ECLI:NL:GHAMS:2022:142 - Gerechtshof Amsterdam - Vaststelling huurprijs bedrijfsruimte hotel en toekenning...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.280.385/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7881422/CV EXPL 19-14553

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 januari 2022

inzake

[appellant],

wonende te [plaats A] ,

appellant,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. S. Boes te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [plaats B] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. K. Aupers te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 16 juni 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), van 19 mei 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 9 november 2021 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht, en [appellant] tevens een akte eiswijziging.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en voorts primair de huurprijs zal vaststellen op een bedrag van € 66.069,- per jaar dan wel een door een deskundige vast te stellen bedrag (jaarlijks te indexeren), met ingang van 1 januari 2021 en met een geleidelijke aanpassing gedurende een termijn van vijf jaar, en subsidiair de huurprijs zal vaststellen op een bedrag van € 66.069,- per jaar dan wel een door een deskundige vast te stellen bedrag (jaarlijks te indexeren), met ingang van 1 januari 2021, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten.

[geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging en in incidenteel appel tot -uitvoerbaar bij voorraad - vernietiging van het vonnis uitsluitend voor zover het betreft de afwijzing van de gevorderde wettelijke rente en opnieuw rechtdoende de gevorderde wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, toe te kennen telkens vanaf de vervaldatum, met beslissing over de proceskosten.

In incidenteel appel heeft [appellant] geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.22 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

a. [appellant] huurt met ingang van 1 februari 1995 van (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde] de bedrijfsruimte aan de [A-straat] 15-boven te [plaats C] (hierna: het gehuurde of de bedrijfsruimte). Het gehuurde is als casco verhuurd en is bestemd om te worden gebruikt als hotel (geen hotel-restaurant) met ontbijtfaciliteit. [appellant] exploiteert Hotel [X] in het gehuurde.

b. In 2008 is [geïntimeerde] eigenaar geworden van het pand aan de [A-straat] 15 te [plaats C] , waarin de bedrijfsruimte zich bevindt. De huurprijs bedroeg op dat moment € 41.204,00 exclusief btw per jaar.

c. Partijen zijn medio 2011 in een procedure verwikkeld geraakt over verhoging van de huurprijs. [geïntimeerde] vorderde in die procedure dat de kantonrechter de huurprijs vast zou stellen op € 72.850,00 per jaar. [appellant] heeft op zijn beurt in die procedure een aantal gebreken aan de orde gesteld en huurprijsvermindering gevorderd. Nadat de kantonrechter op 11 juli 2012 vonnis had gewezen, heeft [geïntimeerde] hoger beroep ingesteld.

d. Hangende het hoger beroep hebben partijen op 20 september 2012 de volgende regeling getroffen:
“Hierbij verklaren ondergetekenden om alle lopende gerechtelijke procedures inzake het gehuurde/verhuurde Hotel [X] gelegen aan de [A-straat] 15-boven te [plaats C] met betrekking tot de hoogte van de huurprijs, uitvoering onderhoud, etc. met onmiddellijke ingang te beëindigen, elk voor zijn eigen kosten.
Partijen hebben in deze gevoerde en lopende rechtszaken niets meer over en weer te vorderen.

Bovenstaande is het gevolg van de getekende huurovereenkomst d.d. 20 september 2012 met als ingangsdatum 1 januari 2013.”

e. Als onderdeel van deze regeling hebben partijen - ook op 20 september 2012 - een nieuwe huurovereenkomst ondertekend. In de huurovereenkomst is bepaald dat deze ingaat op 1 januari 2013 voor de duur van vijf jaar met de mogelijkheid van verlenging voor steeds vijf jaar en dat de huurprijs € 50.000,00 bedraagt.

f. De huidige huurovereenkomst loopt tot 1 januari 2023 en de huurprijs bedroeg op datum dagvaarding eerste aanleg € 51.817,80 exclusief btw per jaar.

g. Artikel 20 van Pro de toepasselijke algemene bepalingen luidt als volgt, voor zover hier van belang:
“20.2 Indien huurder of verhuurder gebruik wil maken van zijn wettelijke bevoegdheid om, afgezien van de overeengekomen huurprijsaanpassing als bedoeld in 20.1, nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, stelt hij de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst van in kennis uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan.

