Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.303.018/01
zaaknummer/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/688825 / HA ZA 20-876
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 april 2023
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. J.A. Oudendijk te Amsterdam,
tegen
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. T. Mulder te Almere.
Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 4 november 2021 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 15 september 2021, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen Ymere als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie. De dagvaarding bevat de grieven.
[appellant] heeft vervolgens geconcludeerd overeenkomstig de eis als vervat in de dagvaarding en producties in het geding gebracht.
Daarna heeft Ymere een memorie van antwoord, met producties, ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, de vorderingen van Ymere zal afwijzen, voor recht zal verklaren dat het boetebeding nietig dan wel vernietigd is en Ymere zal veroordelen tot betaling van de door [appellant] geleden en nog te lijden schade op te maken bij staat (met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten), met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten.
Ymere heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij arrest het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.
2.De feiten
De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover die feiten tussen partijen niet in geschil zijn (zie
grief I), zal ook het hof daarvan uitgaan, waar nodig aangevuld met andere tussen partijen niet betwiste feiten. Voor zover [appellant] heeft gesteld dat de rechtbank bepaalde feiten ten onrechte niet dan wel onvolledig heeft vastgesteld, doet dit aan de juistheid van de wel vastgestelde feiten niet af en zal het hof daaraan, indien aangewezen, hierna aandacht besteden.
grief I), zal ook het hof daarvan uitgaan, waar nodig aangevuld met andere tussen partijen niet betwiste feiten. Voor zover [appellant] heeft gesteld dat de rechtbank bepaalde feiten ten onrechte niet dan wel onvolledig heeft vastgesteld, doet dit aan de juistheid van de wel vastgestelde feiten niet af en zal het hof daaraan, indien aangewezen, hierna aandacht besteden.
3.De beoordeling
Vaststaande feiten
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
( i) Ymere is een woningstichting. Ymere was erfpachter van het perceel gelegen aan de [straatnaam] 96 te [plaats] (verder: het perceel). Het perceel is eigendom van de gemeente Amsterdam.
(ii) Op 11 juli 2017 heeft de gemeente Amsterdam aan Ymere een omgevingsvergunning verleend voor het slopen van de opstal op het perceel en het oprichten van een nieuw gebouw met de bestemming wonen (verder: de omgevingsvergunning). Onderdeel van de omgevingsvergunning zijn de nadere aanwijzingen. Daarin is onder meer toegelicht:
“De omgevingsvergunning is geen vergunning op basis van artikel 21 van de Huisvestingswet.
Hierin staat dat het verboden is om een woonruimte (…) zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
(…)
b. anders dan ten behoeve van de bewoning (…) door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen;
(…)”
Ymere heeft de gemeente verzocht de erfpacht wegens sloop/nieuwbouw en bestemmingswijziging te herzien. Dit verzoek is bij besluit van 5 april 2018 gehonoreerd.
(iii) Op 21 juni 2018 is tussen partijen een schriftelijke koopovereenkomst tot stand gekomen, waarbij Ymere aan [appellant] de voortdurende erfpacht van het perceel met de rechten van de erfpachter op de zich daarop bevindende opstal heeft verkocht (verder: de koopovereenkomst). De koopprijs bedroeg € 960.000,00. [appellant] is bij de koop bijgestaan door [naam 1] , algemeen directeur van het vastgoedbedrijf van [appellant] , die de koopovereenkomst ook namens [appellant] heeft ondertekend. De levering (van de voortdurende erfpacht van het perceel met de rechten van de erfpachter op de zich daarop bevindende opstal) heeft plaatsgevonden op 16 augustus 2018.
(iv) In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“
Opgaven door Verkoper
Opgaven door Verkoper
Artikel 2
(...)
k. 1. Op het Verkochte zijn van toepassing:
k. 1. Op het Verkochte zijn van toepassing:
- de Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 Amsterdam (…)
- de navolgende bijzondere bepalingen:
(…)
3.a. Na herziening zal het erfpachtrecht als bestemming krijgen:
3.a. Na herziening zal het erfpachtrecht als bestemming krijgen:
één (1) eengezinswoning van tweehonderd tien vierkante meter (210 m2) gebruiksoppervlakte (go);
b. De Erfpachter is verplicht het erfpachtrecht overeenkomstig de onder 3.a genoemde bestemming te gebruiken.
4. Per ingangsdatum van de herziening, zijnde een april tweeduizend achttien (…)
(…)
6. De Erfpachter verklaart nadrukkelijk bekend te zijn met:
- de verplichting de sloop/nieuwbouw te realiseren conform een goedgekeurd bouwplan;
- de verplichting om het perceel en de opstallen overeenkomstig de bestemming (en) te gebruiken;
(…)
7.a. De Erfpachter is verplicht met de bebouwing van het terrein aan te vangen binnen zes (6) maanden na de ingangsdatum van de herziening en vervolgens regelmatig met de bouw voor te gaan.
