Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.229.577/01
zaaknummer/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/610650 / HA ZA 16-622
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 januari 2021
inzake
[appellant] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. B.J. Mulder te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E.J. Loos te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna opnieuw [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 7 januari 2020 een tussenarrest uitgesproken (hierna: het tussenarrest). Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Vervolgens hebben partijen de volgende stukken overgelegd:
- memorie van [appellant] , met producties;
- antwoordmemorie van [geïntimeerde] , met producties.
Ten slotte is opnieuw arrest bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In het tussenarrest heeft het hof overwogen, samengevat en voor zover van belang:
- dat het hof veronderstellenderwijs tot uitgangspunt zal nemen dat de verklaring van 3 februari 2016 authentiek is en dat [appellant] de passage over de finale kwijting bij ondertekening niet heeft opgemerkt;
- dat het hof tot de conclusie komt dat, ook indien partijen op 3 februari 2016 finale kwijting zijn overeengekomen, deze geen betrekking heeft op de door [appellant] gestelde schadeposten;
- dat de vorderingen over en weer in de stellingen van partijen niet volledig aan bod zijn gekomen zodat het debat tussen partijen in dit stadium van de procedure nog niet is afgerond en het hof zich onvoldoende geïnformeerd acht om over de vorderingen aanstonds een beslissing te nemen.
Het hof heeft partijen vervolgens in de gelegenheid gesteld zich nog nader uit te laten. Daarbij heeft het hof het volgende overwogen:
3.13.
Gelet op de zogenoemde tweeconclusieregel in hoger beroep zal het debat van partijen zich dienen te beperken tot de in eerste aanleg door [appellant] enerzijds en [geïntimeerde] anderzijds ingestelde vorderingen. Op [appellant] rusten de stelplicht en de bewijslast met betrekking tot de grondslag voor en de hoogte van de bedragen die hij van [geïntimeerde] vordert. [appellant] zal met een nadere uitwerking van de in de inleidende dagvaarding gestelde schadeposten moeten komen, met inachtneming van de vermindering van eis bij comparitie na antwoord in eerste aanleg. Uit de uitwerking moet per schadepost duidelijk blijken welke bedragen [appellant] (nog) van [geïntimeerde] vordert en op welke wettelijke grondslag, met in ieder geval vermelding van het jaar waarin de desbetreffende vordering is ontstaan en onder verwijzing naar aan deze memorie te hechten producties. Tevens zal [appellant] moeten reageren op de door [geïntimeerde] tegen toewijzing van de vorderingen gevoerde verweren (zoals het verweer dat huurachterstanden inmiddels zijn voldaan door de (voormalige) huurders of nog op de huurders kunnen worden verhaald; dat hij niet aansprakelijk is voor het betalen aan [appellant] van niet ontvangen huurpenningen en dat hij als beheerder ter zake van de ontvangst van huurpenningen slechts een inspanningsverplichting had, alsmede dat de bij [appellant] in rekening gebrachte kosten voor verbouwingen voor [appellant] geen schade opleveren, omdat daar verrijkingen en mogelijk hogere huren tegenover staan). Voorts dient [appellant] zich nader uit te laten over de (voorwaardelijke) reconventionele vordering van [geïntimeerde] . Vervolgens kan [geïntimeerde] bij antwoordmemorie reageren. Hij dient daarbij in ieder geval ook aandacht te besteden aan de betekenis die volgens hem moet worden gehecht aan het door het hof gegeven oordeel over het beperkte karakter van de finale kwijting, met het oog op de voorwaarde waaronder hij zijn vordering in reconventie heeft ingesteld.
2.2.
[appellant] vordert in deze zaak vergoeding van schade op de grond dat [geïntimeerde] bij de uitvoering van de beheersovereenkomst niet als goed opdrachtnemer heeft gehandeld. Subsidiair heeft hij zijn vordering gebaseerd op onverschuldigde betaling en meer subsidiair op onrechtmatige daad.
2.3.
