ECLI:NL:GHAMS:2024:3403

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.319.721/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9658740 \ CV EXPL 22-1629

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 december 2024

in de zaak van

PINNACLE 3 B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaten: mrs. D.A.W. van Dijk en B.E.P. Klootwijk te Amsterdam,

tegen

de erven van [geïntimeerde ] ,

laatstelijk gewoond hebbend te [plaats 1] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. M. Kashyap te Amsterdam.

Partijen worden hierna Pinnacle (ook: verhuurder) en [geïntimeerde ] (ook: huurder) genoemd.

1.De zaak in het kort

Verhuurder komt in hoger beroep van een vonnis van de kantonrechter waarbij een machtiging tot indeplaatsstelling in de zin van artikel 7:307 BW is verleend. Volgens verhuurder wordt niet aan de in dat artikel genoemde voorwaarden voor indeplaatsstelling voldaan en heeft huurder uitsluitend beoogd een aantrekkelijk huurrecht aan de vervangende huurder over te dragen. Het hof is van oordeel dat aan de wettelijke voorwaarden is voldaan en bekrachtigt het bestreden vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Pinnacle is bij dagvaarding van 1 december 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 17 november 2022 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde ] als eiseres en Pinnacle als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 10 oktober 2024 laten toelichten door hun voornoemde advocaten. Van de zijde van Pinnacle zijn spreekaantekeningen overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Pinnacle heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde ] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde ] in de proceskosten in beide instanties met nakosten en rente.

[geïntimeerde ] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen in hoger beroep van Pinnacle en tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Pinnacle in de proceskosten in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in 1.1 tot en met 1.17 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Voor zover in hoger beroep van belang zijn die feiten de volgende.

3.1.

[geïntimeerde ] heeft na indeplaatsstelling met ingang van 1 juli 2008 van Pinnacle de bedrijfsruimte, gelegen aan de [straat] 116 I t/m III (alsmede een berging), 118 I t/m III (alsmede een berging), 120 I (alsmede een berging op 120 IV) en 122 II t/m III (alsmede een berging) te [plaats 2] gehuurd (hierna: het gehuurde).

3.2.

In het gehuurde heeft [geïntimeerde ] een hotel geëxploiteerd, genaamd [bedrijf] , in de vorm van een eenmanszaak.

3.3.

[geïntimeerde ] heeft op 9 november 2021 met [bedrijf] B.V. i.o., vertegenwoordigd door de gebroeders [naam 2] en [naam 3] (hierna gezamenlijk: de gebroeders [naam 4] ), een koopovereenkomst gesloten. Zij hebben afgesproken dat het horecabedrijf ‘ [bedrijf] ’, bestaande uit het interieur, de bedrijfsinventaris, de website en de goodwill, uiterlijk 1 maart 2022 zal worden overgedragen tegen een koopsom van € 1.100.000,00. Verder is in de overeenkomst bepaald dat het personeel wordt overgenomen en dat de koopovereenkomst alleen van kracht is in samenhang met een door [geïntimeerde ] van Pinnacle te verkrijgen indeplaatsstelling.

3.4.

Bij de totstandkoming van de koopovereenkomst werden beide partijen bijgestaan door een eigen horecamakelaar.

3.5.

Op 2 december 2021 heeft [geïntimeerde ] Pinnacle per brief een verzoek gedaan tot indeplaatsstelling. De brief hield onder meer in:

