Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 200.300.572/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 8516440 CV EXPL 20-8579
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juli 2023
inzake
1.[appellant 1] ,
wonend te [woonplaats 1] ,
2.
[appellante 2] ,
[appellante 2] ,
wonend te [woonplaats 2] ,
appellanten,
advocaat: voorheen mr. J. Koekkoek te Haarlem (onttrokken),
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2] ,
[geïntimeerde 2] ,
3.
[geïntimeerde 3] ,
[geïntimeerde 3] ,
allen wonend te [woonplaats 3] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. K.E. van Lotringen te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 27 juli 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 6 mei 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie tevens verweerders in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie.
Op 7 december 2021 vond een mondelinge behandeling na aanbrengen plaats. Hierbij is geen minnelijke regeling tussen partijen tot stand gekomen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis, met producties;
- memorie van antwoord tevens bezwaar wijziging van eis;
- akte tot aanpassing eis van de zijde van [geïntimeerden]
Op 4 april 2023 is de zaak mondeling behandeld. Namens [appellanten] is het woord gevoerd door [appellant 1] . Namens [geïntimeerden] is het woord gevoerd door mr. Van Lotringen voornoemd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben, na wijziging van eis, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – voor recht verklaart dat [geïntimeerden] jegens [appellanten] aansprakelijk zijn voor alle schade van [appellanten] als gevolg van het feit dat de woning (in strijd met de huurovereenkomst) door drie personen werd bewoond, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Voorts hebben [appellanten] geconcludeerd dat het hof [geïntimeerden] veroordeelt om alles wat [appellanten] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] hebben voldaan, aan [appellanten] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van algehele terugbetaling. Een en ander met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties, met nakosten en rente.
[geïntimeerden] hebben (“primair”) geconcludeerd tot afwijzing van de vermeerdering van eis. Daarnaast hebben zij (“subsidiair”) geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 17 december 2020 onder 1.1 tot en met 1.19 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil. Wel hebben [appellanten] aangevoerd dat de feitenvaststelling onvolledig is. Hierop ziet de eerste grief, die het hof onder de beoordeling zal bespreken.
Voor zover in hoger beroep nog van belang, zijn de feiten de volgende.
2.1.
[appellant 1] en [appellante 2] zijn echtgenoten en ieder voor de helft eigenaar van de woning aan de [straatnaam] 61B in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een tweekamerappartement van 47m² bestaande uit een slaapkamer, een badkamer en een woonkamer met open keuken.
2.2.
[appellante 2] is bestuurder en enig aandeelhouder van [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ).
2.3.
[geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 1] werken bij een Indiaas restaurant aan de [straatnaam] . Hun werkgever, [naam] (hierna: [naam] ), heeft voordat zij vanuit India naar Nederland kwamen voor hen bemiddeld bij het vinden van woonruimte. [naam] heeft een opdrachtformulier getekend, waarin aan [bedrijf] de opdracht is verstrekt om per 1 januari 2019 woonruimte te zoeken voor twee personen.
2.4.
In een e-mail van [naam] aan [bedrijf] van 10 december 2018 staat:
“(…) We have reviewed the contract and have the following comments;
This seems to be a template for the contract. Can you send us the actual contract (…)? As spoken to Mr [appellant 1] , the house would be occupied by Mr&Mrs [geïntimeerden 1&2] , and Mr [geïntimeerde 3] (…)”.
2.5.
Bij e-mail van 11 december 2018 heeft [appellante 2] namens [bedrijf] hierop geantwoord:
“(…) We have agreed with owner there will be 2 person on the contract, we have already sent you the contract for your reference (…).
Our fee is Euro 700 + BTW, we had already informed you about these conditions before arrangement for the viewing of the apartment, if you agree with these terms only then we will propose your name to the owner (…)”.
2.6.
Diezelfde dag heeft [naam] per e-mail gereageerd met
“Yes, we agree to the terms. (…)”.
“Yes, we agree to the terms. (…)”.
2.7.
Op 16 december 2018 is een huurovereenkomst gesloten tussen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 3] als huurders en [appellant 1] als verhuurder van de woning. In de huurovereenkomst staat:
“2.5 Use and special conditions to rent this property
(…) 2.5.1 The rented property shall be used as living accommodation only, for the Lessee / occupant details written on this contract. Any additional person other then names given on the contract, if found living on this property at any time will be charged Euro 100/, per day (…).
