Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.321.042/01 SKG
zaaknummer/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/724907 / KG ZA 22-934
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 juni 2023
inzake
[appellant 1],
wonend te [woonplaats] ,
[appellante 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellanten in principaal hoger beroep,
eiseressen in het incident ex artikel 351 Rv,
tevens incidenteel geïntimeerden,
advocaat: mr. F. Kolkman te Almelo,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
verweerster in het incident ex artikel 351 Rv,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. E.H. van Maaren te Amsterdam.
Appellanten worden hierna afzonderlijk [appellant 1] en [appellante 2] en gezamenlijk [appellanten] genoemd, terwijl geïntimeerde als [geïntimeerde] wordt aangeduid.
1.Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 30 december 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 6 december 2022, onder bovenvermeld zaaknummer/rolnummer in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellanten] als gedaagden.
De dagvaarding in hoger beroep bevat de grieven en een incidentele vordering ex artikel 351 Rv. [appellanten] hebben vervolgens geconcludeerd overeenkomstig de eis als vervat in voornoemde dagvaarding en producties in het geding gebracht. [geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens antwoordconclusie in incident, met producties, ingediend. [appellanten] hebben in het incidenteel hoger beroep nog een memorie van antwoord genomen, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 2 mei 2023 doen toelichten door hun voornoemde advocaten – [geïntimeerde] tevens door mr. C.J.J.C. Arnouts, advocaat te Amsterdam – aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
[appellanten] hebben ter zitting hun incidentele vordering ex artikel 351 Rv ingetrokken, zodat deze geen verdere bespreking behoeft.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben, zakelijk weergegeven, in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten.
[geïntimeerde] heeft, zakelijk weergegeven, in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen. In incidenteel hoger beroep heeft zij, zakelijk weergegeven, geconcludeerd dat het hof dat vonnis zal vernietigen voor zover daarbij haar vorderingen ten aanzien van de inboedelovereenkomst en de buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen en dat het alsnog deze vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.
[appellanten] hebben in incidenteel hoger beroep, zakelijk weergegeven, geconcludeerd dat het hof dit beroep zal verwerpen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.
2.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.21. de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang zijn deze feiten de volgende.
2.1.
[geïntimeerde] is eigenaar van de woning aan de [straatnaam] 69ᴱ in [plaats] (hierna: de woning). Omdat zij wilde uitproberen hoe een verhuizing naar Italië haar zou bevallen, heeft zij besloten de woning voor de duur van een jaar te verhuren, en wel aan [appellant 1] .
2.2.
Op 30 april 2021 hebben [geïntimeerde] en [appellant 1] een huurovereenkomst gesloten als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW, voor de periode van 20 mei 2021 tot 19 mei 2022. In de huurovereenkomst is bepaald dat deze door de huurder kon worden opgezegd met inachtneming van een termijn van één kalendermaand.
2.3.
[appellant 1] is enig aandeelhouder en bestuurder van [appellante 2] . Via [appellante 2] (een vennootschap zonder personeel) houdt [appellant 1] zich bezig met “het verlenen van adviezen, diensten en/of leveringen met betrekking tot de exploitatie van een onderneming gericht op de concept- en projectontwikkeling en realisatie van vastgoed, innovaties en circulaire toepassingen”.
2.4.
Op enig moment na het sluiten van de huurovereenkomst heeft [appellant 1] [geïntimeerde] gevraagd of zij de woning aan haar wilde verkopen. [geïntimeerde] heeft geantwoord dat zij dat wel wilde voor een koopsom van € 850.000,00. In januari 2022 is [appellant 1] met die prijs akkoord gegaan. Haar plan was om de woning via [appellante 2] aan te kopen.
2.5.
Op 1 april 2022 heeft [geïntimeerde] een koopovereenkomst gesloten met [appellante 2] . In de koopovereenkomst staat onder meer:
“13.1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen.
Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. (…)
13.2.
Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.
13.3.
Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent (10 %) van de totale koopprijs. (…)
15.1.
Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het volgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:
(…)
15.1.2.
als koper niet voor 25 april 2022 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom van tenminste € 850.000,- onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen (…).
Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen over te leggen. (…)
15.3.
Op vervulling van een sub 15.1. gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. (…)”.
2.6.
