Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.344.169/01 KG
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 11076514 \ VV EXPL 24-34
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 juni 2025
in de zaak van
[appellante],
wonend te [plaats A] ,
appellante,
advocaat: mr. R. Grijpstra te Almere,
tegen
SDB REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Purmerend,
geïntimeerde,
advocaat: mr. K. Mels te Zwaagdijk-Oost (gemeente Medemblik).
Partijen worden hierna [appellante] en SDB genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellante] huurt een woning van SDB. In dit kort geding vordert SDB, bij wege van voorlopige voorziening, ontruiming van de woning en betaling van een huurachterstand. De kantonrechter heeft de gevraagde voorzieningen toegewezen. Het hof vernietigt het bestreden vonnis ten aanzien van de ontruiming en wijst deze vordering alsnog af, omdat het hof van oordeel is dat bij de huidige stand van zaken niet met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld dat deze vordering van SDB in een bodemprocedure voor toewijzing gereed ligt.
2.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 17 juni 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 6 juni 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen SDB als eiseres en [appellante] als gedaagde (verder: het bestreden vonnis). SDB heeft een anticipatie-exploot uitgebracht.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 15 mei 2025 laten toelichten door de hiervoor genoemde advocaten, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. SDB heeft nog producties 14 tot en met 23 in het geding gebracht en [appellante] producties 7 en 8. Na bezwaar van de zijde van SDB tegen het tijdstip van indiening door [appellante] , heeft het hof de producties 7 en 8 toegelaten, met uitzondering van de bij productie 7 overgelegde e-mailwisseling.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en SDB in haar vorderingen alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren, dan wel deze vorderingen zal afwijzen, met veroordeling tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan SDB heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling, met veroordeling van SDB in de kosten van het geding in beide instanties.
SDB heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante] (naar het hof begrijpt:) in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 en 2.2 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld waar nodig, komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
Met ingang van 1 juli 2022 huurt [appellante] van SDB woonruimte in [plaats A] (verder: het gehuurde). De huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 825,00 per maand, inclusief een voorschot voor de vanwege SDB te leveren diensten en bij vooruitbetaling te voldoen. Per 1 september 2024 is dit bedrag verhoogd naar € 868,50 per maand.
3.2.
Ondanks aanmaning heeft [appellante] niet alle huurpenningen (tijdig) voldaan. Hierdoor is een huurachterstand ontstaan.
4.Eerste aanleg
4.1.
SDB heeft in eerste aanleg bij wege van voorlopige voorziening gevorderd dat de kantonrechter [appellante] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een bedrag van € 4.279,05 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente. Voor zover in hoger beroep nog van belang heeft SDB daarnaast gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur zolang zij het gehuurde niet heeft ontruimd en tot betaling van de proces- en nakosten. SDB heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellante] op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst gehouden is om de huur maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen. Omdat [appellante] dat een tijdlang heeft nagelaten, is een aanzienlijke huurachterstand ontstaan. SDB heeft aangevoerd dat niet van haar kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [appellante] nog langer voortzet.
4.2.
[appellante] heeft in eerste aanleg erkend dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Volgens [appellante] heeft zij de huur enige tijd niet kunnen betalen, omdat zij extra kosten had in verband met het feit dat zij met haar onderneming van [plaats B ] naar [plaats A] is verhuisd. [appellante] heeft aangevoerd dat zij een groot belang heeft bij behoud van de woning en dat zij er alles aan zal doen om de achterstand in te lopen.
4.3.
