Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.312.277/01 KG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9800097 \ KK EXPL 22-218
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juli 2023
inzake
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. I.N. Maaskant te Hoofddorp,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats],
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellant,
advocaat: mr. A.P.W. Tonen te Amsterdam.
Partijen worden hierna Stadgenoot en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
Stadgenoot is bij dagvaarding van 3 juni 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 10 mei 2022, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en Stadgenoot als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Op 4 april 2023 is de zaak mondeling behandeld. Namens partijen hebben hun hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Stadgenoot heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, althans de schorsingsvoorwaarden zal aanvullen in die zin dat zal worden geschorst totdat zal zijn beslist in het hoger beroep in een van de beide bodemprocedures tussen Stadgenoot en [geïntimeerde] of tot deze procedures zullen zijn beëindigd, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis onder verbetering van gronden, met beslissing over de proceskosten.
2.Beoordeling
2.1
Het gaat in deze zaak om het volgende.
a. [geïntimeerde] huurt van Stadgenoot de woning aan de [straatnaam] 15-3 te [plaats] (hierna: de woning).
b. [geïntimeerde] heeft bij de huurcommissie om huurprijsvermindering verzocht vanwege gebreken aan de woning. Daarnaast heeft [geïntimeerde] bezwaar gemaakt tegen huurverhogingen met ingang van 1 juli 2019 en 1 juli 2020. De huurcommissie heeft die zaken gevoegd behandeld.
c. Bij beslissing van 26 november 2020 heeft de huurcommissie geoordeeld dat er luchtlekkage plaatsvindt in de vloer van de woning, waardoor alle geuren vanuit de ondergelegen woningen worden opgezogen in de woning van [geïntimeerde]. De huurcommissie heeft in verband met dit gebrek de huurprijs van de woning per 1 mei 2019 verlaagd van € 597,30 per maand tot € 418,11 per maand. Zij heeft verder bepaald dat Stadgenoot de huur niet mocht verhogen zolang de woning gebreken heeft.
d. [naam 1] heeft de woning onderzocht op vochtproblemen. Daarnaast is de aanwezigheid en de oorzaak van geurhinder onderzocht. In het daarvan opgemaakte rapport is geconcludeerd dat de vocht- en geurhinder in de woning werd veroorzaakt door onvoldoende capaciteit van de mechanische afvoervoorzieningen en luchtlekkages in de verdiepingsvloer. Daarnaast is geconstateerd dat een aantal ruimtes niet altijd voldoende werd geventileerd en verwarmd.
e. Met betrekking tot de geurhinder is in het rapport onder meer het volgende opgemerkt:
In de woning is een visueel onderzoek verricht naar aanwezige luchtlekkages op basis waarvan geurhinder wordt beoordeeld. De beoordeling en de mogelijke maatregelen worden beschreven op basis van kennis en ervaring en de aangetroffen constructieopbouw. De verdiepingsvloer die de scheidingsconstructie vormt tussen de woning op de 3e verdieping en de woning op de 2e verdieping bestaat uit houten planken (…) De woningen zijn voorzien van een verlaagd plafond, waarboven alle leidingen en kanalen zijn weg gewerkt. Ter plaatse van de kanalen zijn grote openingen door de oorspronkelijke plafondconstructie zichtbaar.
f. In een uitspraak van de huurcommissie van 10 februari 2021, verzonden op 21 april 2021, heeft de huurcommissie op verzoek van [geïntimeerde] geoordeeld over de vraag of er (aanvullende) gebreken zijn aan de woning. De huurcommissie heeft overwogen dat klachten die na 8 juli 2019 zijn gemeld geen rol konden spelen in de procedure en heeft haar oordeel daarom beperkt tot gebreken die zijn gemeld op 8 juli 2019. De volgende klachten zijn in de uitspraak behandeld:
- krakende vloer;
- stankoverlast door kapotte ventilatiebuizen;
- ontbrekende internet/tv-aansluiting;
- ontbrekende elektra op zolder;
- onvoldoende ventilatiemogelijkheden;
- muizen/ongedierte;
- lekke badkamervloer;
- lekkage aan het dak van het balkon;
- geluidsoverlast van onderburen door het ontbreken van dak- of vloerisolatie;
- vermoeden van hoog loodgehalte in het drinkwater.
