Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.284.650/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/295958/HAZA 19-710
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 maart 2022
inzake
[X] BEHEER B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. B. van Mieghem te Rotterdam,
tegen
DE TWAALF PROVINCIËN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Heemstede,
geïntimeerde,
advocaat: mr. H. Knotter te 's-Hertogenbosch.
De partijen worden hierna ook [X] Beheer en ARMA genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[X] Beheer is bij dagvaarding van 15 oktober 2020 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Noord-Holland van 2 september 2020 en 30 september 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [X] Beheer als eiseres en ARMA als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 25 januari 2022 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. Beide advocaten hebben spreekaantekeningen gebruikt, die zij aan het hof hebben overgelegd. De namens de partijen verschenen personen hebben vragen van het hof beantwoord. Beide partijen hebben ter zitting nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[X] Beheer heeft geconcludeerd, naar het hof begrijpt, dat het hof het bestreden vonnis van 2 september 2020 zal vernietigen en alsnog de hierna te vermelden vorderingen van [X] Beheer zal toewijzen, althans het bestreden vonnis van 30 september 2020 zal vernietigen en de proceskostenveroordeling in eerste aanleg op een lager bedrag zal vaststellen, met (verdere) beslissing over de proceskosten.
ARMA heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 2 september 2020 onder 2.1 tot en met 2.24 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere vaststaande feiten, luiden die feiten als volgt.
2.1
[X] Beheer is de persoonlijke holding van [X] (hierna te noemen: [X] ). [X] heeft als ondernemer meerdere bedrijven gehad.
2.2
De Twaalf Provinciën Vastgoed BV houdt zich bezig met de aan- en verkoop van onroerend goed. Zij koopt grond en verkavelt die in grote, middelgrote en kleine percelen, die zij verkoopt aan haar investeerders. De terreinen die De Twaalf Provinciën Vastgoed BV aankoopt zijn volgens haar vanwege hun strategische ligging als potentiële ontwikkellocatie te kwalificeren, waardoor (na bestemmingswijziging) op termijn een waardevermeerdering van de grond te verwachten valt. De Twaalf Provinciën Vastgoed BV hanteert meerdere handelsnamen, waaronder ARMA.
2.3
Op de website van ARMA is in de rubriek Vraag & Antwoord onder meer het volgende vermeld:
Hoe ontstaan de aankoop- en verkoopprijs?
De kavels die wij aanbieden hebben doorgaans als bestaande bestemming “cultuurgrond” (grasland, agrarische grond, landbouwgrond, etc). De verkoopprijs is de prijs die wij voor de aankoop van de percelen grond betalen, vermeerderd met kosten en een marge. De aankoopprijs van de percelen is gebaseerd op de gangbare prijs voor de bestaande bestemming (cultuurgrond), doorgaans vermeerderd met een opslag. Die opslag wordt aan ons doorberekend omdat de partij die de grond aan ons verkoopt veelal weet dat er in potentie een bestemmingswijziging/waarde-vermeerdering kan volgen Daarbij zijn wij zeer selectief met de gronden die wij aankopen, wat zijn invloed heeft op de prijs. De direct met de percelen verbonden kosten zijn onder meer verwervingskosten (rentmeesters, makelaars, research, afkoop rechten derden), notariskosten, kadasterkosten, bodemonderzoek, etc. Vervolgens hanteren wij voor het bepalen van de verkoopprijs een factor van 2,5 tot 3,0 keer onze inkoopprijs (aankoopprijs vermeerderd met direct aan het perceel gerelateerde kosten).
Vanuit de marge betalen wij de kosten van onze organisatie (personeel, huur, verkoopkosten, etc) en eventuele kosten van verkoopkantoren die onze kavels aanbieden. Wat resteert is onze winst.
2.4
De Autoriteit Financiële Markten (hierna: AFM) heeft in 2009 de handelwijze van ARMA met betrekking tot het onderhoud van verkochte percelen getoetst aan de Wet op het financieel toezicht (hierna: Wft). De AFM concludeerde bij brief van 5 juli 2010 onder meer het volgende:
ARMA heeft verklaard geen bemoeienis te hebben met het onderhoud van de kavels grond. Uit de verstrekte (reclame)documenten en de website van ARMA, [website] , blijkt niet dat ARMA tevens aanbiedt voor het onderhoud van de kavels te zorgen of dat er (door een derde) reeds voor het onderhoud van de kavels grond wordt gezorgd.
Gezien het voorgaande is de AFM van oordeel dat niet wordt voldaan aan het laatste vereiste van de definitie van beleggingsobject in de zin van artikel 1:1 Wft.
2.5
[X] heeft op 7 november 2012 een brochure bij ARMA opgevraagd, waarna medewerkers van ARMA telefonisch contact met hem hebben gezocht en op verzoek van [X] vervolgens met diens financieel adviseur [Y] (hierna: [Y] ). [Y] was bekend met het businessmodel van ARMA, omdat zijn zoon destijds (van juni 2012 tot aan april 2014) als verkoper/ binnendienstmedewerker in dienst was bij ARMA.
2.6
ARMA heeft [Y] op 19 november 2012 een in de Elsevier gepubliceerd advertorial van ARMA toegezonden getiteld ‘Wie is ARMA Projecten B.V.?’ (hierna: de Elsevieradvertorial). In dit artikel staat - onder meer - het volgende:
Grond is een rotsvaste investering.
(…)
Grond is ook in tijden van crisis een waardevast product.
(…)
is grond een veilige en tastbare investering.
(…)
Grond is inflation proof. Daarnaast is het aanbod van de marktpartijen zeer ruim, waardoor we in staat zijn zeer selectief gronden te verwerven die potentieel op de middellange termijn kunnen worden ontwikkeld.
