ECLI:NL:GHAMS:2026:1494 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep tegen veroordeling tot herstel gebreken hote...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.345.845/01 KG

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 10852697 \ VV EXPL 23-183

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 juni 2026

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

wonende te [plaats 1] ,

2. [appellant 2] ,

wonende te [plaats 2] ,

appellanten,

advocaat: mr. F.S.P. van der Wal te Utrecht,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,

wonende te [plaats 3] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

wonende te [plaats 3] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. D.J. Posthuma te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellanten] - en ieder afzonderlijk [appellant 1] en [appellant 2] - en [geïntimeerden] genoemd.

De zaak in het kort

Verhuurder komt in hoger beroep tegen een veroordeling in kort geding tot herstel van gebreken aan het door haar verhuurde hotel en de daaraan verbonden dwangsommen. In de bodemprocedure is inmiddels de last tot herstel bevestigd maar zijn de dwangsommen afgewezen. Op grond van de ‘afstemmingsregel’ vordert verhuurder in hoger beroep van het kort geding dat zij wordt ontheven van zowel de last tot herstel als de dwangsomveroordeling. Het hof volgt dat niet: aan de last tot herstel ontbreekt inmiddels het spoedeisend belang maar in eerste aanleg was er voldoende aanleiding tot het opleggen van deze last met een dwangsomveroordeling.

1.Het geding in hoger beroep

[appellanten] is bij dagvaarding van 21 februari 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 1 februari 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen [geïntimeerden] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [appellanten] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Bij tussenarrest van 29 oktober 2024 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast die op 4 februari 2025 heeft plaatsgevonden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

memorie van grieven, met producties;
memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben op de zitting van 7 april 2026 aanvullende producties in het geding gebracht en de zaak laten toelichten, [appellanten] door mr. Van der Wal voornoemd en [geïntimeerden] door mr. Posthuma voornoemd, ieder aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben ook inlichtingen verstrekt en vragen beantwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] heeft, na wijziging van haar eis in het hoger beroep, samengevat en naar het hof begrijpt, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis gedeeltelijk, voor wat betreft het dictum onder 6.2, zal vernietigen en opnieuw rechtdoende:

primair: de vorderingen die hebben geleid tot de veroordelingen onder 6.2. alsnog volledig zal afwijzen vanwege het vonnis van 29 januari 2025 in de bodemprocedure;
subsidiair: [appellanten] zal veroordelen tot nakoming van de in producties 3 en 4 bij memorie van grieven weergegeven afspraken voor zover nog niet (in voldoende mate) uitgevoerd;
meer subsidiair: [appellanten] zal veroordelen tot nakoming van de in producties 3 en 4 weergegeven afspraken voor zover nog niet (in voldoende mate) uitgevoerd voor 1 oktober 2024 dan wel op een datum tussen 1 juni en 1 oktober 2024, op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 2.500,00 per niet nagekomen afspraak, en geen dwangsom te verbinden aan de afspraak over vervanging van het kozijn in kamer 11;
[geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep met nakosten,

en het bestreden vonnis voor het overige zal bekrachtigen.

[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 3. de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen daarom ook het hof als uitgangspunt. Samengevat, voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld, komen die feiten op het volgende neer.

2.1.

[geïntimeerden] huurt, na een indeplaatsstelling in de huurrechten, vanaf 1 januari 2021 van [naam 1] en [naam 2] , de rechtsvoorgangers van [appellanten] , een casco bedrijfsruimte, in gebruik als hotel, in [plaats 3] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de ROZ Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte van toepassing verklaard (hierna: algemene bepalingen).

2.3.

[geïntimeerden] heeft diverse gebreken gemeld bij [naam 1] en [naam 2] . Naar aanleiding van die meldingen hebben [naam 1] en [naam 2] aan [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ) opdracht gegeven een inspectie uit te voeren van het gehuurde. De inspectie heeft plaatsgevonden op 18 februari 2021. In het rapport van [bedrijf 3] worden diverse gebreken, met name lekkages, geconstateerd.

