ECLI:NL:GHAMS:2021:870

• Datum uitspraak: 23 maart 2021
• Publicatiedatum: 25 maart 2021
• Zaaknummer: 200.281.450/01 NOT
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.H.M. van Altena; H.T. van der Meer; T.K. Lekkerkerker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Klacht tegen een notaris over het passeren van een leveringsakte en onderzoek naar de rechtstoestand van een registergoed

In deze zaak hebben klagers, [klager 1] en [klager 2], een klacht ingediend tegen notaris [notaris] over de wijze waarop hij de leveringsakte van bedrijfsunit 13 D heeft gepasseerd. De klacht betreft onder andere het onvoldoende onderzoek naar de rechtstoestand van het registergoed en het niet voldoen aan de zorgplichten die de notaris heeft. Klagers stellen dat de notaris de akte heeft gepasseerd zonder de juiste informatie te hebben over de eigendomsverhoudingen, wat heeft geleid tot een geschil tussen klagers en de koper [A]. De kamer voor het notariaat heeft op 23 maart 2021 de klacht gedeeltelijk gegrond verklaard, maar geen maatregel opgelegd. Klagers hebben hiertegen hoger beroep ingesteld.

Tijdens de behandeling van de zaak heeft het hof vastgesteld dat de notaris inderdaad onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de rechtstoestand van het registergoed en de bedoeling van partijen. Dit gebrek aan zorgvuldigheid heeft geleid tot een dispuut dat nu voor de civiele rechter ligt. Het hof heeft de klachtonderdelen 1, 2, 3, 4 en 6 gegrond verklaard en klachtonderdeel 5 ongegrond. De notaris is berispt en moet de kosten van klagers in hoger beroep vergoeden, evenals de kosten van de behandeling van de klacht. Het hof heeft de notaris gewaarschuwd en hem aangespoord om zijn werkwijze aan te passen om dergelijke situaties in de toekomst te voorkomen.

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.281.450/01 NOT

nummer eerste aanleg : C/05/3631748 / KL RK 19-161

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 23 maart 2021

inzake

1. [klager 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. [klager 2]

wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

gemachtigde: mr. P.C.J. Twaalfhoven, advocaat te Amsterdam,

tegen

[notaris] ,

notaris te [plaats] ,

geïntimeerde,

gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen, advocaat te Amsterdam.

Partijen worden hierna respectievelijk klagers, dan wel [klager 1] en of [klager 2] enerzijds en de notaris anderzijds genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

1.1.

Klagers hebben op 28 juli 2020 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 29 juni 2020 (ECLI:NL:TNORARL:2020:23).

1.2.

De notaris heeft op 30 september 2020 een verweerschrift bij het hof ingediend.

1.3.

Het hof heeft de stukken van de eerste aanleg van de kamer ontvangen.

1.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 7 januari 2021. Verschenen zijn de heer [X] , zijnde de (indirect) bestuurder van [klager 1] , de notaris en de gemachtigden van partijen. Allen hebben het woord gevoerd; de gemachtigden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.

2. Feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klagers hebben tegen de vaststelling van die feiten bezwaar gemaakt. Het hof zal hiermee (voor zover relevant) bij de beoordeling rekening houden

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

In juli en augustus 2010 heeft [klager 1] . de bedrijfsunits 13 en 13 A en vervolgens 13 B en 13 C aan de [adres] aangekocht. De akte van levering werd in beide gevallen gepasseerd bij het kantoor van de notaris.

2.2.

Nadat [klager 1] . eigenaar van de onder 2.1 genoemde units is geworden, zijn deze verbouwd en is een bouwkundige scheiding aangebracht waarbij bedrijfsunit 13 D is ontstaan. Ondanks deze bouwkundige scheiding bleef bedrijfsunit 13 D onder dezelfde kadastrale aanduiding vallen als bedrijfsunit 13 A.

2.3.

In november 2010 heeft [klager 1] . bedrijfsunit 13 B verkocht en in eigendom overgedragen aan [A] (hierna: [A] ). Eveneens in november 2010 heeft [klager 1] . bedrijfsunit 13 C verkocht en in eigendom overgedragen aan [B] .

2.4.

In december 2011 heeft [klager 1] . bedrijfsunit 13 verkocht en in eigendom overgedragen aan [A] .

2.5.