(…)
c. De bebouwing van het terrein en de inrichting van de onbebouwde delen dienen te zijn voltooid binnen achttien (18) maanden na de datum van ingang van de herziening.
d. Van het gestelde onder sub a, b en c mag slechts worden afgeweken na voorafgaande schriftelijke toestemming van Burgemeester en Wethouders.
(…)
Verklaringen van Koper
Artikel 6
Koper verklaart:
(…)
c. Hij gaat het Verkochte zelf gebruiken als woonhuis.
c. Hij gaat het Verkochte zelf gebruiken als woonhuis.
(…)
Ketting- en boetebeding
Artikel 14
Koper verbindt zich jegens Verkoper om de verplichtingen zoals vermeld in bijzondere erfpachtbepalingen, opgenomen onder Artikel 2 lid k, zorgvuldig na te komen (…)
Indien Koper niet aan de hiervoor gemelde verplichting voldoet, verbeurt hij – na ingebrekestelling – ten behoeve van Stichting Ymere voormeld, een direct opeisbare boete van éénhonderdduizend euro (€ 100.000,00).
Mocht de Gemeente Amsterdam – in verband met het niet nakomen van de verplichtingen opgenomen onder artikel 2 lid k – een vordering opeisen bij Verkoper dan wordt deze vordering doorgelegd naar Koper.
(…)
Anti-speculatiebeding
Artikel 16
1. Koper is jegens Verkoper verplicht het Verkochte zelf te bewonen (...) én het Verkochte niet te vervreemden gedurende een termijn van drie jaar na de Leveringsdatum van het Verkochte (...)”
( v) De omgevingsvergunning is als bijlage bij de koopovereenkomst gevoegd.
(vi) Bij notariële akte van 9 juli 2018 hebben Ymere en gemeente Amsterdam het recht van erfpacht van het perceel herzien. De herziening is in de openbare registers ingeschreven. Daarbij is onder meer de bestemming gewijzigd van drie woningen naar een eengezinswoning. De herziening is met terugwerkende kracht ingegaan op 1 april 2018. In de akte van 9 juli 2018 is het bepaalde in artikel 2 onder k onder 1, onder 3, 4, 6 en 7 van de koopovereenkomst opgenomen.
(vii) Na correspondentie, waaronder een formele waarschuwing op 24 september 2019, heeft Ymere bij exploot van 28 november 2019 [appellant] gesommeerd om binnen acht dagen aan te vangen met de bouwwerkzaamheden en die voor 9 januari 2020 af te ronden. Ymere heeft daarbij ook meegedeeld dat indien [appellant] geen gevolg geeft aan deze verplichtingen [appellant] op grond van artikel 14 van de koopovereenkomst aan Ymere een boete is verschuldigd van € 100.000,00.
(viii) De advocaat van [appellant] heeft bij brief van 18 februari 2020 gereageerd dat hij artikel 14 nietig dan wel vernietigbaar acht wegens strijd met de goede zeden en/of openbare orde. In een e-mail van 6 december 2020 heeft [appellant] aan Ymere geschreven dat hem is gebleken dat Ymere heeft verzaakt het bouwplan dat [appellant] op grond van de koopovereenkomst was gehouden te realiseren (verder: het bouwplan) te laten voldoen aan de geldende huisvestingsverordening.
(ix) [appellant] heeft op 20 april 2020 een omgevingsvergunning verleend gekregen voor het uitvoeren van funderingsherstel en het intern veranderen van de opstal op het perceel met bestemming daarvan tot drie woningen.
Procedure bij de rechtbank
3.2.
Ymere heeft in eerste aanleg
in conventiegevorderd, kort gezegd, dat de rechtbank [appellant] veroordeelt tot betaling van € 100.000,00 (met wettelijke rente) en tot betaling van de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente. [appellant] heeft hiertegen verweer gevoerd en
in reconventiegevorderd, kort gezegd, dat de rechtbank voor recht verklaart dat het boetebeding nietig is dan wel met ingang van 18 februari 2020 vernietigd is, Ymere veroordeelt tot betaling van de door [appellant] geleden en nog te lijden schade nader op te maken bij staat (met wettelijke rente alsmede buitengerechtelijke incassokosten) en Ymere veroordeelt tot betaling van de proceskosten, inclusief nakosten. Ymere heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd.
in conventiegevorderd, kort gezegd, dat de rechtbank [appellant] veroordeelt tot betaling van € 100.000,00 (met wettelijke rente) en tot betaling van de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente. [appellant] heeft hiertegen verweer gevoerd en
in reconventiegevorderd, kort gezegd, dat de rechtbank voor recht verklaart dat het boetebeding nietig is dan wel met ingang van 18 februari 2020 vernietigd is, Ymere veroordeelt tot betaling van de door [appellant] geleden en nog te lijden schade nader op te maken bij staat (met wettelijke rente alsmede buitengerechtelijke incassokosten) en Ymere veroordeelt tot betaling van de proceskosten, inclusief nakosten. Ymere heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd.
