Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.312.997/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9249125 CV EXPL 21-7976
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 november 2023
inzake
SUCCESSFUL2009MLD B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. F. Jonk te Amsterdam,
tegen
ACCURAAT BEGELEID WONEN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. L.M. Ravestijn te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Succesful en Accuraat genoemd.
Succesful is bij dagvaarding van 1 juli 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 5 april 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Succesful als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en Accuraat als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties;
- akte zijdens Succesful, met producties;
- akte uitlaten producties, tevens rectificatie zijdens Accuraat, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Succesful heeft in het principale appel haar eis gewijzigd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
- huurovereenkomst I en huurovereenkomst II (zoals hierna nader omschreven) te ontbinden;
- Accuraat te veroordelen om het gehuurde binnen twee weken na datum arrest te ontruimen;
Subsidiair:
- te verklaren voor recht dat huurovereenkomst I eindigt per 1 november 2022;
- te verklaren voor recht dat huurovereenkomst II eindigt per 1 oktober 2022;
- Accuraat te veroordelen om het op grond van huurovereenkomst I gehuurde per 31 oktober 2022 te ontruimen;
- Accuraat te veroordelen om het op grond van huurovereenkomst II gehuurde per 30 september 2022 te ontruimen;
Meer subsidiair:
- huurovereenkomst I en huurovereenkomst II te ontbinden onder de opschortende voorwaarde dat Accuraat de verschuldigde huurprijs gedurende twaalf maanden na de datum van het te wijzen arrest niet voor de eerste dag van elke maand aan Succesful voldoet;
- Accuraat te veroordelen, onder de opschortende voorwaarde dat Accuraat de huurprijs gedurende twaalf maanden na de datum van het te wijzen arrest niet voor de eerste dag van elke maand aan Succesful voldoet, om het gehuurde per datum ontbinding te ontruimen;
In alle gevallen:
- Accuraat te veroordelen tot betaling aan Succesful van een bedrag van € 9.644,97, met rente;
- Accuraat te veroordelen om, voor iedere maand dat zij na de datum van het te wijzen arrest het gehuurde in gebruik houdt, bedragen van € 5.638,36 en € 1.946,06 (beide te vermeerderen met de contractuele jaarlijkse indexering) aan Succesful te betalen;
- Accuraat te veroordelen om, zo lang zij na de datum van het te wijzen arrest het gehuurde in gebruik houdt, vijf meter gerekend vanaf het pand waarin het gehuurde is gelegen vrij te houden van afvalcontainers en andere brandbare materialen, op straffe van een dwangsom;
- Accuraat te veroordelen tot betaling aan Succesful van een bedrag van € 773,18 aan buitengerechtelijke incassokosten;
-Accuraat te veroordelen in de proceskosten in beide instanties, met rente.
Accuraat heeft in het principale appel geconcludeerd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Succesful in de proceskosten in beide instanties.
In het incidentele appel heeft Succesful geconcludeerd dat op het incidentele appel geen acht moet worden geslagen, althans dat Accuraat in het incidentele appel niet-ontvankelijk zal worden verklaard, althans tot afwijzing van het incidentele appel,
met veroordeling van Accuraat in de proceskosten en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. Accuraat heeft in het incidentele appel, onder wijziging van haar eis, geconcludeerd, voor het geval de vordering van Succesful tot huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik wordt toegewezen, dat Succesful wordt veroordeeld tot betaling van een verhuisvergoeding.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.17 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met haar eerste grief betoogt Succesful dat de kantonrechter ten onrechte een aantal feiten niet als vaststaand heeft aangemerkt. Het hof zal de feiten samenvatten en aanvullen met door Succesful in de toelichting op haar grief naar voren gebrachte feiten voor zover die feiten onomstreden zijn en ze relevant zijn voor de beoordeling van het voorliggende geschil. De aldus samengevatte en aangevulde feiten luiden als volgt.
2.1
Accuraat is een instantie die intramurale zorg en huisvesting aanbiedt aan moeilijk bereikbare jongeren en (jong)volwassenen met diverse soorten problematiek.
2.2
Succesful verhuurt sinds 1 november 2019 op grond van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst (verder: huurovereenkomst I) aan Accuraat vijf kamers op de begane grond en zeven kamers op de eerste verdieping van het gebouw aan het adres Portsmuiden 3, voor een aanvangshuurprijs van € 5.500,00 per maand. Vanaf 1 september 2019 heeft Accuraat gedurende twee maanden de gelegenheid gekregen om het gehuurde te verbouwen.
2.3
Succesful verhuurt sinds 1 mei 2020 op grond van een tweede tussen partijen gesloten huurovereenkomst (verder: huurovereenkomst II) aan Accuraat nog eens vier kamers op de eerste verdieping van het gebouw aan het adres Portsmuiden 3, voor een aanvangshuurprijs van € 1.800,00 per maand.
