ECLI:NL:GHAMS:2024:2013

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.336.768/01 NOT

nummer eerste aanleg : C/05/423871 / KL RK 23-85

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 6 augustus 2024

inzake

[VvE],

gevestigd te [plaats 1] ,

appellante,

tegen

[geïntimeerde],

notaris te [plaats 1] ,

geïntimeerde.

Partijen worden hierna ook klaagster en de notaris genoemd.

1.De zaak in het kort

In 2003 is een woning gesplitst in twee appartementsrechten. Bij die splitsing is een vereniging van eigenaars opgericht. In 2006 is een van de appartementen ondergesplitst in twee appartementen. Voor deze ondersplitsing is tevens een vereniging van eigenaars opgericht. Klaagster is de vereniging van eigenaars van de hoofdsplitsing. De notaris heeft in 2023 de akte van levering van een van de ondergesplitste appartementen gepasseerd. Klaagster verwijt de notaris dat hij zijn onderzoeksplicht als notaris onzorgvuldig heeft uitgevoerd voorafgaand aan het passeren van deze akte. In het bijzonder had de notaris – in verband met de verklaring als bedoeld in artikel 5:122 leden 5 en 6 van het Burgerlijk Wetboek (BW) – contact moeten opnemen met het bestuur van klaagster. Het hof is met de kamer van oordeel dat de notaris dat niet hoefde te doen en kon volstaan met het opvragen van informatie bij de bestuurder van de vereniging van eigenaars van de ondersplitsing.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Klaagster heeft op 17 januari 2024 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort ArnhemLeeuwarden (hierna: de kamer) van 20 december 2023 (ECLI:NL:TNORARL:2023:61).

2.2.

De notaris heeft op 19 maart 2024 een verweerschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend.

2.3.

Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.

2.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 23 mei 2024, gelijktijdig met het hoger beroep in de zaak van klaagster tegen notaris mr. [naam 1] met zaaknummer 200.336.757/01 NOT. Klaagster, vertegenwoordigd door haar voorzitster [naam 2] , de notaris en notaris Van [naam 1] zijn verschenen en hebben het woord gevoerd.

3.Feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

3.1.

Op 20 maart 2003 is een akte van splitsing gepasseerd door mr. [naam 3] , destijds notaris te [plaats 2] , waarbij een woonhuis met afzonderlijke bovenwoning met toebehoren is gesplitst in twee appartementsrechten. In de akte is dit opgenomen als volgt:

“
1. het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente [plaats 1] , sectie B, complexaanduiding 5966-A, appartementsindex 1, welk appartementsrecht omvat:

het recht op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond met erf alsmede de kelder, plaatselijk bekend [straat] 5, [postcode] [plaats 1] ; en

het een/tweede (1/2e) onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit het perceel grond met het zich daarop bevindende gebouw te [plaats 1] aan [straat] 5/5a, ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend gemeente [plaats 1] sectie B nummer 2964, groot vierenzeventig centiare;

2. het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente [plaats 1] , sectie B, complexaanduiding 5966-A, appartementsindex 2, welk appartementsrecht omvat:

het recht op het uitsluitend gebruik van de bovenwoning met trappenhuis, en de kelder ten behoeve van de watermeter, plaatselijk bekend [straat] 5a, [postcode] [plaats 1] ; en

3.2.

Op 2 maart 2006 is een akte van ondersplitsing gepasseerd door notaris [naam 3] . Daarbij is het appartementsrecht met indexnummer 2 (onder)gesplitst in twee appartementsrechten. In de akte is dit opgenomen als volgt:

“
1. het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente [plaats 1] , sectie B, complexaanduiding 5966-A, appartementsindex 3, welk appartementsrecht omvat:

het recht op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de eerste verdieping, plaatselijk bekend [straat] 5a(opmerking hof: abusievelijk staat in deze akte huisnummer 5b opgenomen, hetgeen bij latere akte door notaris [naam 3] is gerectificeerd)
[postcode] [plaats 1] ; en

het een/tweede (1/2) onverdeeld aandeel in vorengemeld appartementsrecht met index 2;