2.5.2
It is Strictly not permitted for the lessee to (…) share the property with other people besides those mentioned in this agreement or sublet. In case of the lessee is found subletting / (…) sharing the entire / part of the property there is a penalty of euro 10000/- to be paid by lessee to lessor in addition to penalty amount from any Govt. Authorities / city Govt. (…)”.
2.8.
Bij brief van 10 september 2019 heeft het hoofd Toezicht & Handhaving Wonen van de gemeente Amsterdam aan [appellant 1] laten weten dat hij voornemens was een bestuurlijke boete op te leggen, omdat bij een huisbezoek was gebleken dat in de woning, naast [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 1] , ook diens vrouw [geïntimeerde 2] woonde. Daarmee was de woning in strijd met de Huisvestingswet 2014 zonder vergunning van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte omgezet.
2.9.
Op 11 september 2019 heeft [appellant 1] een e-mail gestuurd aan [naam] met de mededelingen dat er vier personen stonden ingeschreven op het adres van de woning en dat volgens het contract alleen [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 1] daar mochten wonen en zich registreren. [naam] werd verzocht direct actie te ondernemen.
2.10.
In een e-mail van [naam] van 12 september 2019 aan [appellant 1] staat:
“(…) There are 3 people registered from our side, Mr [geïntimeerde 3] and Mr and Mrs [geïntimeerden 1&2] . I do not need to explain to you that by law, registered partners are treated as 1 as per the housing guidelines. (…)”.
2.11.
Bij brief van 1 november 2019 heeft de gemeente Amsterdam [appellant 1] en [appellante 2] ieder een bestuurlijke boete van € 6.000,00 opgelegd. Op 9 december 2019 hebben [appellanten] hiertegen bezwaar gemaakt. De aan [appellante 2] opgelegde boete is inmiddels ingetrokken. Ten tijde van de mondelinge behandeling in hoger beroep liep de bestuursrechtelijke procedure over de aan [appellant 1] opgelegde boete nog.
2.12.
De voormalige advocaat van [appellanten] heeft op 20 januari 2020 aan de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] geschreven dat laatstgenoemden tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat die tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Voor het geval de huurovereenkomst niet op grond daarvan wordt ontbonden, hebben [appellanten] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:210 BW.
2.13.
Bij vonnis in kort geding van 5 maart 2020 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam [geïntimeerden] veroordeeld om de woning binnen drie maanden na betekening van het vonnis te ontruimen.
2.14.
Bij e-mail van 26 maart 2020 heeft [geïntimeerde 1] mede namens [geïntimeerde 3] aan [appellant 1] bericht dat de huur per 30 april 2020 werd beëindigd. De woning is op die datum aan [appellanten] opgeleverd. Vervolgens is nog tussen partijen gecorrespondeerd over de oplevering, gebreken en de waarborgsom.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1.
In conventie hebben [appellanten] , samengevat, gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt dan wel voor recht verklaart dat deze buitengerechtelijk is ontbonden. Voorts vorderden zij dat de kantonrechter [geïntimeerden] zou veroordelen tot betaling van € 44.900,00, althans € 33.200,00, aan contractuele boetes en dat deze voor recht zou verklaren dat [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor de schade die [appellanten] hebben geleden en nog zullen lijden. Ten slotte hebben [appellanten] veroordeling van [geïntimeerden] gevorderd tot betaling van de aan [appellant 1] opgelegde boete van € 6.000,00, de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
[appellanten] hebben aan deze vorderingen, onder meer, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 3] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, doordat zij hebben toegelaten dat [geïntimeerde 2] in de woning is komen wonen. Dit was uitdrukkelijk niet toegestaan en is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. [geïntimeerden] zijn daarom ook aansprakelijk voor de aan de gemeente te betalen boete en de verdere schade. [geïntimeerden] zijn de gevorderde contractuele boetes verschuldigd op grond van artikelen 2.5.1 en 2.5.2 van de huurovereenkomst, aldus [appellanten]
3.2.
[geïntimeerden] hebben tot afwijzing van deze vorderingen geconcludeerd, omdat zij de huurovereenkomst behoorlijk zijn nagekomen. Zij achten zich niet aansprakelijk voor de bestuurlijke boete die aan [appellanten] is opgelegd. Ten aanzien van de gevorderde contractuele boetes stellen [geïntimeerden] zich op het standpunt dat de boetebedingen oneerlijk zijn en dat deze buiten toepassing gelaten moeten worden. Subsidiair verzoeken zij om matiging van de schadevergoeding en boetes.
