Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.345.606/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10458563 CV EXPL 23-5599
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 november 2025
in de zaak van
[appellant],
gevestigd te [plaats] ,
appellante,
advocaat: mr. H.M. Hielkema te Utrecht,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [plaats] ,
geïntimeerde,
niet verschenen.
Partijen worden hierna weer [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het verdere geding in hoger beroep
Het hof heeft in deze zaak op 15 juli 2025 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Vervolgens heeft [appellant] op 29 juli 2025 een akte na tussenarrest, met producties, ingediend.
Ten slotte is weer arrest gevraagd.
Wegens organisatorische redenen wordt dit arrest gewezen door een andere combinatie raadsheren.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Het hof blijft bij hetgeen in het tussenarrest is overwogen. Wel merkt het op dat in de aanhef van de op een na laatste volzin onder 4.4 het woord ‘geen’ is weggevallen tussen ‘daarvan’ en ‘sprake’.
2.2.
[appellant] is in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de actuele huurachterstand en een toelichting te geven op de vraag in hoeverre deze in de gegeven omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
2.3.
Bij haar akte heeft [appellant] gesteld en onderbouwd dat de huurachterstand tot en
met augustus 2025 € 14.102,45 bedraagt. Ook heeft [appellant] toegelicht dat [geïntimeerde] in
2024 zes en in 2025 (tot en met juli) vier huurtermijnen onbetaald heeft gelaten. Bij brief
van 18 juli 2024, meteen na ontvangst van het tussenarrest, heeft zij [geïntimeerde] gesommeerd
tot betaling van de huurachterstand tot en met juli 2025 van € 13.095,38. Een [appellant] onbekende man heeft vervolgens contact met haar opgenomen en verzocht om een betalingsregeling, maar [appellant] heeft hem meegedeeld daartoe niet bereid te zijn. Volgens [appellant] rechtvaardigt de enorme huurachterstand (gelijk aan veertien maanden huur) en het steeds verder oplopende incassorisico ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
met augustus 2025 € 14.102,45 bedraagt. Ook heeft [appellant] toegelicht dat [geïntimeerde] in
2024 zes en in 2025 (tot en met juli) vier huurtermijnen onbetaald heeft gelaten. Bij brief
van 18 juli 2024, meteen na ontvangst van het tussenarrest, heeft zij [geïntimeerde] gesommeerd
tot betaling van de huurachterstand tot en met juli 2025 van € 13.095,38. Een [appellant] onbekende man heeft vervolgens contact met haar opgenomen en verzocht om een betalingsregeling, maar [appellant] heeft hem meegedeeld daartoe niet bereid te zijn. Volgens [appellant] rechtvaardigt de enorme huurachterstand (gelijk aan veertien maanden huur) en het steeds verder oplopende incassorisico ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
2.4.
Artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat iedere tekortkoming van
een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming,
gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Beoordeeld dient te worden of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de overeenkomst, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarbij kan rekening worden gehouden met zowel het belang van sociale woningcorporaties om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Deze rechterlijke beoordeling vindt vanzelfsprekend (ook in verstekzaken) wel haar praktische begrenzing erin dat de rechter slechts rekening kan houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden, aldus de Hoge Raad in het
Tenzij-arrest (ECLI:NL:HR:2018:1810 rov. 3.9).
een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming,
gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Beoordeeld dient te worden of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de overeenkomst, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarbij kan rekening worden gehouden met zowel het belang van sociale woningcorporaties om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Deze rechterlijke beoordeling vindt vanzelfsprekend (ook in verstekzaken) wel haar praktische begrenzing erin dat de rechter slechts rekening kan houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden, aldus de Hoge Raad in het
Tenzij-arrest (ECLI:NL:HR:2018:1810 rov. 3.9).
2.5.
