ECLI:NL:GHAMS:2024:157

• Datum uitspraak: 23 januari 2024
• Publicatiedatum: 23 januari 2024
• Zaaknummer: 200.308.120/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I. de Greef; J.C.W. Rang; F. Sepmeijer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning wegens huurachterstand en gebreken

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen [appellante], zonder vaste woon- of verblijfplaats, en Woningstichting Rochdale. [appellante] huurde sinds 17 mei 2010 een woning van Rochdale, maar heeft een huurachterstand laten ontstaan. Ze stelde dat ze de huurtermijnen had opgeschort vanwege gebreken in de woning. Tijdens een eerdere zitting in eerste aanleg zijn afspraken gemaakt over het betalen van huur en het uitvoeren van herstelwerkzaamheden door Rochdale. Echter, [appellante] heeft geen gelegenheid geboden voor verdere herstelwerkzaamheden en de huurachterstand is verder opgelopen. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en ontruiming van de woning toegewezen.

In hoger beroep heeft [appellante] het hof verzocht het vonnis van de kantonrechter te vernietigen en de vordering tot ontbinding en ontruiming af te wijzen. Rochdale heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis. Het hof heeft de zaak behandeld op 14 december 2023, waarbij beide partijen hun standpunten hebben toegelicht. Het hof oordeelt dat [appellante] niet gerechtigd was om de huurbetalingen op te schorten, omdat de gebreken niet ernstig genoeg waren om dit te rechtvaardigen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, waarbij [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep wordt veroordeeld.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.308.120/01

zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8899183 \ CV EXPL 20-4753

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 januari 2024 bij vervroeging inzake

[appellante] ,

zonder vaste woon- of verblijfplaats,

appellante,
advocaat: mr. A.W. van Dalen te Amsterdam,

tegen

WONINGSTICHTING ROCHDALE ,
gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. E.T. van den Hout te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellante] en Rochdale genoemd.

1. 1. De zaak in het kort

[appellante] huurde van Rochdale een woning. Zij heeft een achterstand in de betalingen van de huur laten ontstaan. Volgens [appellante] had zij de betaling van de huurtermijnen opgeschort vanwege gebreken in haar woning. Tijdens een zitting in eerste aanleg hebben partijen afspraken met elkaar gemaakt: [appellante] zou de lopende huurtermijnen betalen en Rochdale zou de herstelwerkzaamheden uitvoeren waarvan tijdens een inspectie zou blijken dat deze noodzakelijk waren. Een deel van de herstelwerkzaamheden is uitgevoerd. Voor de uitvoering van de overige herstelwerkzaamheden heeft [appellante] geen gelegenheid geboden. Zij heeft ook de huurachterstand verder laten oplopen. De kantonrechter heeft de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning toegewezen. Het hof bekrachtigt dit vonnis.

2. 2. Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 7 maart 2022 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 9 december 2021, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen Rochdale als eiseres in conventie / verweerster in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie / eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Op 22 augustus 2022 vond een mondelinge behandeling na aanbrengen plaats. Van deze zitting is proces-verbaal opgemaakt. Er is geen minnelijke regeling tussen partijen tot stand gekomen.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- producties 19 en 20 van de zijde van [appellante].

Partijen hebben de zaak ter zitting van 14 december 2023 mondeling toegelicht. [appellante] werd bij deze gelegenheid bijgestaan door mr. Van Dalen voornoemd en Rochdale door mr. Van den Hout voornoemd en mr. Y. El Bojaddaini, advocaat te Amsterdam. Laatstgenoemde heeft zich bediend van spreekaantekeningen die aan het hof zijn overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft (uiteindelijk) geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering tot ontbinding en ontruiming alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Rochdale, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten van beide instanties, inclusief de nakosten en met wettelijke rente. De vordering tot herstel van de gebreken is tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep ingetrokken.
Rochdale heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.

Rochdale heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

3. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen, voor zover van belang aangevuld met andere feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.1

[appellante] huurde sinds 17 mei 2010 van Rochdale een woning te [plaats] (hierna: de woning), tegen een huurprijs van laatstelijk € 727,44 per maand. Het betrof een flatwoning, gelegen op de vijfde verdieping van het rond 1970 gebouwde flatgebouw Brandaris.

3.2

In de betaling van de huur is een achterstand ontstaan doordat [appellante] vanaf medio 2017 de huur niet, niet tijdig of niet volledig heeft voldaan.

3.3

[appellante] heeft melding gedaan van verschillende gebreken in de woning en aan het complex waarvan de woning deel uitmaakt. Rochdale heeft (herstel)werkzaamheden verricht.

3.4

Op grond van het bestreden vonnis is de woning ontruimd.

