Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.336.301/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 10190588 \ CV EXPL 22-6652
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 januari 2025
in de zaak van
STICHTING PRÉ WONEN,
gevestigd te Haarlem,
appellante,
advocaat: mr. D. de Vries te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. L. Stolk-Hogeterp te Zaandam.
Partijen worden hierna ook Pré Wonen en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
De verhuurster van een sociale huurwoning vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Volgens verhuurster gebruikt huurder het gehuurde niet daadwerkelijk zelf. Het hof is van oordeel dat huurder niet aan zijn verzwaarde motiveringsplicht heeft voldaan en is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De ontbinding en ontruiming worden toegewezen. Ten aanzien van de door verhuurster gevorderde boete wijst het hof een tussenarrest.
2.Het geding in hoger beroep
Pré Wonen is bij dagvaarding van 8 november 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 23 augustus 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Pré Wonen als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties;
- akte uitlating van de kant van Pré Wonen;
- antwoordakte van de kant van [geïntimeerde] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
Pré Wonen heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen in eerste aanleg zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het besteden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Pré Wonen in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep betogen beide partijen dat de kantonrechter is uitgegaan van een te summier feitencomplex. Het hof zal met deze bezwaren (voor zover relevant) bij de boordeling rekening houden. Waar nodig aangevuld met andere vaststaande feiten zijn de feiten de volgende.
3.1.
Pré Wonen verhuurt sinds 10 april 2014 aan [geïntimeerde] de woning aan [straat 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor een netto aanvangshuurprijs van € 447,58 per maand. Het gaat om een sociale huurwoning. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte versie 2005 (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing. Hierin staat, voor zover van belang:
“
Artikel 6
Artikel 6
(…)
6.4
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.(…)
6.5.
Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)
Artikel 15
Indien de huurder een bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt en daarmee een wanprestatie pleegt, kan verhuurster een onmiddellijk opeisbare boete vorderen van € 25,- per dag (niveau 2003, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens). Daarnaast blijft de huurder de verplichting houden om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarden te handelen en blijven de overige rechten van de verhuurster op schadevergoeding bestaan. Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.”
3.2.
Naar aanleiding van een melding van een collega-woningcorporatie in november 2020 is het woon- en leefgedrag van [geïntimeerde] onder de aandacht van Pré Wonen gekomen. Deze melding heeft Pré Wonen geregistreerd als een signaal van woonfraude, inhoudende dat [geïntimeerde] mogelijk niet in de woning zou wonen. In 2021 heeft Pré Wonen een onderzoek gedaan naar woonfraude door [geïntimeerde] . In een periode van enkele maanden zijn medewerkers van Pré Wonen meermaals bij de woning langs gegaan, waarbij [geïntimeerde] nooit is aangetroffen.
3.3.
Op 16 juni 2021 heeft Pré Wonen een huisbezoek aan de woning gebracht en geconstateerd dat anderen dan [geïntimeerde] gebruikmaakten van de woning. Na het huisbezoek heeft [geïntimeerde] , op dezelfde dag, Pré Wonen opgebeld en heeft in dit telefoongesprek een van de medewerkers met de dood bedreigd.
3.4.
Naar aanleiding van deze bedreiging heeft Pré Wonen op 24 juni 2021 een brief naar [geïntimeerde] verstuurd waarin hem – onder verwijzing naar de bedreiging en de door Pré Wonen geconstateerde woonfraude – werd verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. [geïntimeerde] heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven.
3.5.
Op 11 november 2021 en naar aanleiding van een telefonisch buurtonderzoek op 1 juni 2022 heeft Pré Wonen meldingen ontvangen van omwonenden die – samengevat – erop neerkomen dat [geïntimeerde] niet in de woning woont.
3.6.
Pré Wonen heeft [geïntimeerde] vervolgens op 11 juli 2022 een brief gestuurd waarin [geïntimeerde] wederom werd verzocht de huurovereenkomst op te zeggen en op grond van artikel 15 van de algemene huurvoorwaarden een boete te betalen van € 9.250,00 wegens woonfraude. In deze brief is gemeld dat zal worden overgegaan tot een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de woning als [geïntimeerde] geen gehoor geeft aan het verzoek van Pré Wonen.
3.7.
[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd en de boete niet betaald.
4.Eerste aanleg
4.1.
Pré Wonen heeft in eerste aanleg bij de kantonrechter gevorderd – samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst tussen Pré Wonen en [geïntimeerde] betreffende de woonruimte, gelegen aan de [straat 2] [woonplaats] te ontbinden per vonnisdatum;
II. [geïntimeerde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [straat 2] [woonplaats] met alle aan hem toebehorende aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte aan Pré Wonen van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Pré Wonen te stellen op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 20.000,00;
III. [geïntimeerde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de boete van € 10.000,00 te vermeerderen met de wettelijke kosten, aan Pré Wonen te voldoen;
IV. [geïntimeerde] te veroordelen om de kosten van de ontruiming aan Pré Wonen te voldoen, binnen zeven dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder, te vermeerderen met de wettelijke rente;
V. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2.
