ECLI:NL:GHAMS:2024:2079

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.316.599/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/318948 / HA ZA 21-412

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 juli 2024 (bij vervroeging)

in de zaak van

[appellant],

wonend te [plaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. S.P. Dalmolen te Amsterdam,

tegen

GEMEENTE [x],

zetelend te [x] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. B.N. Cammelbeeck te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en de Gemeente genoemd.

1.De zaak in het kort

In deze schadestaatprocedure vordert [appellant] vergoeding van door hem als gevolg van een tekortkoming van de Gemeente geleden schade. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Het hof vernietigt het vonnis wat betreft de aanbiedingsschade, de expertisekosten en de proceskostenveroordeling en bekrachtigt het vonnis voor het overige.

2.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 6 september 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 8 juni 2022 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en de Gemeente als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 11 april 2024 laten toelichten door hun voornoemde advocaten, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. De behandeling van de zaak is vervolgens enige tijd aangehouden in verband met schikkingsonderhandelingen. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen en de Gemeente zal veroordelen tot terugbetaling van wat [appellant] ter voldoening aan het bestreden vonnis aan haar heeft betaald, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten in beide instanties, met nakosten en rente.

De Gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten en rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De rechtbank heeft in 3.1. tot en met 3.6. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellant] heeft in hoger beroep betoogd dat de in 3.2. weergegeven feiten niet helemaal kloppen. Het hof zal hiermee rekening houden. Voor het overige is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat.

3.1.

In 2002 heeft [appellant] aan de Gemeente een perceel grond met opstallen verkocht. Bij die verkoop heeft de Gemeente aan [appellant] een koopoptie verleend op een perceel op het toen nog te ontwikkelen bedrijventerrein [plaats 2] in [x] . Het perceel waarop de koopoptie betrekking had is later aangeduid als ‘perceel 1b’ (hierna: perceel 1b).

3.2.

In juni 2017 ontdekte [appellant] dat er percelen op [plaats 2] werden bebouwd, waarop hij contact over zijn koopoptie heeft opgenomen met de Gemeente. De Gemeente heeft vervolgens aan [appellant] laten weten dat perceel 1b al aan een derde was verkocht. Daarna heeft de Gemeente [appellant] bij brief van 7 juli 2017 bericht dat zij van oordeel is niet in strijd met haar verplichting te hebben gehandeld. Ook schrijft de Gemeente dat er nog andere percelen op [plaats 2] beschikbaar zijn en dat de Gemeente een alternatief aanbod aan [appellant] kan doen. De Gemeente heeft vervolgens in ieder geval één ander perceel aan [appellant] aangeboden. In september 2017 is perceel 1b aan de derde geleverd.

3.3.

Vervolgens heeft [appellant] de Gemeente gedagvaard en een contractuele boete van
€ 500.000,00 en een schadevergoeding van € 250.000,00 gevorderd, stellende dat de Gemeente toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen [appellant] en de Gemeente in 2002 gesloten koopovereenkomst. Die procedure zal hierna de hoofdprocedure worden genoemd. Bij eindvonnis van 17 april 2019 heeft de rechtbank Noord-Holland de vorderingen van [appellant] afgewezen. [appellant] heeft daarop hoger beroep ingesteld tegen dat eindvonnis en het tussenvonnis van 1 augustus 2018. In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis gewijzigd en - onder meer - schadevergoeding op te maken bij staat gevorderd.

3.4.

Het hof heeft bij arrest van 26 mei 2020 (hierna ook: het arrest) het bestreden eindvonnis van 17 april 2019 in de hoofdprocedure bekrachtigd voor zover dit betrekking had op de afwijzing van de door [appellant] gevorderde contractuele boete van € 500.000,00, de bestreden vonnissen van de rechtbank in de hoofdprocedure voor het overige vernietigd en opnieuw rechtdoende voor recht verklaard dat de Gemeente is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting door [appellant] niet in de gelegenheid te stellen de tussen [appellant] en de Gemeente overeengekomen koopoptie uit te oefenen en door perceel 1b te verkopen en te leveren aan een derde. Daarnaast heeft het hof - onder meer - voor recht verklaard dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die [appellant] heeft geleden als gevolg van deze tekortkoming en de Gemeente veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat.

