ECLI:NL:GHAMS:2021:3042

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.270.750/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 7447135 \ CV EXPL 19-149

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 oktober 2021

inzake

1.[X] BEHEER B.V.,

2.
[X] MOULDINGS B.V.,

beide gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. F.W. Horstman te Velsen-Zuid, gemeente Velsen,

tegen

M.B. HOLDING B.V.,

gevestigd te Spaarndam, gemeente Haarlem,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D.N. Allick te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [X] Beheer en [X] Mouldings, tezamen: [X] c.s., en M.B. Holding genoemd.

[X] c.s. is bij dagvaarding van 16 oktober 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 17 juli 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [X] c.s. als eiseres en M.B. Holding als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 30 maart 2021 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[X] c.s. heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van M.B. Holding in de proceskosten in beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.

M.B. Holding heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [X] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.29. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover deze feiten in hoger beroep niet in geschil zijn, dienen zij ook het hof als uitgangspunt. Het hof zal rekening houden met het bij de
eerste griefvan [X] c.s. aangevoerde. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

[X] Beheer verzorgt binnen de [X] Groep de huisvesting van de operationele activiteiten van haar groepsmaatschappijen. [X] Mouldings is een dochtermaatschappij van [X] Beheer en houdt zich bezig met de productie en groothandel in plastic fabricaten ten behoeve van de verpakkingsindustrie. [X] is bestuurder/directeur van [X] Beheer en van [X] Mouldings.

2.2.

[X] Beheer heeft krachtens een schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) in de periode van 1 augustus 2014 tot 1 augustus 2018 van M.B. Holding gehuurd een bedrijfspand aan de [adres 1] (hierna: het bedrijfspand) ten behoeve van de bedrijfsactiviteiten van [X] Mouldings. Eind 2016/begin 2017 heeft [X] Beheer de vloer van het bedrijfspand vervangen in verband met onder meer het ‘schotelen’ (omhoogkomen) van de aanwezige vloerdelen. In juli 2017 heeft [X] Beheer M.B. Holding in verband hiermee aansprakelijk gesteld voor een schadebedrag van ruim 1,3 miljoen euro. Op 26 juni 2018 heeft [X] Beheer het bedrijfspand van M.B. Holding gekocht, waarna het pand op 1 augustus 2018 aan haar is geleverd. Voorafgaand, ten tijde en na afloop van de huurperiode hebben zich de volgende feiten voorgedaan.

2.3.

M.B. Holding was vanaf 2007 (de vierde) eigenaar van het bedrijfspand, dat bestaat uit een kantoorruimte met twee bedrijfshallen (een voor- en een achtergedeelte). Het kantoor en de voorste bedrijfshal zijn in 1989 gebouwd (fase 1). De bedrijfshal aan de achterzijde in 1992 (fase 2).

2.4.

De bedrijfshal aan de achterzijde (fase 2) was in de periode 1 april 2004 tot eind december 2014 verhuurd aan AGC Krug Portegies B.V. (verder: AGC Krug ). AGC Krug exploiteerde in het pand een groothandel in glas, glasplaten en de opslag daarvan. In het huurcontract dat M.B. Holding en AGC Krug op 10 december 2007 hebben ondertekend, dat zag op voortzetting van de bestaande huurovereenkomst, is opgenomen, voor zover van belang:

1.2.

Het gehuurde zal (…) worden gebruikt als bedrijfsruimte met werkplaatsen en kantoren ten bate van het glasbedrijf met verfhandel.

(…)

1.4.

De hoogst toelaatbare belasting van de vloeren van het gehuurde bedraagt: 2000 kg/m2.

2.5.

Het kantoor en de voorste bedrijfshal (fase 1) zijn vanaf 2007 door een dochtervennootschap van M.B. Holding, Blomson International B.V. (verder: Blomson) gebruikt. Blomson exploiteerde in het pand een groothandel in fietsen en fietsonderdelen. [Y] is bestuurder/directeur van M.B. Holding en van Blomson.

2.6.

Eind 2013/begin 2014 heeft M.B. Holding het bedrijfspand via [A] , werkzaam bij Prismaat Makelaars o.g., te huur aangeboden. De verhuurbrochure vermeldt, voor zover van belang:

Modern bedrijfsgebouw met kantoren en showroomruimte (…)

Vloerbelasting ca. 2.000 kg/m2. (…)

De bedrijfsruimte is voorzien van:

- monoliet afgewerkte staalvezelbetonvloer (…)

Opleveringsniveau

Huidige staat.(…)

Voorbehoud

Hoewel gestreefd is naar een zo nauwkeurig mogelijke inventarisatie van de beschikbare gegevens, moet er van uitgegaan worden dat het bovenstaande slechts indicatief is. Voor de inhoud van deze brochure wordt noch door de eigenaar noch door de makelaar enige aansprakelijkheid aanvaard voor de juistheid van de vermelde gegevens. De gegevens (…) zijn soms verkregen door mondelinge informatie. De huurder heeft zijn eigen onderzoeksplicht naar alle zaken die voor hem van belang zijn.

2.7.

[X] Beheer was eigenaar van een ander in de nabijheid van [adres 3] gelegen bedrijfspand aan de [adres 2] , waar [X] Mouldings aanvankelijk haar onderneming exploiteerde. In verband met de voorgenomen verhuizing van een andere dochtermaatschappij naar Beverwijk, alsmede ter uitbreiding van de productieactiviteiten van [X] Mouldings is [X] Beheer op zoek gegaan naar een geschikte locatie in Beverwijk voor de activiteiten van [X] Mouldings. In dit verband is zij eind 2013/begin 2014 in gesprek getreden met M.B. Holding.

2.8.

[X] heeft op 19 september 2013 een e-mailbericht ontvangen van fabrikant Netstal-Maschinen AG over ‘de vloerbelasting van de gevraagde machines’. Dit
e-mailbericht houdt in, voor zover van belang:

ELION 1750-840: 26kN/m2

ELION HYBRID 2800-2000: 20.3 kN/m2

EVOS 4500-2000: 23.98 kN/m2

EVOS 5500-2000: 27.3 kN/m2

2.9.

[X] - als directeur van [X] Mouldings - heeft [A] op 18 december 2013 in een e-mailbericht gevraagd, voor zover van belang:

[adres 3] : (…)

- wat is de vloerbelasting bij de showroom? Ruimte onder de kantoren.

2.10.

[A] heeft op 30 december 2013 aan [X] per e-mailbericht geantwoord, voor zover van belang:

hierbij de antwoorden inzake [adres 3] :

(…)

- de eigenaar weet niet wat de vloerbelasting daar is. Ik zal als bijlage tekeningen meesturen waaruit wij denken te kunnen afleiden dat het eerste gedeelte van de showroom (de vroegere orderpickruimte) gerekend vanuit de bedrijfshal tot de muur van de toiletten/kantines een zelfde soort betonvloer is als in de hal en achter de muren van de toiletten/kantine tot aan de voorgevel is een systeemvloer (nu oa kantoren). Dit laatste gedeelte zal waarschijnlijk een vloerbelasting van 250kg/m2 hebben.

2.11.

Op 17 februari 2014 hebben M.B. Holding en [X] Beheer een koopovereenkomst gesloten voor het bedrijfspand, die op 10 maart 2014 is ondertekend. De koopprijs bedroeg € 3.850.000,00. De koopakte houdt in, voor zover van belang:

Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik(…)5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:kantoor en productieruimte.

(…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

artikel 6 Feitelijke levering, overdracht aanspraken

6.1. (…)

Een gedeelte van het object is verhuurd overeenkomstig bijgevoegde huurovereenkomst met allonge tot en met 31 december 2014. Huurder Besloten Vennootschap AGC Krug Portegies B.V., verhuurder M.B. Holding B.V.

