Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.360.327/01 NOT
nummer eerste aanleg : SHE/2025/12
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 14 april 2026
inzake
VAN AS BEHEER B.V.,
gevestigd te Zoetermeer,
appellante,
gemachtigde: [naam 1] .
tegen
[geïntimeerde],
notaris te [plaats 1] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. H.J. Delhaas, advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna klaagster en de notaris genoemd.
1.De zaak in het kort
Deze tuchtprocedure gaat over (de geldigheid van) een bepaling in een splitsingsakte en dat deze bepaling niet is opgenomen in de opvolgende akte van levering van een appartementsrecht aan klaagster.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klaagster heeft op 13 oktober 2025 een beroepschrift, met bijlagen, bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort ’s-Hertogenbosch (hierna: de kamer) van 29 september 2025 tussen partijen gegeven onder bovengenoemd nummer (ECLI:NL:TNORSHE:2025:15).
2.2.
De notaris heeft op 9 januari 2026 een verweerschrift bij het hof ingediend.
2.3.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 28 januari 2026. Namens klaagster zijn [naam 2] (bestuurder en aandeelhouder) en de gemachtigde verschenen. De notaris en zijn gemachtigde zijn eveneens verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van klaagster aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
3.Feiten
Het hof verwijst naar de feiten die de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling daarvan geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. De feiten zijn als volgt.
3.1.
Bij akte van 11 mei 2021 heeft de notaris een akte van splitsing verleden, waarbij het object “ [straat] ”, eigendom van Nootendaal BV, is gesplitst in 145 appartementsrechten.
3.2.
Bij deze akte is tevens de vereniging van eigenaars opgericht genaamd “Vereniging van Eigenaars Vakantiepark [straat] aan het [straat] 1 tot en met 145 te [plaats 2] ” (hierna: de VVE) en zijn de statuten van die vereniging en het reglement van splitsing vastgesteld.
3.3.
In de akte van splitsing is onder S “Afsluiting” van het reglement van splitsing voor zover van belang bepaald:
“
69.10 In de akte van levering waarbij voor de eerste maal na totstandkoming van de onderhavige splitsing de appartementsrechten zullen worden geleverd, zal de navolgende kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van Pro het Burgerlijk Wetboek worden opgelegd, woordelijk luidend:
69.10 In de akte van levering waarbij voor de eerste maal na totstandkoming van de onderhavige splitsing de appartementsrechten zullen worden geleverd, zal de navolgende kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van Pro het Burgerlijk Wetboek worden opgelegd, woordelijk luidend:
a. De eigenaar(s) van (één van) de appartementsrechten verplicht zich in zijn hoedanigheid van Eigenaar en in zijn hoedanigheid van lid van de "VVE Vakantiepark [straat] " te onthouden:
1.
1. het sluiten van overeenkomsten ter zake het beheer en onderhoud van de
1. het sluiten van overeenkomsten ter zake het beheer en onderhoud van de
gemeenschappelijke gedeelten en ter zake het beheer en onderhoud van de privégedeelten
met een andere partij dan de door de vereniging aangewezen partij;
2.
2. tot het sluiten van een overeenkomst van verhuur casu quo verhuurbemiddeling met
2. tot het sluiten van een overeenkomst van verhuur casu quo verhuurbemiddeling met
een andere partij dan Belvilla AG of een door de vereniging aangewezen partij;
3.
3. het sluiten van een van een overeenkomst van verhuur casu quo verhuurbemiddeling
3. het sluiten van een van een overeenkomst van verhuur casu quo verhuurbemiddeling
met een andere partij dan de door de vereniging aangewezen partij;
4.
4. van elke actie of het meewerken aan het tot stand komen van besluiten waarbij, ter
4. van elke actie of het meewerken aan het tot stand komen van besluiten waarbij, ter
zaken de verhuur en of verhuurbemiddeling van de privé gedeelten, meer dan één verhuurorganisatie wordt aangewezen of naast de alsdan aanwezige verhuurorganisatie een andere verhuurorganisatie aan te wijzen;
b. Bij overtreding en/of niet nakoming van de onder Al tot en met 4 bedoelde verplichting om niet te doen ten aanzien van het vorenstaande, verbeurt de betreffende eigenaar ten behoeve van de vereniging een boete van éénhonderdduizend euro (€ 100.000,00) onverminderd de bevoegdheid van de betreffende partij tot het vorderen van nakoming, volledige schadevergoeding en/of ontbinding. De boete is door het enkele feit van de niet nakoming onmiddellijk opeisbaar zonder enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst. De vereniging behoudt het recht om nakoming te vorderen.
c. De onder a. bedoelde verplichting om niet te doen, met het onder b. bedoelde boetebeding wordt bij de akte van levering bij wijze van derdenbeding in de zin van artikel 6:253 van Pro het Burgerlijk Wetboek door de gerechtigde ten behoeve van de vereniging bedongen en aanvaard als een kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 van Pro het Burgerlijk Wetboek en gaat daarmee ook over op degene(n) die het bij deze verkochte of een deel daarvan onder bijzondere titel zullen verkrijgen.”