[geïntimeerden] hebben in reconventie, samengevat, terugbetaling van de waarborgsom gevorderd, omdat de woning in goede staat is opgeleverd. [appellanten] hebben dit betwist.
3.3.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Zij heeft daartoe, samengevat, overwogen dat [appellanten] geen belang meer hebben bij hun ontbindingsvorderingen omdat partijen het erover eens zijn dat de huurovereenkomst is geëindigd. De gevorderde schadevergoeding en boetes komen niet voor toewijzing in aanmerking omdat de kantonrechter het aannemelijk acht dat [appellanten] wisten dat het echtpaar [geïntimeerden 1&2] én [geïntimeerde 3] de woning zouden bewonen. De verantwoordelijkheid voor het overtreden van de gemeentelijke regels kan volgens de kantonrechter niet bij [geïntimeerden] worden gelegd.
De kantonrechter heeft de vordering in reconventie toegewezen.
De procedure in hoger beroep
3.4.
Tegen de beslissingen in conventie en de gronden waarop die berusten, komen [appellanten] in hoger beroep op met zes grieven. De eerste grief heeft betrekking op volgens [appellanten] ontbrekende feiten. De tweede tot en met vijfde grief berusten op het standpunt dat [geïntimeerden] schadeplichtig zijn jegens [appellanten] De zesde grief ziet op de proceskostenveroordeling.
De eiswijzigingen
3.5.
[appellanten] hebben in hun memorie van grieven hun eis gewijzigd. [geïntimeerden] hebben hiertegen bezwaar gemaakt. Het hof zal hierop eerst beslissen.
3.6.
[appellanten] hebben hun eis gewijzigd in die zin dat nu een verklaring voor recht wordt gevorderd dat [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor alle schade die [appellanten] hebben geleden, in plaats van de in eerste aanleg genoemde bedragen. De hoogte van de schade zou in een schadestaatprocedure moeten worden vastgesteld. [appellanten] voeren daartoe aan dat er zeer aanzienlijke kosten zijn gemaakt in verband met de gemeentelijke boetes en dat er schade is vanwege leegstand. Hierbij is volgens [appellanten] mede van belang dat [naam] , die deskundig is op het gebied van verhuur van vastgoed, borg staat voor alle verplichtingen van [geïntimeerden] Met de eiswijziging willen [appellanten] duidelijk maken dat zij van plan zijn de schade op [naam] te verhalen.
3.7.
[geïntimeerden] stellen zich, kort gezegd, op het standpunt dat deze eiswijziging in strijd is met de goede procesorde.
3.8.
Omdat de eiswijziging bij de memorie van grieven is gedaan, is deze niet in strijd met de ‘twee-conclusie-regel’. Ook is de eiswijziging niet in strijd met de goede procesorde, omdat [geïntimeerden] bij memorie van antwoord op de gewijzigde eis hebben kunnen reageren. Dat hebben zij ook gedaan. Daarbij komt dat de eis niet is vermeerderd, zoals partijen lijken te veronderstellen, maar is verminderd. Immers, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep is een verklaring voor recht gevorderd dat [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor de geleden schade. Uit de memorie van grieven en gewijzigde eis blijkt dat [appellanten] in hoger beroep niet langer aanspraak maken op alle contractuele boetes. [appellanten] beogen kennelijk enkel nog vergoeding van de schade die zij hebben geleden in verband met de gemeentelijke boetes en de tijdelijke leegstand van de woning. De positie van [naam] is in deze procedure niet aan de orde. Het niet toelaten van de eiswijziging zou daarom niet in het belang zijn van [geïntimeerden]
3.9.
Het hof zal dan ook recht doen op de vorderingen van [appellanten] zoals die na de eiswijziging zijn komen te luiden.
3.10.
In hun laatste akte hebben ook [geïntimeerden] hun eis gewijzigd, in die zin dat zij de in het petitum van de memorie van antwoord gebezigde woorden ‘primair’ en ‘subsidiair’ hebben geschrapt. [appellanten] hebben tegen deze eiswijziging bezwaar gemaakt. Dit bezwaar wordt verworpen omdat het hier om herstel van een kennelijke verschrijving gaat.
De feiten
3.11.
Met hun
eerste griefbetogen [appellanten] dat de kantonrechter ten onrechte enkele feiten onvermeld heeft gelaten. Voor zover relevant en vaststaand zal het hof die andere feiten bij de beoordeling van de overige grieven betrekken.
eerste griefbetogen [appellanten] dat de kantonrechter ten onrechte enkele feiten onvermeld heeft gelaten. Voor zover relevant en vaststaand zal het hof die andere feiten bij de beoordeling van de overige grieven betrekken.
