ECLI:NL:GHAMS:2022:341

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.293.038/01 KG

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8956424 \ VV EXPL 21-2

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 februari 2022

inzake

NEW HELMER EXPLOITATIE B.V.,

gevestigd te Zaandam,

appellante,

advocaat: mr. D. Coskun te Arnhem,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS ' [adres] ',

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A. Overweel te Den Haag.

De partijen worden hierna NHE en de VvE genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

NHE is bij dagvaarding van 8 april 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 11 maart 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen de VvE als eiseres en NHE als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven. Op de rol heeft NHE geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en producties in het geding gebracht. Bij memorie van antwoord heeft de VvE de grieven bestreden en producties in het geding gebracht.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 11 januari 2022 nader toegelicht. De beide hiervoor genoemde advocaten hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. NHE heeft bij deze gelegenheid nog nadere stukken in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

NHE heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van de VvE zal afwijzen en de VvE zal veroordelen in de kosten ven het geding in beide instanties en tot terugbetaling van al hetgeen NHE aan haar heeft betaald ter voldoening aan het bestreden vonnis, vermeerderd met wettelijke rente.

De VvE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van NHE in de kosten van de procedure.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten opgesomd hij tot uitgangspunt heeft genomen.

In de inleiding op de grieven heeft NHE aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte en eigener beweging heeft overwogen dat de erfgrens tussen de percelen van partijen begint waar de witte strepen van de parkeervakken eindigen. Dit bezwaar wordt verworpen. De kantonrechter heeft deze overweging ontleend aan paragraaf 8 van de inleidende dagvaarding, die NHE in eerste aanleg niet heeft bestreden. In hoger beroep heeft zij in het geheel niet gemotiveerd waarom die stelling onjuist zou zijn of waar die erfgrens dan zou liggen ten opzichte van de witte strepen.

Met grief 3 maakt NHE onder meer bezwaar tegen overweging 2.7, waarin is vermeld dat NHE op haar parkeerterrein een parkeerbeugel heeft geplaatst. Volgens NHE heeft haar rechtsvoorganger dat gedaan. Nu in dit geding dus niet ervan kan worden uitgegaan dat NHE de beugel heeft geplaatst, zal het hof de feiten in zoverre aanpassen. Voor het overige zijn de door de kantonrechter opgesomde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen die derhalve ook het hof als uitgangspunt.

Die feiten luiden, voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere relevante en tussen partijen niet in geschil zijnde feiten, als volgt.

(Waar hieronder over “de VvE” wordt gesproken, worden ook de gezamenlijke leden van de VvE bedoeld.)

2.1

De VvE is opgericht bij akte van splitsing van 28 februari 2017. Het appartementengebouw van de VvE, gelegen aan de [adres] , bestaat uit veertien appartementen. Het gebouw was vroeger een bedrijfspand.

2.2

De percelen van de VvE en NHE grenzen aan elkaar. Tot 28 maart 1991 vormden de percelen één geheel. Het pand dat thans aan NHE toebehoort was in gebruik bij een krant en het pand dat thans aan de VvE toebehoort was in gebruik als drukkerij.

2.3

Bij de splitsing van het oorspronkelijke perceel en de verkoop van het drukkerijgedeelte aan een derde in 1991 heeft de verkoopster, die eigenares bleef van het krantengebouw met (parkeer)terrein, een persoonlijk recht bedongen voor zo lang als de krant daar gevestigd bleef, op twee parkeerplaatsen op een deel van het perceel van de koper (thans de VvE), gelegen voor een transformatorhuisje aan de zijkant van de drukkerij en grenzend aan het parkeerterrein van het krantengebouw (hierna ook: de strook van de VvE of de strook). Tevens is bij die akte een erfdienstbaarheid van weg gevestigd met de volgende bewoordingen:

Bij deze wordt gevestigd de erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van het hierbij verkochte en ten laste van het aan verkoopster in eigendom verblijvende gedeelte van voormeld kadastraal perceel (…) om via de bestaande in- en uitrit op het lijdend erf en de daaraan grenzende parkeerplaats, te komen van en te gaan naar het gekochte van de openbare weg (…).

