Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.260.176/01
zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/269788 / HA ZA 18-72
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 maart 2021
inzake
1.[appellant sub 1] ,
2.
[appellante sub 2],
[appellante sub 2],
beiden wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
3.
[appellant sub 3],
[appellant sub 3],
4.
[appellante sub 4],
[appellante sub 4],
beiden wonend te [woonplaats] ,
5.
[appellant sub 5],
[appellant sub 5],
6.
[appellante sub 6],
[appellante sub 6],
beiden wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
7.
[appellante sub 7],
[appellante sub 7],
wonend te [woonplaats] ,
8.
[appellante sub 8],
[appellante sub 8],
wonend te [woonplaats] ,
9.
[appellante sub 9],
[appellante sub 9],
wonend te [woonplaats] ,
10.
[appellant sub 10],
[appellant sub 10],
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
11.
[appellant sub 11],
[appellant sub 11],
12.
[appellant sub 12],
[appellant sub 12],
beiden wonend te [woonplaats] ,
13.
[appellant sub 13],
[appellant sub 13],
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellanten,
advocaat: mr. V.M. Besters te Amsterdam,
tegen
RECREATIECENTRUM SONDEL B.V.,
gevestigd te Sondel, gemeente De Friese Meren,
geïntimeerde,
advocaat: mr. B. Altena te Leeuwarden.
Partijen worden hierna [appellanten] en Sondel genoemd, terwijl appellanten onder 1 en 2 afzonderlijk als [appellant sub 1] en [appellante sub 2] worden aangeduid.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 10 mei 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 13 februari 2019, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen Sondel als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [appellanten] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie alsmede appellanten onder 3 tot en met 13 als gevoegde partijen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven tevens houdende vermeerdering van eis;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 21 januari 2021 doen bepleiten, [appellanten] door mr. R.J. van Wolferen, advocaat te Amsterdam, en Sondel door haar voornoemde advocaat, beiden aan de hand van pleitnotities die zij daarbij in het geding hebben gebracht. Partijen hebben nog producties in het geding gebracht. Partijen en advocaten hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, de toegewezen vorderingen van Sondel in conventie zal afwijzen en hun vorderingen in reconventie – als nader in het petitum van de memorie van grieven, na vermeerdering van eis, omschreven – zal toewijzen en Sondel zal veroordelen tot terugbetaling aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] van alles wat dezen ter uitvoering van het bestreden vonnis aan Sondel hebben voldaan (met wettelijke rente), met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.
Sondel heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.
2.De feiten
De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. Voor zover [appellanten] met hun eerste grief hebben betoogd dat de rechtbank de feiten onvolledig heeft weergegeven, doet dit aan de juistheid van de wel vastgestelde feiten niet af en zal het hof daarop hierna (onder 3.5) terugkomen.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
( i) Sondel is exploitant van het bungalowpark Sondeler Gaast te Sondel (verder: het park). Naast beheerder van het bungalowpark is Sondel eigenares van het tot het bungalowpark behorende terrein met uitzondering van de vakantiewoningen en de bijbehorende percelen. Op het park zijn 40 bungalows gebouwd in de periode 2004-2005. De bungalows met de daarbij behorende ondergrond zijn eigendom van particulieren.
(ii) [appellanten] zijn eigenaren van diverse vakantiewoningen op het park. Meerdere woningeigenaren verhuren hun woning op regelmatige basis aan derden.
(iii) Aan de eigendom van een kavel op het park zijn diverse kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden verbonden. Met het oog op de gronduitgifte destijds en de bouw van de bungalows zijn deze bepalingen door Sondel in 2004 bij afzonderlijke notariële akte “
Vaststelling kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden” (verder: de akte vaststelling kettingbedingen) vastgelegd. In die akte is onder meer het navolgende opgenomen:
Vaststelling kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden” (verder: de akte vaststelling kettingbedingen) vastgelegd. In die akte is onder meer het navolgende opgenomen:
"
A. KETTINGBEDINGEN
A. KETTINGBEDINGEN
(..)
2.a. (..)
De eventuele verhuur dient bij voorkeur te geschieden door Sondel of een door Sondel aan te wijzen instelling in overleg met koper een en ander zoals zal worden vastgelegd in tussen koper en Sondel te sluiten boekingsovereenkomst.
Het is de koper toegestaan de op het verkochte te stichten recreatiewoning zelf te verhuren, echter met inachtneming van hetgeen is omschreven in artikel 3 van de aan koper ter hand gestelde boekingsovereenkomst.
(..)
11. Op overtreding of niet-nakoming van het hiervoor A.1 tot en met A10 bepaalde verbeurt koper en / of de gebruiker aan Sondel een boete van Vijftigduizend euro (€.50.000,00) per overtreding en eenhonderd euro (.€.100,00) voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, welke boete onmiddellijk opeisbaar zal zijn door het enkele feit van overtreding of niet-nakoming, zonder dat enige ingebrekestelling of andere formaliteit in acht behoeft te worden genomen, één en ander onverminderd de bevoegdheid daarnaast nakoming en/of schadevergoeding te vorderen.
(..)"