(…)

6.3.

Indien koper de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk aanvaardt onder gestanddoening van lopende huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten (…) verklaart koper bekend te zijn met de inhoud van de over te nemen genoemde lease- of huur(koop)overeenkomsten;

(…)

artikel 17 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het hierbij verkochte circa 24 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij een nieuw object.

2.12.

Op 25 april 2014 heeft [X] Beheer een beroep gedaan op het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud en de overeenkomst per die datum ontbonden.

2.13.

In opdracht van [X] heeft Teer Bedrijfsmakelaars op 30 april 2014 een taxatierapport opgesteld. De makelaar heeft het bedrijfspand daartoe op 4 en 11 april 2014 bezocht.

2.14.

[X] Beheer en M.B. Holding hebben vervolgens met elkaar gesproken over de mogelijkheid om het bedrijfspand te huren en overeenstemming bereikt over de huurovereenkomst. M.B. Holding en [X] Beheer hebben het huurcontract op 21 mei 2014 ondertekend. Voor het huurcontract hebben partijen gebruik gemaakt van het ROZ model ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van 30 juli 2003 (hierna: het model). In het contract met als ingangsdatum 1 augustus 2014 en een looptijd van vijf jaar is opgenomen, voor zover van belang:

1.1. (…)

huurder huurt van verhuurder een gedeelte bedrijfsruimte conform bijgevoegde tekening (ruimte 1, 2 en 3) en parkeervoorziening, (…) welke bedrijfsruimte nader is aangegeven op de als bijlagen bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan deeluitmakendedoor partijen geparafeerde tekeningen een door partijen geparafeerdproces-verbaal van oplevering, (…) en waarin tevens een beschrijving van de staat van het gehuurde wordt gegeven, (…).

1.2.

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt ten behoeve vanproductie en opslag van kunststof artikelen.

(…)

8.5.

Huurder en verhuurder zijn overeengekomen dat huurder per 1 januari 2015 tevens hal 4 zal huren (…).

8.6.

Huurder heeft het recht om het gehuurde gedurende de loop van deze huurovereenkomst (het gehele object) te kopen voor een vaste prijs van € 3.850.000,00 k.k. De koop geschiedt conform de inhoud van de eerder gemaakte koopovereenkomst d.d. 10 maart 2014 (zie bijlage). (…)

8.7.

Het pand wordt in de huidige staat, (…) opgeleverd.

(…)

8.18.

Wijzigingen aangebracht in het gehuurde met of zonder toestemming van verhuurder, geven huurder geen recht op vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking.(…)

8.27.

Verhuurder gaat akkoord met het gebruik conform artikel 1.2 en gaat akkoord met de (bouwkundige) aanpassingen aan het gehuurde die voor de uitvoering van het voorgenomen gebruik nu en gedurende de looptijd van de overeenkomst benodigd zijn.

De koopakte van 10 maart 2014 is als bijlage bij de huurovereenkomst gevoegd.

2.15.

In de huurovereenkomst is niet opgenomen artikel 1.4 uit het model, dat luidt:

‘
De hoogst toelaatbare belasting van de vloeren van het gehuurde bedraagt’.

2.16.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van de ROZ van juli 2003 van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). Deze houden in, voor zover van belang:

Gebrek

3. Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.

Inspectie in verband met de geschiktheid

4. Huurder is verplicht het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is of door huurder geschikt kan worden gemaakt voor de bestemming die huurder daaraan moet geven. Verhuurder heeft de geschiktheid van het gehuurde niet onderzocht en is enkel gehouden huurder op de hoogte te stellen van aan verhuurder bekende gebreken waarvan hij weet dat die aan de geschiktheid afbreuk doen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die verhuurder niet kende en niet behoorde te kennen.

Deskundigheid

5. Indien huurder of verhuurder onvoldoende deskundig is, dan is hij verplicht om zich bij het opmaken van het proces-verbaal van oplevering en bij de inspectie als bedoeld in 4 te laten bijstaan of te laten vertegenwoordigen door een deskundige.

(…)

Schade en aansprakelijkheid

(…)

11.5.

Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of niet behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.

11.6.

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, (…)

11.9.

Het gestelde 11.6 (…) ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 (…) ten aanzien van de bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.

2.17.

[X] Beheer heeft eerst het voorgedeelte van het bedrijfspand (per 1 augustus 2014) en later ook het achtergedeelte (per 1 januari 2015) ter beschikking gekregen. Na oplevering van fase 1 van het bedrijfspand heeft [X] Beheer vanaf 1 augustus tot begin december 2014 schilder-, renovatie en herstelwerkzaamheden aan dit deel van het bedrijfspand laten uitvoeren. Fase 1 is in december 2014 door [X] Beheer in gebruik genomen. Na oplevering van fase 2 door (de voorgaande huurder) AGC Krug per 1 januari 2015 heeft [X] Beheer daar tot eind februari 2016 schilder- en installatiewerkzaamheden laten uitvoeren om dat deel geschikt te maken als productieruimte.

2.18.

Op 1 augustus 2014 heeft [C] , architect, aan onder anderen [X] per e-mailbericht geschreven, voor zover van belang:

Hierbij doe ik jullie (…) de aangepaste tekeningen voor de verbouw van [X] Mouldings aan het [adres 3] toekomen (…) In de tekeningen zijn de vanmiddag besproken zaken verwerkt (…)

PS.

Op zoek naar wat technische uitgangspunten voor het pand kwam ik het volgende tegen, welke misschien van invloed kan zijn op de inrichting:

(…)

- Tussen as 3-7 is een asfaltbetonvloer aangelegd met een veranderlijke belasting van 1500kg/m2. Oorspronkelijk liep de hal door tot aan as 3 en niet tot as 4 zoals nu uitgevoerd. Aldus is in het toekomstige magazijn geen veranderlijke belasting van 2500kg/m2 maar 1500kg/m2 “toegestaan”.

- Tussen as 7-10 t.p.v. de productie is een schuimbetonvloer van 250mm + 120 vezelbetonvloer aangebracht met een veranderlijke belasting van 2500 kg/m2.

- Alleen onder de gevels en kolomassen zijn betonnen balken met funderingspalen aangebracht.

- Op p.333 van de archiefberekening van de gemeente is een bestaande sondering terug te vinden en kunnen we aldus gebruiken ter bepaling van de funderingsconstructie voor de silo’s en koelmachines.

2.19.

[B] REV RT van Teer Bedrijfsmakelaars heeft op 4 april 2016 aan [X] Beheer per brief geschreven, voor zover van belang:

Recent heeft u als huurder aanvang gemaakt met een grootschalige renovatie van het pand. Daarbij stuitte u op een instabiele bedrijfsvloer in vrijwel alle hallen.

Op 24 maart jl. hebben wij samen de situatie ter plaatse opgenomen. Op drie plaatsen is er bij wijze van proef een lichte heftruck zonder noemenswaardige vracht over de vloer gereden. Op de hoeken van de dilataties in de vloer, of op de hoeken van de vloerplaten was er sprake van een behoorlijke deining van de vloer. (…)

Dit gegevens lijkt mij bouwkundig niet in orde en duidt mijns inziens op een gebrek zoals genoemd in artikel 3 van de algemene bepalingen welke behoren bij de huurovereenkomst. Verder gebruik zou kunnen leiden tot verdere schade en van het plaatsen van machines op een stabiele bedrijfsvloer kan geen sprake zijn.

2.20.

[X] heeft [Y] op 7 april 2016 een e-mail gezonden. Deze e-mail houdt in, voor zover van belang:

Voor de goede orde bevestig ik hierbij het gezamenlijk bezoek aan [adres 3] , waarbij ik je op de hoogte heb gesteld van de recent door mij geconstateerde gebreken aan de vloer (…) Ik ben er recent door medewerkers op attent gemaakt dat tijdens het aanvoeren van de eerste spuitgietmachine blijkt dat vloerdelen ten opzichte van elkaar wisselen.

