beroep wil verduidelijken dat het redelijk zou zijn om geen van de eigenaren een verhuiskostenvergoeding toe te kennen.

5.3

Zoals hiervoor overwogen bevat punt 8e geen besluit. Ook als de grief terecht zou zijn voorgesteld, zou dat daarom niet leiden tot een andere beslissing dan de kantonrechter heeft gegeven (namelijk afwijzing van de door [appellant 1] verzochte verklaring voor recht). Wat de VvE verder in haar toelichting naar voren heeft gebracht maakt dat niet anders. Dat betekent dat de VvE geen belang heeft bij beoordeling van deze grief en dat het incidentele hoger beroep niet slaagt.

Schadeloosstelling bewoners [huisnummer] (besluit 4b)

5.31

Grief 4 in principaal hoger beroep richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter om besluit 4b van de VvE, waarin een de bewoners van [huisnummer] toekomende schadeloosstelling voor herstel van de tuin en het souterrain en voor vervangende huisvesting wordt begroot, in stand te laten.

5.32

[appellant 1] hebben aangevoerd dat de schade van [huisnummer] op dit moment louter hypothetisch is, omdat nog geen funderingsherstel heeft plaatsgevonden. De tuin en het souterrain zijn ook nu in slechte staat en dat rechtvaardigt geen hoge compensatie. Daarnaast biedt het splitsingsreglement geen grondslag voor vooruitbetaling van een indicatief bedrag aan schade. Het hof volgt [appellant 1] niet in hun betoog en licht dat hierna toe.

5.33

Vast staat dat de funderingswerkzaamheden schade aan de tuin en het souterrain zullen veroorzaken. Evenmin is in geschil dat de schade die de bewoners van [huisnummer] daardoor zullen lijden slechts kan worden geschat zo lang geen funderingsherstel heeft plaatsgevonden. Vast staat tenslotte dat de in besluit 4b genoemde bedragen schattingen zijn en dat pas op een later moment over definitieve bedragen zal worden besloten.

5.34

Met betrekking tot de door de werkzaamheden te veroorzaken schade heeft de VvE toegelicht dat deze aanzienlijk zal zijn, omdat het voor de uitvoering van funderingsherstel noodzakelijk is om de gehele vloer van het souterrain te verwijderen en substantiële graafwerkzaamheden in de voor- en achtertuin van [huisnummer] uit te voeren. De VvE heeft verder aangevoerd dat de bouwbegeleider voor de schade aan tuin en souterrain een begroting op zal stellen, net zoals dat in de elementeninvesteringsbegroting is gedaan ten behoeve van de schade aan de zolderverdieping van [appellant 1] . Daarbij zal ook rekening worden gehouden met een correctie
nieuw voor oud , zodat de bewoners van [huisnummer] niet in een betere situatie zullen worden gebracht dan voor het funderingsherstel. Met betrekking tot de geschatte kosten voor vervangende huisvesting voor [huisnummer] heeft de VvE toegelicht dat ook die op dezelfde wijze zullen worden berekend als bij [appellant 1] . De indicatieve bedragen zijn nu al in het besluit 4b genoemd zodat alle eigenaren hiermee vast rekening kunnen houden in hun financiële planning. Over de hoogte van de definitieve bedragen zal de VvE te zijner tijd nog een besluit nemen.

5.35

[appellant 1] hebben ter zitting van het hof nog aangevoerd dat het niet de taak is van de bouwbegeleider om gevolgschade vast te stellen. Het hof gaat hieraan voorbij, de bouwbegeleider heeft dat namelijk niet gedaan. Zowel in het geval van [huisnummer] als van [appellant 1] zelf, heeft hij slechts een begroting van de herstelkosten opgesteld. Dat viel binnen zijn opdrachtomschrijving, waarin onder meer staat dat de bouwbegeleider de opdracht heeft om te adviseren over
“de kostenverdeling tussen VvE en VvE-leden onderling (bijv betreffende herstel gevolgschade aan plafond 3de verdieping)” . Het daadwerkelijke besluit om het begrote bedrag al dan niet in de vorm van schade (zoals bedoeld in het splitsingsreglement) te vergoeden zal te zijner tijd door de vergadering van eigenaars van de VvE zelf moeten worden genomen. Vooruitbetaling van de schade is niet aan de orde, zodat wat [appellant 1] verder nog met betrekking tot het splitsingsreglement hebben aangevoerd onbesproken kan blijven.

5.36

Gelet op het voorgaande oordeelt het hof dat de VvE na afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het genomen besluit heeft kunnen komen.

5.37

Het subsidiaire verzoek van [appellant 1] om te verklaren voor recht dat besluit 4b geen rechtsgevolg heeft en voor de VvE niet kan dienen als grondslag voor betaling van schadevergoeding, is onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat de VvE het in haar verweerschrift heeft betiteld als een “principebesluit” maakt nog niet dat het genomen besluit geen rechtsgevolg kan hebben. Zo heeft de VvE hierover gesteld dat op basis van dit besluit later nader zal worden besloten welke concrete schadevergoeding aan [naam 2] en [naam 3] zal worden betaald. Dit verzoek komt dus evenmin voor toewijzing in aanmerking. Grief 4 faalt.

Bewijs

5.38

Het bewijsaanbod van [appellant 1] wordt gepasseerd, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

Slotsom en kosten

5.39

De grieven slagen niet. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd.

5.4

Als de in het ongelijk gestelde partij worden [appellant 1] veroordeeld in de kosten van de procedure in principaal hoger beroep en de VvE in de kosten van het incidentele hoger beroep.

6. Beslissing

Het hof:

in principaal en incidenteel hoger beroep:

bekrachtigt de bestreden beschikking;

veroordeelt [appellant 1] hoofdelijk in de kosten van het geding in principaal hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de VvE gevallen, op € 827,00 aan verschotten en € 3.225,00 (2,5 punten, tarief II) aan salaris;

veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [appellant 1] gevallen, op € 1.290,00 (2 punten, tarief II x 0,5) aan salaris.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders verzochte.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.J.W. Pulles, L.A.J. Dun en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2026.