ECLI:NL:GHAMS:2022:2052

• Datum uitspraak: 12 juli 2022
• Publicatiedatum: 13 juli 2022
• Zaaknummer: 200.303.180/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.H.M. van Altena; H.T. van der Meer; J.L.G.M. Mertens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Klacht tegen een notaris inzake onderzoeksplicht en belehrungsplicht bij speculatieve grondtransacties

In deze zaak heeft klager, die percelen landbouwgrond heeft gekocht, een klacht ingediend tegen de notaris. Klager verwijt de notaris dat hij onvoldoende heeft onderzocht of hij het speculatieve karakter van de transacties en de daaruit voortvloeiende risico’s voldoende overzag. Klager stelt dat de notaris hem onvoldoende heeft geïnformeerd en gewaarschuwd over deze risico’s. De notaris heeft de leveringsakten opgesteld en gepasseerd, en heeft volgens het hof voldaan aan zijn onderzoeksplicht en belehrungsplicht. Klager heeft op 24 november 2021 een beroepschrift ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in Arnhem-Leeuwarden, die de klacht ongegrond had verklaard. Het hof heeft de stukken van de eerste aanleg ontvangen en de zaak behandeld op 24 maart 2022. Het hof oordeelt dat de notaris voldoende informatie had over klager's kennis en kunde, en dat klager op de hoogte was van de risico’s van de transacties. De notaris heeft ook onderzoek gedaan naar de prijsstijging van de percelen en heeft geen aanleiding gezien om zijn dienst te weigeren. Het hof bevestigt de beslissing van de kamer en verklaart de klacht ongegrond.

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.303.180/01 NOT

nummer eerste aanleg : C/05/388305/KL RK 21-82

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 12 juli 2022

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

gemachtigde: mr. B. van Mieghem, advocaat te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

notaris te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen, advocaat te Amsterdam.

Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.

1. De zaak in het kort

Klager heeft bij twee transacties percelen landbouwgrond gekocht en heeft gespeculeerd dat deze gronden vroeg of laat gebruikt gaan worden voor woningbouw zodat de percelen voor een hoger bedrag kunnen worden verkocht. De notaris heeft de leveringsakten opgesteld en gepasseerd. Klager verwijt de notaris dat hij onvoldoende heeft onderzocht of klager het speculatieve karakter van de transacties en de daaruit voortvloeiende risico’s voldoende overzag en dat de notaris hem onvoldoende over die risico’s heeft geïnformeerd en gewaarschuwd.

2. Het geding in hoger beroep

2.1.

Klager heeft op 24 november 2021 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 3 november 2021 (ECLI:NL:TNORARL:2021:68).

2.2.

De notaris heeft op 7 januari 2022 een verweerschrift bij het hof ingediend.

2.3.

Het hof heeft de stukken van de eerste aanleg van de kamer ontvangen.

2.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 24 maart 2022. Klager, vergezeld van zijn gemachtigde, en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.

3. Feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan komen de feiten neer op het volgende.

3.1.

Op 2 november 2018 heeft klager van de besloten vennootschap [X] (hierna: [de B.V.] ) gekocht een perceel landbouwgrond van ongeveer 6 are aan de [adres] te [plaats] .

3.2.

Bij de aankoop heeft klager, eveneens op 2 november 2018 een “
vragenformulier bij eerste aankoop” ingevuld. Bovenaan dit vragenformulier staat de volgende tekst:

“(…)Middels dit vragenformulier trachten zij ( [de B.V.] en haar bemiddelaar, hof)
voor zichzelf maar yooral voor uzelf en indirect ten behoeve van de transporterende notaris, inzicht te krijgen of u weloverwogen investeert. Door het invullen van deze vragenlijst ontslaat u uzelf niet van uw eigen verantwoordelijkheid.