“
Cliënte heeft haar onderneming op 9 november 2021 verkocht aan [bedrijf] B.V i.o, van wie de heer [naam 2] en de heer [naam 3] aandeelhouder zijn (hierna: 'Koper'). Zij zijn ook op grond van artikel 2:203 lid 2 BW hoofdelijk verbonden aan de koopovereenkomst. (…) De heren [naam 4] , als exploitanten, stellen zich in bijgaande toelichting aan u voor (…). Koper kijkt er naar uit om te starten met de exploitatie van [bedrijf] . Zij wil het hotel op den duur moderniseren, hetgeen ook in het belang is van u als verhuurder. Zij zal eerst de lopende exploitatie voortzetten.(…) De betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomsten houden in: betaling van de maandelijkse huurtermijnen ad EUR 8.212,09 (exclusief BTW) alsmede het geven van een bankgarantie ter hoogte van drie maanden huur te vermeerderen met BTW, hetgeen neerkomt op EUR 29.809,89. Koper is bekend met de betalingsverplichtingen. Koper, althans de heren [naam 4] , bieden voldoende waarborgen voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. (…) Namens cliënte verzoek ik u om in te stemmen met een indeplaatsstelling (…). Cliënte en koper zijn als leveringsdatum 1 maart 2022 overeengekomen. Zij willen de indeplaatsstelling graag dit jaar in orde maken (…).”

3.6.

Pinnacle heeft niet direct gereageerd op het bericht van [geïntimeerde ] , waarna de toenmalige advocaat van [geïntimeerde ] heeft geprobeerd telefonisch contact op te nemen en per e-mails van 17 en 20 december 2021 Pinnacle heeft verzocht te reageren op het verzoek tot indeplaatsstelling. Op 22 december 2021 heeft Pinnacle per e-mail gevraagd om meer informatie met de woorden:

“
Alvorens uw verzoek te kunnen beoordelen ontvangen wij graag de volgende documenten:

de koopovereenkomst inclusief bijlagen;
de aan de koopprijs ten grondslag liggende waardering van de hotelonderneming in zijn huidige vorm;
de gedachten van de heren [naam 4] met betrekking tot de modernisering en aanpassing van het concept van het hotel waarnaar wordt verwezen in de bijlage bij uw brief.”

3.7.

Op 24 december 2021 heeft [geïntimeerde ] bij monde van haar toenmalige advocaat gereageerd op de e-mail van Pinnacle. In haar e-mail gaf zij te kennen:

“
Hierbij verstrek ik alle informatie die afgelopen woensdag door u is opgevraagd.

1. De koopovereenkomst treft u bijgaand aan;

2. De aan de koopprijs ten grondslag liggende waardering: de koopprijs is gebaseerd op vuistregels die worden toegepast op de omzet. Daarnaast is rekening gehouden met de (toekomstige) gevolgen van de coronacrisis. Beide partijen, koper en verkoper, zijn bijgestaan door ervaren horecamakelaars. Zij hebben kennis van de markt. De koopprijs is volgens de deskundigen marktconform.

3. Koper zal de onderneming voorlopig voortzetten in haar huidige vorm en dus geen moderniseringsplannen uitvoeren. In de toekomst wil koper overstappen op een elektronisch slotensysteem (sleutelkaarten) voor de hotelkamers, ter vervanging van de huidige mechanische sloten. Verder heeft koper aangegeven dat de inrichting van het hotel is verouderd en dat er plannen zullen worden gemaakt om de inrichting aan te passen naar de eisen van de hedendaagse reizigers. Het uitwerken van de plannen kost naar verwachting van koper al twee jaar tijd. Als de plannen zijn uitgewerkt, dan zal de opknapbeurt gefaseerd worden uitgevoerd om overlast te voorkomen .(…)

In mijn brief d.d. 2 december 2021 heb ik de planning van partijen toegelicht en verzocht om uiterlijk 23 december (gisteren) inhoudelijk te reageren. Om vertraging te voorkomen, zouden partijen het zeer op prijs stellen als zij het akkoord op de indeplaatsstelling dit jaar ontvangen. Mag ik uiterlijk op 30 december 2021 het akkoord (en idealiter ook de akte) tegemoet zien?”

3.8.

Op 27 december 2021 heeft Pinnacle per e-mail laten weten een en ander te gaan bestuderen en ernaar te streven [geïntimeerde ] medio januari te informeren.

3.9.

