Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.321.234/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9821547 EA VERZ 22-243
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 juli 2024
inzake
VERENIGING VAN EIGENAARS HET GEBOUW [straat] TE AMSTERDAM,
gevestigd te [plaats 2] ,
appellante,
advocaat: mr. M.J.R. Elbers te Arnhem,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
3.
[geïntimeerde 3],
[geïntimeerde 3],
allen wonend te [plaats 1] ,
geïntimeerden,
geen advocaat.
Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerden] . genoemd.
1.De zaak in het kort
[geïntimeerden] . zijn leden van de VvE. [geïntimeerden] . hebben bij verzoekschrift verzocht een besluit van de VvE te vernietigen voor zover daarbij geen toestemming wordt verleend voor het verhuren van hun appartement aan meer dan één huurder/gebruiker. Anders dan de kantonrechter, die het besluit nietig heeft verklaard, wijst het hof het verzoek tot vernietiging van het besluit af.
2.Het geding in hoger beroep
De VvE is bij beroepschrift met producties, dat op 11 januari 2023 per e-mail is ontvangen ter griffie van het hof, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) op 12 december 2022 onder bovengenoemd zaaknummer heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking).
[geïntimeerden] . hebben geen verweerschrift in hoger beroep ingediend.
De VvE heeft de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 11 juni 2024 laten toelichten door mr. Elbers voornoemd, die zich daarbij heeft bediend van overgelegde spreekaantekeningen. [geïntimeerden] . hebben mondeling verweer gevoerd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt.
Uitspraak is bepaald op heden.
De VvE heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en het verzoek van [geïntimeerden] . alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerden] . in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerden] . hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden beschikking.
De VvE heeft bewijs van haar stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1.1. tot en met 1.15. een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere vaststaande feiten, zijn deze de volgende.
3.1.
Het gebouw [straat] te [plaats 2] is gebouwd in 1956. Bij akte van 26 augustus 1988 is het gebouw gesplitst in appartementsrechten, is een reglement (hierna: het Reglement) vastgesteld en is de VvE opgericht.
3.2.
Het Reglement houdt in, voor zover van belang:
G. GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN DE PRIVE GEDEELTEN.
Artikel 16.
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken als woon- en bergruimte voor zich en voor zijn gezin.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van die toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
(…)
H. HET IN GEBRUIK GEVEN DOOR DE EIGENAAR VAN ZIJN PRIVE GEDEELTE AAN EEN GEBRUIKER.
Artikel 24.
1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorg draagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening en afgifte aan het bestuur van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het huishoudelijk reglement (…), voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.
2. Bovendien is vereist, dat de vergadering haar toestemming tot de ingebruikneming verleent.
(…)
Artikel 26.
1. De eigenaars zijn verplicht er voor zorg te dragen, dat hun privé gedeelte niet betrokken wordt door iemand, die de in artikel 24 bedoelde verklaring niet getekend heeft.
2. De gebruiker die zonder de in artikel 24 eerste lid bedoelde verklaring getekend te hebben (…) dan wel zonder de ingevolge artikel 24 vereiste toestemming een privé gedeelte betrokken heeft dan wel in gebruik houdt, kan door het bestuur hieruit verwijderd worden en hem kan het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken worden ontzegd.
3. Indien iemand zonder enige titel een privé gedeelte betrokken heeft, neemt het bestuur alle noodzakelijke maatregelen die kunnen leiden tot ontruiming van het privé gedeelte.
Het bestuur gaat niet tot ontruiming over dan nadat het de betrokkene tot ontruiming heeft aangemaand.
4. In het in het derde lid bedoelde geval kan aan de betrokkene in ieder geval het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken ontzegd worden.
I. ONTZEGGING VAN HET GEBRUIK VAN PRIVE GEDEELTEN.
Artikel 27.
1. Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:
a. de bepalingen van het reglement of het huishoudelijk reglement (…) niet nakomt of overtreedt;
b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens de andere eigenaars en/of gebruikers,
kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven dat indien hij ondanks deze waarschuwing binnen een jaar nadat hij deze heeft ontvangen andermaal een of meer der genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering kan overgaan tot de in het volgende lid bedoelde maatregel.
2. Worden een of meer der in het vorige lid bedoelde gedragingen binnen genoemde termijn andermaal gepleegd of wordt deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar toekomt.