(…) [de B.V.] en haar bemiddelaar registreren en verwerken deze informatie, net zo als overige informaties over u, ten behoeve van deze transactie en onze dienstverlening. Deze informaties delen wij met het betreffende notariaat en verder niet met andere partijen tenzij de wet ons daartoe verplicht. (…)

U gaat investeren in onroerend goed. Eigendomsoverdracht van onroerend goed kan alleen via een notaris lopen. Eigendom van onroerend goed wordt geregistreerd in het Kadaster. Een notaris wordt middels een koninklijk besluit benoemd. Middels het afleggen van een eed wordt een notaris beëdigd.

Een notaris moet zowel de belangen van de koper als de verkoper dienen. Een notaris moet vanuit zijn zorgplicht weten of u als koper (en [de B.V.] als verkoper) weet wat u doet en of u doet wat u wilt. Het invullen van deze vragenlijst kan de notaris helpen om aan zijn zorgplicht te voldoen. Ondanks het beantwoorden van deze vragenlijst kan de notaris extra vragen stellen.

Mocht u deze vragenlijst in zijn geheel niet willen beantwoorden dan zal de notaris minimaal van u eisen dat u bij het transport van de akte aanwezig moet zijn.”

3.3.

Op het vragenformulier van 2 november 2018 heeft klager onder meer opgeschreven dat hij tegenover het rendement dat hij van de transactie verwacht, het speculatieve karakter van de aankoop van 2 november 2018 als een negatief kenmerk beschouwt, dat hij voor de aankoop minder dan 5% van zijn vermogen aanwendt, dat hij een universitaire opleiding heeft genoten, dat de WOZ waarde van zijn woning een miljoen euro bedraagt en de totale hypotheekschuld € 700.000,00 bedraagt,

en dat hij ongeveer een miljoen euro belegt in aandelen en obligaties. Verder heeft klager op dit formulier bevestigend geantwoord op de vraag:

“Maakt u gebruik van het internet, zodat u in staat bent om naast de verkregen informatie ook zelf o.a. op basis van de in de brochure vermelde bronnen te zoeken naar

belangrijke kenmerken van deze investering? Zo ja, heeft u ook gezocht?”

3.4.

Verder vermeldt het vragenformulier:

“ [de B.V.] heeft substantiële kosten voor selecteren, verwerven, bodemonderzoeken, verkavelen en het laten bemiddelen in de verkoop van haar gronden. Conform de huidige bestemming betaalt u dus, mede daar u relatief klein aankoopt, meer. Hoeveel procent van uw koopsom denkt u dat [de B.V.] aan kosten heeft?”

Hier heeft klager ingevuld
: “66%”.

3.5.

Nog weer verder vermeldt het vragen formulier van 2 november 2018 de volgende, allemaal met “ja” door klager beantwoorde vragen:

“Was het u bekend of is het u uitgelegd dat en heeft u begrepen dat:

a.
a) deze investering speculatief is?

b) er een mogelijkheid is dat er misschien wel nooit een

bestemmingswijziging zal plaatsvinden?

c) [de B.V.] (…) geen invloed hebben (heeft) op een

bestemmingswijziging?

d) .... een bestemmingsplan een omschrijving is van het heden en

dat een structuurvisie een beschrijving is van de toekomstige

intenties (DUS GEEN GARANTIE) van een provincie en of

gemeente?

(…)

l) [de B.V.] het/de betreffende perce(e)I(en) recent (minder dan 3 jaar geleden) heeft aangekocht?”

3.6.

Tenslotte heeft klager nog bevestigend beantwoord de slotvraag van het formulier van 2 november 2018:

“Heeft u genoeg tijd genomen om een weloverwogen beslissing te nemen en heeft u de vragen in deze vragenlijst naar eer en geweten beantwoord?

3.7.

De notaris heeft op 6 november van [de B.V.] per e-mail een kopie van de door klager op 2 november 2018 ondertekende koopovereenkomst ontvangen. Daarnaast heeft de notaris een kopie van het door klager ingevulde onder 3.2. genoemde vragenformulier ontvangen.

