Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.265.491/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 6961269 \ CV EXPL 18-4457
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 mei 2022
inzake
[X] VASTGOED B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
GAZELEY NETHERLANDS COÖPERATIEF U.A.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.R. Oranje te Amsterdam.
Partijen worden hierna [X] en Gazeley genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[X] is bij dagvaarding van 27 augustus 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 29 mei 2019 (verder: het betreden vonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [X] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en Gazeley als gedaagde in conventie, tevens verweerster in reconventie, welk vonnis is hersteld bij vonnis van 6 november 2019.
Bij tussenarrest van 24 september 2019 is mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op verzoek van partijen geen doorgang heeft gevonden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens houdende conclusie van eis in incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis in eerste aanleg;
- conclusie van antwoord in het incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis in eerste aanleg, met producties.
[X] heeft met instemming van Gazeley het incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging ingetrokken, zodat in dat incident geen arrest is gewezen.
Gazeley heeft vervolgens een memorie van antwoord met producties genomen.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 7 december 2021 doen bepleiten, [X] door mr. Visser voornoemd en mr. J.J. Blok, advocaat te Rotterdam en Gazeley door mr. K.J.M. Corten en M.A.M. Wolvers, advocaten te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[X] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, behoudens voor zover haar eis daarbij (in het dictum onder 7.1 en 7.2) is toegewezen, haar - in hoger beroep gelijkluidende - eis (voor het overige) zal toewijzen en, naar het hof begrijpt, de vordering van Gazeley alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Gazeley in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
Gazeley heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [X] , uitvoerbaar bij voorraad, in, naar het hof begrijpt, de kosten van het hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.25 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. De feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1
[X] heeft omstreeks 2005/2006 een bedrijfscomplex laten bouwen. Zij heeft het bedrijfscomplex in 2006 verkocht en geleverd aan Eurindustrial N.V. (verder: Eurindustrial) en huurde vanaf februari 2007 het bedrijfscomplex (hierna: het gehuurde) van Eurindustrial. De dochteronderneming van [X] , CTS Group B.V. (hierna: CTS) exploiteert in het gehuurde een high tech logistiek bedrijf, waarbij zij gebruik maakt van een in het gehuurde aanwezige technische installatie.
2.2
In de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte ROZ 2003 van toepassing verklaard. Daarin is onder meer het volgende bepaald:
’11.5 Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of niet behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.
11.6
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt (…)
Evenmin geldt het gestelde in 11.6 (…) ten aanzien van bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen (…)’
2.3
[X] en Eurindustrial zijn in of omstreeks 2014 een allonge op de huurovereenkomst overeengekomen met onder meer de volgende inhoud:
‘Artikel 2 – Betonvloer
2.1
Verhuurder zal een nieuwe betonvloer laten aanbrengen in het Gehuurde. De nieuwe betonvloer zal in overeenstemming zijn met de in de aannemingsovereenkomst d.d. 4 december 2014 (…) opgenomen voorwaarden en documenten. Eventuele extra kosten in verband met onvoorziene omstandigheden en/of schade aan kabels en leidingen zijn voor rekening van Verhuurder. Dit geldt ook voor dat deel van de vloer dat nu niet hoeft te worden hersteld.
2.2
Verhuurder zal zich inspannen om de in de Aannemingsovereenkomst opgenomen werkzaamheden zo spoedig mogelijk en met zo min mogelijk overlast voor Huurder uit te (laten) voeren.
Artikel 3 – Overige bepalingen
3.1
De rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de Huurovereenkomsten blijven van kracht, tenzij daarvan in deze allonge uitdrukkelijk wordt afgeweken. Bij uitleg van de bepalingen en/of bij strijdigheid tussen bepalingen in de Huurovereenkomsten en/of deze allonge, geldt eerst de tekst van de allonge, daarna de tekst van de huurovereenkomst.
3.2
Huurder is aansprakelijk voor schade die het gevolg is van door of namens hem aangebrachte veranderingen of toevoegingen.’
2.4
Gazeley is per 1 oktober 2015 eigenaar geworden van het gehuurde en daarmee de verhuurder.
2.5
Uit metingen die Gazeley heeft laten verrichten, is gebleken dat de vloer in het gehuurde op twee plaatsen omhoog komt. Bij een tweetal herhaalmetingen bleken de vloerhoogtes ten opzichte van de vorige metingen te verschillen.
2.6
Gazeley en [X] zijn het erover eens dat spoedig herstel van de vloer dient plaats te vinden, maar zijn in een patstelling geraakt over de voorwaarden waaronder dit dient te gebeuren.
