Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.342.055/01 NOT
nummer eerste aanleg : C/05/422821 / KL RK 23-77
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 25 februari 2025
inzake
1.[appellant 1] ,
wonend te [plaats] ,
2.
[appellant 2],
[appellant 2],
wonend te [plaats] ,
3.
[appellant 3],
[appellant 3],
wonend te [plaats] ,
appellanten,
gemachtigde: [appellant 1] , voornoemd,
tegen
[geïntimeerde],
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. M.J.M. Groen, advocaat te Almere.
Partijen worden hierna klagers (respectievelijk klager 1, klaagster 2 dan wel klager 3) en de notaris genoemd.
1.De zaak in het kort
Klager 1 heeft een pand, dat eigendom was van klager 3, verkocht aan klaagster 2. Klager 1 heeft de notaris verzocht de noodzakelijke notariële medewerking te verlenen voor het leveren van het pand aan klaagster 2. De hypotheekhouder wilde echter geen toestemming verlenen voor de overdracht van het pand, omdat de hypotheekschuld van klager 3 nog niet volledig zou zijn afgelost.
In 2022/2023 is een tuchtklacht van klager 1 en klaagster 2 tegen de notaris vanwege het weigeren van zijn medewerking aan de overdracht van het pand ongegrond verklaard. Volgens klagers heeft de notaris zich opnieuw klachtwaardig gedragen onder andere door het achterhouden van informatie en het schenden van zijn geheimhoudingsplicht, waardoor zij zich genoodzaakt hebben gezien opnieuw een klacht tegen de notaris in te dienen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klagers hebben op 4 juni 2024 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 28 mei 2024 (ECLI:NL:TNORARL:2024:27).
2.2.
De notaris heeft op 30 september 2024 een verweerschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend.
2.3.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 12 december 2024. Klager 1 en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager 1 en de gemachtigde van de notaris aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota. Klaagster 2 en klager 3 zijn niet verschenen.
3.Feiten
Het hof verwijst naar de feiten die de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling daarvan geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
3.1.
Klager 1 is de vader van klaagster 2 en de stiefvader van klager 3. De (toekomstige) goederen van klager 3 zijn op 21 april 2020 onder bewind gesteld, met benoeming van een bewindvoerder.
3.2.
Klager 3 was (juridisch) eigenaar van een appartementsrecht in [plaats] (hierna: het pand). Het pand was belast met een recht van hypotheek ten gunste van ING bank (hierna: ING), als rechtsopvolgster onder algemene titel van Postbank N.V.
3.3.
In 2009 hebben klager 1 en klager 3 een koopovereenkomst gesloten waarin staat dat klager 1 het pand koopt van klager 3, maar dat het pand pas zal worden overgedragen als klager 1 daarom verzoekt.
3.4.
Op 22 januari 2020 heeft klager 3 aan klager 1 een onherroepelijke volmacht verleend die, voor zover relevant, luidt als volgt:
“
Ondergetekende[klager 3]
(…) en[klager 1]
(…) hebben in 2009 een koopovereenkomst gesloten inzake het pand (…) te [plaats] . De koopprijs bedroeg 115.000 euro, waarvan 15.000 euro direct voldaan is en daarna door betaling door[klager 1]
van de hypotheektermijnen het in die termijnen verschuldigde aflossingsgedeelte.[klager 1]
hoeft dus bij levering aan zichzelf of een derde niets meer te betalen, maar uiteraard moet hij er wel voor zorgen dat de hypotheek die op naam van[klager 3]
staat wordt afgelost.
Ondergetekende[klager 3]
(…) en[klager 1]
(…) hebben in 2009 een koopovereenkomst gesloten inzake het pand (…) te [plaats] . De koopprijs bedroeg 115.000 euro, waarvan 15.000 euro direct voldaan is en daarna door betaling door[klager 1]
van de hypotheektermijnen het in die termijnen verschuldigde aflossingsgedeelte.[klager 1]
hoeft dus bij levering aan zichzelf of een derde niets meer te betalen, maar uiteraard moet hij er wel voor zorgen dat de hypotheek die op naam van[klager 3]
staat wordt afgelost.
[klager 3]
geeft hierbij een onherroepelijke volmacht aan[klager 1]
om het pand (…) te leveren en op zijn naam te doen overschrijven of door te verkopen en te leveren op naam van een derde, mits de koopprijs maar zodanig is dat de op het pand gevestigde hypotheek kan worden afgelost.
geeft hierbij een onherroepelijke volmacht aan[klager 1]
om het pand (…) te leveren en op zijn naam te doen overschrijven of door te verkopen en te leveren op naam van een derde, mits de koopprijs maar zodanig is dat de op het pand gevestigde hypotheek kan worden afgelost.
Zolang het pand nog op naam van[klager 3]
bestaat is[klager 1]
gemachtigd over het pand te beschikken als ware hij eigenaar.”
bestaat is[klager 1]
gemachtigd over het pand te beschikken als ware hij eigenaar.”
3.5.
Op 1 augustus 2022 heeft klager 1 het pand aan klaagster 2 verkocht voor een koopsom van € 170.000,00. Klager 1 heeft de notaris verzocht de noodzakelijke notariële medewerking te verlenen voor het leveren van het pand aan klaagster 2.
3.6.
