ECLI:NL:GHAMS:2023:1157

• Datum uitspraak: 23 mei 2023
• Publicatiedatum: 23 mei 2023
• Zaaknummer: 200.300.639/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C.W. Rang; D.J. van der Kwaak; M.E. van Rossum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik met sloop en nieuwbouw

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 23 mei 2023 uitspraak gedaan in hoger beroep over de beëindiging van een huurovereenkomst. De zaak betreft een geschil tussen [appellant], die sinds 1 juli 2011 een appartement huurt, en [geïntimeerde], de eigenaar van het pand. De huurovereenkomst werd door [geïntimeerde] opgezegd wegens dringend eigen gebruik, met het oog op sloop en herbouw van het pand. De kantonrechter had eerder op 15 juli 2021 geoordeeld dat de huurovereenkomst op 1 oktober 2021 zou eindigen, maar het hof heeft deze datum aangepast naar 30 juni 2023, rekening houdend met het tijdsverloop en de omstandigheden van de zaak. Het hof heeft ook de tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten verhoogd en geïndexeerd. Daarnaast heeft het hof geoordeeld dat [appellant] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen in reconventie, omdat deze niet in eerste aanleg waren ingesteld. Het hof heeft de vorderingen van [geïntimeerde] in incidenteel appel niet-ontvankelijk verklaard, omdat de appeltermijn niet in acht was genomen. De proceskosten zijn toegewezen aan de in het ongelijk gestelde partij.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.300.639/01

zaak-/rolnummers rechtbank Noord-Holland: 8628221 CV EXPL 20-2530 en

8761753/CV EXPL 20-3559

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 mei 2023

inzake

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. M.E. Boerwinkel te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal appel,

appellant in incidenteel appel,

advocaat: mr. G.H.A. Vlierhuis te Leiden.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

De kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) heeft op 15 juli 2021 tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde vonnis gewezen in de procedures met de hierboven vermelde zaak-/rolnummers.

[appellant] is bij dagvaarding van 30 september 2021 in hoger beroep gekomen van het vonnis in de zaak met zaaknummer 8628221 CV EXPL 20-2530 (hierna:
zaak

20-2530 ).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het vonnis in
zaak

20-2530 zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - de in hoger beroep geformuleerde vorderingen van [appellant] zal toewijzen.

In incidenteel appel heeft [appellant] geconcludeerd dat het hof [geïntimeerde] niet-ontvankelijk zal verklaren dan wel diens vorderingen als ongegrond zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft in principaal en incidenteel appel geconcludeerd dat het hof het vonnis van 15 juli 2021 deels zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en de daarmee samenhangende vorderingen als geformuleerd in de dagvaarding in eerste aanleg - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in beide instanties, met rente.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep een bewijsaanbod gedaan.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis van 15 juli 2021 onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten zijn die feiten de volgende.

2.1

[geïntimeerde] is eigenaar van een pand aan het [straatnaam] 1-3A in [plaats] . Het pand is gebouwd in 1909. Er bevinden zich daarin onder meer drie appartementen, bestemd voor verhuur.

2.2.

[appellant] huurt sinds 1 juli 2011 één van de appartementen in het pand, tegen een huurprijs van (laatstelijk) € 563,62 per maand. Het betreft een woonruimte voor maximaal één persoon, bestaande uit een woon/slaapkamer, douchegelegenheid met toilet en keuken. Eén van de twee andere appartementen is eveneens verhuurd.

2.3.

[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst met [appellant] bij brief van 13 juni 2018 opgezegd wegens dringend eigen gebruik, te weten voorgenomen sloop en herbouw. [appellant] heeft laten weten hiermee niet in te stemmen.

2.4.

[geïntimeerde] heeft daarop bij dagvaarding van 26 juni 2020 de
zaak 20-2530 ingeleid en daarin gevorderd dat de kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst op 1 juli 2020 eindigt en [appellant] veroordeelt tot ontruiming van de woning. [geïntimeerde] heeft primair gesteld dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c alsmede lid 3 BW wegens voorgenomen sloop en herbouw van het pand en subsidiair dat de constructieve toestand van het pand huurgenot deels onmogelijk maakt, terwijl herstel niet van hem kan worden verlangd.