Dat was voor mij aanleiding nader onderzoek in te (laten) stellen. Een nadere beschouwing wijst uit dat de bestaande betonvloer niet voor 100% draagt op de onderliggende schuimbetonvloer, waardoor het wisselen van de vloerdelen ontstaat en de vloer niet goed belast kan worden, waardoor zeker in de nabije toekomst tengevolge van het wisselen van de vloer ernstige schade aan onze spuitgietmachine zal ontstaan. (…)

Het voorgaande is reden voor mij om je te verzoeken per direct de nodige herstelmaatregelen te nemen en de vloer geschikt te maken voor het normaal gebruik en verdere schade te voorkomen.

Uit verdere correspondentie blijkt dat [X] aankondigt de vloer op kosten van M.B. Holding te zullen vervangen, waarmee M.B. Holding niet heeft ingestemd omdat de vloer volgens haar in orde is.

2.21.

In opdracht van [X] Mouldings heeft Context B.V. onderzoek gedaan naar de vloer in de bedrijfshal. In haar rapport van 19 mei 2016 is opgenomen, voor zover van belang:

Wij hebben direct contact opgenomen met uw advocaat, (…) en uw bouwbegeleider, de heer [D] . Voorts hebben wij diverse documenten ontvangen met betrekking tot de vloer en hebben wij in samenspraak met de heer [D] op 21 april 2016 de vloer in de bedrijfshal onderzocht, onder andere door boorkernen te (laten) nemen.

(…) De bouwhistorische informatie is beschikbaar gesteld door [X] en bestaat uit de informatie zoals die destijds bij de aanvraag van de bouwvergunningen is ingediend.

(…) De draagkracht van de vloer wordt uitgedrukt in het aantal kiloNewton dat per m2 geplaatst kan worden (kN/m2). (…) De drukvastheid wordt gezien als de zogenaamde puntdruklast, aangegeven met kg/cm2. Het is in principe goed mogelijk dat een vloer voldoende draagkrachtig is, maar dat een belasting op een zeer klein oppervlak (puntbelasting) toch tot schade leidt, zoals scheuren of vergruizing van de vloer.

Er bestaan geen algemene normen voor het ontwerpen van een bedrijfsvloer. De beoogde bedrijfsvoering is het uitgangspunt bij het ontwerpen van de vloer.

(…) Hieruit blijkt dat bij een licht tot middelmatig belaste magazijnvloer een draagkracht van 1500 kg/m2 (15kN/m2) een gebruikelijke richtlijn is.

(…) Uit gesprekken met [X] is ons gebleken dat het pand door [X] , na een ingrijpende (cosmetische) renovatie, gedeeltelijk in gebruik is genomen als magazijn (fase 1) en dat het voornemen bestaat om het tweede deel (fase 2) als productieruimte in gebruik te nemen. (…)

Volgens een opgave van de leverancier van de spuitgietmachines is er een vloerbelasting van minder dan 2500 kg/m2 nodig voor de te plaatsen machines. (…)

Tussen stramien 7 en 9 (het deel dat in fase 2 is toegevoegd) bevindt zich de productieruimte. (…)

In 1992 wordt een bouwvergunning aangevraagd door [E] , om het pand te vergroten met stramien 7 t/m 10 (fase 2). (…)

Hieruit blijkt dat de vloer in dit nieuwe deel is opgebouwd uit 12 cm met staalvezel versterkt monoliet beton, aangebracht op een grondverbeteringsconstructie van 25 cm schuimbeton. Voor dit nieuwe deel van de vloer wordt een draagkracht van 2.500 kg/m2 aangegeven. (…) De drukvastheid van de vloer, zowel van fase 1 als fase 2, blijkt niet uit dit dossier. (…)

Conclusies

(…) dat de vloer van het pand niet is uitgevoerd conform de informatie uit het bouwdossier. (…) Een andere belangrijke constatering is het doorscheuren van het staalvezelbeton tot op de funderingslaag, met name ter plaatse van de dilatatievoegen. (…) Nu de vloer op een groot aantal plaatsen blijkt te zijn doorgescheurd, is sprake van losse vloervelden die onafhankelijk van elkaar kunnen bewegen. Deze scheuren zijn te beschouwen als een beschadiging van de vloer. Dit was niet te voorzien omdat deze schade in de vloer zit en niet van buitenaf zichtbaar is. Doordat de vloervelden van elkaar zijn losgescheurd, is ook het schotelen van vloervelden mogelijk geworden.

(…) Doordat separate vloervelden zijn ontstaan, zal de draagkracht per vloerveld heel anders zijn dan de draagkracht van de vloer als één geheel. Mede daardoor is het waarschijnlijk niet meer mogelijk de machines op te stellen zoals voorzien. (…) komen wij tot de conclusie dat de vloer in het pand (…) steeds verder beschadigd zal raken.

2.22.

Op basis van dit rapport van Context heeft de advocaat van [X] Beheer bij brief van 20 mei 2016 M.B. Holding aansprakelijk gesteld en gesommeerd de vloer volledig te vervangen, bij gebreke waarvan [X] Beheer de herstelwerkzaamheden zelf voor rekening van M.B. Holding zal laten uitvoeren.

2.23.

M.B. Holding heeft opdracht gegeven aan Adviesbureau ir. [F] B.V. (verder: [F] ) om de bedrijfsvloer te beoordelen en een reactie te geven op het rapport van Context. [F] heeft op 3 juni 2016 de vloer ter plaatse opgenomen en haar bevindingen in een rapport van 13 juni 2016 neergelegd. Dit rapport houdt in, voor zover van belang:

5.3.

Analyse van de schade

De oorzaak van het schotelen en het ontstaan van scheurvorming (…):

1. Het schotelen (omhoogkomen) van de vloer bij de voegen is ontstaan als gevolg van een krimpgradiënt. Krimp is een eigenschap van beton, waarmee de verkorting door uitdroging van het beton wordt bedoeld. (…)

2. De vloer is losgekomen van de schuimbeton funderingslaag als gevolg van het schotelen;

3. De scheurvorming bij de voegen is ontstaan als gevolg van het schoteleffect in combinatie met de belasting op de vloer.

(…)

5.5.

Beoordeling voor het beoogde gebruik

(…) De vloer in fase 1 (…) schades kunnen worden hersteld door injectie van de aanwezige scheuren met epoxyhars en het uitvoeren van betonreparaties voor afgebrokkelde randen. Om de problematiek na het herstel te voorkomen, kan de vrije ruimte onder de vloer bij de voegen worden geïnjecteerd met epoxyhars en zonodig kan de vloer vervolgens aan de bovenzijde vlak worden gefreesd. (…) Als alternatief kan worden overwogen om met een ander type vorkheftruck te rijden, (…)

Op basis van voorgaande beschouwing kan worden geconcludeerd dat ook voor de vloer in fase 2 vervanging niet noodzakelijk is, (…) zijn er verschillende mogelijkheden beschikbaar om de machines te kunnen plaatsen.

[F] kan zich in het rapport van Context vinden ten aanzien van de waarnemingen en het ontstaan van de aanwezige schades. [F] komt tot een ander oordeel ten aanzien van het eventueel benodigd herstel, wat voor een groot deel het gevolg is van een andere beoordeling van het gedrag bij de krimpvoegen. Haar conclusie luidt als volgt, voor zover van belang:

7. Conclusies en advies

(…) De bedrijfsvloer is, afgezien van enkele schades, in goede staat. Hoewel de aanwezige vloer op enkele punten afwijkt van het bouwdossier, heeft dit geen ongunstige invloed op het draagvermogen. Het draagvermogen is minimaal gelijk aan de vloerbelasting van 25kN/m2 (=2500 kg/m2), die in het bouwdossier is genoemd.

