ECLI:NL:GHAMS:2025:1708

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.317.670/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/698490/HA ZA 21-238

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 juli 2025

in de zaak van

[appellant],

gevestigd te [plaats 1] ,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. B. Martens te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

gevestigd te [plaats 2] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. B.A. Beenen te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

[geïntimeerde] is projectontwikkelaar en [appellant] aannemer. [appellant] heeft voor [geïntimeerde] een multifunctioneel complex gebouwd, bestaande uit onder meer een hotel, appartementen, een restaurant en kantoren. Bij de oplevering van een en ander is vertraging ontstaan. In deze zaak gaat het er kort gezegd om of en zo ja, hoeveel korting op de aanneemsom [geïntimeerde] in mindering mag brengen en verder of en zo ja, hoeveel schadevergoeding [appellant] nog moet betalen aan [geïntimeerde] .

2.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 4 oktober 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 6 juli 2022 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 23 januari 2025 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, beiden aan de hand van overlegde spreekaantekeningen. Voorafgaand aan de zitting heeft [geïntimeerde] een akte eisvermeerdering met producties ingediend.

Na de zitting is de zaak aangehouden voor overleg tussen partijen over een minnelijke regeling. Partijen zijn daar niet uitgekomen en hebben arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en
haar vorderingen in conventie alsnog zal toewijzen en die van [geïntimeerde] in reconventie alsnog zal afwijzen met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, waaronder de kosten van het ten laste van [geïntimeerde] gelegde conservatoir beslag, met nakosten en rente.

[geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, met nakosten en rente.

In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, voor zover de vorderingen van [geïntimeerde] daarbij zijn afgewezen, en haar vorderingen alsnog volledig zal toewijzen, met - uitvoerbaar

bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in incidenteel appel, met nakosten en rente. [geïntimeerde] heeft ter zitting in hoger beroep nog haar eis vermeerderd en vordert in hoger beroep tevens veroordeling van [appellant] om aan [geïntimeerde] € 73.453,45 te betalen, te vermeerderen met de kosten van € 2.086,67 per maand die nog worden gemaakt voor de gestelde bankgarantie, vermeerderd met rente.

[appellant] heeft in incidenteel appel geconcludeerd dat het hof [geïntimeerde] niet-ontvankelijk zal verklaren dan wel haar grieven ongegrond zal verklaren en de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel appel, met nakosten en rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De rechtbank heeft in 2.1 t/m 2.23 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld, komen de feiten neer op het volgende.

3.1.

[geïntimeerde] , actief als projectontwikkelaar, heeft een multifunctioneel complex ontwikkeld aan [straat] [nummer 1] - [nummer 2] in [plaats 2] , ook wel het [projectnaam] (hierna: het project). Ter realisatie van het project heeft [geïntimeerde] op 9 december 2015 een aannemingsovereenkomst gesloten met [appellant] (hierna: de aannemingsovereenkomst).

3.2.

Het project omvat (volgens het bij de aannemingsovereenkomst opgenomen technisch bestek) de realisatie van een hotel, appartementen, verhuurbare ruimten op de begane grond en een ondergrondse parkeergarage.

3.3.

In de aannemingsovereenkomst zijn partijen een aanneemsom van
€ 27.454.488,20 exclusief btw overeengekomen. Deze aanneemsom is nadien aangepast (zie 3.8, 3.9 en 3.10.).

3.4.

Op de aannemingsovereenkomst zijn de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken van 2012 (hierna: UAV 2012) van toepassing verklaard.

3.5.

In de aannemingsovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:

“(…)

Artikel 6 – Aanvang en voortgang werkzaamheden, oplevering en ingebruikneming

6.1

De oplevering van het Werk dient plaats te vinden conform (…). Als aanvulling/wijziging op genoemd schema is overeengekomen dat:

- de Oplevering van de appartementen plaatsvindt conform de richtlijnen van Woningborg met een door de Opdrachtgever vastgestelde uiterlijke Opleveringsdatum van 30 maart 2018;

- de Oplevering van het hotel en retail conform het 3D faseringsschema, uiterlijk 29 december 2017 plaats heeft gevonden en

- de Aannemer medewerking verleent aan deelopleveringen.

De oplevering geschiedt overeenkomstig hetgeen ter zake in het Bestek is bepaald.

(…)

Artikel 7 – Korting

7.1

Indien de Oplevering van het hotel en de retail niet plaatsvindt volgens het gestelde in artikel 6, zal een niet voor matiging vatbare korting op de Aanneemsom verschuldigd zijn van€ 7.500,- per werkdag dat de Aannemer met Oplevering in gebreke blijft. (…)”

3.6.

In het bouwkundig bestek van 31 augustus 2015 behorend bij de aannemingsovereenkomst is het volgende opgenomen, voor zover relevant:

“(…)

00.02.42

KORTINGEN

01. KORTINGSBEDRAG

De korting, bedoeld in paragraaf 42, lid 2 van de UAV 2012, bedraagt per dag:

In nadrukkelijke afwijking van § 42 lid 3 wordt de korting per kalenderdag berekend:

- € 7.500,-

(…)”

3.7.

In aanvulling op de aannemingsovereenkomst hebben partijen twee overeenkomsten gesloten, te weten Aanvulling Casco + op 9 maart 2017 (hierna: Casco +) en Aanvulling Casco ++ op 17 januari 2018 (hierna: Casco ++).

3.8.

De Casco + luidt, voor zover relevant:

“(…)

Hierbij bevestigen wij te zijn overeengekomen, als aanvulling op de aannemingsovereenkomst (…), de invulling van het hotelgedeelte (inbouwpakket). Voor een extra opdracht van:€ 1.648.026,49 exclusief BTW. (…)

De oplevering zal uiterlijk op 31 januari 2018 plaats vinden, waarbij de volgende punten moeten worden aangemerkt:

- De installaties zullen niet volledig werkend zijn, in verband met werkzaamheden welke door derden na onze oplevering uitgevoerd worden. De installaties zullen zo volledig mogelijk gereed gemaakt worden.

