Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.297.033/01 NOT
nummer eerste aanleg : 692466 / NT 20-46
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 8 februari 2022
inzake
1.DE ERVEN VAN [X] ,
2. [klager 2]
handelend als “legataris met de verplichting de erven [X] te compenseren bij overwaardering namens [A] B.V., thans [Y] Holding B.V.,
appellanten,
gemachtigde: mr. D.J. Kramer, advocaat te Oosterbeek,
tegen
[notaris] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen, advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna klagers en de notaris genoemd.
1.De zaak in het kort
Klagers handelen in deze zaak in de hoedanigheid van rechtsopvolgers onder algemene titel van erflater. Ten behoeve van erflater zijn op het kantoor van de notaris in totaal meer dan 30 akten van levering van percelen (landbouw)grond gepasseerd, grotendeels door de notaris zelf. Daarbij is steeds gebruik gemaakt van een door erflater aan medewerkers van de notaris gegeven algemene volmacht. Klagers menen dat de notaris niet had mogen meewerken aan bedoelde leveringen en dat hij erflater had moeten waarschuwen bij gebrek aan winstpotentie van de percelen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klagers hebben op 7 juli 2021 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam (hierna: de kamer) van 10 juni 2021 (ECLI:NL:TNORAMS:2021:5).
2.2.
De notaris heeft op 30 augustus 2021 een verweerschrift bij het hof ingediend. Op 5 november 2021 heeft de notaris nog een akte overlegging producties ter gelegenheid van de mondelinge behandeling ingediend.
2.3.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 9 december 2021. Klagers, vergezeld van hun gemachtigde, en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.
3.Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Deze komen neer op het volgende.
3.1.
In de periode 2013-2017 zijn op het kantoor van de notaris (hierna: het notariskantoor) ten behoeve van wijlen de heer drs. ing. [X] , geboren op [geboortedatum] 1941 (hierna: erflater) in totaal meer dan 30 akten van levering van percelen (landbouw)grond gepasseerd, grotendeels door de notaris zelf. Erflater, voormalig (vastgoed)makelaar te Rotterdam, dan wel zijn (pensioen)BV, [A] B.V. (hierna: de BV), trad hierbij steeds op als kopende partij. Als verkopers traden (doorgaans) op [B] Projecten (hierna: [B] ) c.q. [C] (hierna: [C] ), handelsnamen van de in [plaats] gevestigde vennootschap [naam vennootschap] B.V. De gekochte percelen zijn in de akten meestal aangeduid als landbouwgrond, maar ook wel als landbouwgrond/grasland, cultuurgrond, akkerbouwland en bouwgrond.
3.2.
Op 8 mei 2013 heeft erflater, handelend namens de BV, een ‘algemene volmacht aankoop gronden’ gegeven aan de medewerkers van het notariskantoor om hem “
te vertegenwoordigen bij het verlijden van notariële akten betreffende transacties van onroerende zaken, ter uitvoering van tussen [B] en ondergetekende gesloten koopovereenkomsten, waarbij ondergetekende gronden van [B] koopt, en voorts om al datgeen te verrichten wat ten deze nuttig of nodig zal blijken (…).”
te vertegenwoordigen bij het verlijden van notariële akten betreffende transacties van onroerende zaken, ter uitvoering van tussen [B] en ondergetekende gesloten koopovereenkomsten, waarbij ondergetekende gronden van [B] koopt, en voorts om al datgeen te verrichten wat ten deze nuttig of nodig zal blijken (…).”
Kort daarna is de eerste akte van levering gepasseerd.
3.3.
In 2014 hebben geen leveringen als hiervoor bedoeld aan erflater of aan de BV plaatsgevonden.
3.4.
Bij brief van 21 mei 2015 heeft de notaris aan erflater geschreven:
“Ik doe u dit schrijven toekomen naar aanleiding van uw besluit om een aantal percelen landbouwgrond van [C] BV. aan te kopen.
Door middel van deze brief wil ik u nogmaals attenderen op de risico’s van investeren in strategisch gelegen percelen grond met (vooralsnog) een
agrarische bestemming.
Hoewel mijn taak als notaris zich bij de overdracht beperkt, naast de gebruikelijke onderzoeksplicht, tot het enkel vastleggen van de tussen partijen gemaakte afspraken in de akte van levering, alsmede het verzorgen van de financiële afwikkeling van de overdracht ontvang ik graag van u een schriftelijke bevestiging dat, gezien uw investering(en) in landbouwgrond (in samenhang met de door u voor die gronden betaalde prijs), u zich volledig bewust bent van de risico’s van investeren in strategisch gelegen percelen grond met (vooralsnog) een agrarische bestemming.