3. De vergadering besluit niet tot het geven van een waarschuwing of besluit niet tot ontzegging van het gebruik dan na verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar. De oproeping geschiedt tenminste veertien dagen voor de dag van de vergadering, en wel bij aangetekende brief met vermelding van de gerezen bezwaren. (…)
4. De in dit artikel bedoelde besluiten worden door het bestuur bij aangetekende brief ter kennis van de belanghebbende (…) gebracht. De besluiten zullen de gronden vermelden die tot de maatregel hebben geleid.
5. Een besluit tot ontzegging van het gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden gelegd dan na verloop van een termijn van een maand na verzending van de kennisgeving als in het vijfdehet hof leest hier: vierde]
lid bedoeld. (…)
lid bedoeld. (…)
6. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte in gebruik heeft gegeven, is het in de vorige leden bepaalde op de gebruiker van toepassing, wanneer deze een gedraging verricht als vermeld in het eerste lid (…).
3.3.
[geïntimeerden] . hebben sinds 1 oktober 2015 het appartementsrecht [straat] 3-III in eigendom (verder ook: de woning 3-III). Sinds die tijd hebben zij het appartement verhuurd aan een nichtje van [geïntimeerde 1] : [naam] . [naam] heeft het appartement steeds met wisselende huisgenoten bewoond om de kosten van onder andere de huurprijs te delen.
3.4.
Vanaf 2016 heeft zich een aantal incidenten voorgedaan, namelijk bevuiling van het trappenhuis en geluidsoverlast in en rondom het appartement (trappenhuis en balkon). Deze incidenten zijn ook aan [geïntimeerden] . gerapporteerd. In 2017 hebben de benedenburen geklaagd over diverse lekkages vanuit de douche van de woning 3-III.
3.5.
Bij de op 5 maart 2020 gehouden vergadering van eigenaren is een document getiteld ‘Regelgeving inzake verhuur appartement binnen uw VvE’ besproken. De vergadering heeft besloten dat jaarlijks toestemming moet worden gevraagd voor de ingebruikgeving van appartementsrechten. De vergadering heeft toestemming gegeven voor de wijze van gebruik van de op dat moment verhuurde woningen.
3.6.
In de vergadering van eigenaren van 4 maart 2021 is besproken ‘dat er veel verhuur plaatsvindt aan bijvoorbeeld kamerverhuur (evt. studenten) waarvan de VvE niet op de hoogte is.’ Ten aanzien van de woning 3-III is in de notulen opgenomen dat slechts één huurder bekend is bij de VvE, dat er wel meerdere mensen wonen zonder dat de VvE daarvoor toestemming heeft verleend en dat er geen gebruikersverklaring is ingevuld. Besloten wordt ‘dat er voor 3-III voorlopig geen toestemming wordt verleend voor de huurders waarvoor geen gebruikersverklaring door de eigenaar is aangeleverd.’
3.7.
Bij brief van 12 april 2021 heeft B&O VvE-Beheer, de bestuurder van de VvE (verder: de bestuurder), klachten over geluidsoverlast aan [geïntimeerden] . gemeld. Tevens heeft de bestuurder erop gewezen dat er nog niet voor alle gebruikers officiële toestemming van de vergadering was voor het van de Akte (bedoeld zal zijn het Reglement, hof) afwijkend gebruik.
3.8.
Een brief van 4 januari 2022 van de bestuurder aan [geïntimeerden] . houdt in, voor zover van belang:
Van een aantal eigenaren (…) hebben wij meerdere klachten ontvangen inzake de bewoners van uw appartement. (…)
Op dit moment (…) is er nog geen officiële toestemming van de vergadering voor de bewoning. (…)
In de komende Algemene Leden Vergadering van dit jaar zal de overlast vanuit uw woning als agendapunt tijdens de vergadering worden besproken en tevens het wel of niet verlenen van toestemming voor de huidige huurders.
3.9.
De ook aan [geïntimeerden] . toegezonden agenda voor de vergadering van 3 maart 2022 houdt onder meer in dat het punt ‘vaststellen toestemming afwijkend gebruik van de Akte (verhuur)’ aan de orde komt op de vergadering.
3.10.