- Er zal een definitieve planning opgesteld worden, waarbij beslismomenten aangegeven zullen worden als deadlines.

(…)”

3.9.

De Casco ++ luidt, voor zover relevant:

“(…)

Hierbij bevestigen wij te zijn overeengekomen, als aanvulling op de aannemingsovereenkomst (…) en de aanvullende opdracht inbouwpakket hotelgedeelte d.d. 9 maart 2017 [Casco +, toevoeging hof], de aanvulling casco ++. Voor een extra opdracht van:€ 938.019,13 exclusief BTW. (…)

De oplevering zal uiterlijk op 31 mei 2018 plaats vinden, waarbij de volgende punten moeten worden aangemerkt:

- Er zullen beslissingen genomen moeten worden conform het beslissingsschema van30 november 2017.In het geval van een niet tijdige voltooiing van het hotel inclusief casco++ kan [geïntimeerde] een korting op de aanneemsom opleggen zoals beschreven in de aannemingsovereenkomst (…). Deze boete is vastgesteld op een bedrag van € 7.500,- exclusief btw voor elke werkdag.

(…)”

3.10.

Naast de werkzaamheden genoemd in de aannemingsovereenkomst en de twee aanvullende Casco’s heeft [appellant] in opdracht van [geïntimeerde] meerwerk uitgevoerd voor een bedrag van in totaal € 939.116,-. Daarmee kwam de totale aanneemsom inclusief het meerwerk uit op een bedrag van € 30.979.649,82.

3.11.

[geïntimeerde] heeft voor de begeleiding van de bouw en de directievoering een externe partij ingeschakeld, genaamd BBN Adviseurs voor gebouw & gebied (hierna: BBN). [appellant] heeft voor de elektrotechnische en installatietechnische onderdelen van het project onderaannemers ingeschakeld, te weten [bedrijf 2] en [bedrijf 1]

3.12.

Eind 2017 heeft [geïntimeerde] een huurovereenkomst gesloten met Cityden The Garden B.V. (hierna: Cityden ) voor het hotel.

3.13.

De realisatie van het project verliep niet volgens planning. Partijen hebben over de voortgang van het project en over de opleveringsdata van de verschillende onderdelen van het project veelvuldig gecorrespondeerd en gesproken, onder andere tijdens bouwvergaderingen op 28 november 2017 en 23 januari 2018.

3.14.

Bij brief van 10 juli 2018 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven, voor zover relevant:

“(…)

Met betrekking tot de oplevering van het project City Garden hebben wij er behoefte aan om de (contractuele) afspraken voor de verschillende bouwdelen vast te leggen om onduidelijkheden of verschil van interpretatie van afspraken te voorkomen.

Aanleiding hiervoor is het uitblijven van een formele reactie op ons schrijven van 2 mei jl. waarin wij aangeven dat er wat ons betreft geen grond is voor een het hanteren van de contractuele boeteclausule. Ook vóór die brief hebben wij al herhaaldelijk gewezen op vertraging die werd veroorzaakt door met name het ontbreken van nutsvoorzieningen en zeer late besluitvorming. Inmiddels hebben zich nog aanvullende vertragingsoorzaken voorgedaan, waaronder een aanvullende opdracht Casco ++. Wij hebben daarover eerder met elkaar contact gehad en dit is aanleiding geweest voor nadere afspraken inhoudende dat de hotelkamers mochten worden opgeleverd op 5 juli jl. met inachtneming van een demarcatielijst en de begane grond van het hotel op 9 augustus aanstaande. Zelfs afgelopen week kregen wij weer een aanvraag voor een substantiele wijziging.

Voor de goede orde vragen wij hierbij om bouwtijdverlenging tot de genoemde data. Wij wijzen er op dat de werkelijke aanspraak op bouwtijdverlenging omvangrijker is.

(…)”

3.15.

De opleveringsdata zoals aanvankelijk overeengekomen zijn een aantal keer opgeschoven.

3.16.

Bij brief van 10 februari 2020 heeft [appellant] [geïntimeerde] aangemaand om de openstaande facturen - waarvan de betalingstermijn is verstreken - van in totaal
€ 1.435.707,86 te betalen.

3.17.

Op 27 februari 2020 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [appellant] , [geïntimeerde] en BBN over de openstaande punten. In het van deze bespreking opgemaakte verslag is onder andere opgenomen dat er teveel zaken openstaan om de onderhoudsperiode te kunnen afsluiten.

3.18.

Bij brief van 18 juni 2020 heeft Cityden aan [geïntimeerde] - kort gezegd - geschreven dat het hotel sinds de oplevering kampt met gebreken en dat zij uit dien hoofde aanspraak maakt op schadevergoeding en huurprijsvermindering. Cityden heeft [geïntimeerde] in haar brief gesommeerd om over te gaan tot betaling van in totaal
€ 2.471.108,79.

3.19.

Op 25 augustus 2020 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [appellant] en [geïntimeerde] om tot een oplossing te komen.

3.20.