(iv) In de koopovereenkomst van 22 december 2004 waarbij [appellant sub 1] en [appellante sub 2] als koper een perceel grond voor de bouw van een bungalow van [Y] B.V. hebben gekocht, wordt verwezen naar de akte vaststelling kettingbedingen. In de koopovereenkomst is daartoe onder meer het navolgende opgenomen:
“
juridische levering, ontbindende voorwaarde
juridische levering, ontbindende voorwaarde
artikel 6
(..)
2. Verkoper heeft kennis gegeven van (..) alle kettingbedingen (..) kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en blijkend en/of voortvloeiend uit:
1 de (laatste) akte(n) van levering;
2.andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd.
Aan koper zijn (..) de navolgende stukken ter hand gesteld:
1. algemene akte vaststelling kettingbedingen (..)
2. boekingsovereenkomst;
3. beheerovereenkomst;
(..)
Koper verklaart van de inhoud van deze bijlagen kennis te hebben genomen als ware deze woordelijk in deze overeenkomst opgenomen en daarvan deel uit te maken en hiermee akkoord te gaan. Alle bepalingen, voorzover van toepassing zullen in de notariële akte van levering worden opgenomen.
(..)"
( v) Sondel en [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben op 19 mei 2005 een boekingsovereenkomst gesloten overeenkomstig de door [Y] B.V. aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] ter hand gestelde tekst (verder: de boekingsovereenkomst). Daarin is onder meer het volgende opgenomen:
"(..)
Artikel 1 Taak Sondel
De werkzaamheden van Sondel bestaan uit:
1.1
De ondersteuning van de eigenaar bij verhuuractiviteiten, zoals onder meer het afsluiten van verhuurovereenkomsten, het in-en uitchecken van huurders, het afhandelen van de borg, waaronder het verzorgen van de eindcontrole behoort, en verder het verlenen van service aan huurders en potentiële huurders.
1.2
Het toezenden van een afschrift van de huurovereenkomsten aan de eigenaar.
1.3
Het afdragen van de huurpenningen, die zij van in dat kalenderjaar nieuw aangekomen gasten ter zake van de gehele verblijfsduur heeft ontvangen. (..)
1.4
Het vaststellen van de verhuurprijzen voor de recreatiewoning in overleg met eigenaar.
(..) .
Artikel 3 Provisie verhuurbemoeienissen
3.1
Alle boekingen zullen door Sondel worden geadministreerd.
a. Indien de verhuurovereenkomst door tussenkomst van Sondel plaatsvindt is naast een verhuurprovisie van 5% van de bruto-huuropbrengst een extra provisie van 15% van de vastgestelde huurprijs aan Sondel verschuldigd voor de verhuurbemoeienissen.
b. Indien de verhuurovereenkomst door tussenkomst van de eigenaar tot stand komt is de eigenaar per boeking 5% van de vastgestelde huurprijs (met een minimum van vijfentwintig euro (€.25,00) aan Sondel verschuldigd. Dit ter dekking van de kosten die voortvloeien uit de werkzaamheden zoals deze zijn beschreven in artikel 1.
c. Indien de verhuurovereenkomst tot stand komt via een derde (externe) organisatie, welke door Sondel is ingeschakeld, zal naast de alsdan door die derde in rekening gebrachte verhuurprovisie eveneens, per boeking, 5% van de vastgestelde huurprijs (met een minimum van vijfentwintig euro (€.25,00) aan Sondel verschuldigd zijn. Dit ter dekking van de kosten die voortvloeien uit de werkzaamheden zoals deze zijn beschreven in artikel 1.
(..)
3.3
Een ieder die niet valt onder de personen zoals benoemd in de hiervoor onder 3 genoemde artikelen is aan Sondel 5% met een minimum van vijfentwintig euro (€25,00) van de over die periode vastgestelde huurprijs van de recreatiewoning verschuldigd.
3.4
De eigenaar zorgt er voor dat hij indien iemand anders in zijn recreatiewoning toelaat, hij dit ruim van tevoren aan Sondel meedeelt en er voor zorgdraagt dat deze persoon de sleutel van de recreatiewoning bij de receptie afhaalt en direct het verschuldigde bedrag (zie artikel 3.3.) voldoet.
(..)"
(vi) In de loop der tijd zijn diverse geschillen ontstaan tussen Sondel en meerdere eigenaren van een bungalow op het park, welke hebben geleid tot een aantal gerechtelijke procedures.
(vii) [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben de boekingsovereenkomst in 2007 opgezegd.
(viii) Bij brief van 19 oktober 2017 heeft de raadsvrouw van Sondel aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] onder meer het navolgende bericht:
“U stelt zich op het standpunt dat u niet gehouden bent meer dan € 25,- per boeking aan provisie te betalen. (..)
U is reeds een aantal keren duidelijk gemaakt dat een eigenaar van een recreatiewoning ook gehouden is om provisie te betalen wanneer er geen boekingsovereenkomst (meer) van kracht is. (..)
Het verschuldigde bedrag van € 167,42 komt dus voort uit uw verplichting om 5% van de over de periode van verhuur vastgestelde huurprijs aan provisie aan cliënte te betalen. (..)
