ECLI:NL:GHAMS:2022:2921

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.288.469/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8033946 CV EXPL 19-6954

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 oktober 2022

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. C.N.M. Lahaije te Amsterdam,

tegen

STICHTING WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND,

gevestigd te Alkmaar,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.J. Dekker te Alkmaar.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en Woonwaard genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 8 januari 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 14 oktober 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en Woonwaard als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte zijdens [appellante] , met producties;

- antwoordakte zijdens Woonwaard.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft in hoger beroep haar eis gewijzigd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - haar vorderingen, zoals in hoger beroep gewijzigd, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

Woonwaard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In de memorie van antwoord heeft Woonwaard de door [appellante] gestelde huidige indeling van het gehuurde betwist, evenals de door haar aangevoerde redenen voor het staken van de kapsalon. Het hof zal bij de weergave van de feiten daarmee rekening houden. Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten niet betwist, zodat die feiten ook het hof als uitgangspunt dienen. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn gesteld en niet (voldoende) zijn weersproken, zijn die feiten de volgende.

a. Sinds 1 september 2000 huurt [appellante] van Woonwaard het perceel [adres] in [plaats] . Het gehuurde beslaat ongeveer 103 m2. In de huurovereenkomst is vermeld dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als zelfstandige woonruimte. De aanvangshuurprijs bedroeg ƒ 930,53 per maand.

b.. [appellante] exploiteert sinds de aanvang van de huur op de begane grond van het gehuurde een kapsalon van ongeveer 20 m2. De rest van het gehuurde, grotendeels gelegen op de eerste en tweede verdieping, gebruikt zij als woning. De kapsalon en de woning staan met elkaar in verbinding.

c. Voorheen werd het gehuurde gehuurd door [naam 1] (hierna: [naam 1] ), van wie [appellante] de kapsalon (inventaris, inrichting en voorraad) voor een bedrag van ƒ 45.000,= heeft overgenomen.

d. De brief waarmee [naam 1] op 30 mei 2000 de huurovereenkomst heeft opgezegd luidt:

(…)

Met ingang van 31 aug. 2000 wil ik de huur van mijn huis [adres] (…) [plaats] opzeggen.

(…)

e. Bij brief van 30 juni 2000 heeft Woonwaard aan [naam 1] geschreven:

(…) Naar aanleiding van uw huuropzegging (…). Hebben wij overleg gehad met Volkshuisvesting te [plaats] .

Volkshuisvesting heeft toegezegd dat dit bedrijfspand annex woning buiten de woonkrant om verhuurd mag worden.

Gaarne zien wij de gegevens van de nieuwe huurder tegemoet, aan de hand hiervan kan een aanvraag woonvergunning worden ingediend. (…)

f. [appellante] wil de kapsalon (inventaris, voorraad, goodwill) voor een bedrag van € 25.000,= overdragen aan [naam 2] (hierna: [naam 2] ), die in het gehuurde wil gaan werken en wonen. [appellante] zelf wil bij haar partner gaan wonen. [naam 2] staat als woningzoekende ingeschreven en woont in bij haar vader in [plaats] . [appellante] heeft Woonwaard medio 2019 verzocht [naam 2] als huurder in haar plaats te stellen. Woonwaard heeft dit verzoek afgewezen.

3.Beoordeling

De procedure in eerste aanleg

3.1

In eerste aanleg heeft [appellante] gevorderd dat de kantonrechter haar zou machtigen [naam 2] in haar plaats te stellen als huurster in de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. Zij heeft aan deze vordering, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. De huurovereenkomst van partijen is een gemengde huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte en bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW (hierna: middenstandsbedrijfsruimte). Beide huurregimes moeten op onderdelen worden toegepast; indeplaatsstelling is voor woonruimte geregeld in artikel 7:270 BW en voor bedrijfsruimte in artikel 7:307 BW en aan de criteria van beide artikelen is voldaan. De kwestie kan niet enkel via de criteria van een van deze artikelen worden beoordeeld. Gekeken moet worden naar de inhoud en strekking van de overeenkomst en de achterliggende partijbedoelingen. [appellante] en [naam 2] hebben groot belang bij de indeplaatsstelling en de indeplaatsstelling is ook niet in strijd met de belangen van een passende en doelmatige woningtoewijzing en met het beleid van de woningcorporaties om zich alleen nog te richten op hun kerntaken, aldus nog steeds [appellante] .