Bij brief van 10 december 2020 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] - kort samengevat - een verslag uitgebracht van het gesprek van 25 augustus 2020 en aangegeven dat [appellant] de openstaande opleverpunten, die in een bijlage bij de brief zijn opgenomen, voortvarend zal oppakken. Verder heeft [appellant] geschreven, waarbij [geïntimeerde] als ‘ [geïntimeerde] ’ wordt aangeduid:

“(…)

6. [appellant] heeft er begrip voor dat [geïntimeerde] een zekerheid wil behouden met oog op het afhandelen van de opleverpunten. Het bedrag voor de zekerheidstelling dient wel proportioneel te zijn met de nog uit te voeren werkzaamheden;

7. [appellant] raamt de openstaande opleverpunten, in uw voordeel naar boven toe ingeschat, op maximaal € 100.000,- excl. btw;

8. Bovenstaande betekent dat [geïntimeerde] geen recht heeft op het vasthouden van de betaling ter grootte van € 896.771,86 excl. btw excl. wettelijke handelsrente en renteopslag;

9. Graag ziet [appellant] dit bedrag inclusief de wettelijke handelsrente met renteopslag binnen 30 dagen op haar rekening bijgeschreven;

10. De openstaande werkzaamheden en garantieverplichtingen worden conform UAV art. 45 lid 2 geschorst tot de betaling is gedaan c.q. een overeenstemming is bereikt;

11. Zodra het in punt 8 genoemde bedrag door [geïntimeerde] is betaald aan [appellant] , zal [appellant] de resterende opleverpunten (bijlage 1) oplossen binnen uiterlijk 3 maanden;

12. Binnen uiterlijk 14 dagen na gereedkomen van deze laatste werkzaamheden betaald [geïntimeerde] het door haar achter te houden bedragen van € 100.000,- excl. btw aan [appellant] .

Graag vernemen wij uw reactie binnen 30 dagen. (…)”

3.21.

[geïntimeerde] heeft op voornoemde brief gereageerd per brief gedagtekend 5 januari 2020 [het hof begrijpt: 2021] en daarin geschreven - kort samengevat - dat er nog altijd sprake is van opleverpunten die door [appellant] hersteld dienen te worden en dat [geïntimeerde] vordering op [appellant] meer bedraagt dan de door [appellant] geraamde kosten.

3.22.

Op 22 januari 2021 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam aan [appellant] Bouw- en Ontwikkeling B.V. (een handelsnaam van [appellant] ) verlof verleend tot het leggen van conservatoir derdenbeslag ten laste van [geïntimeerde] voor een bedrag van € 1.252.000,-.

3.23.

Op 9 maart 2021 is Cityden een procedure tegen [geïntimeerde] gestart waarin zij schadevergoeding en huurprijsvermindering van in totaal € 2,4 miljoen van [geïntimeerde] vordert. Cityden heeft haar vorderingen onder meer gebaseerd op te late oplevering van het hotel en aanhoudende gebreken na oplevering van het hotel.

4.Eerste aanleg

4.1.

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellant] van
€ 1.286.764,05, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente verhoogd met twee procentpunten over € 1.146.705,25 vanaf 2 maart 2012 tot aan de dag van algehele voldoening en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, waaronder de nakosten.

4.2.

[appellant] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] haar betalingsverplichtingen uit de aannemingsovereenkomst niet is nagekomen.

4.3.

[geïntimeerde] heeft zich op opschorting en verrekening beroepen.

4.4.

[geïntimeerde] heeft in reconventie - na vermeerdering van eis - gevorderd om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

a. a) [appellant] te veroordelen om aan [geïntimeerde] € 2.715.000,- exclusief btw te voldoen aan verbeurde boetes, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van verschuldigdheid tot en met de datum van betaling;

b) [appellant] te veroordelen tot vergoeding van [geïntimeerde] schade, op te maken bij staat;

c) [appellant] te veroordelen om aan [geïntimeerde] € 2.061,70 exclusief btw te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verschuldigdheid tot en met de datum van betaling;

d) [appellant] te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.5.

[geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van de door haar ingestelde vorderingen gesteld dat [appellant] te laat heeft opgeleverd, waardoor zij op grond van artikel 7 lid 1 van de aannemingsovereenkomst boetes heeft verbeurd. Daarnaast heeft [geïntimeerde] zich op het standpunt gesteld dat het werk van [appellant] gebreken vertoonde, waardoor [geïntimeerde] schade heeft geleden.

4.6.

[appellant] heeft hiertegen verweer gevoerd.

4.7.

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld dat:

- vaststaat dat [geïntimeerde] nog € 1.033.983,- moet betalen aan [appellant] ;

- vaststaat dat de verdiepingsvloeren van het hotel op 6 juli 2018 opgeleverd dienden te worden en de begane grond van het hotel op 13 augustus 2018;

- het restaurant en kantoor niet op 29 december 2017 maar op 6 juli 2018 opgeleverd dienden te worden;

- vaststaat dat het restaurant en kantoor op 23 juli 2018 zijn opgeleverd;

- in het midden kan blijven wanneer de verdiepingsvloeren van het hotel zijn opgeleverd;

- de begane grond op 2 januari 2019 is opgeleverd;

- [geïntimeerde] nog een beroep op verrekening toekomt en haar rechten niet heeft verwerkt;

- een korting is overeengekomen van € 7.500,- per werkdag en niet per kalenderdag;

- [geïntimeerde] een totale korting toekomt van € 787.500,-;

- [geïntimeerde] haar betalingsverplichtingen tot dat bedrag terecht heeft opgeschort;

- voldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] schade lijdt door te late oplevering van het hotel aan de huurder en dat de omvang daarvan voldoende is om het beroep op opschorting van de in conventie vastgestelde betalingsverplichting aan [appellant] voor minimaal het resterende deel van de betalingsverplichting van afgerond € 250.000,- te rechtvaardigen (de niet betaalde aanneemsom van € 1.033.983,- minus de korting van € 787.500,-) en dat de zaak naar de schadestaatprocedure wordt verwezen.

4.8.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] in conventie afgewezen en [appellant] in reconventie veroordeeld tot vergoeding van schade aan [geïntimeerde] , nader op te maken bij staat en tot betaling van € 2.061,70 met rente voor het corrigeren van de bankgarantie op verzoek en ten gunste van [appellant] , met veroordeling van [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in conventie en reconventie, met nakosten en rente.

5.Beoordeling

5.1.

[appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en in incidenteel appel drie grieven tegen het vonnis gericht. Op haar beurt heeft [appellant] daartegen weer verweer gevoerd. Een en ander wordt hieronder besproken.

De (datum van de) oplevering van de Begane Grond

5.2.

