ECLI:NL:GHAMS:2023:567

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.294.884/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8196760 CV EXPL 19-24948

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 maart 2023

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. L.H. Haarsma te Paterswolde,

tegen

[geïntimeerde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D.A. Boor te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 21 mei 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 8 maart 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellante] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte uitlating van de zijde van [appellante] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, met haar veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn de volgende.

2.1

[geïntimeerde] is eigenaar van het [X] Hotel in [plaats] .

2.2

[appellante] huurt sinds 1 mei 2004 van [geïntimeerde] winkelruimte op de begane grond links naast de hoofdingang van het hotel en exploiteert daarin een souvenirwinkel.

2.3

Per 1 januari 2010 is de winkelruimte op verzoek van [geïntimeerde] gehalveerd omdat [geïntimeerde] een vergaderruimte wilde creëren. Daarbij is de huurprijs naar beneden bijgesteld.

2.4

Bij exploot van 11 december 2018 heef [geïntimeerde] de huurovereenkomst met [appellante] opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik, erin bestaande dat [geïntimeerde] de lobby van het hotel wil vergroten.

2.5

[appellante] heeft niet met de opzegging ingestemd.

3.Beoordeling

De procedure in eerste aanleg

3.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd, voor zover in hoger beroep nog van belang, dat wordt bepaald dat de huurovereenkomst met [appellante] eindigt per 31 december 2019 of een in goede justitie te bepalen datum en [appellante] wordt veroordeeld tot ontruiming. Zij heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde dringend en duurzaam nodig heeft voor eigen gebruik omdat zij de winkelruimte en de daarnaast gelegen vergaderruimte wil renoveren en wil toevoegen aan de lobby, hetgeen zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

3.2

[appellante] heeft de vorderingen weersproken. Zij heeft aangevoerd dat opzegging van de huurovereenkomst niet mogelijk is omdat haar door de toenmalige General Manager van [geïntimeerde] , [naam] (hierna: [naam] ), is toegezegd dat zij de winkel zou kunnen exploiteren tot haar pensioen. Verder heeft zij de dringendheid van het beoogde eigen gebruik betwist.

3.3

Na bij tussenvonnis een descente te hebben gelast, die op 19 januari 2021 heeft plaatsgevonden, heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis bepaald dat de huurovereenkomst van partijen zou eindigen op 1 juni 2021 en [appellante] veroordeeld tot ontruiming op of voor die datum. De kantonrechter heeft aan deze beslissing ten grondslag gelegd dat voldoende was komen vast te staan dat [geïntimeerde] er een bedrijfseconomisch belang bij heeft het gehuurde zelf te gebruiken voor de vergroting van de lobby en het gehuurde dus dringend nodig heeft. De stelling van [appellante] dat haar is toegezegd dat zij het gehuurde tot aan haar pensioen mag blijven exploiteren heeft de kantonrechter als onvoldoende onderbouwd terzijde geschoven. De proceskosten zijn gecompenseerd. Het vonnis is, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

De procedure in hoger beroep

3.4

[appellante] heeft in hoger beroep twaalf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. De grieven I tot en met IX gaan over het dringend eigen gebruik. Grief X betreft de belangenafweging die de kantonrechter ten overvloede nog heeft verricht. Grief XI gaat over de door [appellante] gestelde toezegging. Grief XII is een slotgrief zonder zelfstandige betekenis.

Is de huurovereenkomst opzegbaar?

