Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.337.495/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 10436971\ CV EXPL 23-1616
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 maart 2025
in de zaak van
[appellante] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. L.M. van den Ende te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
niet verschenen.
Partijen worden hierna ook [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 31 januari 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 6 december 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Tegen [geïntimeerde] is in hoger beroep verstek verleend.
[appellante] heeft een memorie van grieven genomen.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.
Ten slotte heeft [appellante] arrest gevraagd.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 en 2.2 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten zijn deze de volgende.
2.1.
[geïntimeerde] huurt sinds 1 maart 2020 de (bedrijfs)woning aan de [Straat] te [woonplaats] .
2.2.
Op 19 mei 2021 is [appellante] eigenaar en verhuurder geworden van de (bedrijfs)woning.
2.3.
In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
(…)
Het gehuurde zoals hierna omschreven is een leegstaande voor verkoop bestemde bedrijfswoning.
Voor deze woning is door het college van burgemeester en wethouders van [woonplaats] een verzoek van verhuurder in overweging genomen tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 van de leegstandswet.
De definitieve vergunning die verleend is op 28-02-2020 door burgemeester en wethouders van de gemeente [woonplaats] zal als onlosmakelijk deel bij deze huurovereenkomst horen en is opgenomen in de bijlage.
De vergunning eindigt, behoudens verlenging, op 01-03-2025.
(…)
Artikel 1
(…)
2.
De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd maar tenminste voor 3 maanden (tot minimaal 1 juni 2020). De huurovereenkomst eindigt van rechtswege, zonder dat hiervoor opzegging door huurder of verhuurder vereist is bij het verlopen van de vergunning (te weten dd. 1 maart 2025).
De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd maar tenminste voor 3 maanden (tot minimaal 1 juni 2020). De huurovereenkomst eindigt van rechtswege, zonder dat hiervoor opzegging door huurder of verhuurder vereist is bij het verlopen van de vergunning (te weten dd. 1 maart 2025).
(…)
Artikel 2
1.
De huurprijs bedraagt € 858,- per maand. De onroerende zaak belasting, gas-,
De huurprijs bedraagt € 858,- per maand. De onroerende zaak belasting, gas-,
water-, energie telecom-, data- en waterschapslasten en extra voorzieningen zijn niet inbegrepen in de huurprijs (via de centrale energie bemetering wordt het pand voorzien van elektra en water, dit wordt als servicekosten verrekend)
Per jaar wordt een definitieve afrekening gemaakt.
2.
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft wordt de huurprijs voor het eerst per 1 januari 2021 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen.
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft wordt de huurprijs voor het eerst per 1 januari 2021 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen.
Artikel 8
Op deze huurovereenkomst is Nederlands recht en de algemene bepalingen in de zin
van artikel 7:230a BW van toepassing.
Bijlagen:
-Een door partijen ondertekend proces-verbaal van opneming
-Een door partijen ondertekende sleutel afgifte formulier (…).
-Een door de gemeente ondertekende vergunning tijdelijke verhuur onder de leegstandswet
De verhuurder en huurder bevestigen tevens alle bijlagen en genoemde door partijen
ondertekende stukken te hebben ontvangen
2.4.
[appellante] heeft vanaf september 2022 herinneringen en aanmaningen tot betaling van achterstallige huur en energierekeningen naar [geïntimeerde] gestuurd.
3.Eerste aanleg
3.1.
[appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen [appellante] en [geïntimeerde] te ontbinden, [geïntimeerde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen en te verlaten, [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van (achterstallige) huurtermijnen en kosten voor gas, elektra en water, tot en met oktober 2023 een bedrag van € 6.034,31, te vermeerderen met wettelijke rente. Hierbij is uitgegaan van een huur van € 993,22 per maand. Subsidiair heeft [appellante] , uitgaande van een huur van € 903,01 per maand, over de periode tot en met oktober 2023 een bedrag van € 5.132,21 gevorderd, te vermeerderen met rente. Daarnaast heeft [appellante] betaling gevorderd van buitengerechtelijke incassokosten en betaling van de huurprijs vermeerderd met een maandelijks voorschot van € 400,00 wegens kosten voor energie voor iedere maand dat [geïntimeerde] het gehuurde in het bezit zal houden, vanaf 1 april 2023.
3.2.
[appellante] heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] de verschuldigde huurtermijnen niet volledig heeft betaald. Deze huurachterstand is primair berekend uitgaande van een maandelijks huurbedrag van € 993,22. [appellante] heeft bij brief van 20 december 2022 aan [geïntimeerde] gemeld dat de huurprijs voor de (bedrijfs)woning per 1 januari 2023 werd aangepast en dat de nieuwe huurprijs € 993,22 per maand zou bedragen. [appellante] heeft verder gesteld dat, mocht de kantonrechter oordelen dat voornoemde contractuele huurverhoging niet van toepassing is, de wettelijke maximale huurverhoging van 4,1% hoort te gelden.
3.3.