De grieven 2 tot en met 4 in principaal appelhouden in dat de datum van oplevering van de Begane Grond niet 2 januari 2019 is (zoals de rechtbank heeft geoordeeld) omdat [geïntimeerde] de oplevering van de Begane Grond op 13 augustus 2018 dan wel 4 september 2018, niet had mogen weigeren. Ter toelichting voert [appellant] aan dat de Begane Grond op 13 augustus 2018 opleveringsgereed was. Volgens paragraaf 9 lid 7 UAV 2012 geldt dat kleine gebreken die nog voor een volgende betalingstermijn kunnen worden hersteld geen reden tot onthouding van de goedkeuring zijn, mits zij een eventuele ingebruikname niet in de weg staan. Dat was hier het geval. Er waren alleen nog wat kleine gebreken die op zichzelf niet verhinderden dat Cityden met haar inrichtingswerkzaamheden van het hotel begon. Dat volgt ook uit een e-mail van BBN namens [geïntimeerde] aan [appellant] van 10 augustus 2018 waarin zij schrijft dat nog wat laatste punten moeten worden nagelopen en aandacht wordt gevraagd voor de balustrades en randbetimmeringen in de trappenhuizen. Waar het in die mail gaat over lekkages, waren die inmiddels hersteld. Dit wordt nog eens bevestigd in de staat van bemerkingen die door BBN is opgesteld en waarin is opgetekend dat de Begane Grond kon worden overgedragen op 13 augustus 2018 en dat de gebreken die volgen uit de opname aansluitend konden worden hersteld, tezamen met enkele resterende werkzaamheden met betrekking tot de installaties en de ventilatie van een spoelkeuken. Het opnamerapport waarnaar [geïntimeerde] in dit verband verwijst heeft hier geen betekenis omdat dit eerder, te weten op 12 juli 2018, is opgemaakt. Als de Begane Grond niet al op 13 augustus 2018 gereed was voor oplevering, was dat in elk geval wel zo op 4 september 2018. Partijen hadden bovendien afgesproken dat de installaties bij de oplevering van het hotel niet volledig werkzaam zouden zijn, terwijl op die lijst diverse punten worden genoemd die zien op de installaties, waarbij het dan ook nog punten van ondergeschikte aard zijn. Ook e-mails tussen [appellant] en BBN bevestigen dat in elk geval op 4 september 2018 is opgeleverd. De rechtbank heeft dus ten onrechte geoordeeld dat [appellant] haar stelling dat zij de Begane Grond eerder dan 2 januari 2019 heeft opgeleverd, niet voldoende concreet heeft onderbouwd. [appellant] heeft dus geen boete verbeurd, aldus telkens [appellant] .

5.3

[geïntimeerde] heeft betwist dat de Begane Grond eerder dan 2 januari 2019 kon worden opgeleverd en dat er op 13 augustus 2019 dan wel 4 september 2018 slechts kleine gebreken waren die aan een ingebruikname niet in de weg stonden. Zij heeft erop gewezen dat in de staat van bemerkingen weliswaar is opgemerkt dat de Begane Grond op 13 augustus 2018 diende te worden opgeleverd, maar dat dit niet betekent dat die dan ook klaar zou zijn, hetgeen ook niet het geval was. Er waren namelijk lekkages in het werk opgetreden die veel schade in het hotel hadden veroorzaakt. Dit is op foto’s te zien, maar is ook kenbaar uit de e-mailwisseling tussen [appellant] en haar onderaannemer [bedrijf 1] (installateur), waaruit volgt dat op of voor 2 augustus 2018 al sprake was van lekkages en daarna nieuwe lekkages zijn ontstaan, aldus [geïntimeerde] .

5.4

Het hof overweegt als volgt. In de e-mail waarnaar [geïntimeerde] verwijst schrijft [appellant] op 4 september 2018 onder meer:

Na de lekkages ten gevolge van ondeugdelijke aangesloten rioleringen begin augustus, waardoor de gietvloer op de begane grond van het hotel zodanig is beschadigd dat deze volledig vernieuwd moest worden, zijn wij vorige week helaas met nieuwe lekkages geconfronteerd. Opnieuw een paarse vlek op de gietvloer. Als u nog twijfels had bij ons besluit om de waterdruk eraf te halen en de toiletreservoirs te legen dan zijn deze bij deze weggenomen mag ik aannemen. De gevolgschade van deze nieuwe lekkage waaronder schade aan vloerbedekking, herstel bouwkundige schade om de riolering te kunnen herstellen en vertragingsschade ten gevolge van latere oplevering van de begane grond van het hotel zullen wij bij [bedrijf 1] in rekening brengen.

Een andere lekkage die zich deze week voordeed is lekkage ten gevolge van ondeugdelijk aangesloten douchebakken. De flexibele slang tussen douchebak en riolering was losjes over de aansluiting geschoven waardoor het slechts een kwestie van tijd was dat deze lekkage zich voordeed. De gevolgen zijn echter groot; De glazen doucheschermen moesten worden verwijderd om de douchebak zelf te kunnen verwijderen. (…)

Tot slot is er nog het niet functioneren van de fan coil units in de hotelkamers. Na veel onderzoek is gebleken dat dit wordt veroorzaakt door verkeerde printplaten in de Mitsubishi fan coil units van MUR, een onderaannemer van [bedrijf 1] . Omdat de nieuwe printplaten vermoedelijk niet voor januari 2019 beschikbaar komen (!) (…).

Gelet op de inhoud van deze e-mail en de ernst van de problematiek die [appellant] zelf aan haar onderaannemer [bedrijf 1] schetst, kan geenszins worden aangenomen dat er op 13 augustus 2018, dan wel 4 september 2018 slechts kleine opleverpunten waren die aan ingebruikneming van het hotel niet in de weg stonden. Integendeel, er blijkt van een omvangrijke problematiek die forse lekkages heeft veroorzaakt en andere nadelige gevolgen heeft teweeggebracht, waarvoor op 4 september 2018 nog volop aan een oplossing werd gewerkt.