In verband met deze overdracht heeft de notaris aan ING om een aflosnota verzocht. ING heeft op 27 september 2022 een aflosnota verstrekt, waarin is vermeld dat de hypotheek kan worden afgelost door betaling van € 18.278,71.
3.7.
Klager 1 heeft daarop op 6 oktober 2022 aan de notaris bericht dat het recht van hypotheek bij de overdracht van het pand niet hoefde te worden doorgehaald.
3.8.
Op 11 oktober 2022 heeft de notaris aan klager 1 bericht dat ING zonder volledige aflossing geen toestemming geeft voor de overdracht van het pand. De notaris heeft meegedeeld in dat geval niet te kunnen meewerken aan de overdracht van het pand.
3.9.
Medio oktober 2022 heeft klager 1 aan ING geschreven dat hij het niet eens is met het door ING opgegeven nog te betalen bedrag. Klager heeft geschreven dat volgens hem een bedrag van € 17.069,62 niet wordt gedekt door het recht van hypotheek en dat ING de betaling van dat bedrag niet als voorwaarde kan stellen aan de doorhaling van het recht van hypotheek.
3.10.
De notaris heeft op 18 oktober 2022 aan ING de vraag voorgelegd of ING kan instemmen met levering van het pand zonder dat het recht van hypotheek wordt doorgehaald. ING zou dan haar zekerheidsrecht voor betaling van haar vorderingen op klager 3 ook na de overdracht behouden. Indien ING geen toestemming zou verlenen, wilde de notaris graag weten op welke gronden, zodat hij “
alsnog een zorgvuldige afweging kan maken wiens belangen het meest zwaar gelden.”
alsnog een zorgvuldige afweging kan maken wiens belangen het meest zwaar gelden.”
3.11.
In een brief van 31 oktober 2022 heeft de advocaat van ING aan de notaris laten weten niet in te stemmen met een bezwaarde levering. Daarbij is onder meer op het volgende gewezen:
“
Als de woning aan[klager 1]
in bezwaarde toestand wordt geleverd, ontstaat een derdenhypotheek. Dat kan voor[ING]
allerlei complicaties opleveren. Ik verwijs in dit verband onder andere naar de artikelen 3:234 BW en 6:150 sub a en b BW. Cliënte acht dat zeer onwenselijk.
Als de woning aan[klager 1]
in bezwaarde toestand wordt geleverd, ontstaat een derdenhypotheek. Dat kan voor[ING]
allerlei complicaties opleveren. Ik verwijs in dit verband onder andere naar de artikelen 3:234 BW en 6:150 sub a en b BW. Cliënte acht dat zeer onwenselijk.
Verder benadrukt[ING]
dat[klager 3]
per 26 oktober 2022 nog een aanzienlijk bedrag van € 18.250,48 aan[ING]
is verschuldigd dat wordt gedekt door de hypotheek. Het gaat om een bedrag van € 1.180,86 in hoofdsom aan achterstand op de hypothecair verbonden geldlening en een bedrag van € 17.069,62 dat thans ter incasso ligt bij de incassogemachtigde van[ING]
, (…)
dat[klager 3]
per 26 oktober 2022 nog een aanzienlijk bedrag van € 18.250,48 aan[ING]
is verschuldigd dat wordt gedekt door de hypotheek. Het gaat om een bedrag van € 1.180,86 in hoofdsom aan achterstand op de hypothecair verbonden geldlening en een bedrag van € 17.069,62 dat thans ter incasso ligt bij de incassogemachtigde van[ING]
, (…)
Het standpunt van[klager 1]
dat laatstgenoemde vordering niet door het hypotheekrecht zou zijn gesecureerd, is onjuist. Dat standpunt bevestigt voor[ING]
dat zij geen derdenhypotheek wil op een onderpand waarbij[klager 1]
is betrokken. Dat gaat ontegenzeggelijk tot complicaties leiden.
dat laatstgenoemde vordering niet door het hypotheekrecht zou zijn gesecureerd, is onjuist. Dat standpunt bevestigt voor[ING]
dat zij geen derdenhypotheek wil op een onderpand waarbij[klager 1]
is betrokken. Dat gaat ontegenzeggelijk tot complicaties leiden.
[klager 1]
is er al geruime tijd mee bekend dat[ING]
bereid is royement te verlenen als de uitstaande vorderingen zijn betaald.”
is er al geruime tijd mee bekend dat[ING]
bereid is royement te verlenen als de uitstaande vorderingen zijn betaald.”
3.12.
De advocaat van ING heeft op 2 november 2022 een vertrouwelijke e-mail naar de notaris gestuurd, waarin onder meer het volgende staat vermeld:
“
Deze e-mail is vertrouwelijk en de inhoud daarvan mag niet zonder onze toestemming met[klager 3]
(danwel zijn bewindvoerder) en/of[klager 1]
worden gedeeld.
Deze e-mail is vertrouwelijk en de inhoud daarvan mag niet zonder onze toestemming met[klager 3]
(danwel zijn bewindvoerder) en/of[klager 1]
worden gedeeld.
(…)
ING persisteert uitdrukkelijk in het door haar ingenomen standpunt als verwoord in de brief van 31 oktober jl.
Ter nadere verduidelijking daarvan geldt nog het volgende.