De huurcommissie heeft geoordeeld dat de beoordeelde gebreken niet zo ernstig waren dat zij een tijdelijke verlaging van de huur rechtvaardigden.
g. Bij vonnis van de kantonrechter Amsterdam van 4 mei 2021, onder zaaknummer 8847144 CV EXPL 20-19726 gewezen tussen Stadgenoot en [geïntimeerde], is de huurovereenkomst ontbonden en is [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 3.042,62, berekend tot en met april 2021 en tot betaling van € 418,11 per maand voor iedere maand dat [geïntimeerde] het gehuurde na 30 april 2021 in gebruik houdt. De kantonrechter is hierbij uitgegaan van de huurprijs die de huurcommissie in haar uitspraak van 26 november 2020 heeft genoemd.
h. [geïntimeerde] heeft aan de veroordeling tot betaling voldaan. Stadgenoot heeft de veroordeling tot ontruiming niet ten uitvoer gelegd. [geïntimeerde] heeft tegen het vonnis van 4 mei 2021 hoger beroep aangetekend bij dit hof.
i. Bij vonnis van 10 maart 2022, onder zaaknummer 9076828 CV EXPL 21-3926 gewezen tussen Stadgenoot en [geïntimeerde], heeft de kantonrechter de huurprijs met ingang van 1 mei 2019 verlaagd tot € 418,11 per maand en bepaald dat de huurprijs met ingang van 1 mei 2020 € 597,30 per maand bedraagt. Daarnaast is de huurovereenkomst ontbonden en is [geïntimeerde] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van een huurachterstand van € 2.150,28 over de periode van 1 mei 2020 tot en met 30 april 2021 en tot betaling van € 597,30 per maand voor iedere maand dat [geïntimeerde] het gehuurde na 30 april 2021 in gebruik houdt.
j. Op 22 maart 2022 heeft de gerechtsdeurwaarder mr. [naam 2] (hierna: [naam 2]) aan de advocaat van [geïntimeerde] in de bodemzaak, mr. Ouderdorp, het volgende bericht:
(…)
Stadgenoot heeft daarom aangegeven dat zij wenst dat [geïntimeerde] op de kortst mogelijke termijn wordt ontruimd, zodat de woning weer beschikbaar komt voor daadwerkelijk gebruik. (…)
Om een einde te maken aan het procederen is Stadgenoot bereid tot het volgende:
- Stadgenoot zal het in het vonnis van 10 maart jl. toegewezen bedrag ad € 2.150,28 kwijtschelden, alsmede afzien van het incasseren (met terugwerkende kracht van de vanaf 1 mei 2020 te weinig betaalde huur);
- Stadgenoot maakt geen aanspraak op de herstelkosten van de badkamer (dit bedrag wordt geraamd op € 4.044,--);
- [geïntimeerde] levert de woning uiterlijk 1 augustus 2022 leeg en in behoorlijke staat (onverminderd het bepaalde inzake de badkamer) op onder afgifte van de sleutels. Vanaf 1 maart 2022 dient [geïntimeerde] de huur te voldoen zoals vastgesteld in het vonnis van 10 maart 2022 (597,30 euro)
- Stadgenoot maakt geen aanspraak op het restant van de proces- en executiekosten in verband met het vonnis van 4 mei 2021
- Het thans lopende hoger beroep wordt geroyeerd, waarbij partijen ieder de eigen kosten dragen
- [geïntimeerde] zal geen nieuw procedures tegen Stadgenoot entameren;
- [geïntimeerde] trekt de klachten tegen en over (medewerkers van) Stadgenoot in en verklaart dat hij geen nieuwe klachten over Stadgenoot, dan wel haar medewerkers indient over welk onderwerp dan ook
- Partijen verklaren dat zij zich naar derden niet negatief over elkaar uit zullen laten.
- Partijen verlenen elkaar over en weer finale kwijting.
(…)
Dit voorstel blijft geldig tot 1 week na dagtekening van deze brief (…)
k. Op 25 maart 2022 heeft mr. Ouderdorp aan [naam 2] medegedeeld dat [geïntimeerde] naar het Buurtcentrum voor maatschappelijk werk was doorverwezen, waar [geïntimeerde] terecht kon ter ondersteuning van een aanvraag van een medische urgentie en heeft hij verzocht om verlenging van de gegeven termijn met twee weken.
l. Bij e-mail van 28 maart 2022 heeft [naam 2] medegedeeld dat Stadgenoot bereid was de beslistermijn te verlengen met veertien dagen, dus tot 11 april 2022 en dat daaraan de volgende aanvullende voorwaarden werden verboden:
- instemming met uitstel voor het nemen van een memorie van grieven in het lopende hoger beroep tegen het vonnis van 4 mei 2021;
- volledige betaling van de huur over de maanden maart en april 2022 uiterlijk op 1 april 2022;
- stopzetting van het indienen bij Stadgenoot van kennelijk ongegronde vorderingen.