5.5.

De passages in de e-mail van 10 augustus 2018 waar [appellant] naar verwijst moeten daarbij niet afzonderlijk maar in hun gehele context worden gelezen. Dan blijkt dat deze onderdeel uitmaken van de volgende tekst:

1. Overdracht begane grond hotel.

Kan [appellant] de stand van zaken met betrekking tot de afgesproken demarcatie van werkzaamheden voor – na de overdracht verstrekken? Wat moet er nog gebeuren?

Gisteren een blik naar binnen geworpen, vergelijkbare situatie met 6 juli 2018: hard gewerkt, veel is af maar het is nog niet opname- cq. opleveringsgereed. Laatste punten als deuren, schoonmaken, nalopen door [appellant] moet nog worden uitgevoerd.

Ook aandacht voor de trappenhuizen met onder andere de nog recht te richten metalen balustraden / te fatsoeneren randbetimmeringen ed. Wanneer wordt dit aangepakt?

Maandag 13 augustus 2018 accepteert [geïntimeerde] de begane grond niet, een nieuwe afspraak moet worden gemaakt.

(…)

5. Lekkages hotel.

[appellant] heeft plan van aanpak gevraagd ten aanzien van de lekkages in het hotel, zou ook een directieoverleg met [bedrijf 1] plaatsvinden. I

Is dit al beschikbaar, wat zijn de acties voor de komende week?

Welke extra voorzorgmaateregelen zijn genomen, is de eerdere schade geïnventariseerd / hersteld?

Is de vloer van kamer 6.09 gecontroleerd op waterschade, ook aan de onderkant?

6. Printplaten.

(…)

Wat is hier nu de stand van?

Er circuleren geruchten dat het om veel printplaten gaat en dat het nodig is om de vaste plafonds open te maken (niet bij een luik) om de printplaten te kunnen vervangen. (…).

5.6.

Deze tekst duidt er eveneens op dat de Begane Grond op 10 augustus 2018 nog niet opleveringsgereed was. Hieruit volgt namelijk dat er nog diverse grote problemen waren waarvoor aan een oplossing moest worden gewerkt, alvorens kon worden opgeleverd. Het opnamerapport van 4 september 2018 waarnaar [geïntimeerde] nog heeft verwezen, duidt er eveneens op dat dit het geval was. Het bevat een overzicht met foto’s van alle punten die toen nog niet gereed waren. [geïntimeerde] heeft in verband daarmee ter zitting in hoger beroep onvoldoende betwist verhelderd dat de datum van 12 juli 2018 die als datum (van de ronde vooropname) staat opgenomen een datum is die samenhangt met de digitale aanmaak van het document, maar dat de datum 4 september 2018 die op het voorblad is vermeld, de datum van de laatste wijziging en de stand van zaken op die datum betreft. Dat in de staat van bemerkingen, die is gedateerd op 20 juli 2018, is genoteerd dat de begane grond op 13 augustus 2018 kan worden overgedragen, maakt dat niet anders. [appellant] heeft niet aangevoerd dat er op een latere datum dan 4 september 2018, doch eerder dan 2 januari 2019 zou kunnen worden opgeleverd. Zij heeft niet verwezen naar specifieke correspondentie die tot een ander oordeel moet leiden.

Dit betekent dat niet kan worden aangenomen dat de Begane Grond voor 2 januari 2019 opleveringsgereed was, zodat de grieven 2, 3 en 4 falen.

De (datum van) oplevering van het hotel en restaurant

5.7.

Grief 1 in incidenteel appelhoudt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de contractuele uiterste opleverdatum van het restaurant en het kantoor door de Casco+ en de Casco++, net als die van het hotel, naar 6 juli 2018 zou zijn verschoven. Volgens [geïntimeerde] zien die Casco+ en Casco++ aanvullingen alleen op (de inbouwpakketten van) het hotel en blijkt uit niets dat met die nadere overeenkomsten ook de opleverdata van het restaurant en het kantoorgedeelte zouden opschuiven. Dat is nooit bedoeld. Anders dan de rechtbank overweegt, is wel degelijk gewezen op vertraging en bovendien is door het enkele verstrijken van de oplevertermijn de boete opeisbaar geworden. Daarover hoeft niet gecorrespondeerd te worden. Dat in de Casco+ en de Casco++ een koppeling wordt gemaakt tussen het restaurant en het hotel, zoals de rechtbank overweegt, is onjuist want het gaat daarbij om het restaurant van het hotel en niet het separate restaurant dat net als het kantoor los staat van het hotel. Er is sprake van één project, geen twee deelprojecten, aldus steeds [geïntimeerde] .

5.8.

Deze grief faalt. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, moet bij beantwoording van de vraag wat partijen ten aanzien van de opleverdatum van het restaurant en het kantoor zijn overeengekomen en wat zij over en weer op dat punt van elkaar mochten verwachten de overeenkomst tussen hen worden uitgelegd, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Allereerst geldt dat in artikel 6.1 van de aannemingsovereenkomst voor zowel het hotel als de retail (wat samen als het commerciële gedeelte kan worden aangeduid) één opleveringsdatum is vermeld, hetgeen erop duidt dat deze delen samen op de genoemde datum zouden moeten worden opgeleverd. Ook in het bestek (onder 00.02.08) wordt uitgegaan van één oplevermoment, met uitzondering van de beplanting en het buitenschilderwerk. In de Casco+ en de Casco++ die daarna zijn afgesloten is vermeld dat als
aanvullingop de aannemingsovereenkomst voor het hotelgedeelte aanvullende opdrachten worden gegeven. Vervolgens staat er in Casco+:
“De oplevering zal uiterlijk op 31 januari 2018 plaatsvinden (…)”en in Casco++:
“De oplevering zal uiterlijk op 31 mei 2018 plaatsvinden (…)”. Deze tekst wijst er niet op dat het beginsel van één opleveringsdatum voor het commerciële gedeelte zoals in de aannemingsovereenkomst is vastgelegd, is verlaten. Partijen hebben daarover ook nooit gesproken of gecorrespondeerd, hetgeen voor de hand zou hebben gelegen als zij daartoe hadden willen overgaan aangezien dat voor beiden forse financiële consequenties kon hebben. Zoals de rechtbank terecht tot uitdrukking heeft willen brengen, biedt de stilte van partijen hieromtrent, maar ook over het verstrijken van de oorspronkelijke datum van 29 december 2017, steun voor de conclusie dat zij met de nieuw genoemde data in de Casco+ en Casco++ hebben bedoeld dat de oplevering van het commerciële gedeelte (hotel en retail) in zijn geheel zou opschuiven. Die opleveringsdatum is uiteindelijk door partijen bepaald op 6 juli 2018. De grief faalt.

