Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.293.810/01
zaak-/rolnummer rechtbank : 8825583 CV EXPL 20-18864
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 maart 2023 (bij vervroeging)
inzake
[appellante] VASTGOED B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. A. van Dorsten te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.I. de Haan te Amersfoort.
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 22 april 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 2 april 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellante] als gedaagde.
Bij arrest van 25 mei 2021 heeft het hof een mondelinge behandeling gelast, die op 15 september 2021 heeft plaatsgevonden en ten behoeve waarvan [geïntimeerde] productie 16 in het geding heeft gebracht. Van deze mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties;
- brief met productie 14 van de zijde van [geïntimeerde] .
Op 14 februari 2023 is de zaak mondeling behandeld. Namens [appellante] is het woord gevoerd door mr. Van Dorsten voornoemd en namens [geïntimeerde] door mr. De Haan voornoemd. Mr. Van Dorsten heeft haar spreekaantekeningen overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in beide instanties.
[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.3 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
2.1
[geïntimeerde] huurt vanaf 1 december 2003 van [appellante] een woning met een oppervlakte van 63m2, gelegen aan de [straatnaam 1] 27 te [plaats 1] (hierna: de woning) tegen een thans verschuldigde huurprijs van € 540,70 per maand.
2.2
Namens [geïntimeerde] is [appellante] bij e-mail van 30 juni 2020 verzocht om akkoord te gaan met door [geïntimeerde] gewenste woningruil met de kandidaten:
- [naam 1] , geboren op [geboortedatum 1] (hierna: [naam 1] ) en
- [naam 2] , geboren op [geboortedatum 2] (hierna: [naam 2] ),
beiden op dat moment woonachtig aan de [straatnaam 2] 9c te [plaats 2] , welke woning wordt gehuurd van de eigenaar [naam 3] . De oppervlakte van de woning is 65 m2 en de huurprijs bedroeg ten tijde van het bestreden vonnis € 518,60 per maand.
2.3
[naam 3] heeft op 20 juli 2020 een verhuurdersverklaring opgesteld waaruit blijkt dat [naam 1] in de afgelopen twee jaar geen betalingsregeling heeft gehad, geen deurwaarderszaak heeft gehad en ook geen overlast heeft veroorzaakt.
2.4
Bij brief van 17 augustus 2020 heeft de Gemeente Amsterdam aan [naam 1] een huisvestingsvergunning verstrekt die ziet op de woning.
2.5
Medio 2021 heeft [naam 1] de woning betrokken en [geïntimeerde] de woning te [plaats 2] .
2.6
[bedrijf] , een aanbieder van geestelijke gezondheidszorg, heeft aan [geïntimeerde] een brief van 20 januari 2023 gestuurd waarin voor zover van belang het volgende staat:
“Sinds mevrouw in [plaats 2] woont is zij stabiel en klachtenvrij. (…)
We weten uit ervaring en vanuit onderzoek dat een stabiele woonomgeving bevorderend werkt op je psychische toestandsbeeld. Wij ondersteunen mevr in haar wens om in haar huidige woning te blijven.”
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
[geïntimeerde] heeft gevorderd dat de kantonrechter haar machtigt om [naam 1] en [naam 2] , dan wel alleen [naam 1] in haar plaats als huurder van de woning aan te stellen. [geïntimeerde] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat zij bij de woningruil een zwaarwichtig belang heeft, omdat verblijf in de woning bij haar leidt tot psychoses, gevoelens van onveiligheid en slaapstoornissen. [naam 1] biedt vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur, aldus [geïntimeerde] . [appellante] heeft tot afwijzing van deze vordering geconcludeerd, omdat [geïntimeerde] bij de woningruil geen zwaarwichtig belang heeft, [naam 1] onvoldoende financiële waarborgen biedt en [geïntimeerde] de vereiste huisvestingsvergunning niet heeft overgelegd. Bovendien dient een belangenafweging in het voordeel van [appellante] uit te vallen, aldus [appellante] .
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [geïntimeerde] gemachtigd [naam 1] in haar plaats als huurder van de woning te stellen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld. Hij heeft daartoe, samengevat, overwogen dat uit de medische stukken een zwaarwegend belang van [geïntimeerde] blijkt bij de woningruil. Dat de vereiste huisvestingsvergunning nog niet is verkregen kan [geïntimeerde] niet worden tegengeworpen, omdat [appellante] deze dient aan te vragen en zij onvoldoende heeft weersproken dat het [geïntimeerde] in verband met de problemen rondom Covid-19 niet is gelukt om tijdig een gedoogverklaring over te leggen. Bovendien biedt [naam 1] voldoende financiële waarborg voor nakoming van de huurbetalingen. Het belang van [appellante] de woning voor een hoger bedrag te verhuren weegt niet op tegen het belang van [geïntimeerde] bij de woningruil, aldus (nog steeds) de kantonrechter.