Tevens is aangekondigd dat zekerheidshalve het vonnis die week zou worden betekend en de ontruiming zou worden aangezegd tegen 13 april 2022.
m. Bij e-mail van 28 maart 2022 aan [naam 2] heeft mr. Ouderdorp medegedeeld dat [geïntimeerde] het voorstel van Stadgenoot afwees.
n. In reactie op voorgaande e-mail heeft [naam 2] bij e-mail van 29 maart 2022 aan mr. Ouderdorp medegedeeld dat de executie van het vonnis in gang werd gezet en de ontruiming zou plaatsvinden op 13 april 2022.
o. Bij exploot van 30 maart 2022 heeft Stadgenoot aangezegd dat het gehuurde op 13 april 2022 zou worden ontruimd.
p. Vervolgens heeft [naam 3], buurtteammedewerker aandachtsgebied GGZ, zich ten behoeve van [geïntimeerde] gewend tot [naam 4] (hierna: [naam 4]), senior medewerker incasso bij Stadgenoot. Op 6 april 2022 heeft [naam 4] een e-mail doorgestuurd van [naam 5] van het deurwaarderskantoor waaraan ook [naam 2] is verbonden. In die e-mail is vermeld:
Uit krachte van de vonnissen d.d. 4 mei 2021 en 10 maart 2022 is de heer [geïntimeerde] nog een bedrag ad € 5.464,95 aan Stadgenoot verschuldigd.
Ter voorkoming van de ontruiming op 13 april a.s. dient hij de helft van dit bedrag- € 2.732,48 –uiterlijk op 12 april a.s. voor 12.00 uur te hebben voldaan.
q. [geïntimeerde] heeft het hiervoor genoemde bedrag van € 2.732,48 binnen de genoemde termijn betaald. De ontruiming heeft geen doorgang gevonden.
r. [geïntimeerde] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 10 maart 2022. In de beide hoger beroepen tegen de bodemvonnissen wordt vandaag eveneens arrest gewezen.
De procedure in eerste aanleg
2.2
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming van de woning, zoals bepaald bij vonnis van 10 maart 2022, te schorsen zolang door [geïntimeerde] uitvoering wordt gegeven aan hetgeen partijen op 6 april 2022 zijn overeengekomen en te bepalen dat de verplichtingen over en weer uit de huurovereenkomst weer van kracht zullen worden in ieder geval zolang door [geïntimeerde] uitvoering wordt gegeven aan de afspraken van 6 april 2022, althans
de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming van de woning, zoals bepaald bij vonnis van 10 maart 2022, te schorsen totdat op het tegen dat vonnis ingestelde hoger beroep is beslist en te bepalen dat de verplichtingen over en weer uit de huurovereenkomst weer van kracht zullen worden in ieder geval totdat op het tegen dat vonnis ingesteld hoger beroep is beslist, althans de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming van de woning, zoals bepaald bij vonnis van 10 maart 2022, te schorsen tot vier weken na het te wijzen vonnis,
een en ander met veroordeling van Stadgenoot in de proceskosten.
2.3
Stadgenoot heeft de vorderingen van [geïntimeerde] weersproken. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter het primair gevorderde afgewezen en op grond van het subsidiair gevorderde de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde geschorst zolang [geïntimeerde] voldoet aan de voorwaarde dat hij uiterlijk voor de eerste van elke maand, met ingang van 1 juni 2022, de lopende huurverplichting voor die maand zal voldoen, vermeerderd met € 100,=, deze laatste vermeerdering tot er geen huurachterstand meer zal zijn en alle proceskosten zijn voldaan. Stadgenoot is in de proceskosten veroordeeld.
De procedure in hoger beroep
2.4
In principaal hoger beroep heeft Stadgenoot negen grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. [geïntimeerde] heeft de grieven bestreden. Zijnerzijds heeft [geïntimeerde] één grief tegen het bestreden vonnis aangevoerd, die door Stadgenoot is bestreden.
2.5
Het hof ziet aanleiding eerst de grief in het incidentele hoger beroep te behandelen.
De grief in incidenteel appel
2.6
[geïntimeerde] stelt dat partijen op 6 april 2022 een regeling hebben getroffen die inhield dat Stadgenoot zou afzien van de ontruiming van de woning als [geïntimeerde] uiterlijk op 12 april 2022 voor 12.00 uur een bedrag van € 2.732,48 zou betalen en de lopende huur tijdig en volledig zou blijven voldoen en een betalingsregeling zou aanbieden voor de resterende huurachterstand. De kantonrechter heeft dit standpunt verworpen en overwogen dat niet voldoende aannemelijk was geworden dat partijen verdergaande afspraken hebben gemaakt dan het niet laten doorgaan van de ontruiming op 13 april 2022 en dat met name niet voldoende aannemelijk was geworden dat Stadgenoot haar recht om op enig moment uitvoering te geven aan het vonnis van 10 maart 2022 heeft prijs gegeven.