Beleggen is op dit moment riskant. Zelfs spaartegoeden zijn niet meer zo zeker als ze ooit waren. Het is dus begrijpelijk dat steeds meer mensen hun geld willen investeren in grond, in plaats van in emotionele investeringsproducten. Die schieten de ene dag omhoog, om de volgende dag weer te kelderen als er negatief economisch nieuws is. Tegen de achtergrond van een wereldwijde economische recessie, is grond een veilige haven.
(…)
GRONDPOSITIES
(…)
Veel bouwplannen zijn uitgesteld, of sterk gereduceerd. Tegelijk heeft het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) berekend dat er over vijf jaar een enorm tekort aan woningen zal zijn.
(…)
De markt voor koopwoningen ligt op dit moment stil. De vraag naar een eigen huis is echter onverminderd groot.
(…)
EIGENDOM
Grond blijft de komende jaren hoe dan ook een interessante investeringsmogelijkheid. Bij ons kunt u al grond aankopen vanaf € 10.000 V.O.N. Deze krijgt u dan op naam geleverd door een notaris en wordt op naam bijgeschreven in het kadaster. Uw zekerheid is dan ook uw eigendom.
Voor geïnteresseerde investeerders stellen we bij voorkeur een grondportefeuille samen. Als blijkt dat er sprake is van een eenmalige investering van bijvoorbeeld € 100.000, verdelen we dit bedrag het liefst over meerdere locaties. De reden hiervan is dat met meerdere strategisch gelegen kavels verspreid over Nederland de kans groter is dan op één (of meer) van de locaties daadwerkelijk een bestemmingswijziging (en daarmee een substantiële waardestijging) gerealiseerd kan worden. Natuurlijk is het niet zeker dat op elke locatie een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd, want we hebben ook te maken met gemeenten die hun plannen voor een bepaalde termijn naar beneden hebben bijgesteld. Grond is dan ook iets voor de lange adem. Door de opbouw van een grondportefeuille reduceer je echter de risico’s van het investeren in grond. Daar voelen wij ons prettig bij en onze klanten sluiten zich daar vaak bij aan.
(…)
Voor ons staat een ding vast: als het vertrouwen is teruggekeerd in het financiële systeem en de economie aantrekt, zullen goud en zilver als veilige haven minder interessant worden. De aandelenkoersen zullen weer stijgen. We zijn ervan overtuigd dat ook de bouw dan een grote inhaalslag zal maken. Bouwgrond zal dan weer schaars worden, waardoor (op grote schaal) bestemmingsplannen gewijzigd dienen te worden en de grondprijzen aanzienlijk zullen stijgen.
2.7
ARMA heeft [X] en [Y] vervolgens een aantal brochures van mogelijke proposities toegestuurd. Partijen hebben een aantal keer met elkaar gesproken, zowel op het kantoor van [X] Beheer als op dat van ARMA. In januari 2013 heeft ARMA [X] Beheer ter informatie een blanco koopovereenkomst toegestuurd. [X] Beheer heeft daarop de keuze gemaakt voor drie proposities, gelegen te Steenwijk, Roosendaal en Etten-Leur, voor een totaalbedrag van € 284.125,=.
2.8
De Elsevieradvertorial maakt deel uit van de aan [X] Beheer toegezonden brochure Roosendaal, die twintig pagina’s telt. In deze brochure staat verder - onder meer - het volgende:
Planologisch perspectief - Het aangeboden perceel valt in het zoekgebied bedrijventerrein.
en
Het aangeboden perceel heeft een grote potentie voor ontwikkeling van een logistiek bedrijventerrein.
2.9
In de aan [X] Beheer toegestuurde brochure aangaande het perceel in Steenwijk (hierna: brochure Steenwijk) van tien pagina’s, staat - onder meer - het volgende:
De aangeboden locatie is uitstekend geschikt voor woningen die gebouwd worden met het oog op de toekomst.
en
De vraag naar woningen blijft tot 2030 stijgen (…).
Verder bevat de brochure Steenwijk twee ingetekende Google Earth foto’s die de mogelijkheden weergeven voor de bouw van villa’s en rijtjeswoningen op het perceel. Onder de foto’s staat het volgende:
In bovenstaande impressies (…) ziet u wat de mogelijkheden zijn voor woningbouw op de door ons aangeboden propositie. Ter verduidelijking: Dit is enkel een voorbeeld van wat de mogelijkheden zijn bij een eventuele ontwikkeling cq. bestemmingswijziging naar woningbouw. Conform het huidige bestemmingsplan is woningbouw niet toegestaan.
Ten slotte is onder het kopje ‘Steenwijk-West’ vermeld dat Steenwijk-West ‘momenteel weer volop in ontwikkeling’ is en is verwezen naar de bouw van een Brede School in die wijk.
2.1
In de aan [X] Beheer toegestuurde brochure van het perceel in Etten-Leur (hierna: brochure Etten-Leur) staat - onder meer - het volgende:
Het aangeboden perceel heeft een uitstekende potentie voor nieuwbouw van mooie riante woningen op grotere kavels omdat:
- de propositie heeft een uitstekende ontsluiting via de Zevenbergseweg
- de locatie ligt op loopastand van de jachthaven en Westpolderplas
- lopende woningbouwprojecten lopen rond 2015 af
Het is zeer goed denkbaar dat een toekomstige woninguitbreiding op het aangeboden perceel plaats gaat vinden.
2.11
In alle drie brochures staat informatie opgenomen over het planologisch perspectief. Ze sluiten alle drie af met de tekst:
Uitsluiting Aansprakelijkheid
(…)
Hoewel deze informatie met de grootste zorg en naar waarheid tot stand is gekomen, aanvaarden zowel ARMA projecten als de huidige eigenaar onder geen beding enige vorm van aansprakelijkheid wegens eventuele onjuistheden in, of verkeerde uitleg van, de informatie. Evenmin aanvaarden noch ARMA projecten als de huidige eigenaar enige aansprakelijkheid voor de handelingen die de ontvanger verricht op basis van deze informatie.
