ECLI:NL:GHAMS:2024:2565

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.318.880/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/711772/HA ZA 21-1108

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 september 2024

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

wonend te [Plaats 1] ,

2.
[appellant 2],

wonend te [Plaats 2] ,

3.
VVE [straat] 114,

gevestigd te [Plaats 1] ,

appellanten,

advocaat: mr. W.M. van Agt te Bussum,

tegen

1.VVE [straat] 112 ,

gevestigd te [Plaats 1] ,

2.
[geïntimeerde 1],

wonend te [Plaats 3] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. S. Levelt te Amsterdam.

Partijen worden hierna enerzijds [appellanten] en anderzijds de VvE 112 en [geïntimeerde 1] genoemd. Indien het om de personen zelf gaat worden zij bij hun achternaam aangeduid.

1.De zaak in het kort

Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellanten] funderingsherstel aan het pand aan het [straat] 114 in [Plaats 1] mogen uitvoeren. Zij vinden dat dringend noodzakelijk en verwijzen naar rapportages van deskundigen. De VvE 112 en [geïntimeerde 1] verzetten zich daartegen. Zij vrezen dat daardoor schade aan de belendende woningen gaat ontstaan en menen, onder verwijzing naar deskundigen van hun kant, dat dit funderingsherstel niet dringend nodig is. Het hof staat het funderingsherstel toe.

2.Het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 7 november 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 10 augustus 2022 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en de VvE 112 en [geïntimeerde 1] als gedaagden. Laatstgenoemden hebben op 10 november 2022 een anticipatie-exploot uitgebracht.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 11 juni 2024 laten toelichten. [appellanten] door mr. [A] , advocaat te Amsterdam , en de VvE 112 en [geïntimeerde 1] door mr. Levelt voornoemd en mr. L.W. Tellegen , advocaat te Amsterdam , [appellanten] aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben onder vermeerdering van eis geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog, kort gezegd:

- de VvE 112 en [geïntimeerde 1] zal veroordelen het funderingsherstel aan de mandelige muur te gehengen en gedogen op straffe van een dwangsom van € 1.500,- per dag, dan wel om vervangende toestemming voor die werkzaamheden te verlenen;

- daarbij een verklaring voor recht te geven dat de VvE 112 en [geïntimeerde 1] gehouden zijn bij te dragen in de kosten daarvan conform een nader omschreven verdeelsleutel;

- de VvE 112 te veroordelen tot betaling van een bijdrage van € 65.724,- inclusief btw;

- [geïntimeerde 1] te veroordelen tot betaling van een bijdrage van € 68.174,- inclusief btw;

- de VvE 112 en [geïntimeerde 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 5.250,- (per maand) te rekenen vanaf juni 2021 tot de datum dat [appellanten] de werkzaamheden mogen aanvangen, verminderd met negen maanden anti-kraak vergoeding van in totaal € 4.815,-;

een en ander, met veroordeling van de VvE 112 en [geïntimeerde 1] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

De VvE 112 en [geïntimeerde 1] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De rechtbank heeft in rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.10. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen.
Grief 1richt zich tegen de feitenvaststelling van de rechtbank en houdt in dat ten onrechte is vastgesteld dat het pand [straat] 114 bestaat uit een bedrijfsruimte en vier bovengelegen woningen en dat het souterrain gelet op de stahoogte geen gebruik als woonruimte toestaat. Volgens [appellanten] is gebruik van zowel de begane grond als het souterrain (ook publiekrechtelijk) als woonruimte toegestaan. Met dit bezwaar wordt bij de weergave van de feiten door het hof rekening gehouden. Voorts stellen [appellanten] dat ten onrechte wordt overwogen dat er nog een bezwaarprocedure loopt tegen de omgevingsvergunning ter zake van het funderingsherstel. Dit bezwaar is inmiddels op alle punten ongegrond verklaard, al is er hoger beroep ingesteld tegen die beslissing door de VvE 112 en [geïntimeerde 1] . Ook hiermee zal het hof bij de feiten rekening houden. Ten slotte is het volgens [appellanten] onjuist dat zij pas na het aanhangig maken van een kort geding door de VvE 112 en [geïntimeerde 1] wilden toezeggen geen werkzaamheden aan de fundering te zullen verrichten. Die toezegging is wel degelijk voor het kort geding gedaan, alleen wilden [appellanten] niet meewerken aan het stilleggen van andere werkzaamheden aan het pand dan die de fundering betroffen, zoals bijvoorbeeld het realiseren van balkons. Ook hiermee zal het hof bij de feitenvaststelling rekening houden. De grief kan niet leiden tot vernietiging van het vonnis. Voor het overige is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komen de feiten dan neer op het volgende.

a. a) [appellant 1] en [appellant 2] zijn gezamenlijk eigenaar van alle appartementsrechten in het pand aan het adres [straat] 114 te [Plaats 1] (hierna: het Pand (114) ). De VvE [straat] 114 is de vereniging van eigenaars van het Pand. Het Pand bestaat uit een benedenverdieping met souterrain en vier afzonderlijke bovenwoningen.

b) De VvE 112 is de vereniging van eigenaars van het naastgelegen pand [straat] 112 . [geïntimeerde 1] is eigenaar van het naastgelegen pand aan de andere kant, te weten [straat] 116 . De bouwmuren tussen deze drie panden zijn mandelig.

c) Na aankoop van het Pand in 2017 hebben [appellant 1] en [appellant 2] de appartementen in het bovenhuis van het Pand gerenoveerd. Tijdens en na afloop van deze renovatie hebben zij geconstateerd dat op diverse plekken in het Pand scheurvorming optreedt.

d) In december 2018 hebben [appellant 1] en [appellant 2] een omgevingsvergunning aangevraagd onder andere voor het uitvoeren van funderingsherstel en het vergroten van de kelder van het Pand. Het plan van [appellant 1] en [appellant 2] is het ombouwen van de begane grond tot een woning zowel op de begane grond als in het souterrain (hierna: de renovatieplannen).

e) Eind 2020 hebben [appellant 1] en [appellant 2] de renovatieplannen kenbaar gemaakt aan de VvE 112 en [geïntimeerde 1] .

f) In maart 2021 hebben de VvE 112 en [geïntimeerde 1] aangegeven niet akkoord te zijn met de voorgenomen werkzaamheden en verzocht om een nadere onderbouwing van de staat van de fundering. In opdracht van [appellant 1] en [appellant 2] heeft Allnamics Geotechnical Experts B.V. (Allnamics) op 10 juni 2021 een funderingsrapport uitgebracht (het [eerste] Allnamics-rapport), welk rapport [appellant 1] en [appellant 2] met de VvE 112 en [geïntimeerde 1] hebben gedeeld.

g) Op 24 juni 2021 is aan [appellant 1] en [appellant 2] de aangevraagde omgevingsvergunning verleend. In de bezwaarprocedure zijn de bezwaren hiertegen ongegrond verklaard. Die beslissing is nog niet onherroepelijk.

h) In augustus 2021 hebben de VvE 112 en [geïntimeerde 1] een kort geding aanhangig gemaakt bij de rechtbank Amsterdam, met als bijlage een rapport van De Beaufort Bouwadvies van 16 juli 2021 (het De Beaufort-rapport). Na overleg tussen partijen is het kort geding ingetrokken.

i. i) Bij brief van 8 oktober 2021 heeft Allnamics gereageerd op het De Beaufort-rapport.

j) Bij vonnis van 10 augustus 2022 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] afgewezen (zie hieronder).

k) [appellanten] hebben vervolgens een nieuw funderingsonderzoek laten instellen door Allnamics, waarbij, anders dan in eerste aanleg het geval was, ook een funderingsinspectie heeft plaatsgevonden.