20.3

Wanneer partijen (…) niet tot overeenstemming zijn gekomen over de nieuwe huurprijs, vragen zij daaromtrent advies aan drie deskundigen. Elk der partijen benoemt een deskundige. De beide deskundigen tezamen benoemen de derde deskundige. Bij het opstellen van het advies omtrent de nieuwe huurprijs hanteren de drie deskundigen dezelfde criteria als die de rechter daarbij moet hanteren. Het oordeel van de derde deskundige is beslissend als er tussen de deskundigen geen overeenstemming wordt bereikt over de vast te stellen huurprijs. (…)”

h. Bij e-mail van 8 mei 2017 heeft [geïntimeerde] [appellant] geschreven dat hij graag gebruik wil maken van de mogelijkheid om de huurprijs aan te passen en dit in goed overleg wil laten doen, van zijn zijde vertegenwoordigd door de [A] (hierna: [A] ) van [A] Vastgoed.

i. Bij brief van 14 juni 2017 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerde] bericht dat hij formeel gezien inderdaad de mogelijkheid heeft om huuraanpassing te verzoeken maar heeft hij hem verzocht om daarvan, gelet op de eerdere langdurende procedures en onderhandelingen, af te zien.

j. Bij brief van 7 juli 2017 heeft [A] als de gemachtigde van [appellant] onder meer geschreven dat de [plaats C] hotelverhuurmarkt totaal veranderd is en dat [geïntimeerde] van mening is dat de huurprijs op zijn minst verdubbeld moet worden.

k. Bij e-mail van 24 oktober 2017 heeft de gemachtigde van [appellant] [A] geschreven dat niet wordt ingestemd met het voorstel tot verdubbeling van de huurprijs en dat, als partijen er niet uitkomen, er een deskundige moet komen die op basis van artikel 7:303 en Pro 7:304 BW advies uitbrengt over de huurprijs in relatie tot die van vergelijkbare bedrijfsruimte over de periode 2013-2017.

l. Bij e-mail van 5 november 2017 heeft [A] de gemachtigde van [appellant] geschreven dat het voorstel van [geïntimeerde] redelijk is en dat partijen op basis van huurprijzen in de periode 2013-2017 over andere huurprijzen komen te spreken.

m. Bij e-mail van 2 december 2017 heeft de gemachtigde van [appellant] [A] geschreven dat niet wordt ingestemd met zijn voorstel tot verdubbeling van de huurprijs en dat hij voorstelt dat partijen ex artikel 7:304 BW Pro de heer P. Homan (hierna: Homan) van Amstelstede Makelaars als deskundige benoemen.

n. Bij e-mail van diezelfde dag heeft [A] namens [geïntimeerde] als deskundige voorgesteld de heer B.M. Driessen (hierna: Driessen) van Invast Hotels.

o. In februari 2018 en mei 2018 hebben er besprekingen plaatsgevonden tussen de deskundigen maar zij zijn het niet eens geworden over een huurprijsverhoging.

p. Partijen hebben vervolgens medio 2018 gezamenlijk besloten om een derde deskundige te laten benoemen door Homan en Driessen en de kosten daarvan gelijkelijk te delen.

q. Half september 2018 hebben partijen de heer B.M. Bakker (hierna: Bakker) van KroesePaternotte als derde deskundige aangewezen.

r. Op 5 oktober 2018 heeft er een gezamenlijke inspectie van de bedrijfsruimte plaatsgevonden. Daarbij waren alle deskundigen en een collega van Bakker aanwezig.