2.4
Artikel 13 van huurovereenkomst I luidt:
Huurder is verantwoordelijk voor de huisvestingsvergunning.
2.5
Artikel 5 lid 3 van zowel huurovereenkomst I als huurovereenkomst II luidt:
Verhuurder heeft het recht de huursom jaarlijks te herzien op basis van het verloop van het consumentenprijsindexcijfer, reeks voor alle huishoudens, het te gebruiken basisjaar “(2000 = 100)”, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voorde Statistiek.INDEX
2.6
In een WhatsApp-bericht van 8 juli 2020 heeft Succesful Accuraat verzocht om haar een kopie van een aanvraag voor een huisvestigingsvergunning toe te sturen.
2.7
Bij brief van 7 december 2020 heeft de gemachtigde van Succesful Accuraat gesommeerd om een huisvestingsvergunning aan te vragen en een kopie van die aanvraag aan Succesful te overhandigen.
2.8
In een brief van 30 maart 2021 heeft de gemachtigde van Succesful aan Accuraat geschreven dat Accuraat tekortschoot in de nakoming van verschillende uit huurovereenkomst I en huurovereenkomst II voortvloeiende verplichtingen en haar gesommeerd die verplichtingen alsnog na te komen.
2.9
Bij kort geding dagvaarding van 14 april 2021 heeft Succesful gevorderd dat Accuraat wordt veroordeeld, samengevat, om aan Succesful en door haar aan te wijzen aannemers, elektriciens en inspecteurs toegang tot het gehuurde te verlenen en om brandbare zaken binnen vijf meter van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden. Na overleg tussen de gemachtigden van partijen heeft op 14 april 2021 een inspectie van het gehuurde plaatsgevonden ten behoeve van een opstalverzekering.
2.1
Bij brieven van haar advocaat van 20 mei 2022 heeft Succesful huurovereen-komst I opgezegd tegen 1 november 2022 en heeft zij huurovereenkomst II opgezegd tegen 1 oktober 2022.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
Succesful heeft in eerste aanleg gevorderd bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, samengevat:
huurovereenkomst I en huurovereenkomst II te ontbinden;
Accuraat te veroordelen het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen;
Accuraat te veroordelen tot betaling aan Succesful van:
- € 5.566,00 en € 132,00 aan huurachterstand;
- € 559,06 aan achterstallige drinkwaternota’s;
- € 1.325,25 aan schade geleden door het niet verlenen van toegang tot het gehuurde;
- € 262,38 aan door een slotenmaker in rekening gebrachte herstelkosten;
- € 236,89 aan wettelijke handelsrente;
- € 926,75 aan buitengerechtelijke incassokosten;
een en ander te vermeerderen met wettelijke handelsrente;
4. Accuraat te veroordelen tot betaling aan Succesful van € 5.566,00 respectievelijk € 1.800,00 voor elke maand na ontbinding van huurovereen-komst I respectievelijk huurovereenkomst II tot aan de datum van ontruiming;
5. Accuraat te veroordelen in de proceskosten.
Succesful heeft aan haar vorderingen, samengevat, ten grondslag gelegd dat Accuraat is tekortgeschoten in de nakoming van haar uit de twee huurovereenkomsten voortvloeiende verplichtingen.
3.2
Accuraat heeft zich tegen de vorderingen van Succesful verweerd en harerzijds, samengevat, gevorderd dat Succesful wordt veroordeeld tot betaling van de kosten die Accuraat heeft moeten maken voor ongediertebestrijding en de installateur van een warmwatervoorziening. Ook heeft Accuraat gevorderd dat Succesful wordt veroordeeld om een rapport te laten opmaken waaruit blijkt welke werkzaamheden aan het gehuurde nodig zijn om overlast van ongedierte te verhelpen, en deze werkzaamheden door een gecertificeerd bedrijf te laten uitvoeren, een en ander met veroordeling van Succesful in de proceskosten.
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de door Succesful in conventie gevorderde bedragen gedeeltelijk toegewezen, tot een bedrag van € 434,27 aan achterstallige waternota’s, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en rente, en haar overige vorderingen afgewezen, met veroordeling van Succesful in de kosten van het geding in conventie. De kantonrechter heeft de reconventionele vorderingen van Accuraat afgewezen, Accuraat veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie en de kosten daarvan aan de zijde van Succesful begroot op nihil.
De procedure in hoger beroep
3.4
Succesful heeft tegen het bestreden vonnis zeven grieven aangevoerd. De eerste van de grieven heeft betrekking op de vaststelling van de feiten en is hiervoor al behandeld.
De huisvestingsvergunning
3.5
Met haar tweede grief betoogt Succesful dat Accuraat is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting om een huisvestingsvergunning aan te vragen en daarvan een afschrift aan Succesful te verstrekken. Volgens Succesful vloeit deze verplichting voort uit artikel 13 van huurovereenkomst I. Accuraat bestrijdt dit.