Informatie over de bestemmingsplannen geven wij op basis van de bij ons laatst bekende gegevens. Bestemmingsplannen zijn echter aan verandering onderhevig, hierdoor kunt u dan ook aan de door ons verstrekte gegevens geen rechten ontlenen. Wij verwijzen u voor het vigerende bestemmingsplan naar de desbetreffende gemeente.
Grondprijzen kunnen fluctueren, er kunnen dus geen garanties worden gegeven over toekomstige waardeontwikkelingen.
2.12
Bij koopovereenkomst van 30 januari 2013 heeft [X] Beheer een perceel landbouwgrond van ARMA gekocht in Roosendaal ter grootte van 865 m2 voor een bedrag van € 21.625,= v.o.n. (hierna: koopovereenkomst Roosendaal).
2.13
Bij koopovereenkomst van 17 april 2013 heeft [X] Beheer een perceel landbouwgrond van ARMA gekocht in Steenwijk ter grootte van 4.000 m2 voor een bedrag van € 127.500,= v.o.n. (hierna: koopovereenkomst Steenwijk).
2.14
Eveneens bij koopovereenkomst van 17 april 2013 heeft [X] Beheer een perceel landbouwgrond van ARMA gekocht in Etten-Leur ter grootte van circa 10.000 m2 voor een bedrag van € 135.000,= v.o.n. (hierna: koopovereenkomst Etten-Leur).
2.15
In alle drie de koopovereenkomsten staan de volgende gelijkluidende bepalingen:
Artikel 5.
Feitelijke levering, staat van het verkochte.
(…)
3. De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden:
Leeg en ontruimd. Vrij van huur-, pacht- of andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming, behoudens eventuele jachtrechten.
(…)
6. Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.
7. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken.
8. Koper is bekend met het feit dat ten behoeve en ten laste van de overige kavels uit het onderhavige perceel een erfdienstbaarheid zal worden gevestigd.
(…)
Artikel 10
Informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper.
Verkoper staat er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden aangebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk:
de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn);
die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijke zwaardere belasting betekenen.
2.16
In de koopovereenkomst Etten-Leur en de koopovereenkomsten Steenwijk en Roosendaal is voorts in artikel 13, respectievelijk 14, bepaald:
Aanbiedingsplicht ARMA PROJECTEN B.V.
In het geval van een bestemmingswijziging heeft koper een eerste aanbiedingsplicht aan
ARMA PROJECTEN B.V. dan wel een nader door de verkoper aan te wijzen bouwbedrijf of project ontwikkelaar
(…)
In de notariële akte van levering zal dit nader worden uit gewerkt conform de aan deze koopovereenkomst gehechte tekst.
2.17
In de koopovereenkomst Roosendaal is in artikel 13 verwezen naar een winstdelingsregeling die inhoudt dat de koper bij verkoop van het perceel een percentage van de eventuele meerwaarde moet afdragen aan ARMA, namelijk twintig procent bij verkoop binnen tien jaar en tien procent bij verkoop binnen twintig jaar.
2.18
De drie percelen genoemd in de koopovereenkomsten Roosendaal, Steenwijk en Etten-Leur zijn op 24 mei 2013 geleverd bij drie afzonderlijke notariële akten, waarbij [X] Beheer steeds bij volmacht werd vertegenwoordigd door een medewerker van het notariskantoor.
2.19
Onder het perceel te Etten-Leur ligt een afvalwaterpersleiding die in beheer en de eigendom is van waterschap Brabantse Delta. In de notariële leveringsakte van het perceel te Etten-Leur is vermeld dat het perceel gedeeltelijk belast is met een opstalrecht ten behoeve van het waterschap. In de algemene voorwaarden bij dit opstalrecht is bepaald dat het zonder toestemming van de opstalgerechtigde niet is toegestaan binnen een strook van vier meter aan weerszijden van het midden van de leiding gebouwen, gesloten verhardingen en diepwortelende beplanting aan te brengen, ontgravingen te doen, leidingen te leggen of andere voorwerpen in de grond te drijven.
2.2
Omstreeks juli 2013 heeft [X] Beheer een overeenkomst van opdracht gesloten met De Dijken Agrarische Makelaardij B.V. (hierna: De Dijken). Daarin is overeengekomen dat De Dijken met betrekking tot het perceel te Roosendaal, namens [X] Beheer pachtovereenkomsten zal sluiten met agrariërs, die de grond zullen gebruiken en tevens zorg zullen dragen voor het periodieke onderhoud daarvan.
2.21
Bij e-mail van 11 september 2019 heeft een medewerker van de gemeente Roosendaal de advocaat van [X] Beheer ten aanzien van het perceel te Roosendaal - onder meer - als volgt bericht:
Omstreeks 2013 was de door u bedoelde locatie zeker niet in beeld als ontwikkelingsgebied van een bedrijventerrein.
Ook nu is dat niet het geval. De gemeente heeft dan ook op basis van beleidsstukken zoals ruimtelijke visies geen plannen voor dit gebied.
Uiteraard kunnen wij niet voor de volle 100% uitsluiten dat dit gebied nooit in beeld zou kunnen komen als ontwikkelingsgebied, echter op de korte- of middellange termijn valt dat niet te verwachten.
2.22
Eveneens bij e-mail van 11 september 2019 heeft een medewerker van de gemeente Etten-Leur de advocaat van [X] Beheer ten aanzien van het perceel te Etten-Leur - onder meer - als volgt bericht:
Op het door u bedoelde perceel is geen ontwikkeling voorzien.
In het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ heeft dit perceel de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ (zonder bouwmogelijkheden).
Er is ook geen voornemen om deze bestemming binnen afzienbare termijn te wijzigen.
2.23
Bij brief van 10 oktober 2019 heeft [X] Beheer de koopovereenkomsten Roosendaal, Steenwijk en Etten-Leur vernietigd op grond van dwaling. In de brief is verder een voorstel tot ongedaanmaking van de verkoop opgenomen en aangekondigd dat als ARMA daarmee niet zou instemmen, een procedure zal worden gestart. ARMA heeft niet ingestemd met het voorstel.