3.5.

Het arrest in de hoofdprocedure is inmiddels in kracht van gewijsde gegaan en heeft daarmee tussen partijen gezag van gewijsde verkregen.

3.6.

In opdracht van [appellant] heeft Makelaardij [naam 1] (hierna: [naam 1] ) de door [appellant] geleden schade getaxeerd. De schade is door [naam 1] in een rapport van 5 mei 2021 begroot op € 779.000,00 (‘afgerond op € 1.000,00’). Dit bedrag bestaat uit een aanbiedingsschade (‘aanbieding vs. marktwaarde’) van € 46.625,00 en een gevolgschade (‘vervolgschade vanuit beleggingsbenadering’) van € 731.891,00.

4.Eerste aanleg

4.1.

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente te veroordelen tot betaling van:

I. een bedrag van € 778.516,00 aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente;

II. een bedrag van € 5.667,58 aan buitengerechtelijke incassokosten;

III. een bedrag van € 7.653,25 aan expertisekosten;

IV. de proceskosten, met nakosten en rente.

4.2.

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten van de Gemeente.

5.Beoordeling

5.1.

[appellant] heeft in hoger beroep tien grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. De eerste vier grieven zien op de afwijzing van de gevorderde aanbiedingsschade, grieven 5 tot en met 8 op de gevolgschade en grief 9 betreft het oordeel van de rechtbank dat niet wordt toegekomen aan bewijslevering. Met zijn tiende grief stelt [appellant] zich op het standpunt dat zijn vorderingen hadden moeten worden toegewezen.

Aanbiedingsschade

5.2.

De gevorderde aanbiedingsschade van € 46.625,00 ziet op het verschil tussen de door partijen in de koopoptie overeengekomen prijs en de marktwaarde op de peildatum van 7 juli 2017.

5.3.

De rechtbank heeft deze vordering afgewezen op de, door de Gemeente bij wijze van subsidiair verweer aangevoerde, grond dat [appellant] niet heeft voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht. De rechtbank oordeelde dat [appellant] de aanbiedingsschade had kunnen voorkomen door in te gaan op het aanbod van de Gemeente om één van de, qua marktwaarde gelijkwaardige, alternatieve percelen te kopen die aan hem zijn aangeboden.

5.4.

[appellant] heeft hiertegen met zijn eerste vier grieven ingebracht dat slechts één perceel concreet aan hem is aangeboden. Dat perceel, en ook andere percelen die kort ter sprake zijn gekomen, zijn echter niet vergelijkbaar met perceel 1b, aldus [appellant] . Daarnaast heeft [appellant] betoogd dat zijn schade bij acceptatie van een alternatief perceel niet zou zijn beperkt; de schade zou slechts op alternatieve wijze zijn vergoed.

5.5.

Deze grieven (en de tiende grief voor zover deze ziet op de aanbiedingsschade) slagen, waarbij in het midden kan blijven hoeveel en welke percelen aan [appellant] zijn aangeboden. Dit oordeel berust op het volgende.

5.6.

Zoals tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep voorgehouden aan de Gemeente, zou de door de Gemeente te vergoeden schade van [appellant] door de aanvaarding van haar aanbod een ander perceel te kopen niet zijn beperkt. Die schade is en blijft het verschil tussen de overeengekomen prijs en de marktwaarde op 7 juli 2017. Het aanbod van de Gemeente betreft een alternatieve schadevergoedingsvorm, namelijk schadevergoeding in natura. En [appellant] is niet gehouden dat aanbod te accepteren (artikel 6:103 BW en HR 10 september1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1055, r.o. 3.8).

5.7.

De rechtbank heeft de gevorderde aanbiedingsschade dus ten onrechte op deze grond afgewezen. Zij had dit subsidiaire verweer van de Gemeente moeten verwerpen.

5.8.