De procedure in hoger beroep
3.3
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] in hoger beroep met zeven grieven op. De grieven 3 tot en met 6 behelzen, samengevat, het betoog dat niet aan de respectievelijke criteria van 7:270 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is voldaan, zodat de vordering van [geïntimeerde] afgewezen dient te worden. Het hof zal die grieven eerst behandelen, gevolgd door de grieven 1, 2 en 7 die zien op respectievelijk de vaststelling van de feiten, de overweging van de kantonrechter dat [naam 3] akkoord is gegaan met de woningruil en de toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] .
3.4
Ingevolge artikel 7:270 lid 2 BW Pro kan de vordering van een huurder tot woningruil, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, slechts worden toegewezen, indien de huurder een zwaarwegend belang bij de ruil van woonruimte heeft. De vordering moet ingevolge voornoemd artikellid worden afgewezen indien de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. In het voorgaande ligt aldus besloten dat de kantonrechter, ook indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil, op de omstandigheden van beide partijen bij de huurovereenkomst moet letten en aldus de aan elke zijde bestaande belangen moet vaststellen en vervolgens tegen elkaar moet afwegen. Pas als de belangen van de huurder bij de beoogde woningruil zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder bij afwijzing van de vordering tot woningruil, is plaats voor toewijzing van de vordering.
3.5
Met grief 3 komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] een zwaarwegend belang heeft bij de woningruil. [appellante] voert, samengevat, aan dat nergens uit blijkt dat [geïntimeerde] lijdt aan psychoses of slaapstoornissen of dat die aan het gehuurde gerelateerd zijn.
3.6
Deze grief faalt. Dat [geïntimeerde] klachten heeft is vast komen te staan, aangezien [geïntimeerde] bij gelegenheid van de mondelinge behandeling niet alleen de aard daarvan heeft toegelicht maar ook heeft uitgelegd dat deze zijn veroorzaakt door negatieve ervaringen in haar inmiddels verbroken relatie in combinatie met onderliggende problematiek. [appellante] heeft dat onvoldoende gemotiveerd betwist, mede gelet op het feit dat [geïntimeerde] blijkens de verklaring van [bedrijf] voor deze klachten daadwerkelijk in behandeling is. Ook is vast komen te staan dat deze klachten verband houden met de woning, omdat [geïntimeerde] onweersproken heeft toegelicht dat een aantal van de negatieve ervaringen zich in de woning heeft voorgedaan en zij gedurende een aantal psychoses in de woning verbleef. Bovendien heeft [geïntimeerde] toegelicht dat het beter met haar gaat na haar verhuizing naar [plaats 2] , hetgeen ook blijkt uit de verklaring van [bedrijf] . [geïntimeerde] heeft dus wel degelijk een zwaarwegend belang bij de woningruil.
3.7
Met grief 4 komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat aan [geïntimeerde] niet kan worden tegengeworpen dat de op grond van artikel 7:270 lid 1 BW Pro vereiste huisvestingsvergunning niet is overgelegd. [appellante] voert aan dat de huisvestingsverklaring wettelijk is vereist en dat [geïntimeerde] evenmin een voorlopige vergunning, gedoogverklaring of enige andere verklaring heeft overgelegd. Verder voert [appellante] aan dat de huisvestigingsvergunning ten onrechte alleen op naam van [naam 1] is aangevraagd en niet mede op naam van [naam 2] .
3.8
Deze grief faalt, omdat [geïntimeerde] de vereiste huisvestingsverklaring in hoger beroep heeft overgelegd. Het hof ziet niet in dat de vergunning mede op naam van [naam 2] had moeten worden aangevraagd en waarom dat in deze procedure van belang zou zijn. In de loop van de procedure in eerst aanleg is immers gebleken dat het huurcontract van de woning in [plaats 2] alleen op naam van [naam 1] staat, zodat alleen hij als ruilpartner kan worden beschouwd.
3.9
Met grief 5 komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [naam 1] als in de plaats te stellen huurder voldoende financiële waarborg biedt voor nakoming van de huurbetalingen. [appellante] voert in dat verband samengevat aan dat [naam 1] over 2018 een inkomen had van € 5.142,00, wat onvoldoende is om de huurtermijnen te voldoen. [naam 1] heeft weliswaar zijn belastingaangifte over 2019 overgelegd, maar niet de belastingaanslag over 2018 en 2020 of recente btw-aangiften, aldus [appellante] .
