ECLI:NL:GHAMS:2026:1480 - Gerechtshof Amsterdam - Geen huurovereenkomst en geen voortzetting huur door zoon...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)

zaaknummer : 200.353.772/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 11128682 \ CV EXPL 24-1242

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 juni 2026

in de zaak van

[appellant],

wonend in [plaats] ,

appellant,

advocaat: mr. S.N. Peijnenburg te Purmerend,

tegen

WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M. van den Oord te Utrecht.

Partijen worden hierna [appellant] en Rochdale genoemd.

1.De zaak in het kort

De ouders van [appellant] huurden een woning van Rochdale. In hoger beroep ligt de vraag voor of er tussen Rochdale en [appellant] een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot deze woning. Verder ligt de vraag voor of [appellant] de huur van deze woning mag voortzetten. Het hof beantwoordt deze vragen ontkennend.

2.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 14 maart 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 2 januari 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie tevens verweerder in reconventie en Rochdale als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Tegen Rochdale is verstek verleend.

[appellant] heeft daarna een memorie van grieven, met producties, ingediend.

Op 22 juli 2025 heeft zich alsnog een advocaat voor Rochdale gesteld en is het verstek gezuiverd.

Rochdale heeft daarna een memorie van antwoord, met producties, genomen.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling op 3 maart 2026 laten toelichten. [appellant] door mr. Peijnenburg voornoemd, aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen, en Rochdale door mr. A. Çapkurt, advocaat te Utrecht.

Ten slotte heeft het hof bepaald dat arrest zal worden gewezen.

3.De feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat deze feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten, komen deze neer op het volgende.

3.1.

De ouders van [appellant] huurden van Rochdale een woning in [plaats] (hierna: de woning).

3.2.

Na afloop van zijn detentie is [appellant] bij zijn ouders gaan wonen. [appellant] staat sinds 30 januari 2019 in de Basisregistratie Personen (BRP) ingeschreven op het adres van de woning.

3.3.

De vader van [appellant] is in de loop van 2021 verhuisd naar een zorginstelling. De moeder van [appellant] is in het najaar van 2023 opgenomen in een zorginstelling.

3.4.

Op 22 december 2023 heeft Rochdale een
“Aanvraagformulier wijziging tenaamstelling huurovereenkomst”van [appellant] ontvangen. Bij brief van 6 februari 2024 heeft Rochdale het verzoek tot wijziging van de tenaamstelling afgewezen. De

huurprijs wordt vanaf 1 januari 2024 door [appellant] betaald.

3.5.

De moeder van [appellant] is op 6 maart 2024 overleden.

3.6.

Bij beschikking van 21 maart 2024 heeft de kantonrechter bewind ingesteld over de goederen die (zullen) toebehoren aan de vader van [appellant] en de broer van [appellant] benoemd tot bewindvoerder.

3.7.

De broer van [appellant] heeft in zijn hoedanigheid van bewindvoerder de huur van de woning per 31 mei 2024 schriftelijk opgezegd.

4.De procedure in eerste aanleg

4.1.

Kort gezegd heeft [appellant] in eerste aanleg gevorderd om Rochdale te

veroordelen de huurovereenkomst ten aanzien van de woning met hem voort te zetten vanaf 1 januari 2024, met veroordeling van Rochdale in de proceskosten.

4.2.

Rochdale heeft een tegenvordering ingesteld en heeft samengevat gevorderd om [appellant] - uitvoerbaar bij voorraad - te veroordelen tot ontruiming van de woning, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

4.3.

De kantonrechter heeft in conventie de vordering van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. In reconventie heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot ontruiming binnen één maand na betekening van het vonnis en [appellant] veroordeeld in de (op nihil gestelde) proceskosten. Het in reconventie meer of anders gevorderde is afgewezen.

5.Vordering en verweer in hoger beroep

5.1.

[appellant] heeft in hoger beroep zijn eis deels gewijzigd en concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis. Hij vordert dat het hof - uitvoerbaar bij voorraad -
primairvoor recht verklaart dat tussen partijen per 3 januari 2024 een huurovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van de woning, met veroordeling van Rochdale deze huurovereenkomst te respecteren, en
subsidiairRochdale veroordeelt de huurovereenkomst ten aanzien van de woning met [appellant] voort te zetten vanaf 3 januari 2024. Een en ander met afwijzing van de vordering in reconventie en met veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding in beide instanties.