Samengevat en voor zover in hoger beroep van belang heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen van SDB toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter onder afwijzing van het meer gevorderde slechts een bedrag van € 3.454,05 aan huurachterstand heeft toegewezen, gelet op een kort voor de zitting in eerste aanleg door [appellante] verrichte betaling. De kantonrechter heeft het volgende overwogen. [appellante] heeft erkend dat zij de huur over de genoemde periode niet (volledig) heeft betaald. Ondanks de vlak voor de zitting door [appellante] verrichte betaling, is nog altijd sprake van een huurachterstand van vier maanden. In de rechtspraak wordt een huurachterstand van drie maanden als een dusdanig ernstige tekortkoming aangemerkt, dat toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Omdat [appellante] een hogere huurachterstand heeft laten ontstaan, kan van SDB niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [appellante] nog langer voortzet. De door [appellante] aangevoerde oorzaken voor het ontstaan van de huurachterstand maken dat niet anders en komen voor haar rekening en risico. Daar komt bij dat [appellante] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij binnen een afzienbare tijd de huurachterstand en de lopende huurtermijnen (weer) kan voldoen. Er kan dan ook niet worden vastgesteld dat er (enig) uitzicht is op verbetering van de situatie. De conclusie is dat met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. De daarop vooruitlopende ontruiming zal daarom, evenals de huurachterstand, worden toegewezen, aldus nog steeds de kantonrechter.
5.Executiegeschillen
5.1.
SDB heeft het bestreden vonnis aan [appellante] laten betekenen en de ontruiming van het gehuurde aangezegd. [appellante] heeft vervolgens een executiegeschil aanhangig gemaakt. Bij (hersteld) vonnis in kort geding van 5 juli 2024 heeft de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis geschorst totdat in dit hoger beroep onherroepelijk is beslist of het hoger beroep door [appellante] is ingetrokken, onder de voorwaarde dat [appellante] de lopende huurverplichtingen (vanaf augustus 2024) tijdig en volledig nakomt. De kantonrechter heeft SDB verboden om het gehuurde gedurende de schorsing te ontruimen, met veroordeling van SDB tot betaling van de proceskosten (verder: het vonnis in het eerste executiegeschil).
5.2.
Omdat [appellante] de huur daarna weer een tijdlang (over de maanden januari 2025 tot en met maart 2025) niet (tijdig) heeft betaald en dus aan de hiervoor genoemde voorwaarde niet heeft voldaan, heeft SDB opnieuw de ontruiming van het gehuurde aangezegd. Bij op vordering van [appellante] gewezen vonnis van 27 maart 2025 heeft de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland SDB verboden om het gehuurde te ontruimen tot er in dit hoger beroep eindarrest is gewezen, onder de voorwaarde dat [appellante] de lopende huurverplichtingen vanaf april 2025 tijdig en volledig nakomt. SDB is wederom veroordeeld tot betaling van de proceskosten (verder: het vonnis in het tweede executiegeschil).
6.Beoordeling
6.1.
Tegen de hiervoor onder 4.3 genoemde beslissingen uit het bestreden vonnis en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] in hoger beroep met haar (tot vier genummerde) grieven op. De grieven, die gezamenlijk kunnen worden behandeld, houden kort samengevat het volgende in. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte aangenomen dat SDB spoedeisend belang had bij de door haar gevraagde voorzieningen. Dat belang was er niet. De huurachterstand is immers niet verder opgelopen, ook omdat [appellante] extra betalingen heeft gedaan. Omdat een ontruiming onomkeerbare gevolgen heeft, had SDB een bodemprocedure aanhangig moeten maken en geen kort geding. De uitkomst van een bodemprocedure staat niet op voorhand vast. Ook heeft de kantonrechter volgens [appellante] ten onrechte overwogen dat van SDB in redelijkheid niet kan worden verlangd dat [appellante] nog langer gebruik maakt van het gehuurde. [appellante] heeft haar problemen met het betalen van de huur steeds met SDB besproken en zij heeft naar oplossingen gezocht. Verder heeft [appellante] de door SDB gestelde hoogte van de huurachterstand niet erkend. De hoogte van de huurachterstand was voor haar niet helemaal helder. Ten slotte heeft de kantonrechter volgens [appellante] ten onrechte geen, althans een onjuiste, belangenafweging gemaakt. De kantonrechter had de vorderingen moeten afwijzen.