Als het pand door[klager 3]
bezwaard wordt geleverd aan[klager 1]
, dan wordt de hypotheek een derdenhypotheek en kunnen de mogelijkheden om tot executie van het hypothecair verbonden onderpand over te gaan, ernstig worden beperkt door artikel 3:234 BW.
bezwaard wordt geleverd aan[klager 1]
, dan wordt de hypotheek een derdenhypotheek en kunnen de mogelijkheden om tot executie van het hypothecair verbonden onderpand over te gaan, ernstig worden beperkt door artikel 3:234 BW.
U bent er als notaris mee bekend dat de met een hypotheekrecht gesecureerde vorderingen die ING heeft op[klager 3]
, door[klager 1]
(de beoogde verkrijger) worden betwist. Die betwisting is evident onjuist.
, door[klager 1]
(de beoogde verkrijger) worden betwist. Die betwisting is evident onjuist.
Het meewerken aan het tot stand laten komen van een tekortkoming zal dus voor ING in dit geval wel degelijk een probleem opleveren bij het uitwinnen van het onderpand.
Indien[klager 1]
betalingen doet op de schuld van[klager 3]
, wordt hij bovendien krachtens subrogatie als bedoeld in artikel 6:150 lid 1 sub a en b BW mede hypotheekhouder. Daardoor ontstaat voor ING een gemeenschap met[klager 1]
en zal zij zich in beginsel bij de uitwinning van het hypothecair verbonden goed altijd met[klager 1]
moeten verstaan om tot uitwinning over te gaan. En[klager 1]
is, zoals bekend, van mening dat[klager 3]
niets meer zou zijn verschuldigd, althans dat de vordering uit hoofde van de lening die thans ter incasso loopt bij (…), niet door het recht van hypotheek is gedekt.
betalingen doet op de schuld van[klager 3]
, wordt hij bovendien krachtens subrogatie als bedoeld in artikel 6:150 lid 1 sub a en b BW mede hypotheekhouder. Daardoor ontstaat voor ING een gemeenschap met[klager 1]
en zal zij zich in beginsel bij de uitwinning van het hypothecair verbonden goed altijd met[klager 1]
moeten verstaan om tot uitwinning over te gaan. En[klager 1]
is, zoals bekend, van mening dat[klager 3]
niets meer zou zijn verschuldigd, althans dat de vordering uit hoofde van de lening die thans ter incasso loopt bij (…), niet door het recht van hypotheek is gedekt.
Het verlenen van uw medewerking aan een bezwaarde levering zal dan ook onherroepelijk tot gevolg hebben dat ING het te gelde maken van het onderpand aanzienlijk complexer zal zijn dan wanneer de hypotheek geen derden-hypotheek is.
Als het vorenstaande voor u al niet zou leiden tot het gerechtvaardigde oordeel dat het recht van ING als derde een beletsel vormt voor de bezwaarde levering, dan moet dit tot tenminste totgerede twijfel
leiden, zoals benoemd in het Novitaris-arrest.
leiden, zoals benoemd in het Novitaris-arrest.
Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en ga er vanuit dat u geen medewerking zult verlenen aan de bezwaarde levering.
Voor zover u daar wel toe over zou gaan, wordt u reeds nu aansprakelijk gesteld voor alle door[ING]
geleden en te lijden schade.”
geleden en te lijden schade.”
3.13.
Bij e-mail van 4 november 2022 heeft de notaris aan klager 1 laten weten vooralsnog niet mee te werken aan de voorgenomen levering van het pand:
“
Ik heb van[ING]
bericht ontvangen waarin zij aangeeft, dat indien de woning in bezwaarde toestand wordt geleverd er een derden-hypotheek ontstaat die voor[ING]
onwenselijke complicaties oplevert. De bank is bereid royement te verlenen wanneer de vordering wordt voldaan. Dit was u al bekend.
Ik heb van[ING]
bericht ontvangen waarin zij aangeeft, dat indien de woning in bezwaarde toestand wordt geleverd er een derden-hypotheek ontstaat die voor[ING]
onwenselijke complicaties oplevert. De bank is bereid royement te verlenen wanneer de vordering wordt voldaan. Dit was u al bekend.
[ING]
betwist uw standpunt dat de vordering op[klager 3]
niet zou zijn gesecureerd door het hypotheekrecht.
betwist uw standpunt dat de vordering op[klager 3]
niet zou zijn gesecureerd door het hypotheekrecht.
(…)
Of de (hypotheek)rechten van[ING]
als derde een beletsel vormen voor de levering kan ik uit de voor mij kenbare feiten en de beperkte informatie die ik heb, onvoldoende inschatten. Gerede twijfel heb ik echter wel.
als derde een beletsel vormen voor de levering kan ik uit de voor mij kenbare feiten en de beperkte informatie die ik heb, onvoldoende inschatten. Gerede twijfel heb ik echter wel.
Nu[ING]
kennelijk persisteert in het standpunt dat er geen toestemming wordt verleend zonder de volledige schuld in te lossen zoals hiervoor omschreven zie ik mij helaas genoodzaakt u te berichten dat ik vooralsnog niet kan meewerken aan de levering.
kennelijk persisteert in het standpunt dat er geen toestemming wordt verleend zonder de volledige schuld in te lossen zoals hiervoor omschreven zie ik mij helaas genoodzaakt u te berichten dat ik vooralsnog niet kan meewerken aan de levering.
Ik adviseer u nogmaals met[ING]
in overleg te treden om te bezien of u tot een vergelijk kunt komen.”
in overleg te treden om te bezien of u tot een vergelijk kunt komen.”