3.8.

Op 26 november 2018 is de akte van levering gepasseerd. Deze akte is door de notaris gepasseerd op basis van een door klager gegeven volmacht van 9 november 2019.

3.9.

De volmacht is door (het kantoor van) de notaris aan klager toegezonden bij brief van 9 november 2018. Daarin staat onder meer:

“ In een eerder stadium heeft u reeds te kennen gegeven dat u zich bewust bent van het volgende:

a. het speculatieve karakter van uw aankoop en de prijsstijging tussen het moment van

levering aan verkoper en vervolgens aan u;

b. het feit dat u ‘slechts’ landbouwgrond koopt waarbij uw aankoopsom aanzienlijk hoger

ligt dan de gemiddelde prijs van omliggende landbouwgrond;

c. het feit dat de Autoriteit financiële Markten (AFM) waarschuwt voor riskante

beleggingen in grond;

d. het feit dat wanneer er ter zake van de aangekochte grond geen bestemmingswijziging

plaatsvindt de kans op verlies bij doorverkoop door u van deze grond bijzonder groot is

en dat dit risico volledig voor uw eigen rekening komt en dat u noch verkoper noch de

behandelend notaris hiervoor kunt aanspreken.”

3.10.

In de volmacht en concept-akte is de volgende clausule opgenomen:

“NOTARIËLE BELEHRUNG

Artikel 14

1. Koper verklaarde bekend te zijn met het feit (hetwelk hem ook door verkoper is

meegedeeld) dat de onderhavige levering een D-E transactie betreft, opvolgend aan een A-B transactie, B-C transactie en een C-D transactie.

2. Koper verklaarde bekend te zijn (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat tussen voormelde transacties een waardestijging ten gunste van verkoper zit.

3. Koper verklaarde er mee bekend te zijn (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat de onderhavige koop en levering niet vallen onder de toezichtregeling van de Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM), welke regeling, zoals aan koper bekend, raadpleegbaar is via www.afm.nl.

4. Koper verklaarde er mee bekend te zijn – op basis van eigen onderzoek – en koper is door de notaris voldoende geïnformeerd over de gevolgen van de rechtshandelingen, gelegen in en voortvloeiende uit deze akte van levering en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst met bijbehorende stukken, ondanks dat koper (zichzelf) niet onmiddellijk kwalificeert als een professionele belegger met de nodige kennis en ervaring in vastgoed en koper verklaarde – voor zover van belang – tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie te hebben ontvangen om zich een oordeel te (kunnen) vormen over het verkochte en de daaraan verbonden kosten en risico’s.

5. Koper verklaarde zich er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat er geen garanties zijn of kunnen worden gegeven ten aanzien van het verkochte zodat er ook geen termijn valt vast te stellen waarbinnen een bestemmingswijziging plaats zou kunnen vinden.

6. Koper is er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat bestemmingswijzigingen op andere vergelijkbare locaties gelegaliseerd in het verleden geen garanties (kunnen) geven voor de onderhavige locatie waarvan het verkochte deel uitmaakt.

7. Koper is er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat het verkochte thans jaarlijks geen opbrengsten oplevert anders dan eventueel uit pacht.”

3.11.

Op 9 april 2019 heeft klager van [de B.V.] nog een perceel landbouwgrond van ongeveer 6 are geleverd gekregen aan de [adres] te [plaats] .

3.12.

Voorafgaand aan de transactie van 9 april 2019 heeft klager het vragenformulier
“bij vervolgaankoop” gedateerd 26 februari 2019 ingevuld. Dit formulier bevat veelal dezelfde als de hierboven aangehaalde vragen van het formulier van 2 november 2018.

3.13.

Voorafgaand aan de transactie van 9 april 2019 zijn klager bij brief van (het kantoor van) de notaris van 8 maart 2019 dezelfde waarschuwingen voorgehouden als voorafgaand aan de transactie van 26 november 2018. De teksten van de hiervoor bedoelde volmacht en concept akte bevatten dezelfde Belehrungsclausule als de teksten van de volmacht en concept akte gebruikt voor de akte van 26 november 2018.