s. Op 25 maart 2019 is een concept deskundigenrapport uitgebracht. Daarin zijn als deskundigen genoemd Bakker, Driessen en Homan en is als opdracht geformuleerd het gezamenlijk met Driessen en Homan uitbrengen van een advies over de huurprijs van de bedrijfsruimte op jaarbasis conform artikel 7:303 BW Pro. Als waardepeildatum is 1 oktober 2018 gehanteerd en wat betreft het gehuurde is uitgegaan van een casco hotel met ontbijtfaciliteit in postcodegebied [postcode] . In het rapport is als huurreferentieperiode 1 oktober 2013 tot en met 30 september 2018 vermeld en er staat verder dat de vergelijkingspanden op 22 januari 2019 in onderling overleg tussen de deskundigen zijn aangewezen. Het gaat daarbij om de volgende hotels: 1. Hotel [B] , [B-straat] 8 (voor en na huurprijsherziening); 2. Hotel [C] , [B-straat] 32; 3. Hotel [D] , [B-straat] 40-41; 4. [E] , [B-straat] 58-59; 5. Hotel [F] , [C-straat] 25; 6. Hotel [G] , [A-straat] 18; 7. Hotel [H] , [D-straat] 144. Per vergelijkingsobject zijn vervolgens de kenmerken en de toegepaste correcties beschreven. Vervolgens is via een berekening van een gemiddelde huurprijs per waardepeildatum van € 6.620,69 per hotelkamer per jaar vermenigvuldigd met 16 (het aantal hotelkamers van het gehuurde) een jaarlijkse huurprijs van € 105.931,00 geadviseerd.

t. Bij e-mail van 28 maart 2019 heeft Driessen Bakker bericht dat het rapport goed is qua opzet en uitvoering en dat dit voor [geïntimeerde] akkoord is als het van de kant van Homan ook wordt onderschreven.

u. Bij brief van 11 april 2019 met een rekenblad als bijlage heeft Homan namens [appellant] commentaar geleverd op het conceptrapport. Hij heeft onder meer het volgende geschreven: “Ik heb geen opmerkingen over de gekozen referenties, er van uitgaand dat deze adequaat gewogen worden. (…) Mijn vraag is in hoeverre de gehanteerde huurprijzen vergelijkbaar zijn. Het gaat in deze niet om de absolute getallen maar meer om de opbouw van de bedragen. Hotel [X] is door de huidige huurder in het verleden als casco aangehuurd en door de huidige huurder en uitbater als hotel ingericht. Dit is mede een verklaring voor het huidige huurniveau. (…) Hotel [X] is eigenlijk meer een Hostel in plaats van een Hotel. Dit maakt allemaal niet veel uit als er sprake is van het vergelijken van kale huren (casco) maar wel als er kennelijk sprake is van (onder meer) niet-casco situaties.”

v. Op 27 mei 2019 heeft Bakker het definitieve rapport uitgebracht. Daarin is op basis van dezelfde vergelijkingspanden maar met een aantal correcties een huurprijs geadviseerd van (€ 6.098,68 gemiddelde huurprijs per hotelkamer per jaar x 16 hotelkamers =) € 97.579,00 per jaar. In het rapport zijn de reacties van Driessen en Homan op het conceptrapport opgenomen en is puntsgewijs op de opmerkingen van Homan gereageerd. Homan heeft het definitieve rapport niet mede ondertekend.

3.Beoordeling

3.1

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

- de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 januari 2018 althans 1 oktober 2018 vaststelt op € 105.933,00 per jaar, welk bedrag jaarlijks geïndexeerd wordt overeenkomstig de huurovereenkomst;

- [appellant] veroordeelt tot betaling aan [geïntimeerde] van de vastgestelde huurprijs en van het verschil tussen die prijs en de sinds de ingangsdatum door [appellant] betaalde huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente telkens vanaf de vervaldatum;

- [appellant] veroordeelt in de kosten van het geding.

3.2

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] - kort gezegd - ten grondslag gelegd dat de huidige huurprijs niet meer overeenstemde met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, als bedoeld in artikel 7:303 BW Pro.

3.3

[appellant] heeft als verweer gevoerd dat - samengevat - in het definitieve rapport niet in voldoende mate rekening is gehouden met de wettelijke maatstaven van artikel 7:303 BW Pro. Volgens [appellant] deugt dit rapport niet qua motivering en conclusies.

3.4

De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen en de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 1 oktober 2018 vastgesteld op € 97.579,- per jaar exclusief btw, welk bedrag jaarlijks overeenkomstig de huurovereenkomst wordt geïndexeerd en [appellant] veroordeeld om [geïntimeerde] te betalen het verschil tussen die huurprijs en de door [appellant] vanaf 1 oktober 2018 betaalde huurprijs. De kosten tussen partijen heeft de kantonrechter gecompenseerd.

3.5

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met acht grieven op.

