ECLI:NL:GHAMS:2021:676

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.269.427/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 7523871/CV EXPL 19-1168

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 maart 2021

inzake

1.[appellant sub 1] ,

2.
[appellante sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. J.A. Tuinman te Amsterdam,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

2.
[geïntimeerde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. J.H.F. Overkleeft te Hoorn.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellanten] . zijn bij dagvaarding van 5 november 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 28 augustus 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] . als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven. [appellanten] . hebben op de rol geconcludeerd overeenkomstig het petitium van die dagvaarding.

[geïntimeerden] hebben daarna een memorie van antwoord, met producties, ingediend.

Op 21 januari 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waar de hiervoor genoemde advocaten voor partijen het woord hebben gevoerd aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Van beide zijden zijn nog producties in het geding gebracht. Partijen en hun advocaten hebben vragen van het hof beantwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] . hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen geheel zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.3 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in dit geding om het volgende.

3.1.1

[geïntimeerden] huren sinds 11 oktober 2009 van [appellanten] . een zeskamerwoning met garage in [plaats] . De huurprijs bedroeg vanaf het begin € 1.000,= per maand, vanaf 1 januari 2018 verhoogd door indexering. Partijen hebben achtereenvolgende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd gesloten. De huurovereenkomsten tot 29 december 2014 zijn aangegaan onder de Leegstandswet. Ook in de huurovereenkomsten na die datum is vermeld dat de woning in de verkoop stond en dat [geïntimeerden] bezichtigingen zouden toestaan.

3.1.2

[appellanten] . hebben de huurovereenkomst bij brief van 30 november 2018 opgezegd tegen 1 juni 2019 op grond van dringend eigen gebruik, bestaande in de huisvesting van hun thans nog in [woonland] woonachtige (schoon)moeder. Subsidiair hebben [appellanten] . in die brief een aanbod gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst per 1 december 2018 met een hogere huurprijs (namelijk € 1.250,= per maand). [geïntimeerden] hebben de opzegging en het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst niet aanvaard.

3.1.3

Bij de inleidende dagvaarding hebben [appellanten] . gevorderd dat de huurovereenkomst van partijen voor beëindigd zal worden verklaard per 1 juni 2019, met veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming per die datum. Subsidiair hebben [appellanten] . beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd op grond van het niet aanvaarden van een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Daarnaast hebben [appellanten] . gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot betaling van achterstallige huurindexeringsbedragen en van de verhoogde huur. [geïntimeerden] hebben de vorderingen bestreden en zich daarbij onder meer beroepen op huurbescherming.

3.1.4

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de op de opzegging gebaseerde vorderingen afgewezen. De kantonrechter heeft het door [appellanten] . gedane voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst redelijk bevonden en [geïntimeerden] een termijn van een maand na de datum van het vonnis gegeven om dat voorstel alsnog te aanvaarden, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst per 1 december 2019 zou eindigen en [geïntimeerden] de woning zouden moeten ontruimen. Het bedrag aan achterstallige huurindexering is toegewezen, evenals de huur van € 1.250,= per maand vanaf 1 december 2018. [geïntimeerden] zijn in de proceskosten veroordeeld.

3.1.5

Bij brief van 18 september 2019 hebben [geïntimeerden] het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met een huurprijs van € 1.250,= per maand aanvaard.

3.1.6

Tegen de afwijzing van de vorderingen die zijn gebaseerd op de opzegging wegens dringend eigen gebruik, hebben [appellanten] . vijf grieven geformuleerd.

Ontvankelijkheid

3.2

[geïntimeerden] hebben in hoger beroep aangevoerd dat [appellanten] . niet kunnen worden ontvangen in hun op de opzegging gebaseerde vorderingen, omdat inmiddels door de aanvaarding van het voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, per 1 december 2018 een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, die door [appellanten] . niet is opgezegd.

3.3

Dit verweer wordt verworpen. In de brief van 30 november 2018 is in paragraaf 7 uitdrukkelijk vermeld dat het aanbod een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan subsidiair wordt gedaan, voor het geval dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik niet zou slagen. Ook in de inleidende dagvaarding is vermeld dat dat aanbod subsidiair en onder die voorwaarde is gedaan. De aanvaarding van dat voorstel door [geïntimeerden] bracht weliswaar een nieuwe huurovereenkomst tot stand met ingang van 1 december 2018, maar in dit hoger beroep is primair de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik aan de orde. Bij toewijzing van die vordering komt het subsidiair gedane aanbod met terugwerkende kracht te vervallen, evenals de daarop gebaseerde nieuwe huurovereenkomst en herleeft de oude, opgezegde, huurovereenkomst.