3.2

Woonwaard heeft de vordering weersproken. Zij heeft primair aangevoerd dat op de huurovereenkomst uitsluitend de regels voor woonruimte van toepassing zijn en dat niet is voldaan aan de vereisten voor woningruil. Subsidiair heeft zij betwist dat is voldaan aan de vereisten voor indeplaatsstelling, namelijk de aanwezigheid van een zwaarwichtig belang en voldoende waarborgen voor een goede nakoming van de huurovereenkomst en een goede bedrijfsvoering. Zij wil het gehuurde niet als (gedeeltelijke) bedrijfsruimte verhuren en heeft gewezen op haar belang om zich geheel te richten op de verhuur van woonruimte.

3.3

De kantonrechter heeft de vordering van [appellante] afgewezen op grond van de volgende, samengevatte, overwegingen. [appellante] heeft gesteld dat de overeenkomst van partijen een gemengde huurovereenkomst is met betrekking tot van woonruimte en middenstandsbedrijfsruimte. Als in een dergelijke situatie de overeenkomst niet kan worden gesplitst, wat hier het geval is, is een cumulatie van huurregimes niet mogelijk. Nu [appellante] zelf ter zitting heeft verklaard dat de woning geen afhankelijke woning is in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW en dat het huurregime van de artikelen 7:290 e.v. BW niet kan worden toegepast, moet de conclusie zijn dat het huurrecht voor woonruimte van toepassing is. Op grond van het huurrecht voor woonruimte is de vordering niet toewijsbaar, omdat het niet gaat om een voorgenomen woningruil en dus niet is voldaan aan de vereisten van artikel 7:270 lid 1 BW.

De procedure in hoger beroep

3.4

In hoger beroep heeft [appellante] haar eis en de grondslag daarvan gewijzigd.

Zij vordert thans:

- voor recht te verklaren
primairdat het gehuurde is te kwalificeren als een bedrijfsruimte met afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 2 jo. lid 3 BW, dan wel
subsidiairdat de huurovereenkomst is te kwalificeren als gemengde huurovereenkomst waarbij de bedrijfsruimte overheerst en het 290-bedrijfsruimteregime van toepassing is, dan wel
meer subsidiairdat artikel 7:307 BW voor analoge toepassing in aanmerking komt en/of dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonwaard niet meewerkt aan de verzochte indeplaatsstelling althans dat Woonwaard op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid tot medewerking daaraan gehouden is;

- [appellante] te machtigen [naam 2] in haar plaats te stellen als huurster onder de huurovereenkomst op grond van artikel 3:307 BW dan wel op grond van de analoge toepassing van dat artikel en/of de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

3.5

[appellante] heeft drie grieven aangevoerd, waarvan de inhoud correspondeert met het primaire (grief 1), subsidiaire (grief 2) en meer subsidiaire (grief 3) deel van de door haar gevorderde verklaring voor recht.

Processueel verweer

3.6

Woonwaard heeft bezwaar gemaakt tegen de door [appellante] genomen akte, voor zover daarbij nieuwe stukken zijn overgelegd en een nieuw specifiek bewijsaanbod is gedaan. Dit bezwaar is ongegrond. Het na de memoriewisseling bij akte nog overleggen van bewijsstukken of doen van een bewijsaanbod is in overeenstemming met het Landelijk procesreglement en niet in strijd met de goede procesorde.

Kwalificatie van de huurovereenkomst

3.7

Met juistheid heeft de kantonrechter overwogen dat een cumulatie van huurregimes (in dit geval: het regime voor woonruimte en dat voor middenstandsbedrijfsruimte) niet mogelijk is. De vraag is dus of hier alleen de regels voor woonruimte of alleen de regels voor middenstandsbedrijfsruimte van toepassing zijn.