3.Beoordeling
3.1
[X] heeft in eerste aanleg gevorderd:
i. i) voor recht te verklaren dat sprake is van een gebrek ex artikel 7:204 BW;
ii) voor recht te verklaren dat Gazeley het gebrek als genoemd onder i) dient te herstellen;
iii) Gazeley te veroordelen om binnen vijf dagen na het wijzen van het vonnis tot herstel van het gebrek over te gaan, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
iv) voor recht te verklaren dat de huurprijs ten aanzien van het gehuurde dient te worden verminderd met een in goede justitie te bepalen bedrag en met ingang van de aanwezigheid althans het ontstaan van het gebrek;
v) voor recht te verklaren dat Gazeley aansprakelijk is voor de door [X] geleden schade die is ontstaan als gevolg van het niet tijdig herstellen van het gebrek;
vi) voor recht te verklaren dat Gazeley aansprakelijk is voor de door [X] geleden schade die als gevolg van het gebrek zal ontstaan in verband met het uit te voeren herstel van het gebrek,
een en ander met veroordeling van Gazeley in de proceskosten.
Gazeley heeft in eerste aanleg gevorderd [X] te veroordelen tot medewerking aan de uitvoering van het door haar overgelegde plan van [Y] Bouw, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [X] in de proceskosten.
3.2
De kantonrechter heeft de vorderingen onder i) en ii) toegewezen omdat voldoende is gebleken dat er een gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW en [X] belang heeft bij die verklaringen voor recht. Aansprakelijkheid voor de schade van [X] is echter op grond van de artikelen 11.5 en 11.6 van de algemene bepalingen uitgesloten, terwijl [X] ook geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, zo heeft de kantonrechter verder overwogen. Er is bovendien geen aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:174 BW. De vorderingen onder iv) v) en vi) worden daarom afgewezen. Ook kan [X] zich niet op het standpunt stellen dat zij slechts meewerkt aan herstel als Gazeley verhuiskosten en andere schade van [X] vergoedt. Daarom wordt de vordering onder iii) afgewezen. Gazeley heeft gelet op een en ander belang bij haar vordering tot medewerking, zodat deze zal worden toegewezen, zij het met een langere termijn dan gevorderd, aldus nog steeds de kantonrechter. De kantonrechter heeft [X] ten slotte in de proceskosten van de conventie en de reconventie veroordeeld.
3.3
De grieven I tot en met IV betreffen alle het oordeel van de kantonrechter dat Gazeley een beroep toekomt op de exoneraties zoals vastgelegd in de artikelen 11.5 en 11.6 van de algemene bepalingen. [X] voert bij grief I aan dat Gazeley dan wel haar rechtsvoorgangster geacht moet worden bij het aangaan van de huurovereenkomst kennis te hebben gehad van het gebrek, althans van het latent aanwezige gebrek. Bij de grieven II en III betoogt [X] dat de allonge de exoneratiebepalingen terzijde heeft geschoven. Met grief IV tenslotte bestrijdt [X] in algemene bewoordingen dat de exoneratiebepalingen onverkort gelden.
3.4
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat Gazeley een beroep toekomt op de artikelen 11.5 en 11.6 van de algemene bepalingen, en dat de inhoud van de allonge niet in de weg staat aan een dergelijk beroep. Het hof betrekt bij dit oordeel ook hetgeen partijen bij de inleiding op de grieven respectievelijk de inleiding op het verweer tegen de grieven hebben betoogd, en overweegt naar aanleiding van een en ander het volgende.
3.5
Gazeley voert onbetwist aan dat haar rechtsvoorgangster Eurindustrial bij het aangaan van de huurovereenkomst op 1 februari 2007 niet bekend was met het gebrek dat thans aan de orde is. Dat zich slakken onder de vloer bevinden die vol met water lopen ten gevolge waarvan delen van de vloer stijgen is pas ruimschoots na die datum gebleken, aldus Gazeley. [X] voert daartegen aan dat de hoogteverschillen in de vloer zich al hadden voorgedaan toen Gazeley op 1 oktober 2015 het gehuurde in eigendom verkreeg. Of dat het geval was, is echter niet van betekenis. Gazeley is op dat moment immers slechts in de rechten en verplichtingen getreden van Eurindustrial als verhurende partij. Doorslaggevend is daarom of Eurindustrial ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst op 1 februari 2007 bekend was met het gebrek. Gazeley wijst er bovendien op dat pas in 2016 aan partijen bekend werd dat er onder het gedeelte van de vloer dat onderwerp is van dit geschil slakken aanwezig waren en problemen veroorzaakten. Ook dit heeft [X] niet bestreden.