4.Eerste aanleg

[appellanten] hebben in eerste aanleg soortgelijke vorderingen ingesteld als in hoger beroep. De rechtbank heeft die vorderingen afgewezen, kort gezegd omdat allereerst het door [appellanten] ingebrachte (eerste) rapport van Allnamics, mede in het licht van het door de VvE 112 en [geïntimeerde 1] ingebrachte rapport van De Beaufort, onvoldoende grond bood voor de stelling dat funderingsherstel nodig is in de zin van artikel 5:65 BW. Daarnaast moet de vraag of de VvE 112 en [geïntimeerde 1] moeten meewerken aan funderingsherstel op basis van de redelijkheid en de billijkheid - indien funderingsherstel niet nodig is in de zin van artikel 5:65 BW - ook negatief worden beantwoord omdat bij een belangafweging hun belangen zwaarder moeten wegen. Zij worden met kosten van funderingsherstel geconfronteerd en het risico bestaat dat de belendende panden scharnierpanden worden en zo schade ontstaat die kan nopen tot funderingsherstel van die panden, met bijkomende kosten. De belangen van [appellanten] wegen daar niet tegen op, aldus telkens de rechtbank.

5.Beoordeling

5.1

[appellanten] hebben in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Grief 1 is hierboven behandeld.
Grief 2houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geconcludeerd dat de rapportage van Allnamics die in eerste aanleg was overgelegd onvoldoende concreet was, mede in het licht van het rapport van De Beaufort, om tot het oordeel te komen dat funderingsherstel nodig was als bedoeld in artikel 5:65 BW. Ten onrechte heeft de rechtbank geoordeeld dat een herzieningstermijn van 1-15 jaar op zichzelf niet voldoende grond was om een noodzaak voor dat herstel aan te nemen. [appellanten] voeren aan dat inmiddels, anders dan in eerste aanleg het geval was, wel een volledig funderingsonderzoek met een funderingsinspectie heeft plaatsgevonden dat heeft uitgewezen dat de fundering onvoldoende is en dat er binnen 1-5 jaar herstel dient plaats te vinden. Van [appellanten] kan niet verlangd worden dat zij nog langer met een gebrekkige fundering blijven zitten. Bij een handhavingstermijn van 1-5 jaar dient volgens vaste jurisprudentie de noodzaak tot herstel als bedoeld in artikel 5:65 BW te worden aangenomen en moet medewerking aan dat herstel worden verleend, aldus [appellanten] Zij voeren ten overvloede aan dat, ook al zou een handhavingstermijn van 1-15 jaar gelden, van hen een nadere scheefstand en telkens groter wordende scheuren in de muren en gevels van het gebouw niet mag worden verlangd.

5.2

In de memorie van antwoord onderschrijven de VvE 112 en [geïntimeerde 1] terecht het toetsingskader waarvan de rechtbank is uitgegaan. Zij betogen verder dat het in eerste aanleg overgelegde rapport van Allnamics onvoldoende is om te oordelen dat funderingsherstel nodig is. Ook zijn volgens hen het in hoger beroep overgelegde rapport van Allnamics en de rapportbrief van dhr. [B] van 31 mei 2024 daarvoor onvoldoende. Zij verwijzen daarbij naar de reactie van Fugro op het eerstgenoemde rapport.

5.3

Het hof gaat uit van het in hoger beroep overgelegde (gewijzigde) rapport van Allnamics van 11 januari 2023 (hierna: het rapport). Dit betreft een volledig funderingsonderzoek met funderingsinspectie van het desbetreffende pand. Op dit rapport heeft De Beaufort niet meer gereageerd, maar Fugro wel. Bij de beoordeling zal het hof ook die reactie betrekken. Zoals de op de terechtzitting in hoger beroep aanwezige deskundige van Fugro , dhr. [C] , heeft beaamd is dit funderingsonderzoek en de funderingsinspectie volgens de F₃O richtlijn (en overige maatstaven die bij een dergelijk onderzoek gelden) uitgevoerd en bevat dit alle noodzakelijke gegevens daarover. Dat de deskundigen van partijen het over de uit die gegevens te trekken conclusies niet eens zijn maakt dat niet anders.

5.4

In het rapport staat onder meer het volgende.

5.2.

Visuele inspectie

(…)

Voorafgaand aan de funderingsinspectie is in een metselwerkpenant van de achtergevel ter plaatse van de linker bouwmuur een significante scheur waargenomen. Tevens zijn ter plaatse van de bouwmuren scheuren waargenomen in het metselwerk van de gevel onder het maaiveld. Gezien de resultaten van de funderingsinspectie wordt deze scheurvorming funderingstechnisch van aard geacht.

(…)

5.3.

Lintvoeg- en vloerwaterpassing

Uit de meetresultaten van de lintvoeg- en vloerwaterpassingen blijkt dat het pand naar rechts en naar achteren toe is verzakt. Deze zakkingsverschillen resulteren in rotaties van 1:87 tot 1:132 ter plaatse van respectievelijk de achter- en voorgevel. Deze rotaties worden beoordeeld als Groot en Matig. Schade als gevolg van een rotatie 1:87 wordt als Constructief getypeerd. De rotaties ter plaatse van de woningscheidende bouwmuren en de gefundeerde binnenmuur bedragen 1:501 tot 1:12.530, deze rotaties worden beoordeeld als Nihil.

De gehele bouweenheid is naar rechts toe verzakt. De gemeten zakkingsverschillen ter plaatse van de rechter bouwmuur nemen geleidelijk toe en duiden niet op een lokaal probleem.

In [Plaats 1] staan panden normaliter voorover. Vooroverstaan wordt veelal veroorzaakt door extra negatieve kleefbelasting aan de straatzijde, als gevolg van (straat)ophogingen. Achteroverstand van panden is dan ook veelal een indicatie voor een gebrek aan de fundering. Uit de beschikbare sonderingen blijkt dat het maaiveldniveau aan de voorzijde van het pand 0,56 m hoger is gelegen. En dat de zandophooglaag aan de voorzijde circa 1,1 m (4,0 – 2,9) dikker is dan aan de achterzijde. Uit meetgegevens van peilbuizen van Waternet blijkt dat de gemiddelde grondwaterstand in de omgeving van [straat] 114 varieert van 0,62 tot 1,08 onder NAP. Er is sprake van verhang in de grondwaterstand richting het [straat] . Een verhang in grondwaterstand kan leiden tot een verschil in negatieve kleefbelasting op de funderingspalen met zakkingsverschillen als gevolg. De grondwaterstand aan de voorzijde van het pand is lager dan aan de achterzijde, hetgeen resulteert in extra negatieve kleefbelasting op de funderingspalen aan de voorzijde van het pand. Het voorgenoemde in acht nemend zou de verwachting zijn dat het pand voorover zou staan, in dit geval is er sprake van achteroverstand. Dit indiceert een dusdanig gebrek aan funderingskwaliteit aan de achterzijde van het pand dat deze de verwachte extra zakking aan de voorzijde overtreft.