2.4.

In april 2021 zijn werkzaamheden tot herstel van gebreken door [naam 3] Renovatie en Vastgoedonderhoud B.V. (hierna: [naam 3] ) uitgevoerd. [geïntimeerden] heeft vervolgens herhaaldelijk verzocht om herstel van de overige gebreken.

2.5.

Op 19 januari 2022 hebben [naam 1] en [naam 2] aangegeven dat een dakdekker de lekkages komt verhelpen.

2.6.

Op 11 februari 2022 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] aan [naam 1] en [naam 2] verzocht om de lekkages definitief te beëindigen en het reparatiewerk uit te voeren.

2.7.

[geïntimeerden] heeft op 5 april 2022, 7 april 2022, 31 mei 2022, 8 november 2022 en 12 december 2022 melding gemaakt van lekkages.

2.8.

Op 1 januari 2023 is [appellanten] opvolgend eigenaar/verhuurder geworden. Ter voorbereiding van de overdracht hebben partijen begin december 2022 het gehuurde geïnspecteerd en is de staat van het gehuurde uitgebreid besproken. [geïntimeerden] heeft op 9 december 2022 de volgende opsomming gemaakt van de actieve lekkages:
(…)Actieve lekkages op de volgende locaties:- Plafond kantoor- Kozijn kamer 22 en 24- Plafond/muur kamer 8- Muur kamer 7- Muur kamer 3

(…)

2.9.

Vervolgens heeft [naam 3] op verzoek van [appellanten] op 30 januari 2023 een offerte uitgebracht voor diverse werkzaamheden waaronder het reinigen en impregneren van de buitengevels van het hoofdgebouw, werkzaamheden aan de schoorstenen, de trappen en bordessen, de terrasmuur (binnen- en buitenzijden) en werkzaamheden aan en het vervangen van het dak en de dakgoten.

2.10.

[appellanten] heeft geen opdracht aan [naam 3] gegeven om deze werkzaamheden uit te voeren. [naam 3] heeft de werkzaamheden ook niet uitgevoerd.

2.11.

Op 3 maart 2023 heeft [geïntimeerden] opnieuw een opsomming gegeven van de gebreken:
(…) Tot op heden is er nog niets opgelost, kamer 7 en 8 loopt het water nog steeds naar binnen deze kamers kunnen wij niet verhuren.(…) De kamers 7 en 8 blijven dicht het schimmel zit op het plafond daar bent u reeds voor de koop van op de hoogte.(…) Hier nogmaals de opsomming van alle gebreken waar u van op de hoogte bent.- Dakgoten verrot wat zorgt voor veel vochtplekken in muren;- Regenpijpen ontbreken/zijn stuk;- Buitendeur van kamer 11 sluit niet waardoor water naar binnen komt en inbraak om de hoek loert;- Open voegwerk, hierdoor ontstaat er vocht in muren;

- Scheuren in meerdere buitenmuren;- Reling balkons verrot wat gevaar veroorzaakt voor gasten;

(…)

2.12.

Op 6 maart 2023 heeft [appellanten] als volgt gereageerd naar [geïntimeerden] :
(…) Mijn man zal deze week nog met een andere voeger langskomen u verneemt nog van hem de dag en het tijdstip wanneer hij langskomt(…).

2.13.

Na herhaaldelijke verzoeken om een inhoudelijke reactie op de andere door [geïntimeerden] genoemde punten heeft [appellanten] op 20 maart 2023 gereageerd:
(…) Bijgaand doe ik u de ondertekende offerte toekomen. Kortheidshalve verwijs ik u naar de inhoud. Hopende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd (…).

De getekende offerte had betrekking op door [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) geoffreerde werkzaamheden aan de gevel.

2.14.

