ECLI:NL:GHAMS:2021:78

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.270.666/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 6785933 CV EXPL 18-2500

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 januari 2021

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. R.P.M. Duijndam te Lisse,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I. Roseboom te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 2 december 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 4 september 2019, zoals aangevuld c.q. verbeterd bij vonnis van 13 november 2019 en vonnis van 27 november 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 14 november 2018 onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten luiden als volgt.

2.1

[appellant] heeft met ingang van 1 oktober 2004 aan [geïntimeerde] een bedrijfsruimte verhuurd. Partijen hebben op 11 september 2004 een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend.

2.2

Artikel 3 van de huurovereenkomst bepaalt:

3.1.

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en drie maanden, ingaande op en lopende 01 oktober 2004 tot en met 31 december 2009

3.2.

Na het verstrijken van de in 3.1. genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met 31 december 2014. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar.

3.3.

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste twaalf maanden.

3.4.

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

2.3

Op de factuur van januari 2009 is onderaan in hoofdletters vermeld:

N.B.

Verhuurder: (dhr. [appellant] ) bevestigt hierbij dat de huurovereenkomst eindigend d.d. 31-12-2009 voor onbepaalde tijd wordt voortgezet met een opzegtermijn van 12 maanden.

Beide partijen hebben dit voor akkoord getekend.

2.4

[geïntimeerde] heeft het gehuurde eind september 2017 verlaten.

2.5

[appellant] heeft een factuur gedateerd 2 oktober 2017 aan [geïntimeerde] gestuurd ten bedrage van € 2.420,= voor de huur van de bedrijfsruimte voor de periode oktober tot en met december 2017 en een factuur gedateerd 2 januari 2018 ten bedrage van € 2.420,= voor de periode januari tot en met maart 2018.

2.6

[geïntimeerde] heeft deze facturen niet voldaan.

3.Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [appellant] betaling van de hiervoor onder 2.5 genoemde facturen, in totaal een bedrag van € 4.840,=, zijnde de huur over de periode van oktober 2017 tot en met maart 2018, vermeerderd met wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten. [geïntimeerde] heeft de vordering weersproken en aangevoerd dat hij geen huur verschuldigd is, omdat hij in september 2016, in overeenstemming met de bepaling op de hiervoor onder 2.3 genoemde factuur, de huurovereenkomst mondeling heeft opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden, welke opzegging door [appellant] is aanvaard.

3.2

Bij het tussenvonnis van 14 november 2018 heeft de kantonrechter [geïntimeerde] toegelaten tot bewijs van zijn stelling dat hij in september 2016 mondeling de huur heeft opgezegd en [appellant] daarmee akkoord is gegaan. [geïntimeerde] heeft vervolgens producties in het geding gebracht en vier getuigen doen horen, namelijk [A] , [B] , [C] en [appellant] . [appellant] heeft afgezien van contra-enquête.

3.3

In het bestreden vonnis is de kantonrechter tot het oordeel gekomen dat [geïntimeerde] is geslaagd in zijn bewijsopdracht. De vordering van [appellant] is afgewezen en [appellant] is in de kosten van het geding veroordeeld.

3.4

[appellant] heeft tegen deze beslissing en de gronden waarop die berust twee grieven geformuleerd. Grief 1 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte geen belang heeft gehecht aan het vormvoorschrift in artikel 3.4 van de huurovereenkomst. Grief 2 bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] heeft bewezen dat hij de huurovereenkomst met inachtneming van de opzegtermijn heeft opgezegd.

3.5

[geïntimeerde] heeft betwist dat ten tijde van de gestelde opzegging, in september 2016, het beding in artikel 3.4 van de huurovereenkomst, dat de huur alleen schriftelijk kan worden opgezegd, tussen partijen nog van kracht was. Hij stelt dat eind 2008 de huurovereenkomst van 11 september 2004 door hem is opgezegd en een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen zonder de bepaling over de duur van de overeenkomst en de wijze van opzeggen, dan wel toen op het punt van de duur van de overeenkomst en de opzegging is afgeweken van de huurovereenkomst van 11 september 2004. Hij verwijst in dit verband naar de bevestiging van de mondelinge afspraak op de onder 2.3 genoemde factuur.