4. Beoordeling

4.1

Rochdale heeft in eerste aanleg (na twee eiswijzigingen) gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst met [appellante] zal ontbinden en haar zal veroordelen om de woning te ontruimen. Daarnaast heeft Rochdale gevorderd om [appellante] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 4.161,19 bestaande uit een huurachterstand van meer dan drie maanden, vervallen rente en buitengerechtelijke kosten en tot betaling van nog te vervallen huurpenningen vanaf de maand november 2021, schadevergoeding wegens huurderving en de proceskosten.
Rochdale heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [appellante] een forse huurachterstand heeft laten ontstaan, terwijl de gebreken – voor zover die er al waren – naar behoren zijn hersteld door Rochdale. [appellante] had dus geen recht om de betaling van de huur op te schorten. De overige werkzaamheden konden niet worden verricht omdat [appellante] weigerde haar medewerking hieraan te verlenen.

4.2

[appellante] heeft een tegenvordering ingesteld en gevorderd dat Rochdale zal worden veroordeeld om, op straffe van een dwangsom, diverse gebreken aan de woning te verhelpen. Daarnaast heeft zij gevorderd dat Rochdale zal worden veroordeeld om haar te voorzien van aanvullende informatie over de servicekosten van de afgelopen 10 jaar. Aan deze vorderingen heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat er verschillende gebreken aan de woning en het flatgebouw kleven, dat zij zich onveilig voelt in haar woning en zich niet serieus genomen voelt door Rochdale.
4.3 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vordering tot ontbinding en ontruiming toegewezen en [appellante] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 3.461,19 te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 3.346,68 vanaf 1 november 2021 tot aan de dag van volledige voldoening. Daarnaast is [appellante] veroordeeld om voor elke maand dat zij de woning in gebruik heeft na 1 november 2021 een bedrag van € 727,44 te betalen. De tegenvordering van [appellante] is afgewezen.
4.4 [appellante] komt met vier grieven op tegen deze beslissingen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Huurachterstand

4.5

Het hof stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat [appellante] tot en met oktober 2021 een huurachterstand had van vijf maanden, die nadien verder is opgelopen tot een huurachterstand van in totaal circa acht maanden op het moment van ontruiming.

Opschorten huurbetalingen vanwege gebreken

4.6

De centrale vraag die voorligt is of [appellante] de huurbetalingen mocht opschorten vanwege de door haar gestelde gebreken in de woning. Het hof is van oordeel dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord.

4.7

Reden voor de opschorting was, zo stelt [appellante], dat de door Rochdale verrichte werkzaamheden (na de afspraken gemaakt tijdens de zitting bij de kantonrechter van 15 april 2021) niet leidden tot verbetering van de woning. Sterker nog, ze leidden soms zelfs tot een verslechtering. Bovendien wilde Rochdale slechts een deel van de problemen aanpakken. De manier waarop Rochdale te werk ging was voor [appellante] onacceptabel. Zij voelde zich genoodzaakt om de tijdens de genoemde zitting gemaakte afspraken te ontbinden. De slechte staat van het onderhoud, waaronder begrepen de aanwezigheid van betonrot en asbest, rechtvaardigde de opschorting van de huur, aldus nog steeds [appellante]. Ter onderbouwing van dit alles heeft [appellante] enkele foto’s en een rapport van de Huurcommissie overgelegd. Dit rapport is opgesteld naar aanleiding van een onderzoek verricht op 11 januari 2022. Dit onderzoek werd verricht nadat [appellante] op 6 december 2021 een verzoekschrift had ingediend bij de Huurcommissie inzake in juni 2021 door haar bij Rochdale gemelde gebreken.

4.8

Het hof volgt [appellante] niet in haar betoog.

4.8.1

Uit de stukken blijkt allereerst dat Rochdale, in vervolg op de gemaakte afspraken bij de kantonrechter, in de periode van april tot en met juli 2021 een aantal werkzaamheden heeft opgepakt. Zo is de keuken vernieuwd, is in de badkamer een nieuwe wastafel geplaatst, zijn scheuren tussen het stucwerk en het kozijnwerk gedicht in diverse kamers, is een nieuw voordeurslot geplaatst en is geschilderd. [appellante] bood echter geen gelegenheid voor het verrichten van andere werkzaamheden in de badkamer, zoals het vervangen van een rij tegels en het vervangen van kitvoegen. Ook werkzaamheden aan bepaalde kozijnen mochten niet worden uitgevoerd. [appellante] hield dit naar eigen zeggen tegen om dat zij meende recht te hebben op een volledig nieuwe badkamer en nieuwe kozijnen. Verder bleef zij onbereikbaar voor een asbestspecialist, die een afspraak wilde maken voor een inventarisatie.

