Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.274.313/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7785490 CV EXPL 19-11553
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 september 2021
inzake
[verhuurder] ,
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellant,
advocaat: mr. M.J. Rubberg te Echt, gemeente Echt-Susteren,
tegen
[huurster] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [verhuurder] en [huurster] genoemd.
[verhuurder] is bij dagvaarding van 28 januari 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 17 december 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [verhuurder] als eiser en [huurster] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties;
- akte, met een productie;
- antwoordakte.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[verhuurder] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [huurster] in de kosten van het geding in beide instanties.
[huurster] heeft geconcludeerd dat het hof [verhuurder] niet-ontvankelijk zal verklaren in het hoger beroep, althans dat hoger beroep als ongegrond zal verwerpen en het vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [verhuurder] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.5. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn die feiten de volgende.
2.1.
[verhuurder] is eigenaar van het pand aan de [adres] .
2.2.
Sinds 1 januari 2010 verhuurt [verhuurder] aan [huurster] de onzelfstandige woonruimte gelegen op de zolderverdieping (achterkant) van voornoemd pand (hierna het gehuurde). De kale huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 381,00 per maand exclusief voorschot servicekosten en watergeld.
2.3.
Bij e-mailbericht van 10 januari 2019 heeft [verhuurder] aan [huurster] geschreven, voor zover van belang:
Ik verzoek u op korte termijn naar een andere woning om te zien. Indien dit niet binnen enkele maanden gebeurt, zal ik helaas moeten overgaan tot opzegging van de huurovereenkomst en daar een procedure over aanhangig moeten maken als u geen gevolg aan de opzegging geeft. Indien ik tot opzegging overga, zijn de gronden tot dusverre: (...).
2.4.
Bij aangetekende brief van 9 april 2019 heeft [verhuurder] de huur opgezegd. Deze brief houdt in, voor zover van belang:
Hierbij zeg ik de huur van uw onzelfstandige woonruimte op tegen 1 november 2019. De gronden voor de opzegging luiden als volgt.
1. ik heb uw woning volgend jaar nodig voor eigen gebruik en daartoe dient de woning eerst verbouwd te worden;
2. u gedraagt zich niet als goed huurster:
- u laat zich in woord en geschrift zeer laatdunkend over mij uit: (...);
- u klaagt over verhuurdersonderhoud, terwijl u zelf zeer ernstig tekortschiet in uw huurdersonderhoud;
- u pakt de noodtrap uit het trappenhuis en zit op het platte dak wetende dat dat niet mag en klaagt vervolgens over lekkage van het dak;
- u hangt pannen e.d. aan een gas-/waterleiding en klaagt vervolgens dat die los is gaan zitten, (...);
- u stalt spullen in het trappenhuis, zelfs vuilniszakken, terwijl dat dit contractueel verboden is;
- u veroorzaakt verstoppingen en wilt niet voor de kosten opdraaien;
- u onderhoudt uw deel van het trappenhuis niet;
- u schrijft uw bedrijf bij de K.v.K. in in uw woning en oefent bedrijfsactiviteiten uit in uw woning;
- u stalt uw fiets tegen het pand en maakt hem vast aan de regenpijp, waardoor er beschadigingen ontstaan;
- indien ik een aannemer langs stuur om een klacht te bekijken, probeert u er alles aan te doen, om de aannemer niet te laten kijken;
- u reageert in niet op mijn e-mail van 10 januari 2019, waarin ik u verzocht om om te kijken naar andere woonruimte;
Ik verzoek u om mij binnen 6 weken na heden te berichten of u instemt met de huuropzegging.
2.5.
Bij e-mailbericht van 17 april 2019 heeft [huurster] geantwoord dat zij niet akkoord gaat met de huuropzegging.
3.Beoordeling
3.1.
[verhuurder] heeft in eerste aanleg op de voet van artikel 7:272 lid 2 BW gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen, met de ontruiming van het gehuurde. [verhuurder] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, omdat zijn dochter in Amsterdam gaat studeren, en dat [huurster] zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt.
3.2.
[huurster] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vordering.