In de vergadering van 3 maart 2022 heeft de vergadering na stemming besloten akkoord te gaan met afwijkend gebruik van de adressen 1-III, 2-III, 4-hs, 5-II en 6-I. Voor de woning 3-III heeft de vergadering geen toestemming gegeven voor afwijkend gebruik. De desbetreffende notulen houden in, voor zover van belang:
Woning 3-III blijft dagelijks problemen veroorzaken in de vorm van geluidsoverlast. Dit buiten de aantal keren dat er begin van 2021 in april 2021 en einde van 2021 vanuit de omwonenden veel klachten zijn binnengekomen en B&O VvE Beheer dit ook bij de eigenaar heeft gemeld. Op basis van het schrijven en de terugkoppeling van de huurders dat zij e.e.a. zouden aanpassen blijft de overlast, met name de dagelijkse geluidsoverlast, een storende factor voor de omwonenden. Hierdoor besluit de vergadering met meerderheid om geen toestemming te geven aan woning 3-III hoog om deze te verhuren.
3.11.
Bij brief van 28 maart 2022, waarbij gewezen is op nieuwe geluidsoverlast op 27 maart 2022 en de ‘eerdere officiële waarschuwing’ van 4 januari 2022, heeft de bestuurder aan [geïntimeerden] . bericht ‘uw huurders per direct de toegang tot uw appartement te ontzeggen.’ Daarbij heeft de bestuurder onder meer gewezen op artikel 16 lid 4 van de Akte (bedoeld zal zijn het Reglement, hof) dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privé gedeelte te gebruiken als woon- en bergruimte voor zich en zijn gezin.
4.Beoordeling
De procedure bij de kantonrechter
4.1.
Bij het op artikel 5:130 BW gebaseerde inleidende verzoekschrift hebben [geïntimeerden] ., voor zover in hoger beroep nog van belang, verzocht om het besluit dat is weergegeven in hoofdstuk 3 van de notulen van 3 maart 2022 van de VvE, ‘welk besluit erop ziet dat de Vereniging de toestemming om het appartement van verzoeker(s) te mogen verhuren aan de huidige huursters weigert’ (verder: het besluit of het bestreden besluit), te vernietigen. Volgens [geïntimeerden] . is het besluit vernietigbaar dan wel nietig. [geïntimeerden] . hebben daaraan ten grondslag gelegd dat de huursters van hun appartement geen serieuze overlast hebben veroorzaakt, zodat het besluit is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid, en dat de huursters ook niet gehoord zijn door de vergadering, alvorens het besluit is genomen.
4.2.
De VvE heeft in eerste aanleg verweer gevoerd dat strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van [geïntimeerden] . in hun verzoek dan wel afwijzing van het verzoek.
4.3.
Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter het besluit nietig verklaard en de VvE veroordeeld in de proceskosten. Samengevat heeft de kantonrechter daartoe het volgende overwogen. [geïntimeerden] . hebben belang bij (vernietiging van) het besluit en dat besluit is op rechtsgevolg gericht. Het besluit is tot stand gekomen in strijd met de leden 3 en 6 van artikel 27 van het Reglement. De gebruikers van het appartement van [geïntimeerden] . zijn niet voor de vergadering opgeroepen, noch zijn de tegen hen gerezen bezwaren bij aangetekende brief aan hen gemeld. Ingevolge artikel 2:14 BW brengt dat nietigheid van het besluit mee, aldus de kantonrechter.
De procedure bij het hof
4.4.
Met een vijftal grieven komt de VvE op tegen deze beslissing en de gronden waarop zij berust.
4.5.
Partijen zijn het erover eens dat de vergadering van 5 maart 2020 aan [geïntimeerden] . de facto toestemming heeft verleend voor het afwijkend gebruik van het appartement, te weten: bewoning niet door de eigenaar maar door een gebruiker/huurder, in de persoon van [naam] . Evenmin is in geschil dat deze toestemming voor afwijkend gebruik door [geïntimeerden] . bij de vergadering van 3 maart 2022 niet is ingetrokken, maar dat het bestreden besluit ziet op het onthouden van toestemming voor het in gebruik geven van het appartement aan meerdere afzonderlijke gebruikers naast [naam] (kamergewijze verhuur).
Belang?
4.6.
Met grief 1 voert de VvE aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het besluit rechtsgevolg heeft voor [geïntimeerden] . Volgens de VvE had de kantonrechter [geïntimeerden] . niet-ontvankelijk in hun verzoek dienen te verklaren bij gebrek aan belang.
4.7.
Grief 1 faalt. [geïntimeerden] . kunnen in hun verzoek worden ontvangen. Zij hebben wel degelijk belang bij (vernietiging van) het besluit en dat besluit heeft ook een rechtsgevolg in het leven geroepen, omdat als gevolg van het besluit [geïntimeerden] . hun woning niet aan iemand anders dan [naam] kunnen verhuren, terwijl zij op grond van artikel 24 lid 1 van het Reglement en behoudens toestemming van de vergadering daartoe wel bevoegd zijn.