2.24
Bij e-mail van 16 oktober 2019 heeft een medewerker van de gemeente Steenwijkerland de advocaat van [X] Beheer ten aanzien van het perceel te Steenwijk - onder meer - als volgt bericht:
U veronderstelt dat er geen plannen zijn om nu of in de toekomst de bestemming van die gronden te wijzigen ten behoeve van woningbouw en vraagt of die veronderstelling correct is.
Absolute zekerheid daarover kunnen wij u uiteraard niet bieden, maar uw indruk dat er geen plannen zijn om dit gebied nu of in de voorzienbare toekomst aan te wijzen voor woningbouw is correct. Ook in de in 2017 door de gemeenteraad vastgestelde omgevingsvisie is deze locatie niet benoemd als mogelijke locatie voor woningbouw. De gemeente zet in op inbreiding en transformatie en als er al uitbreidingslocaties aan de orde zijn is het door u genoemde gebied in de Omgevingsvisie (met een tijdhorizon van circa 15 jaar) niet aan de orde.
Kortom, uw veronderstellingen ten aanzien van de voornemens om op deze locatie woningbouw te realiseren zijn correct. Die voornemens zijn er niet.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
In eerste aanleg heeft [X] Beheer primair gevorderd:
i. dat voor recht wordt verklaard dat de koopovereenkomsten Steenwijk, Roosendaal en Etten-Leur zijn vernietigd met de hiervoor onder 2.23 genoemde brief van 10 oktober 2020, althans
ii. dat die koopovereenkomsten worden vernietigd, en
iii. dat ARMA wordt geboden binnen een maand na de uitspraak medewerking te verlenen aan ongedaanmaking van de vernietigde overeenkomsten bij een notaris naar keuze van [X] Beheer, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,= per dag dat ARMA daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 250.000,= en
iv. dat ARMA wordt veroordeeld de koopsommen aan [X] Beheer terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vernietiging, en
v. dat ARMA wordt veroordeeld tot betaling van de notariskosten.
Subsidiair heeft [X] Beheer gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat ARMA bij de verkoop van de percelen jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld. Een en ander, zowel primair als subsidiair, met veroordeling van ARMA in de proceskosten, met nakosten en rente.
[X] Beheer heeft aan haar beroep op dwaling ten grondslag gelegd dat ARMA het heeft doen voorkomen alsof de verkochte percelen een bijzondere potentie hadden om in waarde te stijgen, terwijl die potentie in werkelijkheid geheel ontbrak, ARMA haar onjuist heeft voorgelicht over de kansen en risico’s van de transactie en haar daarnaast niet op de hoogte heeft gebracht van de aanwezigheid van de afvalwaterpersleiding op het perceel Etten-Leur. Als [X] Beheer van de ware stand van zaken op de hoogte was geweest, had zij de koopovereenkomsten niet of niet onder dezelfde voorwaarden gesloten. Aan het beroep op onrechtmatige daad heeft [X] Beheer ten grondslag gelegd, voor zover in hoger beroep nog van belang, dat ARMA in strijd met de wet heeft gehandeld, omdat zij niet beschikte over de vergunning die zij op grond van artikel 2:55 lid 1 Wft behoorde te hebben.
3.2
ARMA heeft de vorderingen weersproken. Bij het bestreden vonnis van 2 september 2020 heeft de rechtbank de vorderingen van [X] Beheer integraal afgewezen en [X] Beheer veroordeeld in de proceskosten, berekend op basis van tarief VI. Bij het bestreden vonnis van 30 september 2020 heeft de rechtbank geweigerd de berekening van de proceskostenveroordeling te verbeteren.
De procedure in hoger beroep
3.3
[X] Beheer komt in hoger beroep met dertien grieven op tegen de afwijzing van haar vorderingen. Twaalf grieven zijn gericht tegen het vonnis van 2 september 2020; de grieven 1 tot en met 7 en 11 gaan over de potentie van de verkochte percelen, de grieven 8 en 9 gaan over de kansen en risico’s van de transacties, grief 10 betreft het beroep op dwaling vanwege de aanwezigheid van de afvalwaterpersleiding en grief 12 ziet op de vergunningskwestie. De laatste, voorwaardelijke, grief is gericht tegen beide bestreden vonnissen en houdt in dat de rechtbank in de proceskostenveroordeling het verkeerde tarief heeft toegepast.
3.4
Op grond van artikel 31 lid 4 Rv staat geen hoger beroep open tegen een weigering tot verbetering van een gewezen vonnis. Doorbrekingsgronden zijn door [X] Beheer niet aangevoerd, zodat zij in haar hoger beroep tegen het vonnis van 30 september 2020 niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
De potentie van de percelen
3.5
In eerste aanleg heeft [X] Beheer gesteld dat de drie verkochte percelen door ARMA zijn aangeprezen als hoogwaardige locaties met een uitstekende potentie om te worden ontwikkeld tot woningbouwlocatie of bedrijventerrein, terwijl het in werkelijkheid gaat om landbouwgrond zonder bijzondere potentie. De rechtbank heeft deze stelling verworpen en daartoe, samengevat, als volgt overwogen. De aanprijzingen in de brochures moeten worden gelezen in samenhang met de voorbehouden elders in de brochure, in de Elsevieradvertorial en in de koopovereenkomst (4.5.). ARMA heeft in de conclusie van antwoord uiteengezet op welke wijze zij haar percelen selecteert. In de brochures heeft zij inzichtelijk gemaakt waarop zij haar verwachting baseert dat de percelen potentie hebben. Niet is gebleken dat de informatie in de brochures onjuist of misleidend is (4.6.) Uit de overgelegde e-mails van gemeenteambtenaren blijkt niet meer dan dat niet is uitgesloten dat op enig moment een ontwikkeling plaats vindt, maar dat het niet waarschijnlijk is dat dat op korte termijn zal gebeuren. Dit bewijst niet dat de door ARMA gegeven informatie onjuist is (4.8.). ARMA heeft geen garantie gegeven dat de percelen ontwikkeld zullen worden, en dus ook niet binnen een termijn van vijf tot tien jaar.