Gelet op het bovenstaande verzoek ik u hierbij voor de laatste maal om het bedrag van € 167,72 binnen vijftien dagen na dagtekening van deze brief over te maken (..).
Bij gebreke van tijdige betaling ziet cliënte zich genoodzaakt om een gerechtelijke procedure aanhangig te moeten maken. In dat geval zal cliënte tevens aanspraak maken op de verschuldigde boetes, zijnde € 50.000,- te vermeerderen met € 100,- per dag, wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.
(..)”
3.2.
Sondel heeft in eerste aanleg – na vermindering van eis –
in conventiegevorderd, kort gezegd, dat de rechtbank voor recht verklaart dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] verplicht zijn om over de afgelopen verhuren en in de toekomst provisie af te dragen aan Sondel overeenkomstig artikel 3 van de boekingsovereenkomst, [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag aan boetes van € 74.300,00 (met wettelijke rente), [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 1.520,53 (met wettelijke rente) en [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk veroordeelt in de (na)kosten van het geding (met wettelijke rente). Sondel heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd, kort samengevat, dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zich ten onrechte op het standpunt stellen dat zij niet meer dan de in artikel 3.1 onder c van de boekingsovereenkomst opgenomen minimumprovisie van € 25,00 per boeking aan Sondel verschuldigd zijn, dat in verband met het voldoen door [appellant sub 1] en [appellante sub 2] van de opgelopen betalingsachterstand in de loop van de procedure de aanvankelijk ingestelde eis dienovereenkomstig is verminderd, maar dat die betalingsachterstand met zich brengt dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in strijd hebben gehandeld met artikel 2 van het kettingbeding, zodat zij gehouden zijn de in artikel 11 van het kettingbeding verschuldigde en gevorderde boete aan Sondel te voldoen. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd en zelf
in reconventiegevorderd, kort gezegd, dat de rechtbank primair artikel A.2.a van de akte vaststelling kettingbedingen en de artikelen 1 en 3 van de boekingsovereenkomst buiten toepassing verklaart op grond van artikel 6:248 lid 2 BW en subsidiair de overeenkomsten wat betreft de genoemde bepalingen geheel of gedeeltelijk ontbindt dan wel de gevolgen ervan wijzigt op grond van artikel 6:258 BW althans (meer subsidiair) op grond van artikel 6:259 BW, in alle gevallen – en ook uiterst subsidiair op grond van artikel 6:248 lid 1 BW – met verklaring voor recht dat zij, kort gezegd, geen provisie aan Sondel zijn verschuldigd. Voorts hebben zij, voor het geval dat de rechtbank oordeelt dat zij toch provisie moeten betalen aan Sondel, gevorderd dat de rechtbank ten aanzien van de verschuldigde provisie bepaalt dat deze provisie, kort samengevat, primair wordt beperkt tot een vaste vergoeding van € 25,00 per verhuurperiode, subsidiair wordt bepaald aan de hand van de werkelijke verhuurprijs en meer subsidiair niet boven de marktprijs van vergelijkbare huurruimte op digitale platforms mag uitkomen en niet over de prijzen genoemd in de prijslijst in rekening mag worden gebracht als [appellant sub 1] en [appellante sub 2] de woningen voor een lager bedrag verhuren, in alle gevallen met veroordeling van Sondel tot betaling aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] van een bedrag van € 3.973,46 (te vermeerderen met nadere provisie en wettelijke rente) en van de proceskosten, inclusief nakosten.
in conventiegevorderd, kort gezegd, dat de rechtbank voor recht verklaart dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] verplicht zijn om over de afgelopen verhuren en in de toekomst provisie af te dragen aan Sondel overeenkomstig artikel 3 van de boekingsovereenkomst, [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag aan boetes van € 74.300,00 (met wettelijke rente), [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 1.520,53 (met wettelijke rente) en [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk veroordeelt in de (na)kosten van het geding (met wettelijke rente). Sondel heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd, kort samengevat, dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zich ten onrechte op het standpunt stellen dat zij niet meer dan de in artikel 3.1 onder c van de boekingsovereenkomst opgenomen minimumprovisie van € 25,00 per boeking aan Sondel verschuldigd zijn, dat in verband met het voldoen door [appellant sub 1] en [appellante sub 2] van de opgelopen betalingsachterstand in de loop van de procedure de aanvankelijk ingestelde eis dienovereenkomstig is verminderd, maar dat die betalingsachterstand met zich brengt dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in strijd hebben gehandeld met artikel 2 van het kettingbeding, zodat zij gehouden zijn de in artikel 11 van het kettingbeding verschuldigde en gevorderde boete aan Sondel te voldoen. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd en zelf
in reconventiegevorderd, kort gezegd, dat de rechtbank primair artikel A.2.a van de akte vaststelling kettingbedingen en de artikelen 1 en 3 van de boekingsovereenkomst buiten toepassing verklaart op grond van artikel 6:248 lid 2 BW en subsidiair de overeenkomsten wat betreft de genoemde bepalingen geheel of gedeeltelijk ontbindt dan wel de gevolgen ervan wijzigt op grond van artikel 6:258 BW althans (meer subsidiair) op grond van artikel 6:259 BW, in alle gevallen – en ook uiterst subsidiair op grond van artikel 6:248 lid 1 BW – met verklaring voor recht dat zij, kort gezegd, geen provisie aan Sondel zijn verschuldigd. Voorts hebben zij, voor het geval dat de rechtbank oordeelt dat zij toch provisie moeten betalen aan Sondel, gevorderd dat de rechtbank ten aanzien van de verschuldigde provisie bepaalt dat deze provisie, kort samengevat, primair wordt beperkt tot een vaste vergoeding van € 25,00 per verhuurperiode, subsidiair wordt bepaald aan de hand van de werkelijke verhuurprijs en meer subsidiair niet boven de marktprijs van vergelijkbare huurruimte op digitale platforms mag uitkomen en niet over de prijzen genoemd in de prijslijst in rekening mag worden gebracht als [appellant sub 1] en [appellante sub 2] de woningen voor een lager bedrag verhuren, in alle gevallen met veroordeling van Sondel tot betaling aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] van een bedrag van € 3.973,46 (te vermeerderen met nadere provisie en wettelijke rente) en van de proceskosten, inclusief nakosten.