3.6
Het hof stelt voorop dat uit de letterlijke tekst van artikel 13 van huurovereenkomst I niet volgt dat Accuraat is gehouden om een huisvestings-vergunning aan te vragen en daarvan afschrift aan Succesful te verstrekken. De vraag wat partijen zijn overeengekomen kan echter niet worden beantwoord enkel op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst; het komt aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.7
De door Succesful voorgestelde uitleg van artikel 13 van huurovereenkomst I blijkt volgens haar uit door partijen over en weer afgelegde verklaringen die zouden zijn gedaan tijdens een bespreking direct voorafgaand aan het ondertekenen van huurovereenkomst I. Bij deze bespreking waren de bestuurders van Succesful en Accuraat aanwezig alsmede de dochter van de bestuurder van Succesful. Succesful heeft van de bespreking een geluidsopname gemaakt, die zij in het geding heeft gebracht. Naar het oordeel van het hof volgt de door Succesful voorgestelde uitleg van artikel 13 van huurovereenkomst I niet uit de geluidsopname. De geluidsopname bevat daarentegen wel aanwijzingen voor de juistheid van het door Accuraat ingenomen standpunt dat Accuraat juist zonder huisvestingsvergunning in het gehuurde zou verblijven, op basis van een door de gemeente gehanteerd gedoogbeleid. Tijdens de bespreking heeft de bestuurder van Accuraat tweemaal uitdrukkelijk op dit gedoogbeleid gewezen (9:58 en 10:28 van de opname). De strekking van de bespreking lijkt te zijn geweest dat partijen de risico’s die samenhingen met de afwezigheid van de huisvestingsvergunning voor rekening en risico van Accuraat wilden brengen en dat zij dit met het opnemen van artikel 13 in huurovereenkomst I tot uitdrukking wilden brengen. Dat lijkt ook te volgen uit het door Succesful in haar akte aangehaalde citaat uit het transcript, waar de vertegenwoordiger van Succesful zegt dat het beste is dat ze in het contract schrijven dat alle verantwoordelijkheid (voor de benodigde vergunningen) bij Accuraat ligt. Uit de geluidsopname volgt in ieder geval niet dat partijen met het opnemen van artikel 13 in huurovereenkomst I hebben beoogd om een verplichting voor Accuraat in het leven te roepen om een huisvestingsvergunning aan te vragen en daarvan een afschrift aan Succesful te verstrekken. Succesful heeft ter onderbouwing van haar betoog nog gewezen op een verklaring van de dochter van de bestuurder van Succesful over hetgeen volgens haar tijdens de bedoelde bespreking is afgesproken. Omdat de inhoud van deze verklaring echter niet overeenkomt met de inhoud van de bespreking zoals die uit de geluidsopname blijkt, gaat het hof aan de verklaring voorbij.
3.8
Nu niet is komen vast te staan dat op Accuraat de verplichting rustte om een huisvestingsvergunning aan te vragen en daarvan een afschrift aan Succesful te verstrekken, is Accuraat op dit punt niet jegens Succesful tekortgeschoten. De grief slaagt niet.
Betalingsgedrag
3.9
Met haar derde grief betoogt Succesful dat Accuraat is tekortgeschoten in de nakoming van verschillende op haar rustende betalingsverplichtingen die hierna achtereenvolgens worden besproken.
Huur en indexering
3.1
Uit de door Succesful bij haar akte in het geding gebrachte betalingsoverzichten blijkt dat Accuraat in acht gevallen een verschuldigde huurtermijn heeft betaald zonder het bedrag van de contractueel verschuldigde indexering. Accuraat heeft zich op het standpunt gesteld dat Succesful niet zonder meer gerechtigd was de huur te indexeren. Zij heeft dat standpunt echter niet onderbouwd terwijl Succesful erop heeft gewezen dat de verschuldigdheid van de indexeringsbedragen volgt uit artikel 5.3 van de beide huurovereenkomsten. Het hof concludeert dat Accuraat het bedrag aan niet betaalde indexeringen van in totaal (€ 66,00 + € 66,00 + € 72,36 + € 72,36 + € 29,00 + € 117,06 + € 117,06 + € 117,06 =) € 656,90 verschuldigd is. De vordering van Succesful tot betaling van achterstallige huur is toewijsbaar tot dit bedrag. Voor het overige wordt de vordering van Succesful afgewezen, omdat uit de door Accuraat bij haar antwoordakte in het geding gebrachte betaalbewijzen blijkt dat zij het restant van haar aanvankelijke betalingsachterstand heeft aangezuiverd. Het gaat overigens enkel om de huurtermijn die is verschenen kort voor het nemen van de akte door Succesful, die blijkens het betaalbewijs kort na het nemen van die akte is betaald. Het hof ziet in dit tijdverloop - alles na de eerste memoriewisseling - aanleiding om Succesful niet meer te laten reageren op de door Accuraat bij haar laatste akte overgelegde betaalbewijzen.