5.9.

[appellant] heeft in
grief 5 in principaal appelsubsidiair nog aangevoerd dat zij recht heeft op bouwtijdverlenging omdat zij op een zeer laat moment werd geconfronteerd met wijzigingen, te weten meerwerk ter zake van (a) vloerafwerking, (b) deuren, (c) akoestisch spuitwerk, (d) rooster in RAL kleur en (e) keuken Begane Grond hotel. Die wijzigingen hadden als gevolg dat pas na het uitvoeren ervan van [appellant] kon worden verwacht dat zij overging tot oplevering en dat was niet eerder dan 2 januari 2019. Zij heeft immers ook altijd gewaarschuwd dat verzoeken om wijzigingen tijdsconsequenties zouden hebben. Als dat anders is, brengt de billijkheid mee dat de boete moet worden gematigd tot nihil omdat niet vaststaat dat [geïntimeerde] in de verhouding met haar huurder aansprakelijk is of andere schade heeft.

5.10.

Wat betreft de bouwtijdverlenging geldt dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld. Zij heeft immers onvoldoende concreet gesteld dat zij telkens aan [geïntimeerde] kenbaar heeft gemaakt dat en in hoeverre het specifiek genoemde meerwerk bouwtijdverlenging tot gevolg zou hebben. De aard van het bedoelde meerwerk is ook niet van dien aard dat dit gevolg evident is. Waarschuwingen in algemene zin dat wijzigingen in het werk of meerwerk vertraging kunnen meebrengen voldoen in dit verband niet, noch ongespecificeerde verzoeken om bouwtijdverlenging. Daarbij is nog van belang dat vier van de vijf genoemde meerwerkposten dateren van ná de door [appellant] in dit kader genoemde brief van 10 juli 2018.

Hierna zal worden uiteengezet dat de mogelijkheid van schade voor [geïntimeerde] aannemelijk is wat tot gevolg heeft dat de aangevoerde grondslag om de boete te matigen niet opgaat. Andere redenen om dat te doen zijn niet gesteld dan wel onvoldoende onderbouwd.

Schade [geïntimeerde] en opschorting van haar betalingsverplichting

5.11.

Grief 1 in principaal appelhoudt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] haar (resterende) betalingsverplichtingen mocht opschorten. [appellant] legt daaraan ten grondslag dat het boetebeding ofwel de kortingsregeling van artikel 7 van de aannemingsovereenkomst op grond van artikel 6:92 lid 2 BW in de plaats treedt van schadevergoeding op grond van de wet. [geïntimeerde] kan dus niet zowel een boete vorderen als een schadevergoeding. [geïntimeerde] heeft andere vormen van schade die niet in relatie staan tot de gestelde te late oplevering niet aannemelijk gemaakt. Die andere vormen van schade zouden volgens [geïntimeerde] gaan om gebreken van na de oplevering. Maar uit de stukken volgt dat dat gaat over gebreken in een huurgeschil tussen [geïntimeerde] en haar huurder Cityden en dat is een andere rechtsverhouding met een eigen beoordelingskader. In de rechtsverhouding tussen deze partijen is [appellant] niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk behoudens verborgen gebreken die zijn toe te rekenen aan [appellant] en waarvan binnen een redelijke termijn na ontdekking mededeling is gedaan en eventuele aanspraken uit hoofde van onderhoud of garantie. Over dat alles heeft [geïntimeerde] niets gesteld, hoewel zij de stelplicht en zo nodig bewijslast heeft. Er is dus geen tegenvordering en [appellant] is niet in verzuim. [geïntimeerde] heeft bovendien alleen de dagvaarding in de procedure met Cityden in het geding gebracht maar uit niets blijkt van haar verweer en waarom eventuele aansprakelijkheid jegens Cityden kan worden doorgelegd in de verhouding tussen deze partijen, aldus telkens [appellant] .

5.12.