3.6

Grief I houdt in dat de kantonrechter alleen rekening heeft gehouden met het tijdvak van 1 oktober 2014 (bedoeld zal zijn: 2013) tot en met 30 september 2018, maar ook de huidige situatie rondom covid-19 had moeten meenemen, die immers een negatieve invloed heeft op de exploitatie van het hotel.

Daarvoor is echter geen aanleiding. Het gaat in deze zaak om aanpassing van de huurprijs gelet op de ontwikkeling van de huurprijzen die zich in bovengenoemde referentieperiode heeft voorgedaan. De gevolgen van covid-19, die zich na maart 2020 hebben voorgedaan horen bij deze beoordeling niet thuis. [appellant] kan deze in een andere procedure aan de orde stellen en daar huuropschorting of huurkorting vorderen. Grief I faalt.

3.7

Kort gezegd stelt [appellant] in grief II aan de orde dat twee hotels, te weten [F] en [G] niet in de vergelijking hadden mogen worden betrokken. [appellant] vermoedt dat in de hoge huurprijs van Hotel [G] meer is begrepen dan slechts casco huur. Aannemelijk is dat daarin een vergoeding is begrepen voor hotelinrichting en/of goodwill, zo stelt hij. Dat geldt ook voor Hotel [F] . [appellant] heeft berekend dat de exploitatie met een dergelijke huurprijs verlieslatend zou moeten zijn, terwijl volgens de gedeponeerde jaarrekeningen van Hotel [F] het eigen vermogen toeneemt. Voor Hotel [G] kan geen uitspraak worden gedaan over de behaalde resultaten. Volgens [appellant] heeft Homan er ook op gewezen dat niet alle huurprijzen van de vergelijkingspanden kale (casco) huurprijzen bevatten maar dat daarin vergoedingen verdisconteerd zijn. Er had inzicht moeten worden gegeven in de opbouw en samenstelling van de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten, ook ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Als de desbetreffende hotels uit de vergelijking zouden worden gehaald zou dat resulteren in een significant lagere huurprijs.

3.8

Het hof is met [geïntimeerde] van oordeel dat voldoende vaststaat dat in het rapport de daadwerkelijke casco huurprijzen zijn gehanteerd. Daarop wijst de zinsnede op pagina 8 van het rapport onder het kopje
Huurprijzenwaarin is vermeld dat de in het rapport vermelde huurprijzen ‘kale’ huurprijzen zijn waarbij geen rekening is gehouden met (service)kosten. Verder is het hanteren van casco huurprijzen, zoals [geïntimeerde] onweersproken heeft gesteld, doorgaans de praktijk bij hotels als de onderhavige. Het vermoeden dat dit anders is heeft [appellant] onvoldoende hard gemaakt met zijn berekening, waarover [geïntimeerde] nog terecht opmerkt dat [appellant] daarbij algemene branchecijfers uit 2010 als uitgangpunt neemt, die niets zeggen over de daadwerkelijke exploitatie. Daarbij heeft de deskundige Homan, die namens [appellant] is aangedragen, (ook) deze vergelijkingspanden goedgekeurd. Anders dan [appellant] stelt kan uit zijn commentaar op het rapport niet worden afgeleid dat niet alle huurprijzen van de vergelijkingspanden kale casco huurprijzen bevatten en daarin vergoedingen verdisconteerd zijn. Uit zijn brief die hierboven onder 2 sub u. gedeeltelijk is geciteerd volgt niet meer dan dat hij de deskundigen vraagt om in dit verband een goede vergelijking te maken, hij stelt of onderbouwt niet dat dat niet is gebeurd. En vervolgens geeft het definitieve rapport een antwoord op zijn vraag, namelijk dat de suggestie dat bij de vergelijkingspanden sprake zou zijn van een niet-casco situatie ‘ons bevreemdt’. Dit betekent dat de grief faalt.