[appellant] heeft verweer gevoerd. Hij heeft in zijn conclusie van antwoord gesteld dat hij in het kader van de onderhandeling met [geïntimeerde] een beroep heeft gedaan op hetgeen waarop hij vindt dat hij recht heeft, te weten een verhuiskostenvergoeding, teruggave van de borgsom, compensatie voor schade aan zijn eigendommen als gevolg van lekkages en huurcompensatie vanwege het feit dat hij kennelijk jarenlang in een klaarblijkelijk levensgevaarlijke woning heeft gewoond en daar te veel huur voor heeft betaald.

2.5.

Op 10 september 2020 heeft [geïntimeerde] [appellant] opnieuw gedagvaard en daarmee de zaak met nummer 20-3559 ingeleid. In die procedure,
zaak 20-3559 , heeft [geïntimeerde] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd omdat [appellant] een huurachterstand had laten ontstaan. [appellant] heeft de achterstallige huur daarna alsnog voldaan en de lopende termijnen betaald.

2.6.

De kantonrechter heeft de zaken 20-2530 en 20-3559 tezamen behandeld en in het bestreden vonnis van 15 juli 2021 in beide zaken uitspraak gedaan.

3. De beoordeling

in principaal appel

3.1.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] in
zaak 20-2530 toegewezen. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt is daarbij vastgesteld op 1 oktober 2021 en [appellant] is veroordeeld om het gehuurde uiterlijk per die datum te verlaten. De kantonrechter heeft geoordeeld dat voldoende aannemelijk is geworden dat volledige sloop en herbouw noodzakelijk is, dat [geïntimeerde] ook aannemelijk heeft gemaakt dat voor [appellant] passende woonruimte beschikbaar is en dat aan het belang van [appellant] bij voortzetting van de huur minder gewicht toekomt dan aan het belang van [geïntimeerde] bij beëindiging van de huur voor dringend eigen gebruik.

Aan [appellant] is ten laste van [geïntimeerde] een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toegekend van € 6.334,00, zijnde de op dat moment bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage. [appellant] is veroordeeld in de proceskosten.

3.2.

[appellant] heeft tegen deze beslissing twee grieven opgeworpen en daarnaast twee aanvullende vorderingen geformuleerd.

3.3.1

Met zijn eerste grief voert [appellant] aan dat de kantonrechter de einddatum van de huurovereenkomst op een te vroeg tijdstip heeft vastgesteld. Hij vordert dat het hof deze zal bepalen op 1 juli 2022, of zoveel eerder als hij woonruimte vindt en het gehuurde feitelijk verlaat. In zijn memorie van antwoord in incidenteel appel noemt [appellant] als redelijke datum voor beëindiging 1 september 2022.

3.3.2

Het hof is van oordeel dat de kantonrechter de einddatum in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs op 1 oktober 2021 heeft kunnen bepalen. Daarbij is mede van belang dat [geïntimeerde] de huur al medio 2018 heeft opgezegd. Of [geïntimeerde] - zoals [appellant] stelt - de levenscyclus van het pand met meer onderhoud en investeringen had kunnen verlengen, kan in het midden blijven, aangezien dit niet tot een andere beoordeling leidt. De veronderstelling van [appellant] dat de kantonrechter bij het bepalen van de einddatum ervan is uitgegaan dat [geïntimeerde] hem vervangende woonruimte heeft aangeboden, berust op een onjuiste lezing van het vonnis. In rechtsoverweging 4.12 staat slechts dat [geïntimeerde] niet gehouden was om hem passende woonruimte aan te bieden, maar aan de hand van verschillende uitdraaien van woningaanbod op onder meer Funda, voldoende aannemelijk had gemaakt dat er binnen een straal van 15 km andere passende woonruimte beschikbaar was.
Grief 1 heeft dan ook geen succes.