Vernietiging besluit?
4.8.
Grieven 2 en 3, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, slagen. De VvE heeft terecht aangevoerd dat het besluit zich richt tot [geïntimeerden] . als eigenaren en - anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld - niet tot de gebruikers van hun appartement. Eveneens heeft de VvE terecht aangevoerd dat het besluit niet nietig is wegens schending van de in artikel 27 van het Reglement bepaalde voorschriften. In dat artikel gaat het om de ontzegging van het gebruik van privé gedeelten aan eigenaren en gebruikers bij - kort gezegd - ernstige overlast. Die ontzegging en dus dat artikel is hier niet aan de orde. Aan de vergadering van 3 maart 2022 lag immers - eveneens anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld - geen ontzeggingsbesluit voor, maar alleen een besluit gebaseerd op de artikelen 24 en 26 van het Reglement. De voorschriften van artikel 27 gelden dus niet en daarom hoefden de gebruikers ook niet te worden opgeroepen.
4.9.
Het hof heeft vervolgens te beslissen of het besluit voor vernietiging in aanmerking komt wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Toetsingsmaatstaf met betrekking tot de inhoud van een besluit van een VvE is de vraag of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen (artikelen 2:15 jo. 2:8 BW). Dit betreft een marginale toetsing.
4.10.
In artikel 16 lid 4 van het Reglement is de bestemming van het appartement neergelegd. Dit artikel bepaalt dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is om het privé gedeelte te gebruiken als woon- en bergruimte voor zich en zijn gezin, en dat een gebruik dat afwijkt van deze bestemming slechts is geoorloofd met toestemming van de vergadering. Het door [geïntimeerden] . gewenste gebruik van het appartement door drie studentes valt niet te scharen onder het gebruik voor ‘zich en zijn gezin’ en is evenmin daaraan gelijk te stellen, zodat voor dergelijk gebruik toestemming aan de vergadering moet worden gevraagd. Datzelfde geldt ook wanneer alleen [naam] hoofdhuurder van [geïntimeerden] . is en op haar beurt kamers verhuurt aan anderen om de kosten te delen. Het hof ziet geen aanleiding voor de conclusie dat het besluit om [geïntimeerden] . toestemming te onthouden voor kamergewijze verhuur in strijd met de hiervoor vermelde maatstaf is genomen. Het feit dat het niet de voorkeur heeft van de VvE om appartementen kamergewijs in gebruik te geven om mogelijke overlast te voorkomen, is haar goed recht en leidt niet, zoals [geïntimeerden] . ter zitting hebben betoogd, tot willekeur. Dat gezinnen met kleine kinderen wellicht meer overlast veroorzaken dan drie studentes, gelet op de gehorigheid van de appartementen, zoals [geïntimeerden] . ter zitting in hoger beroep hebben aangevoerd, doet aan dat belang niet af. [geïntimeerden] . hebben daarnaast niet weersproken dat de VvE van de overige gebruikers van het appartement (anders dan [naam] ) niet tijdig voor de vergadering een gebruikersverklaring had ontvangen, zoals in artikel 24 lid 2 van het Reglement voorgeschreven. Ook met het oog daarop heeft de VvE het besluit op goede gronden kunnen nemen. Het besluit is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Overige grieven
4.11.
Grief 4 behoeft geen bespreking bij gebrek aan belang. De grief richt zich immers tegen een overweging ten overvloede (r.o. 8 van de bestreden beschikking), die niet dragend is voor de beslissing van de kantonrechter.
4.12.
Met grief 5 richt de VvE zich tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Deze grief slaagt. [geïntimeerden] . zullen gelet op de uitkomst van deze procedure veroordeeld worden in de proceskosten van het geding in eerste aanleg.
Slotsom
4.13.
De slotsom luidt dat de VvE in redelijkheid heeft kunnen komen tot het onderhavige besluit en dat het verzoek tot vernietiging van het besluit moet worden afgewezen. Het hoger beroep heeft succes en de bestreden beschikking zal worden vernietigd. [geïntimeerden] . zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten.
5.Beslissing
Het hof:
vernietigt de bestreden beschikking;
en opnieuw rechtdoende:
wijst het verzoek tot vernietiging van het besluit af;
veroordeelt [geïntimeerden] . hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van de VvE begroot op € 374,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 783,00 aan verschotten en € 2.428,00 voor salaris;
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. L.A.J. Dun, I. de Greef en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2024.