Pinnacle heeft [geïntimeerde ] voorgesteld om in januari 2022 een bespreking te plannen om overleg te hebben.

3.10.

[geïntimeerde ] heeft daar afwijzend op gereageerd, omdat zij eerst nader overleg met haar advocaat wilde.

3.11.

De gebroeders [naam 4] hebben op 1 maart 2022 een verklaring over de koop van [bedrijf] opgesteld, die onder meer luidt:

“
Wij zien [bedrijf] als een mooie aanvulling op ons huidige portfolio en we zullen het hotel (inclusief personeel, handelsnaam, website, leasecontracten etc.) in de huidige vorm voortzetten. Zoals eerder aangegeven zullen we de enigszins gedateerde inventaris (…) op den duur mogelijk vervangen/moderniseren en willen we bijvoorbeeld het slotensysteem wijzigen. De doelgroep zal hetzelfde blijven. Voor de overname van de inventaris verwijzen we naar de bijlage bij de koopovereenkomst. We hebben met [geïntimeerde ] afgesproken dat we deze zaken overnemen. Ook de vloerbedekking en gordijnen van [bedrijf] worden vanzelfsprekend overgenomen. Dat geldt ook voor het personeel. (…) Als de verhuurder een bespreking met ons op prijs stelt, staan wij daar vanzelfsprekend voor open. We willen graag kennismaken en eventuele vragen van de verhuurder beantwoorden.”

3.12.

Op 4 maart 2022 heeft de kantonrechter een vonnis in incident gewezen waarbij een door [geïntimeerde ] ingestelde provisionele vordering is afgewezen.

4.Eerste aanleg

4.1.

[geïntimeerde ] heeft in eerste aanleg gevorderd haar bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te machtigen om [bedrijf] B.V. i.o. in haar plaats te stellen als huurder van het gehuurde, onder één of meer van de volgende voorwaarden: een waarborgsom van zes maanden, het in privé mee laten tekenen door de gebroeders [naam 4] en/of een garantstelling van een jaar door [geïntimeerde ] , met veroordeling van Pinnacle in de kosten van het geding.

4.2.

[geïntimeerde ] heeft daartoe - kort gezegd - aangevoerd dat aan de wettelijke vereisten voor een indeplaatsstelling is voldaan. Haar zwaarwichtige belang bij indeplaatsstelling was gelegen in het feit dat zij in verband met fysieke en mentale klachten de exploitatie van het hotel niet langer volhield. Met de verkoop werd voorkomen dat [geïntimeerde ] haar investeringen en goodwill zou verliezen. Zij kon met de opbrengst van de verkoop in haar levensonderhoud voorzien. Uit de koopovereenkomst blijkt dat de onderneming van [geïntimeerde ] wordt overgedragen aan de gebroeders [naam 4] . De gebroeders [naam 4] bieden voldoende waarborgen; zij zijn een solvabele en betrouwbare partij met meerdere hotels in [plaats 2] en ervaring in de sector. Pinnacle heeft geen enkel belang om de indeplaatsstelling tegen te houden.

4.3.

De kantonrechter heeft de gevorderde machtiging tot indeplaatsstelling toegewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter is uit de overgelegde koopovereenkomst voldoende gebleken dat het gaat om een bedrijfsoverdracht van [geïntimeerde ] aan de gebroeders [naam 4] . Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde ] een zwaarwichtig belang had bij de verkoop van haar hotel. Daarnaast staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat de gebroeders [naam 4] voldoende waarborgen bieden voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft om die reden geen aanleiding gezien om één of meer voorwaarden te verbinden aan de machtiging tot indeplaatsstelling.

5.Beoordeling

5.1.

Pinnacle heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd tegen de beoordeling van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering.

Goede procesorde

5.2.