3.8

Met haar standpunt in hoger beroep dat alleen de regels voor middenstandsbedrijfsruimte op de overeenkomst van toepassing zijn, ziet [appellante] af van een aanzienlijk stuk huur- en huurprijsbescherming. Als het gehuurde als middenstandsbedrijfsruimte is aan te merken kan immers na tien jaar (en die zijn al verstreken) de huurovereenkomst door de verhuurder worden opgezegd op grond van een redelijke belangenafweging (artikel 7:296 lid 3 BW) en de huurprijs worden aangepast aan de gemiddelde marktprijs voor vergelijkbare bedrijfsruimte in de voorafgaande vijf jaar (7:303 BW). Dat zijn ingrijpende verslechteringen van de rechtspositie van de huurder ten opzichte van de situatie dat het gehuurde als (sociale) huurwoning is aan te merken. De bescherming van de zwakkere partij in de overeenkomst, de huurder, vergt dan ook dat niet te snel tot toepasselijkheid van het regime voor middenstandsbedrijfsruimte wordt geconcludeerd. Dat in dit geval de huurster zelf die toepasselijkheid bepleit doet daarbij niet ter zake, omdat het toepasselijke regime moet worden vastgesteld onafhankelijk van de vraag welk van beide partijen de vraag aan de rechter voorlegt en welk bijzonder belang die partij op dat moment bij de toepasselijkheid van een bepaald regime heeft.

3.9

Partijen hebben tot nu toe in vele opzichten het gehuurde als woonruimte behandeld; in de huurovereenkomst is aan [appellante] de verplichting opgelegd het gehuurde als woning te gebruiken, het van toepassing verklaarde huurreglement geeft slechts regels voor woonruimte, voor [appellante] is een woonvergunning aangevraagd en de huurprijs is die van een sociale huurwoning, niet die van commercieel vastgoed. Daar staat tegenover dat Woonwaard vanaf het begin ervan op de hoogte was dat [appellante] in de voorkamer van het gehuurde een ambachtsbedrijf wilde uitoefenen en heeft gefaciliteerd dat [appellante] dat bedrijf van de vorige huurder overnam door het gehuurde buiten alle kanalen om aan haar te verhuren.

3.1

De situatie tot nu toe laat zich niettemin beter karakteriseren als “salon aan huis” dan als “wonen boven de zaak”. Het gehuurde is gelegen in een woonwijk en ziet er aan de buitenzijde als een gewoon woonhuis uit, zij het met een groot raam aan de voorkant. De bedrijfsruimte maakt slechts een ondergeschikt gedeelte uit van het gehele gehuurde. Uit de formulering van zijn huuropzegging door [naam 1] kan worden afgeleid dat hij meende een woning te huren. Ook [appellante] sprak in haar brief aan Woonwaard van 31 juli 2019 van een kapsalon “van huis uit”. Hoe belangrijk het woonelement is, blijkt ook uit het feit dat [appellante] , die al langere tijd 65-80% arbeidsongeschikt is, kennelijk pas een opvolger is gaan zoeken toen haar laatste kind het huis ging verlaten en zij met haar partner wilde gaan samenwonen alsmede uit het feit dat [naam 2] aan de overname de voorwaarde verbindt dat zij in het gehuurde kan gaan wonen (en daarvoor een niet veel hogere huur dan de huidige sociale huurprijs gaat betalen).

3.11

Het belangrijkste is echter dat Woonwaard wel heeft toegestaan dat [appellante] in een ondergeschikt gedeelte van het gehuurde een kapsalon ging drijven, maar die (deel)bestemming nooit dwingend aan [appellante] heeft opgelegd. De toestemming had slechts tot gevolg dat het gebruik als kapsalon niet als wanprestatie kon worden beschouwd. Anders gezegd: gebruik als kapsalon is niet een overeengekomen bestemming, maar een extra gebruiksmogelijkheid die [appellante] als huurster is gegund. Gelet op hetgeen hiervoor onder 3.8 is overwogen, kan niet worden aanvaard dat een huurder die gebruik maakt van de toestemming van de verhuurder om een ambachtsbedrijf uit te oefenen in een ondergeschikt gedeelte van iets wat in alle andere opzichten (zie hiervoor onder 3.9 en 3.10) een woning is, via het leerstuk van de afhankelijke woning (artikel 7:290 lid 3 BW) de toepasselijkheid van de regels van de artikelen 7:290 BW e.v. over zich afroept. Het bestaan van die extra gebruiksmogelijkheid neemt dus niet weg dat [appellante] woonruimte heeft gehuurd.