2. het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente [plaats 1] , sectie B, complexaanduiding 5966-A, appartementsindex 4, welk appartementsrecht omvat:

het recht op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de tweede verdieping, plaatselijk bekend [straat] 5b(opmerking hof: abusievelijk staat in deze akte huisnummer 5c opgenomen, hetgeen bij latere akte door notaris [naam 3] is gerectificeerd)
[postcode] [plaats 1] ; en

het een/tweede (1/2) onverdeeld aandeel in vorengemeld appartementsrecht met index 2;”

3.3.

Bij deze akte van 2 maart 2006 is ook de [VvE ondersplitsing] opgericht. Artikel 29 over de vereniging van eigenaars luidt als volgt:

“
1. Bij deze akte wordt opgericht een vereniging van eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder e van het Burgerlijk Wetboek.

2. De vereniging draagt de naam: “ [VvE ondersplitsing] te [plaats 1] ”, en is gevestigd te [plaats 1] .

3. De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.

4. De vereniging vertegenwoordigt de eigenaar tegenover de reglementaire organen in de hoofdsplitsing, behoudens het bepaalde in artikel 37 negende lid laatste zin.”

3.4.

[naam 2] , voornoemd, is eigenaar geworden van het appartement [straat] 5 op 4 mei 2018. Zij is toen ook voorzitster geworden van klaagster: de [VvE] (hierna ook: de VvE hoofdsplitsing).

3.5.

De [VvE ondersplitsing] (hierna: de VvE ondersplitsing) is op 30 maart 2021 voor het eerst ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel, waarbij [naam 4] is ingeschreven als enig bestuurder.

3.6.

Op 19 juni 2023 is door de notaris de akte van levering verleden waarbij het (onder)appartementsrecht met index 4 ( [straat] 5b) is geleverd aan [naam 5] . In deze akte is onder meer het volgende opgenomen:

“
VERENIGING VAN EIGENAARS

Regelingen vereniging van eigenaars

Het is aan de koper bekend dat hij als appartementsgerechtigde van rechtswege lid is van de te [plaats 1] gevestigde vereniging:[VvE ondersplitsing] te [plaats 1].

(…)

Bijdrage aan vereniging van eigenaars

Voor zover de koper hoofdelijk aansprakelijk is ingevolge artikel 122 lid 3 Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek voor de voor rekening van de verkoper komende bijdragen ter zake van het verkochte die in het lopende en/of voorafgaande kalenderjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, verplicht de verkoper zich deze bedragen te voldoen.

Volgens opgaaf van het bestuur van de vereniging van eigenaars is er echter wat de betaling van deze bijdragen betreft geen achterstand.

De bestuurder van de vereniging van eigenaars is thans mevrouw [naam 4] , voornoemd(opmerking hof: zij is de verkoper)
.

De servicekosten bedragen thansveertig euro (€ 40,00) per maand.

Wettelijke opgave bestuur

De opgave van het bestuur van de vereniging van eigenaars zoals bedoeld in artikel 5:122 leden 5 en 6 Burgerlijk Wetboek omtrent de eventuele achterstand in betaling van de bijdragen en de hoogte van het aanwezige reservefonds blijkt uit een aan deze akte gehechte bijlage (…).”

Door de levering is mevrouw [naam 5] van rechtswege lid geworden van de VvE ondersplitsing.

4.De klacht

Klaagster verwijt de notaris dat hij zijn onderzoeksplicht als notaris onzorgvuldig heeft uitgevoerd voorafgaand aan het passeren van de akte van levering op 19 juni 2023 van mevrouw [naam 5] . De klacht valt uiteen in de volgende onderdelen:

volgens klaagster ontbreekt in de akte van levering van mevrouw [naam 5] dat zij ook van rechtswege lid is geworden van de VvE hoofdsplitsing.
De notaris had ook contact op moeten nemen met de bestuurder van de VvE hoofdsplitsing omdat er twee Verenigingen van Eigenaars zijn waarvan de eigenaar van het appartement van de ondersplitsing betalend lid is.