Schadevergoeding
3.12.
In hoger beroep staat de vraag centraal of [appellanten] recht hebben op schadevergoeding; daar zien de
grieven twee tot en met vijfen vorderingen van [appellanten] in de kern op. Het hof zal deze grieven en vorderingen gezamenlijk beoordelen.
grieven twee tot en met vijfen vorderingen van [appellanten] in de kern op. Het hof zal deze grieven en vorderingen gezamenlijk beoordelen.
3.13.
Op grond van artikelen 2.5.1 en 2.5.2 van de huurovereenkomst zijn [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 3] boetes en schadevergoeding (in de vorm van vergoeding van gemeentelijke boetes) verschuldigd aan [appellanten] wanneer zij andere personen in de woning laten wonen.
3.14.
De bewoning door drie personen was in strijd met het verbod van artikelen 2.5.1 en 2.5.2. Het hof is echter van oordeel dat [appellanten] zich tegenover [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 3] in redelijkheid niet op dit verbod mogen beroepen en dat hun derhalve geen schadevergoeding op grond van die artikelen toekomt. Dit oordeel berust op het volgende.
3.15.
[appellanten] hebben gesteld dat, gelet op wat is opgenomen in de huurovereenkomst, [geïntimeerden] wisten, althans moesten weten, dat [geïntimeerde 2] niet in de woning mocht wonen. Het hof volgt dit niet. De tekst van de huurovereenkomst is immers in tegenspraak met wat [geïntimeerden] (bij monde van [naam] ) hebben meegedeeld, wat [appellanten] wisten en hoe het feitelijk is gegaan. [appellanten] hebben onvoldoende gemotiveerd weersproken dat zij wisten dat [geïntimeerde 1] getrouwd was, dat [geïntimeerde 2] eveneens naar Nederland zou komen en dat het de bedoeling was dat zij na aankomst in Nederland bij haar man zou komen wonen. [geïntimeerde 1] en [naam] hebben dit meermaals aan [appellant 1] gemeld en in de e-mail van [naam] aan [bedrijf] van 10 december 2018 (zie 2.4. hierboven) is dit nog eens bevestigd. [appellante 2] heeft in antwoord hierop in haar e-mail van 11 december 2018 enkel te kennen gegeven dat op het huurcontract twee personen zouden komen te staan (“there will be 2 person on the contract”), niet dat er maar twee personen in de woning mochten wonen. Dit duidt erop dat [appellanten] de bewoning door drie personen al dan niet oogluikend toelieten als er maar twee personen op het huurcontract zouden staan. Alleen dit kan ook verklaren waarom, kennelijk zonder enig verder overleg, ervoor is gekozen niet het echtpaar [geïntimeerden 1&2] op het huurcontract te vermelden - wat een logische keuze zou zijn geweest - maar [geïntimeerde 1] samen met [geïntimeerde 3] . Dat [appellanten] bezwaar hadden tegen de samenwoning van het echtpaar in de woning samen met [geïntimeerde 3] , hebben zij in het licht van het voorgaande in ieder geval onvoldoende duidelijk gemaakt, waardoor bij [geïntimeerden] het gerechtvaardigde vertrouwen is ontstaan dat dat werd toegestaan. Tegen deze achtergrond kunnen [appellanten] in redelijkheid tegenover [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] geen beroep doen op het bewoningsbeding.
3.16.
Bij deze stand van zaken behoeft de vraag of de artikelen 2.5.1 en 2.5.2 van de huurovereenkomst oneerlijk zijn, zoals [geïntimeerden] hebben betoogd, geen beantwoording. Ook de verantwoordelijkheid van [naam] voor de gang van zaken, kan in het midden blijven.
3.17.
Grieven 2 tot en met 5 falen.
De proceskosten in eerste aanleg
3.18.
Grief 6richt zich tegen de veroordeling van [appellanten] in de proceskosten. Gelet op het voorgaande faalt ook deze grief.
Conclusie en proceskosten
3.19.
De grieven falen. Partijen hebben onvoldoende concrete feiten gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere oordelen dan hiervoor gegeven, zodat hun bewijsaanbiedingen als niet ter zake dienend worden gepasseerd. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd.
3.20.
[appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep moeten dragen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 338,00 aan verschotten en € 6.471,00 voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.E. Hinskens-van Neck en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.