5.4.

Meetboutgegevens

In de bouwmuren 106/110, 110/112 en 112/114 zijn meetbouten aanwezig. De actuele zakkingssnelheid van de meetbouten bedraagt 1,9 mm/jaar. In de laatste meetperiode (2017-2021) is een versnelling van de zakkingssnelheid zichtbaar. In voorgaande jaren bedroeg de zakkingssnelheid van de meetbouten gemiddeld 0,9 tot 1,4 mm/jaar. De meetbouten zijn in de voorgevelwand aangebracht.

5.5.

Grondwaterstand en Grondwaterdekking

Tijdens de funderingsinspectie is het grondwater aangetroffen op 1,71 m onder NAP. Uit peilbuizen van Waternet blijkt dat de gemiddelde grondwaterstand in de peilbuizen aan de voorzijde van het pand circa 1,05 m onder NAP bedraagt. De gemiddelde grondwaterstand in de afgelopen 20 jaar in de peilbuizen aan de achterzijde van het pand bedraagt 0,62 tot 1,06 m onder NAP. Het hoogstgelegen funderingshout is aangetroffen op 1,59 m onder NAP. Dit betekent een grondwaterdekking van 0,51 à 0,97 m. Deze mate van grondwaterdekking wordt, conform de F₃O richtlijn, beoordeeld als Voldoende (>20 cm). (Langdurige) droogstand van het funderingshout is derhalve niet aannemelijk.

5.6.

Funderingsinspectie [straat] 112

Op 7 oktober 2022 is aan de achtergevel ter plaatse van de rechter bouwmuur (112/114) een funderingsinspectie uitgevoerd. Op deze locatie is tijdens de vloerwaterpassing een zakkingsverschil van 75 mm gemeten. Dit is het op één grootste gemeten zakkingsverschil. De putlocatie en de inspectieresultaten worden derhalve maatgevend geacht voor de gehele fundering.

5.6.1

Visuele staat

De aangetroffen houten paalfundering is van het Amsterdamse type, dat wil zeggen paarsgewijs geplaatste palen aan weerszijden van de gevel, waarover (haaks op de gevel) een houten kesp. Op de kesp ligt het langshout met daarop het metselwerk.

(…)

Alle palen zijn in de kespen gedrongen en de kespen zelf zijn gespleten, zwaar samengedrukt en gedeformeerd. Dit duidt op te hoge paalbelastingen.

5.6.2

Houtaantasting

De aantasting van het langshout, de kespen en het schuifhout is relatief klein. Vanwege zware deformatie was het niet mogelijk om houtmechanisch onderzoek op kesp 3 uit te voeren.

De gemeten houtaantasting aan de paalkop is wisselend. Gemiddeld resulteert dit in een afname van het dragend paaloppervlak van circa 48%. Er zijn houtmonsters genomen van palen A, C en E. De resultaten van houtonderzoek in het laboratorium komen ongeveer overeen met de prikgegevens tijden de funderingsinspectie. In de houtmonsters is in het gehele spinthout bacteriële houtaantasting aangetroffen. In het kernhout is geen bacteriële houtaantasting aangetroffen. De niet-aangetaste restdiameter van de palen A, C en E is erg klein (A :27 mm, C: 134 mm, E: 35/75 mm). Uit het onderzoek blijkt dat de bacteriële houtaantasting onder het grondwater tot stand is gekomen. Dit betekent dat ook bij voldoende grondwaterdekking op het funderingshout de bacteriële aantasting van het funderingshout kan toenemen. (…) De, tijdens de funderingsinspectie, gemiddelde gemeten houtaantasting van palen B en D bedraagt respectievelijk 38 en 35 mm. Deze mate van aantasting ligt in dezelfde ordegrootte als de gemeten aantasting van palen A (30 mm), C (>41 mm) en E (35 mm). Allnamics acht het derhalve aannemelijk dat palen B en D een soortgelijk aantastingspatroon hebben.

5.7.

Grondonderzoek en paaldraagvermogen

Uit het beschikbare grondonderzoek blijkt dat er een topzandlaag van 3,0 à 4,0 m aanwezig is, hetgeen resulteert in een flinke negatieve kleefbelasting op de palen. De eerste draagkrachtige zandlaag is aanwezig vanaf 11,5 tot 15,2 m onder NAP. Het is aannemelijk dat het pand op deze zandlaag is gefundeerd. Deze zandlaag wordt voldoende draagkrachtig geacht. De gemeten zakkingsverschillen, zakkingspatroon en zakkingssnelheden wijzen echter wel op een gebrek van het draagvermogen van de fundering.

5.8.

Resumé

Tijdens het funderingsonderzoek van [straat] 114 zijn zakkingsverschillen gemeten die duiden op onvoldoende draagvermogen als gevolg van een funderingsgebrek. Deze zakkingsverschillen resulteren in een rotatie met de schadetypering constructief. In de achtergevel van het pand is forse scheurvorming waargenomen in het metselwerk. Uit de beschikbare meetboutgegevens blijkt dat in de laatste meetperiode er een versnelling in de zakking van de meetbouten is opgetreden.

Aan de achtergevel is ter plaatse van de rechter bouwmuur (112/114) een funderingsinspectie uitgevoerd. De vrij gegraven kespen zijn significant samengeknepen en gedeformeerd. Het samenknijpen van de kespen duidt op hoge paalbelasting. In combinatie met de waargenomen deformatie van het funderingshout kan een goede belastingsafdracht vanuit de bovenbouw naar de funderingspalen niet worden gewaarborgd. In het funderingsmetselwerk is scheurvorming waargenomen. Dit duidt op onvoldoende stabiliteit en samenhang in het metselwerk.

Uit houtonderzoek blijkt dat de funderingspalen significant zijn aangetast. De houtaantasting is onder het grondwater tot stand gekomen en de aantasting kan dus ook bij voldoende grondwaterdekking verder toenemen.

Op basis van de resultaten van het funderingsonderzoek is een toename in zakkingsverschillen te verwachten, hetgeen zal resulteren in extra scheurvorming en schade aan het casco van het pand.

6.Conclusie

Tijdens het funderingsonderzoek zijn zakkingsverschillen gemeten, is een zakkingspatroon en zakkingssnelheid vastgesteld, die duiden op een gebrek aan kwaliteit van de fundering. Het vrij gegraven gedeelte van de fundering laat significante vervorming van de kespen zien, hetgeen duidt op hoge paalbelastingen. De waargenomen scheurvorming in het (funderings)metselwerk van de achtergevel duidt op onvoldoende stabiliteit en samenhang.

Tevens blijkt uit houtonderzoek dat de funderingspalen significant zijn aangetast. Op basis van uitgevoerde onderzoeken kan worden geconcludeerd dat de fundering van [straat] 114 van
Onvoldoendekwaliteit is, zie tabel 14. Aannemelijk is dat de zakkingsverschillen in de komende jaren zullen toenemen, met een toename van schade als gevolg.