Het hof constateert dat [appellant] in zijn memorie, naast de eerder in de inleidende dagvaarding gestelde schadeposten voor de daarin genoemde appartementen, nieuwe schadeposten voor deze appartementen opvoert. Daarnaast voert hij schadeposten op voor andere dan de al eerder genoemde appartementen en een post overig. [appellant] heeft op die manier in zijn memorie zijn vordering, die in eerste aanleg na vermindering van eis € 100.147,46, subsidiair € 98.225.24 bedroeg, vermeerderd tot een bedrag van € 219.592,10 aan hoofdsom. Een en ander is op grond van de zogenoemde tweeconclusieregel in hoger beroep niet toegestaan. Het hof zal daarom de volgende gestelde schadeposten buiten beschouwing laten:
a. a) ten aanzien van de al in de inleidende dagvaarding genoemde appartementen 25C, 25D, 25F, 25H, 25K, 21 en 23:
- de nagelaten indexeringen van de huur;
- de nieuwe eikenhouten vloer voor appartement 25D;
- de huurachterstand voor appartement 25H;
- de dubbele factuur van Bouwmaat voor appartement 21;
b) de posten die zijn opgevoerd voor de niet in de inleidende dagvaarding genoemde appartementen 25A, 25B, 25E en 25G;
c) de post overig (genoemd onder punt 37 van de memorie van [appellant] ).
2.4.
De (resterende) schadeposten van [appellant] hebben betrekking op ten onrechte niet geïnde (en vervolgens niet afgedragen) huur en ten onrechte bij hem in rekening gebrachte kosten voor onderhoud/renovatie.
2.5.
Voor de gestelde schadepost inzake huurtekort stelt het hof het volgende voorop. Met betrekking tot de inning van huurpenningen is de inhoud van de zorgplicht van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beheerder niet vast omlijnd en sterk afhankelijk van de omstandigheden. In ieder geval mag van een beheerder worden verwacht dat deze tijdig maatregelen treft om te voorkomen dat een eventueel ontstane huurachterstand hoog oploopt. Bij een beheersovereenkomst als deze gaat het om een inspanningsverplichting en niet om een resultaatsverbintenis, wat overigens niet meebrengt dat een beheerder niet aansprakelijk kan zijn voor door de eigenaar als gevolg van diens tekortschietend beheer geleden schade.
2.6.
Voor de gestelde schadepost inzake ten onrechte in rekening gebrachte kosten voor onderhoud/renovatie geldt dat in het algemeen van een beheerder niet kan worden verlangd dat deze steeds vooraf goedkeuring vraagt voordat regulier onderhoud wordt uitgevoerd. Partijen zijn het niet erover eens of was afgesproken dat [geïntimeerde] [appellant] altijd vooraf toestemming moest vragen voor onderhouds- en renovatiewerkzaamheden, al dan niet boven een bepaald minimumbedrag. Voor zover deze afspraak al gold, staat vast dat niet altijd daarnaar is gehandeld. Naar het oordeel van het hof levert dat in een jarenlange samenwerkingsrelatie als deze, die op vertrouwen was gebaseerd, echter niet zonder meer een tekortkoming in de nakoming van de beheersovereenkomst op. Wanneer [geïntimeerde] naar aanleiding van de door hem verstrekte overzichten van geïnde huurpenningen en gemaakte kosten niet binnen afzienbare termijn de reactie kreeg dat hij zijn bevoegdheden had overschreden, mocht hij erop vertrouwen dat hij op de ingeslagen weg kon doorgaan. [appellant] kan [geïntimeerde] in redelijkheid niet meer achteraf aanspreken op het maken van onderhoudskosten, als hij zich daarover eerder had kunnen beklagen, maar dat heeft nagelaten. Het is bovendien aan [appellant] om voldoende te motiveren waarom kosten als deze voor rekening van [geïntimeerde] als beheerder dienen te blijven, te meer als daaraan facturen ten grondslag liggen waaruit volgt dat de werkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht.
Appartement 25C
Huurtekort
2.7.
[appellant] vordert voor dit appartement een huurtekort van € 1.092,56 (in eerste aanleg: € 5.614,93) over de periode mei 2012 tot en met februari 2016. Hij heeft hiertoe verwezen naar een overzicht van ontvangen huurbetalingen (productie 1).
2.8.
[geïntimeerde] heeft in de conclusie van antwoord gesteld dat hij, nadat een achterstand was ontstaan, veel werk heeft gemaakt van het incasseren van de huurpenningen. Hij heeft daartoe onder meer contact gehad met de moeder van de huurder en diens werkgever, die een groot gedeelte van de huurschuld hebben afgelost. Ter onderbouwing heeft hij verwezen naar aan die conclusie gehechte producties waaruit dat contact blijkt.
2.9.