Pré Wonen heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] op grond van de wet, de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden verplicht is tot het gebruik van het gehuurde en aldaar hoofdverblijf te houden. Het is [geïntimeerde] niet toegestaan om zonder toestemming van Pré Wonen het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. Daarnaast is de bedreiging van een medewerker van Pré Wonen door [geïntimeerde] in strijd met de wet en de algemene huurvoorwaarden. Dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft en zijn woning in gebruik geeft aan derden, blijkt uit verklaringen van omwonenden, de huisbezoeken van Pré Wonen en het ontbreken van een reactie van [geïntimeerde] op de brieven van Pré Wonen. Daarbij komt nog dat het belang van Pré Wonen dat haar medewerkers niet blootgesteld worden aan belediging, bedreiging en intimidatie moet prevaleren boven het belang van [geïntimeerde] om in de woning te blijven wonen.
4.3.
De kantonrechter heeft de vorderingen van Pré Wonen afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe, kort gezegd, overwogen dat onvoldoende is gebleken dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Ook de bedreiging door [geïntimeerde] van een medewerker van Pré Wonen is niet voldoende om de gevorderde ontruiming toe te wijzen. [geïntimeerde] heeft spijt betuigd, de bedreiging is inmiddels twee jaar geleden en in de tussentijd zijn er geen nieuwe incidenten geweest. Gelet hierop en het feit dat een ontruiming voor [geïntimeerde] verstrekkende gevolgen zou hebben, prevaleert het woonbelang van [geïntimeerde] boven het belang van Pré Wonen, aldus de kantonrechter.
5.Beoordeling
5.1.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Pré Wonen met vijf grieven op.
[geïntimeerde] had zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde
5.2.
Het hof ziet aanleiding de grieven 2 tot en met 4 gezamenlijk te behandelen omdat zij in de kern beide zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat onvoldoende is gebleken dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Samengevat betoogt Pré Wonen dat zij voldoende concreet heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad dan wel dat hij de huurwoning niet feitelijk heeft bewoond. Medewerkers hebben na de melding (zoals vermeld onder 3.2) diverse huisbezoeken afgelegd waarbij zij [geïntimeerde] niet thuis aantroffen. Wel zagen zij dat de brievenbus vol was en troffen zij buren aan die verklaarden dat zij [geïntimeerde] al lange tijd niet hebben gezien. Pré Wonen heeft ook schriftelijke verklaringen van verschillende omwonenden in het geding gebracht. Ook heeft Pré Wonen watermeterstanden overgelegd, waaruit blijkt dat de watermeterstand van de woning van [geïntimeerde] aanzienlijk lager ligt dan de standen van de meters van de andere in het portiek liggende woningen, hetgeen wederom een aanwijzing is dat [geïntimeerde] niet op de juiste wijze gebruik maakt van zijn woning. Naast het niet hebben van hoofdverblijf in de woning dan wel het niet feitelijk verblijven in de huurwoning, heeft [geïntimeerde] het gehuurde aan derden in gebruik gegeven. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg erkend dat hij zijn neefje in zijn woning heeft laten wonen. [geïntimeerde] heeft daarmee in strijd met artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden gehandeld, aldus Pré Wonen.
5.3.
Het hof oordeelt, anders dan de kantonrechter, dat Pré Wonen met al hetgeen zij heeft overgelegd voldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft.
5.4.
Het hoofdverblijf van een huurder is de plaats van waaruit het privéleven van de huurder zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat, dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel is bereikt, er terug te komen. De beantwoording van de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante feiten en omstandigheden die zich na het aangaan van de huurovereenkomst hebben voorgedaan.
5.5.
Bij de beoordeling is bovendien van belang dat op [geïntimeerde] , als huurder, een verzwaarde motiveringsplicht rust. Dit houdt in dat als de verhuurder (in dit geval Pré Wonen) gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de stelplicht en, zo nodig, de bewijslast van het ontbrekende hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder. Het ligt immers voor de hand dat de huurder over concrete en relevante gegevens beschikt die het gebruik van het gehuurde als hoofdverblijf door hem ondersteunen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, dan wel die behoudens tegenbewijs bewezen achten.
5.6.