Overige betalingsverplichtingen
3.11
Succesful vordert voorts, zo blijkt mede uit de opstellingen in haar memorie van grieven, randnummers 19 en 118, betaling van de volgende bedragen:
1. Jaarafrekening drinkwater € 346,44
2. Waterschapsbelasting 2020 € 141,79
3. Drinkwater september 2020 € 69,83
4. Kosten loodgieter € 120,00
5. Kosten slotenmaker € 262,38
6. Drinkwater maart en juni 2021 € 127,00
7. Drinkwater november 2021 € 493,02
8. Drinkwater juni 2022 € 179,00
9. Kosten loodgieter € 70,00
10. Drinkwater maart t/m juni 2022 € 179,00
Het hof stelt voorop dat de onder 1 en 3 genoemde posten al in het bestreden vonnis zijn toegewezen. Tegen die beslissing heeft geen van beide partijen een grief opgeworpen, zodat deze geen onderwerp van het hoger beroep zijn. Het hof constateert voorts dat de verschuldigdheid van de onder 6, 7 en 8 genoemde posten niet of onvoldoende gemotiveerd door Accuraat is betwist, zodat de met deze posten corresponderende vorderingen van Succesful zullen worden toegewezen. De vordering genoemd onder 10 wordt afgewezen, nu deze post ook al onder 8 is gevorderd. Dat het dezelfde vordering betreft, blijkt uit het feit dat Succesful beide vorderingen heeft onderbouwd met een afschrift van dezelfde factuur (overgelegd als productie 37 en als productie 39 bij memorie van grieven).
3.12
Ten aanzien van de vordering met betrekking tot de onder 2 genoemde waterschapsbelasting heeft Accuraat erop gewezen dat de desbetreffende aanslag geen betrekking heeft op het gehuurde, maar op een ander adres. Succesful heeft in reactie hierop aangevoerd dat het op de aanslag genoemde adres geen drinkwateraansluiting heeft. Zij heeft echter niet toegelicht waarom, als dit al juist zou zijn, dit betekent dat de factuur betrekking heeft op waterverbruik van Accuraat. De vordering wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
3.13
Ook de vorderingen van € 120,00 en € 70,00 (de posten 4 en 9 genoemd onder 3.11) worden afgewezen omdat ze onvoldoende zijn onderbouwd. Succesful stelt dat het aan een loodgieter betaalde bedragen betreft. Ter onderbouwing van haar vordering heeft Succesful betaalbewijzen overgelegd waarop te zien is dat aan twee verschillende partijen betalingen van € 120,00 en € 70,00 zijn gedaan. Uit deze stukken blijkt echter niet dat de geadresseerden van deze betalingen loodgieters zijn. Evenmin blijkt uit de stukken op welke goederen of diensten de betalingen betrekking hebben. Succesful heeft bovendien, in het licht van de gemotiveerde betwisting van Accuraat, onvoldoende onderbouwd dat deze kosten voor rekening van Accuraat moeten komen.
3.14
Succesful stelt ten slotte dat zij bedragen van € 197,38 en € 65,00 (tezamen het in 3.11 onder 5 genoemde bedrag van € 262,38) aan een slotenmaker heeft betaald en dat die kosten betrekking hebben op herstel van door (huurders van) Accuraat veroorzaakte schade aan een buitendeur van het gehuurde. Accuraat heeft betwist dat zij of haar huurders schade hebben veroorzaakt. Succesful heeft hierop niet verder toegelicht dat Accuraat of haar huurders wel schade aan de sloten hebben veroorzaakt. Accuraat heeft er daarnaast op gewezen dat de kosten van herstel van een buitendeur op grond van het Besluit kleine herstellingen niet voor haar rekening komen, maar voor rekening van Succesful. Dat Accuraat gehouden is om het gevorderde bedrag aan Succesful te betalen, heeft Succesful gelet op het voorgaande onvoldoende onderbouwd. De vordering wordt afgewezen.
3.15
Gelet op het voorgaande slaagt de grief ten dele. Naast het in 3.10 genoemde bedrag van € 656,90 zullen de onder 3.11 genoemde bedragen gedeeltelijk worden toegewezen, tot een bedrag van (€ 127,00 + € 493,02 + € 179,00 =) € 799,02.
