Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.266.042/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/283663/HAZA 19-46
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 oktober 2021
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. A.J. Bakhuijsen te Amsterdam,
tegen
JOLI BEHEER B.V,
gevestigd te Westwoud,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E.J. Woud te Hoorn.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Joli Beheer genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 13 augustus 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 17 juli 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Joli Beheer als eiseres en [appellant] als gedaagde (verder: het bestreden vonnis).
Het hof heeft bij arrest van 1 oktober 2019 een comparitie van partijen gelast voor het verkrijgen van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling. Blijkens het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen die op 16 januari 2020 heeft plaatsgevonden is een minnelijke regeling niet tot stand gekomen en is de zaak verwezen naar de rol voor memorie van grieven.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties;
- akte van de zijde van [appellant] ;
- antwoordakte van de zijde van Joli Beheer.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Joli Beheer alsnog zal afwijzen, Joli Beheer zal veroordelen om al hetgeen [appellant] aan haar heeft betaald ter uitvoering van het bestreden vonnis terug te betalen, en Joli Beheer zal veroordelen in de proceskosten van beide instanties, met nakosten en rente, alles uitvoerbaar bij voorraad.
Joli Beheer heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en
veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.19 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.2
Joli Beheer en [appellant] zijn in april 2018 met elkaar in onderhandeling getreden over de aankoop van onroerend goed, gelegen aan de [adres] (verder: het object) met Joli Beheer als koper en [appellant] als verkoper. In de eerste helft van april 2018 hebben zij overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 660.000,. Daarbij heeft Joli Beheer aanstonds laten weten dat een financieringsvoorbehoud niet nodig was, maar dat zij wel tijd nodig had om de financiering te regelen.
2.3
Bij e-mail van 18 mei 2018 heeft [appellant] aan Joli Beheer een op schrift gestelde concept-koopovereenkomst doen toekomen (verder: de concept-koopovereenkomst). In deze concept-koopovereenkomst is onder andere opgenomen:
“(…)
artikel 4 Eigendomsoverdracht
5.1
De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 juni 2018 (of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen)
(…)
artikel 5 Bankgarantie. Waarborgsom
5.1
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper die voortkomen uit deze koopovereenkomst zal koper uiterlijk op 1 juni 2018 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 66.000, zegge: zesenzestigduizend euro.
(…)
5.2
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening.
(…)
artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding.
11.1
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakomen van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechtelijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
artikel 16 Ontbindende voorwaarden (nader in te vullen bij gunning).
16.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. Op 1 juni 2018 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van de koopsom geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.
(…)”
2.4
Bij e-mail van 5 juni 2018 heeft Joli Beheer de door haar ondertekende koopovereenkomst aan [appellant] verzonden. Korte tijd daarna heeft zij, na een daartoe strekkende ingebrekestelling door [appellant] op 5 juni 2018, aan [appellant] de in art. 5 van de koopovereenkomst bedoelde waarborgsom van € 66.000,- betaald.
2.5
Bij e-mail van 18 juni 2018 heeft [appellant] Joli Beheer in gebreke gesteld
“inzake het niet tijdig afnemen van het object”.
“inzake het niet tijdig afnemen van het object”.
2.6
Bij e-mail van 7 augustus 2018 heeft [appellant] aan Joli Beheer een e-mail gestuurd waarin hij heeft verklaard de koop te ontbinden en aanspraak heeft gemaakt op het verbeurd zijn van de waarborgsom.
3.Beoordeling
De procedure bij de rechtbank
3.1
Bij dagvaarding van 7 januari 2019 heeft Joli Beheer tegen [appellant] een procedure aanhangig gemaakt waarin zij terugbetaling van de waarborgsom heeft gevorderd. Bij de rechtbank heeft Joli Beheer haar vordering onderbouwd met de stelling dat met haar ondertekening van de concept-koopovereenkomst op 5 juni 2019 en toezending daarvan aan [appellant] , tussen partijen nog niet een koopovereenkomst tot stand is gekomen, althans dat tussen partijen voor de koop (nog) geen leveringsdatum was overeengekomen. De ingebrekestelling en buitengerechtelijke ontbinding door [appellant] wegens niet tijdig afnemen van het object waren daarom niet aan de orde. Als dat al anders zou zijn, dan kan de bereikte wilsovereenstemming niet geacht worden ook betrekking te hebben gehad op de sanctiebepaling van art. 11 van de concept-koopovereenkomst, althans is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [appellant] daarop een beroep doet, aldus (nog steeds) Joli Beheer. Subsidiair heeft zij betoogd dat zij heeft gedwaald over de strekking van deze laatste bepaling en een beroep gedaan op vernietiging daarvan. [appellant] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van Joli Beheer.