5.2.

Rochdale voert verweer en concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

6.De beoordeling

grieven

6.1.

[appellant] heeft acht grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. De grieven lenen zich deels voor gezamenlijke bespreking. Het hof zal daarbij waar nodig ingaan op het door Rochdale daartegen gevoerde verweer.

geen huurovereenkomst

6.2.

[appellant] stelt zich allereerst op het standpunt dat hij toestemming had van

Rochdale om in de woning te blijven als huurder
(grief I). Ter onderbouwing van dit standpunt wijst [appellant] op sms-correspondentie tussen hem en een (inmiddels voormalig) medewerkster van Rochdale. De sms-berichten van Rochdale zijn volgens [appellant] niet anders te interpreteren dan dat Rochdale hem eind december 2023 onvoorwaardelijk als huurder accepteerde. Er is - aldus [appellant] - tussen partijen op 3 januari 2024 een huurovereenkomst ten aanzien van de woning tot stand gekomen.

6.3.

Bij memorie van antwoord heeft Rochdale het feitenrelaas geschetst waarbinnen deze sms-correspondentie heeft plaatsgevonden. Samengevat komt dat op het volgende neer.

6.4.

Nadat beide ouders de woning hadden verlaten, heeft de broer van [appellant] op 10 november 2023 namens de ouders de huurovereenkomst schriftelijk opgezegd per 31 december 2023. Bij brief van 15 november 2023 heeft Rochdale deze opzegging aan de ouders van [appellant] bevestigd en een voorinspectie (op 28 november 2023) en eindinspectie (op 2 januari 2024) aangekondigd. Op enig moment heeft Rochdale deze huuropzegging moeten rechtzetten, omdat de broer van [appellant] op dat moment niet bevoegd was die huuropzegging namens de ouders te doen. In de periode daaraan voorafgaand is er sms-contact tot stand gekomen tussen [appellant] en (de medewerkster van) Rochdale, waarbij Rochdale op 11 december 2023 aan [appellant] heeft laten weten diens
“tenaamstelling”nog niet te hebben ontvangen, waarop [appellant] te kennen heeft gegeven deze
“zaterdag op de bus”te hebben gedaan. Op 12 december 2023 heeft Rochdale aan [appellant] gevraagd of hij
“hem morgen niet hier”kan
“komen invullen ?”,waarop [appellant] bevestigend heeft geantwoord. Rochdale heeft vervolgens gemeld
“de einde huur is 2 januari dus vanaf 3 januari dient u de huur te gaan betalen”en
“Ik ga mijn collega’s (…) aangeven dat u morgen komt en het rechtstreeks naar de afdeling klantzaken moet”.Op 22 december 2023 heeft Rochdale een
“Aanvraagformulier wijziging tenaamstelling huurovereenkomst”van [appellant] ontvangen. Bij brief van 27 december 2023 heeft Rochdale aan [appellant] medegedeeld nog aanvullende gegevens nodig te hebben voordat de aanvraag in behandeling kan worden genomen. Daarop heeft de advocaat van [appellant] bij brief van 19 januari 2024 gereageerd en te kennen gegeven dat [appellant]
“in aanmerking komt om als medehuurder en daarmee voortzetter van de huurovereenkomst te worden aangemerkt”. Bij brief van 6 februari 2024 heeft Rochdale het verzoek tot wijziging van de tenaamstelling afgewezen.

6.5.

[appellant] heeft het door Rochdale geschetste feitenrelaas niet weersproken.

6.6.

Geplaatst in de context als door Rochdale geschetst, wordt duidelijk dat de sms-berichten betrekking hebben op een door [appellant] gedaan verzoek aan Rochdale om aangemerkt te worden als (mede)huurder, waarbij partijen (aanvankelijk) zijn uitgegaan van (de geldigheid van) de opzegging van de huurovereenkomst door de broer van [appellant] namens de ouders per 31 december 2023. Rochdale heeft het verzoek van [appellant] afgewezen. Bezien tegen die achtergrond en vooral gelezen in samenhang met het door [appellant] ingediende aanvraagformulier wijziging tenaamstelling huurovereenkomst en de brieven van Rochdale van 27 december 2023 en 6 februari 2024, heeft [appellant] aan deze sms-berichten niet een gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontlenen dat hij vanaf 3 januari 2024 als (mede)huurder werd aanvaard en een huurovereenkomst tot stand was gekomen. Dit geldt te meer nu [appellant] op enig moment tijdens dit proces zijn advocaat heeft ingeschakeld en zij [appellant] hierin heeft bijgestaan.