Op 27 maart 2023 heeft [geïntimeerden] gereageerd:
(…) Tot op heden hebben wij helaas nog steeds niet een volledig antwoord op onze meerdere verzoeken namelijk: planning van het nodig onderhoud voor het jaar 2023 en oplossen van alle huidige gebreken op korte termijn.Ik verwijs u voor de lijst met nodige onderhoud en reparaties van huidige gebreken graag naar onze eerder verzonden mails met data:9 december 202221 december 20223 maart 20236 maart 2023

Het enige dat wij op 20 maart j.l. hebben ontvangen is een getekende offerte aangaande werkzaamheden die medio juli 2023 starten om de huidige lekkages op te lossen.Zoals u weet betreft dit lekkages die al voor uw aankoop van het pand aan u bekend zijn gemaakt en die voor steeds meer schade en risico op brand zorgen.Het laatste genoemde in combinatie met het feit dat u deze werkzaamheden wilt uit laten voeren in het hoogseizoen is voor ons onacceptabel, ook dat hebben wij meermaals aangegeven.(…).

2.15.

Op 30 mei 2023 heeft [appellanten] een e-mail verzonden naar [geïntimeerden] :
(…) Afgelopen dinsdag heb ik met de heer [naam 4] van [bedrijf 1] gesproken. Hij deelde mij mee dat u aan hem hebt medegedeeld dat hij met de werkzaamheden zoals gespecificeerd, waarvan u van mij een kopie hebt ontvangen, geen aanvang mag maken. De werkzaamheden mogen alleen uitgevoerd worden in de winter maanden. Dit heeft mij ten zeerste verbaasd. Met u heb ik afgesproken en u heeft mij dit bevestigd, dat het voor de achtergevel voor u niet uitmaakt wanneer er een aanvang wordt gemaakt.Op 23 mei jl. heb ik van [bedrijf 1] een e-mail ontvangen dat zij de werkzaamheden niet zullen uitvoeren omdat er een geschil is tussen huurder en verhuurder, waarin hij geen rol wil meespelen. Voor mij begrijpelijk.Ik verzoek u mij aan te willen geven waarom u, zonder overleg met mij, [bedrijf 1] te kennen hebt gegeven dat hij de werkzaamheden niet mag doen(…).

2.16.

Op 7, 15 en 22 juli 2023 heeft [geïntimeerden] aan [appellanten] verzocht tot herstel over te gaan van de schade als gevolg van een storm. [appellanten] heeft de schade aangemeld bij haar verzekeraar die verzocht heeft om nadere informatie te verstrekken.

2.17.

Op 28 juli 2023 heeft [appellanten] aan [geïntimeerden] kenbaar gemaakt dat een dakdekker contact zal opnemen om een afspraak in te plannen op 29 juli 2023 om de stormschade op te nemen.

2.18.

Op 8 september 2023 heeft [bedrijf 2] hierna: [bedrijf 2] ) een door [appellanten] getekende offerte bevestigd. Daarin wordt tevens gemeld:
(…) Zoals wij u reeds hebben aangegeven kan onze onderaannemer niet eerder een aanvang maken met het uitvoeren van de werkzaamheden dan medio maart 2024 dit in verband met levertijd van de dakpannen, bij hen lopende opdrachten en de weersomstandigheden in de periode oktober tot en met maart. (…)

2.19.

Op 13 november 2023 heeft [geïntimeerden] filmmateriaal van de lekkages naar [appellanten] verzonden. [appellanten] heeft het filmmateriaal niet bekeken.

2.20.

Op 27 november 2023 heeft [geïntimeerden] een e-mail verzonden naar [appellanten] :
(…) Als gevolg van de storm afgelopen dagen is er wederom schade ontstaan als gevolg van de alom bekende gebreken en achterstallig onderhoud;

- Dakpannen van dak gevallen aan straatkant en achterkant

- Nog meer losliggende dakpannen

- Verrotte houten hek achterzijde doorgebroken Zie bijlage voor afbeeldingen.