Op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep zal het hof vervolgens het primaire verweer van de Gemeente beoordelen. De Gemeente heeft in dat verband het bestaan van schade en het bestaan van een causaal verband tussen haar tekortkoming en de beweerdelijk geleden schade, betwist. Volgens de Gemeente heeft [appellant] niet aangetoond dat hij zijn koopoptie zou hebben uitgeoefend en tot aankoop van perceel 1b zou (kunnen) zijn overgegaan, als de Gemeente hem hiertoe in de gelegenheid zou hebben gesteld.

5.9.

De rechtbank heeft hierover in 5.8. van het bestreden vonnis als volgt overwogen:

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [appellant] met zijn stellingen voldoende gemotiveerd onderbouwd dat hij werkelijk de intentie had om perceel 1b te kopen. Dit blijkt in de eerste plaats uit het feit dat [appellant] zich in 2017 bij de Gemeente heeft gemeld en de Gemeente bij deurwaardersexploot heeft gesommeerd om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen. Dat [appellant] zich niet eerder tot de Gemeente heeft gewend en sinds het overeenkomen van de koopoptie veertien jaar lang heeft stilgezeten, doet - anders dan de Gemeente betoogt - aan de intentie van [appellant] niet af. Daarbij is van belang dat het hof heeft geoordeeld dat uit het stilzitten van [appellant] niet volgt dat hij bewust de koopoptie heeft laten verlopen. Ook de omstandigheid dat [appellant] nog geen voorbereidingen heeft getroffen voor de ontwikkeling van perceel 1b maakt dit niet anders. [appellant] heeft immers toegelicht dat hij er in 2017 nog niet op bedacht was dat hij zijn koopoptie kon uitoefenen, omdat hij ervan uitging dat de Gemeente hem op de hoogte zou brengen wanneer dit het geval zou zijn, waarna hij nog een vol jaar de tijd zou hebben om zijn plannen nader uit te werken. Verder heeft [appellant] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling onder verwijzing naar zijn bezittingen en de waarde daarvan nader onderbouwd dat hij financieel gezien in staat zou zijn geweest tot aankoop van perceel 1b, hetgeen de Gemeente niet gemotiveerd heeft betwist. Tot slot kan uit het niet bereiken van overeenstemming over de koop van een ander perceel op het bedrijventerrein [plaats 2] niet de conclusie worden getrokken dat [appellant] niet van plan was om zijn koopoptie uit te oefenen voor perceel 1b. De gestelde aanbiedingsschade en het causaal verband tussen de toerekenbare tekortkoming van de Gemeente en de gestelde schade is daarmee gegeven.

5.10.

Het hof neemt dit oordeel over en maakt dit tot het zijne. Het hof vindt daarnaast van belang dat, hoewel de Gemeente dit verweer in hoger beroep uitdrukkelijk heeft gehandhaafd, zij het ontbreken van causaal verband tussen de tekortkoming en de schade niet nader heeft onderbouwd, bijvoorbeeld op het punt van de (on)mogelijkheid voor [appellant] om perceel 1b aan te kopen. Dit klemt temeer omdat [appellant] in hoger beroep met een rapport van EDY Administratie en Advies B.V. (hierna: het rapport van EDY) onderbouwd heeft gesteld dat hij ook zonder bancaire financiering in staat zou zijn geweest om perceel 1b te kopen. De Gemeente heeft volstaan met een herhaling van haar standpunten in eerste aanleg en met een niet-onderbouwde betwisting van dit rapport, zonder nader toe te lichten in welk opzicht de rechtbank haar standpunten ten onrechte zou hebben verworpen.

Het primaire verweer van de Gemeente slaagt dus, onverminderd, niet.

5.11.

Subsidiair heeft de Gemeente nog betoogd dat zij niet schadeplichtig is omdat [appellant] zijn schade geheel aan zichzelf te wijten heeft, in de zin van artikel 6:101 BW. Volgens de Gemeente wist [appellant] dat de Gemeente perceel 1b op enig moment zou uitgeven. Hij woonde in de buurt en wist bij wie hij moest zijn voor het uitoefenen van de koopoptie. [appellant] heeft ruim veertien jaar stilgezeten en niet één keer geïnformeerd naar zijn koopoptie. Door geen enkele actie te ondernemen, heeft [appellant] zich anders gedragen dan een redelijk mens onder de gegeven omstandigheden met het oog op zijn eigen belang zou hebben gedaan, aldus de Gemeente.