3.3.
[appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd, kort samengevat, dat Sondel niet langer aanspraak kan maken op de in de boekingsovereenkomst nader omschreven verhuurprovisie. De verhuurprovisie strekt tot vergoeding voor de werkzaamheden van Sondel die zij voor de afzonderlijke woningeigenaren verricht, uitsluitend voor zover die betrekking hebben op de verhuur van de woningen. Sondel verricht al geruime tijd op dat vlak geen werkzaamheden meer voor [appellant sub 1] en [appellante sub 2] , althans wat zij in het verleden heeft verricht was ondeugdelijk. Het laat zich aanzien dat ook in de toekomst geen werkzaamheden door Sondel behoeven te worden verricht, gelet op de hedendaagse boekingsmethoden door huurders via het internet. Boekingen kunnen, anders dan ten tijde van het tot stand komen van boekingsovereenkomst en de vestiging van het daarop betrekking hebbende kettingbeding, inmiddels zonder tussenkomst van Sondel geschieden. Dit brengt met zich dat voor Sondel geen rol meer is weggelegd, ook niet gedurende de huurperiode. Tegen die achtergrond is het niet redelijk dat Sondel desondanks aanspraak blijft maken op de verhuurprovisie. Voor zover al provisie verschuldigd zou zijn dient deze gematigd te worden en op basis van reële huurprijzen berekend te worden, dit in samenspraak met de woningeigenaren. De door Sondel vastgestelde huurprijzen van de woningen zijn te hoog in vergelijking met concurrerende parken in Friesland, aldus nog steeds [appellant sub 1] en [appellante sub 2] . Sondel heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.
3.4.
De rechtbank heeft bij het vonnis waarvan beroep, kort gezegd,
in conventievoor recht verklaard dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] verplicht zijn om over de afgelopen verhuren en in de toekomst provisie af te dragen aan Sondel overeenkomstig artikel 3 van de boekingsovereenkomst, de proceskosten gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen, en
in reconventiede vorderingen van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten, met wettelijke rente. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komen [appellanten] in hoger beroep met vijf grieven op.
in conventievoor recht verklaard dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] verplicht zijn om over de afgelopen verhuren en in de toekomst provisie af te dragen aan Sondel overeenkomstig artikel 3 van de boekingsovereenkomst, de proceskosten gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen, en
in reconventiede vorderingen van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten, met wettelijke rente. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komen [appellanten] in hoger beroep met vijf grieven op.
3.5.
Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop – wat er zij van (de gevolgen van) de opzegging door [appellant sub 1] en [appellante sub 2] van de boekingsovereenkomst in 2007 – dat tussen partijen vaststaat dat de inhoud van de boekingsovereenkomst (ook) bij wijze van kettingbeding aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] is opgelegd en door hen is aanvaard (zie ook memorie van grieven onder 4). Dit betekent dat artikel A.2.a van de akte vaststelling kettingbedingen en de artikelen 1 en 3 van de boekingsovereenkomst in beginsel tussen partijen gelden.
3.6.
Met hun eerste grief betogen [appellanten] met name (zie ook hiervoor onder 2) dat de rechtbank ten onrechte is voorbijgegaan aan het feit dat Sondel de verhuurprijzen van de bungalows in strijd met het bepaalde in artikel 1.4 van de boekingsovereenkomst eenzijdig vaststelt. Dat blijkt volgens hen uit correspondentie die [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in eerste aanleg (als productie 18 en 19) in het geding hebben gebracht en verder uit het verhandelde ter zitting van de rechtbank.
3.6.1.
Het hof overweegt allereerst dat Sondel in dit verband op de voet van artikel 236 Rv een beroep heeft gedaan op het gezag van gewijsde van het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 6 november 2013, waarin de rechtbank (in rov. 5.5.3) onder meer heeft geoordeeld dat een redelijke uitleg van artikel 1.4 van de boekingsovereenkomst met zich brengt dat Sondel wel overleg voert met de eigenaren, maar dat die bepaling niet met zich brengt dat de vast te stellen huurprijzen afhankelijk zijn van toestemming van de afzonderlijke eigenaren. Deze beslissing heeft daarom in de onderhavige procedure bindende kracht voor die appellanten die partij waren in de procedure die tot genoemd vonnis heeft geleid.