[appellant] heeft de stellingen van [geïntimeerde] over zijn inspanningen ter inning van de huurachterstand onbesproken gelaten. Het hof is van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat [geïntimeerde] met betrekking tot dit appartement zijn beheersverplichtingen is nagekomen door maatregelen te treffen om de huurachterstand tegen te gaan. Uit het overzicht van huurbetalingen blijkt dat er steeds onregelmatig is betaald, maar dat er wel betalingen zijn verricht waarmee op de achterstand is ingelopen; wat nog open staat is (deels) de huur van januari en februari 2016. Deze nog resterende achterstand dateert van vlak vóór het eindigen van het beheer, zodat [geïntimeerde] niet kan worden verweten daarop geen (nadere) actie te hebben ondernomen. Het hof wijst deze post af.
Kosten voor werkzaamheden
2.10.
Daarnaast vordert [appellant] een bedrag van € 8.591,16 aan ten onrechte bij hem in rekening gebrachte verbouwingskosten. [appellant] heeft in dat kader aangevoerd dat [geïntimeerde] de huurder toestemming heeft gegeven voor het (op kosten van [appellant] ) plaatsen van een nieuwe extra radiator, een tussenwand en een geïsoleerd plafond, zonder dat hij [appellant] vooraf daarvoor toestemming had gevraagd. Op de onderliggende facturen is in totaal hiervoor een bedrag van € 8.741,16 vermeld. [appellant] had alleen toestemming gegeven voor het dichten van een scheur in een muur. Hiervoor kan een bedrag van € 150,- worden gerekend, zodat een bedrag van € 8.591,16 overblijft, dat [appellant] van [geïntimeerde] terugvordert.
2.11.
In de conclusie van antwoord heeft [geïntimeerde] gesteld dat de tussenwand voor rekening van de huurder is geplaatst. In zijn memorie heeft [geïntimeerde] dat niet herhaald, maar heeft hij aangevoerd dat door de plaatsing van de tussenwand het woongenot is verhoogd, waardoor de woning beter verhuurbaar werd. Verder heeft [geïntimeerde] gesteld dat de bestaande radiator moest worden vervangen omdat deze lekte door roestafzetting en dat het plafond is geïsoleerd in verband met geluidsoverlast. De kosten zien daarnaast ook op diverse andere noodzakelijke werkzaamheden, die vallen onder normaal onderhoud. Er is nooit overeengekomen dat vooraf toestemming nodig was voor elke klus en eerder is ook niet daarnaar gehandeld, aldus [geïntimeerde] .
2.12.
Over het plaatsen van de tussenwand is [geïntimeerde] in zijn stellingen niet consistent. Indien zijn in eerste aanleg geponeerde stelling dat deze wand op kosten van de huurder is aangebracht juist is, zijn deze kosten ten onrechte bij [appellant] in rekening gebracht. [geïntimeerde] heeft niet verklaard waarom hij met betrekking tot deze kostenpost nu een andere stelling naar voren brengt, die kennelijk in zijn visie ertoe leidt dat [appellant] deze kosten wel moet betalen. Het had op zijn weg gelegen een verklaring te geven voor zijn in eerste aanleg en hoger beroep uiteenlopende stellingen. Bij gebreke van die nadere verklaring heeft hij de vordering van [appellant] in zoverre onvoldoende gemotiveerd bestreden. Dit betekent dat een bedrag van € 1.243,72 toewijsbaar is, gelet op de factuur van 26 juni 2013 (productie 3 van [appellant] ). [appellant] heeft voor het resterende deel van zijn vordering, die ziet op kosten voor vervanging van een bestaande radiator en isolatie van een plafond, onvoldoende toegelicht waarom de kosten voor rekening van [geïntimeerde] moeten komen en niet, wegens normaal onderhoud, voor zijn eigen rekening. Ook indien [appellant] hiervoor vooraf geen toestemming heeft gegeven, is dat op zichzelf onvoldoende voor toewijzing van zijn vordering, zoals het hof reeds hiervoor heeft overwogen. Het hof wijst deze post voor het overige dan ook af.
Appartement 25D
Huurtekort
2.13.
Voor dit appartement vordert [appellant] een bedrag aan € 13.416,76 aan huurtekort over de periode mei 2012 tot en met februari 2016. In eerste aanleg bedroeg deze post nog € 9.359,68.
2.14.
[geïntimeerde] heeft de gestelde hoogte van de huurachterstand gemotiveerd weersproken. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat de huurster de laatste maanden voor het einde van het beheer haar schuld aan het aflossen was. [appellant] en de huurster hebben bovendien na het einde van het beheer de huur per 1 april 2016 in overleg beëindigd, waarbij zij volgens [geïntimeerde] ook afspraken hebben gemaakt over betaling van de huurachterstand. Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [geïntimeerde] gewezen op aan de conclusie van antwoord gehechte producties.