3.4.
De akte is ingeschreven in de openbare registers op 11 mei 2021.
3.5.
Bij door de notaris verleden akte van 18 december 2023 is het appartementsrecht [straat] 40 ter uitvoering van een daartoe gesloten (doorver)koopovereenkomst geleverd aan klaagster.
3.6.
In deze akte is onder meer bepaald:
“
LIDMAATSCHAP, STATUTEN EN REGLEMENTEN
LIDMAATSCHAP, STATUTEN EN REGLEMENTEN
Koper is ermee bekend dat hij op grond van zijn verkrijging van het verkochte van rechtswege lid wordt van de hiervoor vermelde vereniging van eigenaars. Hij is er verder mee bekend dat hij verplicht is tot nakoming van de bepalingen van de statuten van die vereniging, de bepalingen van het reglement van splitsing, voor zover vastgesteld de bepalingen van het huishoudelijk reglement en van de door de vereniging genomen besluiten.
Verkoper heeft koper daarover naar vermogen geïnformeerd terwijl koper de gelegenheid heeft gehad van de inhoud van de betreffende stukken kennis te nemen.”
4.De klacht
Klaagster verwijt de notaris het volgende:
(
Klachtonderdeel 1:) De notaris heeft een kwalitatieve verplichting in een splitsingsakte opgenomen die bestaat uit de verplichting te verhuren via een door de VVE aangewezen partij. Deze verplichting is in strijd met artikel 6:252 lid 1 BW Pro. (
Klachtonderdeel 2:) Deze verplichting heeft de notaris niet opgenomen in de door hem verleden leveringsakte zoals wel is vereist door artikel 6:252 lid 2 BW Pro. De gewekte schijn van een rechtsgeldige kwalitatieve verplichting benadeelt klaagster als eigenaar van een appartementsrecht.
Klachtonderdeel 1:) De notaris heeft een kwalitatieve verplichting in een splitsingsakte opgenomen die bestaat uit de verplichting te verhuren via een door de VVE aangewezen partij. Deze verplichting is in strijd met artikel 6:252 lid 1 BW Pro. (
Klachtonderdeel 2:) Deze verplichting heeft de notaris niet opgenomen in de door hem verleden leveringsakte zoals wel is vereist door artikel 6:252 lid 2 BW Pro. De gewekte schijn van een rechtsgeldige kwalitatieve verplichting benadeelt klaagster als eigenaar van een appartementsrecht.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen de notaris ongegrond verklaard.
Ontvankelijkheid van klaagster
5.2.
Het hof is, net als de kamer, van oordeel dat de klacht tijdig binnen de vervaltermijn van drie jaar van artikel 99 lid 21 Wna Pro is ingediend. De peildatum voor het aanvangen van de vervaltermijn is de datum van het passeren van de akte van levering van het appartementsrecht, te weten 18 december 2023. Pas vanaf dat moment wordt klaagster bekend verondersteld met het verweten handelen van de notaris, want in de leveringsakte staat de toepasselijkheid van het reglement van splitsing (welk reglement is opgenomen in de splitsingsakte). De klacht is dus binnen de vervaltermijn van drie jaar ingediend en daarmee ontvankelijk.
Klachtonderdeel 1: inhoud splitsingsakte
5.3.
Klaagster heeft, ter onderbouwing van dit klachtonderdeel het volgende aangevoerd. In de splitsingsakte is een tekst voor een kwalitatieve verplichting opgenomen waarin staat dat eigenaren van een appartementsrecht alleen een overeenkomst van verhuur mogen sluiten met Belvilla. Klaagster verwijst in dit verband naar artikel 69.10 sub a, onder 2, en sub c van de splitsingsakte (zoals hiervoor bij de feiten weergegeven onder 3.3). Volgens klaagster houdt deze tekst, zoals deze is geformuleerd, een verplichting in om iets te
doen, namelijk het sluiten van een overeenkomst van verhuurbemiddeling met Belvilla. Een dergelijke verplichting valt niet onder de werking van artikel 6:252 lid 1 BW Pro, want op grond van dat artikel kan een kwalitatieve verplichting slechts zien op iets dulden of
niette doen.
doen, namelijk het sluiten van een overeenkomst van verhuurbemiddeling met Belvilla. Een dergelijke verplichting valt niet onder de werking van artikel 6:252 lid 1 BW Pro, want op grond van dat artikel kan een kwalitatieve verplichting slechts zien op iets dulden of
niette doen.
5.4.