Onaanvaardbaarheid verweer

3.4

Met
grief 1betogen [appellanten] . dat het door [geïntimeerden] gedane beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij voeren daartoe het volgende aan. Partijen hebben nooit de bedoeling hebben gehad een langlopende huurovereenkomst aan te gaan. [geïntimeerden] dat erkend. [appellanten] . hadden in 2009 de woning vruchteloos te koop staan en zij wilden [geïntimeerden] helpen, die hun eigen woning hadden moeten verkopen en dringend op zoek waren naar (een tijdelijk) onderdak. De huurovereenkomst is op informele basis aangegaan en heeft nooit een commercieel karakter gehad, hetgeen ook blijkt uit de gematigde huurprijs en het feit dat die gedurende tien jaar niet is verhoogd. Dán wel waren [geïntimeerden] bij het aangaan van de huurovereenkomst te goeder trouw en zijn zij ervan uitgegaan dat zij vanuit hun financiële noodsituatie slechts voor korte tijd konden huren, in welk geval zij aan hun gegeven woord kunnen worden gehouden, dán wel zijn zij altijd van plan geweest zich uiteindelijk op huurbescherming te beroepen, in welk geval zij te kwader trouw waren bij het aangaan van de achtereenvolgende tijdelijke contracten en geen bescherming verdienen. In dit verband is van belang dat het gehuurde een min of meer luxe woning in de vrije sector is. Het feit dat de huurrelatie langer heeft geduurd dan tevoren was beoogd, omdat de woning niet kon worden verkocht, heeft in het karakter van de huurrelatie geen wijziging gebracht, zoals blijkt uit de inhoud van de achtereenvolgende contracten. [appellanten] . hebben zich onvoldoende laten voorlichten over de juridische gevolgen van de gekozen constructie, maar hetzelfde geldt voor [geïntimeerden] Er bestaat onvoldoende reden om alleen [appellanten] . daarop af te rekenen, aldus nog steeds [appellanten] .

3.5

Het hof acht het op zichzelf aannemelijk dat [appellanten] ., zoals zij hebben aangevoerd, met de verhuur mede hebben beoogd [geïntimeerden] te helpen. [geïntimeerden] waren echter op zoek naar een dak boven het hoofd en verkeerden daardoor niet in een positie waarin zij in vrijheid de keuze konden maken een contract voor bepaalde tijd te sluiten. De stelling van [appellanten] . dat het niet aangaat dat [geïntimeerden] hun gegeven woord verbreken is, hoe begrijpelijk ook, onvoldoende om een beroep op dwingende bepalingen van huurbescherming als onaanvaardbaar aan te merken. Woordbreuk staat aan een beroep op dwingend recht niet in de weg. Daarbij komt dat de huurprijs weliswaar niet zeer hoog was, maar zeker ook niet kan worden beschouwd als een vriendenprijs, wat impliceert dat [appellanten] . met de verhuur ook hun eigen belang hebben gediend. Ten slotte acht het hof nog van belang dat de huurrelatie ten tijde van de opzegging al meer dan negen jaar had geduurd. Anders dan [appellanten] . hebben betoogd verandert die zeer lange duur wel degelijk het karakter van de huurrelatie. Na zo veel tijd kan de conclusie geen andere zijn dan dat partijen hun aanvankelijke bedoeling een kortlopende huurovereenkomst aan te gaan, hebben verlaten. In het licht van het voorgaande zijn de argumenten van [appellanten] . onvoldoende voor het oordeel dat het beroep van [geïntimeerden] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De eerste grief heeft geen succes.

Inhoudelijke beoordeling van de opzegging

3.6

Grief 2behelst de klacht dat de kantonrechter niet heeft geoordeeld over de stelling van [appellanten] . dat [geïntimeerden] niet de nietigheid van de huurovereenkomsten hebben ingeroepen. Deze grief kan hoe dan ook niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden, omdat [geïntimeerden] in hoger beroep voor zover nodig alsnog een beroep hebben gedaan op de vernietigbaarheid van bedingen in de huurovereenkomst(en) van partijen die in hun nadeel afwijken van de artikelen 7:272 tot en met 7:281 BW.

3.7

Grief 3is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het huisvesten van de (schoon)moeder van [appellanten] . niet is te beschouwen als eigen gebruik van het gehuurde door [appellanten] . in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW, omdat [appellanten] . daardoor niet hun eigen belang dienen, maar dat van hun (schoon)moeder.
Grief 4klaagt erover dat de kantonrechter ten onrechte de belangen van [appellanten] . niet zwaarder heeft laten wegen dan die van [geïntimeerden]

3.8

[geïntimeerden] hebben in ieder geval in hoger beroep het verweer gevoerd dat het door [appellanten] . beoogde gebruik van het gehuurde niet kan worden gekwalificeerd als eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW. De klacht dat de kantonrechter zich buiten de rechtsstrijd van partijen heeft begeven en een verrassingsbeslissing heeft gegeven, behoeft dan ook geen behandeling.