De onder 2.3 en 2.4 genoemde transacties zijn begeleid door het kantoor van de notaris (koopovereenkomsten opgesteld, financiële afwikkeling verzorgd, akten van levering gepasseerd, hypotheek doorgehaald).

2.6.

[klager 1] . bleef tot eind 2016 eigenaar van bedrijfsunit 13 A en 13 D en verhuurde deze. Toen het einde van deze huurovereenkomsten in zicht kwam heeft [klager 2] [A] benaderd met de vraag of hij wellicht belangstelling had voor het/de desbetreffende bedrijfspand(en). Dit bleek het geval. Partijen hebben overeenstemming bereikt over de voorwaarden maar voor deze onderlinge transactie geen schriftelijke koopovereenkomst opgesteld.

2.7.

Op 28 november 2016 heeft de partner van [A] telefonisch contact opgenomen met het kantoor van de notaris met het verzoek om een concept-leveringsakte op te stellen. Een aan het kantoor van de notaris verbonden kandidaat-notaris, mr. [kandidaat-notaris] (hierna: de kandidaat-notaris), heeft de opdracht aangenomen. De overgelegde telefoonnotitie luidt als volgt:

“
Gesproken met de vrouw van [A] – [telefoonnummer, hof]

[A] heeft in privé het bedrijfspand [adres] gekocht.

Koopsom is 200.000. Vk is [klager 2] .

Voor de aankoop is geen lening bij de bank nodig.

Er is geen koopovk en hoeft ook niet te worden opgesteld.

Trp [transport, hof]
zsm, heb gezegd dat wij even inzage doen bij het kadaster en daarna weten wat mogelijk is qua datum, afhankelijk van wel/geen hypothecaire inschrijving. ’’

2.8.

Op 28 november 2016 heeft het notariskantoor aan de bank een aflossingsverzoek gedaan om doorhaling van het recht van hypotheek met betrekking tot het onderpand plaatselijk bekend “
[adres] . ’’

2.9.

Op 8 december 2016 heeft de notaris aan partijen per e-mail de concept-leveringsakte toegestuurd met de volgende onderwerpregel:

“
overdracht [adres] ’’ en de volgende tekst achter ‘betreft’: “
overdracht [adres] ”.

2.10.

Op 14 december 2016 is door de bank een royementsvolmacht afgegeven waarin onder meer is bepaald:

“..
hierbij onherroepelijk volmacht te geven aan ieder van de medewerkers van het kantoor van [naam kantoor] te […] om vóór en namens ondergetekende(n):

a) bij notariële akte gedeeltelijk afstand te doen van het hypotheekrecht

uitsluitend voor zover gevestigd op:

Kadastrale gemeente : [gemeente]

Sectie : [sectie]

Nummer : [nummer]

Plaatselijk bekend : [adres] (…) ’’

2.11.

De leveringsakte is gepasseerd op 19 december 2016. Daarin (evenals in het concept van 8 december 2016, dat partijen van te voren hebben ontvangen) is het object van levering omschreven als “(…) [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer] (…)’’.

2.12.

[klager 1] heeft een civiele procedure gevoerd tegen [A] en zich daarin (onder meer) op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst met [A] niet de overdracht van bedrijfsunit 13 A, maar slechts 13 D betrof. [A] daarentegen stelt zich in deze procedure op het standpunt dat de overdracht van bedrijfsunit 13 A wel deel uitmaakt van de met [klager 1] gemaakte afspraken. De rechtbank Midden-Nederland heeft bij vonnis van 20 maart 2019 (hierna: het vonnis van 20 maart 2019) de vorderingen van [klager 1] . in deze procedure afgewezen. [klager 1] . heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld.

3. Standpunt van klagers

3.1.

Klagers verwijten de notaris dat hij zijn werkzaamheden rondom de levering van de bedrijfsunit 13 D onzorgvuldig heeft verricht. De klacht valt uiteen in de volgende onderdelen.

1) Klagers verwijten de notaris de akte van levering te hebben gepasseerd zonder voldoende onderzoek te doen naar de rechtstoestand van het in de leveringsakte beschreven registergoed.

2) Klagers verwijten de notaris dat hij een onjuiste leveringsakte heeft gepasseerd die afwijkt van de opdracht en niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Tot medio 2017 waren klagers in de veronderstelling dat alleen bedrijfsunit 13 D was overgedragen.