5.Beoordeling

5.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen de notaris op alle onderdelen ongegrond verklaard.

Ontvankelijkheid klaagster

5.2.

De kamer heeft geoordeeld dat klaagster – gelet op het ruime belanghebbendenbegrip van artikel 99 lid 1 Wna (“een ieder met enig redelijk belang”) – een redelijk belang heeft bij het indienen van de klacht. De kamer heeft daarbij gekeken naar de inhoud van de klacht van klaagster, namelijk dat de VvE hoofdsplitsing wel betrokken had moeten worden bij de akte van levering. Vervolgens heeft de kamer klaagster ontvankelijk geacht in haar klacht. Het hof sluit zich bij deze overwegingen aan en maakt die tot de zijne, zodat ook het hof klaagster ontvankelijk acht.

Heeft de notaris onzorgvuldig gehandeld?

5.3.

De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen de notaris ongegrond verklaard en heeft daarbij het volgende overwogen:

de notaris heeft terecht het standpunt ingenomen dat de verkrijger van het appartement 5b niet van rechtswege lid is geworden van de VvE hoofdsplitsing, omdat uit de akte van ondersplitsing van 2 maart 2006 volgt dat de eigenaren van de appartementen 5a en 5b niet van rechtswege lid zijn van de VvE hoofdsplitsing maar alleen van de VvE ondersplitsing. De VvE ondersplitsing vertegenwoordigt de eigenaren in de VvE hoofdsplitsing;
dat in het verleden de VvE ondersplitsing niet betrokken is geweest bij de VvE hoofdsplitsing, doet niet af aan de juridische status van de VvE ondersplitsing die is opgericht bij het passeren van de akte van 2 maart 2006;
de notaris hoefde bij het passeren van de akte van levering van het appartement 5b dus geen contact op te nemen met de bestuurder van de VvE hoofdsplitsing;
de notaris heeft terecht informatie opgevraagd bij de bestuurder van de VvE ondersplitsing, wiens verklaring overigens geen derdenwerking heeft.

5.4.

Het hof sluit zich bij deze overwegingen van de kamer aan en maakt die tot de zijne. Het beroepschrift van klaagster, het verweerschrift van de notaris en de verdere behandeling van de zaak ter zitting in hoger beroep hebben geen ander licht op de zaak geworpen en geven het hof geen aanleiding om tot een andere beoordeling te komen dan de kamer. In hoger beroep heeft klaagster nog een beroep gedaan op de maatstaf zoals die door de Hoge Raad is geformuleerd in het Novitaris-arrest (HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:831) en door het hof voor het notarieel tuchtrecht is vertaald (hof Amsterdam 23 januari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:166). Volgens klaagster had de notaris bij het passeren van de akte van levering ook met haar belangen als derde rekening moeten houden. Het hof is van oordeel dat dit beroep van klaagster op de Novitaris-maatstaf faalt, omdat geen sprake is van schending van het recht van een derde. De enkele stelling van klaagster dat haar belangen waren betrokken bij de akte van levering is onvoldoende voor het oordeel dat op de notaris een zorgplicht jegens klaagster rustte die hem aanleiding had moeten geven om zijn ministerie te weigeren of op te schorten als bedoeld in dat arrest.

5.5.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hof, net als de kamer, van oordeel is dat de klacht ongegrond is. Het hof zal de beslissing van de kamer daarom bevestigen.

6.Beslissing

Het hof:

- bevestigt de bestreden beslissing.

Deze beslissing is gegeven door mrs. C.H.M. van Altena, E. de Greeve en S.V. Viveen en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2024 door de rolraadsheer.