ECLI:NL:GHAMS:2022:2344

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.290.813/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8250629 CV EXPL 20-90

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 augustus 2022

inzake

[appellant]

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

niet verschenen.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

[appellant] heeft via [A] B.V. (hierna: [A] ) een huurwoning gevonden en bemiddelingskosten betaald aan [A] . Hij stelt dat [A] in strijd met de wet twee heren heeft gediend en dat de bemiddelingskosten onverschuldigd zijn betaald. [A] is inmiddels ontbonden. [appellant] houdt [geïntimeerde] als bestuurder van [A] onder meer aansprakelijk voor het bewerkstelligen en/of toelaten van deze ontbinding terwijl hij wist of behoorde te begrijpen dat de ontbinding het verhaal van onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten door huurders zoals [appellant] zou frustreren.

2.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 24 december 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 29 september 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Tegen [geïntimeerde] is verstek verleend.

[appellant] heeft een memorie van grieven, met producties ingediend.

Vervolgens is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen [appellant] op grond van het bestreden vonnis aan hem heeft voldaan en met beslissing over de proceskosten.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

3.1

[appellant] heeft eind 2014 met [B] de zelfstandige woonruimte aan de [A-straat] te [woonplaats] (hierna: de woning) gehuurd.

3.1.1

Begin oktober heeft [appellant] zich via de website
www. [A] .nlof
www. [A] .com(hierna ook tezamen: de websites) aangemeld bij [A] en zijn wensen voor een huurwoning in [woonplaats] ingevuld in een ‘Home Search’ van [A] .

3.1.2

In een e-mailbericht van 2 oktober 2014 van [A] aan [appellant] staat onder meer:

Our service offering includes:

Establishing your search profile
Presenting properties from different providers reflecting your profile
Advising on selected properties relating to neighborhood and price
Organizing and conducting viewings
Negotiating price and other contractual conditions on your behalf
Reviewing your rental contract to ensure it reflects agreements made
Conducting a check-in at the property and hand over keys
Estimating energy usage at the end of the rental contract (if rented including utilities)
Conducting check-out at the end of the rental contract

Our fee: [A] works on a no-cure, no-pay basis. Only on successfully brokering a rental agreement will we charge a fee equivalent to one month rent plus 21% BTW (tax). We work exclusively on your behalf and represent only your interests. Please note that we present available rental properties using various media, including the website of [A] as well as on other websites. Such presentations made are not undertaken on the basis of a search instruction issued by the owner of the property and / or a brokering instruction from an owner. [A] does not represent landlords, provide services to landlords, or charge landlords a fee of any kind.

3.1.3

Op 3 oktober 2014 heeft [A] [appellant] links doorgestuurd met foto’s en beschrijvingen van drie te huur staande woningen. Iedere beschrijving ving aan met:

Another property in our extensive portfolio of furnished and unfurnished apartments in [woonplaats] .

De beschrijvingen vermelden alleen de straatnaam, geen huisnummer en geen gegevens van de verhuurder of een verhuurmakelaar.

3.1.4

Nadat [appellant] interesse had getoond in de woning, heeft [A] hem een ‘
Confirmation form’ toegezonden, die [appellant] op 11 oktober 2014 heeft ondertekend. Daarin staat onder meer:

By signing this form the signatory obliges the person or party named below to pay the commission plus BTW (…).

De
Confirmation formvermeldt het huisnummer van de woning. Ook vermeldt dit stuk dat de commissie € 1.650 vermeerderd met BTW bedraagt en dat [A] alleen de huurder vertegenwoordigt en niet voor de verhuurder optreedt.

3.1.5

[A] heeft een bezichtiging van de woning geregeld.

3.1.6

[A] heeft de concept-huurovereenkomst en facturen voor de verschuldigde bedragen toegezonden aan [appellant] . In de concept-huurovereenkomst staan de gegevens van de verhuurder.

3.1.7

Bij factuur d.d. 31 oktober 2014 heeft [A] aan [appellant] € 1.996,50 aan
‘commission’(hierna: de bemiddelingskosten) in rekening gebracht.