[geïntimeerde] heeft niet aan deze verzwaarde motiveringsplicht voldaan. [geïntimeerde] verweert zich onder meer met de stelling dat de door Pré Wonen overgelegde verklaringen van omwonenden inconsistent zijn, maar in de kern komen zij alle op hetzelfde neer: namelijk dat omwonenden [geïntimeerde] niet of nauwelijks zien. Op basis van de verklaringen kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde] feitelijk weken dan wel maanden lang niet in de woning is, af en toe met de auto langsrijdt om post op te halen en dan weer weggaat. Dit gedrag wijst erop dat [geïntimeerde] niet daadwerkelijk in de woning woont. [geïntimeerde] stelt verder dat de door Pré Wonen overgelegde verklaringen passen bij zijn verweer dat hij regelmatig en langdurig bij zijn moeder is om mantelzorg te verlenen. De zorg wordt volgens [geïntimeerde] echter overdag verleend, waarna hij ’s avonds in de woning terugkeert. Voor de door de omwonenden geconstateerde lange periodes van afwezigheid kan het verlenen van mantelzorg dan ook geen verklaring zijn. Maar zelfs als dat wel het geval zou zijn geweest, had het op de weg van [geïntimeerde] gelegen om daarover van te voren afspraken met Pré Wonen te maken. [geïntimeerde] heeft dat niet gedaan. [geïntimeerde] heeft evenmin voorafgaande toestemming aan Pré Wonen gevraagd voor het in gebruik geven van de woning aan zijn neefje , hoewel dat is vereist op grond van artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden. Dit levert eveneens een tekortkoming op aan de zijde van [geïntimeerde] en het is een omstandigheid waar het hof in het kader van de afweging – zoals hiervoor in 5.4 beschreven – rekening mee houdt. Het verblijf van het neefje in de woning kan namelijk niet worden beschouwd als een gewone logeerpartij omdat [geïntimeerde] heeft verklaard dat hij in de periode dat het neefje in zijn woning verbleef, een paar keer naar het gehuurde is gegaan om te zorgen dat alles goed ging, hetgeen duidelijk maakt dat hij toen zelf niet in de woning verbleef.
5.7.
Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door niet zijn hoofdverblijf in de woning te hebben en de woning zonder voorafgaande toestemming van Pré Wonen aan een derde in gebruik te geven. De grieven 2 tot en met 4 slagen. Bij deze stand van zaken behoeft de vijfde grief, die het onaanvaardbare gedrag van [geïntimeerde] tijdens het telefoongesprek met een medewerker van Pré Wonen aan de orde stelt, geen nadere bespreking.
Ontbinding huurovereenkomst is gerechtvaardigd
5.8.
Bij de beoordeling van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst bepaalt het hof of de ernst van de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. De vraag wanneer deze voorwaarde is vervuld, kan niet in het algemeen worden beantwoord; dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
5.9.
In dit geval gaat het om een sociale huurwoning. Pré Wonen heeft als toegelaten instelling de verplichting om zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van de (zeer schaarse) sociale huurwoningen. Dit belang van Pré Wonen staat op gespannen voet met het (langdurig) niet bewonen van het gehuurde door [geïntimeerde] en het in gebruik geven van de woning aan derden. De tekortkoming van [geïntimeerde] is daarom van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij speelt mee dat gezien het spaarzame gebruik dat [geïntimeerde] van de woning maakt, zijn woonbelang als beperkt moet worden aangemerkt.
Tussenconclusie
5.10.
De grieven slagen. Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen en alsnog de ontbinding en ontruiming zal toewijzen als na te melden.
Boete
5.11.
Thans resteert nog een beslissing over de door Pré Wonen gevorderde boete van € 10.000,00 op grond van artikel 15 van de algemene huurvoorwaarden (zoals hiervoor weergeven onder 3.1). De huurovereenkomst is gesloten tussen Pré Wonen als bedrijfsmatig verhuurder en [geïntimeerde] als consument. Het hof dient daarom ambtshalve te onderzoeken of voornoemd boetebeding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Partijen hebben zich over het al dan niet oneerlijke karakter van het boetebeding nog niet uitgelaten en zij krijgen de gelegenheid dat bij akte alsnog te doen. Als het hof vaststelt dat het boetebeding oneerlijk is, moet het hof het betrokken beding geheel buiten toepassing laten.
5.12.
Omdat Pré Wonen zich beroept op de rechtsgevolgen van het boetebeding, zal het hof eerst Pré Wonen in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten zoals hiervoor onder 5.11 overwogen en de zaak daartoe naar de rol verwijzen. [geïntimeerde] zal in de gelegenheid worden gesteld op die akte te reageren.
6.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen Pré Wonen en [geïntimeerde] met betrekking tot het gehuurde aan [straat 1] te [woonplaats] ;
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen zes weken na betekening van dit arrest de woning aan de [straat 2] [woonplaats] met alle aan hem toebehorende daarin aanwezige goederen en personen te verlaten en onder afgifte aan Pré Wonen van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Pré Wonen te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 20.000,00;
veroordeelt [geïntimeerde] om de kosten van de ontruiming aan Pré Wonen te voldoen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de toezending van het proces-verbaal;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
verwijst de zaak naar de rol van 18 februari 2025 voor een akte aan de zijde van Pré Wonen met het hiervoor onder 5.11 omschreven doel;
bepaalt dat [geïntimeerde] vervolgens in de gelegenheid zal worden gesteld een antwoordakte te nemen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.R. Brons, J.C.W. Rang en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2025.