Op basis van het uitgevoerde funderingsonderzoek adviseert Allnamics de fundering in zijn geheel te herstellen. De uitgevoerde metingen duiden namelijk niet op een lokaal gebrek.

Classificatie Omschrijving Handhavingstermijn

(…)

Code rood Het onderzoek toont aan dat de

kwaliteit van de fundering dusdanig

is dat herstel op korte termijn urgent

en onafwendbaar is.

Onvoldoende Onderlinge zakkingsverschillen zijn 1-5 jaar

te verwachten die leiden tot schade aan

casco, funderingsherstel

noodzakelijk binnen 5 jaar.

(…)

Tabel 14. (…)

5.5

Bij memorie van antwoord hebben de VvE 112 en [geïntimeerde 1] een kort schrijven d.d. 13 maart 2022 van Fugro overgelegd als reactie op het rapport. Die reactie houdt samengevat en voor zover hier van belang het volgende in. Samendrukkingen van kespen boven de paalkoppen zijn vrij gebruikelijk; zolang de palen goed onder de bouwmuren staan en de belastingsafdracht naar de palen blijft gewaarborgd is enige samendrukking van de kespen dan ook niet relevant. De palen zijn significant aangetast, maar dat is niet ongewoon voor houten palen in [Plaats 1] . Van belang is de draagkracht van de resterende diameters en hoe dit zich verhoudt tot de belasting uit de bovenbouw. Dit zou moeten worden uitgerekend. Uit de foto’s van de funderingsinspectie blijkt een visueel goed functionerend funderingsmetselwerk zonder significante scheurvorming. Samenvattend is Fugro van mening dat de aangetroffen fundering bij de funderingsinspectie redelijk functioneert en de belastingsafdracht op de houten palen is gewaarborgd. Er is geen sprake van onvoldoende samenhang en stabiliteit van de fundering.

5.6

Op 31 mei 2024 heeft Allnamics een reactie opgesteld op de memorie van antwoord en meer in het bijzonder op het bovengenoemde schrijven van Fugro . Die bevindt zich bij de stukken. Terecht wordt daarin opgemerkt dat, zoals het hof hierboven heeft vastgesteld, alleen het in hoger beroep overgelegde rapport van Allnamics relevant is, nu dit rapport - anders dan in eerste aanleg het geval was - tevens een funderingsinspectie omvat, waarbij een gedeelte van de fundering is blootgelegd.

Die reactie houdt verder, samengevat, het volgende in. De VvE 112 en [geïntimeerde 1] verwachten dat wanneer funderingsherstel aan het Pand plaatsvindt ernstige rotatieschade zal optreden, maar dat past niet bij hun stelling dat hun fundering in zeer goede staat verkeert. Het duurt enkele jaren voordat de nieuwe fundering de functie van de oude heeft overgenomen en er worden bij herstel extra vertragende factoren ingebouwd door het aanbrengen van rubber/vilt in de kassen.

De lintvoeg- en vloerwaterpassing geven duidelijk aan dat er zettingsverschillen zijn en de grootste rotatie is opgetreden bij de achtergevel van het pand. Daar is een zakkingsverschil opgetreden van 71 mm over een afstand van 6200 mm, wat duidt op een rotatie van 1:87. Deze schade wordt volgens de toepasselijke richtlijn geclassificeerd als ‘groot’ met de schadetypering ‘constructieve schade’.

Dat de scheurvorming zou zijn opgetreden door de bodemopbouw ter plaatse is een drogreden, want het functioneren van een fundering wordt bepaald door zowel de kwaliteit van het hout van de fundering als de vastheid van de zandlaag waaraan de palen hun draagvermogen ontlenen. Als die zandlaag onvoldoende vast is functioneert de fundering niet goed, ongeacht de houtkwaliteit, en kan die worden afgekeurd.

Buurpanden zijn voor een deel in het onderzoek betrokken om een compleet beeld van de situatie te krijgen. Dit is gebruikelijk.

De zakkingssnelheid aan de voorgevel van het pand is weliswaar gelijkmatig, maar aan de achterzijde niet. Die is hoger.

Er zijn geen berekeningen in het rapport ogenomen omdat die niets toevoegen. Ook zonder die berekeningen blijkt dat sprake is van onvoldoende draagvermogen.

De aantasting van het hout brengt een gemiddelde afname van het paalkopoppervlak van 49% mee. Dat is een forse afname die wellicht niet ongebruikelijk is in [Plaats 1] , maar zeker niet goed. Uit een monster van een paal bleek dat er slechts een gezonde kern overbleef met een diameter van 27 mm, wat resulteert in een extreem laag draagvermogen.

Suggesties dat [appellanten] verantwoordelijk zijn voor een langere droogstand bij de funderingsinspectie dan nodig zijn onterecht omdat die droogstand slechts één dag heeft geduurd.

De scheurvorming bij de funderingsmuren en de voor- en achtergevel is duidelijk op de foto’s te zien en funderingsherstel is wel degelijk een oplossing om die te voorkomen en verdere scheefstand tegen te gaan.

De bodemopbouw is niet de reden van het achterover zakken van het pand. Die moet worden gezocht in de (hout)kwaliteit van de fundering zelf.

5.7

Vervolgens heeft Fugro bij schrijven van 7 juni 2024 op het voorgaande gereageerd. Die reactie houdt samengevat het volgende in.

Anders dan Allnamics verwacht Fugro na funderingsherstel aan het Pand om diverse redenen wel degelijk schade aan de buurpanden.

De metingen van Allnamics betreffende de scheefstand worden niet betwist, wel dat er een toename in de scheefstand zal optreden.

Een afkeuring van geotechnische paaldraagkracht zal moeten worden onderbouwd door berekeningen en het monitoren van zakkingen.

Wat betreft de kwaliteit van het funderingshout geldt dat behoudens enige samendrukking van de kespen (die niet nadelig hoeft te zijn) visueel nauwelijks samendrukking van het funderingshout te zien is. Er zijn geen meetbouten geplaatst ter plekke dus is onduidelijk waarop de conclusie is gebaseerd dat er een versnelling van de zakking zal zijn.

Bij de beoordeling of de paalschachten constructief werkzaam zijn moet ook volgens de richtlijn F₃O worden gekeken naar de paalkopdiameter minus de gemiddelde indringwaarde. Fugro komt bij haar berekeningen uit op een voldoende draagkracht.

Kortdurende droogstand leidt niet tot significante houtaantasting, maar de bruinverkleuring van het hout duidt erop dat het hout enige tijd droog heeft gestaan.

Uit de meetboutgegevens aan de voorgevel van het pand en de naastgelegen panden blijkt een gelijkmatige zakkingssnelheid en aannemelijk is dat dit ook voor de achtergevel geldt. Dit omdat uit de funderingsinspectie geen grote fysieke problemen in de fundering zijn vastgesteld.

Er is geen constructieve scheurvorming.

5.8

De discussie hierover heeft zich op de mondelinge behandeling in hoger beroep, waar de deskundigen [B] en [C] aanwezig waren en het woord hebben gevoerd, voortgezet. Partijen zijn van mening blijven verschillen over de noodzaak van funderingsherstel.