2.15.
[appellant] is niet ingegaan op het gemotiveerde verweer van [geïntimeerde] over met de huurster gemaakte afspraken Dat had [appellant] wel moeten doen. Bij deze stand van zaken komt deze post, als onvoldoende toegelicht, niet voor toewijzing in aanmerking.
Kosten voor werkzaamheden
2.16.
[appellant] heeft betoogd dat de huurster ten onrechte van [geïntimeerde] toestemming had verkregen voor het op kosten van [appellant] laten lakken van de oude, massief teakhouten, parketvloer in het gehuurde. [geïntimeerde] had hiervoor geen toestemming aan hem gevraagd, welke toestemming hij ook niet zou hebben gegeven. In totaal is hiervoor door [geïntimeerde] ten onrechte een bedrag van € 1.133,24 in rekening gebracht.
2.17.
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg erkend dat hij ermee had ingestemd dat de vloer werd gelakt. Het ging om een oude vloer die na langdurig gebruik in een slechte staat verkeerde en de huurster had geklaagd over splintervorming.
2.18.
[appellant] heeft hierop niet meer gereageerd. Naar het oordeel van het hof vallen de kosten voor het lakken van een vloer wegens splintervorming onder normaal onderhoud, tot het laten uitvoeren waarvan [geïntimeerde] als beheerder gehouden was en waarvan de kosten ten laste van [appellant] komen. Het gaat niet aan dat [geïntimeerde] hiervoor eerst toestemming zou moeten vragen aan [appellant] . De post wordt afgewezen.
Appartement 25F
Huurtekort en kosten voor werkzaamheden
2.19.
[appellant] vordert in zijn memorie voor dit appartement een huurtekort van € 25.308,68 over de periode mei 2012 tot en met december 2015, voor renovatiekosten € 36.242,04 en voor misgelopen normale/marktconforme huur € 12.000,-. In eerste aanleg was dat nog primair € 28.800,- (gederfde huurinkomsten € 43.000,- minus werkelijke ontvangen huur ad € 14.200,-) en subsidiair € 26.877,78 (renovatiekosten ad € 19.577,78 plus € 7.300,- huurachterstand). Volgens [appellant] was het appartement in 2012 na het vertrek van de vorige huurder zwaar verwaarloosd en diende dit grondig te worden gerenoveerd. Tussen [geïntimeerde] en [appellant] was overeengekomen dat de nieuwe huurder in ruil voor een aangepaste (lagere) huurprijs het appartement zelf zou renoveren. [geïntimeerde] heeft vervolgens echter nagelaten enige controle uit te oefenen op de toegezegde renovatie en de nieuwe huurder heeft het appartement na drie jaar verlaten zonder dat te hebben gerenoveerd. Zodoende heeft deze huurder al die tijd te weinig huur betaald. Vervolgens heeft [appellant] het appartement eind 2015 alsnog moeten laten renoveren voor een bedrag van € 44.242,04. Dit bedrag kan worden verminderd met € 8.000,-, die [geïntimeerde] reeds als gedeeltelijke schadevergoeding heeft voldaan, hetgeen leidt tot een schade als gevolg van de renovatie van € 36.242,04. De normale/marktconforme huur die hij over die periode, die hij beperkt tot in ieder geval twee jaar, is misgelopen, stelt [appellant] op een bedrag van € 12.000,-, te weten 24 maanden maal € 500,- per maand (het verschil tussen de overeengekomen lage huur van € 500,- en de huur die hij voor het appartement had kunnen ontvangen van € 1.000,- per maand).
2.20.
Volgens [geïntimeerde] bedroeg de huurachterstand over 2012 tot en met 2015 € 10.808,68. Het klopt dat met de nieuwe huurder in 2012 vanwege de slechte staat een gemodereerde huur was overeengekomen, maar deze bedroeg € 650,- per maand inclusief kosten, bij een kale huur van € 500,-. De nieuwe huurder heeft bovendien wel degelijk enige renovatiewerkzaamheden verricht. Toen huurachterstand ontstond die, ondanks een overeengekomen betalingsregeling, steeds verder opliep, heeft [geïntimeerde] uiteindelijk een procedure tegen de huurder aangespannen met als resultaat een ontruimingsvonnis en de ontruiming van het appartement. Daarna is de woning opgeknapt. De daaraan uitgegeven bedragen waren noodzakelijke kosten, die voor rekening van [appellant] komen. [appellant] doet de kosten van renovatie veel te hoog voorkomen. Uit diens overzicht heeft alleen het bedrag van € 11.195,50 betrekking op dit appartement. [geïntimeerde] heeft uit eigen beweging een bedrag van € 8.000,- voor dit appartement aan [appellant] voldaan als vergoeding voor de door [appellant] gederfde huurinkomsten.