3.14.

Tenslotte, eveneens voorafgaand aan de transactie van 9 april 2019 heeft, conform de per 6 december 2018 in werking getreden kantoorinstructie, een medewerker van de notaris tot drie maal toe telefonisch contact opgenomen met klager en zijn voice-mail ingesproken. Toen klager daarop niet reageerde heeft de medewerker klager per e-mail gevraagd schriftelijk te bevestigen dat hij (klager) geen vragen meer heeft en akkoord gaat met aktepassering. Klager heeft deze bevestiging bij e-mail van 8 april 2019 om 17:10 uur gegeven, waarna de akte de volgende dag is gepasseerd.

4. Standpunt van klager

De verwijten die klager de notaris maakt komen in de kern neer op een drietal verwijten, te weten:

1) De notaris heeft gehandeld in strijd met de onderzoeksplicht omdat de notaris onvoldoende heeft onderzocht of klager het speculatieve karakter van de transacties en de daaruit voortvloeiende risico’s voldoende overzag en de notaris heeft geen onderzoek gedaan naar de prijsstijgingen van de percelen;

2) De notaris heeft gehandeld in strijd met de Belehrungsplicht;

3) De notaris had zijn dienst moeten weigeren.

Klager heeft deze verwijten toegelicht onder andere aan de hand van publicaties, literatuur en rechtspraak.

5. Beoordeling

5.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen de notaris ongegrond verklaard.

Onderzoeksplicht

5.2.

Klager verwijt de notaris in de eerste plaats dat hij onvoldoende heeft onderzocht of klager bekend was met het karakter van de transacties en de risico’s daarvan. Volgens klager heeft de notaris op geen enkel moment bij hem persoonlijk gecontroleerd of hij besefte welke rechten en verplichtingen voortvloeiden uit de in aktes opgenomen rechtshandelingen. De notaris beschikte niet over informatie over de juridische kennis en de ervaring van klager met speculatieve grondtransacties, welke ontbrak.

5.3.

Vaststaat dat de door klager ingevulde vragenlijsten voorafgaand aan het passeren van de aktes van 26 november 2018 en 9 april 2019 zijn toegestuurd. Bij de voorbereiding van de volmachten en de concept-aktes beschikte de notaris dus over informatie over de kennis en kunde van klager, diens inschatting van de risico’s van de transactie en de mogelijke gevolgen daarvan als geen waardestijging wordt gerealiseerd. Uit de ingevulde vragenlijsten volgt dat klager een hoogopgeleide ondernemer is die bekend is met de risico’s van de transactie en deze toch wenst door te zetten. Zowel in de vragenlijsten als op de zitting in hoger beroep heeft klager verklaard dat hij gebruik maakt van het internet en, naast de door [de B.V.] verstrekte informatie, zelf onderzoek heeft verricht naar speculatieve grondtransacties en dat hij daarom wist dat de transacties risicovol waren. De notaris heeft aangevoerd dat hij niet uitsluitend is afgegaan op de informatie over klager in de vragenlijsten, maar dat hij zelf ook onderzoek heeft gedaan naar de achtergrond van klager. Daaruit is de notaris gebleken dat klager een ondernemer is die zijn eigen bedrijf had verkocht. Voor zover klager de notaris verwijt dat hij niet heeft doorgevraagd, is het hof met de kamer van oordeel dat klager hem die kans niet heeft gegeven De notaris heeft ter zake de transactie in 2019 contact gezocht met klager maar klager heeft dat contact afgehouden en de notaris bericht dat zonder verdere voorlichting kon worden gepasseerd. Gelet op deze omstandigheden heeft de notaris in dit geval voldoende invulling gegeven aan zijn onderzoeksplicht.

5.4.