Procedure in kort geding
3.14.
Op 17 november 2022 hebben klager 1 en klaagster 2 een kortgedingprocedure bij de rechtbank Midden-Nederland tegen de notaris aanhangig gemaakt waarin zij onder meer vorderen dat de notaris bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld medewerking te verlenen aan het passeren van de leveringsakte. ING heeft zich in deze procedure aan de zijde van de notaris gevoegd.
3.15.
Bij vonnis van 9 december 2022 heeft de voorzieningenrechter de vordering van klager 1 en klaagster 2 afgewezen met de volgende motivering:
“
4.5. Dat[klager 1]
het niet eens is met het standpunt van[ING],
gaat de notaris niet aan. De notaris moet zijn eigen afweging maken op basis van de hem bekende informatie. Dat houdt in dit geval in dat de notaris zich geconfronteerd ziet met ING die, uitdrukkelijk en gemotiveerd, toestemming weigert te geven aan[klager 3]
voor de levering van het pand aan[klager 1 en klaagster 2]
. Die toestemming heeft[klager 3]
wel nodig. Als hij zonder die toestemming het pand levert aan een ander, zou hij – naar het zich laat aanzien en zoals door ING is betoogd – tekortschieten jegens[ING]
. ING zou daardoor benadeeld worden in haar belangen. Belangen die zonder meer kenbaar zijn voor de notaris. Alleen op basis hiervan kon en mocht de notaris zich gerechtvaardigd op het standpunt stellen dat hij zijn medewerking aan de levering moest weigeren.”
4.5. Dat[klager 1]
het niet eens is met het standpunt van[ING],
gaat de notaris niet aan. De notaris moet zijn eigen afweging maken op basis van de hem bekende informatie. Dat houdt in dit geval in dat de notaris zich geconfronteerd ziet met ING die, uitdrukkelijk en gemotiveerd, toestemming weigert te geven aan[klager 3]
voor de levering van het pand aan[klager 1 en klaagster 2]
. Die toestemming heeft[klager 3]
wel nodig. Als hij zonder die toestemming het pand levert aan een ander, zou hij – naar het zich laat aanzien en zoals door ING is betoogd – tekortschieten jegens[ING]
. ING zou daardoor benadeeld worden in haar belangen. Belangen die zonder meer kenbaar zijn voor de notaris. Alleen op basis hiervan kon en mocht de notaris zich gerechtvaardigd op het standpunt stellen dat hij zijn medewerking aan de levering moest weigeren.”
3.16
Klager 1 en klaagster 2 hebben op 29 december 2022 hoger beroep ingesteld van het vonnis in kort geding. Ook in hoger beroep heeft ING zich gevoegd aan de zijde van de notaris. Op 26 januari 2023 heeft er een regiezitting plaatsgevonden en op 9 mei 2023 heeft het hof Arnhem-Leeuwarden beslist dat de mondelinge behandeling op 20 juli 2023 zal worden gehouden, maar op 19 juli 2023 hebben partijen het hof verzocht de zaak door te halen.
Klachtprocedure
3.17.
Klager 1 en klaagster 2 hebben op 24 oktober 2022 een klacht tegen de notaris ingediend bij de kamer. Zij verwijten de notaris dat hij heeft geweigerd nader onderzoek te verrichten naar de door ING gepretendeerde rechten ten aanzien van het pand en dat hij ten onrechte zijn medewerking aan de levering heeft opgeschort. De kamer heeft bij beslissing van 3 maart 2023 (ECLI:NL:TNORARL:2023:15) de klacht ongegrond verklaard. Klagers zijn van deze beslissing in hoger beroep gegaan.
3.18.
Dit hof heeft bij beslissing van 18 juli 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:1934) de klacht ongegrond verklaard met de volgende motivering:
“
5.4. Het hof constateert dat de notaris de in de Novitaris-maatstaf opgenomen procedure – om te beoordelen of de notaris wel of niet zijn ministerie moest verlenen – niet heeft gevolgd.
5.4. Het hof constateert dat de notaris de in de Novitaris-maatstaf opgenomen procedure – om te beoordelen of de notaris wel of niet zijn ministerie moest verlenen – niet heeft gevolgd.
De notaris heeft, naar eigen zeggen, beoordeeld of de rechten van[klager 1]
als opdrachtgever een overdracht rechtvaardigen en of er rechten van derden bestaan die een beletsel vormen voor de gewenste overdracht. De notaris heeft vervolgens onderzocht in hoeverre de protesterende derde, ING, een inhoudelijk bezwaar had tegen de voorgenomen levering.[klager 3]
is naar overtuiging van de notaris gebonden aan artikel 8 van de Algemene hypotheekvoorwaarden zoals opgenomen in de hypotheekakte. En dat betekent dat[klager 3]
de medewerking van de hypotheekhouder nodig heeft om het betreffende appartementsrecht te vervreemden. ING verleent die medewerking niet en zij heeft onderbouwd waarom zij dat niet doet. Het doen passeren van de leveringsakte door de notaris, betekent volgens de notaris dat er een risico bestaat op tekortschieten van[klager 3]
waardoor de rechten en aanspraken van een derde, ING als hypotheekhouder, worden ondermijnd. De notaris heeft daarom zijn medewerking geweigerd. Daarmee heeft de notaris in zijn onderzoek een onjuiste maatstaf aangelegd. De notaris had (…) moeten onderzoeken of het recht van ING door een wettelijke regel als het sterkere recht wordt aangewezen, of dat[klaagster 2]
als verkrijgster onrechtmatig jegens ING zou handelen door levering of bezwaring te verlangen. De notaris heeft zijn dienstweigering echter gegrond op mogelijke wanprestatie van[klager 3]
jegens ING. Het hof is, anders dan de kamer, van oordeel dat de notaris op deze grond zijn diensten niet had mogen weigeren.