3) Klagers verwijten de notaris doorhaling van het recht van hypotheek dat op het kadastrale perceel 13 D èn 13 A rustte, terwijl de royementsvolmacht uitsluitend zag op de hypotheek verstrekt ten behoeve van bedrijfsunit 13 D.

4) Klagers verwijten de notaris dat hij geen verklaring heeft afgelegd over de inhoud van de hem verstrekte opdracht en/of de wijze waarop de notaris deze opdracht heeft opgevat.

5) Klagers verwijten de notaris dat hij het notarieel dossier over deze zaak niet aan klager ter beschikking heeft gesteld en/of heeft willen laten inzien.

6) Klagers verwijten de notaris niet tijdig en/of voldoende adequaat te reageren op de informatieverzoeken van/namens klager.

4. Beoordeling

4.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing klachtonderdelen 1 en 3 gegrond en de overige klachtonderdelen ongegrond verklaard. De kamer heeft geen maatregel opgelegd maar de notaris is wel in de kosten veroordeeld.

Klachtonderdelen 1, 2 en 3

4.2.

De eerste drie gronden in het beroepschrift zien alle op de klachtonderdelen 1, 2 en 3. Het hof zal deze gezamenlijk behandelen, aangezien deze klachtonderdelen zo nauw met elkaar zijn verweven dat dit een gezamenlijke bespreking rechtvaardigt.

4.3.

Deze klachtonderdelen komen er in de kern op neer dat de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door een akte van levering te passeren zonder voldoende onderzoek te doen naar de rechtstoestand van het in die akte beschreven registergoed - namelijk de bedrijfsunits “ [adres] ’’- en naar de bedoeling van partijen, die geen schriftelijke koopovereenkomst hebben gesloten. Nu de notaris dit heeft nagelaten, heeft hij in strijd gehandeld met art. 93 Wna, met de in art. 17 Wna vervatte zorgplichten en met de artikelen 2 en 11 van de Verordening beroeps- en gedragsregels, aldus klagers.

4.4.

De notaris heeft - zoals klagers terecht stellen - bij de overdracht van een registergoed tot taak om een zodanig onderzoek in te stellen dat over de rechtstoestand van het registergoed zo min mogelijk onzekerheid bestaat. De notaris heeft zowel naar de rechtstoestand van het registergoed als naar de bedoeling van partijen onvoldoende onderzoek gedaan. Dit gebrekkige onderzoek van de notaris heeft ertoe geleid dat er tussen de partijen na het passeren van de leveringsakte een dispuut is ontstaan die het onderwerp is van een civiele procedure, die nu aanhangig is bij het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden. De vraag of de leveringsakte beantwoordt aan de tussen partijen mondeling gemaakte afspraken is aan de civiele rechter in de genoemde procedure voorgelegd. Het is dan niet aan de tuchtrechter om daarover een oordeel te geven. In het tuchtrecht dient te worden beoordeeld of de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Dat is hier het geval.

Ter zitting in hoger beroep heeft de notaris erkend dat hij er door een medewerker op is gewezen dat de kadastrale aanduiding van het over te dragen object niet alleen bedrijfsunit 13 D, maar ook bedrijfsunit 13 A omvatte. De notaris heeft vervolgens aan de medewerker opgedragen om dit over te nemen in de akte en daarover navraag te doen bij partijen. Uit het dossier is niet gebleken dat het laatste is gebeurd; in het begeleidend schrijven bij de conceptakte is niets vermeld over het door de notaris eerder geconstateerde met betrekking tot de kadastrale aanduiding en de notaris heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat daarover concreet navraag is gedaan bij partijen. Wat de reikwijdte van de doorhaling van het recht van hypotheek betreft had de notaris eveneens alerter moeten zijn omdat het recht van hypotheek op perceel 13 D én 13 A rustte, terwijl de royementsvolmacht uitsluitend de hypotheek ten behoeve van bedrijfsunit 13 D vermeldt.

De notaris heeft er nog op gewezen dat het hier gaat om twee min of meer professionele partijen die eerder met elkaar vastgoedtransacties hebben gedaan. Zij hebben de concept-leveringsakte op voorhand gekregen en waren bij het passeren van de akte beiden aanwezig. Indien het niet de bedoeling van partijen was de beide unitnummers over te dragen, hadden partijen daarop vóór of uiterlijk bij het passeren van de akte kunnen reageren. Dat hebben zij nagelaten en de akte is, nadat de zakelijke inhoud is opgegeven en toegelicht, door partijen ondertekend.