6.7.

Dit betekent dat grief I faalt. De primaire vordering van [appellant] moet worden afgewezen.

beroep op artikel 7:268 lid 2 BW Pro

6.8.

Daarmee komt het hof toe aan de subsidiaire vordering van [appellant] tot voortzetting van de huur na overlijden van zijn moeder op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro
(grieven II tot en met VII).

6.9.

Het hof stelt voorop dat het Rochdale niet volgt in haar verweer dat [appellant] geen beroep toekomt op artikel 7:268 lid 2 BW Pro, omdat de huur niet door het overlijden van een huurder (moeder), maar door opzegging door de (bewindvoerder van de) andere huurder (vader) is geëindigd per 31 mei 2024.

6.10.

Artikel 7:268 lid 2 BW Pro strekt ertoe de persoon die niet medehuurder is, maar die wel met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad te beschermen ten aanzien van zijn woonsituatie. Zeker gelet op die strekking heeft de kantonrechter terecht en op goede gronden overwogen dat onder de omstandigheden als hiervoor onder 3.1 tot en met 3.5 vermeld [appellant] een beroep toekomt op artikel 7:268 lid 2 BW Pro. Dat de huur door de broer van [appellant] in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van vader per 31 mei 2024 is opgezegd, maakt dit niet anders. Dit alleen al omdat [appellant] zijn vordering tot voortzetting van de huur heeft ingesteld vóór 31 mei 2024.

kader artikel 7:268 lid 2 BW Pro

6.11.

Voor toewijzing van de vordering tot voortzetting van de huur op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro moet vast komen te staan dat [appellant] in de woning zijn hoofdverblijf heeft, dat hij daar met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd en dat zich niet een wettelijke afwijzingsgrond voordoet, zoals - indien volgens de Huisvestingswet 2014 vereist - het niet overleggen van een huisvestingsvergunning (artikel 7:268 lid 3 BW Pro).

6.12.

Voor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke

huishouding bestaat, zijn volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve als subjectieve factoren van belang, zoals de duur van de gemeenschappelijke huishouding en de bedoeling van de betrokkenen. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding, ook indien het gaat om een volwassen kind dat, na te zijn uitgevlogen, terugkeert naar de ouderlijke woning. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. Bij de beantwoording van de vraag of de overleden ouder en het kind een gemeenschappelijke huishouding voerden, moeten verder alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd, zoals het feitelijk gebruik van het gehuurde door de ouder/huurder en het kind/medebewoner, alsmede de omstandigheid dat zij al dan niet i) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, ii) gezamenlijk (of op grond van een afgesproken verdeling) huishoudelijke taken verrichten, iii) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, iv) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en v) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW Pro voortzetting van de huur vordert, in dit geval [appellant] , een verzwaarde stelplicht.

6.13.

Waar [appellant] klaagt dat volgens de hiervoor bedoelde jurisprudentie naar alle omstandigheden van het geval moet worden gekeken om vast te stellen of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding en dat daarbij - anders dan de kantonrechter volgens [appellant] heeft gedaan - geen vaste criteria gehanteerd kunnen worden
(grief III), overweegt het hof als volgt. [appellant] miskent hiermee dat de hiervoor onder i) tot en met v) weergegeven omstandigheden geen voorwaarden inhouden voor het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding, maar - zoals de kantonrechter deze ook heeft beschouwd - factoren zijn die kunnen bijdragen tot het aannemen van een gemeenschappelijke huishouding.

Wet huurbescherming weeskinderen

6.14.

[appellant] betoogt verder dat de wetgever met de inwerkingtreding van de Wet huurbescherming weeskinderen (Whw) per 1 januari 2024 de hiervoor weergegeven bestendige, strenge lijn in de jurisprudentie heeft losgelaten en dat daarmee de drempel voor het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen ouders en kinderen lager is komen te liggen
(grieven II, IV en VI). Het hof verwerpt dit betoog.

6.15.

