ECLI:NL:GHAMS:2026:116 - Gerechtshof Amsterdam - Klacht ongegrond over zorgplicht notaris bij verkoop voor...

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.351.647/01 NOT

nummers eerste aanleg : 24-19 en 24-50

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 13 januari 2026

inzake

[appellant],

wonend te [plaats 1] ,

appellante,

tegen

[geïntimeerde],

notaris te [plaats 2] ,

geïntimeerde,

gemachtigde: mr. L.H. Rammeloo, advocaat te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

[appellant] verwijt [geïntimeerde] dat de voormalige echtelijke woning tegen een te lage verkoopprijs en in een te korte tijd is verkocht, zonder te controleren of de ex-echtgenoot van [appellant] de verplichte werkzaamheden aan de woning had verricht om de woning in goede staat te krijgen. Verder verwijt [appellant] [geïntimeerde] dat hij bij de overdracht van de woning heeft nagelaten om te controleren of aan alle hypotheekvoorwaarden was voldaan, inclusief het hebben van een Cardif polis. Het hof verklaart, net als de kamer Den Haag, alle klachtonderdelen ongegrond.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

[appellant] heeft op 27 februari 2025 een beroepschrift, met bijlagen, bij het hof ingediend dat is gericht tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 19 februari 2025 tussen partijen gegeven onder bovengenoemd nummer (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder het kenmerk ECLI:NL:TNORDHA:2025:1).

2.2.

[geïntimeerde] heeft op 18 april 2025 een verweerschrift, met bijlagen, bij het hof ingediend.

2.3.

Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.

2.4.

[appellant] heeft op 13 oktober 2025 aanvullende producties ingediend.

2.5.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 30 oktober 2025. [appellant] en [geïntimeerde] , vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; [appellant] en de gemachtigde van [geïntimeerde] aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.

3.Feiten

Het hof verwijst naar de feiten die de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen die vaststelling geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. De feiten komen neer op het volgende.

3.1.

[appellant] is gehuwd geweest met [naam] (hierna te noemen: de man). Bij beschikking van 21 april 2011 heeft de rechtbank Den Haag de echtscheiding uitgesproken. Op 16 september 2011 is de echtscheidingsbeschikking ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.

3.2.

Bij beschikking van 27 september 2012 heeft de rechtbank Den Haag beslist dat de voormalige echtelijke woning (hierna: de woning) verkocht moet worden met aflossing van de hypothecaire leningen. Ten aanzien van de Meerwaarderegeling heeft de rechtbank beslist dat die moet worden toebedeeld aan de man. Ten aanzien van de “hypotheek opvang polis bij Cardif” heeft de rechtbank overwogen dat dit een arbeidsongeschiktheidsverzekering in verband met mogelijk inkomstenderving aan de kant van de man betrof en geoordeeld dat dat geen vermogensbestanddeel betreft dat voor verdeling in aanmerking komt. Het Hof Den Haag heeft op 22 januari 2014 deze beschikking bekrachtigd. Er is geen beroep in cassatie ingesteld.

3.3.

Op 7 juli 2021 heeft de rechtbank Den Haag [appellant] veroordeeld tot medewerking aan de verkoop van de woning.

3.4.

Bij kort geding vonnis van 26 oktober 2021 is de man gemachtigd om namens [appellant] i) een bemiddelingsopdracht aan de makelaar te geven, ii) een koopovereenkomst met betrekking tot de woning te sluiten en iii) mee te werken aan de levering van de woning aan een derde.

3.5.

Op 8 en 9 december 2021 heeft de man namens [appellant] een koopovereenkomst getekend. Afgesproken is dat levering van de woning op 4 april 2022 zou plaatsvinden.

3.6.

Bij arrest van 1 februari 2022 heeft het Hof Den Haag de incidentele vordering van [appellant] tot schorsing van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het kort geding vonnis van 26 oktober 2021 afgewezen.

3.7.

Ter zitting van 11 maart 2022 heeft de rechtbank Den Haag in een mondelinge uitspraak [appellant] gelast de woning vóór of uiterlijk op 31 maart 2022 te verlaten.