5.9

Het hof overweegt als volgt. Zoals [appellanten] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep naar voren hebben gebracht zijn de VvE 112 en [geïntimeerde 1] uitgenodigd om bij de funderingsinspectie aanwezig te zijn en daarbij ook hun eigen deskundige in te schakelen. Niet betwist is dat zij en de deskundige [C] , desondanks afwezig waren. Van directe waarneming van de staat van de fundering en de aspecten die daarbij van belang zijn is van hun kant dus geen sprake geweest.

Dit betekent voor het hof dat reeds daarom meerwaarde toekomt aan het oordeel van Allnamics bij monde van de deskundige [B] . Dit omdat de directe waarneming van zijn kant zeggingskracht en dimensie toevoegt aan de weergave daarvan in de schriftelijke rapportage. Dit ontbreekt bij de kritiek van de VvE 112 en [geïntimeerde 1] . Zij hebben met hun afwezigheid ook de gelegenheid laten passeren om zelf een contrabemonstering van de palen te laten uitvoeren, zelf een funderingsrapportage te laten opstellen of aanwijzingen te geven omtrent de uitvoering van het onderzoek.

Een en ander wreekt zich omdat het verweer tegen de onderzoeksbevindingen van Allnamics, zich ook richt tot aspecten die zich bij uitstek voor visuele inspectie en beoordeling lenen, zoals bijvoorbeeld de aantasting en vervorming van de paalconstructie en de vraag naar de ernst van de scheurvorming in het funderingsmetselwerk.

5.1

Dit zo zijnde wordt herhaald (zie 5.3) dat partijen en daarmee het hof, ervan uitgaan dat het onderzoek conform de toepasselijke maatstaven is uitgevoerd en dat de weerslag ervan in het rapport uitgangspunt voor de beoordeling is. De vraag is dan of uit het onderzoek kan worden afgeleid dat funderingsherstel nodig is in de zin van artikel 5:65 BW. Zoals de rechtbank al heeft overwogen veronderstelt dit niet een situatie van een reëel en acuut gevaar voor ernstige schade, maar laat dit evenmin ruimte voor proactief optreden. Waar de grens ligt is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.

5.11

Uit de hierboven weergegeven onderdelen van het rapport en de reacties op de bezwaren van Fugro volgt dat voldoende is onderbouwd dat de noodzaak voor funderingsherstel aanwezig is. Allnamics heeft voldoende duidelijk gemaakt dat die noodzaak wordt afgeleid uit diverse feiten en omstandigheden die tezamen en in onderling verband die noodzaak aantonen. Dit betreft met name de grote rotatie bij de achtergevel, significante vervorming van de kespen, de waargenomen scheurvorming in het (funderings)metselwerk van de achtergevel en houtonderzoek waaruit blijkt dat de funderingspalen significant zijn aangetast. Met [appellanten] is het hof van oordeel dat op basis van een en ander kan worden geconcludeerd dat de fundering van [straat] 114 van onvoldoende kwaliteit is. Verder onderschrijft het hof de conclusie dat aannemelijk is dat de zakkingsverschillen de komende jaren zullen toenemen, met een toename van schade als gevolg.

5.12

Het verweer van de VvE 112 en [geïntimeerde 1] tegen de bevindingen van Allnamics heeft het hof niet van het tegendeel overtuigd. Al eerder is genoemd dat de meerwaarde van een eigen visuele waarneming daarbij ontbreekt.

Eveneens en anders dan Fugro is het hof van oordeel dat er op de foto’s bij het rapport wel degelijk belangrijke scheuren te zien zijn van het funderingsmetselwerk, alsmede in de voor- en achtergevel van het Pand.

Ook de grote rotatie bij de achtergevel is een constatering van Allnamics die onvoldoende is betwist. Daar is onbetwist een zakkingsverschil opgetreden van 71 mm over een afstand van 6200 mm, wat duidt op een rotatie van 1:87. Deze schade wordt volgens de toepasselijke richtlijn geclassificeerd als
grootmet de schadetypering ‘constructieve schade’. Dat de voorgevel gelijkmatig zou zakken, een punt waar de VvE 112 en [geïntimeerde 1] vaker aandacht voor vragen en waarop zij hun aanname baseren dat ook de achtergevel dan wel gelijkmatig zal zakken, doet daarbij niet ter zake. Hun aanname wordt niet door feitelijke gegevens ondersteund.

Ook blijkt uit het onderzoek dat de funderingspalen ernstig tot matig zijn aangetast waardoor maar een kleine gezonde kern overblijft, hetgeen een negatief effect heeft op hun draagvermogen, los van de vraag hoeveel precies en of dat vaker in [Plaats 1] voorkomt. Die aantasting is op zichzelf niet betwist en Fugro heeft zelf ook verklaard dat het correct is dat zakkingen van paalpunten (geotechnische zakkingen) een funderingsprobleem betreft. Dat een en ander tot gevolg heeft dat de paalkoppen in de kespen dringen, waardoor deze ernstig deformeren en splijten is een constatering van Allnamics die het hof voldoende aannemelijk acht. Het hof volgt daarbij de constateringen van Allnamics met betrekking tot de aantasting van die kespen en het langshout, zoals die visueel zijn vastgesteld en op foto’s zijn vastgelegd. Dat Fugro stelt dat dit op de foto’s nauwelijks zichtbaar is doet daar niet aan af.

Het verwijt aan [appellanten] dat tijdens de funderingsinspectie de fundering lange tijd droog zou hebben gestaan met bijbehorende negatieve effecten wordt ook verworpen. Niet voldoende betwist is dat de uitvoerder van het vrij graven van de fundering ( Fremon ) heeft meegedeeld dat er maar één dag droogstand is geweest.

Daarbij heeft Allnamics het hof ervan overtuigd dat een rekentechnische onderbouwing van dit een en ander in het algemeen achterwege kan blijven wanneer uit metingen en visuele waarnemingen blijkt dat een fundering voldoende of onvoldoende presteert, in dit geval dus onvoldoende.

5.13

Het hof kan dus ook onderschrijven dat met betrekking tot de fundering code rood geldt, waarbij het onderzoek heeft aangetoond dat de kwaliteit van de fundering dusdanig is dat herstel op korte termijn urgent en onafwendbaar is en dat onderlinge zakkingsverschillen zijn te verwachten die leiden tot schade aan het casco, terwijl funderingsherstel binnen vijf jaar noodzakelijk is.

Dat na funderingsherstel wegens de zogenaamde scharnierfunctie schade kan optreden aan de belendende percelen is, hoe vervelend ook voor de betrokkenen, daarbij een gevolg dat op de koop toe moet worden genomen, omdat dit op zichzelf onvoldoende is om noodzakelijk funderingsherstel tegen te houden. De vraag is overigens of dit binnen afzienbare termijn het geval zal zijn, nu Allnamics heeft aangevoerd dat dit bij de naar zeggen van de VvE 112 en [geïntimeerde 1] uitstekende fundering van hun panden zeer beperkt zal zijn, terwijl voorts extra vertragende factoren zullen worden toegepast bij het herstel van de fundering van het Pand. Grief 2 slaagt.