3.3.
De rechtbank heeft bij het vonnis waarvan beroep, kort gezegd,
in conventie[appellant] veroordeeld tot betaling aan Ymere van een bedrag van € 100.000,00 met wettelijke rente alsmede de proceskosten (inclusief nakosten en met wettelijke rente) en het meer of anders gevorderde afgewezen, en
in reconventiede vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellant] in hoger beroep met zestien grieven op.
in conventie[appellant] veroordeeld tot betaling aan Ymere van een bedrag van € 100.000,00 met wettelijke rente alsmede de proceskosten (inclusief nakosten en met wettelijke rente) en het meer of anders gevorderde afgewezen, en
in reconventiede vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellant] in hoger beroep met zestien grieven op.
Kernvraag
3.4.
De kernvraag in het onderhavige geschil is of [appellant] de boete genoemd in artikel 14 van de koopovereenkomst aan Ymere verschuldigd is geworden en aan deze dient te betalen.
Inhoud boetebeding
3.5.
Vaststaat dat de koopovereenkomst – waarbij Ymere aan [appellant] de voortdurende erfpacht van het perceel met de rechten van de erfpachter op de zich daarop bevindende opstal heeft verkocht – is tot stand gekomen op 21 juni 2018 en dat levering heeft plaatsgevonden op 16 augustus 2018. Het boetebeding dat in artikel 14 van de koopovereenkomst is opgenomen, legt aan [appellant] in het bijzonder de verplichting op tot nakoming van artikel 2 lid k. Daarin is onder meer bepaald dat het erfpachtrecht na herziening als bestemming zal krijgen “één (1) eensgezinswoning van (…) 210 m2 gebruiksoppervlakte (go)” en verklaart [appellant] nadrukkelijk bekend te zijn met onder meer de verplichting de sloop/nieuwbouw te realiseren conform een goedgekeurd bouwplan en met de verplichting om het perceel en de opstallen overeenkomstig de bestemming – eigen bewoning – te gebruiken. Voorts is daarin onder meer bepaald dat [appellant] verplicht is met de bebouwing van het terrein aan te vangen binnen zes maanden na de ingangsdatum van de herziening en dat de bebouwing van het terrein en de inrichting van de onbebouwde delen dienen te zijn voltooid binnen achttien maanden na de ingang van de herziening, van welke bepalingen slechts mag worden afgeweken na voorafgaande schriftelijke toestemming van B & W. Met ‘herziening’ wordt daarbij gedoeld op de herziening van het erfpachtrecht van het perceel, bij notariële akte van 9 juli 2018, door de gemeente en Ymere, welke herziening met terugwerkende kracht is ingegaan op 1 april 2018. Het boetebeding in artikel 14 van de koopovereenkomst bepaalt dat [appellant] bij niet nakoming van artikel 2 lid k ten behoeve van Ymere een boete verbeurt van € 100.000,00. Volgens Ymere heeft [appellant] deze boete verbeurd omdat hij zijn verplichtingen uit artikel 2 lid k ook na ingebrekestelling niet is nagekomen. Vaststaat dat [appellant] in elk geval de verplichtingen als vervat in artikel 2 lid k sub 7, a en c, niet is nagekomen.
Achtergrond boetebeding
3.6.
[appellant] heeft gesteld dat Ymere geen belang heeft bij haar vordering in die zin dat de verplichtingen die voor [appellant] uit artikel 2 lid k voortvloeien en tot verbeurte van de boete kunnen leiden door Ymere slechts zijn bedongen uit geldelijk belang en geen redelijk doel dienen (zie
grief IXen
grief XIII). Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog.
grief IXen
grief XIII). Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog.
3.6.1.