(…) Bij een bestaande vloer waarvan de draagkracht voor de gelijkmatig verdeelde belasting bekend is, kan niet zonder onderzoek worden aangenomen dat hoge puntlasten opneembaar zijn. Dat geldt zeker voor de machines die [X] wil plaatsen op de vloer.

(…) Voor het magazijngedeelte hoeven alleen de aanwezige schades te worden hersteld. Eventueel benodigde maatregelen voor de productiehal zijn volledig afhankelijk van de pootbelastingen uit de machines en eventueel aanvullende eisen die vanuit het gebruik van de machines aan de vloer worden gesteld. Op basis van de gegevens in het bouwdossier kan niet zomaar worden verondersteld dat de vloer geschikt zou moeten zijn voor de beoogde machines. Dit wil overigens niet zeggen dat de vloer niet geschikt is, maar hiervoor is nader onderzoek nodig en moet tevens bekend zijn welke eisen de machines stellen aan de vloer. Context stelt zonder degelijke onderbouwing dat de vloer niet geschikt zou zijn voor de machines.

2.24.

Context heeft op 14 juli 2016 schriftelijk gereageerd op het rapport van [F] . Na raadpleging van H4D Raadgevend Ingenieurs B.V., concludeert Context dat plaatsing van machines niet mogelijk is omdat de vloer beweegt. Context heeft bij twee bedrijven geïnformeerd naar de door [F] voorgestelde herstelmogelijkheden. Volgens beide bedrijven is het door [F] voorgestelde herstel in dit geval niet mogelijk.

2.25.

In de periode oktober 2016 tot en met maart 2017 heeft [X] Beheer de vloer laten vervangen door een nieuwe vloer.

2.26.

Uit een rapport van Context van 23 maart 2017 volgt dat ten tijde van de sloop van de vloer nieuw onderzoek heeft plaatsgevonden. Volgens Context voldoet de vloer op geen enkele locatie aan het ontwerp uit het bouwdossier: noch ten aanzien van de gekozen materialen, noch ten aanzien van de voorgeschreven vloerdiktes. Context concludeert dat de vloer niet overeenstemt met hetgeen men op grond van het bouwdossier mocht verwachten.

2.27.

Bij brief van 14 juli 2017 heeft de toenmalige advocaat van [X] c.s. een kostenoverzicht toegezonden aan M.B. Holding van in totaal € 1.318.865,24 voor het vervangen van de vloer en M.B. Holding aansprakelijk gesteld.

2.28.

Uit een notitie van [F] van 15 januari 2018 volgt dat nieuwe metingen uitwijzen dat de draagkracht van de (oude) vloer nog iets hoger is dan waar in het eerdere rapport vanuit werd gegaan.

2.29.

[F] heeft op 6 februari 2018 aan de advocaat van M.B. Holding gemaild dat uit de oorspronkelijke bouwtekeningen kan worden afgeleid dat tijdens het ontwerpproces de asfaltbetonvloer is gewijzigd in een monoliet betonvloer.

2.30.

Op 26 maart 2018 heeft Context wederom een rapport uitgebracht. Dit betreft een reactie op het rapport van [F] . Volgens Context zijn de waarnemingen van [F] onvolledig en onzorgvuldig. Bij de beoordeling van de draagkracht heeft [F] het effect van de vloerbeweging niet meegenomen en juist daardoor is de vloer ongeschikt voor het doel waarvoor [X] Beheer die wil gebruiken, aldus Context.

2.31.

In opdracht van [X] Beheer heeft Ingenieursbureau [G] B.V. (hierna: [G] ) een aantal berekeningen gemaakt van de betonvloer. In een memo van eveneens 26 maart 2018 schrijft [G] het volgende, voor zover van belang:

Adviesbureau ir. [F] BV. heeft hierover reeds een rapportage gemaakt (…) met daarin ook een aantal berekeningen. De uitgangspunten van deze rapportage hebben wij overgenomen in onze berekeningen.

De volgende zaken zijn door ons berekend;

1. Puntlast van 32.8 kN op betonvloer 120 mm met daaronder schuimbeton 250mm,

2. Puntlast van 32.8 kN op betonvloer 57 mm met daaronder schuimbeton 400mm.

3. Puntlast van 32.8 kN op betonvloer 40 mm met daaronder schuimbeton 400mm.

Berekening 1 is de situatie zoals de vloer oorspronkelijk is ontworpen en zoals ook in het archief aangetroffen. De betonvloer kan in deze situatie de puntlast van 32.8 kN wel opnemen.

Berekening 2 is de werkelijke situatie met een gemiddelde vloerdikte en 40mm ingezaagde dilatatievoegen. De gemiddelde vloerdikte is namelijk 120-23=97mm, 40mm ingezaagde voegen geeft dan een netto vloerdikte van 57mm t.p.v. de voegen.

Hierbij is gerekend met 400mm schuimbeton onder de betonvloer, zoals in werkelijkheid aangetroffen. De betonvloer kan in deze situatie de puntlast van 32.8 kN niet opnemen.

2.32.

De kantonrechter heeft bij vonnis in kort geding op 11 april 2018, hersteld op 4 mei 2018, op vordering van M.B. Holding [X] Beheer, die gestopt was met het betalen van de huur, veroordeeld tot betaling van de huurachterstand. De gevorderde ontruiming is afgewezen.

2.33.

Op 20 juni 2018 heeft [X] Beheer de optie tot koop van het bedrijfspand ingeroepen. De levering heeft plaatsgevonden op 1 augustus 2018.

2.34.

[F] heeft op 26 februari 2019 een ‘Reactie op technisch inhoudelijke standpunten in de dagvaarding in de zaak [X] /M.B. Holding’ gegeven. Deze reactie luidt, voor zover van belang:

Het geschil gaat immers over het gedrag en de uitvoering van de vloer bij krimpvoegen en over de draagkracht. Schades waren al aanwezig op het moment dat de huurovereenkomst werd gesloten, met uitzondering van de schades in een gangpad van het stellingenmagazijn in fase 1. Deze schades zijn ontstaan door heftruckverkeer in combinatie met het schoteleffect. Zoals eerder al aangegeven (…), is de gebruikte heftruck door [X] niet geschikt gebleken voor deze vloer. (…)

Resumerend kan worden gesteld dat op basis van de belastbaarheid van 25 kN/m2 die is vermeld in het bouwdossier, niet kan worden aangenomen dat de vloer geschikt is voor het beoogde gebruik door [X] . Uit berekeningen volgt dat de puntlasten uit machines en heftrucks niet opneembaar zijn, ook niet als de vloerdikte van 120 mm volgens het bouwdossier aanwezig zou zijn geweest en geen sprake zou zijn geweest van schotelen bij krimpvoegen. (…)

[X] heeft blijkbaar voor het beoogde gebruik een veel sterkere en stijvere bedrijfsvloer nodig dan de voormalige vloer. Dat heeft niets te maken met het schotelen bij krimpvoegen of andere zaken die [X] als gebreken naar voren heeft gebracht, anders had opnieuw een staalvezelbetonvloer volgens het bouwdossier kunnen worden gerealiseerd, maar dan zonder de door [X] gestelde gebreken. [X] heeft echter gekozen voor een veel zwaardere en duurdere bedrijfsvloer. (…)

Uit berekeningen door [F] volgt dat het draagvermogen van de voormalige vloer onvoldoende was voor het beoogde gebruik, ook bij de ontwerpdikte van 120 mm en ook zonder de door [X] gestelde gebreken. De voormalige vloer kan worden ingedeeld in de categorie “werkplaats” of “licht magazijn” volgens een brochure van VOBN. Deze categorie was blijkbaar te licht voor het beoogde gebruik door [X] . Dit blijkt ook uit het feit dat de voormalige vloer door [X] is vervangen door een veel zwaarder en duurder type bedrijfsvloer, namelijk dikker, gewapend met een dubbel wapeningsnet en voorzien van een paalfundering.