3.6.2.
Voorts overweegt het hof – voor zover het de overige appellanten betreft – dat artikel 1.4 van de boekingsovereenkomst bepaalt dat Sondel de verhuurprijzen voor de bungalows vaststelt
inoverleg met de eigenaar en dat hamvraag is hoe deze bepaling moet worden uitgelegd. Bij die uitleg stelt het hof voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht, waarbij telkens van beslissende betekenis zijn alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Hiervan uitgaande komt ook het hof tot een uitleg van artikel 1.4 van de boekingsovereenkomst als door de rechtbank geoordeeld. Die uitleg komt, kort gezegd, erop neer dat mogelijk moet zijn dat algemeen geldende verhuurtarieven worden vastgesteld, wat praktisch onmogelijk wordt als van iedere individuele eigenaar toestemming daartoe moet worden verkregen, een uitleg die, gelet op de strekking van de boekingsovereenkomst, zodanig voor de hand ligt dat partijen die bepaling redelijkerwijs niet anders hebben kunnen begrijpen. De woorden “in overleg met” de eigenaar in genoemd artikel 1.4 betekenen dus niet dat instemming van de eigenaar is vereist, maar dat vaststelling van de huurprijs door Sondel dient plaats te vinden
naoverleg met de eigenaren.
inoverleg met de eigenaar en dat hamvraag is hoe deze bepaling moet worden uitgelegd. Bij die uitleg stelt het hof voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht, waarbij telkens van beslissende betekenis zijn alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Hiervan uitgaande komt ook het hof tot een uitleg van artikel 1.4 van de boekingsovereenkomst als door de rechtbank geoordeeld. Die uitleg komt, kort gezegd, erop neer dat mogelijk moet zijn dat algemeen geldende verhuurtarieven worden vastgesteld, wat praktisch onmogelijk wordt als van iedere individuele eigenaar toestemming daartoe moet worden verkregen, een uitleg die, gelet op de strekking van de boekingsovereenkomst, zodanig voor de hand ligt dat partijen die bepaling redelijkerwijs niet anders hebben kunnen begrijpen. De woorden “in overleg met” de eigenaar in genoemd artikel 1.4 betekenen dus niet dat instemming van de eigenaar is vereist, maar dat vaststelling van de huurprijs door Sondel dient plaats te vinden
naoverleg met de eigenaren.
3.6.3.
Voor zover met de grief wordt bedoeld dat in de praktijk Sondel de huurprijzen vaststelt zonder
enigoverleg met de eigenaren daaromtrent te plegen overweegt het hof dat [appellanten] deze stelling – door enkel te verwijzen naar producties 18 en 19 en het verhandelde ter zitting in eerste aanleg – niet althans onvoldoende hebben toegelicht en die stelling reeds daarom moet worden gepasseerd. Daaraan voegt het hof ten overvloede toe dat uit de e-mails die tot die producties behoren in elk geval blijkt dat Sondel in het verleden de eigenaren jaarlijks per e-mail heeft uitgenodigd voor het plegen van overleg (door het geven van een zienswijze op een prijsvoorstel) over het vaststellen van een uniforme prijslijst voor het komende jaar (zie bijvoorbeeld de e-mails van Sondel van 6 november 2016 en 10 oktober 2017 met het oog op de jaren 2017 en 2018), waarop blijkens de overgelegde e-mails door de eigenaren weinig constructief, althans zonder inhoudelijk in te gaan op het voorstel, is gereageerd, wat zich (blijkens productie 28 van de zijde van [appellanten] ) heeft herhaald met betrekking tot het jaar 2021. Dit betekent dat de eigenaren, voor zover geen inhoudelijk overleg plaatsvindt, dit aan zichzelf hebben te wijten (zie ook productie 21 bij conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, de e-mail van de VvE van 17 september 2014, tweede alinea) en dat dus geen grond bestaat voor de stelling dat Sondel de huurprijzen vaststelt zonder enig overleg met de eigenaren.
enigoverleg met de eigenaren daaromtrent te plegen overweegt het hof dat [appellanten] deze stelling – door enkel te verwijzen naar producties 18 en 19 en het verhandelde ter zitting in eerste aanleg – niet althans onvoldoende hebben toegelicht en die stelling reeds daarom moet worden gepasseerd. Daaraan voegt het hof ten overvloede toe dat uit de e-mails die tot die producties behoren in elk geval blijkt dat Sondel in het verleden de eigenaren jaarlijks per e-mail heeft uitgenodigd voor het plegen van overleg (door het geven van een zienswijze op een prijsvoorstel) over het vaststellen van een uniforme prijslijst voor het komende jaar (zie bijvoorbeeld de e-mails van Sondel van 6 november 2016 en 10 oktober 2017 met het oog op de jaren 2017 en 2018), waarop blijkens de overgelegde e-mails door de eigenaren weinig constructief, althans zonder inhoudelijk in te gaan op het voorstel, is gereageerd, wat zich (blijkens productie 28 van de zijde van [appellanten] ) heeft herhaald met betrekking tot het jaar 2021. Dit betekent dat de eigenaren, voor zover geen inhoudelijk overleg plaatsvindt, dit aan zichzelf hebben te wijten (zie ook productie 21 bij conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, de e-mail van de VvE van 17 september 2014, tweede alinea) en dat dus geen grond bestaat voor de stelling dat Sondel de huurprijzen vaststelt zonder enig overleg met de eigenaren.