3.1.8

Op 11 november 2014 (22.03 uur) heeft [appellant] in een e-mail aan [A] geschreven:

I just did the payment of both invoices.

In een e-mail van dezelfde dag om 22.04 uur heeft [appellant] aan [A] geschreven:

Just made the payment of the invoices of the apartment.

Op 12 november 2014 heeft [A] op de tweede mail geantwoord:

Thanks for letting me know [appellant] ,

I’ll ask our finance team to inform me once it’s in our account.

3.1.9

Begin december 2014 heeft [A] zorggedragen voor overhandiging van de sleutel van de woning aan [appellant] en de controle bij oplevering.

3.2

[geïntimeerde] was van 23 mei 2014 tot 17 maart 2015 via [C] B.V. (hierna: [C] ) enig (middellijk) bestuurder van [A] , een dochtermaatschappij van het sinds 11 februari 2020 in staat van faillissement verkerende [D] B.V. (hierna: [D] ). [geïntimeerde] was via [C] tot 30 april 2015 één van de bestuurders van [D] en daarna enig bestuurder van [D] . [D] hield de domeinnaam van de websites.

3.3

Op 18 april 2014 en 30 januari 2015 is [A] door de kantonrechter te Amsterdam in door derden tegen haar aangespannen zaken veroordeeld tot terugbetaling van bemiddelingskosten.

3.4

[A] , die sinds 16 december 2014 is genaamd [E] B.V., is op 17 maart 2015 ontbonden. Het uittreksel uit het handelsregister vermeldt:

Op 19-03-2015 is geregistreerd dat de rechtspersoon is ontbonden met ingang van 17-03-2015.

3.5

Na ontbinding van [A] heeft [F] B.V. (hierna: [F] ), een zustervennootschap van [A] , de websites gebruikt voor haar onderneming die bestaat uit het namens of ten behoeve van verhuurders bemiddelen op de huurmarkt voor appartementen en woningen. [geïntimeerde] was gevolmachtigde van [F] .

3.6

Op 7 oktober 2019 is [geïntimeerde] namens [appellant] als bestuurder van [A] aansprakelijk gesteld voor de schade bestaande uit niet verhaalbare bemiddelingskosten. [geïntimeerde] heeft deze aansprakelijkheid van de hand gewezen.

4.Beoordeling

4.1

[appellant] vordert dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van het bedrag van de bemiddelingskosten (€ 1.996,50), met rente. Hij houdt [geïntimeerde] als bestuurder van [A] onder meer aansprakelijk voor het bewerkstelligen en/of toelaten van de ontbinding van [A] terwijl hij wist of behoorde te begrijpen dat de ontbinding het verhaal van onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten door huurders zoals [appellant] zou frustreren. De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen. Met zijn grieven komt [appellant] op tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering.

[appellant] heeft de bemiddelingskosten betaald aan [A]

4.2

[geïntimeerde] voert aan dat niet blijkt dat [appellant] de bemiddelingskosten heeft betaald aan [A] . Het hof onderschrijft de verwerping van dit verweer door de kantonrechter. Nadat [appellant] op 11 november 2014 aan [A] had laten weten dat hij deze kosten heeft betaald en [A] had geantwoord dat zij intern de ontvangst van de betaling zou nagaan, heeft [A] de dienstverlening voortgezet. Het ligt niet voor de hand dat zij dat zou hebben gedaan als [appellant] niet had betaald. De enkele stelling van [geïntimeerde] dat vanwege het tijdverloop niet meer kan worden nagegaan of [appellant] daadwerkelijk heeft betaald, is, mede in het licht hiervan, een onvoldoende gemotiveerde betwisting van (de ontvangst door [A] van) de betaling door [appellant] .