3.1
Deze grief faalt. [naam 1] heeft in hoger beroep aan de hand van belastingaangiften en -aanslagen onbetwist gesteld dat zijn inkomen over 2019 € 15.564 bedroeg, over 2020 € 28.208 en over 2021 € 36.884. Daarmee staat vast dat [naam 1] voldoende financiële waarborg biedt voor de nakoming van de huurbetalingen van de woning. [appellante] heeft aangevoerd dat het hof bij deze beoordeling de gegevens die in hoger beroep zijn overgelegd buiten beschouwing dient te laten, omdat het inkomen van [naam 1] na de aanvraag van de woningruil door [geïntimeerde] is gestegen. Het hof gaat aan dat verweer voorbij, omdat het uitgangspunt is dat het hof oordeelt naar de stand van zaken ten tijde van het wijzen van het arrest. [appellante] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die afwijking van dat uitgangspunt rechtvaardigen.
3.11
Met grief 6 komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de belangenafweging in het kader van artikel 7:270 lid 2 BW Pro in het voordeel van [geïntimeerde] uitvalt. Daartoe voert zij samengevat aan dat zij [naam 1] niet als huurder opgedrongen wenst te krijgen aangezien hij een laag inkomen heeft en geen openheid van zaken heeft gegeven. Dat belang weegt zwaarder dan het belang van [geïntimeerde] , aldus [appellante] .
3.12
Ook deze grief faalt. Het belang van [geïntimeerde] weegt zwaar, omdat haar geestelijke gezondheid erbij is gebaat in [plaats 2] te kunnen blijven wonen. Het belang van [appellante] om een huurder niet opgedrongen te krijgen weegt minder zwaar, aangezien in hoger beroep is vast komen te staan dat [naam 1] aan zijn betalingsverplichtingen jegens [appellante] voldoet en blijkens de verhuurdersverklaring ook aan zijn betalingsverplichtingen jegens [naam 3] heeft voldaan. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat hij zich niet als een goed huurder zou gedragen, terwijl hij in hoger beroep ook openheid van zaken heeft gegeven. De kantonrechter heeft dus terecht geoordeeld dat een belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] uitvalt. Dat [appellante] in hoger beroep heeft aangevoerd dat haar belang mede erin bestaat de woning voor een hoger bedrag te kunnen verhuren, is evenmin doorslaggevend, omdat ook haar financiële belang minder zwaar weegt dan het belang van [geïntimeerde] . Het hof begrijpt dat [appellante] eraan hecht haar huurders zelf te kiezen, maar artikel 7:270 lid 1 BW Pro biedt huurders nu eenmaal de mogelijkheid om in uitzonderlijke gevallen inbreuk te maken op de contractsvrijheid van hun verhuurder.
3.13
Met grief 1 komt [appellante] op tegen de vaststelling door de kantonrechter dat ook [naam 2] in de woning te [plaats 2] woonde. [appellante] heeft bij die grief echter geen zelfstandig belang, omdat het al dan niet bewonen van de woning te [plaats 2] door [naam 2] geen invloed heeft op de criteria van artikel 7:270 lid 1 BW Pro. Datzelfde geldt voor het al dan niet akkoord zijn van [naam 3] met de woningruil, zodat ook grief 2 faalt. Grief 7 richt zich tegen de toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] . Gelet op het voorgaande heeft ook die grief geen succes.
Slotsom en kosten
3.14
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd.
3.15
Hoewel [geïntimeerde] in het gelijk is gesteld, zal het hof de kosten van het geding in hoger beroep compenseren in verband met het volgende. Tijdens de mondelinge behandeling na aanbrengen, die op 15 september 2021 plaatsvond, zijn partijen overeengekomen dat mr. De Haan zich zou inspannen om [appellante] zo spoedig mogelijk te voorzien van financiële gegevens van [naam 1] en de salarisspecificatie van [naam 2] . Gedurende de procedure is echter gebleken dat de relatie tussen [naam 1] en [naam 2] op dat moment al was verbroken en [naam 2] op 9 april 2021 op een ander adres was ingeschreven. Partijen hebben dus geprobeerd tot een regeling te komen op basis van achterhaalde informatie en daarmee is tijd van alle betrokkenen verspild. Hoewel het niet lijkt te gaan om opzettelijke verzwijging van informatie acht het hof deze gang van zaken verwijtbaar, omdat het de verantwoordelijkheid van procespartijen en hun advocaten is om ten tijde van een mondelinge behandeling van de actuele stand van zaken op de hoogte te zijn. Dat geldt in het bijzonder bij een procedure op grond van artikel 7:270 lid 1 BW Pro, omdat de potentiële nieuwe huurder daarbij een belangrijke rol speelt zonder procespartij te zijn.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
compenseert de kosten van het geding in het hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, J.C.W. Rang en A.L. op ‘t Hoog en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2023.