Het hof oordeelt als volgt. Partijen verschillen van mening over de vraag of artikel 69.10 in de splitsingsakte een kwalitatieve verplichting bevat. Klaagster meent van niet, en de notaris meent van wel. Naar het oordeel van het hof is het antwoord op die vraag niet evident, maar in het kader van deze tuchtprocedure ook niet relevant en zal (zo nodig) door de civiele rechter dienen te worden beoordeeld. In deze tuchtprocedure staat uitsluitend het handelen van de notaris ter beoordeling. Het is de taak van de notaris om de bedoeling van de partijen bij de akte duidelijk en nauwkeurig te verwoorden, zodanig dat de tekst geen fouten bevat of aanleiding geeft tot misverstanden. Net als de kamer, stelt het hof vast dat uit de stellingen van partijen blijkt dat er geen misverstand bestaat over de bedoeling van Nootendaal BV bij de splitsingsakte. Die bedoeling is exclusieve verhuur via Belvilla en dit komt tot uiting in de splitsingsakte. Niet is gebleken dat de notaris in de formulering van de splitsingsakte onzorgvuldig is geweest. Dit onderdeel van de klacht is ongegrond.
Klachtonderdeel 2: verplichting niet opgenomen in leveringsakte
5.5.
Anders dan de kamer heeft geoordeeld, blijkt uit het klaagschrift dat klaagster de notaris uitdrukkelijk het verwijt maakt dat de verplichting in artikel 69.10 van de splitsingsakte niet is opgenomen in de akte van levering. Klaagster heeft ook ter zitting in hoger beroep bevestigd dat zij de notaris op dit onderdeel een verwijt maakt.
5.6.
De notaris heeft erkend dat hij de betreffende bepaling ten onrechte niet in de akte van levering heeft opgenomen. Dat dit wel had gemoeten, blijkt al uit de aanhef van voornoemd artikel in de splitsingsakte, die door de notaris zelf is opgemaakt. De notaris heeft aangevoerd dat de modelakte van levering inmiddels is hersteld, en dat hij voor alle appartementsrechten die in eigendom zijn geleverd een akte van verbetering zal maken. Dat neemt niet weg dat de notaris onzorgvuldig is geweest bij het opstellen van de akte van levering en dat hem op dit punt een tuchtrechtelijk verwijt te maken valt. Dit onderdeel van de klacht is gegrond.
Conclusie en maatregel
5.7.
Uit het voorgaande volgt dat de klacht gedeeltelijk gegrond is. De notaris had de verplichting in de akte van levering op moeten nemen. Ook al heeft de notaris een herstelactie in gang gezet, acht het hof de maatregel van waarschuwing in dit geval passend en geboden.
5.8.
Nu het hof ten aanzien van klachtonderdeel 2 tot een ander oordeel is gekomen dan de kamer, kan de beslissing van de kamer op dit punt niet in stand blijven. Het hof zal de beslissing van de kamer omwille van de duidelijkheid in zijn geheel vernietigen en een nieuwe beslissing geven inclusief de beslissing over de proceskosten van de procedure bij de kamer.
Kostenveroordeling
5.9.
Per 1 januari 2021 is de Richtlijn kostenveroordeling notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer Gerechtshof Amsterdam 2021 (Staatscourant 2020, nr. 67513) in werking getreden. Het hof hanteert bij de toepassing van de richtlijn de ‘
Uitgangspunten proceskostenveroordeling in hoger beroep’ (te raadplegen op de website van dit hof).
Uitgangspunten proceskostenveroordeling in hoger beroep’ (te raadplegen op de website van dit hof).
5.10.
Omdat de uitspraak van de kamer wordt vernietigd en het hof de klacht (deels) gegrond verklaart, dient de notaris op grond van artikel 99 lid 5 Wna Pro het door klaagster in eerste aanleg en in hoger beroep betaalde griffierecht, in totaal € 100,-, aan haar te vergoeden.
5.11.
Aangezien het hof de notaris ook een maatregel oplegt, wordt de notaris verder veroordeeld in de volgende kosten in hoger beroep waarbij wegingsfactor 0,5 overeenkomstig de richtlijn wordt toegepast op de laatstgenoemde post:
a. a) € 50 kosten van klaagster;
b) € 1.000 kosten van behandeling van de klacht door het hof.
Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld of gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.
5.12.
De notaris dient het griffierecht en de kosten van klaagster in hoger beroep binnen vier weken na deze uitspraak aan klaagster te voldoen. Klaagster geeft hiervoor een rekeningnummer op aan de notaris.
5.13.
De notaris dient de kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (hierna: LDCR). De termijn waarbinnen en de wijze waarop de kosten moeten worden voldaan, worden door het LDCR schriftelijk aan de notaris meegedeeld.
6.Beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing,
en, opnieuw beslissende:
- verklaart klachtonderdeel 1 ongegrond;
- verklaart klachtonderdeel 2 gegrond;
- legt aan de notaris de maatregel van waarschuwing op;
- veroordeelt de notaris tot betaling aan klaagster van haar kosten, bestaande uit € 50 aan griffierecht in eerste aanleg, € 50 aan griffierecht in hoger beroep, € 50 aan kosten klaagster, in totaal € 150 binnen vier weken na vandaag;
- veroordeelt de notaris tot betaling van € 1.000 aan kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep, te betalen aan het LDCR op de wijze en binnen de termijn als door het LDCR aan de notaris wordt meegedeeld.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, E. de Greeve en J.A.H. Bruggemann en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2026 door de rolraadsheer.