Het hof is met de kamer van oordeel dat dit onverlet laat dat de notaris in deze zaak onder de gegeven omstandigheden onzorgvuldig heeft gehandeld door het nader onderzoek naar de rechtstoestand van het registergoed achterwege te laten nadat de onduidelijkheid daarover wel al was gebleken en vervolgens ook geen navraag bij partijen heeft gedaan wat de bedoeling nu precies was. De klacht is in zoverre terecht gegrond bevonden.

Voor zover klagers nog bezwaren hebben gemaakt tegen de feitenvaststelling van de kamer behoeven deze - wat daar ook van zij - geen verdere bespreking omdat het hof al tot het oordeel komt dat het tuchtrechtelijk verwijtbaar is dat de notaris, bij de hem bekende onduidelijkheid, tóch de akte heeft gepasseerd.

Klachtonderdelen 4, 5, en 6

4.5.

Deze klachtonderdelen lenen zich eveneens voor gezamenlijke behandeling nu deze alle betrekking hebben op informatieverzoeken van klagers aan de notaris over de inhoud van de aan hem verstrekte opdracht en de verdere afhandeling van het dossier.

4.6.

Namens klagers is op 6 juli 2018 en op 1 augustus 2019 schriftelijk verzocht om inzage in het notarieel dossier en om een verklaring over de opdracht zoals deze aan de notaris was verstrekt en zoals deze door de notaris was opgevat. In beide brieven wordt verwezen naar de telefonische opdrachtverstrekking waarvan in de notitie die hiervoor onder 2.7. is weergegeven verslag is gedaan. In de brief van 1 augustus 2019 is meer specifiek verzocht om deze telefoonnotitie te verstrekken. De notaris heeft op deze verzoeken van klagers gereageerd met de mededeling dat hij, na het vragen van advies aan zowel zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar als zijn beroepsorganisatie (de KNB), daaraan vanwege zijn geheimhoudingsplicht niet kon meewerken. Ter onderbouwing heeft de notaris bij zijn verweer in hoger beroep een advies van de KNB van 22 februari 2018 overgelegd. Op 2 december 2019 heeft de notaris de telefoonnotitie alsnog gedeeld met klagers.

4.7.

Ten aanzien van het verwijt van klagers (klachtonderdeel 5) dat de notaris het volledig notarieel dossier in deze zaak niet aan klager ter beschikking heeft gesteld en/of heeft willen laten inzien, stelt het hof voorop dat daartoe geen wettelijke verplichting voor de notaris bestaat. De klacht is in zoverre ongegrond.

Wel kan de notaris het tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt dat hij over de feitelijke gang van zaken rond het passeren van de leveringsakte aanvankelijk geen uitsluitsel heeft willen geven en pas in een laat stadium de telefoonnotitie heeft verstrekt. Dat had hij eerder kunnen en moeten doen omdat het geen informatie betreft die als aan de notaris toevertrouwd heeft te gelden en daarom niet onder de notariële geheimhouding valt. Dat de notaris de telefoonnotitie inmiddels aan klagers heeft verstrekt, doet niet af aan het belang van klagers bij dit onderdeel van de klacht. Er was klagers immers veel aan gelegen om eerder over de betreffende notitie te beschikken, zowel ter beslechting van de lopende discussie met [A] als ter bepaling van hun juridische positie in de civiele procedure. De notaris had dit kunnen weten. Het verweer van de notaris dat hij beroep op zijn geheimhoudingsplicht heeft gedaan op advies van de KNB kan hem - anders dan de kamer heeft geoordeeld - niet baten. Uit het door de notaris overgelegde advies blijkt dat hij op 20 februari een adviesvraag aan de KNB heeft gesteld. Nu deze adviesvraag door de notaris niet is overgelegd, kan het hof niet vaststellen hoe deze vraag aan de KNB precies luidde. Overigens is de adviesvraag reeds vijf maanden voorafgaand aan het eerste informatieverzoek van klagers gesteld.

Conclusie en maatregel

4.8.

Geconcludeerd kan worden, gelet op het voorgaande, dat de klachtonderdelen 1, 2, 3, 4 en 6 gegrond zijn en dat klachtonderdeel 5 ongegrond is.