5.12.

Ook dit verweer stuit af op het gezag van gewijsde van het arrest in de hoofdprocedure, waarin dit hof oordeelde dat het aan de Gemeente was om [appellant] op de hoogte te stellen van de (voorgenomen) uitgifte van perceel 1b. Gelet op het rechtskarakter van de koopoptie als bindend aanbod bracht de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid dit met zich en het volgde daarnaast uit de koopovereenkomst zelf, aldus dit hof in het arrest. Het gaat niet aan dat de Gemeente [appellant] nu als eigen schuld aanrekent dat deze erop heeft vertrouwd dat de Gemeente haar verplichting hem op de hoogte te stellen, zou nakomen.

5.13.

De Gemeente heeft tenslotte, meer subsidiair, de omvang van de schade betwist; zij meent dat haar schadevergoedingsplicht moet worden verminderd door de schade te verdelen naar evenredigheid met de mate waarin de aan een ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen.

5.14.

In al het voorgaande ligt besloten dat ook dit verweer niet opgaat. Immers, de aanbiedingsschade is niet te wijten aan eigen schuld van [appellant] en [appellant] heeft zijn schadebeperkingsplicht niet veronachtzaamd. De intenties die [appellant] al dan niet met het perceel zou hebben gehad, doen op het punt van de aanbiedingsschade niet ter zake. Deze schade ziet immers enkel op het verschil tussen de door partijen in de koopoptie overeengekomen prijs en de marktwaarde op 7 juli 2017. Bovendien heeft [naam 2] (hierna: [naam 2] ) in eerste aanleg in opdracht van de Gemeente een second opinion uitgevoerd op het taxatierapport van [naam 1] , waarbij hij tot de conclusie is gekomen dat [naam 1] deze schadepost op een juiste wijze heeft berekend. De Gemeente heeft in het kader van dit verweer verder geen andere omstandigheden gesteld die hiervoor niet al bij de beoordeling zijn betrokken.

5.15.

De gevorderde aanbiedingsschade van € 46.625,00 is dus toewijsbaar.

Gevolgschade

5.16.

Het hof oordeelt anders over de aanspraak van [appellant] op vervolgschade (hof: gevolgschade) van € 731.891,00. Deze schadepost ziet op misgelopen rendement als gevolg van het niet kunnen ontwikkelen van perceel 1b. De grieven 5 tot en met (deels) 10 die hierop zien, slagen niet en deze vordering is dus niet toewijsbaar. Dit oordeel berust op het volgende.

5.17.

De rechtbank heeft over deze vordering, onder meer, als volgt overwogen:

5.15.

Het door [appellant] geschetste scenario dat hij perceel 1b wilde ontwikkelen en vervolgens verhuren aan een merkdealer is niet aannemelijk geworden. Met de Gemeente is de rechtbank namelijk van oordeel dat [appellant] uiteenlopend en tegenstrijdig heeft verklaard over zijn intenties met perceel 1b. De - aan het rapport van [naam 1] ontleende - stellingen in deze schadestaatprocedure over het vermeende beleggingsdoel van [appellant] zijn in strijd met hetgeen [appellant] in de hoofdprocedure heeft verklaard over het vestigen van zijn eigen autobedrijf op perceel 1b en vallen ook niet te rijmen met het standpunt van [appellant] in deze procedure dat hij specifiek en alleen interesse had in perceel 1b, en niet in de alternatief aangeboden percelen, omdat hij een goed gevoel had bij dit perceel en zijn eigen autobedrijf tegenover [bedrijf] wilde vestigen. Ter zitting heeft [appellant] erkend dat het klopt dat hij zelf een autobedrijf wilde vestigen op de locatie, maar dat dit voor de hoogte van de gevorderde schade niet uitmaakt. Dit strookt evenwel niet met het hierboven uiteengezette uitgangspunt dat de werkelijk geleden schade moet worden vergoed en dat de schade in principe concreet wordt berekend, met inachtneming van alle relevante feiten en omstandigheden van het geval. Het bovenstaande brengt mee dat [appellant] deze beweerdelijk door hem geleden vervolgschade tegenover de gemotiveerde betwisting door de Gemeente onvoldoende heeft onderbouwd.