Met de eerste grief komt Pinnacle op tegen de door de kantonrechter toegestane eiswijziging van [geïntimeerde ] . Nadat ter zitting in eerste aanleg was gebleken dat de voorgestelde in de plaats te stellen huurder [bedrijf] B.V. nog niet was opgericht, heeft [geïntimeerde ] haar eis gewijzigd en verzocht haar te machtigen [bedrijf] B.V.
i.o.als huurder in haar plaats te stellen. Door deze eiswijziging toe te staan en de vorderingen van [geïntimeerde ] toe te wijzen heeft de kantonrechter, volgens Pinnacle, de minimale normen van goede procesorde geschonden. Pinnacle is hierdoor onredelijk in haar belangen geschaad. Pinnacle werd immers geconfronteerd met een niet-bestaande contractspartij (een besloten vennootschap in oprichting) waarvan zij de vertegenwoordigers niet op een normale manier heeft kunnen identificeren en verifiëren, aldus Pinnacle.

5.3.

Deze grief faalt. Uit het betoog van Pinnacle blijkt niet dat zij in haar procesbelangen is geschaad of dat haar verdediging is bemoeilijkt. De bezwaren van Pinnacle tegen de indeplaatsstelling van [bedrijf] B.V. dan wel [bedrijf] B.V. i.o. komen immers in de kern op hetzelfde neer, namelijk dat Pinnacle onvoldoende weet van de gebroeders [naam 4] als vertegenwoordigers van die besloten vennootschap of die besloten vennootschap in oprichting.

Bedrijfsoverdracht

5.4.

De grieven 2, 3 en 4 lenen zich voor gezamenlijke behandeling omdat zij zich alle in de kern richten tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde ] het door haar uitgeoefende bedrijf in het gehuurde aan de gebroeders [naam 4] heeft overgedragen in de zin van artikel 7:307 BW.

5.5.

Pinnacle voert aan dat het op zichzelf juist is dat in de koopovereenkomst staat dat de gebroeders [naam 4] het interieur, de bedrijfsinventaris, de website en de goodwill van [geïntimeerde ] overnemen, maar dat dat niet de werkelijkheid weergeeft. Uit niets blijkt waaruit de goodwill van het bedrijf bestaat. Met betrekking tot het interieur en de bedrijfsinventaris hebben de gebroeders [naam 4] expliciet te kennen gegeven dat deze worden vervangen. In de brief van de gebroeders [naam 4] van 2 december 2021 (genoemd onder 2.5) staat hierover: “
Zij wil het hotel op den duur moderniseren, hetgeen ook in het belang is van u als verhuurder.” In de verklaring van de gebroeders [naam 4] die als bijlage is aangehecht bij deze brief verklaren zij zelf:

“
(…) Het hotel is gedateerd en dient naarmate van tijd gemoderniseerd te worden. Wij zijn van plan om het hotel te moderniseren. Dit zal niet direct na overname gebeuren, maar naar verloop van tijd. Wij zien veel mogelijkheden voor een mooi concept welke voldoet aan de hedendaagse eisen van de hotelgast. (…) Zodra de plannen en financieen op orde is zal het plan gefaseerd worden uitgevoerd.”

5.6.

Uit dit citaat - dat volgens Pinnacle ten onrechte niet is opgenomen in het bestreden vonnis - volgt volgens haar dat niet wordt beoogd het oorspronkelijk door [geïntimeerde ] in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf voort te zetten, maar dat de gebroeders [naam 4] een nieuw hotelconcept in het gehuurde willen gaan exploiteren. Het door [geïntimeerde ] geëxploiteerde hotel richt zich op de budgettoerist. De andere hotels in het portfolio van de gebroeders [naam 4] voeren een geheel andere bedrijfsformule. Het hotelconcept van de gebroeders [naam 4] richt zich op de luxetoerist en de zakelijke markt en bevindt zich dus in een heel ander marktsegment dan [bedrijf] . Hoewel het vanuit de gebroeders [naam 4] begrijpelijk is dat zij in het gehuurde een nieuw hotelconcept willen exploiteren, is dat niet waarvoor artikel 7:307 BW is bedoeld. Het moet bij indeplaatsstelling gaan om een voortzetting van het oorspronkelijk uitgeoefende bedrijf, aldus Pinnacle.