De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen omdat de huurachterstand te gering was om toewijzing van deze vordering te rechtvaardigen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat zowel de primair als de subsidiair gevorderde huurverhoging buiten beschouwing moet blijven omdat niet is gebleken dat de aanzegging van de huurprijsverhoging [geïntimeerde] heeft bereikt. De kantonrechter is daarom uitgegaan van een huurprijs van € 867,44 per maand. [geïntimeerde] is vanaf juni 2021 tot en met oktober 2023 aan [appellante] 29 maanden huur verschuldigd, zijnde een bedrag van € 25.155,76. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde betaalbewijzen en het door [appellante] overgelegde betaaloverzicht blijkt dat [geïntimeerde] in totaal een bedrag van € 22.606,67 heeft betaald. Dat betekent dat [geïntimeerde] thans nog wegens achterstallige huur aan [appellante] een bedrag verschuldigd is van € 2.549,09. Dit deel van de vordering heeft de kantonrechter toegewezen. De gevorderde kosten voor energiegebruik en de buitengerechtelijke incassokosten heeft de kantonrechter afgewezen.
4.Beoordeling
4.1.
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met vier grieven op. De eerste grief van [appellante] richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat een huurverhoging per 1 januari 2023 niet kon worden toegepast, omdat [appellante] in het licht van de betwisting van [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd dat de brief met de aanzegging van de huurverhoging [geïntimeerde] heeft bereikt. Volgens [appellante] is de huurverhoging contractueel overeengekomen en hoeft deze daarom niet jaarlijks te worden aangezegd.
4.2.
In de huurovereenkomst is in artikel 2 lid 2 (hiervoor weergegeven onder 2.3.) een jaarlijkse huurverhoging overeengekomen per 1 januari van elk jaar. Daarbij is verwezen naar artikel 16 van de algemene bepalingen.
4.3.
Het hof stelt voorop dat uit de tekst van artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst volgt dat de jaarlijkse huurverhoging niet afhankelijk is van de uitoefening van een recht door [appellante] , maar al vastligt in de tekst van het beding zelf. De door De [geïntimeerde] aan [appellante] verschuldigde huur wordt dus automatisch verhoogd. [appellante] betoogt daarom op zichzelf terecht dat de huurverhoging niet hoefde te worden aangezegd.
4.4.
Het voorgaande brengt echter nog niet mee dat de op artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst gebaseerde vorderingen van [appellante] toewijsbaar zijn. Omdat de huurovereenkomst is gesloten met een consument, moet het hof ambtshalve beoordelen of artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst oneerlijk is als bedoeld in de Richtlijn 93/13 EG (hierna: de Richtlijn).
4.5.
Hiervoor is overwogen dat het beding niet een recht voor de verhuurder inhoudt om de huurprijs eenzijdig te wijzigen, maar de van tijd tot tijd geldende huurprijs regelt. Het hof is daarom voornemens om artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst als kernbeding aan te merken. Op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn zijn kernbedingen uitgezonderd van toetsing op oneerlijkheid, mits zij duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Het hof constateert dat de in artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst bedoelde algemene bepalingen niet zijn overgelegd en niet aan de huurovereenkomst lijken te zijn gehecht. Bovendien is in artikel 8 van de huurovereenkomst bepaald dat de algemene bepalingen voor kantoorruimte van toepassing zijn. Artikel 16 van deze algemene bepalingen gaat echter niet over (verhoging van) de huurprijs. Kennelijk heeft [appellante] toepasselijkheid van de algemene bepalingen voor woonruimte voor ogen gehad. De vraag die nu rijst is of artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst, in het licht van het feit dat de algemene bepalingen niet lijken te zijn aangehecht en in het licht van de tekst van artikel 8 van de huurovereenkomst, duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd in de zin van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn.
4.6.
In het geval artikel 2.2 niet als een kernbeding is te beschouwen en niet voldoende duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd en in het geval artikel 2.2 geen kernbeding is, is daarnaast de vraag te beantwoorden of het beding oneerlijk is als bedoeld in de Richtlijn. In dit verband kan acht worden geslagen op uitspraak over huurverhogingsbedingen van de Hoge Raad van 29 november 2024 (ECLI:HR:2024:1780).
4.7.
Omdat tussen partijen in eerste aanleg noch in hoger beroep debat is gevoerd over de in 4.5. en 4.6. bedoelde vragen, zullen partijen de gelegenheid krijgen zich bij akte uit te laten over de vraag of:
1. artikel 2.2 van de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een kernbeding in de zin van de Richtlijn;
2. artikel 2.2 van de huurovereenkomst duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd in de zin van de Richtlijn;
3. en voor het geval een van die beide vragen ontkennend moet worden beantwoord: of artikel 2.2 van de huurovereenkomst oneerlijk is in de zin van de Richtlijn.
4.8.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 8 april 2025 voor een akte aan de zijde van [appellante] met het hiervoor onder 4.7. omschreven doel;
bepaalt dat [geïntimeerde] vervolgens in de gelegenheid zal worden gesteld een antwoordakte te nemen binnen een termijn van vier weken;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.R. Brons, J.C.W. Rang en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2025.