als opdrachtgever een overdracht rechtvaardigen en of er rechten van derden bestaan die een beletsel vormen voor de gewenste overdracht. De notaris heeft vervolgens onderzocht in hoeverre de protesterende derde, ING, een inhoudelijk bezwaar had tegen de voorgenomen levering.[klager 3]
is naar overtuiging van de notaris gebonden aan artikel 8 van de Algemene hypotheekvoorwaarden zoals opgenomen in de hypotheekakte. En dat betekent dat[klager 3]
de medewerking van de hypotheekhouder nodig heeft om het betreffende appartementsrecht te vervreemden. ING verleent die medewerking niet en zij heeft onderbouwd waarom zij dat niet doet. Het doen passeren van de leveringsakte door de notaris, betekent volgens de notaris dat er een risico bestaat op tekortschieten van[klager 3]
waardoor de rechten en aanspraken van een derde, ING als hypotheekhouder, worden ondermijnd. De notaris heeft daarom zijn medewerking geweigerd. Daarmee heeft de notaris in zijn onderzoek een onjuiste maatstaf aangelegd. De notaris had (…) moeten onderzoeken of het recht van ING door een wettelijke regel als het sterkere recht wordt aangewezen, of dat[klaagster 2]
als verkrijgster onrechtmatig jegens ING zou handelen door levering of bezwaring te verlangen. De notaris heeft zijn dienstweigering echter gegrond op mogelijke wanprestatie van[klager 3]
jegens ING. Het hof is, anders dan de kamer, van oordeel dat de notaris op deze grond zijn diensten niet had mogen weigeren.
5.5.
In dit geval is het echter niet tuchtrechtelijk verwijtbaar dat de notaris toch zijn medewerking heeft geweigerd. De voorzieningenrechter (…) heeft de vordering van[klager 1 en klaagster 2]
tot medewerking van de notaris afgewezen en geoordeeld dat de notaris zich gerechtvaardigd op het standpunt kon stellen dat hij zijn medewerking aan de levering moest weigeren. De notaris mocht op deze gerechtelijke uitspraak afgaan. Het hof is daarom, evenals de kamer, van oordeel dat de klacht ongegrond is, zij het op een andere grond.”
tot medewerking van de notaris afgewezen en geoordeeld dat de notaris zich gerechtvaardigd op het standpunt kon stellen dat hij zijn medewerking aan de levering moest weigeren. De notaris mocht op deze gerechtelijke uitspraak afgaan. Het hof is daarom, evenals de kamer, van oordeel dat de klacht ongegrond is, zij het op een andere grond.”
Het verdere verloop
3.19.
Bij brief van 25 januari 2023 heeft klager 1 onder meer het volgende aan de notaris laten weten:
“
Wij beschouwen het door u betrekken van ING in het geschil als klachtwaardig en een schending van uw geheimhoudingsplicht. Dit geldt eveneens voor de door u tijdens het geding extra aangevoerde gronden, die informatie zou ING niet van u verkregen mogen hebben.
Wij beschouwen het door u betrekken van ING in het geschil als klachtwaardig en een schending van uw geheimhoudingsplicht. Dit geldt eveneens voor de door u tijdens het geding extra aangevoerde gronden, die informatie zou ING niet van u verkregen mogen hebben.
Als u uw werk goed gedaan zou hebben en ING had laten specificeren wat de door hen gestelde nadelen nu precies inhielden en dat met mij gedeeld zou hebben, dan waren bovengenoemde procedures helemaal niet nodig geweest.
U heeft immers zelf ook al gesteld dat ING helemaal niet in haar rechten beknot wordt door het transporteren zonder zuivering.
Bij een echte derden-hypotheek zou er een zorgplicht voor ING jegens die derde kunnen ontstaan, maar dat is hier niet aan de orde immers[klaagster 2]
aanvaardt het blijven bestaan van de hypothecaire inschrijving bij voorbaat, uit volle overtuiging en ondanks uw waarschuwing aan haar.
aanvaardt het blijven bestaan van de hypothecaire inschrijving bij voorbaat, uit volle overtuiging en ondanks uw waarschuwing aan haar.
In een geheim schrijven door ING aan u is er nog een nadeel voor ING gesteld, in casu de werking van 3:234 BW (…)
ING beweert wel dat de inhoud geheim moet blijven voor[klager 1]
en[klager 3]
, maar artikel 3:234 BW is niet iets dat dat geheim moet en kan blijven. U had die informatie met mij moeten delen of op zijn minst aan ING moeten vragen haar bezwaren aan mij door te geven. Dit des te meer nu u zich conformeerde aan de stellingen van ING, terwijl die voor mij niet kenbaar waren.
en[klager 3]
, maar artikel 3:234 BW is niet iets dat dat geheim moet en kan blijven. U had die informatie met mij moeten delen of op zijn minst aan ING moeten vragen haar bezwaren aan mij door te geven. Dit des te meer nu u zich conformeerde aan de stellingen van ING, terwijl die voor mij niet kenbaar waren.