Op grond van de Whw kunnen thuiswonende kinderen vanaf 16 jaar van wie

de ouders zijn overleden tot en met hun 27e jaar in het gehuurde blijven wonen in afwijking van artikel 7:268 lid 6 BW Pro. Uit de wetsgeschiedenis blijkt naar het oordeel van het hof voldoende duidelijk dat en waarom de wet slechts bescherming biedt aan weeskinderen die nog niet de leeftijd van 28 jaren hebben bereikt en dat deze specifieke groep niet te veralgemeniseren is (Kamerstukken II 2021/22, 35 999, nr. 3 onder I.3.2). Dat met de Whw wordt beoogd de drempel voor een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW Pro voor oudere kinderen te verlagen, strookt niet met deze duidelijke afbakening. Daarbij komt dat de wetgever in de invoering van de Whw geen reden heeft gezien tot aanpassing van artikel 7:268 lid 2 BW Pro. De door [appellant] aangehaalde citaten uit de wetsgeschiedenis en diens verwijzingen naar het maatschappelijk belang leiden het hof niet tot een andere conclusie.

6.16.

Het hof ziet dan ook geen aanleiding af te wijken van de hiervoor weergegeven lijn in de jurisprudentie. Voor het stellen van prejudiciële vragen in dit verband, zoals door [appellant] verzocht, is geen reden.

niet voldaan aan (verzwaarde) stelplicht

6.17.

Het hof is van oordeel dat [appellant] niet aan de hiervoor onder 6.12 vermelde (verzwaarde) stelplicht heeft voldaan. De stellingen van [appellant] zijn in eerste aanleg gemotiveerd betwist door Rochdale. In hoger beroep heeft [appellant] geen substantieel nieuwe stellingen opgeworpen. Het hof licht dat hierna toe.

geen duurzame gemeenschappelijke huishouding

6.18.

Uit de stellingen van [appellant] en diens verklaringen bij de mondelinge behandeling in eerste aanleg volgt dat [appellant] niet naar zijn ouderlijke woning is teruggekeerd met de intentie om met zijn ouders een wederkerige relatie aan te gaan, maar veeleer omdat hij na zijn detentie woonruimte nodig had. Volgens [appellant] is die intentie vanwege de zorgbehoefte van zijn ouders na terugkeer gewijzigd, waardoor hij wel de bedoeling had bij zijn ouders te blijven wonen
(grief V). Zoals ook de kantonrechter overwoog, duidt niets erop dat [appellant] ook bij zijn ouders was blijven wonen als zij zijn zorg niet nodig hadden gehad. Hieruit volgt dat [appellant] bij zijn ouders is blijven wonen met het oog op zorgverlening en niet met het oog op het voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Gelet hierop ziet het hof in de leeftijd van [appellant] ten tijde van zijn terugkeer naar zijn ouders en in de duur van zijn terugkeer geen indicatie voor duurzaamheid. Dat [appellant] , zoals hij stelt, ten tijde van het overlijden van zijn moeder al in geen jaren had gereageerd op enig woningaanbod, maakt dit niet anders. Het gegeven dat de samenleving in overwegende mate ten doel had mantelzorg te verlenen, is een contra-indicatie voor het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Van wederkerigheid is dan immers in de regel geen sprake, terwijl de samenwoning in de regel ook niet op

een duurzame gezamenlijke toekomst is gericht, maar samenhangt met de bestaande

verzorgingsbehoefte van de ouder/huurder
(grief VI).

6.19.

Dat in dit geval toch sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft [appellant] niet voldoende onderbouwd
(grief III).