3.2
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat door ondertekening door Joli Beheer op 5 juni 2019 van de concept–koopovereenkomst, tussen partijen een schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen maar dat partijen daarbij niet geacht kunnen worden ook 1 juni 2019 als uiterste leveringsdatum te zijn overeengekomen. Omdat partijen daarna ook geen andere leveringsdatum zijn overeengekomen, is Joli Beheer naar het oordeel van de rechtbank niet in enige verplichting tekortgeschoten. De rechtbank heeft [appellant] veroordeeld aan Joli Beheer een bedrag van € 67.435,00 (terug) te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van 17 oktober 2018, en heeft [appellant] veroordeeld in de proceskosten, alles uitvoerbaar bij voorraad.
De procedure bij het hof
3.3
[appellant] heeft tegen het bestreden vonnis vijf grieven aangevoerd. De strekking van de grieven is dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met inbegrip van 1 juni 2019 als uiterste leveringsdatum en met inbegrip van het sanctiebeding van art. 11. [appellant] stelt dat hij daarom na ingebrekestelling van Joli Beheer wegens niet tijdig afnemen de koopovereenkomst heeft kunnen ontbinden en tevens recht heeft op de boete die in art. 11 door partijen voor een dergelijke situatie is overeengekomen. Joli Beheer heeft verweer gevoerd.
3.4
De grieven slagen. Het hof stelt daartoe voorop dat ingevolge HR 21 december 2001, NJ 2002/60 het antwoord op de hoofdvraag – te weten of tussen partijen een overeenkomst is tot stand gekomen die [appellant] recht geeft op de in artikel 5.1 bedoelde waarborgsom en op de in artikel 11.1 bedoelde ontbinding – afhankelijk is van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden, waarbij aanbod en aanvaarding niet uitdrukkelijk hoeven plaats te vinden: zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (zie art. 3:35 in verband met art. 3:33 en art. 3:37 lid 1 BW).
3.5
Aan de onderhandelingen tussen partijen in april 2018 was vooraf gegaan dat Joli Beheer in september 2017 al eens belangstelling voor het object had getoond, maar destijds na twee maanden, bij e-mail van 24 november 2017, had laten weten daaraan geen vervolg te willen geven. Toen Joli Beheer zich begin april 2018 opnieuw meldde en partijen vervolgens snel tot mondelinge overeenstemming kwamen, liet Joli Beheer aan [appellant] weten geen financieringsvoorbehoud nodig te hebben maar wel enige tijd om de financiering te regelen.
3.6
[appellant] heeft kort na de mondeling bereikte overeenstemming per e-mail van 16 april 2018 aan Joli Beheer laten weten
: “Ik zal nu niet meer op zoek gaan naar huurders.”Op 7 mei 2018 heeft [appellant] aan Joli Beheer laten weten een koopovereenkomst te zullen opmaken en, na overleg met Joli Beheer, daarin 1 juni 2018 op te nemen als uiterste leveringsdatum. Op 18 mei 2018 heeft [appellant] de concept-koopovereenkomst aan Joli Beheer toegestuurd.
: “Ik zal nu niet meer op zoek gaan naar huurders.”Op 7 mei 2018 heeft [appellant] aan Joli Beheer laten weten een koopovereenkomst te zullen opmaken en, na overleg met Joli Beheer, daarin 1 juni 2018 op te nemen als uiterste leveringsdatum. Op 18 mei 2018 heeft [appellant] de concept-koopovereenkomst aan Joli Beheer toegestuurd.
3.7
Op 30 mei 2018 heeft Joli Beheer aan [appellant] een e-mail gestuurd met als strekking dat de financiering akkoord is maar de bank nog goedkeuring moet verlenen aan verhuur. Daarop heeft [appellant] per kerende e-mail gereageerd met de vraag wanneer het dan wel rond zou zijn en met de mededeling
“Ik kan zo ook niet verder.”
“Ik kan zo ook niet verder.”