(…).

2.21.

[appellanten] heeft op 27 november 2023 per e-mail gereageerd:
(…)Wij hebben inmiddels een pannendekkersbedrijf de opdracht gegeven om het gedeelte van het dak dat nog niet vernieuwd is, geheel te voorzien van nieuwe panlatten en dakpannen. Het pannendekkersbedrijf heeft aangegeven, gelet op de weersomstandigheden, niet met de werkzaamheden m.b.t. het vernieuwen van het dak(gedeelte) te kunnen beginnen. Zij hebben mij aangegeven dat zodra de weersomstandigheden het toelaten, direct een aanvang te zullen maken met de dak werkzaamheden. Het achterbalkon en het vervangen van het hek aan de achterzijde zal medio februari 2024 plaatsvinden. In ieder geval zal ernaar gestreefd worden de werkzaamheden zoveel mogelijk te concentreren en uit laten voeren vóór 31 maart 2024. Ondanks uw toezegging een kozijnenboer (kunststofkozijn) in [plaats 3] een offerte te vragen voor het vervangen van het kozijn/de kozijnen, hebben wij tot op heden niets van u vernomen. Inmiddels hebben wij zelf een kozijnenboer (PLOEG KOZIJNEN) benaderd. [naam 5] van voormeld bedrijf zal contact met u opnemen voor het maken van een afspraak voor het inmeten en het vaststellen van het aantal kozijnen die vervangen dienen te worden. Zodra wij bericht hebben ontvangen van het pannendekkersbedrijf zullen wij u ruimschoots voor aanvang van de werkzaamheden u hiervan op de hoogte stellen.Voor de stormschade en losliggende dakpannen zijn wij doende een plaatselijk pannendekkersbedrijf op te schalen. U verneemt hieromtrent voor de voortgang nader van ons (…).

2.22.

Op 15 december 2023 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] gemaild:
(…) Tot op heden heb ik geen plan van aanpak mogen ontvangen naar aanleiding van mijn e-mail van 30 november jl. en er is verder geen zichtbare actie ondernomen om de gebreken te herstellen. Van cliënten begreep ik dat de situatie verergert, waarbij te gelden heeft dat wachten met herstel leidt tot nog meer exploitatieschade nu herstel niet meer voor maart 2024 afgerond zal zijn. Ik heb zodoende opdracht gekregen om naast de lopende bodemzaak een kort geding te starten om herstel van de noodzakelijke onderdelen af te dwingen. In dat kader verneem ik graag uiterlijk aanstaande maandag uw verhinderdata voor een periode van zes weken. Indien ik die niet tijdig van u ontvang, zal ik daar bij de aanvraag voor een datum geen rekening mee kunnen houden (…).

2.23.

Op 18 december 2023 heeft [appellanten] gereageerd:
(…) Uw cliënten geven aan dat er gebreken zijn. Ik nodig uw cliënten in deze uit om mij een lijst van de, volgens uw cliënten, gebreken met een uitgebreide omschrijving te doen toekomen. Na ontvangst en beoordeling in hoeverre mijn cliënten volgens het vigerende huurcontact gehouden zijn het onderhoud te plegen, zal ik u nader berichten. Ik kan u namens mijn cliënten alvast meedelen dat voor wat betreft het herstel dan wel het vervangen van het dak, de dakdekker aan mijn cliënten kenbaar heeft gemaakt dat zij alleen een aanvang zullen maken met de werkzaamheden als de weeromstandigheden het toelaten. Bovendien hebben uw cliënten aan mij te kennen geven dat door de laatstelijke storm dakpannen zijn afgewaaid. Uw cliënten zijn op de hoogte gesteld dat de verzekeraar een expertisebureau heeft ingeschakeld om de schade vast te (doen) stellen. Tot de stormschade niet is vastgesteld kan ook niet een aanvang worden gemaakt met het herstel. Er zijn wel schadebeperkende maatregelen genomen door de weggewaaide dakpannen terug te plaatsen.