De koopovereenkomst bevat als bijlage een koopovereenkomst die ziet op overname van een deel van de inboedel in de woning voor € 19.175,00 (hierna: de inboedelovereenkomst). Dat bedrag is later bijgesteld naar € 34.475,00. [appellant 1] heeft hierop een aanbetaling gedaan van € 6.000,00. Tot de over te nemen zaken behoren onder meer opbouwspots, gordijnen, buitenverlichting en een boekenkast.
2.7.
Partijen hebben de afspraak voor de levering van de woning bij de notaris ingepland op 11 mei 2022.
2.8.
In een e-mail van [appellant 1] aan [geïntimeerde] van 24 april 2022, over de nieuwe lijst van over te nemen zaken, staat onder meer:
“(…) Ik moet heel even kijken wat nu de definitieve deal is word met de hypotheek want dat bepaald hoeveel eigen inbreng ik moet geven (ligt op moment rond de 35% en dat is best hoog, maar oké). Als dat lager word is er meer ruimte om een deal te maken. Geef me nog een week of zo om na te plannen? Ik neem aan dat de verhuiswagen de boekenkast mee terugneemt uit Italië? (…)”.
2.9.
Op 26 april 2022 heeft de notaris de ontvangst van de waarborgsom van € 85.000,00 bevestigd.
2.10.
Bij e-mail van 10 mei 2022 aan de notaris heeft [appellant 1] verzocht “de overdracht aan te houden”, omdat de financiering van de aankoop “nog op enige problemen stuit”. Zij schrijft verder dat zij direct bij het ontvangen van het tegenvallende taxatierapport contact heeft gezocht met [geïntimeerde] en dat zij eerst “met elkaar in conclaaf” moeten om te kijken hoeveel ruimte [geïntimeerde] haar nog wil geven. Als P.S. bij dit bericht heeft [appellant 1] geschreven dat partijen de inboedelovereenkomst los willen koppelen van de koopovereenkomst van de woning.
2.11.
Op 25 mei 2022 heeft [geïntimeerde] aan [appellant 1] gemaild:
“(…) Afgelopen zaterdag hebben wij het volgende afgesproken:
- de definitieve overdracht van het appartement is met drie maanden uitgesteld ivm taxatie en de financiering bij de bank.
- het geld dat nu bij de notaris staat (…) wordt zo spoedig mogelijk op mijn bankrekening gestort, in ieder geval op 31 mei 2022, de datum van de overdracht.
- de nieuwe datum van de definitieve overdracht stellen we op maandag 22 augustus 2022 of zoveel eerder zodra jij de financiering rond hebt. Jij zorgt dat er dan een afspraak staat voor die datum bij de notaris. (…)”.
2.12.
Later diezelfde dag heeft [geïntimeerde] daaraan toegevoegd:
“(…) Nu de overdracht van mijn appartement in principe voor drie maanden is uitgesteld, moet er over de periode 19 mei tot en met 19 augustus huur worden betaald. De kale huur bedraagt €1900,- per maand. Hier komt nog €18,32 watergeld bij. Zou jij zo vriendelijk willen zijn om per maand €1918,32 op mijn rekening over te maken. (…)”.
2.13.
Omdat [geïntimeerde] in augustus 2022 niet in Nederland zou zijn, heeft zij een notariële volmacht voor de levering verstrekt.
2.14.
Op 27 en 30 mei 2022 heeft [geïntimeerde] er bij [appellant 1] op aangedrongen de notaris opdracht te geven het bedrag aan waarborgsom aan haar te laten uitkeren. Dat heeft [appellant 1] niet gedaan. In plaats daarvan heeft zij [geïntimeerde] in een e-mail van 30 mei 2022 geschreven:
(…) [geïntimeerde] , het is heel vervelend, daar waar wij dachten met elkaar een deal te konden maken ter verlichting van financiële verplichtingen is het afstorten van de waarborgsom op dit moment problematisch. Waarom? Wat doen wij als de deal alsnog niet doorgaan? (…)”.
In de e-mail heeft [appellant 1] twee verschillende scenario’s geschetst, waarvan afzien van de aankoop er één was, en laten weten dat het haar voorkeur heeft te wachten op een hogere taxatie, met als doeldatum levering midden juni 2022. [appellant 1] heeft over de huur geschreven:
“(…) Dat betekent ook dat jij in deze scenario je moet beraden op het voortzetting van de huurcontract wat nu per maand opzegbaar is. (…)”.