2.7
Tegen dit oordeel van de kantonrechter komt [geïntimeerde] met zijn grief op. Hij verwijst naar een door hem overgelegde verklaring van [naam 3] en een door hem gedeponeerde geheugenstick, waarop (delen van) de gesprekken met [naam 4] op 6 april 2022 zijn opgenomen. Hij stelt dat de getroffen regeling wel degelijk inhield dat Stadgenoot haar recht het ontruimingsvonnis te executeren heeft prijsgegeven zolang [geïntimeerde] zich aan de afgesproken voorwaarden houdt. Over een tijdelijk uitstel van de ontruiming met enkele weken is niet gesproken, dat zou voor [geïntimeerde] ook niet interessant zijn geweest, aldus [geïntimeerde].
2.8
De grief faalt. Uit de verklaring van [naam 3] blijkt dat diens inspanningen erop waren gericht te voorkomen dat [geïntimeerde] een week later zou worden ontruimd. In het gesprek waarin [naam 4] de voorwaarden opsomt spreekt deze over het “opschorten” van de ontruiming, zo is te beluisteren op de overgelegde stick. Dat wijst geenszins op een definitief afzien van de executie. Gelet op de door [naam 2] in de eerdere mailwisseling tegenover mr. Ouderdorp ingenomen standpunten heeft [geïntimeerde] dat ook niet mogen begrijpen op basis van de vage mededelingen van [naam 4] en [naam 5]. Het argument dat [geïntimeerde] geen baat zou hebben gehad bij enige weken uitstel snijdt geen hout, omdat [geïntimeerde] volgens mr. Ouderdorp destijds bezig was met het aanvragen van een medische urgentie en dus tijd nodig had om dat voor elkaar te krijgen. Bovendien is uitstel van een gedwongen ontruiming voor een huurder altijd te verkiezen, wat wel blijkt uit het feit dat [geïntimeerde] in eerste aanleg meer subsidiair ook enige weken uitstel heeft gevorderd. Al met al deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat niet voldoende aannemelijk is geworden dat Stadgenoot haar recht om op enig moment uitvoering te geven aan het vonnis van 10 maart 2022 heeft prijs gegeven.
De grieven in principaal appel
2.9
In het dictum van het bestreden vonnis is door de kantonrechter niet met zoveel woorden vermeld dat de uitgesproken schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 10 maart 2022 slechts gold voor de periode tot de uitspraak in het hoger beroep tegen dat vonnis. Uit de overwegingen van het vonnis blijkt echter dat de kantonrechter heeft beoogd de subsidiaire vordering toe te wijzen - welke vordering zag op schorsing tot de beslissing in het hoger beroep - maar dan onder toevoeging van een voorwaarde, namelijk de regelmatige betaling van de huur en aflossing op de achterstand. Bovendien refereert het gebruik van het woord “schorst” in het dictum aan het bepaalde in artikel 351 Rv, dat geldt voor de periode tot de einduitspraak in het hoger beroep. Het hof acht het dan ook duidelijk dat de uitgesproken schorsing wel degelijk is beperkt tot de einduitspraak in het hoger beroep. Blijkens zijn uitlating in de tweede en derde volzin van de tweede alinea van paragraaf 26 van de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep heeft in ieder geval [geïntimeerde] dit ook zo begrepen.
2.1
Vandaag is arrest gewezen in het hoger beroep tegen het vonnis van 10 maart 2022. Dit betekent dat de schorsing van de tenuitvoerlegging tot een einde is gekomen en dat Stadgenoot geen belang meer heeft bij een inhoudelijke behandeling van haar grieven.
2.11
Het feit dat het vonnis van 10 maart 2022 in hoger beroep is bekrachtigd brengt met zich dat achteraf moet worden geoordeeld dat Stadgenoot zich op goede gronden heeft verzet tegen de gevorderde schorsing van de executie. De vorderingen van [geïntimeerde] zullen dus alsnog worden afgewezen. In zoverre heeft het hoger beroep dus succes.
Slotsom en kosten
2.12
Het principaal hoger beroep heeft succes, de grief in incidenteel hoger beroep niet. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vorderingen van [geïntimeerde] zullen alsnog worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [geïntimeerde] veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in principaal en incidenteel hoger beroep.
3.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 498,= voor salaris en in principaal hoger beroep tot op heden op € 910,43 aan verschotten en € 2.366,= voor salaris en in incidenteel hoger beroep op € 1.183,= voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.E. Hinskens-van Neck en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.