3.6
Gazeley voert daarnaast aan dat zij althans haar rechtsvoorgangster ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst evenmin bekend had hoeven zijn met het (potentiële) gebrek. Zij wijst er voorts op dat voor zover dat het geval zou zijn ook [X] daarmee bekend had moeten zijn. [X] was immers eigenaar en ontwikkelaar van het gehuurde voordat het door [X] aan de rechtsvoorgangster van Gazeley werd verkocht en door [X] werd gehuurd. [X] heeft hiertegen ingebracht dat het gebrek ten tijde van het aangaan van de overeenkomst in potentie al aanwezig was. De vloer bezat immers al de eigenschappen die zouden leiden tot de hoogteverschillen. De toenmalig eigenaar en overigens ook Gazeley hadden dit als grootschalig vastgoedbeheerder kunnen en moeten onderkennen door middel van een inspectie. Een dergelijk onderzoek kan eenvoudig worden gedaan door het nemen van monsters van de vloer zoals ook in het kader van de herstelwerkzaamheden is gedaan, aldus nog steeds [X] . Het hof volgt [X] hierin niet. Gesteld noch gebleken is dat er in 2007 aanleiding was tot nadere inspectie van de vloer. Ook is niet gebleken dat een dergelijke inspectie aan de zijde van de verhuurder gebruikelijk is in het professionele vastgoedbeheer. Dit ligt te minder voor de hand in een geval als het onderhavige waarin [X] het gehuurde zelf heeft laten bouwen en het daarna aan Eurindustrial heeft overgedragen om het aansluitend van haar te gaan huren. [X] was dus zelf op de hoogte van de wijze van bouwen, althans had dat kunnen zijn, eerder dan dat Eurindustrial dat was. Dat Eurindustrial het gehuurde vervolgens in 2015 aan Gazeley heeft verkocht en geleverd en Gazeley daarmee de huurrelatie van Eurindustrial overnam, maakt dit niet anders. Gazeley had in verband met die koop geen verplichting jegens [X] om een nadere inspectie van de vloer uit te voeren, zoals [X] kennelijk voorstaat. Het hof gaat dan ook aan een en ander voorbij, wat er ook zij van de eenvoud van het door [X] bedoelde onderzoek.
3.7
Aldus is vast komen te staan dat Gazeley, althans haar rechtsvoorgangster, bij het aangaan van de overeenkomst het gebrek niet kende en ook niet behoorde te kennen. Aan Gazeley komt dan ook een beroep toe op artikel 11.5 van de algemene bepalingen. Zij is daarom niet aansprakelijk voor de gevolgen van dit gebrek. Ook komt Gazeley een beroep toe op artikel 11.6 van de algemene bepalingen. Het recht op vermindering van de huurprijs waarop [X] zich beroept is geregeld in artikel 7:207 BW. Ingevolge artikel 7:209 BW kan ten nadele van de huurder worden afgeweken van artikel 7:207 BW voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst niet kende of had behoren te kennen. Dat laatste is het geval zodat [X] ingevolge artikel 11.6 van de algemene bepalingen geen recht heeft op vermindering van de huurprijs.
3.8
[X] stelt zich nog op het standpunt dat de exoneratiebepalingen hun werking hebben verloren omdat in de allonge afspraken zijn gemaakt over de wijze waarop partijen zich zullen opstellen met betrekking tot gebreken in de vloer. Een zuiver taalkundige uitleg van artikel 2.1 van de allonge leidt ertoe dat Gazeley een verplichting tot schadevergoeding op zich heeft genomen, ook als andere delen van de vloer zullen worden hersteld. De afspraak gaat over niet voorzienbare schade waaronder bedrijfsschade, terwijl bovendien voorzienbaar was dat het probleem zich over het gehele vloeroppervlak voordeed, aldus nog steeds [X] .
3.9
Artikel 2 van de allonge - die overigens is opgesteld naar aanleiding van een voortzetting van de huurovereenkomst door partijen - bevat afspraken over een nieuwe betonvloer die Gazeley, althans haar rechtsvoorgangster, in het gehuurde zou aanbrengen. Het ging daarbij volgens de tekst van de allonge uitdrukkelijk om een vloer overeenstemmend met de in het artikel genoemde aannemingsovereenkomst. Die aannemingsovereenkomst had, zo is niet in geschil, betrekking op het vernieuwen van een deel van de vloer, en wel een ander deel dan thans dient te worden hersteld. Aanvullende kosten in verband met onvoorziene omstandigheden en schade aan kabels en leidingen zijn voor rekening van de verhuurder, zo staat in het artikel. Wat er ook zij van de verdere invulling van de begrippen kosten en schade, een redelijke uitleg van deze tekst is dat de afspraak over kosten en schade alleen gold in verband met de uitvoering van de genoemde aannemingsovereenkomst. De allonge bevat geen of onvoldoende aanwijzingen dat de afspraak ook zou gelden voor andere, laat staan alle herstelwerkzaamheden die in de toekomst aan de vloer nodig zouden blijken te zijn. De laatste zin van artikel 2.1, ’Dit geldt ook voor dat deel van de vloer dat nu niet hoeft te worden hersteld’, kan ook zo worden uitgelegd, zoals de rechtbank heeft gedaan, dat de verhuurder tevens kosten en schade voor zijn rekening neemt die bij de uitvoering van de aannemingsovereenkomst zouden ontstaan aan of in verband met dat andere deel van de vloer. [X] heeft een voor haar gunstiger uitleg van deze zin overigens niet uitdrukkelijk in stelling gebracht bij het bepleiten van haar standpunt. Tegen een ruime uitleg van de afspraak pleit bovendien artikel 3 van de allonge. Daarin is bepaald dat de rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomsten van kracht blijven, tenzij daarvan in de allonge uitdrukkelijk wordt afgeweken. Een uitdrukkelijke afwijking van de exoneratiebedingen voor alle toekomstige gebreken aan de vloer ontbreekt in de allonge.