3.3.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering afgewezen, met veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. Daartoe heeft de kantonrechter, samengevat, overwogen dat de vordering op de grondslag van dringend eigen gebruik niet toewijsbaar is, omdat deze onvoldoende is onderbouwd, waarbij de kantonrechter in het midden heeft gelaten of hetgeen [verhuurder] ten aanzien van zijn dochter heeft gesteld als een dringende reden kan worden aangemerkt. Volgens de kantonrechter heeft [verhuurder] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat voor [huurster] andere passende woonruimte voorhanden is. Bovendien weegt het belang van [huurster] bij behoud van het gehuurde volgens de kantonrechter zwaarder dan het belang van [verhuurder] . Hierbij heeft de kantonrechter meegewogen dat nog niet zeker is dat de dochter (per september 2020) in Amsterdam zal gaan studeren en dat [verhuurder] , die meerdere panden in Amsterdam bezit, niet heeft gemotiveerd waarom hij juist het gehuurde nodig heeft voor zijn dochter. Wat betreft de grondslag zich niet als een goed huurder gedragen, heeft de kantonrechter overwogen dat de [huurster] verweten gedragingen, voor zover die vast zijn komen te staan, ook in samenhang met elkaar een beëindiging van de huurovereenkomst niet kunnen rechtvaardigen.
3.4.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [verhuurder] met vijf grieven op, die zich lenen voor een deels gezamenlijke bespreking.
3.5.
De eerste en tweede grief zijn, samengevat, gericht tegen de afwijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op de grondslag dringend eigen gebruik. Bij de beoordeling van deze grieven stelt het hof voorop dat deze vordering is gegrond op artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW. Uit deze bepaling volgt dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder de huur van woonruimte doet eindigen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
3.6.
Volgens [verhuurder] doet deze grond tot beëindiging zich voor omdat het gebruik door zijn dochter gelijk te stellen is aan eigen gebruik. Gelet op de door hem in hoger beroep overgelegde producties, waaronder een schermafdruk van WoningNet Stadsregio Amsterdam, is hij van mening dat hij thans voldoende heeft onderbouwd dat voor [huurster] , die zelf daartoe volgens hem ten onrechte geen stappen onderneemt, passende woonruimte voorhanden is. Ook dient de belangenafweging in zijn voordeel uit te vallen. Zijn dochter is inmiddels per september 2020 in Amsterdam gaan studeren, waartoe hij heeft verwezen naar een door hem overgelegd bewijs van inschrijving bij de Universiteit van Amsterdam. [verhuurder] verhuurt in Amsterdam in totaal vier zolderkamers en hij heeft, nu het niet ernaar uitziet dat één van de drie overige huurders binnenkort de huur opzegt, ervoor gekozen dat zijn dochter op de kamer van [huurster] gaat wonen, nu tussen hen, [verhuurder] en [huurster] , in de loop der tijd steeds meer wrevel is ontstaan. Hem komt op grond van zijn eigendomsrecht een zekere vrijheid bij die keuze toe. [verhuurder] erkent de stelling van [huurster] dat tijdens de loop van deze procedure een andere woning in het pand is leeggekomen, maar volgens hem kan hij het zich financieel niet veroorloven om de huurinkomsten daarvan (€ 1.400,- kale huur) te missen door die woning aan zijn dochter ter beschikking te stellen. [huurster] huurt nu al meer dan tien jaar de onzelfstandige woonruimte, terwijl dergelijke woonruimte eigenlijk bedoeld is voor tijdelijke verhuur aan bijvoorbeeld studenten. De kantonrechter had in haar overwegingen moeten betrekken dat hij de huur veel eenvoudiger had kunnen beëindigen wanneer op het gehuurde nieuwe wetgeving, zoals de Wet doorstroming huurmarkt, van toepassing zou zijn, aldus [verhuurder] .
3.7.