2.15.
In een e-mail van 13 juni 2022 heeft [appellant 1] het volgende aan [geïntimeerde] geschreven:
“Beste [geïntimeerde]
Wij zijn er nog niet vrees ik.
(…)
2. Het volgende probleem waar wij nu op stuiten is de vraagprijs. (…) dat de vraagprijs eerder maximaal rond 760k moet liggen vs. de gevraagde 850k (…).
(…)
6. Ik kan dit niet betalen, dit is veel te duur. (…)
Dit is heel vervelend. Wij moeten nu een aantal zaken concluderen.
Ik denk dat wij moeten vaststellen dat de koop ontbonden moet worden vanwege het onvermogen een financiering te verkrijgen die haalbaar is.
Als jij een andere koper wilt zoeken moeten wij dit appartement toonbaar krijgen. Dat betekent het lijst van spullen ter overname opnieuw bekijken, ik denk wel de boekenkast laten uitpakken, mocht een nieuwe koper het niet willen overnemen, zorg ik wel voor een verhuizing. (ik neem het dan over conform oude afspraak). (…)
(…)
Als jij wilt doorhuren kunnen wij gewoon op de oude voet verder gaan en in principe is er een maand opzegtermijn (…). (…)”.
2.16.
[geïntimeerde] heeft [appellante 2] in gebreke gesteld, voor het eerst bij brief van 15 juni 2022 en later nog twee keer via haar advocaat, bij brieven van 12 en 27 juli 2022. Daarbij is [appellant 1] onder meer gesommeerd aan [geïntimeerde] te bevestigen dat [appellante 2] zal zorgen voor een afspraak voor levering bij de notaris uiterlijk op 22 augustus 2022.
2.17.
Bij brief van 8 augustus 2022 van haar advocaat heeft [appellante 2] een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. In de brief staat dat een afschrift daarvan ook naar de notaris is gestuurd. Als bijlagen bij deze brief zijn twee e-mails meegestuurd. De eerste daarvan is op 5 augustus 2022 gestuurd aan [appellant 1] door Finance Finder en bevat een bericht dat het niet mogelijk is een hypotheek te verstrekken voor de aankoop van de woning, omdat een winstgevende exploitatie niet realistisch is door de fors opgelopen hypotheekrentes. De tweede bijlage is een e-mail van 8 augustus 2022 aan [appellant 1] van vastgoedfinancier Mogelijk, waarin staat dat de financieringsaanvraag is afgewezen “om moverende redenen”.
2.18.
De notaris heeft op 15 augustus 2022 schriftelijk aan [geïntimeerde] laten weten de waarborgsom niet aan haar te kunnen overmaken, omdat ook [appellante 2] heeft gevraagd om uitkering van de waarborgsom aan haar. De notaris heeft daaraan toegevoegd dat hij de waarborgsom onder zich zal houden tot hij een eensluidend betalingsverzoek van beide partijen heeft ontvangen, dan wel door een rechter is veroordeeld tot het betalen van de waarborgsom aan (één van) partijen.
2.19.
Bij brief van 16 augustus 2022 aan (de advocaat van) [appellante 2] heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst ontbonden en betaling gevorderd van de boete en de resterende koopsom voor de overgenomen roerende zaken.
2.20.
Bij brief van 24 augustus 2022 heeft (de advocaat van) [appellante 2] geschreven dat [geïntimeerde] geen beroep op het boetebeding toekomt omdat de koopovereenkomst al door [appellante 2] was ontbonden en dat de koop van de roerende zaken gelijktijdig met de koop van de woning is ontbonden, omdat die deel uitmaakt van de koopovereenkomst. [appellante 2] heeft verzocht om terugbetaling van de € 6.000,00 die zij al had voldaan voor de overname van de roerende zaken. Ten slotte heeft [appellante 2] verzocht om medewerking aan terugstorting van de waarborgsom aan haar.
2.21.
Bij brief van 26 augustus 2022 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2022.
2.22.
In reactie daarop heeft [appellant 1] bij brief van haar advocaat van 5 september 2022 een beroep gedaan op huurbescherming.
3.Beoordeling
Procedure bij de voorzieningenrechter
3.1.