2.35.

Op 15 april 2019 heeft [H] , werkzaam bij AGC Krug , schriftelijk verklaard, voor zover van belang:

Ik ben (…) bekend met het pand in Beverwijk.

Voor onze werkzaamheden was deze hal prima geschikt. (…)

Gezien de productie stond er ook een glasvoorraad. Soortelijk gewicht van glas is 2,5 kg per m2 per mm dikte. Bij ons reden er ook vrachtwagens naar binnen en 1 heftruck van 1,5 - 2 ton capaciteit. (…)

Zouden er te grote ongelijkheden in de vloer zitten dan zou het glas er vanaf zijn gevallen tijdens het verplaatsen van deze karren en dat was niet aan de orde. (…) Tijdens de oplevering/afschouw is er ook niets opgemerkt dat de vloer niet deugdelijk zou zijn.

2.36.

Nadat het bestreden vonnis was gewezen, heeft [X] c.s. Royal HaskoningDHV opdracht gegeven om onderzoek te verrichten naar de vloer. Haar rapport van 20 februari 2020 houdt in, voor zover van belang:

Daarmee had [X] haar bedrijfsvoering op normale wijze kunnen uitvoeren, zonder aanvullende maatregelen te hoeven treffen aan de vloer, als de vloer en fundering was uitgevoerd conform het bouwdossier. (…)

Doordat de vloeren veel dunner zijn uitgevoerd dan in het bouwdossier is aangegeven, voldoet de vloer niet aan de minimale eisen qua afmeting. De dikkere schuimbetonlaag compenseert dit deels, maar niet voldoende om aan de sterkte-eisen te voldoen. (…) Deze gebreken zijn aldus een vloer die niet over voldoende sterkte en stijfheid (schotelen van vloerdelen) en draagvermogen beschikte voor de bedrijfsvoering van [X] .

Door de dunnere uitvoering van de staalvezelbetonvloer heeft [X] een beperking op de belastbaarheid van de vloer, en staat dit een vrij gebruik van de vloer in de weg zoals [X] (…) nodig heeft voor haar bedrijfsvoering.

2.37.

[F] heeft op het voorgaande rapport gereageerd bij notitie van 8 april 2020. Deze notitie houdt in, voor zover van belang:

Door RHDHV is gesteld dat de bedrijfsvloer geschikt zou zijn geweest voor het beoogde gebruik door [X] als de vloer had voldaan aan hetgeen verwacht mocht worden. Er wordt echter door RHDHV een volledig onjuiste verwachting van de vloer geschetst. Allereerst kan niet worden verwacht dat de vloer overeenkomt met het bouwdossier in het gemeentearchief. Een bouwdossier kan weliswaar dienen als vertrekpunt, maar verificatie in de praktijk is noodzakelijk. Voor de beschouwde vloer is er voldoende aanleiding om dit goed na te gaan in de praktijk, onder meer omdat in het magazijngedeelte een staalvezelbetonvloer aanwezig is, terwijl voor dit gedeelte in het bouwdossier een asfaltverharding is aangegeven.

Vervolgens gaat RHDHV er vanuit dat een bedrijfsvloer niet hoort te schotelen. Dit is echter (helaas) een eigenschap van dergelijke bedrijfsvloeren. De mate van schotelen kan weliswaar worden beperkt door een goede uitvoering (nabehandeling), maar schotelen is met name bij dunnere vloeren niet te voorkomen. Ook stelt RHDHV dat de vloer zou moeten voldoen aan de minimale dikte van 120 mm, die in de 3e uitgave van CUR Aanbeveling 36 uit 2012 is vermeld. Dit kan echter niet verwacht worden van een vloer die begin jaren ‘90 is gemaakt, omdat de betreffende CUR Aanbeveling toen nog niet bestond. In dit kader kan worden opgemerkt dat in de 1e uitgave van CUR Aanbeveling 36 uit 1994 een minimale dikte van 80 mm is aangegeven. Daar voldoet de vloer vrijwel overal aan. (…)

Het feit dat door [X] een veel zwaarder en duurder type bedrijfsvloer is aangebracht ter vervanging van de staalvezelbetonvloer, namelijk een op palen gefundeerde doorgaande vloer met een dikte van 200 mm en een dubbel wapeningsnet, bevestigt volgens ondergetekende dat de staalvezelbetonvloer met krimpvoegen niet geschikt was voor het beoogde gebruik door [X] .

2.38.

Een nader rapport van Royal HaskoningDHV van 19 maart 2021 houdt in, voor zover van belang:

Daarmee had [X] haar bedrijfsvoering op normale wijze kunnen uitvoeren, zonder aanvullende maatregelen te hoeven treffen aan de vloer, als de vloer en fundering waren uitgevoerd conform het bouwdossier. Temeer ook omdat de vorige gebruiker

geen melding heeft gemaakt van noemenswaardige schades en ook bij een visuele inspectie is geen aanleiding gezien om nader onderzoek te verrichten. (…)

Ook als een controleberekening wordt uitgevoerd, voldoet de vloer niet aan de sterkte-eisen zoals die zijn afgeleid van het Bouwbesluit. (…)

Door deze dunnere uitvoering kan [X] niet de beoogde machines plaatsen op de gewenste locaties, moet men veel repareren en rijden de vorkheftrucks de (krimp)voegen steller stuk. (…)

In dit kader moet helder onderscheid worden gemaakt tussen zaag-/ krimpvoegen enerzijds en dilatatie-/ uitzetvoegen anderzijds. Het is zeer aannemelijk dat de machines van [X] niet over een dilatatievoeg mogen worden geplaatst, omdat dan de vloerdelen afzonderlijk van elkaar kunnen (en zullen) bewegen, en dit effect zal hebben op (de prestaties van) de machine.

Bij een zaag- of krimpvoeg is er nog een constructieve verbinding tussen de twee vloerdelen, waardoor het aannemelijk is dat het effect op de machine zeer gering en waarschijnlijk acceptabel is. Temeer ook omdat krimpen van vloeren voor het overgrote deel optreedt tijdens of in de eerste maanden na de bouw.

Daarna (in de huidige gebruiksperiode) is er niet of nauwelijks nog sprake van krimp.

De aanwezige voegen waren dus geen dilatatievoegen, maar zaag-/ krimpvoegen. Hierdoor is het aannemelijk dat de machines wel over deze voegen heen geplaatst hadden kunnen worden, dus dat de aanwezige zaag-/ krimpvoegen het beoogd gebruik door [X] niet in de weg hadden gestaan.

2.39.

De nadere reactie van [F] van (eveneens) 19 maart 2021 hierop houdt in, voor zover van belang:

Kern van de zaak

RHDHV besteedt weinig aandacht aan de kern van de zaak, terwijl onevenredig veel aandacht wordt besteed aan de capaciteit van de vloer volgens berekeningen. Naar onze mening is de kern van de zaak dat de machines en heftrucks van [X] niet geschikt zijn voor de vloer, met name omdat de vloer schotelt (opkrult) ter plaatse van krimpvoegen. Dit is helaas een eigenschap van dergelijke vloeren. Deze eigenschap is ongewenst, maar dit betekent niet dat dit niet hoeft te worden verwacht, zoals RHDHV stelt. Door het schotelen is de vloer kapot gereden in een gangpad na gebruik van een heftruck door [X] en ook het “wandelen” van de machines van [X] houdt hier waarschijnlijk verband mee. Deze twee aspecten waren de aanleiding voor het geschil over de vloer. (…)

Productie 6

Met betrekking tot productie 6 kan kort worden gereageerd. Uit deze productie volgt dat op de vloer meerdere afwerklagen aanwezig zijn. Dit is niet vreemd voor een vloer van 30 jaar oud en deze informatie voegt niets toe aan de zaak. Een deel van de lagen is overigens door [X] zelf aangebracht.