Dienen twee heren, bemiddelingskosten onverschuldigde betaald

4.3

Het hof onderschrijft eveneens het oordeel van de kantonrechter dat [A] twee heren heeft gediend en in strijd met het bepaalde in art. 7:417 lid 4 BW aan de huurder ter zake loon in rekening heeft gebracht. Met de op 16 oktober 2015 gegeven antwoorden op prejudiciële vragen (ELCI:NL:HR:2015:3099) heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat het aanbieden van woonruimte op een website, ook als daar niet voor wordt betaald, impliceert dat de verhuurder daartoe opdracht heeft gegeven, zodat sprake is van het dienen van twee heren, tenzij de website alleen fungeert als ‘elektronisch prikbord’. Ook daarvóór was het geldend recht dat een bemiddelaar niet twee heren mocht dienen bij het tot stand brengen van huurcontracten voor woningen en dat in dat geval van handelen in strijd daarmee geen kosten in rekening mochten worden gebracht aan de aspirant huurder. Doot dit wel te doen overtrad [A] ook in 2014 bepalingen van dwingend recht.

4.4

Vaststaat dat [appellant] na het invullen van de Home Search foto’s en gegevens van drie woningen toegezonden kreeg van [A] , waarbij alleen de straat werd genoemd en niet het huisnummer van de woning en evenmin gegevens van de verhuurder. [A] verstrekte deze gegevens pas later aan [appellant] , in de
Conformation form(huisnummer) en de concept-huurovereenkomst (verhuurder gegevens), nadat [appellant] interesse had getoond in de woning respectievelijk had laten weten de woning te willen huren. Hiermee heeft [A] aan [appellant] een drempel opgeworpen om de verhuurder van de woning rechtstreeks te benaderen. In het midden kan blijven of de door [geïntimeerde] genoemde mogelijkheden daartoe – zoeken via andere aanbieders en, nadat [appellant] de beschikking had gekregen over het huisnummer, zoeken via Google, in het Kadaster en in de telefoongids – reëel zijn.

4.5

De mededeling waarmee de op 3 oktober 2014 aan [appellant] toegezonden woningbeschrijvingen aanving, duidt erop dat [A] – anders dan zij niet nader toegelicht aanvoert – woningen uit haar eigen portefeuille aanbood. Voorts regelde [A] de bezichtiging en de opleveringskeuring, stelde zij de concept-huurovereenkomst op en verstrekte zij die concept-huurovereenkomst en de sleutel aan [appellant] . Ook acht het hof significant dat [A] aan [appellant] blijkens haar factuur van 31 oktober 2014 (door [appellant] overgelegd als productie 5 bij inleidende dagvaarding) niet alleen haar ‘commission’ doch tevens de huur over de periode december 2014 in rekening bracht. Mede in het licht van hetgeen hiervoor in rov. 4.4. is overwogen, wettigt dit de gevolgtrekking dat [A] niet alleen bemiddelingsdiensten verleende aan de aspirant huurder [appellant] , maar ook aan de verhuurder van de woning. Dit was ook naar het toen geldend wettelijk regime ontoelaatbaar, ook indien – zoals [geïntimeerde] benadrukt – de werkwijze van [A] destijds gewone praktijk was, [A] in 2014 niet (langer) een marketingvergoeding in rekening bracht aan de verhuurder en in haar overeenkomsten vermeldde dat zij uitsluitend de belangen van huurders behartigde en niet voor verhuurders optrad.

4.6

Op grond van hetgeen in rov. 4.4 en 4.5 is overwogen moet worden aangenomen dat [A] twee heren heeft gediend en in strijd met het bepaalde in art. 7:417 lid 4 BW van de huurder een vergoeding heeft bedongen. [appellant] heeft de bemiddelingskosten zonder rechtsgrond aan [A] betaald.

[geïntimeerde] persoonlijk aansprakelijk als bestuurder

4.7

De kantonrechter heeft overwogen dat [geïntimeerde] als (middellijk) bestuurder van [A] niet persoonlijk een ernstig verwijt treft ter zake van de onverschuldigde betaling van de bemiddelingskosten door [appellant] . Hiertegen heeft [appellant] zijn eerste grief gericht. Gelet op het volgende kan de al dan niet gegrondheid van deze grief echter in het midden blijven.