5.16.

Dat [appellant] financieel gezien in staat was om de grond zodanig te ontwikkelen dat deze geschikt zou zijn voor verhuur aan een merkdealer, hetgeen - gelet op het rapport van [naam 1] - veel meer financiële slagkracht zou vergen dan de enkele aankoop van de grond, heeft [appellant] tegenover de gemotiveerde betwisting door de Gemeente bovendien onvoldoende onderbouwd. Ook hierop strandt de gevorderde vervolgschade.

5.17.

Ter zitting heeft [appellant] desgevraagd verklaard dat hij sowieso een deel van perceel 1b wilde verhuren, als belegging. Deze gestelde intentie om het perceel deels zelf te gebruiken en deels te beleggen is evenwel niet concreet genoeg onderbouwd, in die zin dat niet is onderbouwd hoe een en ander, waarbij een deel van het perceel in gebruik zou zijn bij [appellant] en een deel van het perceel zou zijn verhuurd, vorm gegeven zou zijn en hoeveel dit [appellant] dan concreet zou hebben kunnen opleveren. [appellant] heeft in dit verband slechts aangevoerd dat hij een etage van een door hem te bouwen gebouw zou willen verhuren. Ook voor dit gestelde scenario is de beweerdelijk geleden schade dus niet voldoende onderbouwd.

5.18.

[appellant] heeft met zijn grieven betoogd dat hij na het inroepen van de koopoptie op perceel 1b een autobedrijf zou hebben gesticht. Volgens [appellant] heeft hij dat consequent gesteld. Hij zou in privé eigenaar zijn geworden van het onroerend goed en zijn onderneming zou vervolgens aan hem een marktconforme huur hebben betaald. [naam 1] heeft zijn berekening van de gevolgschade op dit scenario gebaseerd, aldus [appellant] . [appellant] heeft bovendien gesteld dat het voor de berekening van de schade geen verschil zou hebben gemaakt of hij het te realiseren autobedrijf aan zijn eigen of een derde onderneming zou hebben verhuurd. Dat [appellant] het perceel uitsluitend voor beleggingsdoeleinden had willen ontwikkelen, zoals de rechtbank heeft begrepen, klopt niet en is ook nooit gesteld. Evenmin heeft [appellant] ter zitting weer een nieuw scenario gepresenteerd, aldus nog steeds [appellant] .

5.19.

Het hof oordeelt, met de rechtbank, dat [appellant] onvoldoende duidelijk heeft gemaakt wat hij voor ogen had met het perceel. Ook het hof constateert dat [appellant] op verschillende momenten verschillende scenario’s heeft gepresenteerd, of in ieder geval onvoldoende duidelijk heeft gemaakt van welk scenario hij uitging. Dit verdraagt zich niet met het uitgangspunt van het schadevergoedingsrecht dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. De werkelijke schade moet worden vergoed en de schade moet in principe concreet worden berekend. Dat kan niet als onduidelijk is van welk scenario bij de schadebegroting moet worden uitgegaan. [appellant] heeft wel gesteld, maar niet aannemelijk gemaakt dat, ongeacht van welk scenario zou moeten worden uitgegaan, zijn schadevordering even groot zou zijn.

5.20.

[naam 1] heeft bij zijn schadeberekening het volgende tot uitgangspunt genomen:
“(…) Het voorgenomen gebruik was een beleggingsdoel. De gebruiksmogelijkheden zijn gezien de omliggende bedrijven, voornamelijk de bedrijven in de Automotive branche. Eigen gebruik of als belegging met een huurder, zoals bijvoorbeeld Tesla, die onlangs in de markt was om een goede huurovereenkomst mee te sluiten voor langere tijd. En daarvoor nieuwbouw te realiseren.”.En:
“Dat het object gewaardeerd zal worden uitgaande van een nieuwe autoshowroom met werkplaats, gelegen op een grondstuk van 5.000 vierkante meter, en verhuurd aan een merkdealer welke een marktconforme huurprijs betaald en waarbij de eigenaar kan uitgaan van marktconforme financieringsvoorwaarden.”.

