ECLI:NL:GHAMS:2021:2290

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.253.054/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6559759 CV EXPL 18-211

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 juli 2021

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. E.B. van de Loo te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 10 januari 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 31 december 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Na aanhouding van de mondelinge behandeling in verband met het Coronavirus heeft deze plaatsgevonden ter zitting van 15 oktober 2020. Daarbij hebben partijen de zaak doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht en zij hebben ter zitting inlichtingen verschaft.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen – uitvoerbaar bij voorraad – zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft in principaal en in incidenteel appel geconcludeerd tot, naar het hof begrijpt, bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

[appellante] heeft geconcludeerd tot verwerping van de grief in incidenteel appel.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

[geïntimeerde] heeft, op grond van een op 13 juli 1993 ondertekende huurovereenkomst, met ingang van 1 juli 1993 de woning aan de [adres] gehuurd (hierna ook: de woning of het gehuurde). In de huurovereenkomst staat als verhuurder vermeld Rappange Administratie B.V. (hierna: Rappange) als onmiddellijk vertegenwoordiger van ‘de eigenaar’. In artikel 8 van de huurovereenkomst staat onder meer dat het huurder niet is toegestaan aan het gehuurde iets aan te brengen, te veranderen of weg te breken.

2.2.

De Dienst Herhuisvesting van de gemeente Amsterdam had daaraan voorafgaand, bij brief van 21 juni 1993, aan Rappange laten weten dat de woning op 40 punten is gewaardeerd en onder de toenmalige zogenoemde claimregeling viel.

De huurovereenkomst betrof derhalve een ‘klusappartement’. Daarbij is Rappange erop attent gemaakt dat de woning een nuttige woonoppervlakte heeft van 42,55 m² en als drie-kamerwoning toewijsbaar is.

2.3.

Het gehuurde bestaat uit een woonkamer, twee slaapkamers en een keuken op de derde verdieping en een ruimte op de zolderetage (vierde verdieping) van het pand.

2.4.

[appellante] en haar toenmalige echtgenoot, [X] (hierna: [X] sr), zijn op 6 juni 1996 door vererving eigenaar geworden van het pand waarin het gehuurde is gelegen. Na de echtscheiding werd [appellante] de enig eigenaar van dat pand. [X] sr is enige tijd huurder geweest van een woning in het pand.

2.5.

In de jaren 2000 en 2001 is het pand gerenoveerd. Vervolgens heeft [appellante] in 2004 een splitsingsvergunning aangevraagd. In een door de gemeente in dat kader opgesteld inspectierapport is het aantal woningwaarderingspunten voor de woning bepaald op 69 en de woninggrootte op 47 m². De splitsingsvergunning is verleend in maart 2006.

2.6.

Rappange heeft [geïntimeerde] bij brief van 18 april 2017 geschreven dat is geconstateerd dat spullen op het dak staan, dat zijn kinderen van het dak gebruik maken en dat de zolderruimte als slaapkamer wordt gebruikt, maar dat een en ander niet is toegestaan. In de brief wordt verzocht dit gebruik te staken.

2.7.

Op 30 oktober 2017 is een lekkage onderzocht en hersteld in de aansluiting van de afvoer van de keuken van [geïntimeerde] op de standleiding ter hoogte van het plafond van de woning op de tweede verdieping. Daarbij zijn zowel de vloer van het gehuurde als het plafond op de tweede verdieping geopend. Op de factuur van loodgietersbedrijf Fa. [A] staat hierover onder meer:

Lekkende afvoer van de keukenspoelbak, vaatwasser en wasmachine op de 3e etage gerepareerd en gedeeltelijk vernieuwd ABS 75-50-40mm. Standleiding, in de keuken op de 2e etage, gedeeltelijk vernieuwd voor een nieuwe aansluiting naar de afvoer van de 3e etage (…)

De kosten hiervoor bedragen Materiaal € 21,16

Arbeidsloon € 360,00 (…)

Inclusief btw en parkeerkosten bedraagt het in totaal gefactureerde bedrag € 483,44.

2.8.

[geïntimeerde] woont in het gehuurde met zijn vrouw en hun vier kinderen.

3.Beoordeling

3.1.

[appellante] heeft in de eerste aanleg van de procedure gevorderd, samengevat,

- ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde,

- betaling van de herstelkosten van € 483,44, en

- verklaring voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor (gevolg)schade, op te maken bij staat.