Vorenbedoelde erfdienstbaarheid eindigt, zodra de eigenaar van het heersend erf een eigen in- en uitrit ter hoogte van het bestaande transformatorgebouw heeft gerealiseerd.

2.4

Het parkeerterrein van het krantengebouw was omgeven door een hekwerk. NHE is sinds 2 oktober 2017 eigenaar van het krantengebouw en het parkeerterrein Zij exploiteert in het gebouw, na een verbouwing die omstreeks juli 2020 was voltooid, een hotel. Het hekwerk rond het parkeerterrein is (toen) verwijderd.

2.5

Op de strook van de VvE zijn met witte lijnen in de breedte drie parkeervakken gemarkeerd. Aan de voorzijde van de strook loopt de stoep. Om vanaf de openbare weg met een voertuig de strook te bereiken moeten de leden van de VvE door de ingang van het parkeerterrein van NHE en verder over dat parkeerterrein. Twee deuren van het bedrijfspand die voorheen toegang gaven van en naar de strook van de VvE, zijn bij de verbouwing tot appartementengebouw dichtgemetseld. Bij die verbouwing is ook een noodtrap aangebracht, die uitkomt op de strook.

2.6

In juli 2020 heeft NHE de toegang tot de strook van de VvE geblokkeerd door de op de toegang tot het parkeerterrein van NHE geplaatste parkeerbeugel (hierna: de parkeerbeugel) omhoog te zetten, terwijl de VvE daarvan geen sleutel had (noch heeft).

2.7

De ontwikkelaar van het appartementengebouw heeft destijds van de gemeente [gemeente] (verder: de gemeente) een vergunning gekregen op basis van de opgave dat het appartementengebouw op de strook over drie parkeerplaatsen beschikte. Na een verzoek van NHE tot handhaving heeft de ontwikkelaar bij de gemeente een gewijzigde vergunning aangevraagd met één parkeerplaats op de strook. De vergunning is op 7 mei 2021 verleend, maar NHE heeft daartegen bezwaar gemaakt. Deze bezwaarprocedure loopt nog.

2.8

NHE heeft inmiddels een bodemprocedure bij de rechtbank Noord-Holland aanhangig gemaakt over de strook van de VvE en de uitleg van de onder 2.3 genoemde erfdienstbaarheid.

3.Beoordeling

De procedure in eerste aanleg

3.1

Bij de inleidende dagvaarding heeft de VvE gevorderd, zakelijk, dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening NHE veroordeelt om op straffe van verbeurte van een dwangsom de obstakels te verwijderen die de toegang tot de drie parkeerplaatsen van de VvE verhinderen en de uitoefening van de erfdienstbaarheid van weg belemmeren en die verwijderd te houden en haar te gebieden om op straffe van verbeurte van een dwangsom de gevestigde erfdienstbaarheid onbelemmerd op de bestaande wijze door de VvE en door derden die noodzakelijkerwijs het perceel van de VvE moeten bereiken, ongehinderd te laten gebruiken. Zij heeft hieraan ten grondslag gelegd dat NHE in strijd met de erfdienstbaarheid de VvE de toegang tot de drie parkeerplaatsen ontzegt. NHE heeft de vorderingen weersproken en in dat verband aangevoerd dat de VvE geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen en dat de erfdienstbaarheid is komen te vervallen althans een andere inhoud heeft dan de VvE stelt. De kantonrechter heeft de stellingen van de VvE gevolgd en haar vorderingen integraal toegewezen, met veroordeling van NHE in de kosten.

De procedure in hoger beroep

3.2

NHE heeft tegen de uitgesproken veroordelingen en de gronden waarop die berusten twaalf grieven aangevoerd.

3.3

Het bestreden vonnis vangt aan met een paragraaf, getiteld “Samenvatting van de zaak en de uitspraak”. De eerste zin van die paragraaf luidt: “Deze zaak gaat over een erfdienstbaarheid van weg.” Met grief 1 maakt NHE tegen deze zin bezwaar, omdat zij meent dat de zaak in feite erover gaat dat de VvE een parkeerprobleem heeft en dat probeert af te schuiven op NHE. De grief faalt. De samenvatting is op geen enkele manier dragend voor het oordeel van de kantonrechter en is slechts in het vonnis opgenomen als een handreiking aan de lezer. Grieven daartegen zijn dus zinloos. Ten overvloede zij opgemerkt dat de zaak ook naar het oordeel van hof evident gaat over (het bestaan en de uitleg van) een erfdienstbaarheid van weg.