3.9

[appellanten] . hebben hun belang bij de opzegging als volgt onderbouwd.

De (schoon)moeder van [appellanten] . is eind 2017 weduwe geworden. Zij is op leeftijd en vindt het leven in [woonland] , waar zij sinds 1954 woont, te zwaar en (na een gewapende beroving) te onveilig. Zij wil terugkeren naar haar geboorteland Nederland en zich in de buurt van haar zoon vestigen. Zij heeft haar woning in [woonland] al verkocht en woont nu afwisselend bij haar twee zoons in [woonland] en bij [appellanten] . in Nederland (tot dat onmogelijk werd door covid-19). Zij heeft maar een zeer gering inkomen (omgerekend ongeveer € 400,= netto per maand). In Nederland wil zij in het gehuurde gaan wonen samen met haar vriendin [X] , ook een Nederlandse weduwe in [woonland] die wil repatriëren naar Nederland. Vanwege haar leeftijd (73 jaar) zal de (schoon)moeder van [appellanten] . binnen afzienbare tijd zorg nodig hebben en die kunnen [appellanten] . haar dan bieden, doordat hun huidige woning zich op enkele honderden meters afstand van het gehuurde bevindt. Beide huizen zijn volledig met hypotheek belast, zodat [appellanten] . financieel niet in staat zijn een andere woning voor hun (schoon)moeder te kopen, terwijl van [appellanten] . ook niet kan worden gevergd drie woningen te moeten beheren. [appellanten] . hebben ook belang bij een goed betrouwbare huurder, terwijl [geïntimeerden] de huur vaak te laat betalen, aldus nog steeds [appellanten] ..

3.1

Gebruik door een ander dan de verhuurder kan alleen als eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW worden beschouwd als de verhuurder door de woonruimte aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient. De kantonrechter heeft de eis gesteld dat het belang van [appellanten] . een duidelijk verband heeft met hun eigen woonsituatie. Of de kantonrechter hier, zoals [appellanten] . aanvoeren, een eis heeft gesteld die niet op de wet is gegrond, kan in het midden blijven. Het betoog van [appellanten] . komt in hoofdzaak erop neer dat hun (schoon)moeder zwaarwegende redenen heeft om naar Nederland te willen komen en dat zij als zoon en schoondochter de plicht voelen die repatriëring te faciliteren door hun (schoon)moeder woonruimte te bieden, nu zij die zichzelf niet kan veroorloven. Dit belang van [appellanten] . is op zichzelf echter onvoldoende om het woonbelang van hun (schoon)moeder als hun eigen belang in de zin van genoemd artikel aan te merken en haar gebruik van het gehuurde als hun eigen gebruik te beschouwen. Met de mogelijkheid dat de (schoon)moeder in de toekomst zorgbehoeftig wordt en door [appellanten] . moet worden verzorgd, kan op dit moment geen rekening worden gehouden, omdat die zorgbehoefte te onzeker is om in het kader van de beoordeling van een beroep op dringend eigen gebruik een rol te kunnen spelen. Dat [geïntimeerden] , kort gezegd, slecht van betalen zijn, is wel gesteld, maar tegenover de betwisting door [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd, zodat ook dit argument geen gewicht in de schaal legt bij de beantwoording van de vraag of [appellanten] . door het gehuurde in gebruik te geven aan hun (schoon)moeder, hun eigen belang dienen. Al met al moet de conclusie zijn dat het door [appellanten] . beoogde gebruik geen eigen gebruik vormt.

3.11

Nu het hof tot de conclusie is gekomen dat [appellanten] . het gehuurde niet nodig hebben om dat zelf te gaan gebruiken, komt het hof niet toe aan een afweging van de wederzijdse belangen. Dit betekent dat de grieven 3 en 4 falen.

Verlenging van de huurovereenkomst

3.12

Grief 5houdt in dat de kantonrechter bij afwijzing van de vordering tot beëindiging op grond van dringend eigen gebruik, een beslissing had moeten nemen over de verlenging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:277 BW.

3.13

Ook deze grief is tevergeefs voorgedragen. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor onder 3.3 is overwogen. De primaire vordering is ook in hoger beroep niet toewijsbaar geoordeeld, wat betekent dat het subsidiair gedane aanbod van kracht blijft, evenals de daarop gebaseerde nieuwe huurovereenkomst ingaande 1 december 2018. De totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen over hetzelfde huurobject impliceert de beëindiging in onderling overleg van de oude huurovereenkomst per dezelfde datum. Die oude huurovereenkomst behoeft dus niet te worden verlengd. Hetzelfde geldt voor de nieuwe huurovereenkomst, aangezien over de beëindiging van die laatste huurovereenkomst in dit geschil geen uitspraak wordt gedaan.

Slotsom en kosten

3.14

Alle grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en [appellanten] . zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellanten] . in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 324,= aan verschotten en € 2.228,= voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2021.