4.8

Met grief 2 betoogt [appellant] dat [geïntimeerde] persoonlijk een ernstig verwijt treft ter zake van de onrechtmatige ontbinding van [A] , die ertoe heeft geleid dat [appellant] zijn vordering niet meer kan verhalen op [A] . Deze grief slaagt op grond van het navolgende.

4.9

Als uitgangspunt is een rechtspersoon alleen zelf aansprakelijk voor haar schulden. Voor persoonlijke aansprakelijkheid van een bestuurder naast de rechtspersoon kan aanleiding bestaan indien de bestuurder heeft bewerkstelligd of toegelaten dat de rechtspersoon zijn wettelijke of contractuele verplichtingen niet nakomt en daardoor aan de wederpartij schade berokkent, terwijl dit handelen of nalaten ten opzichte van de schuldeiser in de gegeven omstandigheden zodanig onzorgvuldig is dat hem daarvan persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Van een dergelijk ernstig verwijt zal in ieder geval sprake kunnen zijn als komt vast te staan dat de bestuurder wist of redelijkerwijze had behoren te begrijpen dat de door hem bewerkstelligde of toegelaten handelwijze van de rechtspersoon tot gevolg zou hebben dat deze haar verplichtingen niet zou nakomen en ook geen verhaal zou bieden voor de als gevolg daarvan optredende schade. Van een dergelijk persoonlijk ernstig verwijt zal in het algemeen geen sprake zijn als sprake is van betalingsonmacht van de rechtspersoon. Dit zal echter wel het geval zijn wanneer sprake is van bijzondere omstandigheden die wijzen op betalingsonwil aan de zijde van de bestuurder.

4.1

Niet in geschil is dat [geïntimeerde] als (middellijk) bestuurder van [A] de ontbinding van [A] heeft bewerkstelligd en/of toegelaten. Zoals hiervoor is overwogen, heeft [appellant] de bemiddelingskosten onverschuldigd betaald omdat [A] in strijd met dwingende bepalingen die strekken ter bescherming van de (aspirant) huurder twee heren heeft gediend. Uit de onder 3.3 bedoelde vonnissen (productie 7 inleidende dagvaarding en productie 4 memorie van grieven) blijkt dat deze veroordelingen van [A] tot terugbetaling van onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten aan huurders zijn gestoeld op de vaststelling dat [A] twee heren diende met een, niet in beide gevallen geheel identieke, maar wel sterk vergelijkbare manier van werken. Gelet op deze veroordelingen was het ten tijde van de ontbinding van [A] redelijkerwijs voorzienbaar dat er meer claims tot terugbetaling van bemiddelingskosten konden volgen in gevallen waarin [A] een vergelijkbare werkwijze had gehanteerd. [geïntimeerde] moet dat als bestuurder van [A] hebben geweten of behoren te begrijpen. De uitspraken waarop [geïntimeerde] wijst, waarin in procedures tegen andere bemiddelingsbureaus een soortgelijke werkwijze wel toelaatbaar was bevonden, neemt deze uit de veroordelingen van [A] voortvloeiende voorzienbaarheid van gerechtvaardigde claims ter zake van onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten en de bekendheid daarmee van [geïntimeerde] niet weg.