Spoedeisend belang

3.4

Met grief 5 bestrijdt NHE het oordeel van de kantonrechter dat de VvE een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Volgens NHE ontbreekt dat spoedeisende belang omdat de VvE-leden ook elders kunnen parkeren, omdat de eigenaar van het heersend erf in de jaren 1991 tot en met 2017 nooit op de strook heeft geparkeerd en omdat de VvE pas geruime tijd nadat zij rechtsmaatregelen had aangekondigd, tot dagvaarding is overgegaan.

3.5

Ook deze grief faalt. Als de door de VvE ingeroepen erfdienstbaarheid bestaat - en daarvan moet bij de beoordeling van het spoedeisend belang worden uitgegaan - heeft de VvE er een spoedeisend belang bij tegen inbreuken daarop te kunnen opkomen. Dat er wellicht verderop in de wijk ook nog kan worden geparkeerd doet daaraan onvoldoende af, evenmin als het feit dat de VvE enige maanden heeft gewacht alvorens de inleidende dagvaarding uit te brengen. De situatie tot en met 2017 is in het kader van de beoordeling van het spoedeisend belang niet relevant, omdat de VvE toen nog niet bestond.

Uitleg van de erfdienstbaarheid

3.6

De grieven 2, 6, 7 en 11 gaan alle over de uitleg van de erfdienstbaarheid van weg. Volgens NHE heeft de kantonrechter de strook van de VvE ten onrechte als een parkeerplaats aangeduid. Zij wijst erop dat het woord parkeerplaats in de omschrijving van de erfdienstbaarheid alleen is gebruikt met betrekking tot het dienend erf. Zij meent dat degene die de erfdienstbaarheid heeft gevestigd, bewust ervoor heeft gekozen de strook niet als parkeerplaats aan te duiden. De strook is ook veel te klein om daarop auto’s te parkeren. De voormalige eigenaar van het krantengebouw kon dat wel, omdat die haar twee auto’s deels (over de erfgrens) op het eigen terrein parkeerde. De toenmalige eigenaar van de drukkerij kon vanaf de openbare weg de twee toegangsdeuren in de zijmuur (en vice versa) bereiken door over het parkeerterrein van het krantengebouw langs de op de strook geparkeerde auto’s te lopen. Intussen hoeft dat niet meer want de toegangsdeuren zijn dichtgemetseld. Bovendien is het hekwerk rond het parkeerterrein verwijderd, zodat de strook geheel over eigen terrein bereikbaar is vanaf de stoep. Er heeft nooit een recht bestaan voor de eigenaar van de strook om daarop te parkeren, aldus NHE.

3.7

Zoals ook de kantonrechter heeft overwogen komt het bij de uitleg van de akte waarbij de erfdienstbaarheid is vastgelegd, aan op de partijbedoeling, voor zover die in de akte tot uitdrukking is gebracht, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

3.8

In 1991 is uitdrukkelijk een erfdienstbaarheid
van weggevestigd. Deze benaming duidt erop dat het de bedoeling was (minst genomen: ook) de bereikbaarheid van de strook voor voertuigen te waarborgen. Anders was wel een recht van overpad gevestigd. Het is ook niet aannemelijk dat er, zoals NHE suggereert, een rechtstreeks verband bestaat tussen de erfdienstbaarheid en het op hetzelfde moment aan de eigenaar van het krantengebouw gegeven persoonlijke recht op twee parkeerplaatsen op de strook. Als het probleem was dat de geparkeerde auto’s van de buurman de strook blokkeerden voor voetgangers, had het voor de hand gelegen dat het recht om over het parkeerterrein van die buurman te gaan, óók een persoonlijk en tijdelijk karakter had, net als het recht om op de strook te parkeren. Nu is slechts geregeld dat de erfdienstbaarheid vervalt als het heersend erf de beschikking heeft over een eigen “in- en uitrit”, welke term bij uitstek betrekking heeft op rijdend verkeer en niet op voetgangers. Dat er, anders dan de kantonrechter kennelijk tot uitgangspunt heeft genomen, in het verleden een hekwerk rond de parkeerplaats van het lijdend erf stond dat ook voetgangers op weg naar de strook dwong via de inrit van het parkeerterrein te gaan, wijst op zichzelf niet erop dat de erfdienstbaarheid uitsluitend voor voetgangers is bedoeld.