3.6
Met de grieven 1 tot en met 7 en 11 betoogt [X] Beheer dat de rechtbank ten onrechte betekenis heeft toegekend aan de mededeling in de brochures dat bouwactiviteiten op de percelen op dit moment niet zijn toegestaan. Dat is geen waarschuwing, maar een inherente eigenschap van verkoop van zogenaamde “warme grond”. Het is juist dat een bestemmingswijziging niet is gegarandeerd, maar dat neemt niet weg, aldus [X] Beheer, dat ARMA in de brochures een onjuist beeld heeft geschetst. Gebleken is immers dat de percelen in werkelijkheid geen bijzondere potentie hadden. Dit blijkt al uit het feit dat nog niet één van alle door ARMA aangeboden percelen een bestemmingswijziging heeft ondergaan. De genoemde bijzondere potentie is ook op niets gebaseerd. In de brochures staan slechts algemeenheden. ARMA heeft voorafgaand aan de aanbieding van de percelen ook geen werkelijk onderzoek naar de potentie daarvan gedaan. Ten onrechte deed ARMA zich voor als een deskundige verkoper. De voorgespiegelde kans op bestemmingswijziging ontbrak in feite, ook al was de feitelijke inhoud van de brochures strikt genomen niet onjuist. De potentie is ook afwezig omdat het voor een bestemmingswijziging noodzakelijke natraject ontbreekt, aldus nog steeds [X] Beheer.
3.7
Het hof stelt voorop dat [X] Beheer geen consument is, maar de persoonlijke holding van een ervaren en kennelijk succesvolle ondernemer. Daarbij komt dat [X] (Beheer) werd bijgestaan door een financieel adviseur, [Y] , wiens zoon bovendien bij ARMA werkzaam was als verkoopmedewerker. Deze feiten en omstandigheden hebben hun weerslag op de mogelijkheid voor [X] Beheer om een succesvol beroep op dwaling te doen, met name waar het gaat om de interpretatie van door ARMA gedane mededelingen en de noodzaak van verdergaande waarschuwingen.
3.8
Met de rechtbank en anders dan [X] Beheer bepleit is het hof van oordeel dat de inhoud van de brochures moet worden gelezen in samenhang met de inhoud van de website, de Elsevieradvertorial en de koopovereenkomsten. Uit al deze stukken tezamen is duidelijk kenbaar dat de percelen ten tijde van de verkoop de bestemming landbouwgrond hadden en dat ARMA weliswaar goede kansen zag op een bestemmingswijziging naar woningen of bedrijfsterreinen, maar dat die niet kon worden gegarandeerd. Het moet dan ook glashelder zijn geweest, zeker gelet op hetgeen hiervoor over de eigen en meegebrachte deskundigheid van [X] Beheer is overwogen, dat de strekking van de koopovereenkomsten was om op die onzekere, maar verhoopte bestemmingswijziging te speculeren. Verder kan dwaling geen betrekking hebben op een volledig toekomstig omstandigheid. Dit brengt mee dat het feit dat er bij de drie gekochte percelen nog steeds geen zicht is op bestemmingswijziging, op zichzelf geen grond voor een beroep op dwaling kan opleveren. Voor een geslaagd beroep op dwaling is in dit geval vereist, dat komt vast te staan dat de door ARMA gesuggereerde goede kans op een bestemmingswijziging in werkelijkheid niet heeft bestaan.
3.9
Naar het oordeel van het hof heeft [X] Beheer die stelling echter niet voldoende onderbouwd. ARMA heeft gesteld dat zij voorafgaand aan de aanbieding van percelen onderzoek doet en door deskundige derden laat doen naar de potentie daarvan voor bestemmingswijziging en zij heeft gemotiveerd en geadstrueerd uiteengezet hoe zij dat doet en hoe zij de aan te kopen percelen selecteert. Een en ander is door [X] Beheer onvoldoende gemotiveerd bestreden. Uit de brochures blijkt waarop ARMA haar mening heeft gebaseerd dat de propositie potentie heeft. [X] Beheer heeft zich hiertegenover in feite slechts erop beroepen dat nog geen van de door ARMA sinds haar oprichting aangeboden locaties een bestemmingswijziging heeft ondergaan - afgezien van één locatie die, naar onbetwist is gebleven, ook ten tijde van de aanbieding al concreet onderwerp van bouwplannen was. Deze omstandigheid kan echter, gelet op de vooropgestelde onzekerheid van de bestemmingswijziging (het gaat nu eenmaal om grondspeculatie), de relatief korte duur van de verstreken periode (“Grond is dan ook iets voor de lange adem”, aldus de advertorial in Elsevier) en het relatief kleine aantal proposities (ongeveer tachtig), niet als voldoende bewijs van het ontbreken van potentie gelden, nog daargelaten dat het in dit geding met name om de drie door [X] Beheer gekochte percelen gaat. Het had voor de hand gelegen als [X] Beheer haar stellingen over het ontbreken van potentie met een rapport van een deskundige had geadstrueerd of dat zij ten minste nader had beargumenteerd waarom de drie percelen niet, zoals ARMA meent, een strategische ligging hebben. Dit klemt te meer nu ARMA haar standpunt dat de percelen wel potentie hebben, heeft onderbouwd met een rapportage van De Essentie.