3.8
Op 5 juni 2018 heeft [appellant] vervolgens aan Joli Beheer een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:
“We zijn nu 8 weken verder en nog steeds geen duidelijkheid. (……) Een eerder verzonden contract is ook niet getekend of op enige wijze op gereageerd. Inmiddels zijn de daarin vermelde termijnen al verlopen. Destijds heb ik het van Funda gehaald in de veronderstelling dat het wel snel rond kwam, maar nu kost het mij geld. We gaan het morgen weer terugplaatsen op Funda en als je het wel rond kan krijgen, dan kijken we dan wel weer opnieuw. Tot die tijd zijn we gewoon beide vrij.”
3.9
Deze correspondentie laat naar het oordeel van het hof geen andere conclusie toe dan dat [appellant] , niet onbegrijpelijk, vond dat het allemaal veel te lang duurde, dat hij daar nadeel van ondervond en daarom duidelijkheid wilde. Het voorstel van [appellant] in bedoelde e-mail van 5 juni 2018 om vanwege deze onduidelijkheid maar van de zaak af te zien en elkaar vrij te laten, heeft Joli Beheer niet aanvaard. Integendeel, zij heeft nog diezelfde dag de door haar ondertekende koopovereenkomst aan [appellant] verzonden. Joli Beheer heeft daarbij geen enkel voorbehoud gemaakt ten aanzien van de daarin opgenomen leveringsdatum van 1 juni 2018 of de toepasselijkheid van art. 11.
3.1
Daarop heeft [appellant] eveneens nog op 5 juni 2018 een e-mail gestuurd aan Joli Beheer met (onder meer) de volgende inhoud:
“Doordat je nu het koopcontract getekend en verzonden hebt is er een vreemde situatie ontstaan. Hiermee is de koop of koopcontract definitief. (……) Daarmee ontstaat automatisch de situatie dat ik je nu officieel in gebreke moet stellen. Als ik dit niet doe, is er ongelimiteerd ruimte in de datum. Ik doe het liever niet, maar moet mijzelf beschermen tegen een onwenselijke juridische situatie die nu ontstaat. Laten we hopen dat alles binnen de termijnen alsnog kan worden geregeld, dan ondervind je geen schade. Hierbij stel ik u[Joli Beheer – hof]
in gebreke inzake het niet tijdig afgeven van een bankgarantie of het storten van de waarborgsom groot € 66.000 (…)”.
in gebreke inzake het niet tijdig afgeven van een bankgarantie of het storten van de waarborgsom groot € 66.000 (…)”.
3.11
Het feit dat [appellant] aanstonds na ondertekening van de koopovereenkomst Joli Beheer in gebreke heeft gesteld wegens het niet tijdig betaald hebben van de waarborgsom, moet voor Joli Beheer zonder meer duidelijk hebben gemaakt dat [appellant] er van uitging dat zij, Joli Beheer, met ondertekening van de koopovereenkomst óók gewild en bedoeld had zich te binden aan de daarin opgenomen termijnen, ook al waren die reeds verstreken.
3.12
Indien Joli Beheer destijds mocht hebben gemeend dat [appellant] daarmee haar wilsverklaring anders opvatte dan door haar was bedoeld, met name op het punt van de leveringsdatum, dan had Joli Beheer per kerende post bij [appellant] moeten protesteren tegen diens uitleg en had zij duidelijk moeten maken wat zij dan wél bedoeld had. Joli Beheer heeft dat echter niet gedaan. Integendeel, in reactie op [appellant] ingebrekestelling heeft Joli Beheer hem in haar e-mail van 6 juni 2019 geschreven
“genoteerd”en heeft zij uitvoering gegeven aan de ingebrekestelling door aanstonds de waarborgsom van € 66.000,- aan [appellant] over te maken.
“genoteerd”en heeft zij uitvoering gegeven aan de ingebrekestelling door aanstonds de waarborgsom van € 66.000,- aan [appellant] over te maken.
3.13
[appellant] heeft vervolgens op 18 juni 2018 Joli Beheer in gebreke gesteld wegens
“het niet tijdig afnemen van het object”.Joli Beheer moet begrepen hebben dat dit ‘niet tijdig’ slechts kon terugslaan op de inderdaad reeds verstreken uiterste leveringsdatum van 1 juni 2018 die in de koopovereenkomst was opgenomen. Ook deze verlate gelegenheid om alsnog te protesteren tegen de uitleg die [appellant] gaf aan haar ondertekening van de koopovereenkomst heeft Joli Beheer ongebruikt voorbij laten gaan. Zij schrijft immers slechts terug ‘Dank je, Bank is vol gas bezig’.