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, a) [appellant 1] op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen de woning te ontruimen, b) [appellante 2] te veroordelen de notaris te instrueren de waarborgsom aan [geïntimeerde] uit te betalen, c) [appellante 2] te veroordelen de inboedelovereenkomst na te komen, d) [appellante 2] te veroordelen € 15.000,00 aan [geïntimeerde] te betalen, e) [appellanten] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en f) [appellanten] te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente. [appellanten] hebben tegen deze vorderingen verweer gevoerd.
3.2.
De voorzieningenrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep, kort gezegd, [appellant 1] op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeeld de woning binnen dertig dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, [appellante 2] veroordeeld om de notaris te instrueren de waarborgsom van € 85.000,00 aan [geïntimeerde] uit te keren, met machtiging van [geïntimeerde] om de notaris zelf te instrueren als [appellante 2] niet aan deze veroordeling voldoet, [appellanten] veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente en het meer of anders gevorderde afgewezen. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komen [appellanten] in hoger beroep met veertien grieven, en komt [geïntimeerde] in hoger beroep met twee grieven, op.
Is voldaan aan de beoordelingsmaatstaf voor een geldvordering in kort geding?
3.3.
Het hof stelt voorop dat voor toewijzing van een voorlopige voorziening die strekt tot betaling van een geldsom terughoudendheid op zijn plaats is. Niet alleen is daartoe vereist dat het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is, maar ook dat zich feiten en omstandigheden voordoen die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening geboden is. De vraag of de eisende partij voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Bij die afweging wordt mede betrokken het risico dat niet kan worden terugbetaald in het geval de veroordeling tot betaling van een geldsom in een bodemprocedure geen stand houdt.
3.4.
Met hun
eerste grief in principaal hoger beroepbetogen [appellanten] dat de voorzieningenrechter voornoemde beoordelingsmaatstaf heeft miskend. Het hof volgt [appellanten] hierin niet. Hoewel de voorzieningenrechter deze maatstaf enigszins verkort heeft weergegeven in rechtsoverweging 4.1. van het bestreden vonnis, blijkt uit rechtsoverwegingen 4.2. tot en met 4.8. dat zij deze wel in acht heeft genomen bij haar beoordeling. De eerste grief van [appellanten] stuit hierop af.
eerste grief in principaal hoger beroepbetogen [appellanten] dat de voorzieningenrechter voornoemde beoordelingsmaatstaf heeft miskend. Het hof volgt [appellanten] hierin niet. Hoewel de voorzieningenrechter deze maatstaf enigszins verkort heeft weergegeven in rechtsoverweging 4.1. van het bestreden vonnis, blijkt uit rechtsoverwegingen 4.2. tot en met 4.8. dat zij deze wel in acht heeft genomen bij haar beoordeling. De eerste grief van [appellanten] stuit hierop af.
3.5.
De vordering van [geïntimeerde] die in principaal hoger beroep een rol speelt, strekt tot uitkering van het bedrag van € 85.000,00 aan [geïntimeerde] ten titel van boete. Die vordering is spoedeisend indien van [geïntimeerde] niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht. Bij de beantwoording van de vraag of van [geïntimeerde] kan worden gevergd dat zij de bodemprocedure afwacht, moet niet alleen gekeken worden naar de kans dat de bodemrechter de vordering van [geïntimeerde] toewijst, maar moet ook rekening worden gehouden met de gevolgen van de afwijzing van de voorlopige voorziening voor [geïntimeerde] en de gevolgen van de toewijzing daarvan voor [appellanten]
3.6.
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] voldoende heeft onderbouwd dat zij spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de gevorderde € 85.000,00. Het hof onderschrijft het oordeel van de voorzieningenrechter dat [appellante 2] in een bodemprocedure waarschijnlijk zal worden veroordeeld tot betaling van deze boete. De vordering van [geïntimeerde] is, ook wat het hof betreft, een “harde” vordering. Het hof zal hierop in het onderstaande nader ingaan. Daarbij komt dat [appellanten] onvoldoende hebben weersproken dat [geïntimeerde] veel kosten heeft moeten maken in verband met deze zaak. Een en ander geldt nog daargelaten de waardevermindering van de woning als gevolg van de dalende huizenprijzen, waar [geïntimeerde] niet mee te maken zou hebben gehad als [appellante 2] de woning in 2022 zou hebben afgenomen. Het hof acht voldoende aannemelijk dat deze schade het bedrag van € 85.000,00 overschrijdt, zoals [geïntimeerde] stelt.
3.7.