4.11

[appellant] stelt dat [A] ten tijde van de ontbinding (of kort daarvoor) beschikte over baten en in staat was (daarmee) actief te verwerven. Hij verwijst naar de activiteiten van [F] , die de websites gebruikt bij haar bemiddeling voor verhuurders, en betoogt dat [A] haar activiteiten met een aangepaste werkwijze had kunnen voortzetten. Nu vaststaat dat [F] na de ontbinding van [A] de websites heeft gebruikt om inkomsten mee te genereren, kan zonder nadere toelichting van [geïntimeerde] , die ontbreekt, niet worden aangenomen dat het kennelijk aan [F] overgedragen gebruiksrecht van de websites geen enkele waarde vertegenwoordigde en dat [A] niet (langer) in staat was (daarmee) inkomsten te verwerven. Hieruit volgt dat [A] ten tijde van de ontbinding, of kort daarvoor, over baten beschikte, in ieder geval in de vorm van het gebruiksrecht op de websites, en (daarmee) vermogen om inkomsten te verwerven. Ook overigens heeft [geïntimeerde] de door [appellant] gestelde aanwezigheid van baten niet voldoende gemotiveerd betwist. [geïntimeerde] heeft zonder verdere toelichting of onderbouwing aangevoerd dat alle reguliere schuldeisers onbetaald zijn gelaten en heeft de volgens hem afgelegde rekening en verantwoording niet in het geding gebracht of anderszins enig inzicht gegeven in de vermogenspositie van [A] bij of kort voor ontbinding. Aangenomen moet dus worden dat [A] bij of kort voor ontbinding beschikte over baten. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] dat niet wist of had behoren te begrijpen.

4.12

Uit rov. 4.10 en 4.11 volgt dat [geïntimeerde] wist of had behoren te begrijpen dat de door hem bewerkstelligde en/of toegelaten ontbinding van [A] het verhaal van op dat moment voorzienbare gerechtvaardigde claims ter zake van onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten van huurders zoals [appellant] zou frustreren. [geïntimeerde] treft daarvan persoonlijk een ernstig verwijt.

4.13

[appellant] stelt dat hij zijn vordering als gevolg van de ontbinding niet kon verhalen op [A] . [geïntimeerde] heeft dat onvoldoende gemotiveerd betwist door zonder enige toelichting of onderbouwing aan te voeren dat alle reguliere schuldeisers onbetaald zijn gelaten. Dat geldt temeer nu moet worden aangenomen dat [A] – net als [F] na de ontbinding heeft gedaan – inkomsten had kunnen genereren met het gebruiksrecht op de websites. Voldaan is derhalve aan het vereiste van causaal verband tussen het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] en de door [appellant] gevorderde schade.

4.14

De slotsom luidt dat [geïntimeerde] als bestuurder persoonlijk aansprakelijk is voor de schade van [appellant] , ten bedrage van de aan [A] betaalde bemiddelingskosten. [geïntimeerde] beroep op schending van de klachtplicht gaat niet op, nu art. 6:89 BW niet van toepassing is op deze, op (aansprakelijkheid voor) de onrechtmatige ontbinding van [A] gestoelde vordering.

4.15

Grief 5, een voortbouwgrief over de proceskostenveroordeling slaagt eveneens. De andere grieven behoeven geen (verdere) bespreking. Het bestreden vonnis wordt vernietigd. De vordering van [appellant] wordt alsnog toegewezen. De vordering van wettelijke rente is niet toewijsbaar met ingang van de primair gevorderde datum die aanknoopt bij de datum van onverschuldigde betaling van de bemiddelingskosten. De aan de vordering ten grondslag gelegde feiten kunnen wel de conclusie dragen dat wettelijke rente over het schadebedrag verschuldigd is vanaf de na de ontbindingsdatum gelegen subsidiair gevorderde ingangsdatum (5 december 2015).

4.16

De door [geïntimeerde] betwiste vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, nu niet blijkt dat kosten zijn gemaakt waar de proceskostenveroordeling niet in pleegt te voorzien.

4.17

[geïntimeerde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in beide instanties. Het bedrag dat [appellant] op grond van de kostenveroordeling in het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald, dient aan hem te worden terugbetaald, omdat met dit arrest de rechtsgrond aan die betaling komt te ontvallen.

5.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep,

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen € 1.996,50, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dat bedrag vanaf 5 december 2015;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 236 aan verschotten en € 360 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 432,89 aan verschotten en € 393,50 voor salaris en op € 163 voor nasalaris, te vermeerderen met € 85 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

veroordeelt [geïntimeerde] het bedrag dat [appellant] op grond van de proceskostenveroordeling in het bestreden vonnis heeft betaald, aan hem terug te betalen;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.E. van Tuyll van Serooskerken-Röell, L. Alwin en C.M. Stokkermans en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2022.