Zij heeft hieraan, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerde] heeft zonder toestemming een nieuwe keuken geplaatst. Daardoor is de onder 2.7 bedoelde lekkage ontstaan. Ook heeft [geïntimeerde] zonder toestemming in 1998, bij het vertrek van een andere huurder, een bij het gehuurde behorende zolderruimte ingewisseld voor een daarnaast gelegen zolderruimte die bij een andere huurwoning in het pand behoorde. Vervolgens heeft hij eveneens zonder toestemming een vlizotrap aangebracht in de vloer van laatstgenoemde zolderruimte naar de keuken op de derde verdieping en die zolderruimte in gebruik genomen als woonruimte. [geïntimeerde] heeft het vanuit die zolderruimte bereikbare dak betreden en daarop spullen geplaatst. Tenslotte heeft [appellante] gesteld dat [geïntimeerde] zich niet als goed huurder gedraagt in verband met overbewoning van het gehuurde. Op grond van de richtlijnen van het Bouwbesluit 2012 mogen in het gehuurde slechts drie personen in plaats van zes personen wonen. Het gehuurde is niet geschikt om te worden bewoond als grote gezinswoning en andere huurders ervaren overlast door de overbewoning, aldus nog steeds [appellante] in eerste aanleg.

3.2.

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [appellante] met de proceskosten belast. Daartoe is, kort weergegeven, het volgende overwogen.

[geïntimeerde] mocht niet zonder toestemming van [appellante] een wijziging aanbrengen in of aan het keukenblok. Dat de lekkage het gevolg is van deze tekortkoming is echter onvoldoende onderbouwd. De gevorderde herstelkosten en schadevergoeding zijn daarom niet toewijsbaar.

Niet gebleken is dat het gebruiken van de zolderruimte als woonruimte in plaats van opslagruimte in strijd is met de contractuele bestemming van het gehuurde.

Evenmin is gebleken dat het (blijven) bewonen van het gehuurde na gezinsuitbreiding overlast voor omwonenden veroorzaakt en een tekortkoming jegens [appellante] oplevert.

[geïntimeerde] is wel tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door

- zonder toestemming van [appellante] het bij de renovatie in 2001 geplaatste keukenblok te vervangen door een ander keukenblok in 2013,

- het dak te betreden en daarop spullen te plaatsen, maar na de brief van Rappange van 18 april 2017 is dat – onbetwist – niet meer gebeurd.

Uitgaande van de juistheid van de – betwiste – stellingen van [appellante] wordt bij wijze van veronderstelling ook rekening gehouden met de volgende tekortkomingen:

- in 1998 is de linker zolderruimte zonder toestemming ingewisseld voor de rechter zolderruimte, maar omstreeks 2005 moet dit door [appellante] zijn opgemerkt en aanvaard;

- in de vloer van de rechter zolderruimte is zonder toestemming een luik met een vlizotrap naar de keuken gemaakt, maar dit is inmiddels weer ongedaan gemaakt.

Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst. Bovenbedoelde tekortkomingen zijn, ook tezamen en in onderling verband beschouwd, van onvoldoende gewicht om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen, mede gelet op de omstandigheid dat toewijzing van de vordering tot gevolg zou hebben dat een gezin met vier kinderen feitelijk dakloos zou worden.

3.3.

Tegen de beslissingen van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met negen grieven op.

3.4.

De grief van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep betreft de overweging van de kantonrechter dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen door de plaatsing van een keukenblok in 2013 ter vervanging van het door [appellante] in 2001 in het gehuurde geplaatste keukenblok. Nu [geïntimeerde] geen wijziging van het dictum beoogt, was het instellen van incidenteel hoger beroep niet nodig, om zijn in hoger beroep gehandhaafde verweer onder de aandacht van het hof te brengen. Zijn verweer wordt dan ook betrokken bij de beoordeling van de vorderingen van [appellante] in hoger beroep.

3.5.

Bij die beoordeling strekt het volgende tot uitgangspunt.