[appellanten] hebben verder betoogd dat sprake is van een restitutierisico. Dit is echter niet nader toegelicht, anders dan dat [appellanten] hebben aangegeven dat voor het aannemen van het vermogen van [geïntimeerde] niet mag worden uitgegaan van de overwaarde van de woning en dat er een reëel risico is dat het vermogen van [geïntimeerde] naar het buitenland verdwijnt. Die enkele stellingen, in het licht van de gemotiveerde betwisting ervan door [geïntimeerde] , zijn onvoldoende om aan te nemen dat zich een reëel restitutierisico voordoet dat meer gewicht in de schaal legt dan het belang van [geïntimeerde] bij de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis.
3.8.
Uit het voorgaande volgt dat met betrekking tot de boete is voldaan aan de vereisten die gelden voor toewijzing van een geldvordering in kort geding. Dit betekent dat
de grieven 7 en 8 in principaal hoger beroepgeen succes hebben.
de grieven 7 en 8 in principaal hoger beroepgeen succes hebben.
Boetebeding, financieringsvoorbehoud en matiging
3.9.
Grieven 2 tot en met 5 in principaal hoger beroepzijn gebaseerd op het standpunt dat de termijn van het financieringsvoorbehoud is verlengd en dat dit voorbehoud tijdig en op de juiste manier is ingeroepen, als gevolg waarvan [appellanten] geen boete verschuldigd zijn geworden. Het hof volgt [appellanten] hierin niet.
3.10.
Het financieringsvoorbehoud kon uiterlijk op 25 april 2022 worden ingeroepen. Tussen partijen is niet in geschil dat [appellanten] dit toen nog niet hadden gedaan.
Hoewel uit de correspondentie tussen partijen inderdaad blijkt dat [appellant 1] [geïntimeerde] steeds op de hoogte heeft gehouden van de taxatie- en financieringsperikelen, heeft [geïntimeerde] hieruit in eerste instantie niet hoeven af te leiden dat hierdoor de levering van de woning niet kon doorgaan, hooguit dat de eigen inbreng van [appellanten] hoger zou komen te liggen, afhankelijk van hoe de taxaties zouden worden bijgesteld. Die eigen inbreng kon oplopen tot € 300.000,00, zo blijkt uit diverse e-mails van [appellant 1] . In april, mei en tot medio juni 2022 heeft [appellant 1] niet voldoende duidelijk gemaakt dat [appellanten] zonder (bij)financiering van een geldverstrekker gelijk aan de koopsom, de koop van de woning niet konden financieren. Dat heeft [appellant 1] pas gedaan bij haar e-mail van 13 juni 2022 (zie randnummer 2.15. hierboven).
Het hof volgt [appellanten] niet in hun standpunt dat uit de e-mail van [appellant 1] van 30 mei 2022 al blijkt dat financiering onmogelijk zal zijn. In die e-mail heeft [appellant 1] enkel twee scenario’s geschetst, waarvan één het scenario dat de koop niet zal kunnen doorgaan. Maar of dit scenario werkelijkheid zou worden, was afhankelijk van nog te verkrijgen, ‘deugdelijke’ taxaties.
Wat hiervan ook zij, zowel op 30 mei 2022 als op 13 juni 2022 was de termijn van het financieringsvoorbehoud al ruimschoots verstreken.
Voorts geldt dat, ook als over het voorgaande anders zou moeten worden geoordeeld, [geïntimeerde] hoe dan ook de mededelingen van [appellant 1] niet heeft hoeven opvatten als een ontbinding van de koopovereenkomst (wat het beroep op de financieringsvoorbehoud immers is), mede in acht genomen het feit dat [appellant 1] in die periode steeds is voortgegaan met haar pogingen de koopovereenkomst tot uitvoering te brengen.
3.11.
Dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met een verlenging van het financieringsvoorbehoud, blijkt niet uit haar e-mail van 25 mei 2022. Het hof volgt [appellanten] hierin evenmin. Uit die e-mail blijkt enkel dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met uitstel van de leveringsdatum. Zoals hiervoor overwogen kon zij op dat moment niet geacht worden te weten dat de levering niet door kon gaan zonder substantiële (bij)financiering - tot ten minste de koopsom - van een geldverstrekker.
3.12.