5.14

Nu grief 2 slaagt hoeft grief 3 geen behandeling meer.

5.15

Grief 4 faalt omdat gegeven de stand van zaken destijds (een funderingsinspectie ontbrak) de rechtbank tot een juist oordeel is gekomen. De proceskosten van de eerste aanleg blijven daarom voor rekening van [appellanten] De proceskosten van het hoger beroep zijn wel voor rekening van de VvE 112 en [geïntimeerde 1] .

5.16

De vorderingen van [appellanten] zijn dan ook (deels) toewijsbaar, met inachtneming van het navolgende.

a. Kosten voor funderingsherstel:

5.17

[appellanten] hebben aangevoerd dat gelet op gewijzigde marktomstandigheden, te weten de krapte op de arbeidsmarkt, de inflatie en de hogere kosten voor herstel dan in eerste aanleg aan de orde, de kosten voor funderingsherstel volgens de begroting van [bedrijf] “ [bedrijf] ” (hierna: [bedrijf] ) thans (zie productie 9 HB) te begroten zijn op € 356.928,- waardoor de bijdrageplicht uitkomt als gevorderd.

5.18

In eerste aanleg, alsmede in hoger beroep, hebben de VvE 112 en [geïntimeerde 1] als verweer gevoerd dat zij niet hoeven mee te betalen aan de funderingsherstel van de mandelige muur omdat [appellanten] voordeel zouden hebben van de verdere ontwikkeling van het gebouw, meer in het bijzonder het souterrain, en er voordeelverrekening ex artikel 6:100 BW zou moeten plaatsvinden. Dat verweer gaat echter niet op. Bij dit artikel gaat het erom dat eenzelfde gebeurtenis voor de benadeelde naast schade tevens voordeel oplevert, terwijl het dan redelijk is dat dit voordeel bij de te vergoeden schade in rekening wordt gebracht. Naar het oordeel van het hof heeft dit artikel geen betrekking op een geval als dit waar funderingsherstel moet plaatsvinden en er voor de VvE 112 en [geïntimeerde 1] een wettelijke bijdrageplicht daarvoor geldt. Bovendien moet het bij dit artikel gaan om een aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis die schade oplevert, waarvan het maar zeer de vraag is of funderingsherstel zo’n gebeurtenis is. Weliswaar brengt herstel kosten mee, maar - de naam zegt het al - op zichzelf geen schade. Daarnaast gaat het dan ook in het betoog van de VvE 112 en [geïntimeerde 1] niet om dezelfde gebeurtenis als die welke de oorzaak zou zijn van de schade (en van voordeel), maar twee gebeurtenissen, waartussen geen condicio sine qua non verband bestaat, te weten enerzijds het funderingsherstel dat schade zou toebrengen en anderzijds de ontwikkeling van het gebouw/souterrain dat de waarde van het appartement zou verhogen. Op dit alles zijn de VvE 112 en [geïntimeerde 1] niet ingegaan. Het zou ten slotte in elk geval niet redelijk zijn de bijdrageplicht te laten vervallen dan wel verminderen. Daarvoor is onvoldoende grond. Het gegeven dat de ontwikkeling van het Pand na het herstel tot waardevermeerdering kan leiden, zoals de VvE 112 en [geïntimeerde 1] hebben aangevoerd, is in dit verband in elk geval onvoldoende.

5.19

De VvE 112 en [geïntimeerde 1] hebben voorts in eerste aanleg betoogd dat de offerte van De Betonhoeve zowel ziet op funderingsherstel als op de aanleg van de kelder en niet is gespecificeerd welke posten expliciet zien op funderingsherstel. Voor zover een zodanig verweer met betrekking tot de offerte van [bedrijf] ook wordt gevoerd is dat onterecht omdat [bedrijf] daar in de offerte mee rekening heeft gehouden en [appellanten] een overzicht van [bedrijf] hebben overgelegd waarin de kosten van funderingsherstel zijn gespecificeerd en worden vastgesteld op € 356.928,- inclusief btw. Volgens de VvE 112 en [geïntimeerde 1] is dat bedrag niet marktconform want veel hoger dan de offerte van De Betonhoeve en kan dat niet te wijten zijn aan inflatie en de aannemersmarkt. Een verdere onderbouwing, bijvoorbeeld met een andere offerte, is echter achterwege gebleven. Mede nu [appellanten] in hoger beroep nog een schriftelijke uitleg hebben ingebracht waarmee zij de verschillen in de offertes tussen [bedrijf] en de Betonhoeve verklaren, is het verweer daarmee onvoldoende onderbouwd. Het hof zal daarom uitgaan van de begrote € 356.928,- als basis voor de berekening van de bijdrageplicht, een en ander volgens de verdeelsleutel zoals vastgelegd door De Ingenieursgroep d.d. 26 november 2021, te weten 16,1% voor de VvE 112 en 16,7% voor [geïntimeerde 1] , welke sleutel door de VvE 112 en [geïntimeerde 1] op zichzelf niet is betwist.

b. Onderzoekskosten voor funderingsherstel (leges, bodemonderzoek, funderingsonderzoeken Allnamics/MIU/geohydrologie):

5.2

Leges

Met betrekking tot deze post betreffende de factuur van de gemeente [Plaats 1] van € 6.341,- hebben de VvE 112 en [geïntimeerde 1] als verweer gevoerd dat een deel van de gevorderde legeskosten niet ziet op funderingsherstel:

- van de € 6.341,- is € 361,- in rekening gebracht vanwege de afwijking van het bestemmingsplan, die niets te maken heeft met funderingsherstel;

- een deel van de leges houdt verband met bouwactiviteiten. Maar [appellanten] hebben bij de gemeente of onjuiste en te lage bouwkosten opgegeven, ofwel de kosten voor funderingsherstel overdreven;

- de bouwactiviteiten waarvoor vergunning is verleend zien niet alleen op funderingsherstel, maar ook op de “verbouwing van de begane grond met kelder met daarin een bedrijfsruimte naar een woning met beletage en souterrain”.

De factuur komt daarom maar voor gedeeltelijke vergoeding door de VvE 112 en [geïntimeerde 1] in aanmerking.

5.21

Het hof overweegt dat hierboven al aan de orde is geweest dat [appellanten] de bouwkosten niet hebben overdreven. Mogelijk hebben zij te weinig bouwkosten opgegeven aan de gemeente, maar daardoor worden de VvE 112 en [geïntimeerde 1] niet geschaad. Met het verweer zal verder rekening worden gehouden in die zin dat - in lijn met het percentage van 70% van de totale begroting dat [bedrijf] toekent aan de kosten voor funderingsherstel - 70% van de legeskosten ad (€ 6.341 - € 361,- =)

€ 5.980,- (zijnde € 4.168,-) toe wordt geschreven aan funderingsherstel. Aansluitend bij het overzicht van de kosten van [appellanten] zoals dat in productie 4 HB is gegeven betekent dit dat het “Subtotaal Vergunning” met € 2.173,- moet worden verminderd en uitkomt op € 20.633,-.