3.6

Dit betoog wordt als onvoldoende gemotiveerd verworpen. Op de factuur van januari 2009 is vermeld dat “de huurovereenkomst eindigend d.d. 31-12-2009” voor onbepaalde tijd werd “voortgezet”. De term “voortgezet” impliceert dat het om dezelfde overeenkomst ging en dat dus de voorwaarden van de eerder door [geïntimeerde] opgezegde overeenkomst na 31 december 2009 zouden blijven gelden, behoudens voor zover daarvan uitdrukkelijk was afgeweken, namelijk wat betreft de duur. In een andere lezing zou ook volkomen onduidelijk zijn welke na 31 december 2009 de voorwaarden van de huurovereenkomst zouden zijn, afgezien van de duur van die overeenkomst en de lengte van de opzegtermijn. Uit het enkele feit dat in de bevestiging wel was herhaald dat bij opzegging een termijn van twaalf maanden in acht moest worden genomen, maar niet dat opzegging schriftelijk diende te geschieden, heeft [geïntimeerde] redelijkerwijs niet mogen begrijpen dat het schriftelijkheidsvereiste was vervallen.

3.7

Tussen partijen gold anno 2016 dus het voorschrift dat een huuropzegging schriftelijk diende te geschieden. Het stond partijen echter vrij in onderling overleg van dit vormvoorschrift af te wijken, dat wil zeggen, [appellant] kon instemmen met een mondeling door [geïntimeerde] gedane opzegging. Op [geïntimeerde] rust dan wel de bewijslast van zijn bevrijdende verweer van die strekking. Terecht heeft de kantonrechter [geïntimeerde] dan ook toegelaten tot bewijs daarvan.

3.8

[appellant] heeft in hoger beroep te kennen gegeven dat hij alsnog gebruik wil maken van de mogelijkheid getuigen in contra-enquête te doen horen. Het hof zal hem daartoe in de gelegenheid stellen, zonder daarmee op enige manier vooruit te lopen op een waardering van het reeds door [geïntimeerde] geproduceerde bewijs. Wel merkt het hof op dat het bewijs pas geleverd kan worden geacht als blijkt van een zodanig ondubbelzinnige opzegging en aanvaarding daarvan dat voor
beidepartijen vast stond dat de huurovereenkomst per oktober 2017 zou eindigen en dat ook
beidepartijen zich in oktober 2017 op dat einde zouden hebben kunnen beroepen. Voorts lijkt het voor de hand te liggen dat in dit kader ook [geïntimeerde] zelf en diens broer (van wie slechts een schriftelijke verklaring is overgelegd) als getuigen worden gehoord.

3.9

Voor het geval in dit geding wordt geoordeeld dat de overeenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd, overweegt het hof nu al als volgt. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellant] het gehuurde met ingang van 1 oktober 2017 in gebruik heeft gegeven aan een derde, namelijk [D] . [appellant] heeft gesteld dat hij inderdaad heeft toegestaan dat [D] de ruimte gebruikte, maar dat [D] daarvoor niet wilde betalen. [geïntimeerde] heeft dat laatste niet bestreden, maar hij koppelt daaraan de conclusie dat [appellant] niet aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan. Met dat betoog miskent hij dat [appellant] niet een vordering tot schadevergoeding, maar een vordering tot nakoming heeft ingesteld. Dat [appellant] tijdelijk gebruik door [D] heeft toegestaan, is onvoldoende voor de conclusie dat het gehuurde voor [geïntimeerde] niet beschikbaar zou zijn geweest als en zodra hij daarop aanspraak zou hebben gemaakt. Onder deze omstandigheden ook kan niet worden gezegd dat een vordering tot nakoming (huurbetaling) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet toewijsbaar zou zijn, nog daargelaten dat [geïntimeerde] zich daarop niet heeft beroepen.

3.1

Gelet op de beperkte hoogte van het gevorderde bedrag wordt partijen in overweging gegeven te bezien of een minnelijke regeling van het geschil nog mogelijk is.

3.11

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4.Beslissing

Het hof:

stelt [appellant] in de gelegenheid getuigen in contra-enquête te horen over de stelling van [geïntimeerde] dat deze in september 2016 mondeling de huur heeft opgezegd en [appellant] daarmee akkoord is gegaan;

bepaalt dat op een nader te bepalen dag en tijdstip een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. J.C.W. Rang, daartoe tot raadsheer‑commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam;

bepaalt dat de advocaat van [appellant]
uiterlijk op 2 februari 2021schriftelijk opgave dient te doen aan (het enquêtebureau van) het hof van de verhinderdata van beide partijen en van de voor te brengen getuigen in de periode van maart tot en met mei 2021;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C.A.H.M. ten Dam en S. van Gulijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2021.