3.Beoordeling

3.1.

Deze zaak gaat in de kern over de vraag of in het bedrijfspand bij aanvang van de huurovereenkomst een gebrek aanwezig was. Volgens [X] c.s. heeft M.B. Holding haar niet het huurgenot verschaft dat zij mocht verwachten.

3.2.

[X] c.s. heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter:

1. voor recht verklaart dat bij de aanvang van de huurovereenkomst en bij ingebruikname van het bedrijfspand door [X] c.s. sprake was van een gebrek aan de vloer als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW;

2. voor recht verklaart dat M.B. Holding het gebrek aan de vloer bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen;

3. voor recht verklaart dat M.B. Holding verplicht was om op verlangen van [X] c.s. het gebrek aan de vloer te verhelpen en dat M.B. Holding daarmee in verzuim is geraakt;

4. M.B. Holding veroordeelt tot betaling van de door [X] c.s. geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;

5. M.B. Holding veroordeelt tot betaling aan [X] c.s. van een voorschot op het bedrag van de door [X] c.s. geleden en nog te lijden schade ter grootte van € 1.318.865,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente daarover;

6. M.B. Holding veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente.

3.3.

[X] c.s. heeft hieraan ten grondslag gelegd dat de vloer van het bedrijfspand vanaf aanvang van de huurovereenkomst gebrekkig was. Hierdoor was de vloer ongeschikt voor het door [X] c.s. beoogde gebruik van het gehuurde. M.B. Holding wist, althans behoorde te weten, dat de vloer gebrekkig was. Ondanks sommaties daartoe heeft M.B. Holding geweigerd de vloer te herstellen, zodat [X] c.s. gedwongen was dat herstel zelf ter hand te nemen. De kosten hiervan en de gevolgschade dienen voor rekening van M.B. Holding te komen.

3.4.

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vorderingen van [X] c.s. afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft daartoe onder meer het volgende overwogen.

3.4.1.

De te beantwoorden vraag is of de klachten over de vloer kunnen worden aangemerkt als een gebrek in de zin van de huurovereenkomst, waarin een van artikel 7:204 lid 2 BW afwijkende regeling is getroffen. Op grond van de huurovereenkomst is niet bepalend wat een huurder (objectief) mocht verwachten maar wat de huurder (subjectief) mocht verwachten. Voor de vraag wat [X] Beheer, op grond van de huurovereenkomst subjectief, aan huurgenot mocht verwachten, moeten volgens de kantonrechter alle omstandigheden van dit specifieke geval meegewogen worden. Eén van die omstandigheden is het feit dat partijen, voordat ze de huurovereenkomst zijn aangegaan, aanvankelijk een koopovereenkomst met betrekking tot het gehuurde hebben afgesloten, die met gebruikmaking van het financieringsvoorbehoud door [X] Beheer is ontbonden. Meeweegt wat [X] Beheer in het kader van die koop heeft onderzocht en aan informatie heeft verkregen en wat er over het gehuurde in de koopovereenkomst is opgenomen. Op grond van de (verhuur)brochure, de koopovereenkomst met daarin opgenomen een ouderdomsclausule en de huurovereenkomst, mocht [X] Beheer volgens de kantonrechter ervan uitgaan dat het bedrijfspand was voorzien van een monoliet afgewerkte staalvezelbetonvloer, met een (vermoedelijk) draagvermogen van 2.000 kg per m2 en dat alle risico’s betreffende de staat van de vloer bij haar waren neergelegd. M.B. Holding had geen kennis van de staat van de vloer en heeft ook geen garanties gegeven of andere uitlatingen gedaan op basis waarvan [X] Beheer kon veronderstellen dat de vloer een zekere kwaliteit had. [X] Beheer moest zelf onderzoek doen naar de geschiktheid van de vloer, aldus, steeds, de kantonrechter. Dat [X] Beheer zich bij dat onderzoek, na een suggestie daartoe door de makelaar van M.B. Holding, heeft gebaseerd op het bouwdossier zonder te controleren of de vloer daadwerkelijk aan de daarin vermelde omschrijving voldeed, dient volgens de kantonrechter voor haar eigen risico te komen, nu uit niets blijkt dat M.B. Holding heeft gegarandeerd dat de vloer aan de omschrijving uit het bouwdossier voldeed. Als vierde eigenaar van het toen circa vijfentwintig jaar oude pand beschikte M.B. Holding niet uit eigen hoofde over kennis met betrekking tot het ontwerp en de realisatie van het pand, aldus, nog steeds, de kantonrechter. Uit de door M.B. Holding overgelegde rapportages volgt volgens de kantonrechter dat het draagvermogen van de vloer niet minder is dan deze zou zijn geweest indien de vloer geheel aan de omschrijving in het bouwdossier zou voldoen.

3.4.2.

De kantonrechter heeft uit hetgeen [X] c.s. heeft betoogd en met name uit de door haar overgelegde rapporten afgeleid dat de gelijkmatig verdeelde draagkracht van de vloer op zichzelf niet leidt tot onbruikbaarheid daarvan voor de bedrijfsvoering van [X] Mouldings, maar de omstandigheid dat de vloerdelen los van elkaar kunnen bewegen en “schotelen”. Volgens de kantonrechter kan die beweeglijkheid van de vloer en het schotelen ervan evenmin als een huurgenot aantastende eigenschap die [X] Beheer niet hoefde te verwachten, worden aangemerkt, omdat M.B. Holding met verwijzing naar stukken van haar deskundige [F] gemotiveerd heeft aangevoerd dat bij bedrijfsvloeren als de onderhavige (staalvezelbetonvloer met gezaagde krimpvoegen), schotelen onvermijdelijk is. Uit die stukken volgt volgens de kantonrechter verder dat ook wanneer de vloer in perfecte staat zou hebben verkeerd, deze nog steeds niet geschikt zou zijn geweest voor de bedrijfsvoering (zware vorkheftrucks en machines) van [X] Mouldings. De juistheid van dat laatste wordt volgens de kantonrechter onderstreept door de volgende drie omstandigheden. De vorige gebruiker, AGC Krug , heeft geen problemen met de vloer ondervonden. [X] Beheer heeft bij het ingaan van de huur de vloer in toenmalige staat geaccepteerd en heeft pas anderhalf jaar later over gebreken aan de vloer geklaagd, op het moment dat de eerste machines waren geplaatst en met zware vorkheftrucks over de vloer was gereden. [X] Beheer heeft geen van de door M.B. Holding voorgestelde herstelmethoden willen accepteren, maar heeft zelf een geheel nieuwe vloer laten aanbrengen die veel robuuster is en daarom onvergelijkbaar met de oorspronkelijke vloer.

3.4.3.