Van [appellant 1] , als professional op het gebied van (de aan- en verkoop van) vastgoed, mag verwacht worden dat zij tijdig en op niet mis te verstane wijze kenbaar zou hebben gemaakt dat meer tijd nodig was om de financiering rond te krijgen, dat de aankoop en levering van de woning anders niet door konden gaan en dat zij daarom de termijn van het financieringsvoorbehoud wilde verlengen. [appellanten] hadden hierover dan duidelijke afspraken met [geïntimeerde] moeten maken. Zij mochten er in ieder geval niet op vertrouwen dat [geïntimeerde] dit wel uit de gevoerde correspondentie zou kunnen afleiden. Dat [appellanten] dit niet hebben gedaan, moet voor hun rekening en risico blijven.
3.13.
Gelet op het voorgaande heeft
de derde grief in principaal hoger beroepgeen succes.
de derde grief in principaal hoger beroepgeen succes.
3.14.
Omdat de termijn van het financieringsvoorbehoud niet is verlengd en de levering van de woning niet heeft plaatsgevonden, zijn [appellanten] de contractuele boete (gelijk aan de waarborgsom) verschuldigd geworden.
De vijfde grief in principaal hoger beroepstuit hierop al af. Of is voldaan aan de formaliteiten voor inroeping van het financieringsvoorbehoud, waarop
de vierde en (deels) vijfde grief in principaal hoger beroepzien, kan bij deze stand van zaken in het midden blijven.
De vijfde grief in principaal hoger beroepstuit hierop al af. Of is voldaan aan de formaliteiten voor inroeping van het financieringsvoorbehoud, waarop
de vierde en (deels) vijfde grief in principaal hoger beroepzien, kan bij deze stand van zaken in het midden blijven.
3.15.
[appellanten] hebben een beroep gedaan op matiging van de boete. De voorzieningenrechter heeft dit beroep niet gehonoreerd. Daarop ziet
de zesde grief in principaal hoger beroep. De voorzieningenrechter heeft bij haar beoordeling betrokken dat het boetebeding gebruikelijk is, dat [appellante 2] , als professional, wordt geacht zich bewust te zijn geweest van de risico’s als zij de koopovereenkomst niet zou nakomen en dat aannemelijk is dat [geïntimeerde] door de wanprestatie schade heeft geleden. Toepassing van het boetebeding levert, gelet hierop, geen buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat op, aldus de voorzieningenrechter. Het hof kan zich met dit oordeel verenigen en maakt dit tot het zijne, mede omdat [geïntimeerde] ter zitting nader heeft toegelicht waaruit haar schade grofweg bestaat (de kosten die met deze zaak gemoeid zijn en de waardedaling van de woning) en onvoldoende weersproken heeft gesteld dat deze schade het boetebedrag inmiddels overstijgt. De zesde grief in principaal hoger beroep slaagt dan ook evenmin.
de zesde grief in principaal hoger beroep. De voorzieningenrechter heeft bij haar beoordeling betrokken dat het boetebeding gebruikelijk is, dat [appellante 2] , als professional, wordt geacht zich bewust te zijn geweest van de risico’s als zij de koopovereenkomst niet zou nakomen en dat aannemelijk is dat [geïntimeerde] door de wanprestatie schade heeft geleden. Toepassing van het boetebeding levert, gelet hierop, geen buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat op, aldus de voorzieningenrechter. Het hof kan zich met dit oordeel verenigen en maakt dit tot het zijne, mede omdat [geïntimeerde] ter zitting nader heeft toegelicht waaruit haar schade grofweg bestaat (de kosten die met deze zaak gemoeid zijn en de waardedaling van de woning) en onvoldoende weersproken heeft gesteld dat deze schade het boetebedrag inmiddels overstijgt. De zesde grief in principaal hoger beroep slaagt dan ook evenmin.
Tussenconclusie ten aanzien van de gevorderde boete
3.16.
Grief 9 in principaal hoger beroepheeft geen zelfstandige betekenis, omdat deze grief ziet op de conclusie van de voorzieningenrechter over de toewijsbaarheid van de boete. Deze grief deelt het lot van de hiervoor behandelde grieven.
3.17.
Het voorgaande brengt met zich dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen voor zover daarbij, kort gezegd, het bedrag van € 85.000,00 aan [geïntimeerde] is toegewezen.
Aard van de huurovereenkomst en ontruiming
3.18.