2.21.
Het hof overweegt als volgt. De door [geïntimeerde] erkende huurachterstand van € 10.808,68 bedroeg volgens zijn eigen overzicht over 2012 reeds € 2.008,68 en over 2013 nogmaals een dergelijk bedrag van € 2.100,-, bij een huur die € 650,- per maand bedroeg. Het hof gaat van dit huurbedrag (inclusief kosten) uit, nu [geïntimeerde] daarvan al gewag heeft gemaakt in zijn conclusie van antwoord en [appellant] in hoger beroep, zonder enige nadere toelichting vasthoudt aan het bedrag van € 500,- per maand. Het bedrag van € 650,- vormt ook het uitgangspunt in de op vordering van [geïntimeerde] gewezen vonnissen in kort geding van 11 mei 2015 en 30 juli 2015, waarbij de huurder eerst is veroordeeld tot betaling van de huurachterstand tot en met maart 2015 en vervolgens tot ontruiming (productie 12 bij de conclusie van antwoord). De dagvaarding in de eerste procedure is pas uitgebracht op 13 maart 2015, terwijl de huurder al in de eerste jaren na aanvang van de huurovereenkomst aanzienlijke huurachterstanden liet ontstaan. Het hof is dan ook enerzijds van oordeel dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] ten aanzien van dit appartement tijdig maatregelen heeft getroffen om de schade voor [appellant] te beperken, zoals van hem als beheerder had mogen worden verwacht. Anderzijds kan [appellant] [geïntimeerde] niet volledig verantwoordelijk houden voor incassoproblemen die bij de verhuur van een appartement ontstaan. De door [appellant] geleden schade ten gevolge van het uitblijven van tijdige maatregelen om de huurachterstand ten aanzien van dit appartement te beperken kan niet nauwkeurig worden vastgesteld en wordt daarom schattenderwijs bepaald op een bedrag van € 5.000,-. In zoverre is de vordering van [appellant] ter zake van betalingsachterstand bij een huur van € 650,- toewijsbaar. [appellant] heeft onvoldoende gesteld om het meerdere als schade door een tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde] te kunnen aanmerken.
2.22.
Dat de huurachterstand hoger is dan het door [geïntimeerde] erkende bedrag, is door [appellant] onvoldoende onderbouwd. Hij heeft slechts verwezen naar het overzicht van huurbetalingen. Uit dat overzicht blijkt echter dat de achterstand op een te hoog bedrag is berekend. De huur over de maanden september tot en met december 2015 is daarin immers meegeteld, terwijl vast staat dat het appartement in die periode werd gerenoveerd na het vertrek van de huurder. Niet aannemelijk is dat toen huur verschuldigd was.
2.23.
[geïntimeerde] heeft niet, althans onvoldoende, weersproken dat hij niet genoeg toezicht heeft gehouden op de voortgang van de renovatie, zoals op basis van de beheersovereenkomst en zijn met de huurder gemaakte afspraken over huurkorting in ruil voor renovatie van hem mocht worden verwacht. Tegen deze achtergrond is [geïntimeerde] aan [appellant] de hierdoor misgelopen marktconforme huur verschuldigd, die het hof vaststelt op een bedrag van vierentwintig maanden maal € 350,-, te weten de door [appellant] gestelde marktconforme huur ad € 1.000,- minus de door de huurder betaalde huur van € 650,-, dus in totaal € 8.400,-. Dat een huurbedrag van € 1.000,- in die periode voor het appartement (in gerenoveerde staat) niet marktconform was, heeft [geïntimeerde] onvoldoende toegelicht.
2.24.
De door [appellant] gevorderde kosten in verband met renovatie worden afgewezen. Dergelijke kosten komen in beginsel ten laste van de eigenaar en [appellant] heeft onvoldoende gemotiveerd waarom deze in dit geval voor rekening van [geïntimeerde] moeten komen. Bovendien is onduidelijk hoeveel deze precies bedragen gelet op de gemotiveerde betwisting van de hoogte daarvan door [geïntimeerde] .
2.25.