Het hof overweegt als volgt. Op zichzelf voert [appellant] terecht aan dat op grond van artikel 6:92 lid 2 BW hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. [geïntimeerde] voert echter aan dat naast wat als korting/boete is verschuldigd wegens te late oplevering haar vordering tot schadevergoeding ziet op een surplus aan schade als gevolg van gebrekkig werk van [appellant] en het gebrekkig of niet (tijdig) verhelpen van gebreken. [geïntimeerde] heeft haar vordering ter zake in het bijzonder gebaseerd op de artikelen 2.1, 8.1 en 8.2 van de aannemingsovereenkomst, artikel 6.20 Bouwbesluit, de staat van bemerkingen, paragraaf 9 lid 7 UAV 2012 en artikel 6:74 BW. Zij heeft gespecificeerd dat op grond van een en ander [appellant] goed en deugdelijk werk moest afleveren, moest zorgen dat diverse veiligheidsvoorzieningen een certificaat hadden, gebreken moest herstellen na de oplevering, onderhoud moest verrichten en dat [appellant] haar moest vrijwaren van alle aanspraken van derden voor zover die zijn gebaseerd op gedragingen en/of gebeurtenissen van [appellant] voor of op de laatste dag van de Onderhoudstermijn. Daaraan heeft het volgens [geïntimeerde] bij [appellant] geschort, hetgeen onder meer heeft geleid tot een vordering van Cityden (ter zake van gebrekkig werk en het niet tijdig verhelpen van gebreken) van € 2.471.108,79. Hoewel de rechtbank de vordering van Cityden op dit punt slechts heeft toegewezen tot een bedrag van € 263.756,14 heeft Cityden hoger beroep ingesteld en valt niet uit te sluiten is dat de restant schadevordering alsnog (gedeeltelijk) wordt toegewezen. In elk geval heeft de rechtbank geoordeeld dat als gevolg van (1) het feit dat de brandmeldingsinstallatie niet aan de voorschriften voldeed [geïntimeerde] uiteindelijk € 85.383,- met rente aan Cityden moest (terug)betalen omdat Cityden daarom geen huur verschuldigd was, (2) een lekkage [geïntimeerde] € 1.125,- aan Cityden moest vergoeden en (3) het ontbreken van onderdelen van het werk en/of afwijkingen ten opzichte van het bestek [geïntimeerde] aansprakelijk is ten opzichte van Cityden voor bedragen van respectievelijk € 65.300,- en € 111.948,14.

5.13.

Tegenover de stellingen van [appellant] heeft [geïntimeerde] hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat haar vorderingen niet dezelfde schade betreffen als die door de boete wordt ondervangen maar daarvan losstaan en - zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd - in de kern gebrekkig werk en het gebrekkig en/of niet (tijdig) uitvoeren van gebreken betreffen. Mede gezien de inhoud van het genoemde vonnis, is in hoger beroep voldoende aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] een tegenvordering op [appellant] heeft ter hoogte van het bedrag van de veroordeling in dat vonnis. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de verschuldigde korting, betekent dat dat [geïntimeerde] terecht haar betalingsverplichting heeft opgeschort. De grief faalt.

5.14.

Nu de mogelijkheid van schade aannemelijk is en het hof er ambtshalve mee bekend is dat een mondelinge behandeling in hoger beroep in de zaak tussen Cityden en [geïntimeerde] pas in september 2025 staat gepland, zodat niet kan worden gezegd dat de schade reeds nu kan worden begroot, betekent dit eveneens dat verwijzing naar de schadestaatprocedure terecht heeft plaatsgevonden. Grief 5 en grief 6 in principaal appel die een andere conclusie beogen, falen dus eveneens.

De hoogte van de boete

5.15.

Grief 2 in incidenteel appelhoudt in dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de periodes waarover [geïntimeerde] een boete vordert ten aanzien van de verdiepingen 1 tot en met 8 van het hotel (6 juli 2018 tot en met 20 juli 2018) en het restaurant en kantoor (29 december 2017 tot en met 23 juli 2018) volledig overlappen.

Bovendien zijn er volgens [geïntimeerde] cumulatief boetes verbeurd omdat, wanneer afzonderlijke termijnen zijn gesteld binnen welke delen van het werk moeten worden opgeleverd, ieder deel als afzonderlijk werk moet worden aangemerkt voor de toepassing van de boetes.

5.16.

Ook deze grief van [geïntimeerde] faalt. Uit de vermelde data blijkt dat de bedoelde periodes overlappen. Dat zij niet
volledigoverlappen is een semantische kwestie die hier verder niet van belang is. Ook heeft [appellant] niet cumulatief boetes verbeurd. [geïntimeerde] heeft onvoldoende onderbouwd dat partijen dat zijn overeengekomen. Weliswaar verwijst zij naar paragraaf 1 lid 2 van de UAV 2012, maar volgens dat artikel moet een afzonderlijke termijn voor een afzonderlijk werk in het bestek worden gesteld. [geïntimeerde] heeft niet aangevoerd dat dit het geval is en dat is ook niet gebleken.

5.17.

Grief 3 in incidenteel appelhoudt in dat er een boete per dag en niet per werkdag moet gelden omdat de bepalingen van de aannemingsovereenkomst en de UAV zijn overruled door wat in het bestek staat. Ook dit betoog van [geïntimeerde] gaat niet op. Het is juist andersom. In de aannemingsovereenkomst is ondubbelzinnig verwoord dat de boete per werkdag geldt. De aannemingsovereenkomst dateert van latere datum dan het bestek en dus is kennelijk bedoeld op dit punt van het bestek af te wijken. Zij prevaleert in elk geval.

5.18.

De voorgaande beoordeling brengt mee dat de rechtbank terecht heeft overwogen (zoals in het schema onder 4.23 in het bestreden vonnis weergegeven) dat de overeengekomen opleveringsdatum voor het restaurant en kantoor 6 juli 2018 is geweest, die voor de verdiepingen 1 tot en met 8 eveneens 6 juli 2018 en die voor de Begane Grond 13 augustus 2018. Tevens heeft zij terecht overwogen dat gelet op de vertraging die daarbij is opgetreden, zoals in datzelfde schema is gespecificeerd, de door [appellant] verbeurde boete in totaal € 787.500,- bedraagt.

De vermeerdering van eis van [geïntimeerde] in hoger beroep; schadevergoeding wegens onrechtmatig beslag

5.19.

In hoger beroep heeft als gezegd [geïntimeerde] haar eis vermeerderd met de gemaakte kosten voor de bankgarantie (ter vervanging van het gelegde beslag) ter hoogte van € 73.453,45 en nog te maken kosten van de bankgarantie ter hoogte van
€ 2.086,67 per maand, te vermeerderen met rente. [geïntimeerde] legt daaraan ten grondslag dat de bankgarantie is gesteld onder druk en uitdrukkelijk ter vervanging van een gelegd beslag dat onrechtmatig is, zodat [appellant] hiervoor aansprakelijk is.

5.20.