3.8.

Op 4 april 2022 heeft [geïntimeerde] de akte van levering van de woning gepasseerd. De koopsom van de woning bedroeg € 800.000,-. Er rustte nog een Meerwaardehypotheek bij ING Bank op de woning van € 788.041,89.

3.9.

[appellant] heeft tegen de door de man ingeschakelde makelaar een klacht ingediend bij Stichting Tuchtrechtspraak NVM. Deze klacht is in maart 2022 ongegrond verklaard.

3.10.

Op 25 augustus 2024 heeft [appellant] [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld. Na overleg met zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar heeft [geïntimeerde] de aansprakelijkheid afgewezen.

4.De klacht

[appellant] heeft twee klachten (klacht 24-19 en klacht 24-50) bij de kamer ingediend die door de kamer gelijktijdig zijn behandeld.

In klacht 24-19 verwijt [appellant] [geïntimeerde] :

1. dat hij niet heeft voldaan aan zijn zorgplicht. De woning is tegen een te lage verkoopprijs en in een te korte verkooptijd van drie weken verkocht, zonder dat [geïntimeerde] heeft gecontroleerd of de man de werkzaamheden aan de woning had verricht om de woning in goede staat te krijgen. [appellant] had [geïntimeerde] hierop gewezen. [geïntimeerde] heeft geen deugdelijk onderzoek gedaan naar de beschikkingen, terwijl hij daar wel bekend mee was en wist dat er door de man voor de verkoop herstelwerkzaamheden moesten worden verricht;

2. dat hij voorafgaand aan het opstellen van de akte van levering niet heeft gereageerd op berichten van [appellant] . Er is geen bespreking geweest en er was [appellant] geen klachtenformulier toegestuurd;

3. dat hij na het passeren van de akte van levering heeft bevestigd dat de man een aantal keren de handtekening van [appellant] heeft vervalst.

In klacht 24-50 verwijt [appellant] [geïntimeerde] :

1. dat hij bij overdracht van de woning heeft nagelaten om te controleren of aan alle hypotheekvoorwaarden was voldaan, inclusief het hebben van een Cardifpolis. Hierdoor is de hypotheek afgelost op basis van onvolledige informatie. Dat heeft geleid tot aanzienlijke financiële problemen voor [appellant] . Het belegd vermogen in de meerwaardeovereenkomst ad € 450.000,00 zou in 2024 bij een gemiddeld rendement al € 1.621.592,- hebben kunnen bedragen. [appellant] loopt hierdoor iedere maand € 7.000,- mis;

2. dat hij niet heeft voldaan aan de Belehrungsplicht door [appellant] onvoldoende te informeren en te beschermen tegen de risico’s die voor haar voortvloeiden uit het tekenen van de akte van levering.

5.Beoordeling

5.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing de klachten van [appellant] tegen [geïntimeerde] ongegrond verklaard.

Kooprijs woning, passeren akte van levering door [geïntimeerde] (klacht 24-19)

5.2.

De kamer heeft over dit onderdeel van de klacht, onder meer, het volgende overwogen. [geïntimeerde] heeft op basis van het kort geding vonnis van 26 oktober 2021 en de toelichting van de makelaar kunnen concluderen dat de verkoopprijs van

€ 800.000,- van de woning marktconform was. [geïntimeerde] heeft de akte van levering opgesteld conform de inhoud van de rechterlijke uitspraken, in het bijzonder het kort geding vonnis van 26 oktober 2021. Daaruit volgt dat de man gemachtigd was om namens [appellant] de koopovereenkomst en de leveringsakte te tekenen. Aan die machtiging was geen voorwaarde verbonden met betrekking tot door de man te verrichten herstelwerkzaamheden, zodat op [geïntimeerde] geen plicht rustte te controleren of die werkzaamheden waren uitgevoerd. [geïntimeerde] heeft voldaan aan zijn zorgplicht, aldus de kamer.

5.3.