Volgens [huurster] is niet voldaan aan de voor beëindiging wegens dringend eigen gebruik gestelde eisen. Het gebruik door een dochter van een verhuurder is niet zomaar gelijk te stellen aan eigen gebruik. [verhuurder] heeft daarnaast onvoldoende aangetoond dat voor [huurster] passende woonruimte voorhanden is. [huurster] komt, gelet op haar minimuminkomen en haar opgebouwde wachttijd van ongeveer tien jaar, nog niet in aanmerking voor een andere woning in Amsterdam of de randgemeentes daarvan, waartoe zij heeft verwezen naar door haar overgelegde producties waaronder een zoekopdracht bij WoningNet. Tevens dient de vereiste belangenafweging in haar voordeel uit te vallen, onder meer omdat de dochter als studente eenvoudiger passende woonruimte kan huren zoals een studentenkamer en [verhuurder] bovendien zelf over meer woningen beschikt dan de door [huurster] gehuurde woning. Sinds [huurster] via de huurcommissie een huurverlaging heeft afgedwongen, is de verhouding met [verhuurder] verstoord.
3.8.
Het hof overweegt als volgt. [verhuurder] heeft aangevoerd dat sprake is van dringend eigen gebruik omdat hij over het gehuurde wenst te beschikken om zijn studerende dochter te huisvesten. Uit vaste rechtspraak volgt dat het in gebruik willen geven van een woning aan familieleden niet onder eigen gebruik valt, tenzij het woongenot van de verhuurder toeneemt door de huisvesting van het familielid. Gesteld nog gebleken is dat daarvan in dit geval sprake is. Bovendien heeft [verhuurder] , in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door [huurster] , onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [huurster] andere passende woonruimte kan krijgen. Ook bij afweging van de betrokken belangen trekt [verhuurder] aan het kortste eind. Naar het oordeel van het hof weegt het belang van [huurster] bij voortzetting van de huur zwaarder. [huurster] heeft groot belang bij het behoud van de reeds gedurende langere tijd door haar gehuurde woning en komt, omdat zij gelet op haar inkomen is aangewezen op een sociale huurwoning, op grond van de door haar opgebouwde wachttijd nog niet in aanmerking voor een andere woning. Naar verwachting is het voor de studerende dochter van [verhuurder] eenvoudiger om andere woonruimte te vinden, zoals [huurster] heeft gesteld en [verhuurder] niet heeft weersproken, waarbij ook van belang is dat [verhuurder] bovendien zelf over andere mogelijkheden kan beschikken om in de huisvesting van zijn dochter te voorzien. Dat hem als eigenaar bepaalde rechten toekomen mag zo zijn, maar dat doet niet af aan de bescherming die het huurrecht [huurster] biedt. De door [verhuurder] genoemde, na ingang van de huur tot stand gekomen, wetgeving is niet van toepassing, zoals hij zelf ook heeft opgemerkt. Gezien het voorgaande doet dringend eigen gebruik zich niet voor. De grieven slagen niet.
3.9.
Volgens de toelichting op de derde grief had de kantonrechter beide gronden (het hof begrijpt: dringend eigen gebruik en zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt) niet afzonderlijk moeten beoordelen, maar hadden deze samen genomen en opgeteld wel tot een beëindiging van de huurovereenkomst moeten leiden. [huurster] heeft een en ander gemotiveerd weersproken.
3.10.
De grief slaagt niet. Voor het door [verhuurder] gestelde biedt de wet geen aanknopingspunt. Met de kantonrechter is het hof bovendien van oordeel dat de [huurster] in het kader van slecht huurderschap verweten gedragingen, voor zover zij al vast zijn komen te staan, (ook tezamen) niet van dien aard zijn dat een beëindiging van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. [huurster] heeft de onder 2.4. opgesomde verwijten grotendeels gemotiveerd betwist. De twee gedragingen die contractueel verboden zouden zijn (het gebruiken van het dak als zonneterras en het zetten van vuilnis in de gang) heeft [huurster] in eerste aanleg gemotiveerd uitgelegd en weersproken. [verhuurder] heeft hiertegen in hoger beroep geen nieuwe argumenten aangevoerd.
3.11.
De vierde en vijfde grief missen zelfstandige betekenis, zodat die geen afzonderlijke bespreking behoeven.
3.12.
[verhuurder] heeft geen voldoende geconcretiseerde stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Zijn bewijsaanbod wordt gepasseerd.
3.13.
De slotsom luidt dat de grieven falen. De kantonrechter heeft de vordering terecht afgewezen en het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [verhuurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [verhuurder] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [huurster] begroot op € 332,- aan verschotten en € 1.114,- voor salaris en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, E.M. Polak en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 september 2021.