3.5

Het verweer van [appellante] dat de huurovereenkomst niet kan worden opgezegd vanwege een aan haar gedane toezegging is het meest verstrekkend en zal dus als eerste worden behandeld. In de toelichting op grief XI heeft [appellante] herhaald dat [naam] haar heeft toegezegd dat zij tot haar pensioen haar winkel in het hotel kon blijven exploiteren. De achtergrond van deze toezegging was, aldus [appellante] , dat [geïntimeerde] wilde renoveren en daarvoor de helft van de door [appellante] gehuurde ruimte nodig had. [naam] heeft destijds een onderhandse regeling met [appellante] getroffen, omdat ook toen de noodzaak van de renovatie niet aannemelijk was. [appellante] heeft water bij de wijn gedaan en is akkoord gegaan met de halvering van haar bedrijfsruimte, op voorwaarde dat zij mocht blijven ondernemen tot haar pensioen, aldus [appellante] . Zij heeft verwezen naar de considerans van de gewijzigde huurovereenkomst, waarin is vermeld:
“Whereas, Concessionaire wishes to carry on in het Premises hereinafter specified in the said [plaats] [X] Hotel, the business and trade of agift shopand [X] is prepared to grant Concessionaire the right to carry on such business and trade upon the terms and conditions hereinafter set forth”.

3.6

[geïntimeerde] heeft betwist dat [naam] de gestelde toezegging heeft gedaan. Zij heeft in hoger beroep een door [naam] ondertekend schrijven overgelegd, waarin deze verklaart dat naar zijn beste weten in de periode van de renovatie en de totstandkoming van de nieuwe huurovereenkomst geen mondelinge afspraken zijn gemaakt die afwijken van hetgeen in de schriftelijke overeenkomst is neergelegd.

3.7

Als juist is dat, zoals [appellante] stelt, [naam] haar in het kader van de onderhandelingen over de halvering van de door haar gehuurde ruimte heeft toegezegd dat zij tot haar pensioen de winkel in het hotel mocht exploiteren, is [geïntimeerde] aan die toezegging gebonden en is de huurovereenkomst tot de pensioendatum van [appellante] niet opzegbaar. Blijkens zijn ondertekening van de overeenkomst van 1 januari 2010 was [naam] immers bevoegd [geïntimeerde] te binden, wat [geïntimeerde] overigens ook niet heeft betwist.

3.8

De verwijzing naar de considerans van de nieuwe huurovereenkomst kan het hof vooralsnog niet overtuigen van de juistheid van het standpunt van [appellante] , al was het maar omdat in de overeenkomst van 16 maart 2004 precies dezelfde bewoordingen zijn gebruikt, afgezien van de vervanging van “snoepwinkel” door “cadeauwinkel”. [appellante] heeft echter, net als in eerste aanleg, gespecificeerd bewijs aangeboden van haar stelling, zodat zij tot bewijs daarvan zal worden toegelaten, aangezien er, anders dan de kantonrechter meende, geen grond bestaat haar die mogelijkheid te onthouden. [appellante] wordt voor de goede orde echter wel gewezen op de beperkte bewijskracht van verklaringen die slechts inhouden wat de getuigen hebben gehoord van [appellante] zelf.

Heeft [geïntimeerde] het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik?

3.9

Voor het geval [appellante] het haar opgedragen bewijs niet kan leveren, zal het hof nu reeds ingaan op de door [geïntimeerde] gestelde opzeggingsgrond.

3.1

Het hof stelt het volgende voorop. Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW is bedoeld dat het beoogde gebruik van het verhuurde van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden. Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien staat alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet.

3.11

[geïntimeerde] wil de benedenverdieping van het hotel moderniseren en een grote(re) open lobby creëren. Daartoe wil zij het gedeelte van de benedenverdieping dat grenst aan de huidige lobby, de winkelruimte en de daarnaast gelegen vergaderruimte doorbreken. Zij wil de conciërge daarheen verplaatsen en daar extra zitplaatsen maken voor haar gasten. [geïntimeerde] voert aan dat de hotellobby in zijn huidige vorm te klein is als er groepen gasten tegelijk het hotel binnen komen. Zij meent dat een ruimere lobby past bij haar status als vijfsterrenhotel en heeft foto’s overgelegd van concurrerende hotels die ook in het recente verleden hun lobby’s hebben vergroot.