Voor dit appartement wijst het hof aan huurtekort een totaalbedrag toe van € 5.000,- plus € 8.400,- is € 13.400,-, waarvoor door [geïntimeerde] reeds € 8.000,- aan [appellant] is voldaan, zodat € 5.400,- overblijft.
Appartement 25K
Huurtekort
2.26.
[appellant] vordert in zijn memorie voor dit appartement een bedrag van € 4.536,18 aan huurtekort over de periode mei 2012 tot en met februari 2016 (in de inleidende dagvaarding vorderde hij € 4.970,-). [appellant] heeft hiertoe gewezen op het overzicht van de voor dit appartement ontvangen huurbetalingen bij de memorie na tussenarrest. Een verdere toelichting ontbreekt.
2.27.
[geïntimeerde] heeft betwist aansprakelijk te zijn voor enige achterstand. In de conclusie van antwoord heeft hij zich op het standpunt gesteld dat er geen achterstand was; in zijn memorie heeft hij een en ander verder toegelicht. Volgens [geïntimeerde] heeft het appartement in de periode 15 september tot 15 oktober 2014 een maand leeg gestaan, tussen twee verhuurperiodes. In de periode juni tot en met december 2015 heeft de huurder onregelmatig betaald, waardoor een relatief geringe achterstand is ontstaan. [appellant] heeft ten onrechte ook de huur over de maand februari 2016 bij zijn vordering betrokken, die nog door de huurder moest worden betaald toen het beheer van [geïntimeerde] eindigde.
2.28.
Op grond van het overzicht en bij gebreke van een nadere toelichting van [appellant] is het hof van oordeel dat [appellant] dit onderdeel van zijn vordering onvoldoende heeft onderbouwd. Zo blijkt uit het overzicht dat in september en oktober 2014 ongeveer de helft van de huur is betaald, terwijl per november 2014 andere bedragen zijn betaald dan in de voorliggende maanden, hetgeen kan wijzen op een nieuwe huurder na een maand leegstand. Dit biedt steun aan het daartoe strekkende verweer van [geïntimeerde] . In de maanden september tot en met december 2015 is minder huur betaald dan in de voorliggende maanden. Als dit al is aan te merken als een huurachterstand, is die dus kort voor het einde van het beheer van [geïntimeerde] ontstaan. [appellant] heeft onvoldoende gesteld ter onderbouwing van zijn stelling dat het niet innen van de huur over die periode als een tekortkoming van [geïntimeerde] moet worden beschouwd. Al met al heeft [appellant] onvoldoende toegelicht dat [geïntimeerde] hem nog enig bedrag ter zake van een huurtekort is verschuldigd.
Appartement 21
Huurtekort
2.29.
Voor dit appartement vordert [appellant] in zijn memorie een bedrag van € 15.675,- aan huurtekort over de periode mei 2012 tot en met februari 2016 (in de inleidende dagvaarding vorderde hij € 3.893,- inclusief energiekosten). Hij heeft hiertoe opnieuw verwezen naar het overzicht van huurbetalingen, zonder enige verdere motivering of uitleg voor het grote verschil tussen de vorderingen in eerste aanleg en in hoger beroep.
2.30.
[geïntimeerde] heeft in zijn conclusie van antwoord de achterstand betwist en aangevoerd dat [appellant] na het einde van het beheer met de huurder een regeling heeft getroffen, waarbij de huurovereenkomst is beëindigd per 20 april 2016. Hij heeft hiertoe verwezen naar een e-mail (productie 19 bij de conclusie van antwoord). In zijn memorie heeft [geïntimeerde] hieraan toegevoegd dat het appartement in een tweetal periodes niet werd verhuurd, te weten in april-mei 2014 en in september-november 2015 in verband met renovatie, zodat in die maanden geen huur verschuldigd was.
2.31.
[appellant] heeft niet op de stellingen van [geïntimeerde] over het treffen van een regeling met de huurder gereageerd. Niet uitgesloten kan worden dat hierbij afspraken zijn gemaakt over het betalen van de huurachterstand. Op grond van het door [appellant] verschafte overzicht van huurbetalingen acht het hof bovendien aannemelijk dat het gestelde huurtekort (mede) het gevolg is van leegstand in verband met renovatie, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd. Hieruit blijkt immers dat na de door [geïntimeerde] genoemde periodes maandelijks een hoger bedrag aan huur is betaald, wat kan wijzen op het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Leegstand wegens renovatie volgt ook uit het feit dat [appellant] een schadepost wegens werkzaamheden voor dit appartement opvoert, die hierna wordt besproken. In dit licht bezien heeft [appellant] het gestelde huurtekort onvoldoende toegelicht.