3.9

Met grief III gaat [appellant] dieper in op zijn bezwaren tegen het rapport. Volgens hem is dat onzorgvuldig en onvoldoende gemotiveerd. Immers:

a. er is sprake van meerdere vergelijkingspanden die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst eigendom waren van dezelfde eigenaar, te weten Hotel [F] en Hotel [G] . Dit geeft een vertekend beeld en wekt het vermoeden op dat Bakker gebruik heeft gemaakt van gegevens waarover hij al beschikte;

b. de correctie voor locatie [B-straat] en [A-straat] is slechts -5%. Dit moet meer zijn omdat het [B-straat] de centrale verkeersader van [plaats C] is met veel passanten en winkels en op grond van meerdere factoren veel gunstiger is voor een hotel;

c. er zijn geen 16 hotelkamers in het gehuurde, dat zijn er maar 15. Een van de meegerekende kamers is in gebruik als berging en is maar 3,5 m2 groot;

d. de huurprijs van Hotel [G] was geen € 394.088,97,- ex btw, dat moet € 330.000,- zijn. [appellant] weet dat uit vertrouwelijke informatie.

e. de oppervlakten van de vergelijkingspanden komen niet overeen met de gegevens van het WOZ loket.

Verdere bezwaren worden in aparte grieven geformuleerd.

3.1

Het hof denkt daar anders over. Vooropgesteld wordt dat een rapport als dit geen exacte wiskunde is en altijd een zekere grofmazigheid zal bevatten, waarop door beide partijen wat valt af te dingen. Uiteindelijk gaat het er om of het rapport als geheel voldoende betrouwbare onderbouwing biedt om de huurprijs nader vast te stellen. Het hof is van oordeel dat dit het geval is. Als meer wordt ingezoomd op hetgeen [appellant] aan de orde heeft gesteld geldt daarover in dit verband het volgende:
ad a. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat de eigendom van de desbetreffende hotels van invloed is geweest op de hoogte van de huurprijs;

ad b. de deskundigen hebben, na commentaar van Homan op een eerdere vaststelling, op dit punt een correctie toegepast van -5%. Het hof heeft geen aanleiding aan die correctie te twijfelen. Onvoldoende is onderbouwd dat deze correctie in geen verhouding staat tot de ligging van Hotel [X] ;

ad c. [appellant] heeft in eerste aanleg zelf aangevoerd dat Hotel [X] 16 kamers heeft (CVA nr.1). Bovendien hebben de drie deskundigen het gehuurde bezocht en opgenomen en zijn ook zij tot de conclusie gekomen dat het gehuurde 16 hotelkamers bevat. Als al juist is dat een van de 16 kamers op de waardepeildatum als berging werd gebruikt brengt dat bovendien niet zonder meer mee dat deze kamer niet als hotelkamer moet meetellen;

ad d. wat [appellant] hier stelt is niet onderbouwd en wordt betwist. Het hof kan daarvan niet uitgaan;

ad e. in het licht van het verweer van [geïntimeerde] , te weten dat de WOZ oppervlakten niet de daadwerkelijke metingen betreffen maar slechts worden gebruikt in het kader van de gemeentebelastingen, alsmede tegen de achtergrond van het feit dat de drie deskundigen, waaronder dus de deskundige Homan van [appellant] , volgens het rapport “
op basis van de aangeleverde huurgegevens en eigen onderzoek “ter plaatse””en na een gezamenlijk overleg besloten hebben de desbetreffende vergelijkpanden in het huurprijsadvies mee te nemen met de in het rapport vermelde kenmerken, is onvoldoende onderbouwd dat de genoemde WOZ oppervlaktes afdoen aan hetgeen de deskundigen hebben bevonden.

Dat betekent dat de geen van de argumenten van [appellant] voldoende hout snijden om aan de bruikbaarheid van het rapport af te doen. De grief faalt. Daarbij wordt ook betrokken wat [appellant] in de afzonderlijke grieven nog meer heeft betoogd over dit rapport en hetgeen het hof daarover overweegt. Daarover meer hieronder.

3.11

[appellant] betoogt met grief IV dat de kantonrechter geen oog heeft gehad voor het verweer dat investeringen in het hotel door [appellant] in het rapport onvoldoende zijn meegenomen in de berekening van de nieuwe huurprijs. Het gehuurde was pas na aanzienlijke investeringen van € 200.000,-, onder meer voor het aanleggen van badkamers, bruikbaar als hotel. [appellant] betoogt dat het voorgaande een bevestiging is van zijn stelling dat de zuivere cascostaat van het gehuurde uitgangspunt is zodat ook in de vergelijking uitsluitend mogen worden betrokken de huurprijzen van bedrijfsruimten die casco zijn verhuurd. Voor zover dat anders is en de huurprijzen geacht moeten worden ook een vergoeding voor het meerdere dan casco te bevatten, moeten de in de vergelijking betrokken huurprijzen in zoverre worden gecorrigeerd.