3.1
Het enkele feit dat medewerkers van de gemeenten Roosendaal, Etten-Leur en Steenwijkerland in september en oktober 2019 aan de advocaat van [X] Beheer hebben laten weten dat op de percelen geen ontwikkelingen voorzien zijn, kan niet tot de conclusie leiden dat de percelen geen bijzondere potentie hebben. Dit zegt immers niets over de eigenschappen van de percelen en ontwikkelingen in de toekomst zijn daarmee niet uitgesloten. Hetzelfde geldt voor de tuchtrechtelijke uitspraken ten aanzien van notarissen en een taxateur in het kader van hun betrokkenheid bij speculatie in landbouwgrond, waar [X] Beheer op heeft gewezen. Deze uitspraken kunnen niet direct gerelateerd worden aan ARMA, nu de desbetreffende notarissen en taxateur voor een andere opdrachtgever werkten. [X] Beheer heeft de stelling dat de werkwijze van deze opdrachtgevers gelijkgesteld kan worden aan de werkwijze van ARMA onvoldoende onderbouwd, mede gelet op het verweer van ARMA dat een aantal van deze opdrachtgevers reeds geruime tijd geleden zijn gefailleerd, door de AFM op hun vingers zijn getikt, of hun activiteiten om andere redenen hebben gestaakt. De kwestie van de afvalwaterpersleiding zal hieronder afzonderlijk worden behandeld.
3.11
[X] Beheer heeft ter motivering van haar stelling dat de gekochte percelen geen bijzondere potentie hadden, tot slot aangevoerd dat geen reële kans op bestemmingswijziging bestaat, omdat een potentiële ontwikkelaar niet zal kiezen voor een terrein dat is opgesplitst in allerlei kleine percelen met even zovele afzonderlijke eigenaren/wederpartijen en dat voor een bestemmingswijziging noodzakelijk is dat er een natraject is, waarin coördinatie plaatsvindt en actief wordt gelobbyd. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat dit argument niet opgaat, omdat ARMA door een aanbiedingsplicht te bedingen nu juist heeft verzekerd, dat zij tegenover een potentiële ontwikkelaar een coördinerende rol kan spelen, terwijl van de koopovereenkomst geen deel uitmaakt dat ARMA verplicht is actief op zoek te gaan naar potentiële ontwikkelaars of te lobbyen bij overheden en [X] Beheer dat ook niet voetstoots heeft mogen aannemen. Dat zonder lobby geen ontwikkelingen mogelijk zijn, is door ARMA betwist en door [X] Beheer niet voldoende onderbouwd.
3.12
Het voorgaande leidt ertoe dat de grieven 1 tot en met 7 en 11 niet slagen.
De kansen en risico’s van de transacties
3.13
De rechtbank heeft het verweer van [X] Beheer dat zelfs als de percelen tot ontwikkeling komen, het te behalen rendement negatief of zeer beperkt is, afgewezen op grond van de overweging dat ARMA geen rendement heeft gegarandeerd en dat bij een verkoopprijs van € 50,= per vierkante meter [X] Beheer nog steeds een substantiële winst (namelijk € 470.000,=) behaalt over de 15.000 m2 grond die zij in eigendom heeft en waarvoor zij € 280.000,= heeft betaald, ook wanneer rekening wordt gehouden met de verplichting tien of twintig procent van de overwinst aan ARMA af te dragen. In hoger beroep betoogt [X] Beheer dat de rechtbank in haar berekening ten onrechte ervan is uitgegaan dat alle kavels worden verkocht tegen de maximale prijs en bovendien heeft miskend dat het lang kan duren voordat de winst wordt behaald. Met deze tegenwerping heeft [X] Beheer geen succes, omdat het bedrag van € 50,=, zoals blijkt uit de door ARMA genoemde opbrengsten, zoals die in Hoevelaken (voorwaardelijke verkoop) en Arnhem (tussentijdse verkopen), niet het maximaal haalbare bedrag is bij een bestemmingswijziging. Bovendien resteert ook bij verkoop van slechts een deel van de percelen van [X] Beheer tegen ongeveer dat bedrag, mede in aanmerking genomen de autonome waardestijging van de overige grond van zes tot acht procent per jaar, een redelijk rendement, ook als nog meerdere jaren op de bestemmingswijziging moet worden gewacht. Of dat rendement de moeite waard is of dat beter voor een andere vorm van belegging had kunnen worden gekozen, was aan [X] Beheer om te bepalen, in welk kader van haar als min of meer deskundige partij ook nog wel enig aanvullend onderzoek had mogen worden verwacht.
3.14
Verder betoogt [X] Beheer dat ARMA in de Elsevieradvertorial de indruk heeft gewekt dat een investering in de aangeboden “lauwe grond” waardevast en veilig is, maar niet erop heeft gewezen dat de kans bestaat dat de aanschafprijs niet wordt terugverdiend. Zij heeft zich ten onrechte beperkt tot de mededeling dat een waardesprong niet is gegarandeerd. [X] Beheer meent dat van haar niet kan worden verwacht zelf onderzoek te doen naar het risico van waardeverlies. Het hof volgt haar daarin niet. Uit de combinatie van de transparantie over de opbouw van de koopprijs (zie hiervoor onder 2.3: de betaalde waarde is twee tot drie maal de landbouwprijs) en de disclaimer dat de waardesprong niet is gegarandeerd, kan iedere aspirant koper en zeker een min of meer deskundige partij als [X] Beheer met enig nadenken begrijpen dat de kans bestaat dat de aanschafprijs niet wordt terugverdiend (of pas na zoveel tijd - bij een autonome waardestijging van de grond van zeven procent per jaar ongeveer vijftien jaar - dat van terugverdienen eigenlijk niet meer kan worden gesproken).
3.15
De grieven 8 en 9 hebben dus geen succes.
