Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.264.939/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4573875 CV EXPL 15-30120
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 maart 2021
inzake
CLEVER REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat: mr. M.H.F. van Buuren te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde in de hoofdzaak,
eiser in het incident,
advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.
1.Verder verloop van het geding
Partijen worden hierna wederom Clever Real Estate en [geïntimeerde] genoemd.
In deze zaak heeft het hof op 14 januari 2020 beslist op de vordering van [geïntimeerde] in het incident om Clever Real Estate niet-ontvankelijk te verklaren in het hoger beroep. Deze vordering is afgewezen en de beslissing over de proceskosten is aangehouden tot het eindarrest in de hoofdzaak. Voor het verloop van het geding tot 14 januari 2020 wordt verwezen naar dit tussenarrest.
Partijen hebben na het wijzen van het tussenarrest de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met een productie.
Ten slotte is arrest in de hoofdzaak gevraagd.
Clever Real Estate heeft geconcludeerd dat het hof de door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam gewezen tussenvonnissen van 18 april 2017 en 13 november 2018 en het eindvonnis van 19 maart 2019 zal vernietigen en alsnog haar vordering zal toewijzen, in die zin dat bij het bepalen van de aanvangshuur wordt uitgegaan van de bouwjaartabel 2014 voor de toekenning van punten voor energiebesparende maatregelen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
De bestreden tussenvonnissen zijn gewezen tussen Clever Real Estate en meerdere gedaagden, waaronder [geïntimeerde] . Het bestreden eindvonnis gaat alleen over het geschil tussen Clever Real Estate en [geïntimeerde] .
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 18 april 2017 onder 1.1 tot en met 1.11 en in het bestreden vonnis van 13 november 2018 onder 1 en 2 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
Clever Real Estate is verhuurder van 229 woonstudio’s aan de [adres] te [plaats] . Deze studio’s maken deel uit van een complex dat is gebouwd in 1969 en voorheen in gebruik was als kantoorgebouw. In 2014 is het gebouw verbouwd en gerenoveerd en zijn de woonstudio’s gerealiseerd.
2.2.
[geïntimeerde] heeft met ingang van 1 maart 2015 een woonstudio in het complex gehuurd van Clever Real Estate tegen een aanvangshuurprijs van € 560,= per maand.
2.3.
Op de ingangsdatum van de huurovereenkomst was geen energielabel afgemeld voor deze woonstudio. Dat is wel gebeurd in oktober 2015.
2.4.
[geïntimeerde] heeft op 21 mei 2015 bij de huurcommissie een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ingediend. De huurcommissie heeft in haar uitspraak, verzonden op 22 juli 2015, beslist dat een huurprijs van € 512,39 per maand met ingang van 1 maart 2015 redelijk is.
3.Beoordeling
3.1.
Clever Real Estate heeft bij inleidende dagvaarding onder meer gevorderd dat de kantonrechter met inachtneming van artikel 7:262 BW zal bepalen dat de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 560,= redelijk is. De kantonrechter heeft de aanvangshuurprijs in het bestreden eindvonnis vastgesteld op € 380,64 per maand met ingang van 1 maart 2015 en Clever Real Estate belast met de kosten van het geding.
3.2.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Clever Real Estate met haar grieven op. Zij heeft daaraan onder meer, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat de kantonrechter ten onrechte heeft nagelaten te beslissen op haar uitdrukkelijke (subsidiaire) stellingen dat (i) een redelijke wijze van uitleg en toepassing van de bouwjaartabel in dit geval met zich brengt dat niet 1969 maar 2014 als referentiejaar wordt genomen, en (ii) de redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat voor het toekennen van de punten betreffende de energiebesparende maatregelen het referentiejaar 2014 geldt. Door niet te beslissen op deze stellingen heeft de kantonrechter in strijd gehandeld met de fundamentele beginselen van een goede procesorde, zodat aan het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 3 BW moet worden voorbijgegaan, aldus Clever Real Estate.
3.3.
Het hof heeft in het incident overwogen dat de stellingen van Clever Real Estate een beroep inhouden op een van de gronden die tot doorbreking van het rechtsmiddelenverbod kunnen leiden en dat dit voldoende is om haar ontvankelijk te achten in het hoger beroep.
3.4.
In de hoofdzaak moet het hof nu onderzoeken of het niet beslissen door de kantonrechter op de subsidiaire stellingen van Clever Real Estate daadwerkelijk een doorbrekingsgrond oplevert. Alleen wanneer dat het geval is komt het hof toe aan een inhoudelijke beoordeling van die subsidiaire stellingen. Clever Real Estate heeft immers geen andere doorbrekingsgronden gesteld.
3.5.
Het hof is van oordeel dat het rechtsmiddelenverbod niet wordt doorbroken. Hieronder wordt toegelicht waarom.
3.6.
De kantonrechter heeft de subsidiaire stellingen van Clever Real Estate niet (kenbaar) besproken voordat zij besliste op de ingestelde vordering. Daarom bevat het bestreden eindvonnis een motiveringsgebrek.
3.7.
Een motiveringsgebrek is echter op zichzelf niet een verzuim van zulke essentiële vormen dat het rechtsmiddelenverbod daardoor wordt doorbroken. Daarvoor is nodig dat door het verzuim zulke fundamentele rechtsbeginselen zijn veronachtzaamd dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak niet meer kan worden gesproken. En dat is hier niet aan de orde.
3.8.
Nu het rechtsmiddelenverbod niet wordt doorbroken, kan het hof niet overgaan tot een inhoudelijke behandeling van de subsidiaire stellingen van Clever Real Estate en moet haar beroep worden verworpen.
3.9.
Clever Real Estate wordt in het ongelijk gesteld en daarom moet zij de proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep dragen, met inbegrip van de kosten van het incident. [geïntimeerde] is in deze procedure samen opgetrokken met twee bewoners van andere woonstudio’s in het complex. Het anticipatie-exploot, de memorie in het incident en de memorie van antwoord in deze zaak zijn mede op naam van die andere bewoners uitgebracht en ingediend in de zaken van die andere bewoners. Daarom zal Clever Real Estate worden veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een derde deel van de daarmee gemoeide kosten, zoals dat ook zal gebeuren in de zaken van de beide andere bewoners.
4.Beslissing
Het hof:
verwerpt het hoger beroep;
veroordeelt Clever Real Estate in de kosten van het geding in het incident en in de hoofdzaak tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 357,= aan verschotten en € 742,67 voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, C. Uriot en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2021.