3.12

Aan het voorgaande wordt niet afgedaan door het feit dat het gehuurde in de jaren ’30 van de vorige eeuw is gebouwd als winkelhuis en dat daarin de laatste veertig jaar naast een woning steeds een kapsalon aanwezig is geweest. Dat zijn immers geen omstandigheden die in de onderlinge relatie tussen deze partijen doorslaggevend kunnen zijn. Verder geldt dat ook als juist is dat Woonwaard, zoals haar voormalige medewerker [naam 3] heeft verklaard intern en met “de huurder” steeds over “een bedrijfsruimte” heeft gesproken, dat aan de bestemming als woonruimte niet afdoet, omdat daarmee de op dat moment feitelijk bestaande situatie is beschreven, maar niet is bedongen dat de ruimte ook als zodanig gebruikt moest blijven worden.

3.13

De conclusie uit het voorgaande is, dat de overeenkomst van partijen is te kwalificeren als huur van woonruimte. De grieven 1 en 2 hebben dus geen succes. Door deze uitkomst komt het hof niet toe aan het subsidiaire standpunt van Woonwaard dat de huurovereenkomst zou kunnen en moeten worden gesplitst, als daarop het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte van toepassing zou zijn.

Analoge toepassing van artikel 7:307 BW

3.14

[appellante] bepleit analoge toepassing van artikel 3:307 BW. Zij voert daartoe aan dat aan alle vereisten van dat artikel is voldaan en dat de wetgever bijzonder veel belang heeft gehecht aan het recht van de huurder van middenstandsbedrijfsruimte om een indeplaatsstelling af te dwingen als aan de voorwaarden van artikel 7:307 BW is voldaan. In ieder geval een gedeelte van het gehuurde is als middenstandsbedrijfsruimte in gebruik, die bedrijfsruimte heeft een prominente plek in het gehuurde en [appellante] heeft juist vanwege die bedrijfsruimte de huurovereenkomst gesloten. Ook anderen binnen Woonwaard beschouwden het gehuurde primair als bedrijfsruimte, aldus [appellante] .

3.15

Het hof volgt [appellante] hierin niet. Hiervoor is vastgesteld dat niet het huurrecht voor bedrijfsruimte, maar uitsluitend het huurrecht voor woonruimte op de overeenkomst van toepassing is. Het huurrecht voor woonruimte bevat een veelheid aan gedetailleerde, veelal dwingendrechtelijke regels. Daarin is ook bepaald onder welke nauwkeurig omschreven omstandigheden een huurder zijn verhuurder kan dwingen het gehuurde te verhuren aan een door hem voorgedragen nieuwe huurder. Voor analoge toepassing van een regel uit het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte waarin andere voorwaarden zijn gesteld, is dan geen plaats.

Maatstaven van redelijkheid en billijkheid

3.16

[appellante] betoogt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonwaard niet meewerkt aan de indeplaatsstelling van [naam 2] als huurster van het gehuurde, althans dat Woonwaard op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid tot die medewerking gehouden is. Zij heeft dit standpunt als volgt onderbouwd. [appellante] heeft een zwaarwegend belang bij de overdracht van de onderneming aan [naam 2] , omdat zij het op dit moment fysiek en financieel zwaar heeft en bij de overdracht een bedrag van € 25.000,= zal ontvangen, dat zij kan aanwenden voor haar pensioen, nu zij (verder) nooit pensioen heeft opgebouwd. Bovendien hoeft zij in dat geval geen transitievergoeding te betalen aan het personeelslid dat bij haar in dienst is, een bedrag rond € 10.000,=. [appellante] heeft er ook een emotioneel belang bij de door haar opgebouwde onderneming te kunnen overdragen aan een door haar uitgekozen opvolgster. [naam 2] biedt bovendien voldoende waarborgen voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst en wil met haar kinderen boven de kapsalon gaan wonen. Door de wijze waarop de huurovereenkomst tussen Woonwaard en [appellante] tot stand is gekomen, heeft zij erop mogen vertrouwen dat Woonwaard ook haar, net als [naam 1] , in staat zou stellen haar onderneming te verkopen aan een nieuwe huurder. In dat vertrouwen heeft zij ook in de onderneming geïnvesteerd. Daarbij komt dat een deel van het gehuurde met instemming van Woonwaard als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW in gebruik is en dat het gehuurde binnen Woonwaard ook primair als bedrijfsruimte werd beschouwd. Ten slotte heeft Woonwaard geen rechtens te respecteren belang bij haar weigering omdat de Woningwet niet verbiedt dat Woonwaard een bestaande bedrijfsvoering in het door haar verhuurde respecteert en omdat de totale huurprijs onder de liberalisatiegrens blijft, zodat door de verhuur aan [naam 2] geen sociale huurwoning minder in [plaats] wordt verhuurd, aldus nog steeds [appellante] .