Kosten voor werkzaamheden
2.32.
Daarnaast vordert [appellant] bij hem in rekening gebrachte onderhoudskosten terug. Volgens [appellant] heeft hij geen toestemming gegeven voor een nieuwe doucheruimte en een nieuwe slaapkamer voor in totaal € 7.755,46. Ook betwist hij gehouden te zijn om een door [geïntimeerde] in rekening gebracht bedrag aan onderhoudskosten van € 4.714,99 te voldoen. Van dit laatste bedrag is volgens hem slechts een kostenpost € 500,- redelijk voor het dichten van gaten achter het keukenblok, waarvoor hij wel toestemming had gegeven.
2.33.
[geïntimeerde] heeft de stellingen van [appellant] gemotiveerd betwist. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] wel toestemming voor de werkzaamheden gegeven en waren deze bovendien tijdens de bezoeken die [appellant] eind 2015 aan het appartement bracht, in volle gang. [appellant] heeft zich toen niet daarover beklaagd. De werkzaamheden waren nodig om het appartement in een goede en verhuurbare staat terug te brengen.
2.34.
[appellant] heeft de gestelde gang van zaken niet, althans onvoldoende, weersproken. Tijdens de comparitie in eerste aanleg heeft hij erkend dat hij na de controle eind 2015, waarbij hij diverse werkzaamheden aan de appartementen, waaronder dit appartement, heeft waargenomen, niet gelijk aan de bel heeft getrokken. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] hieruit heeft mogen afleiden dat [appellant] in ieder geval stilzwijgend toestemming heeft gegeven voor de werkzaamheden, zodat hij daarop niet op een later moment alsnog kan terugkomen. De werkzaamheden, die blijkens de overgelegde facturen ook daadwerkelijk zijn verricht, vallen naar het oordeel van het hof onder normaal onderhoud dat ten laste van de eigenaar komt. Voor het oordeel dat de kosten desondanks voor rekening van [geïntimeerde] als beheerder moeten komen heeft [appellant] onvoldoende gesteld. De post komt niet voor toewijzing in aanmerking.
Appartementen 23 (dak van winkelruimte) en 25H (terras op dat dak)
Kosten voor werkzaamheden
2.35.
[appellant] vordert een bedrag van € 30.410,74 terug in verband met een in 2013 uitgevoerde renovatie van het dak. Volgens de door [geïntimeerde] op verzoek van [appellant] opgevraagde offerte zouden de kosten in totaal € 26.142,04 gaan bedragen. [geïntimeerde] heeft bij [appellant] echter hiervoor in totaal € 40.552,78 in rekening gebracht, dus een bedrag van € 14.410,74 meer, terwijl voor een deel van € 16.000,- door [geïntimeerde] geen facturen/specificaties zijn overgelegd. Een grondslag voor deze betalingen ontbreekt, aldus [appellant] .
2.36.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd weersproken enig bedrag schuldig te zijn aan [appellant] . Volgens [geïntimeerde] bleek bij het uitvoeren van de werkzaamheden dat de staat van de dakvloer veel slechter was dan verwacht. De aannemer heeft meerwerk in rekening gebracht, waarvoor [appellant] akkoord heeft gegeven.
2.37.
In eerste aanleg heeft [appellant] in de inleidende dagvaarding gesteld dat een bedrag van in totaal € 47.788,- extra in rekening is gebracht. Op de comparitie van partijen in eerste aanleg heeft [appellant] zijn vordering voor deze schadepost verminderd met een bedrag van € 22.000,- naar aanleiding van hetgeen [geïntimeerde] in de conclusie van antwoord onder randnummer 28 daarover had opgemerkt. [appellant] heeft in hoger beroep niet inzichtelijk gemaakt waar deze vermindering van eis in zijn in hoger beroep gepresenteerde becijfering is verwerkt, hoewel dat op zijn weg lag. Het hof kan hier geen wijs uit worden. Voor zover [appellant] thans klaagt over meerwerk dat in 2013 door [geïntimeerde] bij hem in rekening is gebracht, is hij daarmee te laat. Gelet op al het voorgaande is deze post niet toewijsbaar.
De totale vordering van [appellant]
2.38.
Uit het voorgaande volgt dat wordt toegewezen:
- tussenwand bij appartement 25C: € 1.243,72
- huurtekort en gemiste huurinkomsten bij appartement 25F:
€ 5.400,-
€ 5.400,-
Totaal: € 6.643,72
2.39.