4.8.2

Dat de badkamer en kozijnen in zo’n slechte staat waren dat [appellante] aanspraak kon maken op een geheel nieuwe badkamer en volledig nieuwe kozijnen blijkt niet uit het door haar overgelegde rapport van de Huurcommissie. Sterker nog, uit het rapport blijkt dat er geen andere gebreken waren in de woning dan de volgende: er was schimmelvorming op het plafond en/of wanden van de badkamer als gevolg van onvoldoende ventilatiemogelijkheden en de voordeur kon alleen nog met een sleutel worden vergrendeld (en niet meer aan de boven- en onderzijde). Ten aanzien van deze twee gebreken heeft Rochdale naar voren gebracht dat de schimmelvorming in de badkamer niet kan worden gekwalificeerd als een gebrek, omdat dit wordt veroorzaakt door huurdersgedrag, te weten het volledig dicht laten zitten van het ventilatierooster in de badkamer. Wat de voordeur betreft volgt uit het rapport zelf dat Rochdale tijdens het onderzoek heeft aangegeven dit zo spoedig mogelijk te willen repareren.
In het rapport wordt ook nog ingegaan op de situatie van de kozijnen en de badkamer.
De conclusie is dat er geen ernstige gebrekssituatie is. Wat betreft de kozijnen wordt vermeld dat er in de voorgevel van de woonkamer een krimpscheur zit tussen de afwerklat en de houten pui. Bij een volgende schilderbeurt is deze eenvoudig weg te werken, aldus de rapporteur. Over de badkamer staat vermeld dat er afzetting van kalk is op de wanden en dat de kitvoegen bij de douchewand er minder goed uitzien. Door [appellante] gestelde schimmel achter de (nieuwe) wastafel is niet zichtbaar. Buiten de badkamer is geen schimmelvorming geconstateerd.

4.8.3

Het hof is van oordeel dat de schimmelvorming op het plafond in de badkamer en de toestand van de voordeur, mede in het licht van de bereidheid van Rochdale om aan dat laatste op korte termijn iets te doen, het opschorten van de betaling van de huurtermijnen niet rechtvaardigen. Daarnaast had [appellante] haar medewerking aan de herstelwerkzaamheden van Rochdale niet mogen weigeren. Een huurder is gehouden de verhuurder in de gelegenheid te stellen om gebreken (als die er al waren) te herstellen. De weigering van [appellante] om Rochdale in de badkamer extra werkzaamheden te laten verrichten, zet haar in dezelfde periode gedane klacht over schimmelvorming in een vreemd daglicht.

4.8.4

Van de andere door [appellante] gestelde gebreken maakt het rapport overigens geen melding. Het hof is van oordeel dat [appellante], tegenover de gemotiveerde betwisting door Rochdale, onvoldoende heeft gesteld ten aanzien van deze gebreken. Zo is niet komen vast te staan dat er betonrot is in het gebouw waarin de woning zich bevindt, laat staan dat hierdoor een onveilige situatie zou zijn ontstaan voor de bewoners. Dit geldt ook voor de door [appellante] gestelde onveiligheid als gevolg van de stormschade die is opgetreden in 2021 waarbij gevelbeplating aan de zijkant van het gebouw is los gelaten. Wat betreft het asbest aan de buitenzijde van het gebouw heeft Rochdale toegelicht dat zij hiermee bekend is, dat zij het regelmatig controleert en dat dat geen kwaad kan zo lang daarin niet geboord wordt. Dat [appellante] als gevolg hiervan, of als gevolg van de gestelde aanwezigheid van zwarte schimmel, ziek is geworden is op geen enkele manier aangetoond. Verder heeft Rochdale betwist dat de reling op de 13e verdieping los zou zitten. Ten slotte heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd dat de woning gebrekkig is omdat de buren prikkeldraad hebben aangebracht aan hun zijde van het balkon.

4.9

Nu ook het hof tot het oordeel komt dat [appellante] gehouden was de huur tijdig en volledig te betalen leidt dit tot de conclusie dat gelet op de hoogte van de huurachterstand niet van Rochdale kon worden gevergd om de huurovereenkomst met [appellante] voort te zetten. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst terecht ontbonden.

De belangen van [appellante] en haar kleinkind 4.10 [appellante] heeft nog naar voren gebracht dat de kantonrechter onvoldoende rekening heeft gehouden met haar persoonlijke situatie en de belangen van haar minderjarige kleindochter. Zij wijst op artikel 3 van het Internationale Verdrag inzake de rechten van het Kind. Uit de overwegingen van de kantonrechter blijkt dat wel degelijk rekening is gehouden met de belangen van [appellante], haar dochter en haar kleindochter. [appellante] heeft echter door haar handelwijze zelf haar woonbelang, en dat van haar dochter en kleindochter, op het spel gezet, met alle gevolgen van dien. De kantonrechter heeft de belangen van Rochdale uiteindelijk terecht zwaarder laten wegen. Daarnaast is [appellante] een ruimere ontruimingstermijn gegund dan gebruikelijk. Verder is gebleken dat de deurwaarder, voordat de ontruiming is aangevangen, contact heeft opgenomen met het sociaal wijkteam Zaanstad om te informeren of er vanuit de gemeente zorg gedragen kon worden voor met name de in de woning verblijvende kinderen. Een medewerker van het wijkteam heeft laten weten dat er contact is met de dochter van [appellante] en dat zij met haar kindje bij haar oma verblijft.

Slotsom en proceskosten

4.11

Al met al komt het hof tot de conclusie dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Nu [appellante] in het ongelijk wordt gesteld zal zij de kosten van het geding in hoger beroep moeten dragen.

5. 5. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 783,- aan verschotten en € 2.508,- voor salaris;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, J.C.W. Rang en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2024.