Nu was het voor mij volstrekt onduidelijk waarop ING zich beriep en onmogelijk daarop te reageren.
U was er overigens van op de hoogte dat[klager 3]
geen andere goederen heeft die uitgewonnen kunnen worden, hij staat immers onder bewind, dus de bevoegdheid uit 3:234 BW heeft geen enkele praktische waarde.
geen andere goederen heeft die uitgewonnen kunnen worden, hij staat immers onder bewind, dus de bevoegdheid uit 3:234 BW heeft geen enkele praktische waarde.
Bovendien bevat art. 3:234 BW een KAN bepaling, de derde KAN daar een beroep op doen, maar het is geen verplichting of dwingend recht.
(…)
Afgezien dus van het feit dat[klager 3]
geen andere goederen heeft, zou de derde, in casu[klaagster 2]
, maar al te graag bij voorbaat verklaard hebben, dat zij ook geen beroep zal doen op dat artikel. U heeft haar die mogelijkheid ontnomen door de stellingen van ING geheim te houden, terwijl u ze wel accepteert als valide.
geen andere goederen heeft, zou de derde, in casu[klaagster 2]
, maar al te graag bij voorbaat verklaard hebben, dat zij ook geen beroep zal doen op dat artikel. U heeft haar die mogelijkheid ontnomen door de stellingen van ING geheim te houden, terwijl u ze wel accepteert als valide.
(…)
Ik verzoek en zonodig sommeer ik u om alsnog per omgaande medewerking te verlenen aan het transport om verdere schade te voorkomen.
Ten overvloede en mijns inziens onnodig zal[klaagster 2]
desgewenst bevestigen dat zij geen beroep zal doen op de eventuele zorgplicht van ING jegens jaar en dat zij ook geen beroep zal doen op de bevoegdheid uit 3:234 BW. Daarmee zijn er geen gronden meer over voor ING om te stellen dat zij benadeeld kan worden.”
desgewenst bevestigen dat zij geen beroep zal doen op de eventuele zorgplicht van ING jegens jaar en dat zij ook geen beroep zal doen op de bevoegdheid uit 3:234 BW. Daarmee zijn er geen gronden meer over voor ING om te stellen dat zij benadeeld kan worden.”
3.20.
Bij brief van 3 maart 2023 heeft klager 1 onder meer het volgende aan de notaris laten weten:
“
(…) De stelling van ING dat er een derden hypotheek zou ontstaan, met mogelijk een zorgplicht voor ING jegens de nieuwe eigenaar, is feitelijk en juridisch onjuist. Ik acht u als notaris in staat de onjuistheid van die stelling direct te onderkennen, bij een derdenhypotheek moet er immers een contractuele relatie zijn tussen de (nieuwe) eigenaar en de bank en die is er niet.
(…) De stelling van ING dat er een derden hypotheek zou ontstaan, met mogelijk een zorgplicht voor ING jegens de nieuwe eigenaar, is feitelijk en juridisch onjuist. Ik acht u als notaris in staat de onjuistheid van die stelling direct te onderkennen, bij een derdenhypotheek moet er immers een contractuele relatie zijn tussen de (nieuwe) eigenaar en de bank en die is er niet.
ING persisteerde bij haar stelling en stelde u in een geheim schrijven zelfs aansprakelijk voor de schade die zij meende te lijden bij de levering. (…)
Als u die informatie met mij gedeeld zou hebben dan zou mijn dochter bij voorbaat afstand hebben gedaan van dat hypothetische recht, zodat ING daardoor in het geheel niet in haar vermeende rechten zou kunnen worden aangetast. Inmiddels heeft zij daarvan afstand gedaan naar ING in mijn schrijven van 4/2/2023, evenals van haar eventuele rechten uit een zorgplicht die zou kunnen volgen uit de volgens ING ontstane derden hypotheek. Bijgaand een kopie van dat schrijven.
Het antwoord daarop van ING, eveneens bijgaand, is bizar, haar advocaat stelt dat ING de feitelijke en juridische merites van dat afstand doen, niet kan beoordelen. Hoe kan ING immers volhouden dat er voor haar nadeel kan ontstaan als de nieuwe eigenaar bij voorbaat afziet van de door ING ten onrechte gepretendeerde en gevreesde rechten.
(…)
Ik sommeer u hierbij voor de laatste maal mij per opgaande te bevestigen dat u mee zult werken aan het transport en stel u hierbij tevens nogmaals aansprakelijk voor alle geleden en nog te lijden schade.”
3.21.
Bij brief van 2 juni 2023 heeft klager 1 de notaris de volgende stukken toegezonden: i) de beschikking van 1 juni 2023 waarin door de rechtbank Midden-Nederland het bewind over de goederen van klager 3 is opgeheven, ii) een schriftelijke verklaring van klager 3 die is ingediend in de procedure tot opheffing van het bewind, iii) een akte uitlating producties in een gerechtelijke procedure van klager 1 tegen de (voormalig) bewindvoerder, en iv) een schriftelijke verklaring van klaagster 2 van 4 februari 2023 aan ING dat zij geen beroep zal doen op de bevoegdheden uit artikel 3:234 BW en de mogelijke zorgplicht van ING jegens haar na de levering van het pand. Klager 1 verzoekt in de brief aan de notaris te bevestigen dat hij mee zal werken aan het transport.