Klager verwijt de notaris verder dat hij had moeten onderzoeken of de prijsstijging (van € 28,00 naar € 102,50 per vierkante meter) redelijkerwijs verklaarbaar was. Naar het oordeel van het hof bestond er voor de notaris geen aanleiding om meer onderzoek te doen naar deze prijsstijging (welke overigens van € 28,00 naar € 87,50 per vierkante meter bedroeg) dan de notaris heeft gedaan. De notaris was voorafgaand aan het passeren van de akte bekend met de oorspronkelijk door verkoper betaalde prijs voor het perceel grond.

5.5.

De notaris heeft verklaard onderzoek te hebben gedaan naar de koopprijs en heeft twee rapporten overgelegd waaruit blijkt dat de door de verkoper gehanteerde prijsstelling, gemiddeld genomen, niet significant afwijkt van wat op basis van de marktverhoudingen verwacht mag worden. De notaris heeft verder verklaard dat de koopprijs van € 87,50 per vierkante meter in zijn ogen niet exceptioneel was.

5.6.

Het hof is van oordeel dat de notaris de overgelegde rapporten marginaal mocht toetsen op hun inhoud en totstandkoming en daar geen uitgebreid onderzoek naar hoefde te doen. De notaris heeft onderzoek gedaan naar de deskundigen die de rapporten hebben opgesteld en geen reden gezien aan de inhoud van de rapporten te twijfelen. Nu de notaris zich bewust was van de prijsstijging en hij deze kon verklaren met een objectieve, plausibele reden, valt volgens het hof niet in te zien wat de notaris verder nog had moeten onderzoeken of dat dit voor hem aanleiding had moeten zijn voor dienstweigering. Dat, zoals klager stelt, algemeen bekend is dat bij dergelijke speculatieve grondtransacties sprake is van “windhandel” waarbij particulieren worden bedrogen, is een kwalificatie die voor rekening van klager moet blijven en geen vaststaand feit. Daarbij is van belang dat de koopprijs is overeengekomen tussen de verkoper en klager, waar de notaris in beginsel buiten staat. Het hof is daarom, net als de kamer, van oordeel dat de notaris in dit geval in redelijkheid de inschatting heeft kunnen maken dat de prijsstijging vanwege de aard van de transactie verklaarbaar was.

Belehrungsplicht

5.7.

Klager is voorafgaand aan beide transacties op twee momenten op het speculatieve en risicovolle karakter daarvan gewezen. Te weten bij het invullen van de vragenlijsten en bij de tijdige toezending van de volmachten en concept aktes met de brieven van respectievelijk 9 november 2018 en 8 maart 2019. In die brieven heeft de notaris klager uitdrukkelijk, op niet mis te verstane wijze, op de risico’s van de transacties gewezen. Daarnaast bevatten ook de volmachtteksten en de akten zelf een Belehrungsclausule waarin het risicovolle karakter van de beoogde transacties van 26 november 2018 en 9 april 2019 voldoende duidelijk is verwoord. Aan de Belehrungsplicht is daarom voldaan.

Dienstweigering

5.8.

Uit het voorgaande volgt dat de notaris heeft voldaan aan zijn onderzoeks- en Belehrungsplicht. Het hof is evenals de kamer van oordeel dat de notaris de overtuiging kon hebben dat klager de speculatieve transacties geïnformeerd aanging en dat klager gewaarschuwd was op het moment dat de aktes werden gepasseerd. De notaris heeft twee aktes gepasseerd met een tussenliggende periode van zes maanden. Er bestond voor de notaris geen aanleiding deze dienst te weigeren.

5.9.

De conclusie is dat de klacht ongegrond is. De beslissing van de kamer zal worden bevestigd.

6. Beslissing

Het hof:

- bevestigt de bestreden beslissing.

Deze beslissing is gegeven door mrs. C.H.M. van Altena, H.T. van der Meer en J.L.G.M. Mertens en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2022 door de rolraadsheer.