5.7.

Dat het niet gaat om een echte bedrijfsoverdracht, maar om een overdracht van een - vanwege de goede locatie van het gehuurde en relatief lage huurprijs - interessant huurrecht, blijkt volgens Pinnacle ook uit de koopprijs die de gebroeders [naam 4] bereid zijn voor de overdracht te betalen. De hoge koopprijs houdt volgens Pinnacle op geen enkele wijze verband met de door [geïntimeerde ] geëxploiteerde onderneming; de waardering van het bedrijf is onrealistisch hoog. Pinnacle heeft Horwath HTL ingeschakeld, een deskundige in de hospitality sector. Deze heeft een grondige analyse gemaakt van de overeengekomen koopprijs, waaruit volgt dat deze nooit kan passen bij de overdracht van het desbetreffende hotelbedrijf. De door [geïntimeerde ] in eerste aanleg overgelegde verklaring van horecamakelaar [naam 5] als onderbouwing van de koopprijs dient buiten beschouwing te worden gelaten. [naam 5] is geen onafhankelijke, objectieve deskundige, maar de makelaar van [geïntimeerde ] . Inhoudelijk mankeert er ook van alles aan de verklaring van [naam 5] , aldus Pinnacle.

5.8.

Het hof stelt vast dat [geïntimeerde ] op 29 november 2022 uitvoering heeft gegeven aan het bestreden vonnis (de machtiging tot indeplaatsstelling) en haar hotelbedrijf aan de gebroeders [naam 4] heeft verkocht. Tot op heden wordt door de gebroeders [naam 4] in het gehuurde onder dezelfde naam een hotel geëxploiteerd. Een van de gebroeders [naam 4] heeft ter zitting verklaard dat zij het bedrijf van [geïntimeerde ] in ongewijzigde vorm hebben voortgezet en in overeenstemming met de koopovereenkomst het klantenbestand, de bedrijfsinventaris en het interieur hebben overgenomen en dat al het personeel van [geïntimeerde ] in het hotel is blijven werken. Bij de koopovereenkomst is zowel een lijst van de inventaris als een lijst van het personeel overgelegd. Onder deze feiten en omstandigheden, waar van de zijde van Pinnacle onvoldoende (gemotiveerd) tegenover is gesteld, is voldaan aan het wettelijk voorschrift dat [geïntimeerde ] als de aanvankelijke huurder de onderneming heeft overgedragen aan de gebroeders [naam 4] , die die onderneming in het gehuurde inmiddels bijna twee jaar uitoefenen. Dit wordt niet anders doordat de gebroeders [naam 4] inmiddels enige aanpassingen hebben gedaan aan de bedrijfsinventaris en het interieur. Op grond van vaste jurisprudentie rechtvaardigen enige wijzigingen in de formule immers niet de conclusie dat niet kan worden gesproken van een bedrijfsoverneming. Een van de gebroeders [naam 4] heeft tijdens de zitting toegelicht dat zij niet de intentie hebben om een compleet ander hotel te creëren, maar streven naar een budgethotel in een gemoderniseerde vorm. Dat is wat de gebroeders [naam 4] naar eigen zeggen ook hebben bedoeld met het door Pinnacle aangehaalde citaat (hiervoor onder 5.5). In dat verband zijn zaken vervangen die gedateerd of versleten waren. De stellingen van Pinnacle bieden, tegenover deze toelichting van de gebroeders [naam 4] , onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat de gebroeders [naam 4] een ander bedrijf in het gehuurde exploiteren of zullen gaan exploiteren.

5.9.

Wat betreft het argument van Pinnacle dat de koopprijs niet is te relateren aan de waarde van de onderneming, is het hof van oordeel dat weliswaar niet valt uit te sluiten dat de gebroeders [naam 4] bereid zijn geweest een goede prijs te betalen wegens schaarste op de hotelmarkt, maar dat dat niet in de weg staat aan de conclusie dat daadwerkelijk een bedrijf is overgedragen.