Desgevraagd zal mijn secretaresse a.s. dinsdag mijn verhinderdata aan u doen toekomen.(…).

2.24.

Ploeg kozijnen heeft op 9 januari 2024 een offerte voor het leveren en monteren van in totaal 16 kunststof kozijnen uitgebracht aan [appellanten] Hierin is vermeld dat de kozijnen in de kamers 7,8,9,10,11 en 21 niet direct vervangen zullen moeten worden en na een onderhoudsbeurt weer voor langere duur mee kunnen.

2.25.

[geïntimeerden] heeft [appellanten] op 8 januari 2024 gedagvaard in kort geding met een vordering tot herstel van de gebreken op straffe van een dwangsom; dit heeft geleid tot het bestreden vonnis.

2.26.

In een vervolgens door [appellanten] aanhangig gemaakt kort geding heeft de kantonrechter voor zover thans van belang bij vonnis van 16 april 2024 de tenuitvoerlegging van de dwangsommen zoals opgelegd in het bestreden vonnis gewijzigd van 1 april 2024 in 1 juni 2024.

2.27.

In de eerder door [geïntimeerden] aanhangig gemaakte bodemprocedure, met vorderingen van dezelfde strekking als in het onderhavige kort geding, heeft de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard eindvonnis van 29 januari 2025 [appellant 1] , samengevat, veroordeeld tot herstel van de gebreken in combinatie met een huurprijsvermindering van 35% ten gunste van [geïntimeerden] vanaf januari 2023 tot aan de dag dat de gebreken zijn hersteld. De gevorderde dwangsommen zijn afgewezen.

3.Eerste aanleg

3.1.

[geïntimeerden] heeft, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, gevorderd dat:

- [appellanten] hoofdelijk wordt veroordeeld uiterlijk 28 februari 2024 alles te hebben gedaan om te komen tot herstel van gebreken aan het gehuurde;

- [geïntimeerden] wordt ontheven van de huurbetalingsverplichtingen tot het moment van herstel van de gebreken dan wel een dwangsom te verbinden aan het gevorderde herstel van € 12.500,00 per 1 maart 2024 te vermeerderen met een dwangsom van

€ 500,00 per dag dat het herstel niet volledig is uitgevoerd, met een maximum van

€ 100.000,00;

- [geïntimeerden] wordt toegestaan het herstel zelf te laten uitvoeren indien op 1 februari 2024 geen uitzicht is op tijdig herstel en de herstelkosten vervolgens te verrekenen met de huurprijs;

- [appellanten] hoofdelijk wordt veroordeeld in de kosten van het geding, met wettelijke rente.

3.2.

[appellanten] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [geïntimeerden] , met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten, met nakosten. Verder heeft [appellanten] een tegenvordering ingesteld, die in hoger beroep niet meer aan de orde is.

3.3.

De kantonrechter heeft, samengevat, in het bestreden vonnis [appellanten] veroordeeld tot herstel van de gebreken aan het gehuurde en daar een dwangsom aan verbonden van

€ 500,00 per dag met een maximum van € 100.000,00 en tevens bepaald dat [geïntimeerden] het herstel zelf mag uitvoeren op kosten van [appellanten] indien het herstel niet tijdig door [appellanten] is uitgevoerd. Tenslotte heeft zij [appellanten] veroordeeld in de proceskosten.

4.Beoordeling

4.1.