Ymere heeft uitvoerig uiteengezet wat de achtergrond is geweest van het gehele project (zie met name ook de verklaring van [naam 2] , projectmanager van Ymere, opgenomen op p. 2 van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van de zaak bij de rechtbank Amsterdam op 22 juni 2021). De in die verklaring vervatte stellingen van Ymere zijn door [appellant] niet gemotiveerd weersproken. Daar komt bij dat de verplichtingen die in artikel 2 lid k van de koopovereenkomst tussen [appellant] en Ymere zijn vervat, een op een zijn terug te vinden in (eveneens artikel 3, 6 en 7 van) de herziening van het erfpachtrecht van het perceel, bij notariële akte van 9 juli 2018, waaromtrent door de gemeente en Ymere, naar het hof begrijpt, al eerder overeenstemming was bereikt. Met het boetebeding heeft Ymere een prikkel voor [appellant] in het leven willen roepen om hem te bewegen om afspraken die zij met de gemeente had gemaakt na te komen, waarmee zij, naar voor de hand ligt, heeft willen (trachten te) voorkomen dat zij in de toekomst zelf problemen met de gemeente zou krijgen. Het voorgaande is voldoende voor de conclusie dat Ymere een voldoende, rechtens te respecteren belang had bij het bedingen van de boetebepaling. Voor zover [appellant] heeft aangevoerd dat Ymere niet als eigenaar van omliggende panden belang had bij de boetebepaling, omdat zij daarvan geen eigenaar was (zie
grief XII), kan deze stelling dus buiten bespreking blijven.
grief XII), kan deze stelling dus buiten bespreking blijven.
3.6.2.
Dat [appellant] op 20 april 2020 een nieuwe omgevingsvergunning heeft gekregen en vanaf die datum aan artikel 2 lid k onder 7.d voldeed, leidt niet tot een ander oordeel. Ymere heeft [appellant] op 18 november 2019 in gebreke gesteld en gesteld noch gebleken is dat hij op het moment dat verzuim intrad reeds schriftelijke toestemming van B & W had om van de in artikel 2 lid k onder 7.a, 7.b en 7.c opgenomen voorwaarden af te wijken.
Rechtsgeldigheid boetebeding
3.7.
[appellant] heeft op een tweetal gronden de rechtsgeldigheid van het boetebeding in twijfel getrokken.
3.7.1.
[appellant] heeft allereerst betoogd dat het boetebeding, anders dan de rechtbank heeft overwogen, in strijd is met de fundamentele beginselen van de rechtsorde of algemene belangen van fundamentele aard en dus wegens strijd met de goede zeden of de openbare orde, op de voet van artikel 3:40 lid 1 BW, nietig is (zie
grief XV). Mede gelet op wat het hof hiervoor (onder 3.6) reeds heeft overwogen, onderschrijft het wat de rechtbank hieromtrent (in r.o. 4.7) heeft overwogen, te weten dat Ymere het boetebeding heeft opgenomen in de koopovereenkomst om nakoming door [appellant] van de door haar met de gemeente gemaakte afspraken te verzekeren en daarom een gerechtvaardigd belang bij dat beding had. Het hof maakt die overweging tot de zijne. [appellant] heeft zijn betoog in dit verband volstrekt onvoldoende toegelicht. Zijn betoog dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat bij de totstandkoming van de koopovereenkomst aandacht is besteed aan het boetebeding (zie
grief X), faalt, omdat dit feitelijke grondslag mist. De rechtbank heeft immers slechts overwogen (r.o. 4.11) dat Ymere dat heeft gesteld, maar heeft geconcludeerd dat juist niet afzonderlijk is onderhandeld over het opleggen van een boete en dat het boetebeding moet worden gekwalificeerd als een algemene voorwaarde.
grief XV). Mede gelet op wat het hof hiervoor (onder 3.6) reeds heeft overwogen, onderschrijft het wat de rechtbank hieromtrent (in r.o. 4.7) heeft overwogen, te weten dat Ymere het boetebeding heeft opgenomen in de koopovereenkomst om nakoming door [appellant] van de door haar met de gemeente gemaakte afspraken te verzekeren en daarom een gerechtvaardigd belang bij dat beding had. Het hof maakt die overweging tot de zijne. [appellant] heeft zijn betoog in dit verband volstrekt onvoldoende toegelicht. Zijn betoog dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat bij de totstandkoming van de koopovereenkomst aandacht is besteed aan het boetebeding (zie
grief X), faalt, omdat dit feitelijke grondslag mist. De rechtbank heeft immers slechts overwogen (r.o. 4.11) dat Ymere dat heeft gesteld, maar heeft geconcludeerd dat juist niet afzonderlijk is onderhandeld over het opleggen van een boete en dat het boetebeding moet worden gekwalificeerd als een algemene voorwaarde.
3.7.2.