5.10.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven 2, 3 en 4 falen.

Zwaarwichtig belang

5.11.

Voor zover met grief 5 is aangevoerd dat [geïntimeerde ] geen zwaarwichtig belang had omdat zij enkel een interessant huurrecht heeft willen verkopen en haar belang er slechts in was gelegen de waarde daarvan te incasseren, faalt die grief gelet op het voorgaande.

5.12.

Pinnacle heeft haar verweer dat haar medische gesteldheid [geïntimeerde ] niet een zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht gaf, ter zitting in hoger beroep ingetrokken. Dit betekent dat grief 5 in zijn geheel faalt.

Voldoende waarborgen

5.13.

Met grief 6 bestrijdt Pinnacle het oordeel van de kantonrechter dat de gebroeders [naam 4] voldoende waarborgen bieden voor een volledige nakoming en een behoorlijke bedrijfsvoering. [bedrijf] B.V. is een besloten vennootschap die pas op 13 december 2022 is opgericht. Dat deze vennootschap, die specifiek is opgericht voor de exploitatie van een hotelbedrijf in het gehuurde, in staat is tot nakoming van de huurovereenkomst is niet gebleken. Evenmin is aangetoond dat de gebroeders [naam 4] over voldoende financiële middelen beschikken om ook in de toekomst de volledige nakoming van de huurovereenkomst te garanderen en dat zij zo nodig financieel verhaal bieden. De kantonrechter heeft geen enkel onderzoek gedaan naar de waarborgen die de gebroeders [naam 4] bieden. Na afwijzing van de incidentele vordering van [geïntimeerde ] op 4 maart 2022 heeft [geïntimeerde ] slechts drie voor deze discussie relevante documenten met Pinnacle gedeeld, te weten de kwestieuze verklaring van [naam 5] , een kwestieuze omzetprognose en een kopie legitimatiebewijs. Elementaire documentatie die nodig is om te kunnen verifiëren of de gebroeders [naam 4] de vereiste waarborgen voor een indeplaatsstelling bieden, zoals een volledig businessplan, een onderbouwing van de koopprijs- en exploitatiefinanciering in het kader van de WWFT, een VOG en een verhuurdersverklaring waaruit onder meer blijkt dat er geen huurachterstanden zijn, ontbreekt, aldus Pinnacle.

5.14.

Het hof stelt vast dat de gebroeders [naam 4] in de onder 3.11 vermelde verklaring aan Pinnacle hebben aangeboden de huurovereenkomst in privé mee te ondertekenen en een aanvullende waarborgsom van drie maanden te storten. Inmiddels wordt het gehuurde twee jaar door de gebroeders [naam 4] gehuurd en een van de gebroeders [naam 4] heeft op de zitting onweersproken verklaard dat de huur twee maanden vooruit is en wordt voldaan. Gebleken is dat de gebroeders [naam 4] ruime ervaring hebben in de hotelbranche en hun accountant heeft verklaard dat zich in het kader van de WWFT nooit problemen hebben voorgedaan. Uit de door Pinnacle overgelegde akte van levering van [bedrijf] volgt dat de koopsom van € 1.100.000,- is voldaan. Ter zitting in hoger beroep en in de memorie van antwoord is, met verwijzing naar de gedeponeerde cijfers van de andere hotels en holdings van de gebroeders [naam 4] , toegelicht dat de koopprijs uit de hotelopbrengsten is voldaan. Met het voorgaande is dan ook voldoende komen vast te staan dat de gebroeders [naam 4] voldoende waarborgen bieden voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering. Het hof krijgt de indruk dat het argument van Pinnacle dat de gebroeders [naam 4] geen betrouwbare partij zijn, gelegenheidsargumenten zijn. Deze indruk is gebaseerd op het volgende. Tijdens de mondelinge behandeling van de door [geïntimeerde ] ingediende provisionele vordering heeft de kantonrechter aan Pinnacle in overweging gegeven concreet op schrift te stellen welke informatie of stukken zij van [geïntimeerde ] wenste te ontvangen. Onder verwijzing naar deze aanwijzing van de kantonrechter heeft Pinnacle vervolgens bij e-mail van 25 februari 2022 stukken bij [geïntimeerde ] opgevraagd die uitsluitend een toelichting op de totstandkoming van de koopprijs betreffen, namelijk de berekening en de daaraan ten grondslag liggende cijfers. Daaruit volgt dat de koopprijs, en de daarop gebaseerde verdenking dat (slechts) het huurcontract gekocht is, het voornaamste bezwaar van Pinnacle is. Daarbij komt dat de advocaat van Pinnacle tijdens de zitting in hoger beroep heeft erkend dat de gebroeders [naam 4] goede ondernemers zijn.