[appellant] heeft in hoger beroep over de verkoopprijs van de woning aangevoerd dat de vraag- en laatprijs volgens het vonnis van 26 oktober 2021 marktconform moest zijn en niet volgens de WOZ-waarde, welke als peildatum 1 januari van het jaar daarvóór hanteert, voordat de prijzen in 2021 zijn geëxplodeerd. Deze stelling van [appellant] berust op een verkeerde lezing van voornoemd vonnis. De voorzieningenrechter heeft in rechtsoverweging 4.3 van voornoemd vonnis overwogen dat het zo mag zijn dat [appellant] de door de makelaar geadviseerde vraag- en laatprijs teleurstellend vindt, maar de makelaar wordt geacht ter zake deskundig te zijn en de makelaar heeft haar overwegingen met betrekking tot de vraag- en laatprijs ook concreet gemotiveerd. Verder blijkt uit het dictum van voornoemd vonnis dat [appellant] , op straffe van een dwangsom, is veroordeeld om medewerking te verlenen aan werkzaamheden die nodig zijn voor een gunstig verkoopproces en om de woning in een zoveel mogelijk presentabele staat te krijgen. Dit betekent niet, anders dan [appellant] meent, dat het de taak was van [geïntimeerde] om voorafgaand aan de levering te controleren of die werkzaamheden zijn uitgevoerd. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

5.4.

[appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat [geïntimeerde] ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat zij reeds in 1989 arbeidsongeschikt is geraakt. Volgens [appellant] was [geïntimeerde] bekend met de financiële noodtoestand aan de zijde van [appellant] en heeft hij desondanks niet willen wachten met levering en aflossing van de hypotheek. [appellant] verwijst daarbij naar het arrest van 1 februari 2022. Maar in dat arrest heeft het hof Den Haag juist in rechtsoverweging 8 geoordeeld dat [appellant] niet voldoende heeft gesteld waaruit haar financiële noodtoestand bestaat indien uitvoering moet worden gegeven aan het vonnis van 26 oktober 2021. De stelling van [appellant] dat uit het arrest haar financiële noodtoestand blijkt en dat [geïntimeerde] om die reden had moeten wachten met passeren, berust dan ook op een onjuiste lezing van dat arrest.

Meerwaarderegeling en Cardif polis (klacht 24-50)

5.5.

Over dit onderdeel van de klacht heeft de kamer, onder meer, geoordeeld dat uit de beschikking van de rechtbank Den Haag van 27 september 2012, bekrachtigd door het Hof op 22 januari 2014, blijkt dat de rechtbank de meerwaarderegeling heeft toebedeeld aan de man en dat de “hypotheek opvang polis bij Cardif” als arbeidsongeschiktheidsverzekering van de man diende en dus geen vermogensaandeel betrof dat voor verrekening tussen [appellant] en de man in aanmerking kwam. Op basis van deze uitspraak kon er geen sprake zijn van afkoop van enige polis ten behoeve van verrekening met de gezamenlijke hypothecaire restschuld. [geïntimeerde] hoefde hier dus ook geen rekening mee te houden. Naar de kamer uit het verweer van [geïntimeerde] heeft begrepen, heeft [geïntimeerde] daarnaast ook nog aan de man, die optrad voor zichzelf en als dwangvertegenwoordiger van [appellant] , gevraagd of hij rekening diende te houden met de verrekening van aan de hypotheek gekoppelde polissen, maar daarop had hij van de man geen reactie ontvangen. Uit de aflosnota die [appellant] heeft ontvangen van [geïntimeerde] voorafgaand aan het passeren volgde dat de resterende lening van € 788.041,00 aan ING Bank (en de kosten) volledig afgelost werd(en) uit de te ontvangen koopsom. Hieruit bleek dat er geen afkoopwaarde van enige gekoppelde polis in mindering zou komen op het af te lossen bedrag. [appellant] had hier op dat moment tegen in actie kunnen komen als zij meende dat dit anders moest zijn. Dit heeft zij niet gedaan. Tegen bovenstaande achtergrond valt niet in te zien dat [geïntimeerde] zijn zorgplicht jegens [appellant] heeft geschonden. Dit klachtonderdeel heeft de kamer dan ook ongegrond verklaard.

