ECLI:NL:GHAMS:2024:2887

• Datum uitspraak: 15 oktober 2024
• Publicatiedatum: 16 oktober 2024
• Zaaknummer: 200.340.908/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.E. Hinskens – van Neck; J.C.W. Rang; M.J.R. Brons
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over voortzetting huurovereenkomst na overlijden huurder

In deze zaak verzoekt de zoon, [appellant], de huurovereenkomst van de woning die zijn moeder huurde van Woningstichting Eigen Haard voort te zetten na haar overlijden. De verhuurder, Eigen Haard, heeft dit verzoek afgewezen, met als gevolg dat de voorzieningenrechter de vordering tot ontruiming heeft toegewezen en [appellant] heeft veroordeeld tot betaling van de huurachterstand. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. De moeder van [appellant] was sinds 20 november 1996 de enige huurster van de woning, na het overlijden van de vader van [appellant]. Na het overlijden van zijn moeder op 19 juli 2022 heeft [appellant] op 1 december 2023 verzocht om de huurovereenkomst op zijn naam te zetten, maar Eigen Haard heeft dit verzoek afgewezen, stellende dat de huurovereenkomst al was geëindigd op 30 september 2022. Het hof oordeelt dat [appellant] niet tijdig een vordering heeft ingesteld en dat hij onrechtmatig handelt door de woning niet op te leveren. De grieven van [appellant] worden verworpen, en het hof bevestigt de verplichtingen van [appellant] tot betaling van de huurachterstand en gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.340.908/01 SKG

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/748059/KG ZA 24-228

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 oktober 2024

in de zaak van

[appellant] ,

wonend te [plaats] ,

appellant in de hoofdzaak, eiser in het incident,

advocaat: mr. F. Acar te Zaandam,

tegen

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde in de hoofdzaak, verweerster in het incident,

advocaat: mr. T.W. Jaburg te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en Eigen Haard genoemd.

1. De zaak in het kort

De moeder van [appellant] huurde een woning van Eigen Haard. Na haar overlijden heeft [appellant] verzocht de huurovereenkomst op zijn naam te zetten. Eigen Haard heeft dit verzoek afgewezen. De voorzieningenrechter heeft de vordering tot ontruiming van de woning toegewezen en [appellant] veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en een gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter.

2. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 3 mei 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 24 april 2024, gewezen onder bovenvermeld zaak- / rolnummer tussen Eigen Haard als eiseres en hen die verblijven in de onroerende zaak (of een gedeelte daarvan) plaatselijk bekend als [straat] 231-1 te [plaats] , [appellant] en de gezamenlijke erfgenamen van [naam] als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis).

De grieven zijn opgenomen in de dagvaarding. Daarnaast bevat de dagvaarding het incidentele verzoek tot schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad van het bestreden vonnis voor de duur van dit hoger beroep.
Eigen Haard heeft vervolgens een memorie van antwoord in incident en in de hoofdzaak genomen, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft in de hoofdzaak geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van Eigen Haard, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten. In het incident heeft [appellant] geconcludeerd dat het hof de uitvoerbaarheid bij voorraad van het bestreden vonnis zal schorsen totdat op het hoger beroep is beslist.

Eigen Haard heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellant] in het incident en tot bekrachtiging van het bestreden vonnis in de hoofdzaak, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

3. Feiten

De voorzieningenrechter heeft onder 2. van het bestreden vonnis de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat.
Waar nodig aangevuld met andere feiten zijn die feiten de volgende

3.1

Eigen Haard heeft de woning aan de [straat] 231-1 te [plaats] (hierna: de woning) met ingang van 20 november 1996 verhuurd aan de vader van [appellant] . Vanaf het overlijden van de vader op 14 december 2020 was de moeder van [appellant] enig huurster van de woning.

3.2

Op 1 december 2023 heeft [appellant] aan Eigen Haard verzocht de huurovereenkomst op zijn naam te zetten vanwege het overlijden van zijn moeder op 19 juli 2022.