De woning is in 1993 door Rappange als vertegenwoordiger van de toenmalige (niet nader genoemde) eigenaar aan [geïntimeerde] verhuurd onder de destijds geldende claimregeling. [appellante] heeft niet gemotiveerd bestreden dat dit inhield dat een huurder, die een dergelijke, in essentie niet bewoonbare, woning ging huren, deze zelf moest verbouwen. Evenmin heeft [appellante] betwist dat de woning destijds aan [geïntimeerde] is opgeleverd met dichtgetimmerde ramen en deuren en scheuren in plafonds, en zonder gas, keukenkastjes en badkamer. Dit betekent dat het [geïntimeerde] was toegestaan om aan het gehuurde veranderingen aan te brengen of iets af te breken. Rappange is, in de huurrelatie met [geïntimeerde] , altijd vertegenwoordiger van de eigenaar gebleven, ook toen [appellante] (aanvankelijk samen met [X] sr) eigenaar werd van de woning. [appellante] heeft niet gesteld dat Rappange, toen [geïntimeerde] bij aanvang van de huur zelf aan de slag ging om de woning op te knappen, de hand heeft gehouden aan de naleving van artikel 8 van de huurovereenkomst, inhoudende dat het [geïntimeerde] niet is toegestaan ‘aan het gehuurde iets aan te brengen, te veranderen of weg te breken’ en/of aan [geïntimeerde] te kennen heeft gegeven dat hij voor dergelijke werkzaamheden of handelingen toestemming aan Rappange moest vragen. Tegen deze achtergrond had het op de weg van Rappange en/of de eigenaar gelegen om, indien op enig moment van [geïntimeerde] een andere handelwijze werd verlangd ten opzichte van werkzaamheden in of aan het gehuurde, [geïntimeerde] te wijzen op het bepaalde in artikel 8 van de huurovereenkomst en hem duidelijk te maken dat het de bedoeling was dat hij zich in de toekomst onverkort aan die bepaling moest gaan houden. Gesteld noch gebleken is dat dit ooit is gebeurd. Voor zover [appellante] heeft gesteld dat een bestaande praktijk met betrekking tot werkzaamheden in het gehuurde voorafgaand aan het moment dat zij daarvan (mede)eigenaar werd, niet relevant is, is dat onjuist. De hiervoor geschetste gang van zaken sinds de aanvang van de huurovereenkomst is wel degelijk relevant in de tussen haar en [geïntimeerde] bestaande rechtsverhouding, die mede wordt bepaald door de invulling die haar rechtsvoorganger via Rappange daaraan heeft gegeven op het punt van de, in weerwil van het bepaalde in de huurovereenkomst, aan [geïntimeerde] toegestane handelwijze bij werkzaamheden in en aan het gehuurde. Voor zover in de stellingen van [appellante] ligt besloten dat [geïntimeerde] rechtstreeks aan haar toestemming moest vragen voor door hem eventueel aan te brengen wijzigingen in of aan het gehuurde, heeft zij niet duidelijk gemaakt waarop dat is gebaseerd. Gesteld noch gebleken is dat ooit tegen [geïntimeerde] is gezegd dat hij zich in het vervolg voor aangelegenheden met betrekking tot het gehuurde tot haar (of haar zoon) moest wenden in plaats van tot Rappange. Dat ligt ook niet voor de hand, omdat Rappange, ook nadat [appellante] (mede-)eigenaar werd van het gehuurde, beheerder is gebleven met betrekking tot het gehuurde en dat nog steeds is.

3.6.

[geïntimeerde] heeft gesteld dat hij, voordat hij in 2013 overging tot vervanging van het keukenblok, eerst telefonisch contact heeft opgenomen met Rappange en heeft verzocht om een nieuwe keuken, waarbij hij bereid was een verhoging van de huurprijs te accepteren. De in 2001 geplaatste keuken was gekit tegen het oude tegelwerk en er was schimmel ontstaan; de keukenkraan was in 2001 niet vervangen en deze functioneerde niet meer goed. Rappange heeft het gehuurde in 2013 bezocht om het verzoek van [geïntimeerde] te beoordelen. Later heeft Rappange telefonisch contact opgenomen met [geïntimeerde] en hem laten weten dat [appellante] niet bereid was een nieuwe keuken te plaatsen. Daarbij heeft Rappange gezegd dat hij zelf een nieuw keukenblok kon plaatsen. Dit was, aldus [geïntimeerde] , de gebruikelijke gang van zaken: als hij klaagde over een gebrek, kreeg hij van Rappange te horen dat hij het zelf maar moest verhelpen.

3.7.

[appellante] heeft niet gemotiveerd betwist dat het in 2013 is gegaan zoals [geïntimeerde] heeft gesteld. De enkele stelling van [appellante] dat zij ‘het bestaan van een dergelijk verzoek’ betwist, is niet afdoende. Ook haar stelling dat de door [geïntimeerde] geschetste praktijk in strijd is met artikel 8 van de huurovereenkomst, kan haar niet baten. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor onder 3.5 is overwogen. Het hof kan zich niet aan de indruk onttrekken dat [appellante] zich niet heeft verdiept in de gang van zaken met betrekking tot het uitvoeren van onderhoud en andere werkzaamheden aan de woning door de jaren heen.

3.8.

De conclusie van het voorgaande is dat het hof, anders dan de kantonrechter, van oordeel is dat [appellante] onvoldoende heeft gesteld om te kunnen oordelen dat het plaatsen van een nieuw keukenblok in 2013 door [geïntimeerde] een tekortkoming oplevert in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst.

3.9.

De grieven I en IIvan [appellante] zien op de overweging van de kantonrechter dat [appellante] onvoldoende heeft gesteld ter onderbouwing van het bestaan van oorzakelijk verband tussen de plaatsing van het nieuwe keukenblok door [geïntimeerde] in 2013 en de lekkage in 2017. Volgens [appellante] bestaat dit oorzakelijk verband wel, omdat [geïntimeerde] in 2013 een gedeelte uit de bestaande afvoerleiding heeft gezaagd om daarin een T-stuk aan te brengen ten behoeve van de aansluiting van de als onderdeel van het keukenblok te plaatsen vaatwasser. Door het inzagen, verschuiven, duwen, trekken en verplaatsen van een gedeelte van de afvoerleiding is de aansluiting (‘sok’) tussen die leiding en de standleiding verzakt en gaan lekken, waardoor uiteindelijk de lekkage is ontstaan, aldus [appellante] . Volgens haar blijkt dit uit de verklaringen van de door haar ingeschakelde loodgieter [A] . Zij wijst daarbij ten eerste op zijn aantekening op de, hiervoor onder 2.7 vermelde, factuur dat hij een lekkende afvoer van de keukenspoelbak, vaatwasser en wasmachine in het gehuurde heeft gerepareerd en gedeeltelijk heeft vernieuwd. Hieruit kan echter niets worden afgeleid over de oorzaak van de lekkage. De verklaring van [A] in een e-mail van 30 mei 2018, luidt als volgt:

Lekkage van de werkzaamheden werden veroorzaakt door een verkeerde aansluiting van de vaatwasser op de 3e etage. Afvoer van de vaatwasser was door de bewoner verkeerd aangesloten op de bestaande afvoer (standleiding). Hierdoor ontstond lekkage en liep het afvoerwater langs de standleiding naar de 1e en 2e etage. Wij hebben een goede aansluiting van de vaatwasser op de 3e etage aangebracht waarna de lekkage was verholpen.

Deze verklaring biedt evenmin steun aan de stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] door, ongeveer anderhalve meter vóór de bocht naar beneden van de horizontaal gelegen afvoerleiding naar de verticale standleiding, een stuk uit de afvoerleiding te zagen en dit stuk te vervangen door een T-stuk, de aansluiting tussen de afvoerleiding en de standleiding zodanig in beweging heeft gebracht dat deze is ‘verzakt’ en gaan lekken. De herstelwerkzaamheden van [A] hebben zich, gelet op de factuur beperkt tot het vervangen van de ‘sok’ die de aansluiting vormt tussen de afvoerleiding en de standleiding. Uit zijn verklaring kan niet worden afgeleid dat het T-stuk in de afvoerleiding ter hoogte van de vaatwasser onoordeelkundig is aangebracht, noch dat de afvoerleiding ter hoogte van de sok bij het aanbrengen van het T-stuk in beweging moet zijn gekomen.

3.10.

Dit klemt temeer omdat [geïntimeerde] heeft gewezen op een verklaring van een loodgieter van [B] op een aan [geïntimeerde] uitgebrachte factuur van 21 juli 2018 die de afvoerleidingen in de keuken van [geïntimeerde] heeft gecontroleerd. Voor zover van belang luidt deze verklaring als volgt:

Op derde etage ligt een keukenafvoer boven de vloer. (…) In deze buis is één T-stuk geplaatst, ten behoeve van de vaatwasser. Verder gaat hij naar de keukenwasbak, dit is zoals een goed vakman betaamt op de juiste wijze gemaakt en netjes vastgezet. (…) na controle van onze technicus in de vloer blijkt dat de leiding verkleind is naar een maat die absoluut niet voldoet en geen dienst mag doen als standleiding. Standleidingen in dit soort huizen dienen minimaal ø 75 mm te zijn (…) Door deze verkleining naar ø 40 mm gaan ernstige problemen ontstaan zoals verstopping of stankoverlast.

[appellante] heeft gesteld dat deze loodgieter de situatie na de reparatie door [A] heeft bekeken en dat de standleiding wel degelijk een diameter van 75 mm had en heeft. Zij heeft echter niet gesteld dat [A] enige wijziging heeft gebracht in de aansluiting van de afvoerleiding op de destijds aanwezige standleiding, anders dan dat hij onderdelen daarvan bij de aansluiting op de afvoerleiding heeft vernieuwd. Uit de factuur van [A] blijkt inderdaad dat hij daarbij ABS 75-50-40 mm gedeeltelijk heeft vernieuwd. Dat wijst wel degelijk erop dat de oorspronkelijke, in opdracht van [appellante] in 2001 aangelegde ‘sok’ en standleiding een maat hadden die problemen kan veroorzaken. Nadere toelichtingen waaruit zou volgen dat [geïntimeerde] hier de hand in heeft gehad, ontbreken.

3.11.

In essentie zijn de stellingen van [appellante] over het oorzakelijk verband tussen het plaatsen van het T-stuk door [geïntimeerde] in 2013 en de lekkage in 2017 slechts gebaseerd op aannames en vermoedens, zonder concrete feitelijke grondslag, terwijl bovendien niet is uitgesloten dat de oorzaak van de lekkage is gelegen in de wijze waarop de aansluiting van de afvoerleiding op de standleiding in opdracht van [appellante] in 2001 was gerealiseerd. Het aanbod van [appellante] om [A] als getuige te doen horen wordt gepasseerd bij gebreke van voldoende concrete stellingen die tot de conclusie kunnen leiden dat de lekkage is te wijten aan de aanleg van het T-stuk door [geïntimeerde] in 2013. Bovendien heeft [appellante] niet gesteld wat [A] meer of anders kan verklaren dan hiervoor is besproken. [appellante] heeft niet toegelicht op basis waarvan een te benoemen deskundige zijn onderzoek zou moeten verrichten, zodat het hof geen aanleiding ziet een deskundigenbericht te gelasten.