5.15.

Hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de capaciteiten van de gebroeders [naam 4] als ondernemers neemt niet weg dat Pinnacle door de beoogde indeplaatsstelling wordt geconfronteerd met een besloten vennootschap met slechts een zeer beperkte geschiedenis als wederpartij, in plaats van de natuurlijke persoon [geïntimeerde ] . Om aan dit bezwaar tegemoet te komen zal het hof aan de indeplaatsstelling alsnog de voorwaarde verbinden dat de gebroeders [naam 4] de huurovereenkomst in persoon als partij mee ondertekenen. Slechts in zoverre slaagt grief 6.

Belangenafweging

5.16.

Grief 7 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de belangen van [geïntimeerde ] bij indeplaatsstelling zwaarder wegen dan de belangen van Pinnacle bij afwijzing van de vorderingen. Voor een belangenafweging is geen plaats, omdat niet aan de vereisten voor een indeplaatsstelling wordt voldaan in de zin van artikel 7:307 BW, aldus Pinnacle.

5.17.

Deze grief slaagt niet. Uit het voorgaande volgt dat aan de vereisten voor indeplaatsstelling is voldaan. Met de ondertekening door de gebroeders [naam 4] van de huurovereenkomst worden door hen voldoende zekerheden geboden. Het door Pinnacle ter zitting in hoger beroep naar voren gebrachte belang om zelf in het gehuurde een hotel te kunnen exploiteren is onvoldoende concreet gemaakt. Zonder een concreet plan komt dit argument in wezen neer op een beroep op de contractsvrijheid en dat recht wordt nu eenmaal ingeperkt door artikel 7:307 BW.

Slotsom en kosten

5.18.

De grieven slagen slechts zeer ten dele. Aan de indeplaatsstelling zal alsnog een voorwaarde worden verbonden. Voor het overige zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd, waaronder begrepen de veroordeling in de proceskosten in eerste aanleg. De achtste grief, die zich richt tegen die kostenveroordeling, wordt derhalve verworpen. Pinnacle is in het hoger beroep overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.

6.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis voor zover daarbij de machtiging tot indeplaatsstelling onvoorwaardelijk is verleend;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

bepaalt dat aan de aan [geïntimeerde ] verleende machtiging om [bedrijf] B.V., vertegenwoordigd door Yi-Hen [naam 4] en [naam 3] , in de plaats te stellen als huurster van de bedrijfsruimte gelegen aan de [straat] 116 I t/m III (alsmede een berging), 118 I t/m III (alsmede een berging), 120 I (alsmede een berging op 120 IV) en 122 II t/m III (alsmede een berging) te [plaats 2] , de voorwaarde is verbonden dat Yi-Hen [naam 4] en [naam 3] de huurovereenkomst in privé als partij mee ondertekenen;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

veroordeelt Pinnacle in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde ] vastgesteld op € 343,- aan verschotten en € 2.428,- voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, J.C.W. Rang en R.A. Boon en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 december 2024.