[appellanten] heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. De grieven komen er, samengevat, op neer dat [appellanten] ontheven wil worden van de veroordeling tot herstel van de gebreken en meer in het bijzonder van de daaraan verbonden dwangsomveroordeling, dit in navolging van het vonnis in de bodemzaak op basis van de ‘afstemmingsregel’. Voorwaardelijk is in de grieven betoogd dat de dwangsommen dienen te worden gematigd en gemaximeerd op lagere bedragen, in welk kader is aangevoerd dat het herstel al is uitgevoerd mede op basis van door partijen gemaakte afspraken en tevens aan [geïntimeerden] het recht is toegekend het herstel zelf op kosten van [appellanten] uit te voeren. [geïntimeerden] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd. De grieven en het verweer lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Het beoordelingskader

4.2.

In deze zaak heeft de kantonrechter in kort geding vorderingen tot herstel toegewezen versterkt met een dwangsomveroordeling. Het hoger beroep richt zich tegen die veroordelingen. Het hof moet ambtshalve beoordelen of ten tijde van de beslissing in hoger beroep bij de toegewezen vordering nog spoedeisend belang bestaat. Als het hof tot het oordeel komt dat het spoedeisend belang bij de vordering ten tijde van de beslissing in hoger beroep ontbreekt, zal het die vordering moeten afwijzen.

4.3.

De omstandigheid dat ten tijde van de beslissing in hoger beroep het spoedeisend belang bij de in eerste aanleg toegewezen vordering ontbreekt, behoeft niet eraan in de weg te staan dat het vonnis in eerste aanleg juist is gewezen. Dit kan ingeval aan een veroordeling dwangsommen zijn verbonden, zoals in dit geval, betekenen dat de veroordeelde partij in de periode tussen de uitspraak van de voorzieningenrechter en de beslissing in hoger beroep dwangsommen heeft verbeurd. Met het oog daarop moet de rechter in hoger beroep in zo’n geval, binnen de omvang van het hoger beroep en het door de grieven ontsloten gebied, beoordelen of de toewijzing van de vordering met dwangsomveroordeling in eerste aanleg terecht was. Dat moet hij doen naar de toestand zoals die zich voordoet ten tijde van de beslissing in hoger beroep, met dien verstande dat het vereiste van spoedeisend belang ten tijde van de beslissing in eerste aanleg moet worden beoordeeld naar de toestand zoals die zich destijds voordeed. Daarbij geldt dat voor zover in hoger beroep geen grief is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat ten tijde van diens beslissing bij de vordering spoedeisend belang bestond, de rechter in hoger beroep dat oordeel heeft te eerbiedigen. Als de rechter in hoger beroep binnen dit beoordelingskader tot het oordeel komt dat de toewijzing van de vordering met dwangsomveroordeling in stand moet blijven, dan moet hij aldus beslissen wat betreft de periode tot de uitspraak in hoger beroep.

Opmerking verdient dat de vraag of in zo’n geval dwangsommen zijn verbeurd niet voorligt aan de rechter die op dat hoger beroep beslist; die vraag hoort thuis bij de rechter die bevoegd is om van een executiegeschil ter zake van de dwangsommen kennis te nemen.

Veroordeling tot herstel - geen spoedeisend belang

4.4.

Hetgeen hiervoor is overwogen betekent het volgende. In deze zaak heeft de kantonrechter in de bodemprocedure een eindvonnis gewezen op 29 januari 2025. Hierin is [appellant 1] veroordeeld tot herstel van de gebreken die ook onderwerp waren van de voorlopige voorzieningen in het bestreden vonnis. [geïntimeerden] kan overgaan tot executie van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis in de bodemprocedure. Dit brengt mee dat in hoger beroep het spoedeisend belang bij de vordering tot herstel met dwangsommen ten aanzien van [appellant 1] ontbreekt. Ten aanzien van [appellant 2] heeft te gelden dat partijen tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep op 7 april 2026 te kennen hebben gegeven dat de gebreken inmiddels zijn hersteld, zodat [geïntimeerden] ook ten opzichte van haar geen spoedeisend belang meer heeft bij de vordering tot herstel met dwangsommen. De vordering tot herstel met dwangsomveroordeling moet dan ook worden afgewezen.