Het verweer van [appellant] houdt in dat de eisvermeerdering in strijd is met de tweeconclusieregel die meebrengt dat [geïntimeerde] haar eis na haar memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel niet meer kon veranderen. Voor zover de eisvermeerdering wel toelaatbaar wordt geacht, stelt [appellant] zich op het standpunt dat de vermeerderde eis moet worden afgewezen omdat [geïntimeerde] per saldo geld aan [appellant] is verschuldigd en het beslag dus rechtmatig is gelegd. Als dat niet opgaat, moet [geïntimeerde] niet [appellant] aanspreken maar de partij die beslag heeft gelegd, te weten [appellant] Bouw- en Ontwikkeling B.V.

5.21.

Het hof acht de vermeerdering van eis niet in strijd met de tweeconclusieregel. Zij betreft geen nieuwe grieven of grondslagen van de vorderingen van [geïntimeerde] , maar bouwt voort op dat wat reeds in haar processtukken is weergegeven. Ook overigens is de eiswijziging niet in strijd met de beginselen van een goede procesorde. Zij is bij akte van 9 januari 2025 voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingediend en [appellant] heeft zich voldoende op een reactie kunnen voorbereiden en heeft tegen deze vordering ook inhoudelijk verweer gevoerd. Uit de voorgaande beoordeling blijkt verder dat [geïntimeerde] niet per saldo geld aan [appellant] is verschuldigd en het beslag dus onrechtmatig is gelegd, zodat ook dat verweer niet opgaat.

5.22.

Wat betreft het verweer dat [geïntimeerde] met betrekking tot dit beslag de kosten niet aan [geïntimeerde] verschuldigd zou zijn omdat niet [appellant] maar [appellant] Bouw- en Ontwikkeling B.V. het beslag heeft gelegd, geldt het volgende. De spraakverwarring die hier is ontstaan is aan [appellant] te wijten. Op haar initiatief en ten behoeve van haar vorderingen is het beslag gelegd maar door een verkeerde entiteit. In de onderhandelingen met haar is uiteindelijk in plaats daarvan een bankgarantie gesteld ten behoeve van diezelfde verkeerde entiteit. Zoals uit een e-mail van 1 april 2021 van mr. Köneman, destijds advocaat van [appellant] , volgt, hebben partijen de partijverwarring destijds onder ogen gezien en heeft [appellant] aan [geïntimeerde] verzocht de bankgarantie naast de begunstigde [appellant] Bouw- en Ontwikkeling B.V. ook op naam te stellen van [appellant] . Verder schrijft mr. Köneman aan (de advocaat van) [geïntimeerde] :

“Je hebt me gevraagd of de garantie niet op één naam zou kunnen. Allereerst lijkt het mij het beste richting de bank om een kleine aanpassing of rectificatie te verzoeken, om te voorkomen dat die het ingewikkeld gaat maken. Het uitsluitend op naam van [appellant] zetten van de bankgarantie kan een aanvaardbare oplossing zijn wanneer [geïntimeerde] dan verklaart dat zij niet zal stellen dat die vennootschap niet haar contractpartij is. Je hebt gezien dat de dagvaarding luidt op naam van [appellant] De Aanneemovereenkomst luidt op naam van ‘ [appellant] Bouw en Ontwikkeling’. Die naam was een geregistreerde handelsnaam van [appellant] Bij de definities in de aanneemovereenkomst staat een kamer van koophandel nummer vermeld dat behoort bij [appellant]

Het lijkt me in belang van beide partijen dat [appellant] geen aanvullende maatregelen behoeft te treffen ter verzekering van haar rechten.

[appellant] is de vennootschap van waaruit [appellant] steeds haar projecten heeft aangenomen en uitgevoerd.”

Mr. Köneman schrijft met juistheid dat de aannemingsovereenkomst op naam is gesteld van ‘ [appellant] Bouw en Ontwikkeling’ en dat dat een geregistreerde handelsnaam van [appellant] ( [appellant] ) was. Dat werkt verwarring in de hand. [appellant] heeft verder niet weersproken dat zij uiteindelijk niet (dan wel onder voorwaarden die voor de bank niet acceptabel waren) heeft willen meewerken aan een wijziging van de bankgarantie in voormelde zin.

Onder deze omstandigheden gaat haar verweer niet op en is [appellant] aansprakelijk voor de kosten die met die bankgarantie verband houden. De vordering is - nu daar voor het overige geen verweer tegen is gevoerd - daarom toewijsbaar.

5.23.

Partijen hebben geen bewijs aangeboden van concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

5.24.

De slotsom is dat de grieven in principaal appel en incidenteel appel geen doel treffen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal daarnaast worden veroordeeld tot betaling van de gevorderde kosten ten aanzien van de bankgarantie, als na te melden. [appellant] is in het hoger beroep in principaal appel in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in dat hoger beroep. [geïntimeerde] is in incidenteel appel in het ongelijk gesteld en moet daarom in beginsel de kosten van het incidenteel appel dragen. Anderzijds is zijn vermeerderde reconventionele vordering toegewezen. Daarom is er aanleiding de kosten van het incidenteel appel tussen partijen te compenseren. Het hof stelt de kosten van het principaal appel als volgt vast:

- griffierecht € 11.379,-

- salaris advocaat € 12.434,-

Totaal € 23.813,-

6.Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 73.453,45,
te vermeerderen met de kosten die tot de datum van dit arrest nog zijn gemaakt ten behoeve van de gestelde bankgarantie ter hoogte van maandelijks € 2.086,67, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verschuldigdheid tot en met de datum van betaling;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 23.813,- en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

compenseert de proceskosten in hoger beroep;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, F.J. van de Poel en K. van Dijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2025.

Bouwzaak met betrekking tot oplevering, schadevergoeding en onrechtmatig beslag

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.De zaak in het kort

2.Het geding in hoger beroep

3.Feiten

4.Eerste aanleg

5.Beoordeling

6.Beslissing