3.12.

De grieven I en II falen.

3.13.

De
grieven III tot en met Vbetreffen de stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] de zolder die bij het gehuurde hoorde en die hij aanvankelijk in gebruik heeft genomen eigenmachtig heeft ingewisseld voor de zolderruimte die toegang geeft tot het platte dak.

[appellante] heeft bestreden dat zij omstreeks 2005 op de hoogte is geraakt van deze ruil, zoals de kantonrechter heeft overwogen. [appellante] heeft gesteld dat de ruil bij nader inzien niet heeft plaatsgevonden in 1998, zoals zij in eerste aanleg heeft betoogd, maar dat dit omstreeks 2001 moet zijn gebeurd. Dit is in de memorie van grieven niet nader toegelicht. [appellante] heeft volstaan met een verwijzing naar een zelfgemaakte tijdlijn, die als productie bij die memorie is gevoegd.

3.14.

Partijen zijn het er over eens dat een zolderruimte tot het gehuurde behoort, maar de huurovereenkomst maakt daarvan geen melding, laat staan dat uit de huurovereenkomst blijkt welke zolderruimte bij het gehuurde hoort. Kennelijk was de verdeling van de ruimten op zolder onder de huurders van het pand voor de toenmalige eigenaar bij aanvang van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] (mede gezien het karakter van een ‘klusappartement’) niet van wezenlijk belang.

Gesteld noch gebleken is dat [appellante] toen zij, aanvankelijk samen met haar echtgenoot en later als enige, het pand in eigendom verkreeg, heeft onderzocht welke zolderruimte bij welke verdieping hoorde. Evenmin is gebleken dat zij daaraan toen enig belang hechtte of aan Rappange heeft laten weten dat dat het geval was.

3.15.

[appellante] heeft niet betwist dat [geïntimeerde] beschikt over de sleutel van de bij hem in gebruik zijnde zolderruimte. Evenmin heeft [appellante] betwist dat [C] , de huurder van de woning waartoe de zolderruimte behoort die [geïntimeerde] eigenmachtig in gebruik zou hebben genomen, beschikt over de sleutel van de zolderruimte die volgens [appellante] oorspronkelijk tot het door [geïntimeerde] gehuurde behoort. [appellante] heeft niet gesteld hoe [C] bij aanvang van de kennelijk in 2001 met hem gesloten huurovereenkomst aan de sleutel van die zolderruimte is gekomen. Nu [appellante] hierover geen enkele informatie heeft verschaft, kan niet anders dan worden aangenomen dat deze sleutel [C] bij aanvang van zijn huur ter beschikking is gesteld door of namens [appellante] . Kennelijk bestond destijds geen twijfel over welke zolderruimte bij welke verdieping behoorde of werd dat niet van wezenlijk belang geacht door [appellante] . Zij heeft voorts niet betwist dat bij de in haar opdracht verrichte renovatie in 2001 de elektriciteit op zolder is vernieuwd en dat de bij [geïntimeerde] in gebruik zijnde zolderruimte via de meterkast in zijn woning van elektriciteit wordt voorzien en dat de watertoevoer naar die zolderruimte eveneens via het gehuurde loopt.

3.16.

Uit de in opdracht van [appellante] opgemaakte splitsingstekeningen, die hebben geleid tot de afgifte van de splitsingsvergunning in 2006, én uit de omschrijving in de splitsingsakte van het appartementsrecht gelegen op de derde verdieping van het pand blijkt dat de zolderruimte die [geïntimeerde] gebruikt, is aangemerkt als behorend tot het appartement op de derde verdieping, derhalve de door [geïntimeerde] gehuurde woning. Volgens [appellante] berust dat op een vergissing. De opdrachtnemers van [appellante] hebben ter voorbereiding op de splitsing van het pand twee splitsingstekeningen van de zolderruimten op de vierde verdieping van het pand gemaakt waarbij tekening A de situatie weergeeft zoals deze volgens [appellante] zou moeten zijn, en tekening B de volgens [appellante] door [geïntimeerde] gecreëerde ‘illegitieme’ situatie. Naar het schijnt, zo stelt [appellante] , hebben haar opdrachtnemers gecommuniceerd met [X] sr., haar ex-echtgenoot, tevens huurder van de tweede verdieping van het pand, en is door zijn mededelingen aan die opdrachtnemers tekening B bij de splitsingsaanvraag gevoegd. [appellante] weet niet waarom [X] sr. dit heeft gedaan en dat is volgens haar thans nog steeds onduidelijk. Het is in ieder geval niet op aanwijzing van haar gebeurd, aldus [appellante] . Het hof kan niet begrijpen waarom [appellante] in hoger beroep nog steeds niet in staat is om op te helderen waarom [X] sr. deze ‘vergissing’ zou hebben gemaakt. In ieder geval is de ten tijde van de splitsing bestaande feitelijke situatie zakenrechtelijk geformaliseerd en heeft [appellante] tekening B als onderdeel van de aanvraag van de splitsingsvergunning ingediend, althans laten indienen en de splitsingsakte laten opmaken zonder zich te verdiepen in de toedeling van zolderruimten aan de afzonderlijke appartementsrechten. Ook hieruit moet worden afgeleid dat dit haar om het even was.