Volgens [appellant] heeft [naam 1] hiermee niet gekozen voor een bepaald scenario, maar heeft hij slechts een waarderingsmethode gekozen en daarbij geopteerd voor een beleggingsbenadering.

Het hof kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, echter niet volgen dat een dergelijke benadering tot eenzelfde schadebedrag zou leiden als in het scenario dat [appellant] in het te realiseren pand zelf een autobedrijf zou exploiteren, zoals kennelijk zijn bedoeling is. Zo is aannemelijk dat het mogen voeren van een bepaald merk andere investeringen vergt dan wanneer [appellant] een autobedrijf zou exploiteren dat vergelijkbaar is met, bijvoorbeeld, zijn voormalige autobedrijf. Niet alleen wat betreft de aan een gebouw te stellen (kwaliteits)eisen, maar ook wat betreft de exploitatie van het bedrijf zelf.

5.21.

[appellant] heeft het scenario waarvan [naam 1] is uitgegaan, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door de Gemeente, bovendien onvoldoende handen en voeten gegeven. Zo is onduidelijk welk merk hij daarbij voor ogen had. Land Rover, zoals hij eerder noemde, ligt daarbij niet voor de hand, omdat (in ieder geval tot voorkort) aan de overkant al een Land Rover-dealer gevestigd was. Daarbij komt dat [appellant] in het geheel niet heeft onderbouwd dat hij in staat zou zijn een (bepaalde) merkdealer (tegen een marktconforme huurprijs) te contracteren. Met het rapport van EDY heeft [appellant] bovendien onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij, los van de aankoop van het perceel zelf, financieel in staat zou zijn om een merkdealer op het perceel te (doen) exploiteren, tegen marktconforme financieringsvoorwaarden. Uit dit rapport blijkt enkel dat [appellant] vermogenspositie medio 2017 gesteld kan worden op € 4.650.000,00. Of dit volstaat bij een dergelijk scenario, of bij het scenario waarvan [appellant] kennelijk zelf uitgaat, is hieruit echter niet op te maken. Onduidelijk is verder of [appellant] onderneming in staat zou zijn om een jaarhuur van ruim € 300.000,00 te betalen, zoals waarvan [naam 1] is uitgegaan. De Gemeente heeft in dit verband terecht verwezen naar de jaarrekening van het autobedrijf van [appellant] van 2017, waaruit niet blijkt van een dergelijke financiële ruimte.

5.22.

Bij het voorgaande komt dat de Gemeente, middels de second opinion van [naam 2] , de inhoud van het rapport van [naam 1] - op zijn minst - op losse schroeven heeft gezet. Zo heeft [naam 2] gerapporteerd:
“Indien parameters uit het rapport van de heer [naam 1] op een (…) juiste manier zouden zijn toegepast zou een negatief resultaat voortvloeien uit de gehanteerde componenten ter bepaling van een eventuele vervolgschade, zoals weergegeven in onderstaande tabel. Hierbij is nog niet eens rekening gehouden met onder meer de huurderving ten tijde van de bouw, incentives, de te hoog gehanteerde markthuur, de onvoldoende onderbouwde financieringslaten en de te laag gehanteerde disconteringsvoet.

Aankoopprijs 7 juli 2017

975

Bouwkosten

2.956.451

Huurderving ten tijde van de bouw

p.m.

Kostenfinanciering

437.255

Huuropbrengst 5 jaar

1.148.958

Restwaarde 7 juli 2017

2.680.688

Resultaat

-539.06

(…)”.

Het is dus maar zeer de vraag of het scenario waarvan [naam 1] is uitgegaan, wel winstgevend zou zijn geweest, zo maakt het hof op uit de second opinion van [naam 2] . Hierdoor is bovendien niet aannemelijk dat [appellant] financiering zou hebben verkregen om dit project te realiseren. [appellant] heeft hier in hoger beroep niets tegenover gesteld, bijvoorbeeld in de vorm van een reactie van [naam 1] .