3.22.
De gemachtigde van de notaris heeft bij e-mail van 5 juni 2023 aan (de advocaat van) ING de brief van klager 1 van 2 juni 2023 doorgestuurd. In dit emailbericht staat “
Ik neem aan dat de brief d.d. 2 juni 2023 (…) voor uw cliënte vooralsnog geen reden is om een ander standpunt in te nemen?”
Ik neem aan dat de brief d.d. 2 juni 2023 (…) voor uw cliënte vooralsnog geen reden is om een ander standpunt in te nemen?”
3.23.
Op 27 juli 2023 heeft de levering van het pand plaatsgevonden bij de notaris.
4.De klacht
Klagers verwijten de notaris dat hij:
1. geen onderzoek heeft gedaan naar de nieuwe feiten die blijken uit de brief van 2 juni 2023 aan de notaris;
2. de vertrouwelijke e-mail van ING van 2 november 2022 waarin ING haar bezwaren tegen de levering van de woning beschrijft, heeft achtergehouden voor klagers;
3. zijn geheimhoudingsplicht heeft geschonden door contact op te nemen met ING en ING bij het kort geding tussen klagers en de notaris te betrekken;
4. niet onpartijdig was in de kortgedingprocedure doordat hij samen met ING optrok.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klagers tegen de notaris gegrond verklaard ten aanzien van klachtonderdeel 2 en ongegrond verklaard ten aanzien van klachtonderdelen 1, 3 en 4. Voor het gegrond verklaarde klachtonderdeel heeft de kamer geen maatregel opgelegd aan de notaris. Wel is de notaris veroordeeld tot betaling aan klagers van het griffierecht van € 50,00.
Geen onderzoek naar nieuwe feiten (klachtonderdeel 1)
5.2.
Met betrekking tot dit klachtonderdeel heeft de kamer geoordeeld dat de notaris afdoende onderzoek heeft ingesteld naar aanleiding van de brief van 2 juni 2023, doordat hij die brief op 5 juni 2023 heeft doorgestuurd aan (de advocaat van) ING met de vraag of hierdoor het standpunt van de ING wijzigde. Bij dit oordeel achtte de kamer van belang dat de notaris zelf het hoger beroep wilde afwachten en volgens hem ook ING niet wilde meewerken aan de levering (ondanks de brief van 2 juni 2023), omdat zij ook de uitspraak van het hof in het kort geding wilde afwachten. De kamer heeft ten slotte geconcludeerd dat ING haar standpunt ook niet zou hebben gewijzigd als de notaris uitgebreider nader onderzoek zou hebben gedaan. De kamer heeft klachtonderdeel 1 daarom ongegrond verklaard.
5.3.
Klagers hebben in hun beroepschrift aangevoerd dat het onaanvaardbaar was om nog maanden te wachten met de levering. Het kon nog maanden duren voordat de uitkomst van het hoger beroep van het kort geding bekend was en ook was de notaris ervan op de hoogte dat klager 3 elk moment failliet kon worden verklaard. Bovendien bleek uit de brief van 2 juni 2023 dat de in het kort geding gestelde belemmeringen niet meer bestonden. Ten slotte hebben klagers gesteld dat de notaris niet een reactie moest vragen aan ING op 5 juni 2023, maar zelf onderzoek moest doen en zelf een oordeel moest vormen.
5.4.
In zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de notaris aangevoerd dat gerede twijfel over de rechten van een derde (ING) een beletsel vormden voor de levering, zoals ook gemeld in zijn brief van 4 november 2022, en dat het bewind van klager 3 daar primair niet mee te maken had. Hierdoor was de beëindiging van het bewind geen nieuw gezichtspunt voor de notaris. Bovendien was het juist de verwachting dat er snel duidelijkheid zou zijn over het hoger beroep tegen het kortgedingvonnis. Ten slotte stelt de notaris dat uit de brief van 2 juni 2023 niet blijkt dat klager 3 elk moment failliet kon worden verklaard en dat dit ook anderszins niet bekend was.
5.5.
Het hof is, net als de kamer, van oordeel dat de notaris zorgvuldig heeft gehandeld. De notaris heeft aan zijn onderzoeksplicht voldaan door te onderzoeken of ING haar standpunt zou willen wijzigen na de brief van 2 juni 2023. Dat de notaris niet klakkeloos het standpunt van klagers heeft overgenomen, betekent niet dat de notaris niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Ten slotte acht het hof het niet onzorgvuldig dat de notaris het oordeel van het hof over het hoger beroep tegen het kortgedingvonnis wilde afwachten. Het hof acht daarom, net als de kamer, klachtonderdeel 1 ongegrond.
Vertrouwelijke e-mail achterhouden (klachtonderdeel 2)
5.6.
De kamer heeft overwogen dat de notaris, door de e-mail van 2 november 2022 van de ING niet aan klagers door te sturen, klagers de mogelijkheid heeft ontnomen om zich (in een eerder stadium) te verweren tegen de bezwaren van ING. Volgens de kamer bestaan er verschillen tussen de brief van 31 oktober 2022 en de e-mail van 2 november 2022. Omdat de notaris neutraal en onpartijdig was in het geschil tussen ING en klagers (artikel 17 lid 1 Wet op het notarisambt), had het volgens de kamer op de weg van de notaris gelegen om ofwel klagers op de hoogte te stellen van de brief, ofwel ING toestemming te vragen om de e-mail van 2 november 2022 alsnog te mogen delen met klagers. Indien toestemming werd geweigerd, had de notaris moeten onderzoeken of de argumenten uit de brief steekhoudende bezwaren waren. Doordat de notaris dit heeft nagelaten, heeft de kamer klachtonderdeel 2 gegrond verklaard.