3.6.4.
Het voorgaande betekent dat
grief Ifaalt.
grief Ifaalt.
3.7.
De strekking van de tweede grief is dat Sondel, door in 2011 de sleutels van de bungalow van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] aan dezen terug te geven, zichzelf in de onmogelijkheid heeft gebracht om de werkzaamheden die volgens artikel 1 van de boekingsovereenkomst voor haar rekening komen, uit te voeren, en deze ook niet uitvoert, zodat zij geen recht (meer) heeft op provisie.
3.7.1.
Het hof overweegt hieromtrent allereerst dat de grief feitelijke grondslag mist voor zover deze ervan uitgaat dat artikel 1 van de boekingsovereenkomst Sondel slechts verplicht tot de door [appellanten] (bij memorie van grieven onder 24) opgesomde werkzaamheden. De opsomming van activiteiten in dat artikel (zie hierboven 3.1 sub (v)) is immers niet limitatief, maar enuntiatief (“waaronder”). Het op dit (onjuiste) uitgangspunt gebaseerde betoog van [appellanten] dat Sondel de werkzaamheden die volgens artikel 1 van de boekingsovereenkomst voor haar rekening komen, niet uitvoert, zodat haar geen recht op provisie (meer) toekomt, schiet dus in zoverre al tekort.
3.7.2.
Voorts overweegt het hof dat voor zover [appellanten] betogen dat Sondel zichzelf in de onmogelijkheid heeft gebracht om de werkzaamheden die volgens artikel 1 van de boekingsovereenkomst voor haar rekening komen, uit te voeren en haar daarom geen recht op provisie (meer) toekomt, dit betoog evenmin slaagt. Op grond van het kettingbeding is er een recht op provisie dat niet afhankelijk is van het verrichten van de werkzaamheden. Onder omstandigheden kan de aanspraak op provisie in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid, maar dat is hier niet het geval. In de eerste plaats volgt uit het voorgaande (3.7.1) al dat de werkzaamheden van Sondel meer omvatten dan [appellanten] hebben gesteld, zodat door enkele teruggave van de sleutel de werkzaamheden die zij krachtens artikel 1 van de boekingsovereenkomst ten behoeve van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] dient te verrichten weliswaar zijn verminderd, maar niet zijn opgehouden te bestaan. In de tweede plaats heeft Sondel onvoldoende weersproken gesteld dat zij de sleutel aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] heeft teruggegeven omdat er veel klachten van huurders/gasten van [appellant sub 1] waren die Sondel in ontvangst nam en aanhoorde, dat zij [appellant sub 1] en [appellante sub 2] daarop vele malen heeft gewezen en heeft gemaand om de dienstverlening te verbeteren en dat op een gegeven moment zoveel klagende gasten van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in een volle receptie kwamen dat zij geen andere mogelijkheid zag dan de sleutels te retourneren.
3.7.3.
Bovendien leveren deze feiten en omstandigheden aan de zijde van [appellanten] schuldeisersverzuim als bedoeld in artikel 6:58 BW op, waarmee – voor zover daarvan veronderstellenderwijs al sprake was – onder meer krachtens artikel 6:61 BW een einde werd gemaakt aan verzuim van Sondel en deze gedurende het verzuim van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] (ook) niet in verzuim kan geraken. De conclusie is dat Sondel zichzelf niet in de onmogelijkheid heeft gebracht om de werkzaamheden die volgens artikel 1 van de boekingsovereenkomst voor haar rekening komen, uit te voeren, maar dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zelf daaraan debet zijn, zodat Sondel ook op deze grond haar recht op provisie heeft behouden.
3.7.4.
Een en ander brengt mee dat ook
grief IImoet worden verworpen.
grief IImoet worden verworpen.
3.8.
De kern van de derde grief is dat dat de rechtbank ten onrechte artikel A.2.a van de akte vaststelling kettingbedingen en de artikelen 1 en 3 van de boekingsovereenkomst niet buiten toepassing heeft verklaard op grond van artikel 6:248 lid 2 BW en niet voor recht heeft verklaard dat [appellanten] aan Sondel geen provisie zijn verschuldigd, althans dat niet zijn als zij zelf online de bungalows verhuren. Daarbij keren [appellanten] zich in de eerste plaats tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] onvoldoende hebben weersproken dat online boekingen juist voor meer werkzaamheden voor Sondel zorgen. In de tweede plaats keren [appellanten] zich daarbij tegen het oordeel dat zelfs indien aannemelijk wordt dat Sondel minder werkzaamheden verricht dan voorheen, dit enkele feit niet leidt tot een resultaat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.8.1.