Het is de kerntaak van de notaris om er zorg voor te dragen dat de notariële akte belichaamt wat de partijen bij die akte beoogd hebben. Uit de geschetste handelwijze blijkt dat de notaris in dat verband, door het doen van onvoldoende onderzoek, niet heeft gehandeld zoals een zorgvuldig notaris betaamt. Daarnaast mag van een notaris, die stelt dat hij de instructies voor een te verlijden akte zorgvuldig heeft getoetst, worden verwacht dat hij dit zodanig verwerkt in het dossier dat hij eventuele vragen die daarover gesteld worden, kan beantwoorden zonder zijn geheimhouding te schenden. Door dit na te laten, heeft de notaris niet de transparantie getoond die past bij zijn ambt.

De notaris heeft ter zitting verklaard dat hij inziet dat zijn handelwijze onzorgvuldig is geweest en heeft daarom zijn werkwijze zodanig aangepast dat onduidelijkheden zoveel mogelijk worden voorkomen. Bij de overdracht van registergoederen hamert de notaris er in het vervolg op dat daaraan voorafgaande koopovereenkomsten schriftelijk zijn vastgelegd.

Het hof is van oordeel dat de handelwijze van de notaris aan hem kan worden verweten en laakbaar is. Bij laakbaar handelen is in beginsel de maatregel van berisping passend. Gelet op het inzicht in de onjuistheid van het eigen handelen dat de notaris op de zitting heeft laten zien, de aanpassing van zijn werkwijze en het feit dat de notaris niet eerder met het tuchtrecht in aanraking is geweest, kan echter worden volstaan met een waarschuwing.

Kostenveroordeling

4.9.

In verband met de wijziging van de Wna per 1 januari 2018 heeft dit hof per die datum de Tijdelijke richtlijn kostenveroordeling notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer Gerechtshof Amsterdam (Staatscourant 2017, nr. 75085; hierna: de richtlijn) vastgesteld. De looptijd van deze richtlijn is verlengd tot in beginsel 1 januari 2021 (Staatscourant 2019, nr. 61782). Aangezien het beroepschrift voor 1 januari 2021 bij het hof is ingediend, is de richtlijn van toepassing.

4.10.

Nu het hof de klacht grotendeels gegrond verklaart, stelt het hof vast dat de notaris op grond van de artikelen 99 lid 5 in verbinding met 107 lid 3 Wna het door klagers betaalde griffierecht in hoger beroep aan hen dient te vergoeden.

4.11.

Nu het hof de notaris tevens een maatregel oplegt, zal het hof de notaris op grond van de artikelen 103b lid 1 in verbinding met 107 lid 3 Wna en de richtlijn veroordelen in de volgende kosten in hoger beroep:

a. a) € 50,- kosten van klagers;

b) € 1.000,- kosten van klager/klaagster/klagers in verband met door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;

c) € 3.000,- kosten van behandeling van de klacht door het hof.

Er zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.

4.12.

De notaris dient de kosten van klagers in hoger beroep binnen vier weken na deze uitspraak aan klager/klaagster/klagers te voldoen, hetgeen kan geschieden door betaling op een daartoe door klagers aan de notaris op te geven rekeningnummer.

4.13.

De notaris dient de kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarbij de in de artikelen 103b lid 3 in verbinding met 107 lid 3 Wna bepaalde termijn en de wijze waarop de kosten moeten worden voldaan door het LDCR per brief aan de notaris zullen worden meegedeeld.

5. Beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing;

en, opnieuw beslissende:

- verklaart klachtonderdelen 1, 2, 3, 4 en 6 gegrond;

- verklaart klachtonderdeel 5 ongegrond;

- legt aan de notaris de maatregel van waarschuwing op;

- veroordeelt de notaris tot betaling aan klagers van hun kosten in hoger beroep, bestaande uit € 50,- aan griffierecht, € 50,- aan kosten klagers en € 1.000,- aan kosten rechtsbijstand, derhalve in totaal € 1.100,-, binnen vier weken na heden.

- veroordeelt de notaris tot betaling van € 3.000,- aan kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep, te betalen aan het LDCR op de wijze en binnen de termijn als door het LDCR aan de notaris zal worden meegedeeld.

Deze beslissing is gegeven door mrs. C.H.M. van Altena, H.T. van der Meer en

T.K. Lekkerkerker en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2021 door de rolraadsheer.