3.3

Eigen Haard heeft bij e-mail van 20 december 2023 het verzoek van [appellant] afgewezen. Daarbij heeft Eigen Haard onder meer het volgende geschreven:

De huurovereenkomst is vanwege het overlijden van uw moeder op 19 juli 2022, al geëindigd op 30 september 2022. Sindsdien verblijft u, voor zover u in de woning woont, daar zonder recht of titel. U bent immers geen medehuurder en heeft ook niet tijdig (binnen zes maanden na overlijden) een vordering ingesteld ex artikel 7:268 lid 2 BW. Door de woning niet per 30 september 2022 aan Eigen Haard op te leveren, heeft u onrechtmatig jegens ons gehandeld. U bent aansprakelijk voor de schade, gelijk aan de maandelijkse huur van op dit moment EUR 588,62, tot het moment van oplevering van de woning. Het totale bedrag aan schade is inmiddels opgelopen tot EUR 3.597,68 tot en met december 2023 (…). U dient de woning uiterlijk op 19 januari 2024 leeg en ontruimd aan Eigen Haard op te leveren. (…)

3.4

Bij e-mail van 16 januari 2024 heeft de financieel adviseur van [appellant] zich tot Eigen Haard gewend. Hij heeft onder meer het volgende geschreven:

“Z
oals mijn client al aangeeft woonde hij al ruimte tijd gezamenlijk met zijn vader (tot 2021) en met zijn moeder (tot 2022). Daarna zelfstandig met zijn gezin. Hij voerde met hun een duurzaam gemeenschappelijke huishouding . Hij kan aantonen dat hij minimaal twee jaren het adres [straat] 2311 als hoofdverblijf heeft gehad Daarnaast verleende hij mantelzorg aan zijn ouders. Daarnaast verzoek ik U ook vriendelijk om rekening te houden met zijn situatie. Hij moet onderdak kunnen bieden aan zijn gezin. Beëindiging van het contract heeft als gevolg dat ze op straat staan. Client is dan ook niet van plan om vrijwillig de woning te verlaten. (…)”

3.5

[appellant] heeft op het adres van de woning ingeschreven gestaan van 27 november 1996 tot 19 augustus 1999, van 12 september 2002 tot 13 april 2005 en van 28 november 2005 tot in ieder geval de datum van het bestreden vonnis.

4. Beoordeling

Eerste aanleg

4.1.

In eerste aanleg heeft Eigen Haard ontruiming van de woning gevorderd en de hoofdelijke veroordeling van [appellant] en de andere erven van zijn moeder tot betaling van de huurachterstand (op dat moment € 5.372,24) en een bedrag van € 588,62 voor iedere maand dat Eigen Haard de woning niet vrijelijk tot haar beschikking heeft. Dit te vermeerderen met wettelijke rente en de proceskosten.

4.2

[appellant] is in het geding verschenen en heeft verweer gevoerd tegen de toewijzing van de geldvorderingen en de vordering tot betaling van de deurwaarderskosten. Tegen de andere gedaagden is verstek verleend.

4.3.

De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming van de woning toegewezen tegen alle gedaagden en hen veroordeeld in de kosten hiervan voor zover zij niet vrijwillig meewerken. [appellant] is veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en het gevorderde maandelijkse bedrag als gebruiksvergoeding totdat de woning is ontruimd. Verder is [appellant] veroordeeld in de proceskosten van Eigen Haard. De proceskosten tussen Eigen Haard en de erven van [naam] zijn gecompenseerd. Het meer of anders gevorderde is afgewezen en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4.4

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met vijf grieven.

Het incidentele verzoek

4.5

[appellant] heeft het incidentele verzoek gedaan om de uitvoerbaarheid bij voorraad van het bestreden vonnis te schorsen voor de duur van dit hoger beroep. Omdat nu een eindarrest wordt gewezen in deze procedure heeft [appellant] geen belang meer bij een schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad van het bestreden vonnis. Alleen al hierom zal zijn incidentele verzoek worden afgewezen.