Toegang tot het gehuurde
3.16
Met haar vierde grief komt Succesful op tegen de afwijzing van haar vordering die betrekking heeft op schade die is veroorzaakt doordat Accuraat aan haar of door haar ingeschakelde derden geen toegang tot het gehuurde heeft verleend. Succesful heeft deze post als laatste onderdeel vermeld in haar opstelling in randnummer 19 van de memorie van grieven. Het hof stelt voorop dat een huurder op grond van artikel 7:220 lid 1 BW in beginsel gehouden is om de verhuurder gelegenheid te geven om dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te (laten) voeren. De verhuurder dient bij de planning en uitvoering van die werkzaamheden de privacy en overige gerechtvaardigde belangen van de bewoners van het gehuurde waar mogelijk in acht te nemen. In het onderhavige geval twisten partijen over de vraag of en in hoeverre Accuraat daadwerkelijk de toegang tot het gehuurde heeft onthouden aan Succesful en door haar ingeschakelde derden. Accuraat heeft daarnaast toegelicht dat zij, met het oog op de belangen van de kwetsbare jongeren die het gehuurde bewonen, verlangt dat bezoek van derden ruim van tevoren wordt aangekondigd en plaatsvindt op een tijdstip waarop Accuraat zelf aanwezig kan zijn. Waar een dergelijke opstelling ertoe heeft geleid dat Accuraat terughoudend heeft gereageerd op verzoeken van Succesful om op korte termijn het gehuurde te betreden, levert dat naar het oordeel van het hof geen tekortkoming van Accuraat op. Dat geldt te meer nu Accuraat heeft aangevoerd dat zij in het verleden slechte ervaringen heeft gehad met bezoek van Succesful aan het gehuurde, waarbij kennelijk de privacy van bewoners in het geding is gekomen. Het hof betrekt bij haar oordeel voorts dat de inspectie ten behoeve van de opstalverzekering uiteindelijk heeft plaatsgevonden en dat van de overige door Succesful gestelde voorvallen, mede in het licht van de betwisting van Accuraat, niet is komen vast te staan dat de toegang daadwerkelijk is geweigerd. Hier komt nog bij dat de schade die Succesful stelt te hebben geleden door Accuraat gemotiveerd is betwist terwijl de stukken waarop Succesful zich ter onderbouwing van die schade beroept interne stukken zijn waaruit niet blijkt dat de door Succesful genoemde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat Succesful onvoldoende heeft onderbouwd dat zij het in die stukken genoemde bedrag aan schade heeft geleden en evenmin dat Accuraat gehouden is die schade te vergoeden. De grief heeft geen succes.
Tekortkomingen en ontbinding
3.17
Met haar vijfde grief betoogt Succesful dat de beide met Accuraat gesloten huurovereenkomsten moeten worden ontbonden op grond van tekortkomingen van Accuraat in de nakoming van de huurovereenkomsten. Het hof stelt voorop dat iedere tekortkoming van een huurder in de nakoming van haar verbintenissen uit de huurovereenkomst de ontbinding van die huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij de tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). De in deze wetsbepaling neergelegde hoofdregel en de uitzondering, waarop Accuraat in hoger beroep een voldoende kenbaar beroep heeft gedaan, brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018: 1820).
3.18
Uit hetgeen hiervoor is overwogen (3.10), volgt dat Accuraat is tekortgeschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomsten voortvloeiende verplichting om tijdig de verschuldigde huur te betalen. Ook drinkwaternota’s heeft zij ten onrechte onbetaald gelaten (3.11). Accuraat is daarentegen niet tekortgeschoten in de nakoming van een verplichting om een huisvestingsvergunning aan te vragen en daarvan een afschrift aan Succesful te verstrekken (3.8). Evenmin staat vast dat Accuraat is tekortgeschoten in de nakoming van een verplichting om aan Succesful of aan derden toegang tot het gehuurde te verschaffen (3.16).
3.19
Ook de overige door Succesful gestelde tekortkomingen van Accuraat acht het hof, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting van Accuraat, onvoldoende onderbouwd. Ter onderbouwing van haar stelling dat Accuraat overlast veroorzaakt, heeft Succesful gewezen op foto’s waarop zwerfafval te zien is en beschadigingen aan de buitenkant van het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt. Accuraat heeft echter gemotiveerd betwist dat haar huurders de bron van het afval en de beschadigingen zijn. Ook als (een deel van) het op de foto’s zichtbare afval wel van de huurders van Accuraat afkomstig zou zijn dan zou dat naar het oordeel van het hof overigens niet zonder meer betekenen dat Accuraat daarmee is tekortgeschoten. Dat zou mogelijk het geval kunnen zijn als komt vast te staan dat het bedoelde afval structureel rondom het gehuurde aanwezig is en Accuraat nalatig is geweest om het afval op te ruimen, maar dit alles is niet gebleken. Ook de gestelde overlast van omwonenden is door Succesful niet onderbouwd. Zij heeft niet toegelicht welke omwonenden overlast zouden ervaren en zij heeft geen enkele klacht van een omwonende in het geding gebracht. Ook de stelling dat Accuraat zodanige wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht dat die wijzigingen een tekortkoming van Accuraat opleveren heeft Succesful onvoldoende onderbouwd, mede in het licht van de toelichting van Accuraat dat het gaat om een gipswandje dat zonder noemenswaardige kosten kan worden verwijderd. Het hof kan het verwijt van Succesful dat de inrichting van het gehuurde zonder haar toestemming is aangepast bovendien niet rijmen met het feit dat Accuraat, conform artikel 3.1 van huurovereenkomst I, van Succesful juist expliciet de gelegenheid heeft gekregen om het gehuurde te verbouwen. Ook de volgens Succesful door of namens Accuraat geuite beledigingen aan het adres van (een vertegenwoordiger van) Succesful blijken uit niets anders dan de enkele stelling van Succesful dat de beledigingen zijn geuit. Een verklaring van derden, een aangifte of andere substantiering ontbreekt. Daarmee is het verwijt onvoldoende onderbouwd. Ook het door Succesful gestelde vermoeden van onderhuur is door Accuraat betwist en door Succesful op geen enkele wijze nader onderbouwd. Ten slotte gaat het hof voorbij aan de verwijten van Succesful aan Accuraat (althans de bewoners van het gehuurde) die betrekking hebben op de incidentele verstopping van een gootsteen en het te ver laten zakken van de druk op een Cv-ketel. Mede in het licht van de betwisting van Accuraat is door Succesful onvoldoende onderbouwd dat Accuraat op deze punten jegens Succesful is tekortgeschoten.