Dit heeft mede te maken met de constatering mijnerzijds dat u, gezien uw leeftijd (73 jaar), mogelijk een bestemmingsplanwijziging persoonlijk niet zult meemaken en een investering in landbouwgrond, zoals [C] B.V. het ook aangeeft aan haar klanten, een investering is voor de lange termijn (tussen de 10 en 20 jaar (of langer)) en men niet moet rekenen op een bestemmingsplanwijziging op korte termijn. Daarnaast kan [C] B.V. geen enkele garantie geven op
een mogelijke bestemmingswijziging (met bijbehorende mogelijke meerwaarde) in de toekomst.
Tevens zij vermeld dat de aanbieder van de grond niet vergunningsplichtig is ingevolge de Wet Financieel Toezicht (Wft) en derhalve niet onder toezicht staat
van de AFM.”
3.5.
Erflater heeft voormelde brief op 22 mei 2015 met handtekening retour gezonden
“voor akkoord en gelezen”, met een daarop de handgeschreven notitie:
“voor akkoord en gelezen”, met een daarop de handgeschreven notitie:
“Disclaimer
notaris i.v.m. lange termijn van het risico bij agrarische grond met idem bestemming”
Op de door hemzelf bewaarde versie van de brief heeft erflater nog genoteerd:
“eeuwig bewaren”.
“eeuwig bewaren”.
3.6.
Op 22 mei 2015 heeft de notaris telefonisch contact gehad met erflater naar aanleiding van de onder 3.4 aangehaalde brief. Van dit gesprek heeft de notaris aantekeningen in het dossier bewaard. Volgens deze aantekeningen heeft de notaris uitgebreid met erflater gesproken over het voornemen van erflater om meerdere percelen grond aan te kopen en hem gewezen op de risico’s van zijn investering in landbouwgrond. Als conclusie uit het gesprek heeft de notaris (aldus de aantekeningen) genoteerd dat erflater heel goed de risico’s van zijn investeringen kon aangeven en inschatten.
3.7.
Op 15 oktober 2015 heeft erflater (opnieuw) namens zichzelf en de BV volmachten verstrekt aan (medewerkers van) het notariskantoor ten behoeve van de aankoop van gronden.
3.8.
Eind januari, begin februari 2017 heeft de notaris de laatste akten van levering gepasseerd.
3.9.
In een artikel in Het Financieele Dagblad (hierna: het FD) van 13 april 2019 getiteld
‘Vergeefs wachten op de hijskranen’is aandacht besteed aan
‘de dubieuze handel in kavels’, die volgens het FD veel omvangrijker is dan gedacht:
‘Vergeefs wachten op de hijskranen’is aandacht besteed aan
‘de dubieuze handel in kavels’, die volgens het FD veel omvangrijker is dan gedacht:
“Op meer dan vijfhonderd locaties, in meer dan de helft van de Nederlandse gemeenten, hebben handelaren bossen, weilanden en akkers gekocht en in kleine stukken gehakt. Vervolgens hebben ze de percelen met winst doorverkocht aan particulieren. (..) Toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) staat machteloos.(..) Pakweg een derde ligt in gebieden waar de bevolkingsaantallen nu of in de toekomst krimpen. De kans op woningbouw is daar vrijwel nihil. Bedrijven die de stukken grond aanbieden, houden in een reactie vol dat er in de toekomst nog steeds op gebouwd kan worden. Maar deskundigen zeggen dat beleggers om de tuin worden geleid. ‘Ook al komt er een bestemmingsplan voor woningbouw, dan is het nog onmogelijk er te bouwen’, zegt bestuursvoorzitter [bestuursvoorzitter] van Nederlands grootste projectontwikkelaar, [naam] . Bouwen op versnipperde grond is volgens experts simpelweg te duur. [bestuursvoorzitter] : ‘Deze grondspeculatie is een rampzalig verschijnsel. Hier worden particulieren besodemieterd.’
3.10.
Erflater is op [overlijdensdatum] 2019 overleden. Na zijn overlijden zijn klagers op de hoogte geraakt van de aankoop van de gronden door erflater en de BV.