3.12

Het hof onderschrijft het uitgangspunt van [appellant] maar zijn stellingen, noch het rapport of de wijze van totstandkoming ervan bieden aanknopingspunten voor de veronderstelling dat in de vergelijking panden anders dan in cascostaat zijn betrokken. De grief faalt. Voor het overige is onvoldoende onderbouwd dat en in hoeverre door [appellant] gepleegde investeringen verder een rol kunnen spelen bij de aan de orde zijnde huurprijsvaststelling. Een duidelijke conclusie op dit punt staat niet in de grief en een beroep op artikel 7: 303 lid 3 BW heeft hij niet gedaan. De grief faalt.

3.13

Grief V houdt in dat in het rapport noch in de beslissing van de kantonrechter voldoende rekening is gehouden met verschillen in oppervlakte en kwaliteitsverschillen. Waarom dat niet voldoende zou zijn gedaan wordt niet onderbouwd en reeds daarom faalt de grief. Ook overigens faalt die omdat het hof van oordeel is dat met die punten wel degelijk en afdoende is rekening gehouden.

3.14

Grief VI gaat over Hotel [I] en Hotel [J] . Volgens [appellant] moeten die in de vergelijking worden betrokken omdat die op diverse punten vergelijkbaar zijn met Hotel [X] . De grief stuit allereerst af op de vaststelling, zoals die hierboven al is gedaan, dat de drie deskundigen, waaronder dus de deskundige Homan van [appellant] , op basis van een gezamenlijk overleg besloten hebben de desbetreffende vergelijkpanden niet in het huurprijsadvies mee te nemen. Een verplichting om ook deze hotels wel mee te nemen hadden zij niet. [geïntimeerde] heeft nog betoogd dat de vergelijking met Hotel [I] mank gaat omdat uit de huurovereenkomst volgt dat dit een hostel is en dat Hotel [J] niet is meegenomen omdat dit minder dan 10 kamers heeft. Het hof vindt - kennelijk met de deskundigen - dit valide argumenten om beide hotels niet in de vergelijking te betrekken. Bovendien heeft [appellant] in hoger beroep nog een op eigen initiatief uitgebracht deskundigenrapport ingebracht van Forvalue, waarin is vermeld dat Hotel [J] niet als vergelijkingspand geschikt is omdat een huurovereenkomst ontbreekt. Al met al is onvoldoende aangevoerd om te oordelen dat beide hotels wel in de vergelijking moeten worden meegenomen. Ook deze grief faalt.

3.15

Gelet op al het voorgaande is er voor het hof dan ook geen reden om nog een andere deskundige te benoemen. Daarom faalt grief VII.

3.16

Dit betekent tevens dat ook het hof uitgaat van de nieuwe huurprijs van € 97.579,- die de deskundigen hebben vastgesteld.

3.17

Dan rest in principaal appel de vraag wanneer de nieuwe huurprijs moet ingaan. Daarover gaat grief VIII. De kantonrechter heeft die ingangsdatum conform de peildatum van het rapport bepaald op 1 oktober 2018. [appellant] betoogt dat het wettelijk uitgangspunt wat betreft de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs de datum van dagvaarding is, maar dat de corona situatie rechtvaardigt dat die ingangsdatum later is. Bovendien verzoekt [appellant] dat de huurprijs gedurende een periode van vijf jaar geleidelijk zal worden aangepast om een schoksgewijze aanpassing van de huurprijs te ondervangen.

[geïntimeerde] heeft hier tegen in gebracht dat [appellant] niet heeft betwist dat hij de onderhandelingen heeft getraineerd en niet redelijkerwijs de te betrachten voortvarendheid in acht heeft genomen. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] niet uitgelegd waarom de corona situatie ertoe zou moeten leiden dat de nieuwe huurprijs pas per 1 januari 2021 moet ingaan. Die situatie staat volgens [geïntimeerde] immers los van de onderhavige zaak. Er zijn geen bijzondere omstandigheden waarom een aanpassingsperiode van vijf jaar zou moeten gelden, integendeel: er is een zeer lang voortraject in deze zaak vanaf mei 2017, de geldende huurprijs was verre van marktconform en [appellant] heeft de aanpassingsprocedure zoveel mogelijk vertraagd. Om al die redenen moet de vordering op dat punt worden afgewezen.