Grieven 10 tot en met 12 in principaal hoger beroepzijn gericht tegen de overwegingen van de voorzieningenrechter over de aard van de huurovereenkomst en de toewijsbaarheid van de ontruimingsvordering. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst van partijen betrekking heeft op gebruik dat naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 BW) en dat [appellant 1] daarom geen beroep kon doen op huurbescherming.
3.19.
Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst niet is aangegaan op basis van een voorafgaande vergunning voor verhuur op grond van de Leegstandswet. Omdat artikel 7:232 lid 2 BW een uitzondering is op de dwingende huurbescherming, mag niet snel worden aangenomen dat een gebruik van een huurwoning naar zijn aard van korte duur is. Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Daarbij moet mede worden gelet op de aard van het gebruik van de woning en hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.
3.20.
Tussen partijen is niet in geschil dat de tussenhuurovereenkomst van 30 april 2021 per 19 mei 2022 is geëindigd. Uit de correspondentie tussen partijen volgt dat zij vervolgens voor ogen hebben gehad het gebruik van de woning voort te zetten tot het moment van levering van de woning. Dit blijkt niet alleen uit de e-mail van [geïntimeerde] van 25 mei 2022 (zie randnummer 2.12. hierboven), maar ook uit de e-mails van [appellant 1] van 30 mei en 13 juni 2022 (zie randnummers 2.14. en 2.15. hierboven), waarin [appellant 1] te kennen geeft dat partijen voor wat betreft de huur in de tussentijd op de oude voet verder kunnen gaan, met een opzegtermijn van een maand. Omdat [appellant 1] de leveringsdatum van de woning wilde opschuiven van 11 mei naar medio juni en vervolgens naar 22 augustus 2022, heeft [geïntimeerde] hieruit mogen opmaken dat de opzegtermijn van een maand ook voor haar als verhuurder gold. Een dergelijke opzegtermijn strookt niet met het standpunt van [appellant 1] in eerste aanleg en ook in hoger beroep, dat sinds 19 mei 2022 sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
3.21.
De voorzieningenrechter heeft terecht in haar overwegingen over de aard van de huurovereenkomst ook de voorgeschiedenis betrokken die heeft geleid tot de tussenhuurovereenkomst van 30 april 2021 en de koopovereenkomst. Ook hieruit blijkt genoegzaam dat [geïntimeerde] steeds tijdelijke verhuur van de woning voor ogen heeft gestaan en dat dit ook voor [appellant 1] duidelijk is geweest. Over een huurovereenkomst voor langere tijd hebben partijen bovendien nooit gesproken. Dat de woning geschikt is om langdurig te worden bewoond en [appellant 1] een marktconforme huur betaalde, doet aan het voorgaande niet af. Het hof deelt daarom het oordeel van de voorzieningenrechter dat de huurovereenkomst betrekking heeft op gebruik dat naar zijn aard van korte duur is.
3.22.
Gelet hierop waren de dwingendrechtelijke bepalingen van afdeling 5 van boek 7 BW niet van toepassing. Dit betekent dat het [geïntimeerde] in beginsel vrijstond de huurovereenkomst ingevolge de gemaakte afspraak met een opzegtermijn van één maand op te zeggen, zoals zij bij brief van 26 augustus 2022 heeft gedaan. Hiermee is de huurovereenkomst per 1 oktober 2022 geëindigd.
De tiende grief in principaal hoger beroeptreft dus geen doel.
De tiende grief in principaal hoger beroeptreft dus geen doel.
3.23.
Het hof is, met de voorzieningenrechter, van oordeel dat een spoedeisend belang bij toewijzing van de ontruimingsvordering bestaat. Hoewel [geïntimeerde] ter zitting te kennen heeft gegeven dat de renovatieplannen voor het huis in Italië inmiddels zijn afgeblazen en er geen (concrete) verkoopplannen meer zijn voor de woning, heeft zij de woning nog wel nodig voor verblijf in Nederland en voor familiebezoek. Dat geldt op dit moment nog dringender dan ten tijde van het bestreden vonnis, omdat de dochter van [geïntimeerde] chronisch ziek blijkt te zijn. [geïntimeerde] reist daarom op en neer tussen de woning en het huis in Italië. Ook
grief 11 in principaal hoger beroepis dus vergeefs voorgesteld.
grief 11 in principaal hoger beroepis dus vergeefs voorgesteld.
3.24.