De kantonrechter heeft vervolgens geconcludeerd dat de vloer op zichzelf niet gebrekkig was, maar niet geschikt was voor het door [X] Beheer beoogde gebruik voor de bedrijfsactiviteiten van [X] Moulding. Volgens de kantonrechter dient dit voor eigen rekening en risico van [X] Beheer te komen, omdat in de huurovereenkomst expliciet is bepaald dat [X] Beheer zelf moest controleren of het gehuurde geschikt was voor de door haar gewenste bedrijfsvoering. De kantonrechter heeft [X] c.s. niet gevolgd in haar stelling dat M.B. Holding wist dat de vloer gebrekkig dan wel ongeschikt was omdat de standaardbepaling met betrekking tot de maximale belasting van de vloer uit het huurcontract (artikel 1.4. van het ROZ-model) was verwijderd. De kantonrechter heeft verder overwogen dat indien die bepaling wel zou zijn opgenomen, daaruit niet een garantie met betrekking tot de draagkracht van de vloer volgt. Volgens de kantonrechter moet die standaardbepaling eerder worden gezien als een waarschuwing aan de huurder dat de vloer niet zwaarder kan worden belast dan het in die bepaling aangegeven draagniveau.

3.5.

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [X] c.s. met zeven grieven op, waarvan de eerste grief, voor zover die de feitenvaststelling betreft, al in het voorgaande is behandeld.

3.6.

De
tweede grief, waarbij [X] c.s. zich erover beklaagt dat de kantonrechter (in rechtsoverweging 5.1.) van het bestreden vonnis niet al haar klachten over de vloer en de beperkingen daarvan volledig heeft weergegeven, heeft geen succes. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter zich bij de weergave van de stellingen van [X] c.s. kunnen beperken tot een opsomming van de belangrijkste punten en heeft zij daarbij geen essentiële stellingen onbenoemd gelaten.

3.7.

Het resterende deel van de
eerste griefen de
derde tot en met de zevende grief, die deels gezamenlijk kunnen worden besproken, houden in de kern in dat [X] c.s. op grond van de door haar in hoger beroep overgelegde stukken van de door haar ingeschakelde deskundige Royal HaskoningDHV heeft aangetoond dat de vloer bij aanvang van de huurovereenkomst wel degelijk gebrekkig was, waardoor het gehuurde niet geschikt was voor het voorgenomen gebruik. Volgens [X] c.s. staat op grond van deze stukken vast dat de gebrekkigheid eruit bestond dat het staalvezelbeton, in afwijking van de gegevens uit het bouwdossier, te dun was aangelegd. Hierdoor was de vloer niet homogeen stijf, maar konden de vloerdelen los van elkaar bewegen en ‘schotelen’: de punten van de vloervelden krulden omhoog. Bovendien was niet alleen de staalvezelbetonlaag doorgescheurd maar ook de schuimbetonnen funderingslaag. Het gevolg van dit alles was dat de vloer onvoldoende draagkracht had voor de puntbelasting van de door [X] Mouldings gebruikte productiemachines en dat de vloer niet de stabiliteit bezat die noodzakelijk was voor zowel het productieproces als voor het gebruik van de vorkheftrucks. Bovendien voldeed de vloer daarom niet aan wettelijke vereisten (zoals het Bouwbesluit 2012 en de Woningwet) en gangbare bruikbaarheidscriteria (CUR 36 Aanbeveling). Deze deskundige heeft bovendien geconcludeerd dat als de vloer was aangelegd in overeenstemming met de in het bouwdossier opgenomen dikte van 120 mm, de vloer wel geschikt zou zijn geweest voor de bedrijfsvoering van [X] Mouldings.

3.8.

M.B. Holding is, kort gezegd, in hoger beroep bij haar standpunt gebleven dat de vloer van het bedrijfspand niet gebrekkig was, waarbij zij heeft verwezen naar de rapporten die zijn opgesteld door haar deskundige [F] , ook in reactie op de rapporten van Royal HaskoningDHV. Volgens [F] , samengevat, hoort de vloer te schotelen en had deze afdoende draagkracht. De bedrijfsvoering van [X] Mouldings was niet geschikt voor dit type vloer.

Aanwezigheid van een gebrek?

3.9.

Aan het hof ligt voor de vraag of de staat of eigenschappen van de vloer waar [X] c.s. over klaagt (die erop neerkomen dat de vloer niet de belastbaarheid heeft zoals [X] Beheer die wenst voor de door [X] Mouldings gebruikte machines en vorkheftrucks) zijn aan te merken als een gebrek. Voldoende gebleken is dat de vloer qua belastbaarheid niet geschikt is voor het door [X] Beheer beoogde gebruik, dat wil zeggen de bedrijfsvoering van [X] Mouldings. Zowel de deskundige(n) van de zijde van [X] Beheer als de deskundige(n) van de zijde van M.B. Holding hebben vastgesteld dat de vloer door dat gebruik is beschadigd, dat er scheuren zijn ontstaan en dat de vloer schotelt (opkrult) ter plaatse van krimpvoegen (zie onder meer het rapport van Context van 19 mei 2016 en van 26 maart 2018, en het rapport van [F] van 13 juni 2016 en van 19 maart 2021).

3.10.

Echter, de enkele omstandigheid dat de vloer niet geschikt is voor dat gebruik, brengt nog niet mee dat de vloer als gebrekkig valt aan te merken. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, zijn partijen in de huurovereenkomst enigszins afgeweken van de definitie van ‘gebrek’ in artikel 7:204 lid 2 BW. In artikel 3 van de toepasselijke algemene bepalingen is namelijk bepaald dat er sprake is van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten. Anders dan de (geobjectiveerde) wettelijke maatstaf van artikel 7:204 lid 2 BW knoopt deze bepaling aan bij de subjectieve verwachting van de contractuele huurder, in dit geval [X] Beheer. Het hof dient daartoe de huurovereenkomst uit te leggen aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. De volgende feiten en omstandigheden wegen hierbij mee.

3.11.

In de eerste plaats is in artikel 4 van de algemene bepalingen uitdrukkelijk opgenomen dat huurder verplicht is het gehuurde voor aanvang van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is of door huurder geschikt kan worden gemaakt voor de bestemming die huurder daaraan moet geven. In artikel 4 is daarnaast uitdrukkelijk bepaald dat verhuurder de geschiktheid van het gehuurde niet heeft onderzocht. In de tweede plaats heeft [A] , in lijn met het voorgaande, op 30 december 2013 aan [X] , in antwoord op een vraag naar de belastbaarheid van de vloer, bericht dat M.B. Holding dat niet weet. In de derde plaats wordt ook reeds in de verhuurbrochure als vloerbelasting vermeld ‘ca. 2.000 kg/m2’ met daarbij een uitdrukkelijk voorbehoud dat dit slechts indicatief is en de opmerking dat de huurder zijn eigen onderzoeksplicht heeft. De stelling van [X] c.s. dat die brochure alleen op een deel van het gehuurde (fase 1) zou slaan doet, wat hier ook van zij, niet aan af. In de vierde plaats weegt mee dat [X] Beheer bij het aangaan van de huurovereenkomst een koopoptie heeft opgenomen, onder aanhechting van een koopovereenkomst aan de huurovereenkomst, waarin een duidelijke ouderdomsclausule is opgenomen. Die clausule houdt in dat het verkochte circa 24 jaar oud is, en dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij een nieuw object. De relevantie van die clausule is door M.B. Holding, onder verwijzing naar haar deskundige [F] , voldoende onderbouwd. Al deze feiten en omstandigheden leiden het hof tot het oordeel dat M.B. Holding [X] Beheer op geen enkele wijze op het verkeerde been heeft gezet wat betreft de belastbaarheid van de vloer.

3.12.