5.6.

[appellant] voert in hoger beroep aan dat de meerwaarderegeling niet is toebedeeld aan de man maar dat zij beiden gerechtigd zijn tot het bedrag, met dien verstande dat het bedrag moet worden aangewend voor de betaling van de hypotheekrente waarvoor beiden in gelijke mate draagplichtig zijn. Ook deze stelling van [appellant] berust op een verkeerde lezing van voornoemde beschikking van 27 september 2012. Op bladzijde 4 van de beschikking heeft de rechtbank immers overwogen:

“(…)
De waarde van deze meerwaarderegeling zal vervolgens tot uitdrukking komen in de inkomenssfeer bij de man. In de vermogenssfeer in het kader van de verdeling kan hieraan derhalve geen waarde worden toegekend.(…)” En in het dictum van de beschikking heeft de rechtbank geoordeeld: “
dat aan de man wordt toebedeeld: de meerwaarderegeling bij de hypotheek bij de ING Bank met nummer(…)”.

Wat de polis van Cardif betreft sluit het hof zich aan bij de overwegingen van de kamer.

Het hof is, net als de kamer, van oordeel dat dit klachtonderdeel ongegrond is.

Zorgplicht/Belehrungsplicht van [geïntimeerde] , vervalsing handtekening en geen klachtformulier gestuurd (klacht 24-19 en 24-50)

5.7.

Over deze klachtonderdelen overweegt het hof het volgende. Vaststaat dat de man op basis van het vonnis van 26 oktober 2021 optrad als dwangvertegenwoordiger van [appellant] . De door [appellant] in hoger beroep aangehaalde KNB-richtlijn inzake volmachten ziet niet op deze situatie. De man heeft, mede in zijn hoedanigheid van dwangvertegenwoordiger van [appellant] , de woning verkocht en de akte van levering getekend
namens[appellant] . Dat betekent niet dat de man de handtekening van [appellant] heeft vervalst.

5.8.

[geïntimeerde] heeft op grond van zijn ministerieplicht zijn medewerking aan de uitvoering van voornoemd vonnis verleend. Daarbij heeft [geïntimeerde] zijn zorgplicht niet geschonden. [geïntimeerde] heeft [appellant] voorafgaand aan de levering bij e-mail van 30 maart 2022 geïnformeerd over de voorbereiding van de levering en de aflossing van de hypothecaire lening door het sturen van een conceptakte, een aflosnota en een concept nota van afrekening. Niet gebleken is dat [appellant] naar aanleiding hiervan vragen heeft gesteld of bezwaren heeft geuit. Ook heeft zij geen gebruik gemaakt van de uitnodiging van [geïntimeerde] om zelf de leveringsakte te komen tekenen.

5.9.

[appellant] stelt dat zij na het uiten van haar klachten geen klachtenformulier van [geïntimeerde] heeft ontvangen. [appellant] stelt in hoger beroep dat zij al op 2 februari 2022 een klacht bij [geïntimeerde] heeft ingediend. Dat [appellant] geen klachtenformulier heeft ontvangen is niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij op de klachten en de toevloed van mails van [appellant] zo adequaat mogelijk heeft gereageerd. [appellant] heeft dat niet weersproken.

5.10.

Uit het voorgaande volgt dat het hof van oordeel is dat alle klachtonderdelen ongegrond zijn. Van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen aan de zijde van [geïntimeerde] is niet gebleken.

5.11.

De slotsom is dat het hof tot dezelfde beslissing komt als de kamer. Het hof zal de beslissing van de kamer bevestigen.

6.Beslissing

Het hof:

- bevestigt de bestreden beslissing.

Deze beslissing is gegeven door mrs. C.H.M. van Altena, H.T. van der Meer en

S.V. Viveen en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2026 door de rolraadsheer.