Vervolgens heeft [appellant] aangevoerd dat het boetebeding, anders dan de rechtbank (in r.o. 4.12) heeft overwogen, als onredelijk bezwarend vernietigbaar is (zie
grief XIV). Het hof overweegt dat ook als ervan wordt uitgegaan dat het boetebeding als algemene voorwaarde moet worden gekwalificeerd, deze niet onredelijk bezwarend is. Evenals de rechtbank overweegt het hof daartoe dat Ymere het boetebeding in de koopovereenkomst heeft opgenomen om meer zekerheid te krijgen dat het bouwplan ook daadwerkelijk overeenkomstig de erfpachtvoorwaarden zou worden uitgevoerd en voegt daaraan toe, zoals hiervoor (onder 3.6) reeds overwogen, dat Ymere aldus heeft willen (trachten te) voorkomen dat zij in de toekomst zelf problemen met de gemeente zou krijgen. Voor zover [appellant] in dit verband heeft betoogd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het boetebeding een vast gemaximeerd bedrag zou zijn dat neerkomt op ongeveer 10% van de overeengekomen koopprijs (zie
grief XI), mist zijn betoog feitelijke grondslag, omdat € 100.000,00 inderdaad
ongeveer10% is van € 960.000,00. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het boetebeding, indien opgevat als algemene voorwaarde, niet onredelijk bezwarend is, omdat dit geen onevenredig hoog percentage van de koopsom is en dat het feit dat in artikel 16 van de koopovereenkomst nog een boete is opgenomen ter voorkoming van speculeren dat niet anders maakt. Daarbij merkt het hof nog op dat het anti-speculatiebeding vervat in artikel 16 van de koopovereenkomst is beperkt tot (slechts) drie jaar na de datum van levering en dat een serieus percentage gerechtvaardigd is vanwege de grote financiële belangen die in een woningmarkt als die in Amsterdam voor een koper gemoeid kunnen zijn met het doorzetten van de eigen plannen in strijd met de koopovereenkomst.
grief XIV). Het hof overweegt dat ook als ervan wordt uitgegaan dat het boetebeding als algemene voorwaarde moet worden gekwalificeerd, deze niet onredelijk bezwarend is. Evenals de rechtbank overweegt het hof daartoe dat Ymere het boetebeding in de koopovereenkomst heeft opgenomen om meer zekerheid te krijgen dat het bouwplan ook daadwerkelijk overeenkomstig de erfpachtvoorwaarden zou worden uitgevoerd en voegt daaraan toe, zoals hiervoor (onder 3.6) reeds overwogen, dat Ymere aldus heeft willen (trachten te) voorkomen dat zij in de toekomst zelf problemen met de gemeente zou krijgen. Voor zover [appellant] in dit verband heeft betoogd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het boetebeding een vast gemaximeerd bedrag zou zijn dat neerkomt op ongeveer 10% van de overeengekomen koopprijs (zie
grief XI), mist zijn betoog feitelijke grondslag, omdat € 100.000,00 inderdaad
ongeveer10% is van € 960.000,00. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het boetebeding, indien opgevat als algemene voorwaarde, niet onredelijk bezwarend is, omdat dit geen onevenredig hoog percentage van de koopsom is en dat het feit dat in artikel 16 van de koopovereenkomst nog een boete is opgenomen ter voorkoming van speculeren dat niet anders maakt. Daarbij merkt het hof nog op dat het anti-speculatiebeding vervat in artikel 16 van de koopovereenkomst is beperkt tot (slechts) drie jaar na de datum van levering en dat een serieus percentage gerechtvaardigd is vanwege de grote financiële belangen die in een woningmarkt als die in Amsterdam voor een koper gemoeid kunnen zijn met het doorzetten van de eigen plannen in strijd met de koopovereenkomst.
Treedt boetebeding slechts in werking als gemeente daarop beroep doet?
3.8.
[appellant] heeft ten slotte betoogd dat de rechtbank het ketting- en boetebeding van artikel 14 van de koopovereenkomst onvolledig heeft geciteerd door niet de zin mee te nemen:
“Mocht de Gemeente Amsterdam – in verband met het niet nakomen van de verplichtingen opgenomen onder artikel 2 lid k – een vordering opeisen bij Verkoper dan wordt deze vordering doorgelegd naar Koper.”