4.Standpunt van klagers
De klacht bestaat uit 28 klachtonderdelen; enkele klachtonderdelen bestaan weer uit subonderdelen. In de kern komen deze klachten erop neer dat de notaris bij het passeren van de onder 3.1. bedoelde akten niet heeft gehandeld zoals van een bekwame, integere, ethische, zorgzame, maatschappelijk verantwoorde notaris mocht worden verwacht. Klagers menen dat de notaris op grond van meerdere redenen niet had mogen meewerken aan het passeren van de akten op zijn kantoor. De notaris had niet met een volmacht mogen passeren; hij heeft erflater nooit persoonlijk ontmoet, terwijl erflater al op leeftijd en dementerend was; erflater is uiteindelijk ook overleden aan de gevolgen van Alzheimer en vasculaire dementie. Gebleken is dat het om ABC(D)-transacties gaat met zeer grote en onverklaarbare waardestijgingen van de grond. De notaris had erflater moeten waarschuwen en de opdrachten moeten weigeren bij gebrek aan winstpotentie van de percelen. De beleggingen zullen pas op middellange termijn mogelijk rendement opleveren. De notaris heeft zijn onderzoeksplicht verzuimd en is onderdeel geworden van de zwendel in (land)bouwgronden, alles aldus (samengevat) klagers.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht niet-ontvankelijk verklaard omdat de klacht naar het oordeel van de kamer te laat is ingediend.
Vervaltermijn
5.2.
Ingevolge artikel 99 lid 21 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) kan een klacht slechts worden ingediend binnen drie jaar na de dag waarop de tot klacht gerechtigde persoon kennis heeft genomen van het handelen of nalaten dat tot tuchtrechtelijke maatregelen jegens de notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris aanleiding kan geven. Indien de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaar na de dag waarop de klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht niet-ontvankelijk verklaard.
De wettelijke driejaarstermijn begint te lopen op de dag waarop de klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de (kandidaat) notaris waarop de klacht betrekking heeft. Niet is vereist dat klager ook bekend is met de juridische (of tuchtrechtelijke) beoordeling van dat handelen of nalaten.
De beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring blijft achterwege indien de gevolgen van het handelen of nalaten redelijkerwijs pas later bekend zijn geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken.
Volgens de wetsgeschiedenis is het stellen van een termijn vanuit een oogpunt van rechtszekerheid nuttig en nodig omdat de notaris niet tot in lengte van jaren moet kunnen worden achtervolgd met onderzoeken over zijn handelen.
(Eerste Kamer, vergaderjaar 2013-2014, 33 569, C, p. 3)
5.3.
Het voorgaande brengt met zich dat de driejaarstermijn niet opnieuw begint te lopen op het moment dat een potentiële klager overlijdt. Het hof is dan ook met de kamer van oordeel dat in dit geval – waarin klagers handelen in de hoedanigheid van rechtsopvolgers onder algemene titel van erflater – bepalend is welke vervaltermijn voor erflater zou hebben gegolden.
5.4.
De kamer heeft geoordeeld dat voor erflater zou hebben gegolden dat hij eventuele klachten over de betrokkenheid van de notaris bij de leveringen in beginsel binnen drie jaar na het passeren van de betreffende akten had moeten indienen. Voor de aanvang van de vervaltermijn is bepalend de objectieve kennis van het handelen of nalaten van de notaris en niet de subjectieve kennis dat dit handelen of nalaten mogelijk tuchtrechtelijk onjuist zou kunnen zijn, aldus vaste jurisprudentie van dit hof.
Sinds het passeren van de laatste akten - eind januari, begin februari 2017 - tot aan het indienen van de klacht door klagers bij de kamer bij e-mail van 24 oktober 2020, zijn meer dan drie jaren verstreken; ten aanzien van de eerdere akten geldt dat de vervaltermijn van drie jaren al veel eerder is verstreken
.
.
5.5.
Het hof verenigt zich met het hiervoor weergegeven oordeel van de kamer en de gronden waarop dat berust. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een ander oordeel rechtvaardigen.
5.6.
De toepasselijkheid van de hiervoor onder 5.2 genoemde nadere vervaltermijn van één jaar, maakt het voorgaande niet anders. Ook als de regeling ter zake deze nadere termijn reeds was ingevoerd in de Wna op het moment van het passeren van meergenoemde akten, zou de klacht nog steeds te laat zijn ingediend. Uit de mededelingen van een van de klagers ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in eerste aanleg, valt namelijk af te leiden dat klagers reeds in juli 2019 kennis hadden van het handelen dan wel nalaten van de notaris en de gevolgen daarvan.
5.7.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hof, evenals de kamer, van oordeel is dat de klacht tegen de notaris te laat is ingediend en daarom niet-ontvankelijk is. Het hof zal de beslissing van de kamer daarom bevestigen.
6.Beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, A.R. Sturhoofd en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2022 door de rolraadsheer.