[X] c.s. werpt tegen dat zij voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst voldoende adequaat onderzoek heeft gedaan naar de belastbaarheid van de vloer, en aan dat onderzoek het vertrouwen mocht ontlenen dat de vloer haar wel het benodigde genot kon verschaffen. Die stelling heeft [X] c.s. evenwel niet hard gemaakt. Voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst (in mei 2014) is de vloerbelasting geen onderwerp van een (nader) gesprek geweest tussen partijen. Alle door [X] c.s. in deze procedure ingebrachte bevindingen van deskundigen over de staat van de vloer dateren van na mei 2014. De eerste deskundige reactie die [X] c.s. heeft ingebracht dateert van 1 augustus 2014. Op die datum heeft een door [X] Beheer ingeschakelde architect ( [C] ) zich uitgelaten over enkele technische aspecten van de vloer. Het taxatierapport van Teer Bedrijfsmakelaars van 30 april 2014 omvat geen grondige inspectie van de vloer. Niet gebleken is dat [X] Beheer, reeds voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst, op basis van de beschikbare bouwhistorische informatie middels berekeningen is nagegaan of de vloer qua belastbaarheid geschikt was voor het door haar beoogde gebruik. Dit terwijl [X] Beheer zich terdege bewust was van het belang hiervan, zoals blijkt uit het feit dat [X] zelf navraag heeft gedaan naar de benodigde vloerbelasting bij de leverancier van de door [X] Mouldings gebruikte machines en in dat verband een aantal cijfers had ontvangen. [X] erkent zelf dat [Y] naar het bouwdossier van het bedrijfspand heeft verwezen toen [X] navraag deed. Het betoog van [X] c.s. dat alleen een destructief onderzoek duidelijk had kunnen maken dat de vloer niet geschikt was en dat dergelijk onderzoek, gelet op de omstandigheden redelijkerwijs niet van haar had mogen worden gevergd, slaagt niet. M.B. Holding heeft gemotiveerd weersproken de stelling van [X] c.s. dat M.B. Holding een dergelijk onderzoek niet zou hebben toegestaan; er zijn immers boorkernen genomen in het kader van het verkrijgen van een schoongrond verklaring.

3.13.

In verband met haar onderzoeksplicht werpt [X] c.s. nog tegen dat M.B. Holding wist dan wel behoorde te weten dat de vloer niet geschikt was voor het door [X] Beheer beoogde gebruik. Voor deze stelling heeft [X] c.s. onvoldoende aanknopingspunten genoemd. De huurovereenkomst vermeldt dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt ten behoeve van de productie en opslag van kunststofartikelen. Uit die in de huurovereenkomst opgenomen bestemming volgt niet dat de vloer aan bepaalde vereisten moest voldoen en gesteld noch gebleken is dat [X] Beheer M.B. Holding erover heeft geïnformeerd dat zij een vloer nodig had die qua belastbaarheid aan bepaalde voorwaarden voldeed. Verder dateerde de vloer uit 1989/1992 en de stelling van [X] c.s. dat er maar liefst vijf reparatielagen zijn aangetroffen betekent nog niet dat die reparatielagen door dan wel met instemming van M.B. Holding zijn aangebracht of dat M.B. Holding hiervan anderszins op de hoogte heeft moeten zijn. Dat artikel 1.4 uit het model (aangaande de belastbaarheid van de vloer) niet was opgenomen in de huurovereenkomst duidt niet op bekendheid van M.B. Holding met de voor [X] Beheer niet toereikende draagkracht van de vloer.

3.14.

Bovendien heeft ook de voorgaande huurder, AGC Krug , nooit klachten ondervonden door de vloer. Anders dan [X] c.s., acht het hof aannemelijk dat de vloer door AGC Krug zwaar belast is geweest in verband met haar glashandel. [H] van AGC Krug heeft schriftelijk verklaard dat de hal, en daarmee ook de vloer, goed voldeed. Dat deze persoon (slechts) een kantoorfunctie had, heeft M.B. Holding gemotiveerd betwist. Welk eigen belang AGC Krug heeft bij de inhoud van de afgelegde verklaring, ziet het hof niet. Hierbij heeft het hof mede in aanmerking genomen dat M.B. Holding, onweersproken door [X] c.s., heeft aangevoerd dat in het opleveringsrapport van AGC Krug geen gebreken of herstelwerkzaamheden aan de vloer staan vermeld, waarop ook [H] in zijn verklaring heeft gewezen.

3.15.

Naar het oordeel van het hof kan dan ook niet geoordeeld worden dat [X] Beheer een grondige inspectie heeft verricht in de zin van artikel 4 van de algemene bepalingen, noch dat M.B. Holding in dit opzicht haar mededelingsplicht jegens [X] Beheer heeft geschonden. De stelling dat [X] Beheer aan haar eigen onderzoek naar de eigenschappen van de vloer bepaalde verwachtingen omtrent het genot mocht ontlenen bij het aangaan van de huurovereenkomst wordt dus verworpen. De vraag of de ongeschiktheid van de vloer al dan niet samenhangt met de wijze waarop de vloer al dan niet afwijkt van het oorspronkelijke bouwdossier - waarover partijen van mening verschillen - kan, gelet op voorgaande conclusie, in het midden blijven.

3.16.

[X] c.s. heeft verder aangevoerd dat bij de vraag wat zij subjectief aan huurgenot mocht verwachten tevens relevant is de omstandigheid dat zij al tientallen jaren gebruik maakte van een qua materiaal en draagvermogen zelfde vloer bij haar nabijgelegen bedrijfspand aan de [adres 2] . [X] c.s. ondervond daarbij, met de inzet van dezelfde productiemachines en vorkheftrucks, geen klachten. Die ervaring ontslaat [X] Beheer echter niet van de (contractueel bij haar gelegde) verplichting om te onderzoeken of het gehuurde geschikt was voor de bestemming die zij daaraan moest geven. Daarbij komt dat M.B. Holding gemotiveerd heeft betwist dat de vloeren gelijksoortig zijn, waarbij zij heeft verwezen naar de desbetreffende bouwtekening van [adres 2] . Volgens M.B. Holding gaat het bij het pand aan de [adres 2] om een vloer zonder voegen die niet schotelt en met een groter draagvermogen. [X] c.s. heeft dat niet weersproken.

3.17.

De conclusie is dat [X] c.s. onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het bedrijfspand haar niet het genot kan verschaffen dat [X] Beheer daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

3.18.

[X] c.s. heeft tot slot nog aangevoerd dat de vloer (tevens) als gebrekkig dient te worden gekwalificeerd, omdat de vloerdikte niet voldeed aan de eisen van de CUR 36 Aanbeveling. Daarin wordt een minimale dikte van 120 mm aanbevolen, welke dikte de vloer niet bleek te hebben, hoewel dat wel in het bouwdossier stond vermeld. Tevens voldeed de vloer niet aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 en de Woningwet, zodat zich strijd met wettelijke vereisten voordeed, aldus [X] c.s.

3.19.

Het hof is van oordeel dat dit betoog van [X] c.s. niet opgaat. De door [X] c.s. genoemde voorschriften dateren van na het bouwjaar van het bedrijfspand en kunnen niet onverkort voor eerder aangelegde werken gelden. Evenmin is gebleken dat de vloer qua constructie niet veilig was.

3.20.

Uit het voorgaande volgt dat de vloer, qua belastbaarheid, niet gebrekkig is en dat de kantonrechter de vorderingen terecht heeft afgewezen. Gelet hierop hoeven de grieven voor het overige geen bespreking meer.

3.21.

[X] c.s. heeft geen voldoende geconcretiseerde stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Haar bewijsaanbod wordt gepasseerd.

3.22.

De slotsom is dat het hoger beroep geen succes heeft. De grieven leiden niet tot vernietiging van het bestreden vonnis en het vonnis zal worden bekrachtigd. [X] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [X] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van M.B. Holding begroot op € 5.382,- aan verschotten en € 11.410,- voor salaris;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, C.A.H.M. ten Dam en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2021.

Huur bedrijfsruimte en geschiktheid van de vloer voor beoogd gebruik

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.[X] BEHEER B.V.,

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Beoordeling

4.Beslissing