6.2.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de vorderingen van SDB in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. Ook moet rekening worden gehouden met de gevolgen van de afwijzing van de voorlopige voorzieningen voor SDB en de gevolgen van de toewijzing daarvan voor [appellante] .
6.3.
Gelet op de stellingen van SDB, heeft de kantonrechter terecht een spoedeisend belang aangenomen bij het treffen van de gevraagde voorzieningen. Nadat de gevorderde ontruiming in eerste aanleg was toegewezen, heeft [appellante] vervolgens geweigerd het gehuurde te verlaten. Hiermee is ook in hoger beroep het spoedeisend belang gegeven.
6.4.
Het hof stelt voorop, zich daarbij aansluitend bij rechtsoverweging 4.3 van het bestreden vonnis, dat het (op tijd) betalen van de huur een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst voor de huurder is. [appellante] heeft dit gedurende een langere periode, tot twee keer aan toe, nagelaten. [appellante] heeft over de periode december 2023 tot en met mei 2024 voor de eerste maal een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan, van meer dan vier maanden. [appellante] , die het bestaan van een huurachterstand heeft erkend, heeft tegen de door SDB ten tijde van de mondelinge behandeling in eerste aanleg gestelde (en met stukken onderbouwde) hoogte daarvan onvoldoende ingebracht, zodat deze huurachterstand aannemelijk is geworden. [appellante] is dan ook terecht tot betaling van deze huurachterstand veroordeeld en het bestreden vonnis zal in zoverre dan ook worden bekrachtigd. Het laten ontstaan van een dergelijke hoge huurachterstand levert een ernstige tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming de verhuurder niet hoeft te dulden. De kantonrechter heeft dan ook, bij de stand van zaken ten tijde van het bestreden vonnis, terecht kunnen oordelen dat toewijzing van de vordering tot ontruiming en tot betaling van de huurachterstand gerechtvaardigd was, te meer omdat [appellante] naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk had gemaakt dat zij de achterstand op korte termijn zou inlopen.
6.5.
Dat [appellante] daarna opnieuw een aantal maanden, te weten over januari 2025 tot en met maart 2025, de verschuldigde huur niet (tijdig) heeft voldaan kan worden afgeleid uit het vonnis in het tweede executiegeschil en uit het door SDB verstrekte overzicht van de verschuldigde huurpenningen met vermelding van de datum van betaling door [appellante] (productie 23 van SDB). [appellante] heeft dat overzicht niet althans onvoldoende betwist. Volgens [appellante] is deze achterstand te wijten aan het feit dat zij in die periode, direct na beëindiging van haar onderneming, voor haar levensonderhoud was aangewezen op een uitkering.
6.6.
Partijen verschillen van mening over de hoogte van de in hoger beroep nog openstaande huurachterstand. Volgens SDB bedraagt de huurachterstand tot en met mei 2025 nog een bedrag van € 1.685,80. Daarnaast dient [appellante] volgens SDB nog de op grond van de huurovereenkomst verplichte waarborgsom te voldoen, evenals de in het bestreden vonnis toegewezen proceskosten en de op grond van dat vonnis door de deurwaarder gemaakte executiekosten. Hoeveel die laatstgenoemde kosten bedragen, heeft SDB ter zitting in hoger beroep desgevraagd overigens niet kunnen meedelen. Volgens [appellante] kan het wel zo zijn dat aan huurachterstand inclusief de huur van mei 2025 nog € 1.485,80 resteert, wanneer een bedrag in mindering wordt gebracht van € 200,00, dat [appellante] de dag voor de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft betaald en waarvan SDB de ontvangst heeft bevestigd, maar dienen de op grond van de twee executiegeschillen door SDB te betalen proceskosten (ook) nog te worden afgetrokken van de in het bestreden vonnis toegewezen huurachterstand. SDB heeft zich ten aanzien van die kosten jegens [appellante] op verrekening beroepen, hetgeen SDB ter zitting in hoger beroep heeft bevestigd. Na verrekening resteert dan nog slechts een geringe huurachterstand of is die zelfs meer dan voldaan, aldus [appellante] .