3.18

Het hof overweegt als volgt. Artikel 7:303 lid 4 luidt Pro:

Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.

3.19

Het bepalen van een eerder ingangstijdstip is op grond van bijzondere omstandigheden bijvoorbeeld mogelijk als de wederpartij van degene die de vordering instelt de aan de procedure voorafgaande onderhandelingen zodanig heeft gerekt, dat pas geruime tijd na het verstrijken van de periode na afloop waarvan de huurprijs kon worden gewijzigd, een vordering tot nadere huurprijsvaststelling kon worden ingesteld. Een eerder ingangstijdstip kan ook gerechtvaardigd zijn als partijen gezamenlijk een deskundige hebben benoemd om een advies omtrent de nadere huurprijs op te stellen en het deskundigenadvies lang op zich heeft laten wachten (zonder dat dat voor rekening komt van de partij die huurprijsherziening wenst). Als een partij in het overleg over de te benoemen deskundige niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht, kan dat ook aanleiding zijn om een eerdere ingangsdatum vast te stellen.

3.2

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] een veelheid aan feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou volgen dat [appellant] de onderhandelingen heeft vertraagd en gerekt. [appellant] heeft zich daartegen verweerd en gesteld dat juist [geïntimeerde] traag was. Wat daarvan zij, feit is dat het onderhandelingstraject tussen partijen erg lang heeft geduurd en dat dat zeker voor een deel voor rekening komt van [appellant] . Het hof wijst daarvoor naar de correspondentie die als producties 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 en 20 zijn gevoegd bij de dagvaarding in eerste aanleg. Die producties houden in dat [appellant] diverse malen wordt gemaand tot spoed en ademen de frustratie dat hij niet op verzoeken reageert. De inhoud van die producties heeft [appellant] niet betwist. Dit brengt het hof tot de conclusie dat [appellant] niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht in het overleg over de te benoemen deskundige. Uiteindelijk hebben de deskundigen pas op 12 en 13 september 2018 de opdracht gekregen. Het rapport heeft als waardepeildatum 1 oktober 2018 en de datum van opname is 5 oktober 2018 geweest. Toen heeft het nog tot 27 mei 2019 (bijna acht maanden) geduurd voordat de deskundigen het rapport konden opleveren. Ook dat is een factor van belang. Omdat [appellant] met de nieuwe vastgestelde huurprijs niet akkoord ging heeft [geïntimeerde] hem uiteindelijk op 21 juni 2019 gedagvaard. Dit zijn alles bij elkaar genomen bijzondere omstandigheden die rechtvaardigen dat de huurprijs wordt vastgesteld op een eerdere dag dan die waarop de vordering is ingesteld. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat dit de peildatum 1 oktober 2018 moet zijn, de waardepeildatum die door de deskundigen, ook die van [appellant] , in gezamenlijk overleg is gekozen. Verder zijn geen bijzondere omstandigheden aangevoerd waarom de huurverhoging geleidelijk over een periode van vijf jaar zou moeten worden aangepast. De gevolgen van covid 19 passen hierin niet, die horen als al overwogen in een andere procedure thuis. Het verzoek tot geleidelijke aanpassing van de huurprijs wordt afgewezen. Voor het overige faalt grief VIII ook.

3.21

In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] een grief opgeworpen tegen het oordeel van de kantonrechter om de gevorderde wettelijke (handels)rente vanaf de (verval)data af te wijzen. De kantonrechter heeft daarover overwogen dat het niet tijdig betalen [appellant] niet kan worden toegerekend, zolang de huurprijs niet (onherroepelijk) vaststaat. Volgens [geïntimeerde] is, nu de kantonrechter de nieuwe huurprijs heeft vastgesteld, dientengevolge met terugwerkende kracht een huurachterstand ontstaan. Huurder is daarover de wettelijke rente verschuldigd. Ook bij een later blijkende prijsverhoging kan achteraf wettelijke rente worden berekend vanaf de verschillende vervaldata. Huur wordt gezien als een handelstransactie in de zin van artikel 2 van Pro richtlijn 2000/35/EG betreffende bestrijding van betalingsachterstand bij handelstransacties en volgens jurisprudentie van het Hof van Justitie van de EU is bij huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten de wettelijke handelsrente van toepassing bij huurachterstanden. Daarom wordt door [geïntimeerde] de wettelijke handelsrente gevorderd, telkens vanaf de vervaldatum.