[geïntimeerde] is voornoemd bedrag van € 6.643,72 aan [appellant] verschuldigd omdat hij is tekortgeschoten in de nakoming van de beheersovereenkomst. Omstandigheden die meebrengen dat de tekortkoming niet aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend, zijn niet gebleken. [geïntimeerde] is verplicht de hierdoor ontstane schade aan de zijde van [appellant] te vergoeden. Het door [geïntimeerde] gedane beroep op de klachttermijn van 6:89 BW wordt verworpen. Het hof laat daarbij in het midden of ten onrechte ingehouden bedragen kunnen worden beschouwd als gebrekkige prestaties. De vertrouwensrelatie waarin partijen tot elkaar stonden brengt met zich dat [appellant] ook na wat langere tijd nog met succes kon klagen over onterechte inhoudingen. Daarbij komt dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] door het feit dat [appellant] met zijn protest heeft gewacht tot na de beëindiging van de relatie, in zijn belangen is geschaad.
2.40.
De vordering van [appellant] wordt voor het overige afgewezen. Onverschuldigde betaling doet zich niet voor omdat [geïntimeerde] de inhoudingen wegens werkzaamheden heeft verricht op basis van de tussen partijen gesloten overeenkomst en daarvoor bovendien onderliggende stukken heeft verstrekt. Voor een vordering op grond van onrechtmatige daad heeft [appellant] onvoldoende gesteld.
2.41.
Het hof is verder van oordeel dat over het toegewezen schadebedrag wettelijke rente is verschuldigd en wel zoals gevorderd vanaf 16 juni 2016, de datum van de inleidende dagvaarding. Tevens zijn op grond van artikel 6:96 BW buitengerechtelijke kosten verschuldigd, omdat deze door [appellant] voldoende zijn onderbouwd en door [geïntimeerde] niet zijn betwist. Het aan buitengerechtelijke kosten verschuldigde bedrag zal worden aangepast aan het in hoofdsom toe te wijzen bedrag. Deze bedragen € 855,70, inclusief btw.
De (voorwaardelijke) vordering in reconventie van [geïntimeerde]
2.42.
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg een bedrag van € 8.535,50 gevorderd in verband met volgens hem teveel of dubbel aan [appellant] afgedragen bedragen, voor het geval dat de rechtbank niet zou uitgaan van finale kwijting. Het bedrag is samengesteld uit een zevental posten en [geïntimeerde] heeft daartoe verwezen naar de producties 29A t/m G van de conclusie van antwoord. De rechtbank is aan de behandeling van deze vordering niet toegekomen. [geïntimeerde] heeft zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de voorwaarde voor het instellen van zijn vordering alsnog is vervuld, omdat het hof zijn verweer met betrekking tot de finale kwijting heeft verworpen, zodat deze vordering ter beoordeling aan het hof voorligt.
2.43.
[appellant] heeft alle posten in eerste aanleg in zijn conclusie van antwoord in reconventie gemotiveerd weersproken. In zijn memorie heeft [geïntimeerde] daar in het geheel niet op gereageerd. Hij heeft slechts opnieuw verwezen naar de hiervoor al genoemde producties. Bij deze stand van zaken is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] zijn vordering onvoldoende heeft toegelicht, terwijl dat, gezien de betwisting door [appellant] , wel van hem had mogen worden verwacht. Het hof wijst de vordering af.
Bewijsaanbod
2.44.
Partijen hebben ieder voor zich geen voldoende geconcretiseerde stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere oordelen. Ieders bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.
Conclusie
2.45.
De slotsom is dat het hoger beroep deels slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vordering van [appellant] zal deels worden toegewezen. In de omstandigheden dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover [appellant] , maar een aanzienlijk lager bedrag toewijsbaar is dan door [appellant] is gevorderd, ziet het hof aanleiding de proceskosten in eerste aanleg in conventie te compenseren. De proceskosten in eerste aanleg in reconventie komen ten laste van [geïntimeerde] , aangezien zijn vordering geheel is afgewezen. De kosten van het geding in hoger beroep zullen vanwege de uitkomst daarvan worden gecompenseerd.
3.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te betalen een bedrag van € 7.499,42, vermeerderd met de wettelijke rente over € 6.643,72 vanaf 16 juni 2016 tot aan de dag van de gehele betaling;
bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten in eerste aanleg in conventie draagt;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.421,00 voor salaris;
bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten van het hoger beroep draagt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en S. van Gulijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2021.