3.9

Terecht heeft de kantonrechter overwogen dat de strook al jarenlang en ook in de periode rond de vestiging van de erfdienstbaarheid in gebruik was als parkeerplaats. De verkoper heeft zich het recht voorbehouden met dat gebruik door te gaan. In samenhang met de term erfdienstbaarheid van weg en de term in- en uitrit wijst dit erop dat de erfdienstbaarheid erop was gericht het ook de eigenaren van het heersend erf mogelijk te maken de strook als parkeerplaats te gebruiken, indien en voor zover (de uitoefening van) het persoonlijke parkeerrecht van de buurman dat toeliet.

3.1

Het is niet juist dat, zoals NHE stelt, de strook te klein is om daarop te parkeren. Gebleken is dat de strook in de lengte minstens groot genoeg is voor één parkeerplaats Dit betekent dat de hiervoor gegeven uitleg van de erfdienstbaarheid niet tot een onmogelijk of onwaarschijnlijk resultaat leidt.

3.11

NHE heeft nog aangevoerd dat de erfdienstbaarheid is verzwaard doordat het heersend erf vroeger slechts één eigenaar had en nu wel veertien. Op dit argument valt wel iets af te dingen, omdat mag worden aangenomen dat de drukkerij wel meer dan één medewerker heeft gehad en omdat het aantal gebruikers van de erfdienstbaarheid nu eenmaal wordt begrensd door het aantal parkeerplaatsen op de strook, maar hoe dan ook kan dit argument bij de uitleg van de erfdienstbaarheid geen rol spelen, evenmin als de klacht dat de door de leden van de VvE op de strook geparkeerde auto’s uitsteken boven het perceel van NHE.

3.12

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de kantonrechter de erfdienstbaarheid op de juiste manier heeft uitgelegd. De grieven 2, 6, 7 en 11 missen doel.

Verjaring

3.13

Met grief 4 betoogt NHE dat door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan die inhoudt dat NHE het recht heeft twee parkeerplaatsen op de strook te gebruiken. Deze grief faalt. De rechtsvoorganger van NHE parkeerde op de strook uit hoofde van een persoonlijk recht en was dus geen bezitter en verrichtte ook geen handeling die in strijd was met het eigendomsrecht van de rechtsvoorganger van de VvE. Van verkrijgende of extinctieve verjaring kan dus geen sprake zijn. Dat de rechtsvoorganger van de VvE door het persoonlijke recht de erfdienstbaarheid niet of slechts zeer beperkt kon uitoefenen, leidt niet tot verval van die erfdienstbaarheid.

Eigen in- en uitrit

3.14

Zoals hiervoor al werd overwogen is een in- en uitrit bedoeld voor rijdend verkeer. Door de aanwezigheid van de stoep kan rijdend verkeer de strook niet anders bereiken dan via het parkeerterrein van NHE. De VvE heeft dus geen eigen in- en uitrit en kan die, anders dan NHE stelt, ook niet gemakkelijk aanleggen. Daarin kan dus geen grond zijn gelegen om de vorderingen van de VvE af te wijzen, zoals grief 8 bepleit. Ook deze grief heeft geen succes.