Het hof is van oordeel dat de tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van haar betalingsverplichting dusdanig ernstig is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst
met haar gevolgen, waaronder ontruiming van de woning, rechtvaardigt. [geïntimeerde] heeft de huurachterstand, die bij het uitbrengen van de inleidende dagvaarding reeds € 8.560,45 bedroeg, dus meer dan negen maanden huur, hangende de procedure in eerste aanleg en
bij het hof laten oplopen tot € 14.102,45 (per augustus 2025). Ook als het oplopen van de huurachterstand sinds het eindvonnis van de kantonrechter buiten beschouwing zou worden gelaten omdat [geïntimeerde] door de kantonrechter op het verkeerde been zou zijn gezet over de hoogte van de door haar te betalen huur, is de hoogte van de huurachterstand enorm. Het
(niet concreet toegelichte en dus algemene) belang van [geïntimeerde] om de woning te behouden weegt niet op tegen de ernst van de tekortkoming en het belang van [appellant] om haar vordering te kunnen incasseren en de woning weer aan een ander op de lange wachtlijsten te kunnen verhuren. Andere aan de zijde van [geïntimeerde] mee te wegen omstandigheden zijn gesteld noch gebleken, zodat het hof daar geen rekening mee kan houden.
met haar gevolgen, waaronder ontruiming van de woning, rechtvaardigt. [geïntimeerde] heeft de huurachterstand, die bij het uitbrengen van de inleidende dagvaarding reeds € 8.560,45 bedroeg, dus meer dan negen maanden huur, hangende de procedure in eerste aanleg en
bij het hof laten oplopen tot € 14.102,45 (per augustus 2025). Ook als het oplopen van de huurachterstand sinds het eindvonnis van de kantonrechter buiten beschouwing zou worden gelaten omdat [geïntimeerde] door de kantonrechter op het verkeerde been zou zijn gezet over de hoogte van de door haar te betalen huur, is de hoogte van de huurachterstand enorm. Het
(niet concreet toegelichte en dus algemene) belang van [geïntimeerde] om de woning te behouden weegt niet op tegen de ernst van de tekortkoming en het belang van [appellant] om haar vordering te kunnen incasseren en de woning weer aan een ander op de lange wachtlijsten te kunnen verhuren. Andere aan de zijde van [geïntimeerde] mee te wegen omstandigheden zijn gesteld noch gebleken, zodat het hof daar geen rekening mee kan houden.
2.6.
Het voorgaande betekent dat de bestreden vonnissen zullen worden vernietigd. Omdat het hof nog niet kan beslissen over het proceskostenbeding (zie het tussenarrest onder 5.7 tot en met 5.10) kan nog geen eindarrest worden gewezen. Wel zullen de gevorderde ontbinding, de ontruiming, de huurachterstand vermeerderd met rente en de buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen.
2.7.
De beslissing over de proceskosten zal drie maanden worden aangehouden. Indien de Hoge Raad dan nog geen uitspraak heeft gedaan, kan [appellant] om verdere aanhouding verzoeken.
3.Beslissing
Het hof:
vernietigt de bestreden vonnissen van 9 januari 2024 en 30 april 2024 en doet opnieuw recht:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [straat] [nummer] te [plaats] ;
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de woning met al degenen die en al datgene dat zich daarin van de zijde van [geïntimeerde] mochten bevinden te ontruimen en te verlaten, de sleutels daarvan aan [appellant] af te geven en de woning geheel ontruimd ter beschikking van [appellant] te stellen en te laten;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van € 14.102,45 aan huurachterstand tot en
met augustus 2025, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 april 2023 of een eventuele latere vervaldatum van iedere termijn tot aan de voldoening;
met augustus 2025, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 april 2023 of een eventuele latere vervaldatum van iedere termijn tot aan de voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van € 733,32 aan buitengerechtelijke incassokosten;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
houdt de beslissing over de proceskosten aan en verwijst de zaak naar de rol van
3 februari 2026voor akte uitlating aan de kant van [appellant] .
3 februari 2026voor akte uitlating aan de kant van [appellant] .
Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. van de Poel, J.C.W. Rang en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025.