Veroordeling in eerste aanleg - terecht toegewezen

4.5.

Vervolgens zal het hof beoordelen of de toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] met dwangsomveroordeling destijds door de kantonrechter terecht was.

4.6.

In eerste aanleg heeft de kantonrechter geoordeeld onder 5.3. dat [geïntimeerden] een spoedeisend belang had bij de gevraagde voorzieningen tot herstel van de gebreken. [appellanten] heeft geen grief gericht tegen dat oordeel. Daarmee staat dat spoedeisend belang vast op het moment van de beslissing in eerste aanleg en bestaat er voor het hof geen ruimte om tot een ander oordeel te komen.

4.7.

Uit het hiervoor weergegeven feitenrelaas, en met name uit het daar genoemde rapport van [bedrijf 3] en de daar weergegeven herhaalde opsomming van gebreken door [geïntimeerden] , volgt dat naar aard en omvang sprake was van gebreken aan het gehuurde die de normale exploitatie van het hotel beperkten. Op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen heeft [appellanten] een verplichting om voor onderhoud van de kozijnen, het houten hekwerk en het dak te zorgen en om gebreken hieraan tijdig te verhelpen. Uit het feitenrelaas blijkt verder dat [geïntimeerden] herhaaldelijk tevergeefs om herstel heeft gevraagd. Het vorenstaande leidt het hof tot de conclusie dat de kantonrechter de vordering van [geïntimeerden] tot herstel, met dwangsomveroordeling als extra prikkel, terecht heeft toegewezen.

Het hof ziet ook overigens, gelet op het bovenstaande en de discretionaire bevoegdheid van de rechter bij het bepalen van de hoogte van de dwangsom, geen reden tot matiging van het bedrag per dag noch van het gemaximeerde totaal, waarbij nogmaals opgemerkt wordt dat het antwoord op de vraag of dwangsommen zijn verbeurd en tot welk bedrag, is voorbehouden aan de executierechter.

Afstemmingsregel

4.8.

Het door [appellanten] gedane beroep op de ‘afstemmingsregel’ maakt het bovenstaande oordeel niet anders. Deze regel houdt in dat de rechter die in kort geding beslist op een vordering tot het geven van een voorlopige voorziening nadat de civiele bodemrechter een vonnis in de hoofdzaak heeft gewezen, in beginsel zijn vonnis dient af te stemmen op het oordeel van die bodemrechter, ongeacht of dit oordeel is gegeven in een tussenvonnis of in een eindvonnis, in de overwegingen of in het dictum van het vonnis, en ongeacht of het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Onder omstandigheden kan er plaats zijn voor het aanvaarden van een uitzondering op dit uitgangspunt. Dit zal het geval kunnen zijn indien het vonnis van de civiele bodemrechter klaarblijkelijk op een misslag berust, alsook indien sprake is van een zodanige wijziging van omstandigheden dat moet worden aangenomen dat de bodemrechter, ingeval hij daarvan op de hoogte zou zijn geweest, tot een andere beslissing zou zijn gekomen. Deze regels gelden ook ten aanzien van het hoger beroep in kort geding.

Aan deze ‘afstemmingsregel’ ligt ten grondslag dat de rechtsverhouding tussen partijen in een op tegenspraak gevoerde civiele bodemprocedure, anders dan in kort geding, zo nodig na bewijslevering en rapportage door deskundigen, in beginsel bindend tussen partijen wordt vastgesteld, afgezien van de mogelijkheid daartegen een rechtsmiddel in te stellen.

4.9.