Het hof overweegt met betrekking tot de vraag of online boekingen meer of minder werk voor Sondel opleveren dat uit het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 6 november 2018, blijkt (zie blz. 3) dat [A] , statutair directeur van Sondel, bij die gelegenheid heeft uiteengezet dat digitale boekingen tot meer werk voor de receptie leiden, omdat in dat geval minder informatie aan de huurders wordt verschaft en huurders vaker bij de receptie komen met vragen. Op die stelling is niet gemotiveerd gereageerd door [appellanten] , ook niet in hoger beroep (memorie van grieven onder 39). Sondel heeft daarentegen in hoger beroep uitvoerig toegelicht waarom online boekingen meer werk opleveren (memorie van antwoord onder 29 en 30), welke stellingen ter terechtzitting van het hof niet meer gemotiveerd zijn bestreden. Bij die stand van zaken moet worden geconcludeerd dat [appellanten] , op wie de stelplicht rustte, in het licht van het door Sondel gevoerde verweer hun stellingen onvoldoende hebben onderbouwd, zodat aan bewijslevering op dit punt niet wordt toegekomen.
3.8.2.
[appellanten] stellen voorts dat Sondel, kort gezegd, ook overigens weinig werkzaamheden verricht ten behoeve van huurders van bungalows. Dit onderdeel van de grief mist in zoverre feitelijke grondslag dat [appellanten] ook hier (zie ook onder 3.7.1) ten onrechte ervan uitgaan dat artikel 1 van de boekingsovereenkomst Sondel slechts verplicht tot de door [appellanten] (bij memorie van grieven onder 24) opgesomde werkzaamheden. Ook hier geldt (zie ook onder 3.8.1) dat Sondel (eveneens) in hoger beroep uitvoerig de stellingen van [appellanten] heeft bestreden (memorie van antwoord onder 31 tot en met 37) dat, kort gezegd, al haar werkzaamheden vallen onder de receptietaak, die receptie bovendien slechts beperkt is geopend en die receptiewerkzaamheden dus zeer marginaal zijn, waarop [appellanten] ter terechtzitting van het hof niet meer voldoende gemotiveerd hebben gereageerd. Bij die stand van zaken moet ook hier worden geconcludeerd dat [appellanten] , op wie de stelplicht rustte, in het licht van het door Sondel gevoerde verweer hun stellingen onvoldoende hebben onderbouwd, zodat aan bewijslevering op dit punt niet wordt toegekomen.
3.8.3.
[appellanten] richten hun grief ten slotte tegen de overweging van de rechtbank dat zelfs indien aannemelijk wordt dat Sondel minder werkzaamheden verricht dan voorheen, dit enkele feit niet leidt tot een resultaat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit onderdeel van de grief mist feitelijke grondslag voor zover het hierop berust dat Sondel inderdaad minder werkzaamheden verricht (zie memorie van grieven onder 54), omdat de rechtbank daarvan in de desbetreffende overweging slechts
veronderstellenderwijsuitgaat. Bovendien volgt uit wat hiervoor (onder 3.8.1 en 3.8.2) is overwogen dat er niet van mag worden uitgegaan dát Sondel minder werkzaamheden verricht. [appellant sub 1] betrekken bij de stelling dat artikel 6:248 lid 2 BW toepassing verdient voorts de stelling dat, kort gezegd, Sondel eenzijdig te hoge verhuurprijzen vaststelt en daarover provisie berekent, terwijl de werkelijke verhuurprijzen lager liggen. Hieromtrent geldt het volgende. Voor zover [appellanten] zich erover beklagen dat Sondel de verhuurprijzen eenzijdig vaststelt, verwijst het hof naar wat het hiervoor (onder 3.6.2) reeds heeft overwogen. Voor zover [appellanten] betogen dat Sondel te hoge verhuurprijzen vaststelt volstaat het hof met verwijzing naar het (degelijke en niet gemotiveerd door [appellanten] bestreden) rapport van [B] Advies van 11 februari 2020, waarin onder meer wordt geconcludeerd (blz. 13) dat onderzoek naar de prijsontwikkeling van Sondel laat zien dat de prijzen de afgelopen jaren beperkt zijn verhoogd en dat de prijsstelling van Sondel marktconform is en zelfs ruimte biedt voor prijsverhogingen, waarbij bovendien geldt dat de tarieven van Sondel en die van de zelfverhuurders op het park niet ver uiteen lopen, zodat sprake is van marktconformiteit. Voor zover [appellanten] in dit verband nog hebben gesteld dat Sondel ten onrechte kortingen aanbiedt op de verhuurprijzen geldt dat ter terechtzitting van het hof is komen vast te staan dat dit niet stelselmatig gebeurt en incidenteel het verlenen van korting noodzakelijk is om de bungalows verhuurd te krijgen.