6.7.
Het hof is van oordeel dat het thans (nog) bestaan van een huurachterstand, mede gelet op de hiervoor bedoelde verrekening, onvoldoende aannemelijk is geworden. In dit kort geding is immers geen plaats voor nader onderzoek naar de feiten. Voor de beoordeling in deze zaak is verder niet van belang dat partijen het oneens zijn over de hoogte van de door SDB in rekening gebrachte servicekosten en dat daarover een procedure loopt, welk argument [appellante] nog heeft aangevoerd. Evenmin doet ter zake dat [appellante] volgens SDB de op grond van de huurovereenkomst verschuldigde waarborgsom nooit heeft betaald, aangezien niet aannemelijk is geworden dat SDB vóór het onderhavige hoger beroep ooit bij [appellante] op betaling van dit bedrag heeft aangedrongen.
6.8.
Bij deze stand van zaken dient de vordering tot ontruiming alsnog te worden afgewezen. Voorshands oordelend en alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, is het hof namelijk van oordeel dat niet met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld dat de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure voor toewijzing gereed ligt. Het volgende is hiertoe redengevend.
6.9.
Hoewel aannemelijk is geworden dat [appellante] tot twee keer toe een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan, is deze huurachterstand inmiddels grotendeels of geheel ingelopen. Het betoog van SDB dat het slechte betalingsgedrag in het verleden en de herhaalde wanprestatie van [appellante] zonder meer tot ontruiming dienen te leiden, wordt niet gevolgd. De bijzondere omstandigheden van dit geval zouden een beroep op de zogenoemde “tenzij-clausule” kunnen rechtvaardigen, met als uitkomst dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarnaast geldt dat SDB onvoldoende heeft aangevoerd om te kunnen oordelen dat van haar niet kan worden gevergd om een bodemprocedure te starten en het verloop hiervan af te wachten. Dat zij geen vertrouwen meer heeft in het (betalings)gedrag van [appellante] is daartoe niet voldoende. [appellante] heeft daarentegen groot belang bij behoud van de woning. Zij raakt anders waarschijnlijk dakloos, omdat zij naar eigen zeggen niet bij haar kinderen terecht kan en nog niet lang genoeg als woningzoekende staat ingeschreven om in aanmerking te komen voor een andere woning. De stellingen van [appellante] dat zij sinds kort een nieuwe baan heeft en daarmee voldoende inkomsten genereert om de lopende huurtermijnen te kunnen voldoen, heeft SDB niet weersproken, zodat evenmin gezegd kan worden dat het ontstaan van weer een nieuwe huurachterstand waarschijnlijk is.
6.10.
De grieven, die gezien het voorgaande voor een deel slagen en voor het overige falen, hoeven geen verdere bespreking. Omdat de kantonrechter [appellante] in eerste aanleg terecht in het ongelijk heeft gesteld, zoals hiervoor onder 6.4. is overwogen, is zij ook terecht veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg. Het hof zal deze kostenveroordeling dan ook in stand laten.
6.11.
De slotsom luidt dat het hoger beroep gedeeltelijk slaagt. Het bestreden vonnis zal gedeeltelijk worden vernietigd zoals in het dictum weer te geven en voor het overige worden bekrachtigd. Vanzelfsprekend is en was [appellante] in plaats van de gebruiksvergoeding tot betaling waarvan zij bij het bestreden vonnis was veroordeeld, tot de betaling van huur verplicht. Gelet op de uitkomst van de procedure in hoger beroep zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren, in die zin dat partijen ieder de eigen kosten daarvan dragen.
7.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij de vordering tot ontruiming en de vordering tot het betalen van een gebruiksvergoeding van € 825,00 per maand tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, zijn toegewezen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst deze vorderingen alsnog af;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor al het overige;
bepaalt dat partijen ieder hun eigen proceskosten van het hoger beroep dragen;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, M.J.R. Brons en S. van Gulijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2025.