Die rechtsverhouding betreft in dit geval de huurovereenkomst tussen partijen. De daarop gebaseerde vordering tot herstel van gebreken is door de bodemrechter in het eindvonnis van 29 januari 2025 toegewezen, waarbij een huurprijsvermindering aan [geïntimeerden] is toegekend en de gevorderde dwangsommen zijn afgewezen. Anders dan [appellanten] betoogt, brengt de afstemmingsregel niet mee dat de dwangsomveroordeling in het bestreden vonnis ook dient te vervallen. Zoals overwogen onder 4.7., kon de rechter in eerste aanleg, naar het oordeel van het hof, op juiste gronden tot deze dwangsomveroordeling komen.

Dwangsom versus schadevergoeding, redelijkheid en billijkheid, herstel/inspanning en afspraken tussen partijen

4.10.

Het betoog van [appellanten] dat de mogelijkheid tot herstel van gebreken door huurder op kosten van verhuurder, zoals toegewezen onder 6.4. van het bestreden vonnis, en/of de huurprijsvermindering, zoals toegewezen onder 5.5. van het bodemvonnis, meebrengen dat voor een dwangsomveroordeling geen ruimte meer is, vindt geen grondslag in het recht aangezien de dwangsom dient als financiële prikkel tot nakoming van een opgelegde last en niet gelijk staat aan een maatregel strekkende tot gehele of gedeeltelijke vergoeding van geleden schade zoals de mogelijkheid tot herstel door huurder op kosten van verhuurder en/of een huurprijsvermindering. [appellanten] heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat, in dit geval, een combinatie van dwangsomveroordeling met een maatregel tot vergoeding van schade een naar maatsteven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar resultaat zou opleveren. Het betoog van [appellanten] dat de dwangsomveroordeling niet meer nodig is, omdat tijdig aan de veroordeling tot herstel is voldaan dan wel [appellanten] zich daartoe voldoende heeft ingespannen, strandt reeds op de veroordeling tot herstel in het bodemvonnis. Ook dit betoog leidt het hof voorshands niet tot een ander oordeel. Voorts is het hof voorshands onvoldoende gebleken van afspraken - gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerden] - waaruit zou volgen dat er geen dwangsomveroordeling (meer) van toepassing zou zijn.

Matiging dwangsom en opheffing dwangsom voor kamer 11

4.11.

De stelling van [appellanten] dat de kantonrechter heeft overwogen dat de dwangsom wordt gematigd maar dit niet heeft uitgesproken berust op een onjuiste lezing van het bestreden vonnis. Uit het dictum blijkt dat de matiging bestaat uit het afwijzen van de in eerste aanleg ook gevorderde (eenmalige) dwangsom van € 12.500,00. De door [appellanten] gevorderde matiging van de dwangsom tot nihil ter zake het herstel van het kozijn van kamer 11 is naar het oordeel van het hof, in het licht van het toepasselijke beoordelingskader van 4.7. en de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerden] , onvoldoende onderbouwd en zal worden afgewezen.

Slotsom en kosten

4.12.

Het hoger beroep van [appellanten] faalt in zoverre dat het hof de door de kantonrechter onder 6.2 in het dictum van het bestreden vonnis in kort geding tegen [appellanten] uitgesproken veroordeling tot herstel met dwangsomveroordeling tot aan dit arrest zal bekrachtigen. Omdat het spoedeisend belang van [geïntimeerden] bij de vordering tot herstel nadien is komen te vervallen, zal het hof de vorderingen tot herstel en het daaraan verbinden van een dwangsom afwijzen voor de periode na dit arrest. [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd en daarom worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

5.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover [appellanten] hierin (onder 6.2) is veroordeeld tot herstel met dwangsomveroordeling voor de periode tot dit arrest;

vernietigt het vonnis voor wat betreft de veroordeling tot herstel met dwangsomveroordeling voor de periode vanaf heden en wijst de vorderingen van [geïntimeerden] tot herstel en het daaraan verbinden van een dwangsom alsnog af;

bekrachtigt het vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 349,00 aan verschotten en € 3.870,00 voor salaris;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. Z.D. van Heesen-Laclé, L.A.J. Dun en A.J.M. Lauvenberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2026.