Volgens [appellant] heeft de rechtbank onvoldoende aandacht besteed aan dit artikel omdat de benaming ‘kettingbeding’ aanduidt dat deze bepaling (artikel 2 lid k), mede door de werking van het in artikel 16 van de koopovereenkomst bepaalde, telkens aan de nieuwe koper moet worden doorgegeven of opgelegd, wat ertoe leidt dat artikel 14 enkel kan inhouden dat als de gemeente op een bepaald moment Ymere dan wel [appellant] dan wel diens rechtsopvolgers aanspreekt, het boetebeding in werking treedt (zie
grief VI). Het hof volgt [appellant] niet in dit (moeilijk te doorgronden) betoog. Kennelijk bedoelt [appellant] te stellen dat het boetebeding pas kan worden ingeroepen wanneer de gemeente Ymere of [appellant] (of diens rechtsopvolger(s)) aanspreekt. Het boetebeding waarop Ymere jegens [appellant] aanspraak kan maken kan, gezien de formulering ervan, als [appellant] zijn verplichtingen uit artikel 2 lid k niet nakomt zelfstandig en afzonderlijk door Ymere ten behoeve van haarzelf jegens deze worden uitgeoefend. Het gedeelte van artikel 14 dat volgens [appellant] ten onrechte niet door de rechtbank is geciteerd, staat daar los van en betekent dat als de gemeente jegens Ymere een vordering instelt wegens niet nakoming van deze verplichtingen, Ymere op haar beurt deze vordering op [appellant] mag verhalen. Dat partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben besproken dat het boetebeding in de door hem voorgestane zin moet worden uitgelegd, is door [appellant] niet gesteld. Het feit dat artikel 16 van de koopovereenkomst een anti-speculatiebeding bevat maakt die uitleg, anders dan [appellant] bepleit, ook niet logisch.
grief VI). Het hof volgt [appellant] niet in dit (moeilijk te doorgronden) betoog. Kennelijk bedoelt [appellant] te stellen dat het boetebeding pas kan worden ingeroepen wanneer de gemeente Ymere of [appellant] (of diens rechtsopvolger(s)) aanspreekt. Het boetebeding waarop Ymere jegens [appellant] aanspraak kan maken kan, gezien de formulering ervan, als [appellant] zijn verplichtingen uit artikel 2 lid k niet nakomt zelfstandig en afzonderlijk door Ymere ten behoeve van haarzelf jegens deze worden uitgeoefend. Het gedeelte van artikel 14 dat volgens [appellant] ten onrechte niet door de rechtbank is geciteerd, staat daar los van en betekent dat als de gemeente jegens Ymere een vordering instelt wegens niet nakoming van deze verplichtingen, Ymere op haar beurt deze vordering op [appellant] mag verhalen. Dat partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben besproken dat het boetebeding in de door hem voorgestane zin moet worden uitgelegd, is door [appellant] niet gesteld. Het feit dat artikel 16 van de koopovereenkomst een anti-speculatiebeding bevat maakt die uitleg, anders dan [appellant] bepleit, ook niet logisch.
Onmogelijkheid uitvoering koopovereenkomst?
3.9.
[appellant] heeft een aantal stellingen aangevoerd die hierop neerkomen dat hij niet voldoende in staat is geweest of door Ymere is gesteld om zijn verplichtingen als vervat in artikel 2 lid k van de koopovereenkomst tijdig en behoorlijk na te komen.
3.9.1.
In de eerste plaats stelt [appellant] dat in de zomer van 2019 zou zijn gebleken dat hij de omgevingsvergunning van 11 juli 2017 niet zou kunnen gebruiken (zie
grief VIIen
grief VIII). [appellant] heeft die stelling, in het licht van artikel 17 van de koopovereenkomst en het bepaalde in de omgevingsvergunning zelf (zie p. 7 ervan onder het kopje ‘Overschrijving’), onvoldoende toegelicht. Uit de nadere aanwijzingen bij de omgevingsvergunning blijkt dat de bestaande woningen ten behoeve van eigen bewoning mogen worden samengevoegd zonder dat een vergunning op grond van de Huisvestingswet nodig is. Daar komt nog bij dat uit de e-mail van zijn adviseur [naam 1] aan [naam 3] van 19 juli 2019, waarop de e-mail van [naam 3] aan [naam 1] van 22 juli 2019 – waarnaar [appellant] in dit verband verwijst – een reactie was, blijkt dat de omgevingsvergunning waar het hier om gaat volgens [naam 1] “niet meer overeen [kwam] met de behoefte van mijn klant”, te weten [appellant] , en dat deze die vergunning op dat moment zelf dus kennelijk al niet meer wilde gebruiken, maar een ander bouwplan wilde realiseren dat hij met Ymere was overeengekomen. In het licht van dit laatste komt de aanvullende klacht van [appellant] dat Ymere heeft verzuimd de omgevingsvergunning op zijn naam te laten zetten over als een gelegenheidsargument, nog daargelaten dat niet is gebleken dat dit nalaten voor [appellant] tot enig probleem heeft geleid.