3.17.

Op 18 april 2017 heeft Rappange [geïntimeerde] erop gewezen dat geen spullen op het platte dak mogen worden geplaatst en dat [geïntimeerde] de zolderruimte niet als slaapkamer mag gebruiken, met het verzoek dit gebruik te staken. Het verzoek beperkt zich dus tot het gebruik van het platte dak en de wijze van gebruik van de zolderruimte en strekt zich niet uit tot het gebruik van deze zolderruimte in plaats van een andere ruimte op zolder. Andermaal is dit volgens het hof een teken dat [geïntimeerde] geoorloofd gebruik maakte van de bij hem in gebruik zijnde zolderruimte. Die zolderruimte is immers de enige zolderruimte op de vierde verdieping van het pand die toegang geeft tot het platte dak.

3.18.

Ten slotte blijkt uit de stellingen namens [appellante] bij de mondelinge behandeling in hoger beroep dat, wanneer [geïntimeerde] het gehuurde ontruimt, de feitelijke situatie niet ongedaan zal worden gemaakt, maar zal worden geformaliseerd, en dat de door [geïntimeerde] gebruikte zolderruimte als woonruimte tot het appartementsrecht op de derde verdieping zal blijven horen. Welk belang van de verhuurder zou zijn gediend met een wissel, is het hof niet duidelijk.

3.19.

In het licht van het voorgaande, in onderling verband en samenhang bezien, is het hof van oordeel dat [appellante] in de onderhavige procedure onvoldoende heeft gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat [geïntimeerde] jegens haar is tekortgeschoten door eigenmachtig een zolderruimteruil te bewerkstelligen. Dat betekent dat de grieven III tot en met V falen en dat het bewijsaanbod dat [appellante] in dit verband heeft gedaan als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.20.

Grief VIbetreft de door middel van een vlizotrap gemaakte verbinding tussen de keuken van het gehuurde en de zolderruimte. Het maken van een gat in het plafond van de keuken en de vloer van de zolderruimte is een ernstige tekortkoming van [geïntimeerde] , aldus [appellante] .

3.21.

De kantonrechter heeft veronderstellenderwijs aangenomen dat [geïntimeerde] de vlizotrap heeft aangelegd en voorts – op grond van een stelling van [appellante] – dat deze trap inmiddels weer was verwijderd. Volgens [geïntimeerde] is de vlizotrap niet verwijderd, maar heeft [X] jr. de ruimte kennelijk van buitenaf door het raam gezien op een moment dat de vlizotrap (met het oog op kindveiligheid) was ingeklapt. [appellante] heeft weliswaar bewijs aangeboden van het door haar gestelde feit dat de vlizotrap is verwijderd en zij acht dat een zoveelste tekortkoming van [geïntimeerde] , maar zij heeft niet bestreden dat haar zoon slechts op basis van het kijken door het raam van de zolderruimte meent te hebben geconstateerd dat de vlizotrap en het luik er niet meer zouden zijn. Volgens [X] jr., bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep, had hij, zelfs al lag er een kleed op de vloer van de zolderruimte, ter plaatse van het luik in de vloer een verhoging moeten zien, wanneer dat luik er nog zou zijn geweest. Het hof ziet in deze stellingen van [appellante] , in combinatie met de verklaring van [X] jr., onvoldoende concrete aanknopingspunten voor bewijslevering, passeert daarom het bewijsaanbod en gaat uit van de juistheid van de stelling van [geïntimeerde] dat de vlizotrap en het luik niet zijn verwijderd.

3.22.