3.2
Gelet op het voorgaande moet de vraag worden beantwoord of de door het hof vastgestelde tekortkomingen van Accuraat in de nakoming van haar betalingsverplichtingen van voldoende gewicht zijn om ontbinding van de beide huurovereenkomsten te rechtvaardigen. Op grond van artikel 5.1 van beide huurovereenkomsten is Accuraat gehouden de verschuldigde huur bij vooruitbetaling en dus voor de eerste dag van iedere kalendermaand aan Succesful te betalen. Uit de door partijen overgelegde overzichten en betaalbewijzen blijkt dat Accuraat sinds het sluiten van huurovereenkomst I de op grond van deze overeenkomst verschuldigde huur in totaal 22 maal te laat heeft betaald, met vertragingen die variëren tussen één en 39 kalenderdagen. Sinds het sluiten van huurovereenkomst II is de op grond van deze overeenkomst verschuldigde huur in totaal twaalf keer te laat betaald, waarbij de vertraging telkens enkele kalenderdagen bedroeg. Het betalingsgedrag van Accuraat heeft zich in de loop van de tijd bovendien niet verbeterd; in 2021 en 2022 heeft Accuraat de op grond van huurovereenkomst I verschuldigde huur slechts drie keer op tijd betaald. Dat de betalingsachterstanden in de loop van de procedure in hoger beroep kennelijk door Accuraat zijn aangezuiverd, doet aan de eerdere tekortkomingen van Accuraat niet af. Van Succesful kan bovendien bezwaarlijk worden gevergd dat zij tolereert dat Accuraat eerst na het treffen van kostbare rechtsmaatregelen haar betalingsverplichtingen nakomt. Daar komt bij dat de betalingsachterstanden niet zijn aangezuiverd voor zover het de contractueel verschuldigde indexeringsbedragen betreft. Deze bedragen heeft Accuraat zonder deugdelijke onderbouwing onbetaald gelaten. Hetzelfde geldt voor de onbetaalde drinkwaternota’s.
3.21
Anderzijds geldt dat de betalingsachterstand die Accuraat heeft laten ontstaan voor huurovereenkomst I nooit groter is geweest dan twee maandtermijnen, terwijl de vertraging in de betaling van het onder huurovereenkomst II verschuldigde (de indexeringsbedragen daargelaten) niet groter is geweest dan vier dagen. Over de verschuldigde indexeringsbedragen heeft het hof thans duidelijk geschept. Voorts betrekt het hof bij zijn oordeel dat een ontbinding van de huurovereenkomsten en, daarmee, ontruiming van het gehuurde de door Accuraat begeleide jongeren bovengemiddeld hard zou treffen. Dat geldt te meer omdat het, gelet op de zeer beperkte beschikbaarheid van voor deze jongeren geschikte woonruimte, erg onzeker is dat zij tijdig alternatieve huisvesting zouden kunnen vinden.
3.22
De hiervoor beschreven omstandigheden, in samenhang bezien, leiden ertoe dat het hof, in lijn met de meer subsidiaire vordering van Succesful, de gevorderde ontbinding en ontruiming zal toewijzen onder de opschortende voorwaarde dat Accuraat binnen een periode van twaalf maanden na de datum van betekening van dit arrest opnieuw tekortschiet in de nakoming van haar uit de huurovereenkomsten voortvloeiende huurbetalingsverplichtingen. Accuraat wordt aldus een laatste kans geboden om te tonen dat zij bereid en in staat is nauwgezet aan de uit de huurovereenkomsten voortvloeiende betalingsverplichtingen te voldoen en zo een ontruiming van het gehuurde met voor haar ingrijpende gevolgen te voorkomen. Het hof zal een ontruimingstermijn van drie maanden bepalen. Om een situatie te voorkomen waarin Succesful bij vervulling van de hiervoor genoemde opschortende voorwaarde wel een titel verkrijgt voor de ontruiming van het gehuurde maar niet voor de incasso van de onbetaald gebleven huur, zal het door Succesful onder petitumonderdeel M gevorderde worden toegewezen, maar slechts voor het geval dat de hiervoor bedoelde opschortende voorwaarde wordt vervuld. Voor een verdere toewijzing van het op dit punt gevorderde zie het hof geen aanleiding.
Buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten eerste aanleg
3.23
De zesde grief van Succesful heeft betrekking op de hoogte van de door de kantonrechter toegewezen buitengerechtelijke incassokosten, de toegewezen rente en de begroting van de proceskosten in reconventie van de eerste aanleg.
3.24
Succesful stelt dat zij aanspraak kan maken op een hogere vergoeding voor het verrichten van buitengerechtelijke incassowerkzaamheden dan door de kantonrechter toegewezen. In het licht van de gemotiveerde betwisting van Accuraat staat echter onvoldoende vast dat Succesful daadwerkelijk buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft verricht. De kantonrechter heeft de vordering van Succesful op dit punt daarom terecht niet toegewezen tot een hoger bedrag dan het in artikel 6:96 lid 4 BW bedoelde bedrag van € 40,00.
3.25
Succesful vordert wettelijke handelsrente over de in 3.15 bedoelde bedragen, maar heeft niet toegelicht op welke datum deze rente is gaan lopen. Het hof zal de rente over deze bedragen daarom toewijzen vanaf veertien dagen na de datum van betekening van dit arrest. De wettelijke handelsrente over de in 3.10 bedoelde indexeringsbedragen zal worden toegewezen vanaf de eerste dag van de kalendermaand waarop de indexeringsbedragen betrekking hebben.
3.26
Ten aanzien van de in het bestreden vonnis uitgesproken proceskostenver-oordeling overweegt het hof als volgt. Succesful heeft slechts een grief gericht tegen de begroting van de proceskosten in de reconventie. Accuraat heeft tegen dit onderdeel van grief 6 geen verweer gevoerd. Het hof vernietigt het bestreden vonnis dan ook voor zover die proceskostenveroordeling op nihil is begroot. Het hof zal, zoals Succesful voorstaat, alsnog een proceskostenveroordeling toewijzen ter grootte van één punt (€ 311,00), omdat Succesful ter zake de reconventionele vordering van Accuraat een conclusie heeft ingediend.
Eiswijziging
3.27
De zevende grief van Succesful behelst haar bij memorie van grieven gewijzigde eis. Ten aanzien van de bij het gewijzigde petitum ingestelde vorderingen die hiervoor nog niet zijn besproken, overweegt het hof als volgt.
Opzegging
3.28
Op 20 mei 2022 heeft Succesful de huurovereenkomsten opgezegd tegen 1 oktober 2022 respectievelijk 1 november 2022, op de volgende gronden:
1. handelen in strijd met hetgeen een goed huurder betaamt (artikel 7:274 lid 1 sub a BW);
2. dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW); en
3. realisatie van een bestemmingsplan (artikel 7:274 lid 1 sub e BW).
Het hof is van oordeel dat de huurovereenkomsten op geen van de door Succesful aangevoerde gronden kunnen worden opgezegd. Het hof overweegt daartoe het volgende.
3.29
Hoewel uit het voorgaande volgt dat Accuraat jegens Succesful is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen, acht het hof deze tekortkoming, alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, onvoldoende ernstig om de ingrijpende sanctie van opzegging te rechtvaardigen. De in 3.21 genoemde omstandigheden die in de weg staan aan toewijzing van (onvoorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomsten, staan naar het oordeel van het hof ook in de weg aan beëindiging van de huurovereenkomsten op deze grond.
3.3
De huurovereenkomsten kunnen evenmin worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik. Accuraat heeft betwist dat Succesful het gehuurde daadwerkelijk dringend nodig heeft voor eigen gebruik, terwijl Succesful haar standpunt dat dit wel het geval is slechts heeft onderbouwd met de enkele mededeling dat het gehuurde aan renovatie toe is. Wat de beoogde renovatie precies zou moeten behelzen is door Succesful echter op geen enkele wijze toegelicht. Ook heeft Succesful gesteld noch onderbouwd dat de renovatie, wat daar verder ook van zij, niet kan worden uitgevoerd zonder dat Accuraat het gehuurde verlaat.
3.31
De huurovereenkomsten kunnen ook niet worden beëindigd op grond van het bepaalde in art. 7:274 lid 1 sub e BW. Deze bepaling geeft een verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde rustende bestemming wil verwezenlijken. Succesful heeft echter niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat zij daadwerkelijk voornemens is om de kennelijk geldende bestemming (industrie) te verwezenlijken.