De aanwezigheid van de afvalwaterpersleiding op het perceel Etten-Leur
3.16
De rechtbank heeft overwogen dat het beroep op dwaling vanwege de aanwezigheid van de leiding niet opgaat, omdat ARMA gemotiveerd heeft betwist dat die aanwezigheid afdoet aan de geschiktheid van het perceel Etten-Leur voor woningbouw en [X] Beheer daar onvoldoende tegenover heeft gesteld. Met grief 10 komt [X] Beheer tegen deze overweging op. Volgens haar heeft de rechtbank een te beperkte toetsingsmaatstaf gehanteerd en had zij moeten onderzoeken of door enerzijds het onvermeld blijven van de leiding en anderzijds de mededeling (zie hiervoor onder 2.10) dat zeer goed denkbaar is dat een toekomstige woninguitbreiding op het perceel gaat plaatvinden, een onjuiste voorstelling van zaken is gegeven. Ook acht [X] Beheer het verweer dat de aanwezigheid van de leiding geen afbreuk doet aan de geschiktheid voor woningbouw, wel degelijk onjuist omdat die aanwezigheid meebrengt dat een strook van acht meter breed niet mag worden bebouwd, zelfs niet met kleine boompjes of bestrating. Voor een ontwikkelaar is het dan onaantrekkelijk om een bouwplan juist op het perceel van [X] Beheer tot uitvoering te brengen, wat iedere andere belegger zich eveneens zal realiseren, zodat ook doorverkoop illusoir is, aldus [X] Beheer.
3.17
ARMA heeft als meest verstrekkende verweer tegen het beroep op dwaling aangevoerd dat [X] Beheer haar klachtplicht ex artikel 7:23 BW heeft geschonden. Dit verweer slaagt niet. Uit artikel 7:23 lid 1 BW vloeit voort dat als de klacht van de koper betrekking heeft op een eigenschap van het verkochte die de verkoper kende of behoorde te kennen, maar niet heeft meegedeeld, de klachttermijn pas gaat lopen op het moment van de daadwerkelijke ontdekking van de afwijking. De vermelding van een opstalrecht in de overdrachtsakte kan niet als een mededeling van de zijde van ARMA in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW worden beschouwd, omdat die eerst na de koop heeft plaatsgevonden. Bestudering van de inhoud van de overdrachtsakte zou [X] Beheer wel de kans hebben geboden de aanwezigheid van de leiding eerder te ontdekken, maar het feit dat zij dat jarenlang heeft nagelaten, ontneemt haar niet het recht te klagen. ARMA heeft niet betwist dat [X] Beheer de aanwezigheid feitelijk pas recentelijk heeft ontdekt, toen zij werd benaderd door het waterschap.
3.18
Inhoudelijk geldt met betrekking tot dit beroep op dwaling het volgende. Het perceel Etten-Leur kenmerkt zich erdoor dat het, anders dan de andere twee percelen, een omvangrijk en zelfstandig kadastraal perceel is en niet een deel van een door ARMA opgesplitst grondstuk. ARMA heeft dit terrein, zo heeft zij verklaard, speciaal met het oog op [X] Beheer aangekocht, omdat deze de wens te kennen had gegeven in die buurt een groter stuk grond aan te schaffen tegen een lagere prijs per vierkante meter. Het is dus niet zo dat [X] Beheer ter plaatse kon kiezen tussen een aantal gelijksoortige (deel-)percelen waarvan sommige wel en andere niet waren belast met het opstalrecht. In dat geval zou het voor de hand hebben gelegen dat [X] Beheer, als zij van het opstalrecht op de hoogte was, de voorkeur zou hebben gegeven aan een perceel waarop dat recht niet rustte. Nu het echter om één individueel perceel gaat waarop dat recht rust, is de te beantwoorden vraag of aannemelijk is dat [X] Beheer van aanschaf daarvan tegen de overeengekomen prijs zou hebben afgezien, als zij van de aanwezigheid van de leiding zou hebben geweten.
3.19
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft ARMA een analyse van De Essentie overgelegd, waarin deze heeft uiteengezet waarom zij van mening is dat de aanwezigheid van de leiding geen belemmering hoeft te zijn voor een eventuele extensieve (enkele woningen) of intensieve ontwikkeling (woonwijk). De strook met de beperking kan worden aangewend als tuin/tuinen (zonder diepwortelende beplanting) of als groenstrook of worden gebruikt voor bestrating met klinkers. Bij een grootschalige ontwikkeling zou ook zonder al te hoge extra kosten ervoor kunnen worden gekozen de leiding om te leggen, aldus De Essentie. De analyse bevat een kaartje waarop een gasleiding is ingetekend die door een woonwijk op ongeveer tweehonderd meter afstand van het perceel Etten-Leur loopt, onder groen en onder de weg door, en die door een identiek regime wordt beschermd.
3.2
[X] Beheer heeft in reactie op deze analyse aangevoerd dat een en ander niet wegneemt dat de aanwezigheid van de leiding omslachtige maatregelen vergt, zodat een potentiële ontwikkelaar liever voor een van de vele omringende kavels zal kiezen. Dat betekent volgens haar dat het perceel niet uitermate geschikt is voor woningbouw, zoals het is aangeprezen. Daargelaten dat deze (letterlijke) aanprijzing in de brochure van het perceel Etten-Leur niet is te vinden, heeft [X] Beheer niet (voldoende gemotiveerd) betwist dat, zoals De Essentie in een eerder stuk uiteen heeft gezet, het perceel Etten-Leur strategisch is gelegen voor ontwikkeling tot woongebied door zijn specifieke ligging aan een doorgaande weg en op loopafstand van een jachthaven en enige honderden meters ten noorden van een woonwijk. Onder deze omstandigheden kan niet zonder meer worden aangenomen dat de enkele aanwezigheid van deze leiding voor een potentiële ontwikkelaar reden zal zijn uit te wijken naar een van de omringende percelen. [X] Beheer heeft dat, tegenover het standpunt van De Essentie, die ook met inachtneming van de leiding reële mogelijkheden voor woningbouw ziet, ook niet voldoende weten te onderbouwen. Hieruit vloeit voort dat [X] Beheer onvoldoende heeft gemotiveerd dat zij, als zij van de aanwezigheid van de leiding had geweten, ervan had afgezien dit perceel voor de betaalde prijs van ARMA te kopen. Het op die stelling gebaseerde beroep op dwaling wordt dus verworpen en grief 10 faalt.