3.3.3

Dat de grief faalt neemt niet weg dat het hof de einddatum van de huurovereenkomst opnieuw moet vaststellen. Dit mag geen datum zijn die ligt vóór het moment waarop arrest wordt gewezen. Nu de door [appellant] gewenste data (1 juni of 1 september 2022) inmiddels ruimschoots zijn verstreken, zal het hof bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 30 juni 2023 en dat [appellant] het gehuurde uiterlijk op die datum moet hebben ontruimd.

3.4.1

De tweede grief van [appellant] houdt in dat de kantonrechter bij de vaststelling van de vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten geen rekening heeft gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden en daarvoor een te laag bedrag heeft toegewezen. [appellant] vordert dat het hof zal bepalen dat de minimum bijdrage voor verhuis- en inrichtingskosten € 9.334,00 zal zijn en zal worden geïndexeerd met het percentage zoals volgt uit de consumentenprijsindex.

3.4.2

De kantonrechter heeft de tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten vastgesteld op het forfaitaire bedrag dat volgens de toepasselijke ministeriële regeling op 1 oktober 2021 gold als minimum bijdrage door de verhuurder. [appellant] , die een éénkamerwoning huurt, heeft niet concreet onderbouwd dat die kosten in zijn geval hoger zijn dan het bedrag dat de kantonrechter heeft toegewezen. Hij lijkt er overigens ook aan voorbij te zien dat het slechts om een tegemoetkoming en niet om een volledige kostenvergoeding gaat. Zijn vordering om hem een hogere vergoeding toe te kennen zal dan ook worden afgewezen. Dat betekent dat ook
grief 2 tevergeefs is voorgesteld.

3.4.3

Nu het einde van de huurovereenkomst op een later tijdstip wordt vastgesteld, zal het hof wel bepalen dat de door de kantonrechter toegekende bijdrage moet worden geïndexeerd als in het dictum geformuleerd. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de ministeriële regeling aanhaakt bij het tijdstip van verhuizen en dat het hof niet bekend is of [appellant] de woning inmiddels al heeft verlaten en, zo ja, wanneer.

3.5.1

[appellant] heeft verder meegedeeld dat hij zijn vorderingen in hoger beroep alsnog wil aanvullen. Hij vordert dat het hof zal bepalen dat:

- er op basis van de vastgestelde gebreken geen sprake meer is van enig woongenot en dat de huur voor de nog resterende termijnen en voor de eventueel te betalen gebruiksvergoeding met ingang van het hoger beroep alsnog op nihil wordt gesteld, dan wel op een bedrag dat het hof redelijk acht; en

- [geïntimeerde] binnen zeven dagen na datum afgifte van het arrest de borg moet restitueren nu het belang van het bewaren van de borg ontbreekt.

[appellant] voert aan dat hij deze vorderingen weliswaar niet in het petitum van zijn conclusie van antwoord heeft geformuleerd maar dat deze onder randnummer 28 wel zijn besproken, zodat het niet in strijd is met de goede procesorde om deze alsnog in hoger beroep af te doen.

[geïntimeerde] verzet zich hiertegen. Hij wijst erop dat een eis in reconventie niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld.

3.5.2

Het hof stelt vast dat de twee aanvullende vorderingen - anders dan bij de hiervoor besproken vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten en de einddatum voor de huurovereenkomst het geval is - vorderingen zijn die in verband met het bepaalde in artikel 353 lid 1 Rv in eerste aanleg bij conclusie van antwoord in reconventie hadden moeten worden ingesteld. [appellant] , die ook in eerste aanleg werd bijgestaan door een gemachtigde, heeft dit niet, althans niet op een voor [geïntimeerde] en de kantonrechter voldoende duidelijke wijze gedaan. Dat betekent dat [appellant] in deze vorderingen niet ontvankelijk zal worden verklaard. Aan een inhoudelijke beoordeling wordt daarom niet toegekomen.