Vrijhouden van gevels
3.32
Succesful heeft, samengevat, gevorderd dat Accuraat wordt veroordeeld om de gevels van het gehuurde vrij te houden van brandbare materialen. Accuraat heeft betwist dat zij brandbare materialen op een te korte afstand van de gevel heeft neergezet. Succesful heeft haar vordering onderbouwd met een rapport van het bedrijf SUREbusiness. Dit rapport bevat verschillende aan Succesful gerichte adviezen, waaronder het advies om vuilcontainers en brandbare materialen ten minste vijf meter van de gevel van het gehuurde te houden. In het rapport is een kleine ongedateerde foto van een vuilcontainer opgenomen die op een niet duidelijk vast te stellen afstand van de gevel is geplaatst. Ook als juist zou zijn dat de op de foto getoonde container door Accuraat is geplaatst, kan zonder verdere onderbouwing van de ernst en omvang van de vermeende tekortkoming, die ontbreekt, niet worden gezegd dat daarin een zodanig ernstige tekortkoming van Accuraat is gelegen dat het gevorderde gebod met dwangsom erdoor wordt gerechtvaardigd. De vordering van Succesful op dit punt wordt daarom afgewezen.
Incidenteel appel
3.33
Accuraat heeft in incidenteel appel gevorderd dat Succesful aan haar een verhuisvergoeding zal betalen in het geval de huurovereenkomsten zouden worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik. Succesful heeft de vordering op verschillende gronden bestreden. Haar meest verstrekkende verweer luidt dat de memorie waarbij het incidentele appel is ingesteld niet is ondertekend, zodat het hof gelet op het bepaalde in artikel 83 Rv geen acht op de inhoud van de memorie mag slaan. Het hof gaat aan het verweer van Succesful voorbij, omdat het aan de griffie van het hof toegezonden exemplaar van de memorie wel is ondertekend.
3.34
Succesful heeft nog diverse andere (formele en inhoudelijke) bezwaren aangevoerd tegen het door Accuraat ingestelde incidentele appel. Deze bezwaren behoeven geen verdere bespreking nu het incidentele appel is ingesteld voor het geval de huurovereenkomsten zouden worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik en uit het voorgaande volgt dat Succesful de huurovereenkomsten niet op die grond kon beëindigen.
Bewijsaanbod
3.35
Partijen hebben geen voldoende concrete feiten te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden leiden. Het bewijsaanbod van beide partijen wordt daarom gepasseerd.
Slotsom en kosten
3.36
De grieven slagen ten dele. Het bestreden vonnis zal slechts worden vernietigd op het punt van de proceskostenveroordeling van het geding in reconventie en voor het overige worden bekrachtigd. De in hoger beroep gewijzigde vorderingen van Successful zullen deels, op na te volgen wijze, worden toegewezen en voor het overige afgewezen. Omdat beide partijen in hoger beroep gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren in die zin dat partijen ieder hun eigen kosten dragen.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover de kosten van het geding in reconventie aan de zijde van Succesful zijn begroot op nihil;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Accuraat in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van Succesful begroot op € 311,00 aan salaris gemachtigde;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
en voorts:
A. veroordeelt Accuraat tot betaling aan Succesful van bedragen van:
- € 66,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 november 2020 tot de dag van betaling;
- € 66,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 december 2020 tot de dag van betaling;
- € 72,36, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 november 2021 tot de dag van betaling;
- € 72,36, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 december 2021 tot de dag van betaling;
- € 29,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 mei 2021 tot de dag van betaling;
- € 117,06, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 mei 2022 tot de dag van betaling;
- € 117,06, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 juni 2022 tot de dag van betaling;
- € 117,06, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 juli 2022 tot de dag van betaling.
B. veroordeelt Accuraat tot betaling aan Succesful van een bedrag van € 799,02, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 14 dagen na de datum van betekening van dit arrest tot de dag van betaling;
C. ontbindt huurovereenkomst I en huurovereenkomst II onder de opschortende voorwaarde dat Accuraat tekortschiet in de nakoming van de verplichting om tijdig de verschuldigde huurtermijnen aan Succesful te betalen, voor zover die huurtermijnen opeisbaar worden in de periode van twaalf maanden na de datum van betekening van dit arrest;
D. veroordeelt Accuraat om, binnen drie maanden na de datum waarop de onder C. bedoelde opschortende voorwaarde wordt vervuld, het op grond van huurovereenkomst I en het op grond van huurovereenkomst II gehuurde vrij van personen en goederen, te ontruimen, en met afgifte van sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Succesful te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden, met machtiging van Succesful om, indien Accuraat met de bedoelde ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van Accuraat;
E. veroordeelt Accuraat om, binnen een maand na de datum waarop de onder C. bedoelde opschortende voorwaarde wordt vervuld, alle op dat moment op grond van huurovereenkomst I en huurovereenkomst II verschuldigde en opeisbare huurtermijnen aan Succesful te betalen;
F. compenseert de proceskosten in hoger beroep in die zin dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt;
G. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
H. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, C.A.H.M. ten Dam en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 november 2023.