5.23.

Bij deze stand van zaken heeft het hof, net als de rechtbank, onvoldoende aanknopingspunten om zelf de schade van [appellant] te begroten, zoals [appellant] subsidiair heeft gevorderd.

5.24.

Omdat [appellant] , mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door de Gemeente, te weinig heeft gesteld op grond waarvan deze schadevordering (al dan niet deels) kan worden toegewezen, wordt aan nadere bewijslevering niet toegekomen. Daarbij neemt het hof mede in aanmerking dat [appellant] ruimschoots, namelijk jaren, de tijd heeft gehad om zijn schadevordering van voldoende en steekhoudende onderbouwing te voorzien. Dat [appellant] dat heeft nagelaten, moet voor zijn rekening en risico blijven.

5.25.

De grieven 5 tot en met (deels) 10 hebben dus geen succes.

Slotsom en (proces)kosten

5.26.

De grieven 1 tot en met 4 en (deels) 10 slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd voor zover daarbij de gevorderde aanbiedingsschade van € 46.625,00 is afgewezen. Het hof zal dit bedrag alsnog toewijzen, te vermeerderen met wettelijke rente. Het hof gaat hierbij, met de Gemeente, uit van een verzuimdatum van 7 januari 2018. Immers, als de Gemeente bij haar brief van 7 juli 2017 wel haar medewerking zou hebben verleend aan de uitvoering van de koopoptie, zou de levering van het perceel naar verwachting nog wel minimaal zes maanden in beslag hebben genomen. De schade zou dan dus niet op 7 juli 2017, maar op 7 januari 2018 zijn ontstaan.

5.27.

Omdat het hof de aanbiedingsschade wel toewijsbaar acht, [appellant] daaraan het rapport van [naam 1] ten grondslag heeft gelegd en de Gemeente zich bovendien kan vinden in de daarin opgenomen berekening van deze schadepost, ziet het hof aanleiding om een gedeelte van de gevorderde expertisekosten toe te wijzen. Het hof wijst niet alles toe, omdat de Gemeente de verdere inhoud van het rapport gemotiveerd heeft weersproken en (mede daarom) het overgrote deel van de in dit rapport begrote schade niet toewijsbaar is. Het hof acht het redelijk om van het gevorderde bedrag van € 7.653,25, een bedrag van € 1.500,00 toe te wijzen.

5.28.

Omdat een deel van de gevorderde schadevergoeding wel had moeten worden toegewezen, maar veel minder dan [appellant] heeft gevorderd, is het passend dat de proceskosten in eerste aanleg worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Ook in zoverre wordt het bestreden vonnis, waarbij [appellant] in de proceskosten was veroordeeld, vernietigd. De Gemeente zal worden veroordeeld tot terugbetaling van wat [appellant] ter voldoening aan het bestreden vonnis aan haar heeft betaald.

5.29.

Het hof zal het bestreden vonnis voor het overige bekrachtigen. Dat geldt ook voor zover de rechtbank de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten heeft afgewezen. [appellant] heeft immers niet inzichtelijk gemaakt welke concrete werkzaamheden hij heeft verricht - in het bijzonder: welke brieven hij heeft geschreven - ter verkrijging van voldoening buiten rechte.

5.30.

Gelet op deze uitkomst worden ook in hoger beroep de proceskosten gecompenseerd.

6.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de gevorderde aanbiedingsschade en de expertisekosten zijn afgewezen en [appellant] in de proceskosten is veroordeeld,

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt de Gemeente tot betaling van een bedrag van € 46.625,00 aan aanbiedingsschade, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 7 januari 2018;

veroordeelt de Gemeente tot betaling van een bedrag van € 1.500,00 aan expertisekosten;

bepaalt dat partijen hun eigen proceskosten dragen van het geding in eerste aanleg;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

veroordeelt de Gemeente tot terugbetaling van wat [appellant] ter voldoening aan het bestreden vonnis aan haar heeft betaald;

bepaalt dat partijen ook in hoger beroep hun eigen proceskosten dragen;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, J.C.W. Rang en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2024.