3.22

[appellant] betwist dat wettelijke (handels)rente is verschuldigd over de periode dat de gewijzigde huurprijs nog niet vaststond. Bovendien betwist hij dat sprake is van een huurachterstand, dan wel de hoogte ervan. Wat betreft de wettelijke handelsrente voert hij aan, in navolging van de overweging van de kantonrechter, dat het niet tijdig betalen hem niet kan worden toegerekend omdat de hoogte van het verschuldigde nog niet onherroepelijk vaststond. Wat betreft de wettelijke (handels)rente geldt daarnaast nog dat het niet-betalen niet te wijten is aan zijn schuld, noch voor zijn risico moet komen.

3.23

Het hof overweegt als volgt. Hoewel juist is dat in dit geval de huurovereenkomst wordt gezien als een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW is naar het oordeel van het hof geen handelsrente verschuldigd voor situaties als deze, zolang de huurprijs door de rechter nog niet is aangepast. Niet gezegd kan worden dat de huurder verantwoordelijk is (zoals bedoeld in artikel 3 lid Pro 1, onderdeel c, sub ii van richtlijn 2000/35/EG betreffende bestrijding van betalingsachterstand bij handelstransacties) voor de vertraging in de ontvangst van het bedrag waarmee de huur is verhoogd. Pas door de uitspraak van de rechter wordt immers duidelijk dat er een hogere dan de oorspronkelijk overeengekomen vergoeding staat tegenover de in het kader van de handelstransactie verrichte dienst. Het woord toerekening in artikel 6:119a lid 8 BW, welk artikellid dient ter implementatie van genoemd artikelonderdeel van de richtlijn, dient in deze zin te worden uitgelegd. Een dergelijke uitleg strookt met het doel van de richtlijn, te weten het bestrijden van buitensporige betalingstermijnen en van betalingsachterstanden bij handelstransacties, waarvan hier geen sprake is.

3.24

Voor de periode vanaf datum vonnis is [appellant] wel de wettelijke handelsrente verschuldigd. Vanaf dat moment is immers voldoende duidelijk welke vergoeding er behoort te staan tegenover de in het kader van de handelstransactie verrichte dienst zodat vanaf die datum het hiervoor overwogene niet meer opgaat.

3.25

Wat betreft de wettelijke rente is de vraag of de tekortkoming van [appellant] , het niet betalen van de verhoogde huur in de periode vanaf de nadien door de rechter vastgestelde ingangsdatum tot de datum vonnis, hem kan worden toegerekend. In artikel 6:75 BW Pro is bepaald dat een tekortkoming niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend als die niet te wijten is aan zijn schuld noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Voor zover het gaat om schuld van [appellant] geldt ook hier dat pas met de uitspraak van de rechter duidelijk is geworden dat een hogere huur verschuldigd was. Evenmin valt in te zien dat die tekortkoming krachtens wet of rechtshandeling voor zijn rekening dient te komen. Op zichzelf is niet ondenkbaar dat de tekortkoming wel volgens de verkeersopvattingen voor [appellant] ’s rekening moet komen. Partijen hebben daarover echter geen debat gevoerd en waarom die aanleiding er in dit geval zou zijn heeft [geïntimeerde] dus niet toegelicht en onderbouwd.

3.26

De slotsom is dat de grieven in principaal appel falen. De incidentele grief slaagt ten dele. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en de wettelijke handelsrente zal als na te melden worden toegewezen vanaf datum vonnis. [appellant] zal als (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal en incidenteel appel.

4.Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

bekrachtigt het vonnis in hoger beroep;

bepaalt dat [appellant] de wettelijke handelsrente is verschuldigd over het verschil tussen de vastgestelde huurprijs en de door [appellant] betaalde huurprijs met ingang van 19 mei 2020;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 332,- aan verschotten en € 2.228,- voor salaris in principaal appel en op € 1.114,- voor salaris in incidenteel appel;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. D. Kingma, mr. L.A.J. Dun en mr. J.F. Kuiken en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2022.