De vorderingen van de VvE

3.15

Het hof zal de resterende grieven 9, 10 en 12 gezamenlijk behandelen. NHE beklaagt zich erover dat de suggestie die de kantonrechter aan NHE heeft gedaan, namelijk om de VvE een sleutel te geven van de parkeerbeugel, een disproportionele inbreuk zou betekenen op haar eigendomsrecht, omdat door de noodzakelijke in- en uitparkeerbewegingen een groot deel van haar parkeerterrein onbruikbaar is, omdat er nu veertien gerechtigden tot de erfdienstbaarheid zijn in plaats van één en omdat de VvE-leden buiten de strook parkeren, althans de auto’s van de VvE-leden daarbuiten uitsteken, doordat de strook te smal is voor drie parkeerplaatsen in de breedte naast elkaar.

3.16

Met haar ter zitting gedane beroep op het eigendomsrecht als het meest verstrekkende recht dat iemand met betrekking tot een zaak kan hebben, lijkt NHE enigszins te miskennen dat haar eigendomsrecht nu eenmaal een beperking kent in de vorm van een beperkt zakelijk recht, de erfdienstbaarheid in kwestie. Als NHE meent dat vanwege de gewijzigde omstandigheden niet van haar kan worden gevergd dat de erfdienstbaarheid ongewijzigd in stand blijft, zal zij bij de bodemrechter een vordering tot wijzing of opheffing moeten indienen, maar een dergelijke vordering acht het hof, mede op grond van hetgeen hiervoor onder 3.11 reeds werd overwogen, niet zodanig kansrijk dat op een toewijzende beslissing van de bodemrechter in dit kort geding kan worden vooruitgelopen.

3.17

Het voorgaande neemt niet weg dat de VvE het eigendomsrecht van NHE moet respecteren. Drie zeer kleine auto’s zouden in theorie in de breedte naast elkaar op de strook kunnen parkeren, maar in de praktijk zal dat onherroepelijk ertoe leiden dat er auto’s zullen uitsteken buiten de strook. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat ook. NHE hoeft dat niet te accepteren. Het hof zal, bij wijze van voorlopige voorziening en vooruitlopend op het oordeel van de bodemrechter, de vordering van de VvE tot respectering van de erfdienstbaarheid daarom beperkt toewijzen, namelijk slechts voor zover het gaat om het parkeren van één auto in de lengterichting van de strook.

3.18

De suggestie van de kantonrechter dat aan de VvE een sleutel wordt verstrekt van de parkeerbeugel acht het hof zeer bruikbaar. Ook de vordering tot verwijdering van alle obstakels zal daarom enigszins gewijzigd worden toegewezen, namelijk door te bepalen dat NHE aan de VvE een sleutel van de beugel moet verschaffen óf die beugel permanent omlaag moet houden, en eventuele andere obstakels moet verwijderen.

3.19

Voor verlaging van de door de kantonrechter opgelegde dwangsommen ziet het hof geen grond.

3.2

De grieven 9, 10 en 12 slagen dus ten dele.

Slotsom en kosten

3.21

De grieven hebben gedeeltelijk succes. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van de VvE zullen in gewijzigde vorm worden toegewezen. De kosten van het geding in eerste aanleg en hoger beroep worden tussen partijen gecompenseerd, nu zij over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt NHE om binnen vijf dagen na betekening van dit arrest aan de VvE een sleutel te geven van de parkeerbeugel, dan wel die parkeerbeugel permanent ingeklapt te houden en over te gaan tot verwijdering van overige obstakels in welke zin dan ook die de toegang tot de strook verhinderen en die verhinderen dat leden van de VvE ter uitoefening van de erfdienstbaarheid één auto in de lengterichting op de strook parkeren en tot het verwijderd houden daarvan, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,= voor elke dag of gedeelte daarvan dat NHE hieraan niet voldoet, met een maximum van € 100.000,=;

gebiedt NHE de gevestigde erfdienstbaarheid ongehinderd te laten uitoefenen door de VvE of eventuele derden die noodzakelijkerwijs het perceel van de VvE moeten bereiken, aldus dat op de strook één auto in de lengterichting wordt geparkeerd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,= voor elke dag of gedeelte daarvan dat NHE hieraan niet voldoet, met een maximum van € 100.000,=;

bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt;

veroordeelt de VvE tot terugbetaling aan NHE van hetgeen die ter uitvoering van het bestreden vonnis aan haar heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van betaling door NHE tot de voldoening;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en L.A.J. Dun en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2022.