5.22

Bodemonderzoek

[appellanten] hebben deze post van € 2.069,- onderbouwd met een factuur van Back Milieu-Advies en Onderzoek BV, inhoudend facturering vanwege verkennend bodemonderzoek op grond van de ARVO 2020. De VvE 112 en [geïntimeerde 1] hebben als verweer tegen deze post opgemerkt dat op grond van artikel 2.4 van de regeling omgevingsrecht bij een aanvraag van een omgevingsvergunning een onderzoeksrapport betreffende de verontreiniging van de bodem moet worden verstrekt. Een bodemonderzoek is dus niet noodzakelijkerwijs gekoppeld aan funderingsherstel, aldus de VvE 112 en [geïntimeerde 1] .

Dit verweer faalt. Voor funderingsherstel is altijd een omgevingsvergunning vereist en om deze vergunning te kunnen krijgen moet voorafgaand bodemonderzoek plaatsvinden. Niet in te zien valt daarom waarom de kosten daarvan niet ook via de verdeelsleutel aan de VvE 112 en [geïntimeerde 1] in rekening zouden mogen worden gebracht.

5.23

Kosten rapportage Allnamics in hoger beroep

[appellanten] hebben hun vordering gegrond op de omstandigheid dat de kosten van het aanvullend rapport van Allnamics ad € 6.668,- noodzakelijk waren om aan te tonen dat funderingsherstel noodzakelijk was en daarom volgens de verdeelsleutel aan de VvE 112 en [geïntimeerde 1] in rekening worden gebracht. De VvE 112 en [geïntimeerde 1] hebben als verweer gevoerd dat uit dit rapport niet blijkt dat funderingsherstel nodig is en dat daarom de kosten niet toewijsbaar zijn. Uit het voorgaande blijkt echter dat het hof die mening niet deelt. De VvE 112 en [geïntimeerde 1] moeten dus volgens de verdeelsleutel in deze kosten bijdragen.

5.24

Facturen Meting in Uitvoering (MIU)

Eenzelfde verweer voeren de VvE 112 en [geïntimeerde 1] tegen deze facturen van MIU van respectievelijk € 657,- en € 1.610,-. Het verweer wordt verworpen omdat deze metingen in het kader van het onderzoek van Allnamics hebben bijgedragen aan het totaalbeeld dat is ontstaan omtrent de toestand van de fundering, zoals vastgelegd in het rapport.

5.25

Factuur Loots Grondwatertechniek (LG) inzake geohydrologisch onderzoek

Met [appellanten] en anders dan de VvE 112 en [geïntimeerde 1] is het hof van oordeel dat ook deze kosten volgens de verdeelsleutel voor rekening van laatstgenoemden komen nu ook deze kosten direct verband hielden met het funderingsonderzoek. De desbetreffende factuur sluit op € 1.029,-. Het hof begrijpt dat geen verweer is gevoerd tegen de factuur van LG ter hoogte van € 400,-, die als omschrijving heeft: “Funderingsadvies [straat] 114”. In elk geval moet ook daarin worden bijgedragen.

5.26

Factuur Fremon Behoud BV Beton en Fundatietechnieken

[appellanten] hebben ook een bijdrage gevorderd voor deze factuur van € 2.250,- inclusief btw betreffende uitgevoerde werkzaamheden t.b.v. funderingsinspectie. Anders dan de VvE 112 en [geïntimeerde 1] vindt het hof voldoende duidelijk dat deze kosten in het kader van de funderingsinspectie zijn gemaakt en dus ook gedeeltelijk ten laste van de VvE 112 en [geïntimeerde 1] dienen te komen.

5.27

Dit betekent dat het “Subtotaal additioneel onderzoek” uit voornoemde opstelling blijft staan op € 9.563,- en het subtotaal dan uitkomt op € 30.196,-. Bij dit alles wordt meegewogen dat de VvE 112 en [geïntimeerde 1] op zichzelf niet hebben betwist dat alle bovengenoemde bedragen middels genoemde facturen aan [appellanten] in rekening zijn gebracht en door hen zijn voldaan.

c. Schade en rentelasten (financiering):

5.28

[appellanten] hebben hun vordering op dit punt als volgt onderbouwd. Zij hebben op 1 april 2021 een financiering afgesloten voor een bedrag van € 380.000,-. Over het bedrag gemoeid met funderingsherstel betaalden [appellanten] 1% op jaarbasis bereidstellingprovisie. Vanaf 4 augustus 2022 hebben [appellanten] dit deel van de geldlening geheel opgevraagd om te voorkomen dat zij geen aanspraak meer konden maken op het bouwdepot. Als gevolg daarvan betaalden zij hierover een rentepercentage van 3 maands Euribor vermeerderd met 2,65%. De vordering betreft de bereidstellingsprovisie en de rente vanaf 4 augustus 2022 tot aan de datum dat herstel wordt uitgevoerd. Indien de VvE 112 en [geïntimeerde 1] na de eerste sommatie van 16 juni 2021 aan funderingsherstel hadden meegewerkt hadden die kosten immers achterwege kunnen blijven. De vordering wordt daarbij beperkt tot een bijdrage conform de verdeelsleutel.

De VvE 112 en [geïntimeerde 1] verweren zich door te stellen dat de financiering is aangevraagd toen [appellanten] nog geen contact met hen hadden opgenomen terwijl zij wisten dat dit wel nodig was voor ze konden starten met de werkzaamheden. Het risico dat zij daarmee hebben genomen mag niet op hen worden afgewenteld.

Dit verweer snijdt hout in die zin dat de gevorderde financieringslasten niet deels voor rekening van de VvE 112 en [geïntimeerde 1] komen toen nog niet duidelijk was dat funderingsherstel nodig was en de VvE 112 en [geïntimeerde 1] daaraan dus niet hoefden mee te werken. Vanaf de datum dat het rapport van Allnamics van 11 januari 2023 voor hen beschikbaar was (dat is per brief van 30 januari 2023 aan hen verzonden, zodat voor het gemak wordt uitgegaan van 1 februari 2023) moest die medewerking wel gegeven worden. Met dat rapport moest hen immers duidelijk zijn dat funderingsherstel nodig was. Desondanks hebben zij die medewerking niet verleend. [appellanten] hebben daardoor onnodige rentelasten gehad. Daarom komt deze post vanaf genoemde datum ook deels voor rekening van de VvE 112 en [geïntimeerde 1] . Nu het daarmee corresponderende bedrag nader zal moeten worden uitgerekend kan dit niet in de opstelling worden meegenomen. Daarom zal deze post afzonderlijk in het dictum worden opgenomen, waarbij ermee rekening zal worden gehouden dat deze schadevergoeding is beperkt volgens de verdeelsleutel.

d. Gederfde huurinkomsten:

5.29

[appellanten] hebben ook schade gevorderd in verband met misgelopen huurinkomsten. Zij hebben naar voren gebracht dat door de weigering van de VvE 112 en [geïntimeerde 1] om aan funderingsherstel mee te werken de benedenverdieping sinds 1 juni 2021 niet kon worden verhuurd. Voor deze schade zijn de VvE 112 en [geïntimeerde 1] herhaaldelijk aansprakelijk gesteld, laatstelijk na toezending van het laatste Allnamics rapport. Een marktconforme huurprijs was, zoals uit de overgelegde stukken blijkt,

€ 5.250,- per maand. Op de aldus vast te stellen totaalschade kan een ontvangen anti-kraakvergoeding van € 535,- per maand gedurende negen maanden (€ 4.815,-) in mindering worden gebracht.