“het niet tijdig afnemen van het object”.Joli Beheer moet begrepen hebben dat dit ‘niet tijdig’ slechts kon terugslaan op de inderdaad reeds verstreken uiterste leveringsdatum van 1 juni 2018 die in de koopovereenkomst was opgenomen. Ook deze verlate gelegenheid om alsnog te protesteren tegen de uitleg die [appellant] gaf aan haar ondertekening van de koopovereenkomst heeft Joli Beheer ongebruikt voorbij laten gaan. Zij schrijft immers slechts terug ‘Dank je, Bank is vol gas bezig’.
3.14
Bij deze gang van zaken mocht [appellant] de handelwijze van Joli Beheer redelijkerwijs zo begrijpen, en aldus erop vertrouwen, dat Joli Beheer op 5 juni 2018 inderdaad de wil had om zich onvoorwaardelijk te binden aan de namens haar ondertekende koopovereenkomst, met inbegrip van de daarin opgenomen uiterste leveringsdatum van 1 juni 2018 en met inbegrip van het sanctiebeding van art. 11.
3.15
Het hof oordeelt dan ook dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen die 1 juni 2018 als uiterste leveringsdatum had. [appellant] was daarom gerechtigd om Joli Beheer op 18 juni 2018 in gebreke te stellen wegens niet tijdig afnemen en om vervolgens op 7 augustus 2018 de koopovereenkomst te ontbinden. Ook kan [appellant] in beginsel aanspraak maken op de boete van € 66.000,- die partijen in art. 11.2 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen in geval van enige toerekenbare tekortkoming.
3.16
In dat verband heeft Joli Beheer in eerste aanleg nog betoogd dat zij heeft gedwaald over de reikwijdte van art. 11 van de koopovereenkomst. Het hof verwerpt dit beroep op dwaling. Joli Beheer heeft, mede gelet op het feit dat de bewoordingen en strekking van art. 11 van de koopovereenkomst in beginsel niet voor enig misverstand vatbaar zijn, onvoldoende gesteld om tot die conclusie te (kunnen) komen.
3.17
Verder heeft Joli Beheer in eerste aanleg betoogd dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellant] een beroep doet op art. 11 van de koopovereenkomst. Dit betoog faalt eveneens. Een dergelijk boetebeding waarbij 10% van de koopsom wordt verbeurd, is – naar feit van algemene bekendheid is – algemeen gebruikelijk bij onroerend goed transacties. [appellant] heeft bovendien op 5 juni 2018, toen Joli Beheer de financiering niet rond leek te krijgen, ondanks de eerder bereikte mondelinge overeenstemming aan Joli Beheer de mogelijkheid geboden om zonder enige verplichting en boetes uit elkaar te gaan. Joli Beheer heeft er toen voor gekozen om zich onvoorwaardelijk te committeren aan de concept-koopovereenkomst. Mogelijk heeft zij dit gedaan in de verwachting dat de financiering alsnog snel rond zou zijn, maar dat dit niet is gelukt komt geheel voor haar risico. Het hof merkt op dat [appellant] vervolgens tot 18 juni 2018 heeft gewacht met ingebrekestelling, zodat Joli Beheer uiteindelijk nog tot 26 juni 2018 van hem de tijd heeft gekregen om boetevrij te kunnen afnemen. Met ontbinding – en daarmee het maken van aanspraak op de boete van € 66.000,- krachtens art. 11.2 – heeft [appellant] vervolgens zelfs nog gewacht tot 7 augustus 2018. Joli Beheer heeft niets gesteld waaruit volgt dat in de omstandigheden van dit geval het niettemin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellant] een beroep op het boetebeding doet. Het beroep op matiging van de boete faalt om dezelfde redenen.
3.18
Joli Beheer heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat haar bewijsaanbod – dat op zichzelf al onvoldoende is gespecificeerd – wordt gepasseerd.
Slotoverweging
3.19
De grieven slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vordering van Joli beheer zal alsnog worden afgewezen en het hof zal de vorderingen in hoger beroep van [appellant] toewijzen. Joli Beheer zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep,
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering van Joli Beheer alsnog af,
en voorts:
veroordeelt Joli Beheer om al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan Joli Beheer heeft voldaan aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling;
veroordeelt Joli Beheer in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 914,00 aan verschotten en € 2.148,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 822,83 aan verschotten en € 2.148,00 voor salaris, alsmede tot betaling van eventueel nakosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente wanneer Joli Beheer niet binnen 14 dagen na wijzen van dit arrest aan die veroordeling heeft voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, D.J. van der Kwaak en J.M. van den Berg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2021.