[appellant 1] heeft meegedeeld het gehuurde niet vrijwillig te zullen verlaten. Het bestreden vonnis is aan [appellant 1] betekend op 7 december 2022. Omdat [appellant 1] de woning op 6 januari 2023 nog niet vrijwillig verlaten had, heeft [geïntimeerde] de ontruiming van [appellant 1] aangezegd tegen 16 januari 2023. [appellant 1] heeft de woning daags daarvoor zelf ontruimd. Hieruit volgt al dat [geïntimeerde] wel belang heeft (gehad) bij toewijzing van de gevorderde dwangsom. [appellanten] hebben bovendien niet weersproken dat [geïntimeerde] er belang bij had om voor het tijdstip van de ontruiming niet afhankelijk te zijn van opneming in de gerechtelijke ontruimingsronde, zoals de voorzieningenrechter dat in haar overweging heeft betrokken. Hierop stuit
de twaalfde grief in principaal hoger beroepaf.
de twaalfde grief in principaal hoger beroepaf.
Proceskosten
3.25.
Omdat het hof evenals de voorzieningenrechter tot het oordeel komt dat de hiervoor besproken vorderingen van [geïntimeerde] toewijsbaar zijn, en [appellanten] hiermee de overwegend in het ongelijk gestelde partij zijn, zijn [appellanten] terecht veroordeeld in de proceskosten van het geding in eerste aanleg. Daarop strandt de tegen dat oordeel gerichte
dertiende grief in principaal hoger beroep.
dertiende grief in principaal hoger beroep.
Veeggrief
3.26.
Grief 14 in principaal hoger beroepis een veeggrief zonder zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven van [appellanten]
Conclusie in principaal hoger beroep
3.27.
Het voorgaande brengt met zich dat de grieven in principaal hoger beroep niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden.
Incidenteel hoger beroep: de inboedelovereenkomst
3.28.
Het hof moet, evenals de voorzieningenrechter, in dit kort geding beoordelen of een ordemaatregel noodzakelijk is in die zin dat [appellanten] worden veroordeeld tot nakoming van de inboedelovereenkomst, totdat hierover door de bodemrechter, voor zover daar om is of wordt verzocht, een beslissing is gegeven. Dat, en waarom, er een spoedeisend belang zou zijn bij deze vordering is niet onderbouwd. Daarbij komt dat ook de materiële gegrondheid van de vordering op dit moment onvoldoende aannemelijk is. Zo twisten partijen, gemotiveerd, over de inhoud en omvang van de inboedelovereenkomst, over de vraag of deze al dan niet onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning (en daarmee ook is ontbonden) én of de boekenkast aan de overeenkomst beantwoordt.
3.29.
Een kort geding leent zich echter niet voor nadere instructie en voor bewijslevering. Het hof is dan ook, met de voorzieningenrechter, van oordeel dat in het kader van dit kort geding geen aanleiding bestaat om vooruit te lopen op de (eventuele) beslissing in de bodemprocedure.
3.30.
De eerste grief in incidenteel hoger beroepslaagt daarom niet.
Incidenteel hoger beroep: de buitengerechtelijke incassokosten
3.31.
Omdat de voorzieningenrechter de door [geïntimeerde] gevorderde boete heeft toegewezen en [geïntimeerde] ook voor betaling van dat bedrag diverse sommaties heeft verstuurd aan [appellanten] , zijn de buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar.
De tweede grief in incidenteel hoger beroepheeft dus wel succes.
De tweede grief in incidenteel hoger beroepheeft dus wel succes.
Het hof zal de buitengerechtelijke incassokosten toewijzen zoals gevorderd.
Slotsom en kosten
3.32.
De grieven in het principale hoger beroep zijn verworpen. In het incidentele hoger beroep slaagt enkel de grief over de buitengerechtelijke incassokosten. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd, behalve voor zover daarbij de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen.
3.33.
Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] worden veroordeeld in de kosten van het principale hoger beroep. [geïntimeerde] zal, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het incidentele hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, behalve voor zover daarbij de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen en vernietigt dat vonnis in zoverre;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling van € 1.209,75 aan buitengerechtelijke incassokosten, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit arrest;
veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 343,00 aan verschotten en € 3.549,00 voor salaris en op € 163,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellanten] begroot op nihil aan verschotten en € 1.183,00 voor salaris en op € 163,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2023.