3.17

De stelling van [appellante] dat het gehuurde door haar en binnen Woonwaard altijd primair als bedrijfsruimte is beschouwd, acht het hof, gegeven de wijze waarop het huurcontract is vormgegeven en de wijze waarop de overeenkomst in de loop der jaren feitelijk is uitgevoerd, onvoldoende gemotiveerd, daargelaten de vraag wat de relevantie is van die stelling in het kader van de thans te beantwoorden vraag. Woonwaard heeft aan [appellante] woonruimte verhuurd. Toch valt te begrijpen dat [appellante] op grond van feit dat zij zelf destijds de activa van [naam 1] heeft overgenomen, heeft gehoopt dat Woonwaard ook haar na verloop van tijd in de gelegenheid zou stellen de activa (en de goodwill) aan een derde over te doen. Zij heeft door de manier waarop de huurrelatie is vormgegeven en uitgevoerd, namelijk als huur woonruimte, echter moeten begrijpen dat zij daarop geen
aanspraakzou kunnen maken. Het is voor [appellante] teleurstellend dat Woonwaard gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte niet langer wil toestaan en in het verlengde daarvan ook het gehuurde niet wil verhuren aan de door [appellante] voorgedragen kandidaat. De daaraan voor [appellante] verbonden financiële nadelen (geen overnamesom en mogelijk de verschuldigdheid van een transitievergoeding) zijn echter te beschouwen als de keerzijde van het feit dat [appellante] in de afgelopen twintig jaar voor het gehuurde steeds slechts de prijs van een sociale huurwoning heeft betaald. Bovendien heeft [appellante] de van haar voorganger gekochte voorraad kunnen gebruiken, heeft zij de aankoopsom van de inventaris sinds 2000 ruimschoots kunnen terugverdienen en kan zij de nu aanwezige inventaris te zijner tijd verkopen. Ten slotte geldt dat het opbouwen van een pensioen de eigen verantwoordelijkheid van [appellante] is.

3.18

Tegenover het – niettemin - onmiskenbare financiële belang van [appellante] bij overdracht van haar onderneming aan [naam 2] staat het belang van Woonwaard, die zich overeenkomstig haar wettelijke taak wil concentreren op de verhuur van woonruimte en die na beëindiging van de thans geldende huurovereenkomst het gehuurde wil verhuren met een verbod op bedrijfsmatig gebruik. Niet kan worden gezegd dat dit geen rechtens te respecteren belang zou zijn.

3.19

Bij de toepassing van het leerstuk van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, past de rechter terughoudendheid. Afweging van hetgeen hiervoor werd overwogen brengt het hof tot het oordeel dat, ook als wordt aangenomen dat [naam 2] voldoende waarborgen biedt voor een goede nakoming van de huurovereenkomst en een goede bedrijfsvoering, het beroep van Woonwaard op de vereisten van de wet en haar eigen contractsvrijheid niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, al zou een andere opstelling van Woonwaard ook goed denkbaar zijn geweest. Evenmin is het hof van oordeel dat op grond van de (aanvullende werking van de) redelijkheid en billijkheid uit de overeenkomst van partijen voor Woonwaard de verplichting voortvloeit in te stemmen met indeplaatsstelling. [appellante] heeft vanaf het begin rekening kunnen en moeten houden met de mogelijkheid dat Woonwaard bij een nieuwe verhuring geen toestemming meer zou geven voor bedrijfsmatig gebruik van deze sociale huurwoning.

3.2

Het voorgaande betekent dat ook grief 3 geen succes heeft.

Slotsom en kosten

3.21

De grieven falen. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd en de nieuwe vordering van [appellante] wordt afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [appellante] veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

wijst af het in hoger beroep voor het eerst gevorderde;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Woonwaard begroot op € 772,= aan verschotten en € 1.114,= voor salaris en € 163=- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.M. Polak en E.A. Minderhoud en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2022.