3.12

De kantonrechter heeft tijdens de decente de benedenverdieping van het hotel bekeken. In het bestreden vonnis heeft zij daarover overwogen dat te zien was dat de huidige lobby, qua omvang en uitstaling, niet past bij het grote en luxe hotel. Voor grote groepen gasten die tegelijk binnen komen, zoals cruisegasten, lijkt weinig ruimte te zijn. Voldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] met de door haar gewenste renovatie de uitstraling van de begane grond van het hotel zal kunnen verbeteren en dat dat bedrijfseconomische voordelen kan opleveren. Ook kan [geïntimeerde] haar gasten meer zitplaatsen aanbieden op piekmomenten, die zich hopelijk in de toekomst (dat is: na het einde van de coronacrisis; hof) weer zullen voordoen, aldus de kantonrechter.

3.13

[appellante] voert aan (grieven I en VI) dat de kantonrechter ten onrechte de gevolgen van de coronacrisis buiten beschouwing heeft gelaten. De vraag of het beoogde gebruik dringend is, moet worden beantwoord met inachtneming van alle omstandigheden van het geval en de gevolgen van de coronacrisis behoren daarbij, aldus [appellante] . Deze grieven zijn ingehaald door de tijd. Ten tijde van dit arrest heeft het toerisme in Amsterdam zich volledig of grotendeels hersteld. In het midden kan blijven of de kantonrechter in het voorjaar van 2021 terecht aan Corona voorbij is gegaan. Voor het hof, dat moet oordelen naar de huidige stand van zaken
(ex nunc)is de coronacrisis in ieder geval niet meer een omstandigheid waarmee rekening moet worden gehouden.

3.14

Naar de mening van [appellante] (grief II) is de overweging van de kantonrechter dat de huidige lobby niet past bij het grote en luxe hotel onvoldoende onderbouwd en subjectief. [appellante] wijst erop dat kantonrechter de rest van het hotel niet heeft bekeken en voert aan dat de kantonrechter niet over de deskundigheid beschikt om een oordeel te geven over de passendheid van de huidige lobby. Uit recensies van reizigers blijkt dat de meningen over lobby’s kunnen verschillen, terwijl, als al juist zou zijn dat het [X] Hotel [plaats] over een kleinere lobby beschikt dan andere vergelijkbare hotels, uit recensies blijkt dat gasten dat niet per se als een minpunt beschouwen, aldus [appellante] .

3.15

Hetgeen [appellante] heeft aangevoerd geeft het hof geen reden te twijfelen aan de beoordeling van de lobby door de kantonrechter. Het hof acht het niet nodig deze bevinding te laten toetsen door een deskundige, zoals [appellante] voorstelt. In ieder geval bevestigen de bevindingen van de kantonrechter dat de wens de lobby te vergroten redelijk is, met het oog op welke beoordeling de descente mede heeft plaatsgevonden. Ook de recensies van hotelgasten waarnaar [geïntimeerde] heeft verwezen bevestigen dat. [appellante] heeft nog naar recensies van andere hotels verwezen die er op duiden dat sommige gasten een kleine lobby niet per se als negatief beleven, maar dat doet aan het voorgaande niet af.

3.16

Over het bieden van zitplaatsen aan hotelgasten op piekmomenten heeft [appellante] , afgezien van haar betoog over de coronacrisis, nog aangevoerd (grief III) dat zich in het verleden wel eens spitsmomenten hebben voorgedaan, maar niet zodanig dat de lobby te klein is om iedereen te herbergen. Dit verweer acht het hof onvoldoende onderbouwd tegenover de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s en de bevindingen van de kantonrechter. In elk geval is het onvoldoende om af te doen aan de dringende noodzaak van het eigen gebruik.

3.17

Met de grieven VII en VIII voert [appellante] aan dat het door [geïntimeerde] ervaren ruimtegebrek rond de lobby ook kan worden opgelost zonder de door haar gehuurde ruimte te gebruiken. Door alleen de vergaderruimte te betrekken bij de lobby ontstaat al meer dan genoeg ruimte. Daarbij komt dat [geïntimeerde] recentelijk op de begane grond een ruimte in gebruik heeft genomen als
Grab & Go. Daarvan wordt amper gebruik gemaakt, terwijl die ruimte aan [appellante] in gebruik had kunnen worden gegeven.