De VvE 112 en [geïntimeerde 1] hebben de vordering betwist door te stellen dat [appellanten] een risico hebben genomen door een bodemprocedure te starten terwijl er nog geen deugdelijk funderingsonderzoek was gedaan. Als - anders dan uit de bij de rechtbank beschikbare rapporten - uit het laatste rapport van Allnamics een noodzaak tot funderingsherstel zou volgen en als zij al aansprakelijk voor de leegstand zijn, is dat pas vanaf 30 januari 2023, toen dat rapport is verzonden.

Het hof is van oordeel dat met het laatste rapport van Allnamics het de VvE 112 en [geïntimeerde 1] duidelijk moest zijn dat funderingsherstel nodig was. Voordien was dat nog niet het geval. Vanaf die datum hadden zij daaraan moeten meewerken. Door dat niet te doen zijn [appellanten] belemmerd dat herstel uit te voeren en de benedenverdieping te verhuren. Niet betwist is dat een marktconforme huurprijs € 5.250,- is. Voor die schade zijn zij vanaf 1 februari 2023 aansprakelijk. Op die schade zal de anti-kraakvergoeding van € 4.815,- in mindering worden gebracht.

e. Dwangsom

5.3

Het hof vindt aanleiding om de gevorderde dwangsom toe te wijzen. Het heeft niet de overtuiging dat de VvE 112 en [geïntimeerde 1] zonder die dwangsom volledig zullen meewerken aan funderingsherstel, nu dat geenszins uit hun gedragingen tot dusver is af te leiden. Het zal aan die dwangsom vooralsnog een maximum verbinden van

€ 250.000,-.

f. Uitvoerbaarheid bij voorraad

5.31

De VvE 112 en [geïntimeerde 1] hebben nog verzocht de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad af te wijzen nu [appellanten] daarbij geen belang zouden hebben, terwijl de VvE 112 en [geïntimeerde 1] wel een belang hebben bij het tegendeel. Hun belangen moeten zwaarder wegen.

Het hof overweegt dat er geen beletsel is in de wet of de aard van de zaak om de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Bij weging van de betrokken belangen van partijen wordt aanleiding gezien het belang van [appellanten] bij het spoedig voldoen aan de veroordeling zwaarder te laten wegen dan het belang van de VvE 112 en [geïntimeerde 1] bij behoud van de bestaande toestand. De kwestie tussen partijen speelt inmiddels al jaren hetgeen ook geldt voor de onderhavige procedure. Al die jaren kunnen [appellanten] niet verder met funderingsherstel waarvan is vastgesteld dat dit noodzakelijk is, noch met de verdere plannen rondom de verbouwing van de benedenverdieping. Zij lijden daardoor aanzienlijke schade. Ook wordt al die tijd geen halt toegeroepen aan de gevolgen van de slechte fundering met risico’s op verdere schade aan hun pand. Het is van belang dat daaraan nu een einde komt.

De belangen van de VvE 112 en [geïntimeerde 1] wegen daar niet tegen op. Dit zijn deels financiële belangen - zij zullen moeten bijdragen in de kosten van herstel en schade moeten vergoeden - maar door een voor hen succesvol resultaat van een eventueel in te stellen rechtsmiddel te repareren. Anderzijds hebben zij (zie ook 5.13) erop gewezen dat wegens de zogenaamde scharnierfunctie mogelijk schade kan optreden aan hun panden. Daarvan heeft het hof al overwogen dat het nog maar de vraag is of en wanneer dat het geval zal zijn. Die mogelijkheid, waarover te weinig vast staat, is ook geen reden om de uitvoerbaarheid bij voorraad van het arrest achterwege te laten. Andere belangen zijn niet dan wel onvoldoende aangevoerd.

5.32

Resumerend komt de opstelling uit op een subtotaal van € 30.196,- voor kosten samenhangend met de vergunning en voor additioneel onderzoek, en op € 356.928,- voor funderingsherstel. Het totaal is € 387.124,-. Daarvan dient de VvE 112 16,1% bij te dragen, zijnde € 62.326,96 en [geïntimeerde 1] 16,7%, zijnde € 64.649,70. De VvE 112 en [geïntimeerde 1] moeten ook betalen de respectieve percentages van de schade vanwege de rentelasten als hiervoor besproken. Verder moeten zij de schade wegens gederfde huurinkomsten betalen.

5.33

De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep om proceseconomische redenen in zijn geheel zal worden vernietigd. Voor bewijslevering is geen plaats omdat geen bewijs is aangeboden van concrete feiten en omstandigheden die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. De proceskosten in eerste aanleg blijven voor rekening van [appellanten] , daarom zullen zij hieronder worden veroordeeld die te voldoen. De VvE 112 en [geïntimeerde 1] worden in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

- explootkosten € 125,03

- griffierecht € 2.135,-

- subtotaal € 2.260,03

- salaris advocaat € 4.426,- (2 punten à € 2.213,-)

Totaal € 6.686,03.

6.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep,

en opnieuw rechtdoende:

1. veroordeelt de VvE 112 en [geïntimeerde 1] om het funderingsherstel aan de mandelige muur te gehengen en gedogen en daaraan waar nodig hun medewerking te verlenen, dit op straffe van een dwangsom van € 1.500,- per dag of een gedeelte van een dag, met een maximum van € 250.000,-;

2 verklaart voor recht dat de VvE 112 en [geïntimeerde 1] gehouden zijn bij te dragen in de kosten van het funderingsherstel conform de verdeelsleutel zoals vastgelegd door De Ingenieursgroep d.d. 26 november 2021;

3 veroordeelt de VvE 112 tot betaling inzake de bijdrageplicht, thans te begroten op € 62.326,96;

4 veroordeelt [geïntimeerde 1] tot betaling inzake de bijdrageplicht, thans te begroten op

€ 64.649,70;

5 veroordeelt de VvE 112 tot betaling van 16,1% van de nader te begroten schade bestaande uit lasten ING inzake bereidstellingsprovisie en rente vanaf 1 februari 2023;

6 veroordeelt [geïntimeerde 1] tot betaling van 16,7% van de nader te begroten schade bestaande uit lasten ING inzake bereidstellingsprovisie en rente vanaf 1 februari 2023;

7 veroordeelt de VvE 112 en [geïntimeerde 1] hoofdelijk tot betaling van schadevergoeding bestaande uit gederfde huurinkomsten van € 5.250,- per maand, te rekenen vanaf 1 februari 2023, tot aan de datum dat [appellanten] de werkzaamheden mogen aanvangen, zijnde de datum van dit arrest, te verminderen met een ontvangen anti-kraakvergoeding van (negen maal € 535,- zijnde:) € 4.815,-;

8 veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in eerste aanleg, te weten in totaal € 4.304,-;

9 veroordeelt de VvE 112 en [geïntimeerde 1] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellanten] begroot op € 6.686,03 en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

10 verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

11 wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, I. de Greef en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024.