[appellant] stelt dat de kosten van de huishouding werden gedeeld en voert aan dat zijn ouders vooral de vaste lasten betaalden en dat hij boodschappen deed en diverse kosten (van zorgartikelen bij Evean) voor zijn moeder betaalde
(grief VI). Uit de door [appellant] overgelegde bankafschriften blijkt dat [appellant] in de periode januari 2021 tot en met september 2023 met een zekere regelmaat kleine betalingen aan boodschappen en/of maaltijden en aan Evean heeft gedaan. Zeker in verhouding tot de vaste lasten wijzen de overgelegde afschrijvingen van de rekening van [appellant] niet op een wezenlijke bijdrage in de kosten van de gemeenschappelijke huishouding. Een financiële verwevenheid kan niet worden aangenomen. [appellant] stelt verder het volgende. De huishoudelijke taken werden gezamenlijk verricht, al werden die - aldus [appellant] - hoofdzakelijk door [appellant] en de hulp van zijn moeder verricht. Daar waar [appellant] thuis was op het moment dat zijn ouders hun maaltijd genoten, genoten zij die maaltijd samen. Vrije tijd brachten zij samen door; zo ging [appellant] altijd samen met zijn moeder op bezoek bij zijn vader. [appellant] regelde het taxivervoer voor deze bezoeken en zorgde voor attenties voor het verplegend personeel. Ook deze stellingen brengen het hof niet tot een ander oordeel. Zoals ook de kantonrechter overwoog, dienen de bezoeken aan vader te worden gezien in het licht van de mantelzorg die [appellant] aan zijn ouders verleende. Ook de door [appellant] gestelde verdeling van de huishoudelijke taken past in dat kader. De door [appellant] overgelegde schriftelijke verklaringen van verplegend personeel en de huisarts bevestigen het beeld dat [appellant] bij zijn ouders is blijven wonen met het oog op zorgverlening. Zoals hiervoor reeds is overwogen, is dit juist een contra-indicatie voor het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat [appellant] en zijn ouders samen aten en ook anderszins hun vrije tijd gezamenlijk doorbrachten, is - ook wanneer dit in rechte vast komt te staan - in het licht van voormelde omstandigheden onvoldoende om op basis daarvan te concluderen dat sprake was van een gemeenschappelijke huishouding.

6.20.

Voor zover [appellant] klaagt dat bij de beoordeling een verloren intentie uit het verleden geen rol behoort te spelen
(grief V)en dat bij die beoordeling een financiële bijdrage in de kosten van levensonderhoud niet van doorslaggevend belang is
(grief VI), wijst het hof er nogmaals op dat volgens vaste rechtspraak bij die beoordeling
alleomstandigheden van het geval in onderling verband moeten worden gewaardeerd.

6.21.

Uit het voorgaande volgt dat zowel de intentie op duurzaamheid als de gemeenschappelijkheid van het huishouden onvoldoende zijn gebleken. Dat betekent dat de vordering van [appellant] tot voortzetting van de huur niet toewijsbaar is. De grieven II tot en met VI falen. Bij die stand van zaken behoeft de vraag in hoeverre [appellant] aan de andere voorwaarden van artikel 7:268 lid 3 BW Pro voldoet geen nadere bespreking
(grief VII).

ontruiming

6.22.

Een en ander brengt met zich dat [appellant] de woning moet ontruimen
(grief VIII). [appellant] stelt zich op het standpunt dat de door de kantonrechter bij de veroordeling tot ontruiming gestelde termijn om binnen één maand na betekening van het vonnis tot ontruiming over te gaan zijn appeltermijn schaadt
(grief VIII).

6.23.

Artikel 7:268 lid 2 BW Pro bepaalt dat de huur wordt voortgezet zolang niet op de ingestelde vordering tot voortzetting van de huur onherroepelijk is beslist. Deze bepaling sluit in beginsel uitvoerbaarverklaring bij voorraad van een veroordeling tot ontruiming uit. Alleen bij misbruik van recht of andere voor de verhuurder zwaarwegende omstandigheden of onevenredigheid in de wederzijdse belangen kan dit anders zijn. De kantonrechter heeft het bestreden vonnis, terecht, niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat de huurovereenkomst in beginsel van kracht blijft en de ontruiming niet geëffectueerd kan worden zolang niet onherroepelijk in afwijzende zin is beslist op de vordering van [appellant] tot voortzetting van de huur. [appellant] is daarom door de gegeven ontruimingstermijn niet gedwongen eerder in hoger beroep te gaan. Grief VIII faalt.

slotsom

6.24.

De slotsom luidt dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Voor de duidelijkheid zal het hof de door de kantonrechter op een maand gestelde ontruimingstermijn laten aanvangen na betekening van dit arrest. [appellant] zal in hoger beroep als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- griffierecht € 827,00

- salaris advocaat € 2.580,00 (tarief II x 2 punten)

Totaal € 3.407,00.

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis, met dien verstande dat het hof bepaalt dat de in het bestreden vonnis gestelde ontruimingstermijn van één maand aanvangt na betekening van dit arrest;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 827,00 aan verschotten en € 2.580,00 voor salaris;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, K. van Dijk en A.J.M. Lauvenberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2026.