Het hof kan zich, mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de staat waarin de woning (onder de claimregeling) aan [geïntimeerde] is verhuurd, de gebruikelijke gang van zaken daarna en de gestelde zolderruimteruil, niet aan de indruk onttrekken dat de rechtsvoorganger van [appellante] , [appellante] zelf en de als hun vertegenwoordiger optredende Rappange, zich weinig gelegen lieten liggen aan wat [geïntimeerde] aan werkzaamheden verrichtte en dat hem de vrije hand werd gelaten met het gehuurde te doen wat hij wilde. In 2001 heeft een renovatie van het pand plaatsgevonden, en vast staat dat in ieder geval in de keuken van het gehuurde werkzaamheden zijn verricht. Op grond van hetgeen [geïntimeerde] naar voren heeft gebracht over zijn verhouding met Rappange als contactpersoon die steeds van alles op de hoogte was, acht het hof het niet aannemelijk dat de renovatie buiten Rappange om heeft plaats gevonden. De aanwezigheid van een luik in het plafond van de keuken kan daarbij niet onopgemerkt zijn gebleven. Dat heeft toen niet geleid tot bezwaren namens of van [appellante] met betrekking tot een verbinding via een trap van de keuken naar de zolder. [appellante] heeft in deze procedure weliswaar gesteld dat met het maken van een gat in plafond/vloer (constructieve) schade is toegebracht, maar heeft dat niet nader toegelicht. Het geven van een nadere toelichting had, mede in het licht van hetgeen is overwogen onder 3.5 met betrekking tot de doorwerking van de claimregeling in de verhouding tussen partijen, op haar weg gelegen. Dat deze toelichting ontbreekt komt voor haar rekening. Zoals hiervoor is overwogen is [appellante] voornemens om, na de door haar beoogde ontruiming van de woning door [geïntimeerde] , de feitelijke situatie te formaliseren; niet gebleken is dat zij van plan is de bestaande verbinding tussen keuken en zolderruimte te wijzigen of ongedaan te maken. Zelfs indien wordt uitgegaan van de juistheid van de stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] deze verbinding heeft gemaakt, moet gelet op het voorgaande worden aangenomen dat [appellante] , althans haar vertegenwoordiger Rappange, dit niet als ongeoorloofd (en schadelijk) heeft opgevat, zodat dit thans niet meer als een tekortkoming aan [geïntimeerde] kan worden tegengeworpen. Het bewijsaanbod van [appellante] wordt dan ook als niet ter zake dienend gepasseerd.

3.23.

De
grieven VII tot en met IXrichten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is gebleken dat de zolderruimte is uitgesloten van de contractuele bestemming van het gehuurde als woonruimte en dat niet valt in te zien waarom [geïntimeerde] tekortschiet door de zolderruimte als zodanig te gebruiken. [appellante] heeft ter toelichting op de grieven gesteld dat de zolderruimte een berging is, net zoals de overige ruimten op de zolder, en dat, wanneer de zolderruimte woonruimte zou zijn, de puntentelling en in verband daarmee de huurprijs hoger zou zijn. In de splitsingsakte, waaraan ook [geïntimeerde] is gebonden, staat de zolderruimte als berging vermeld, en ook de gemeente gaat uit van een bergingsruimte op de onderhavige locatie. [geïntimeerde] heeft dus een handhavingsrisico in het leven geroepen, aldus [appellante] .

3.24.

Als onbetwist staat vast dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Voorts staat vast dat de zolderruimte tot het gehuurde behoort. Zoals hiervoor is overwogen is de zolderruimte niet afzonderlijk in de huurovereenkomst vermeld. [appellante] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat partijen (waaronder de rechtsvoorganger van [appellante] , vertegenwoordigd door Rappange) bij aanvang van de overeenkomst voor ogen stond dat de zolderruimte slechts als berging mocht worden gebruikt, althans dat [geïntimeerde] dat redelijkerwijs had moeten begrijpen. De stelling van [appellante] dat de puntentelling en daarmee de huurprijs hoger zouden moeten zijn, wanneer de zolderruimte een woonruimte is, maakt dit niet anders, reeds gelet op de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst en de toepasselijkheid van de toenmalige claimregeling. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat tussen partijen niet de bestuursrechtelijke omschrijving en/of wijze van registratie van de zolderruimte bij de gemeente, maar de contractuele bestemming doorslaggevend is. Daarbij heeft de kantonrechter mede van belang geacht dat is gesteld noch gebleken dat de gemeente consequenties verbindt aan de bestuursrechtelijke omschrijving of gemeentelijke registratie. De stelling van [appellante] in hoger beroep dat de gemeente de zolderruimte als berging aanmerkt, een handhavingsplicht heeft en [geïntimeerde] een handhavingsrisico in het leven heeft geroepen, is niet nader toegelicht en kan niet tot een ander oordeel kan leiden. [appellante] heeft ten slotte niet nader toegelicht op welke wijze [geïntimeerde] , met een in 1993 een gesloten huurovereenkomst, gebonden zou zijn aan een bepaling in een splitsingsakte die meer dan tien jaar later is tot stand gekomen. Ook in zoverre prevaleert tussen [appellante] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder de bestemming als omschreven in de huurovereenkomst. Het is aan [appellante] om al dan niet in overleg met [geïntimeerde] een oplossing te vinden voor deze discrepantie tussen de huurovereenkomst en de in haar opdracht opgestelde splitsingsakte. Het beroep van [appellante] op het bepaalde in artikel 5:120 BW kan haar, mede gelet op het derde lid van dat artikel, niet baten. De grieven falen.

3.25.

[appellante] is met
grief Xopgekomen tegen de overweging van de kantonrechter dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting als goed huurder door de woning te bewonen met in totaal zes personen. Volgens [appellante] moet het structureel wonen van zes personen in een woning van 47 m² worden aangemerkt als overbewoning op grond van het bepaalde in het Bouwbesluit 2012.

3.26.