3.1
[X] heeft in de inleiding op haar grieven ook nog gewezen op het onredelijk bezwarende karakter van de exoneratiebedingen, en de stelling ingenomen dat een beroep op die bedingen in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Zij voert daartoe aan dat ten nadele van de huurder wordt afgeweken van het wettelijk systeem, dat het herstel gelet op haar bedrijfsvoering tot grote schade zal leiden en dat het gebrek eerder had kunnen worden opgemerkt en/of voorkomen. Ook kan Gazely mogelijkerwijs haar aansprakelijkheid afwentelen op de partij die de vloer heeft gelegd, aldus [X] . Het hof is van oordeel dat er onvoldoende grond is om te concluderen dat de exoneratiebedingen onredelijk bezwarend zijn of dat een beroep daarop in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daartoe is het volgende van betekenis. De overeenkomst is gesloten tussen professionele partijen waarbij [X] , voordat zij huurder werd, ook nog eens de ontwikkelaar van het gehuurde is geweest en dus de opdrachtgeefster van de partij die de vloer heeft gelegd. De bedingen zijn voorts niet ongebruikelijk in de vastgoedbranche. Dat de bedrijfsvoering van [X] tot extra risico’s op (omvangrijke) schade leidt kan Gazeley als verhuurder niet worden tegengeworpen. Voorts is niet gebleken van een rechtsplicht tot inspectie van de vloer door Gazeley, en heeft [X] niet duidelijk gemaakt hoe Gazeley het gebrek had kunnen voorkomen.
3.11
Al met al falen de grieven I tot en met IV.
3.12
Met grief V herhaalt [X] haar stelling dat Gazeley aansprakelijk is op grond van artikel 6:174 BW. Zij voert aan dat het omhoog komen van de vloer tot gevaarlijke situaties leidt bij elke denkbare activiteit in het gehuurde. Het gevaar voor personen of zaken heeft zich al verwezenlijkt nu de vloer omhoog is gekomen. Er is al schade omdat zij haar bedrijfsvoering heeft aangepast, aldus nog steeds [X] .
3.13
Het hof volgt [X] niet in haar betoog. Artikel 6:174 BW vestigt aansprakelijkheid voor de bezitter van een opstal die niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, voor het geval dat dit gevaar zich verwezenlijkt. In dit geval ontstaat het gevaar voor personen en zaken, naar de stellingen van [X] , door de combinatie van het gebrek aan de vloer én de voor haar gebruikelijke bedrijfsvoering. Dat is wat anders dan een gevaar dat de toestand van de opstal op zichzelf genomen oplevert, zoals bedoeld in artikel 6:174 BW. Ook heeft het gevaar zich niet verwezenlijkt zoals bedoeld in dit wetsartikel. Daartoe is onvoldoende de stelling van [X] dat zij haar bedrijfsvoering heeft moeten aanpassen. De grief faalt dan ook.
3.14
Bij grief VI betoogt [X] dat de kantonrechter ten onrechte tot de conclusie is gekomen dat het aan haar is te wijten dat de vloer nog niet is hersteld. Zij heeft alle recht pas medewerking aan het herstel te verlenen als Gazeley haar garandeert de schade en de verhuiskosten te vergoeden, zo stelt zij. Gazeley komt immers geen beroep toe op de exoneratiebedingen. Ook deze grief faalt. Het hof heeft in het voorgaande immers reeds geoordeeld dat Gazeley wel een beroep toekomt op de exoneratiebedingen.
3.15
Om dezelfde reden falen de grieven VII tot en met X, die de afwijzing (ten dele) van de vordering van [X] , de toewijzing van de vordering van Gazeley en de proceskostenveroordeling betreffen. Ook deze grieven gaan er telkens - ten onrechte - van uit dat Gazeley geen beroep kan doen op de exoneratiebedingen.
3.16
[X] heeft geen bewijs aangeboden van concrete feiten die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden leiden.
3.17
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [X] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [X] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 741,- aan verschotten en € 2.228,- voor salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, J.C.W. Rang en D. Kingma en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2022.