De vergunningskwestie
3.21
Grief 12 houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de verkochte percelen niet zijn te kwalificeren als beleggingsobject. In de toelichting op deze grief voert [X] Beheer aan dat de conclusie van de AFM dat [X] Beheer voor haar activiteiten geen vergunning nodig heeft, slechts berust op de eigen verklaring van ARMA en haar uitingen in reclames en op de eigen website, terwijl van de toezichthouder een steviger onderzoek had mogen worden verwacht. Volgens [X] Beheer is de rechtbank ten onrechte voorbij gegaan aan haar stelling dat de werkelijkheid niet overeenkomt met hetgeen ARMA de AFM heeft voorgespiegeld. Ter zitting heeft zij daaraan toegevoegd dat de door ARMA aangeboden landbouwpercelen zijn te kwalificeren als beleggingsobjecten in de zin van artikel 1:1 Wft omdat de grond ten tijde van de aanbieding al wordt beheerd door een derde. In de praktijk wordt het gebruik voortgezet door de oorspronkelijke pachter. Het zou ook ondoenlijk zijn dat iedere nieuwe eigenaar zelf een pachter zou zoeken voor zijn perceel, omdat die percelen daarvoor te klein zijn en de perceelgrenzen in het land niet zichtbaar zijn. In de koopovereenkomsten werd echter opgenomen dat de grond niet werd gebruikt en de koper zelf voor het beheer daarvan zou gaan zorgen. [X] Beheer meent dat zij moet worden toegelaten tot het bewijs van de stelling dat de percelen ten tijde van de aanbieding al in beheer waren en ARMA dus vergunningplichtig was.
3.22
ARMA heeft bezwaar gemaakt tegen de uitbreiding die [X] Beheer ter zitting heeft gegeven aan de toelichting op grief 12. Dit verweer wordt verworpen. Aan ARMA kan worden toegegeven dat de toelichting op grief 12 in de memorie van grieven uiterst beknopt is, maar als die wordt gelezen in samenhang met de stellingen van [X] Beheer in de akte overlegging nadere producties en de spreekaantekeningen in eerste aanleg, aan welke stellingname zij in de memorie van grieven heeft gerefereerd, is duidelijk dat [X] Beheer ter zitting niets heeft aangevoerd wat niet al in grief 12 lag besloten.
3.23
ARMA heeft gesteld dat het onderzoek door de AFM veel uitgebreider is geweest dan [X] Beheer doet voorkomen en dat de AFM wel degelijk zelfstandig heeft onderzocht of de situatie in de praktijk wel zo was als ARMA stelde, namelijk dat de percelen ten tijde van de aanbieding niet reeds door een derde werden onderhouden of beheerd. [X] Beheer heeft dit niet gemotiveerd bestreden. Dit zo zijnde kan [X] Beheer tegenover het verweer van ARMA dat het beheer van de gronden uitdrukkelijk geen deel uitmaakt van het aanbod en dat zij juist met het oog op artikel 1:1 Wft nauwgezet erop toeziet dat de gronden haar vrij van gebruik worden geleverd, niet volstaan met het poneren van algemene stellingen die erop neerkomen dat het gebruik en het beheer na de verkoop wel moeten worden voortgezet, omdat een andere gang van zaken onwerkbaar zou zijn. Aangenomen mag worden dat als dat argument hout zou snijden, de AFM dat ook wel had kunnen bedenken. Nu [X] Beheer verder heeft erkend dat er tussen de partijen die na de verkoop aan de kopers aanbieden het beheer te gaan verrichten en ARMA geen samenwerkingsovereenkomst bestaat, ziet het hof geen reden om in afwijking van de AFM te oordelen dat ARMA voor haar activiteiten in het algemeen een vergunning zou behoren te hebben.
3.24
De drie door [X] Beheer van ARMA gekochte percelen zijn ook niet vanwege hun specifieke eigenschappen als beleggingsobjecten in de zin van artikel 1:1 Wft te kwalificeren. Vast staat dat [X] Beheer na de koop van het perceel Roosendaal is benaderd door De Dijken, die aanbood het perceel te gaan beheren, welk aanbod [X] Beheer heeft aanvaard. Welke invulling in de praktijk aan dat beheer is gegeven, is door [X] Beheer niet uitgelegd. Verder kon de vertegenwoordiger van [X] Beheer ter zitting niet meedelen wat met de twee andere percelen is gebeurd. Al met al zijn de stellingen van [X] Beheer over het beheer van de drie percelen onvoldoende concreet om de conclusie te kunnen dragen dat ARMA voor de verkoop daarvan een vergunning nodig had.
3.25
Het door [X] Beheer in dit verband gedane bewijsaanbod wordt gepasseerd, omdat het geen betrekking heeft op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Grief 12 slaagt niet.
Proceskostenveroordeling eerste aanleg
3.26
Nu de overige grieven geen succes hebben, is de voorwaarde waaronder de laatste grief naar voren is gebracht, vervuld. Die grief houdt in dat de proceskostenveroordeling in het vonnis van 2 september 2020 onjuist is, omdat daarin ten onrechte niet tarief II is toegepast, dat hoort bij vorderingen van onbepaalde waarde, maar tarief VI. Met haar betoog miskent [X] Beheer echter dat zij primair tevens terugbetaling van de koopsommen heeft gevorderd. De financiële waarde van die vordering rechtvaardigt het toegepaste tarief. Ook deze grief slaagt dus niet.
Slotsom en kosten hoger beroep
3.27
Alle grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [X] Beheer zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
verklaart [X] Beheer niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het bestreden vonnis van 30 september 2020;
bekrachtigt het bestreden vonnis van 2 september 2020;
veroordeelt [X] Beheer in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van ARMA begroot op € 760,= aan verschotten en € 8.128,= voor salaris en € 163,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, L. Alwin en A. Vlierhuis en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022.