Het hof kan [appellante] hierin niet volgen. [geïntimeerde] woont in de woning met zijn gezin, bestaande uit zijn vrouw en hun vier kinderen, waarvan de jongste voor aanvang van of tijdens de procedure in eerste aanleg is geboren. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen kan een enkele overschrijden van een norm in het Bouwbesluit betreffende het aantal vierkante meters per persoon, niet tot de conclusie leiden dat [geïntimeerde] tekortschiet in zijn verplichting als huurder. [appellante] heeft in hoger beroep geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel moeten leiden. Ook deze grief kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.

3.27.

Grief XIbetreft de concluderende overweging van de kantonrechter dat de door hem deels veronderstellenderwijs aangenomen tekortkomingen van [geïntimeerde] , ook tezamen en in onderling verband bezien, van onvoldoende gewicht zijn om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen, mede gelet op het feit dat toewijzing van de vorderingen tot gevolg zou hebben dat een gezin met vier kinderen feitelijk dakloos zou worden.

3.28.

Gelet op hetgeen het hof naar aanleiding van de grieven I tot en met X heeft overwogen, resteert van de tekortkomingen die de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen alleen het betreden van het dak en het daarop plaatsen van spullen als tekortkoming. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] en zijn gezin na de waarschuwing van Rappange in de brief van 18 april 2017, zich daaraan nog schuldig hebben gemaakt. Deze tekortkoming, die na een waarschuwing is beëindigd, is zodanig gering dat op grond daarvan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet is gerechtvaardigd.

3.29.

In de memorie van grieven heeft [appellante] nog aanvullende tekortkomingen opgeworpen. Volgens haar heeft [geïntimeerde] , zonder toestemming daarvoor te vragen, op de vierde verdieping de elektriciteit omgelegd en nieuwe aansluitingen gerealiseerd met een gevaarlijke situatie tot gevolg. [appellante] heeft daartoe gewezen op zeven door haar overgelegde foto’s van de deur die toegang geeft tot de zolderruimte van [geïntimeerde] en voorts door middel van het doen horen van [X] jr. te bewijzen aangeboden dat ‘de elektrische situatie op de zolder van het gehuurde niet hetzelfde is als bij aanvang van de huurovereenkomst en dat er meerdere aansluitingen zonder medeweten van hemzelf of [appellante] zijn gerealiseerd voor de bergingsruimte die [geïntimeerde] illegitiem in gebruik heeft genomen.’ Het hof begrijpt deze stellingen van [appellante] niet. [appellante] was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst nog geen eigenaar. Rappange heeft namens de toenmalige eigenaar de huurovereenkomst gesloten. [appellante] en [X] jr. waren daarbij niet betrokken. Rappange is altijd vertegenwoordiger van de eigenaar gebleven en hij is dat nog steeds met betrekking tot het gehuurde. In 2001 is het pand gerenoveerd en is – onbetwist – de elektriciteitsvoorziening op de zolder van [geïntimeerde] vernieuwd. Gesteld noch gebleken is dat de situatie die op de in het geding gebrachte foto’s zichtbaar is anders is dan deze door de elektricien die daar in opdracht van [appellante] in 2001 heeft gewerkt, is achtergelaten. Concrete feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [appellante] verantwoordelijk is voor de situatie die op de foto’s zichtbaar is, zijn niet gesteld. De stellingen van [appellante] kunnen niet leiden tot de conclusie dat [geïntimeerde] in dit opzicht een tekortkoming kan worden verweten. Het bewijsaanbod wordt gepasseerd, omdat de stellingen van [appellante] onvoldoende concreet zijn en haar conclusie dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten niet kunnen dragen.

3.30.

[appellante] heeft ook nog gesteld dat [geïntimeerde] de gemeenschappelijke, voorheen bruine trap tussen de derde en de vierde verdieping roze heeft geschilderd. [geïntimeerde] heeft dat erkend. Hij heeft verklaard dat hij bereid is de trap weer bruin te schilderen. Het roze schilderen van een gemeenschappelijke trap is een tekortkoming van [geïntimeerde] . Hij had dit niet mogen doen, zonder toestemming van [appellante] .

3.31.

Deze tekortkoming is op zichzelf en bezien in onderling verband en samenhang met de hiervoor genoemde tekortkoming met betrekking tot het platte dak, zo gering dat daardoor de ontbinding van de overeenkomst en de ontruiming van het gehuurde niet worden gerechtvaardigd.

3.32.

De slotsom is dat alle grieven falen en dat de vorderingen van [appellante] niet toewijsbaar zijn. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] wordt als de in het ongelijk gestelde partij belast met de kosten van het geding in principaal hoger beroep. Nu het incidenteel hoger beroep niet noodzakelijk was, zoals hiervoor onder 3.4 is overwogen, bestaat geen aanleiding voor een kostenveroordeling in incidenteel hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 324,= aan verschotten en € 2.148,= voor salaris en op € 163,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 86,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2021.