5.7.
De notaris heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep gesteld dat hij de e-mail van 2 november 2022 niet in zijn afwegingen heeft betrokken vanwege het vertrouwelijke karakter ervan. Volgens hem werden in de e-mail ook geen nieuwe feiten, stellingen of argumenten door ING naar voren gebracht. Er bestaat geen inhoudelijk verschil tussen de brief van 31 oktober 2022 (die wel met klager 1 is gedeeld) en de e-mail van 2 november 2022. Ten slotte heeft de notaris erop gewezen dat de aansprakelijkstelling in de e-mail van 2 november 2022 alleen aan de notaris was gericht en dat dit dus ook geen reden voor hem was om de e-mail met klagers te delen.
5.8.
Het hof acht het, anders dan de kamer, niet onzorgvuldig dat de notaris de inhoud van de e-mail van 2 november 2022 niet met klagers heeft gedeeld. Er bestaat volgens het hof geen inhoudelijk verschil tussen de brief van 31 oktober 2022 en de email van 2 november 2022. Het standpunt van ING is hetzelfde gebleven; op 2 november 2022 heeft ING alleen nader uitgewerkt waarom de bank geen instemming verleent aan een bezwaarde levering en wat de complicaties zijn. Bovendien was het de notaris door ING toegestaan om de brief met klagers te delen, mits hij eerst toestemming zou vragen aan ING. Dat de notaris er vervolgens voor kiest om de e-mail van 2 november 2022 niet met klagers te delen, acht het hof niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Anders dan de kamer, acht het hof klachtonderdeel 2 ongegrond.
Schending geheimhoudingsplicht en betrekken ING bij kort geding (klachtonderdelen 3 en 4)
5.9.
De kamer heeft klachtonderdelen 3 en 4 gezamenlijk behandeld. Volgens de kamer lag het voor de hand dat de notaris ING op de hoogte stelde van het kort geding, omdat de weigering van ING voor de notaris juist de reden was om zijn medewerking aan de levering te weigeren. Hiermee heeft de notaris dan ook niet zijn geheimhoudingsplicht geschonden. Voorts is gebleken dat ING zich zelfstandig in de procedure heeft gevoegd. Ten slotte is niet van betrokkenheid van de notaris gebleken bij de (schikkings)onderhandelingen die tijdens de (schorsing van de) zitting in kort geding plaatsvonden tussen ING en klager 1 en klaagster 2 en heeft hij ook niet van doen gehad met de bedragen die ING als ‘extra kosten’ van klagers vorderde. Daarmee is volgens de kamer niet komen vast te staan dat de notaris zich in de kortgedingprocedure partijdig heeft opgesteld.
5.10.
In hun beroepschrift hebben klagers aangevoerd dat zij ING niet op de hoogte hebben gesteld van het kort geding. De notaris moet hebben geweten dat als hij om toestemming zou hebben gevraagd om met ING contact op te nemen over het kort geding, dat hem dat geweigerd zou zijn door klagers. Ook blijkt uit de incidentele conclusie tot tussenkomst/voeging overduidelijk dat ING en de notaris hun conclusies op elkaar hebben afgestemd. Ten slotte lag het volgens klagers niet voor de hand dat de notaris ING op de hoogte zou stellen van het kort geding, dat immers alleen ging over de relatie tussen de notaris en klagers, terwijl ING slechts de rol van betrokken derde vervulde.
5.11.
De notaris heeft hiertegen ingebracht dat eerst tijdens de zitting van het kort geding,
nadatde notaris zijn standpunt kenbaar had gemaakt, ING besloot zich aan de zijde van de notaris te voegen. Ook maken klagers volgens de notaris niet duidelijk welke vertrouwelijke informatie door de notaris met ING is gedeeld.
nadatde notaris zijn standpunt kenbaar had gemaakt, ING besloot zich aan de zijde van de notaris te voegen. Ook maken klagers volgens de notaris niet duidelijk welke vertrouwelijke informatie door de notaris met ING is gedeeld.
5.12.
Het hof stelt vast dat ter zitting in hoger beroep niet is komen vast te staan door wie ING op de hoogte is gesteld van het kort geding, omdat hetgeen door klagers is gesteld door de notaris en diens gemachtigde is betwist. Daarmee is niet komen vast te staan dat de notaris zijn geheimhoudingsplicht heeft geschonden. Verder sluit het hof zich aan bij het oordeel van de kamer dat ING zelf heeft besloten zich te voegen in de procedure en dat de notaris met dit besluit niets te maken heeft gehad. Het hof acht daarom, net als de kamer, klachtonderdelen 3 en 4 ongegrond.
Conclusie
5.13.
Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat het hof, anders dan de kamer, van oordeel is dat de klacht op alle onderdelen ongegrond is. Het hof zal de beslissing van de kamer daarom vernietigen.
6.Beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing;
en, opnieuw beslissende:
- verklaart de klacht ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. C.H.M. van Altena, J.H. Lieber en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025 door de rolraadsheer.