grief VIIen
grief VIII). [appellant] heeft die stelling, in het licht van artikel 17 van de koopovereenkomst en het bepaalde in de omgevingsvergunning zelf (zie p. 7 ervan onder het kopje ‘Overschrijving’), onvoldoende toegelicht. Uit de nadere aanwijzingen bij de omgevingsvergunning blijkt dat de bestaande woningen ten behoeve van eigen bewoning mogen worden samengevoegd zonder dat een vergunning op grond van de Huisvestingswet nodig is. Daar komt nog bij dat uit de e-mail van zijn adviseur [naam 1] aan [naam 3] van 19 juli 2019, waarop de e-mail van [naam 3] aan [naam 1] van 22 juli 2019 – waarnaar [appellant] in dit verband verwijst – een reactie was, blijkt dat de omgevingsvergunning waar het hier om gaat volgens [naam 1] “niet meer overeen [kwam] met de behoefte van mijn klant”, te weten [appellant] , en dat deze die vergunning op dat moment zelf dus kennelijk al niet meer wilde gebruiken, maar een ander bouwplan wilde realiseren dat hij met Ymere was overeengekomen. In het licht van dit laatste komt de aanvullende klacht van [appellant] dat Ymere heeft verzuimd de omgevingsvergunning op zijn naam te laten zetten over als een gelegenheidsargument, nog daargelaten dat niet is gebleken dat dit nalaten voor [appellant] tot enig probleem heeft geleid.
3.9.2.
In de tweede plaats stelt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten dat Ymere zich in de koopovereenkomst heeft verbonden om aan [appellant] te leveren “het herziene erfpachtrecht
d.d. 1 april 2018” (zie
grief IV). Voor het hof is niet goed begrijpelijk wat de precieze inhoud en betekenis is van het betoog dat [appellant] in dit verband ontwikkelt. Vaststaat immers dat de erfpacht op 9 juli 2018 met terugwerkende kracht tot 1 april 2018 is herzien en het perceel is in die ‘staat’ ook aan [appellant] geleverd. Voor [appellant] is bij het aangaan van de koopovereenkomst duidelijk geweest, althans heeft toen redelijkerwijs duidelijk moeten zijn, welke verplichtingen hij met ingang van welke data van aanvang aanging en hij heeft daarmee ingestemd. In artikel 2 lid k onder 1 sub 4 is met zoveel woorden opgenomen dat de ingangsdatum van de herziening 1 april 2018 is en dat deze pas op 9 juli 2018 in een notariële akte is vastgelegd en in de openbare registers is ingeschreven doet daaraan niet af. Uit de toelichting op deze stelling van [appellant] (zie memorie van grieven onder 18, met kennelijke schrijffout, en ook onder 11) blijkt overigens dat [appellant] ook zelf wel heeft begrepen dat de ingangsdatum van de herziening 1 april 2018 was, zodat hij uiterlijk 1 oktober 2018 een aanvang had moeten maken met de bebouwing van het perceel.
d.d. 1 april 2018” (zie
grief IV). Voor het hof is niet goed begrijpelijk wat de precieze inhoud en betekenis is van het betoog dat [appellant] in dit verband ontwikkelt. Vaststaat immers dat de erfpacht op 9 juli 2018 met terugwerkende kracht tot 1 april 2018 is herzien en het perceel is in die ‘staat’ ook aan [appellant] geleverd. Voor [appellant] is bij het aangaan van de koopovereenkomst duidelijk geweest, althans heeft toen redelijkerwijs duidelijk moeten zijn, welke verplichtingen hij met ingang van welke data van aanvang aanging en hij heeft daarmee ingestemd. In artikel 2 lid k onder 1 sub 4 is met zoveel woorden opgenomen dat de ingangsdatum van de herziening 1 april 2018 is en dat deze pas op 9 juli 2018 in een notariële akte is vastgelegd en in de openbare registers is ingeschreven doet daaraan niet af. Uit de toelichting op deze stelling van [appellant] (zie memorie van grieven onder 18, met kennelijke schrijffout, en ook onder 11) blijkt overigens dat [appellant] ook zelf wel heeft begrepen dat de ingangsdatum van de herziening 1 april 2018 was, zodat hij uiterlijk 1 oktober 2018 een aanvang had moeten maken met de bebouwing van het perceel.
3.9.3.
Daarmee ontvalt ook de grond aan wat [appellant] in de derde plaats betoogt, te weten dat hij pas op 16 augustus 2018 (dus op de datum van levering) de sleutels van de opstal ter beschikking heeft gekregen (zie
grief III). Ook met dat gegeven – evenals met onder meer de verplichting om uiterlijk 1 oktober 2018 met de bouw te beginnen – is hij welbewust akkoord gegaan door ondertekening van de koopovereenkomst, zodat dit hem niet van zijn verplichtingen kan ontslaan.
grief III). Ook met dat gegeven – evenals met onder meer de verplichting om uiterlijk 1 oktober 2018 met de bouw te beginnen – is hij welbewust akkoord gegaan door ondertekening van de koopovereenkomst, zodat dit hem niet van zijn verplichtingen kan ontslaan.