3.6

De slotsom is dat het vonnis in
zaak 20-2530 moet worden bekrachtigd, behoudens waar het de einddatum van de huurovereenkomst en het tijdstip van ontruiming betreft. Deze zullen worden vastgesteld op 30 juni 2023. De door [appellant] gevorderde indexatie van de vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten zal worden toegewezen als in het dictum bepaald. In zijn overige vorderingen zal [appellant] niet-ontvankelijk worden verklaard.

3.7

Het hof zal [appellant] , gelet op deze uitkomst, ook in hoger beroep aanmerken als grotendeels in het ongelijk gestelde partij en hem veroordelen in de kosten van de procedure in principaal appel.

in incidenteel appel

3.8.1

De kantonrechter heeft de (op wanprestatie gebaseerde) vorderingen van [geïntimeerde] in
zaak 20-3559 afgewezen. Zij heeft vastgesteld dat inmiddels geen huurachterstand meer bestond en [appellant] de huur maandelijks betaalde en geoordeeld dat ontbinding daarom niet gerechtvaardigd was. [geïntimeerde] is veroordeeld in de proceskosten.

3.8.2

[geïntimeerde] heeft tegen dit oordeel en de daarop gebaseerde beslissingen in zijn memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel van 15 februari 2022 drie grieven gericht.

3.8.3

Het hof stelt vast dat [appellant] in zijn appeldagvaarding uitsluitend hoger beroep heeft ingesteld tegen het vonnis dat in
zaak 20-2530 is gewezen. De grieven van [geïntimeerde] hebben geen betrekking op de beslissingen in die procedure, maar op die in
zaak 20-3559 . Dat de kantonrechter in het dictum van het vonnis van 15 juli 2021 in beide zaken heeft beslist, neemt niet weg dat het (anders dan bij vorderingen in conventie en in reconventie het geval is) om twee verschillende procedures gaat waarvoor de termijn voor het instellen van hoger beroep in acht moet worden genomen. Nu noch [appellant] noch [geïntimeerde] binnen drie maanden tegen het vonnis in
zaak 20-355 9 hoger beroep heeft ingesteld, zal [geïntimeerde] in het incidenteel appel niet ontvankelijk worden verklaard. Dat betekent dat het vonnis in zaak 20-3559 in stand blijft. Aan een inhoudelijke beoordeling van zijn grieven wordt daarom niet toegekomen.

3.8.4

[geïntimeerde] heeft geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat zijn bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.9

[geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de proceskosten in het incidenteel appel.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis van 15 juli 2021 in
zaak 20-2530 , behoudens de beslissingen onder 5.1, 5.2 en 5.4;

vernietigt het bestreden vonnis van 15 juli 2021 in
zaak 20-2530 wat betreft de beslissingen onder 5.1, 5.2 en 5.4,

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan het [straatnaam] 3A te [plaats] eindigt, vast op 30 juni 2023;

veroordeelt [appellant] om de hiervoor genoemde woning uiterlijk op 30 juni 2023 te verlaten en ontruimen, en met afgifte van de sleutel(s) ter vrije beschikking van

[geïntimeerde] te stellen;

bepaalt dat de ten laste van [geïntimeerde] aan [appellant] toegekende tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet worden geïndexeerd tot het bedrag van:

• € 6.505,00, ingeval [appellant] in de periode 28 februari 2022-28 februari 2023 is verhuisd;
• € 7.156,00, ingeval [appellant] na 28 februari 2022 is verhuisd;

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen die zien op een huurprijsvermindering en op terugbetaling van de borg;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal appel, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 338,00 aan verschotten en € 1.183,00 voor salaris, te vermeerderen met wettelijke rente indien deze kosten niet binnen 14 dagen na wijzen van dit arrest zijn voldaan;

verklaart [geïntimeerde] niet ontvankelijk in het incidenteel appel;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in incidenteel appel, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op nihil aan verschotten en € 591,50 voor salaris;

verklaart de proceskostenveroordelingen in principaal en in incidenteel appel uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023.