3.18

[geïntimeerde] heeft hiertegen ingebracht dat met alleen het slopen van de vergaderruimte onvoldoende ruimte wordt gecreëerd, omdat dat slechts twee sets zitplaatsen extra oplevert. Zij beroept zich op haar recht als ondernemer om zelf te bepalen hoe zij haar bedrijf optimaal wenst te exploiteren. De
Grab & Go, waar gasten ’s nachts drankjes en snacks kunnen kopen, is volgens [geïntimeerde] nodig om de minibarverliezen gedeeltelijk te ondervangen. Zij betwist dat die amper wordt gebruikt.

3.19

Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] tegenover deze betwisting niet aannemelijk gemaakt dat het gebruik van de door haar geschetste alternatieven om het door [geïntimeerde] ervaren ruimtegebrek weg te nemen, voldoende in de rede ligt. [geïntimeerde] wil een grote open ruimte creëren en het handhaven van de winkel, die onbestreden een derde van het volgens de plannen toe te voegen oppervlak inneemt, staat daaraan in de weg. Ook heeft [geïntimeerde] voldoende duidelijk gemaakt waarom de
Grab & Gowaardevol voor haar is.

3.2

Ten slotte bestrijdt [appellante] (grieven IV, V en IX) dat de door [geïntimeerde] gewenste renovatie van de ruimte rond de lobby haar bedrijfseconomische voordelen zal opleveren. Zij meent dat de plannen van [geïntimeerde] onvoldoende zijn onderbouwd. Zij mist gedegen cijfermateriaal. Zij voert aan dat er geen verband is tussen de grootte van de hotellobby en de prijzen van hotelkamers. Het bedrijfseconomische voordeel van een grotere lobby zal niet opwegen tegen het nadeel dat wordt gevormd door de kosten van de renovatie, het gemis van een giftshop en de gemiste huurinkomsten, aldus [appellante] .

3.21

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat het te ver gaat van [geïntimeerde] te eisen dat zij cijfers overlegt waaruit blijkt dat een grotere lobby de omzet zal doen stijgen. Het is aan [geïntimeerde] als ondernemer om te bepalen op welke wijze zij het best kan blijven voldoen aan de eisen die het publiek aan een vijfsterrenhotel stelt. Een ruimere lobby is in dat verband een redelijke keus, ook blijkens hetgeen de kantonrechter op grond van haar eigen waarneming daarover heeft overwogen. Dat die keuze, in samenhang met alle andere factoren die de kwaliteit van een hotel bepalen, invloed heeft op de kamerprijs, acht het hof voldoende aannemelijk. Dergelijke algemene bedrijfseconomische belangen zijn naar vaste jurisprudentie voldoende om een beroep op dringend eigen gebruik te rechtvaardigen.

3.22

De conclusie uit het voorgaande is dat het hof, net als de kantonrechter, van oordeel is dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

3.23

Nu het beroep op dringend eigen gebruik slaagt, komt het hof niet toe aan een belangenafweging. Beoordeling van grief X kan daarom achterwege blijven.

Slotsom

3.24

De grieven I tot en met X hebben geen succes. Het (verdere) oordeel over de grieven XI en XII wordt aangehouden tot na de bewijslevering.

4.Beslissing

Het hof:

laat [appellante] toe tot het bewijs van haar stelling dat [naam] , destijds General Manager van [geïntimeerde] , in het kader van de onderhandelingen over de wijziging van de huurovereenkomst per 1 januari 2010 aan haar heeft toegezegd dat zij de souvenirwinkel in het [X] Hotel tot haar pensioen mocht blijven exploiteren;

beveelt dat, indien [appellante] getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. J.C.W. Rang, daartoe tot raadsheer commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader te bepalen dag en uur;

verwijst de zaak naar de rol van 4 april 2023 voor opgave door beide partijen van de verhinderdata van alle betrokken personen in de maanden mei tot en met juli 2023;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en A.L. op ’t Hoog en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2023.