De grieven

4.6

Met zijn
grieven 1 en 4 betoogt [appellant] dat Eigen Haard hem ten onrechte in dit kort geding heeft betrokken. Hij is namelijk niet de gebruiker of bewoner van de woning. Sterker nog, Eigen Haard heeft bij haar huisbezoeken zelf vastgesteld dat er anderen in de woning verbleven, aldus [appellant] . Dit betoog van [appellant] is onaannemelijk en deze grieven falen. Het is immers niet in geschil dat [appellant] al geruime tijd op het adres van de woning staat ingeschreven en op 1 december 2023 Eigen Haard heeft verzocht de huurovereenkomst op zijn naam te zetten vanwege het overlijden van zijn moeder op 19 juli 2022. Eigen Haard heeft dit verzoek afgewezen, waarop de financieel adviseur van [appellant] zich tot Eigen Haard heeft gewend, stellende dat [appellant] al geruime tijd met zijn ouders in de woning woonde en daarna met zijn gezin en dat hij niet bereid was om de woning vrijwillig te verlaten. Dat [appellant] bij huisbezoeken van Eigen Haard niet zelf in de woning is aangetroffen kan hieraan niet afdoen. Ook als [appellant] de woning in gebruik zou hebben gegeven aan derden ontslaat hem dit niet van zijn verplichtingen jegens Eigen Haard op grond van artikel 7:268 lid 5 BW.

4.7

Op grond van het voorgaande blijft [appellant] tegenover Eigen Haard aansprakelijk voor de betalingsachterstand en de gebruiksvergoeding totdat de woning is ontruimd. Hiermee faalt ook
grief 2 . De omvang van deze vorderingen is door [appellant] in het geheel niet betwist en deze kunnen dan ook worden toegewezen in dit kort geding, ook gezien de mate van samenhang met de gevorderde ontruiming. Het is voldoende aannemelijk dat deze vorderingen ook in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. Voor zover [appellant] een beroep heeft willen doen op rechtsverwerking door te stellen dat Eigen Haard lange tijd heeft stilgezeten na het overlijden van zijn moeder kan hem dit niet baten. [appellant] heeft zelf immers pas op 1 december 2023 aan Eigen Haard laten weten dat zijn moeder was overleden en op geen enkele wijze is gebleken dat Eigen Haard hiervan anderszins op de hoogte had kunnen zijn, nog daargelaten dat een enkel stilzitten van Eigen Haard onvoldoende grond oplevert voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking. Het betoog dat Eigen Haard onvoldoende spoedeisend belang zou hebben bij haar vorderingen omdat het om een zeer gering bedrag zou gaan kan ook niet slagen. In de eerste plaats vanwege de samenhang met de vordering tot ontruiming en in de tweede plaats omdat ook een instelling als Eigen Haard gebaat is bij een sluitende exploitatie van haar sociale woningbestand.

4.8

Al met al is ook het hof van oordeel dat de ontruiming van de woning terecht is toegewezen en dat [appellant] gehouden is de huurachterstand en de gebruiksvergoeding te betalen. Hieruit volgt dat [appellant] terecht is veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg. Daarmee faalt ook
grief 3 .

4.9

Grief 5 is een verzamelgrief en kan verder buiten bespreking blijven.

Slotsom en proceskosten

4.1

Dit alles leidt ertoe dat de incidentele vordering moet worden afgewezen en dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Omdat [appellant] in het ongelijk wordt gesteld zal hij de kosten van het geding in hoger beroep moeten dragen, inclusief de kosten van het incident.

5. Beslissing

Het hof:

in het incident :

- wijst de vordering af;

in de hoofdzaak :

- bekrachtigt het bestreden vonnis;

in het incident en de hoofdzaak :

- veroordeelt [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 798,- aan verschotten en € 2.428,- voor salaris;

verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door de mrs. M.E. Hinskens – van Neck, J.C.W. Rang en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2024.