3.9.4.
Dat geldt eveneens voor wat [appellant] in de vierde plaats aanvoert, te weten dat het asbestinventarisatierapport van 19 november 2015 op 19 november 2018 verviel, zodat hij – zo begrijpt het hof dit betoog – niet tijdig meer aan de voorwaarden van de omgevingsvergunning kon voldoen (zie
grief II). Ook hier geldt dat [appellant] ten tijde van ondertekening van de koopovereenkomst wist, althans kon en moest weten, dat die verplichting bestond (zie p. 21 omgevingsvergunning), dat de ingangsdatum van de termijnen 1 april 2018 was en dat de afbraak dus vóór 1 oktober 2018 zou moeten hebben plaatsgevonden. Bij nakoming binnen die termijn was de geldigheidsduur van het asbestinventarisatierapport geen probleem geweest. Daar komt bij dat [appellant] , zo nodig, tijdig een nieuw rapport had kunnen laten opmaken.
grief II). Ook hier geldt dat [appellant] ten tijde van ondertekening van de koopovereenkomst wist, althans kon en moest weten, dat die verplichting bestond (zie p. 21 omgevingsvergunning), dat de ingangsdatum van de termijnen 1 april 2018 was en dat de afbraak dus vóór 1 oktober 2018 zou moeten hebben plaatsgevonden. Bij nakoming binnen die termijn was de geldigheidsduur van het asbestinventarisatierapport geen probleem geweest. Daar komt bij dat [appellant] , zo nodig, tijdig een nieuw rapport had kunnen laten opmaken.
3.9.5.
Ook wat [appellant] in de vijfde plaats betoogt, te weten dat de rechtbank ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten dat de realisatie van de nieuwbouw van een eengezinswoning in de periode van zomer 2018 tot zomer 2019 onmogelijk bleek (zie
grief V), kan hem niet baten. In dit verband heeft [appellant] een beroep gedaan op argumenten die hiervoor al zijn verworpen. Daarnaast heeft hij aangevoerd dat door de situatie op de bouwmarkt (tekort aan aannemers en materialen) uitvoering van het oorspronkelijke plan financieel niet meer haalbaar was. Het hof begrijpt uit dit betoog dat [appellant] de bouw van een eengezinswoning economisch niet meer rendabel achtte, maar dat is geen argument dat overschrijding van de overeengekomen termijnen kan rechtvaardigen.
grief V), kan hem niet baten. In dit verband heeft [appellant] een beroep gedaan op argumenten die hiervoor al zijn verworpen. Daarnaast heeft hij aangevoerd dat door de situatie op de bouwmarkt (tekort aan aannemers en materialen) uitvoering van het oorspronkelijke plan financieel niet meer haalbaar was. Het hof begrijpt uit dit betoog dat [appellant] de bouw van een eengezinswoning economisch niet meer rendabel achtte, maar dat is geen argument dat overschrijding van de overeengekomen termijnen kan rechtvaardigen.
3.9.6.
Bij al het voorgaande tekent het hof nog aan dat Ymere [appellant] niet strikt aan de in de koopovereenkomst genoemde termijnen heeft gehouden en hem pas in november 2019 in gebreke heeft gesteld. [appellant] , hoewel die mogelijkheid voor hem bestond (zie artikel 2 lid k sub 7 onder d van de koopovereenkomst), heeft in die tussentijd kennelijk nimmer aan B & W van de gemeente verzocht te mogen afwijken van de in die overeenkomst opgenomen termijnen.
Is Ymere tekortgeschoten?
3.10.
[appellant] heeft ten slotte aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat Ymere niet toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de koopovereenkomst (zie
grief XVI). Ter onderbouwing hiervan verwijst hij naar alles wat hij daarvoor heeft gesteld. Uit wat het hof hiervoor heeft overwogen volgt echter dat geen van de voorgaande grieven slaagt, zodat het hof ook dit betoog van [appellant] verwerpt.
grief XVI). Ter onderbouwing hiervan verwijst hij naar alles wat hij daarvoor heeft gesteld. Uit wat het hof hiervoor heeft overwogen volgt echter dat geen van de voorgaande grieven slaagt, zodat het hof ook dit betoog van [appellant] verwerpt.
Bewijsaanbod en slotsom
3.11.
[appellant] heeft geen voldoende concrete stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat zijn bewijsaanbod – dat op zichzelf al onvoldoende is gespecificeerd – als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.
3.12.
De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Ymere gevallen, op € 2.106,00 voor verschotten, op € 3.481,00 voor salaris advocaat en op € 163,00 voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot de dag der voldoening.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 april 2023.