veronderstellenderwijsuitgaat. Bovendien volgt uit wat hiervoor (onder 3.8.1 en 3.8.2) is overwogen dat er niet van mag worden uitgegaan dát Sondel minder werkzaamheden verricht. [appellant sub 1] betrekken bij de stelling dat artikel 6:248 lid 2 BW toepassing verdient voorts de stelling dat, kort gezegd, Sondel eenzijdig te hoge verhuurprijzen vaststelt en daarover provisie berekent, terwijl de werkelijke verhuurprijzen lager liggen. Hieromtrent geldt het volgende. Voor zover [appellanten] zich erover beklagen dat Sondel de verhuurprijzen eenzijdig vaststelt, verwijst het hof naar wat het hiervoor (onder 3.6.2) reeds heeft overwogen. Voor zover [appellanten] betogen dat Sondel te hoge verhuurprijzen vaststelt volstaat het hof met verwijzing naar het (degelijke en niet gemotiveerd door [appellanten] bestreden) rapport van [B] Advies van 11 februari 2020, waarin onder meer wordt geconcludeerd (blz. 13) dat onderzoek naar de prijsontwikkeling van Sondel laat zien dat de prijzen de afgelopen jaren beperkt zijn verhoogd en dat de prijsstelling van Sondel marktconform is en zelfs ruimte biedt voor prijsverhogingen, waarbij bovendien geldt dat de tarieven van Sondel en die van de zelfverhuurders op het park niet ver uiteen lopen, zodat sprake is van marktconformiteit. Voor zover [appellanten] in dit verband nog hebben gesteld dat Sondel ten onrechte kortingen aanbiedt op de verhuurprijzen geldt dat ter terechtzitting van het hof is komen vast te staan dat dit niet stelselmatig gebeurt en incidenteel het verlenen van korting noodzakelijk is om de bungalows verhuurd te krijgen.
3.8.4.
Uit alle feiten en omstandigheden die in het voorgaande zijn besproken kan dus niet de conclusie worden getrokken dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Sondel aanspraak maakt op provisie krachtens artikel 3 van de boekingsovereenkomst, zodat
grief IIIevenmin terecht is voorgesteld.
grief IIIevenmin terecht is voorgesteld.
3.9.
De vierde grief richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de door [appellanten] aangevoerde feiten en omstandigheden onvoldoende zijn om op de voet van artikel 6:258 BW de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen dan wel deze geheel of gedeeltelijk te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat Sondel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
3.9.1.
[appellanten] hebben in dit verband betoogd dat voor hen bij het aangaan van de boekingsovereenkomst niet was te voorzien dat Sondel haar verplichtingen uit hoofde van artikel 1 daarvan niet jegens hen zou nakomen en in die overeenkomst evenmin een voorziening is getroffen voor het geval dat Sondel slechts enkele van haar verplichtingen zou nakomen en een substantieel deel daarvan als gevolg van technologische ontwikkelingen (online boekingen) niet, dat voorts in die overeenkomst geen richtlijn is opgenomen voor het vaststellen van de verhuurprijzen en evenmin is bepaald welke provisie is verschuldigd als de bungalows onder de vastgestelde verhuurprijzen worden verhuurd. Samengevat komt het er volgens [appellanten] op neer dat artikel 1 en artikel 3 van de boekingsovereenkomst geen voorziening bevatten om de verhuurprijzen van de bungalows vast te stellen en geen voorziening is opgenomen voor het geval dat Sondel haar werkzaamheden niet of zeer marginaal uitvoert, terwijl de verhuurprijzen voor de bungalows boven de marktprijs worden vastgesteld en Sondel stunt met kortingen. Het hof overweegt hieromtrent dat dit betoog moet worden verworpen, reeds omdat het op grond van wat het hof hiervoor (onder 3.6.2 en 3.8.1 tot en met 3.8.3) heeft overwogen feitelijke grondslag mist.
3.9.2.
Dit betekent dat
grief IVeveneens faalt.
grief IVeveneens faalt.
3.10.
Met hun vijfde grief betogen [appellanten] dat de rechtbank, kort gezegd, hun beroep op de zogenoemde aanvullende werking als bedoeld in artikel 6:248 lid 1 BW, dat ten grondslag lag aan hun uiterst subsidiaire vordering, niet heeft gehonoreerd.
3.10.1.
Het hof onderschrijft de hierop betrekking hebbende rechtsoverweging (4.11) uit het bestreden vonnis volledig en maakt die tot de zijne. Daaraan voegt het hof toe dat [appellanten] nog hebben gesteld dat toewijzing van hun vordering op dit punt “voorziet in een opvulling van de leemten in de overeenkomst, zoals in deze memorie gesteld in de randnummers 68 tot en met 71 [67 tot en met 70; hof].” (memorie van grieven onder 79). Ook dit betoog moet echter worden verworpen omdat het op grond van wat het hof hiervoor (onder 3.6.2 en 3.8.1 tot en met 3.8.3) heeft overwogen feitelijke grondslag mist.
3.10.2.
Ook
grief Vmist dus doel.
grief Vmist dus doel.
3.11.
[appellanten] hebben voor het overige geen voldoende concreet toegelichte stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat hun bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.
3.12.
De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en de in hoger beroep vermeerderde vordering van [appellanten] zal daarom worden afgewezen. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
wijst de in hoger beroep vermeerderde vordering van [appellanten] af;
veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Sondel gevallen, op € 2.020,00 voor verschotten, op € 4.062,00 voor salaris advocaat en op € 157,00 voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 82,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot de dag der voldoening;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar, J.C.W. Rang en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2021.