ECLI:NL:GHAMS:2021:2066 - Gerechtshof Amsterdam - Vernietiging weigering VvE toestemming weghalen draagmuur...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.281.782/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8271856 EA VERZ 20-31

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 juli 2021

inzake

VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET FLATGEBOUW [naam],
[adres 1],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. M.J.R. Elbers te Arnhem,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

2.
[geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. A. de Rooij te Leusden.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna respectievelijk de VvE, [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] gezamenlijk worden [geïntimeerden] genoemd.

De VvE is bij beroepschrift met een productie, ontvangen ter griffie van het hof op 12 augustus 2020, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) op 14 juli 2020 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking). Het beroepschrift strekt ertoe dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en alsnog de verzoeken van [geïntimeerden] zal afwijzen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.

Op 2 november 2020 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van [geïntimeerden] ingekomen, met producties, inhoudende het verzoek de bestreden beschikking te bekrachtigen, althans de VvE niet-ontvankelijk te verklaren in hun verzoek, een en ander met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de gedingkosten.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 11 mei 2021. Bij die gelegenheid hebben namens partijen hun hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd. Van de zijde van [geïntimeerden] zijn pleitnotities overgelegd. Door respectievelijk namens partijen en dhr. [A] als belanghebbende zijn inlichtingen verschaft. De VvE heeft nog een productie in het geding gebracht.

Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten en uitspraak bepaald.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1.1 tot en met 1.10 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten zijn als volgt.

2.1

Bij notariële akte van 3 mei 1971 is het flatgebouw aan de [adres 1] gesplitst in appartementsrechten. Daarbij is ook de VvE opgericht. Onderdeel van de akte van splitsing is het splitsingsreglement. Dit reglement bestaat uit het modelreglement vastgesteld bij akte van 25 februari 1964.

2.2

Het splitsingsreglement houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:

Artikel 1 aanhef Pro en sub e:Waar in dit reglement wordt gesproken van: “gemeenschappelijke gedeelten”, worden bedoeld de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn;Artikel 2 lid Pro 4:Ieder der eigenaren zal in zijn gebruikseenheid veranderingen mogen aanbrengen, mits geen schade wordt toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten (…).Artikel 8 lid Pro 2:Zij mogen geen veranderingen in het gebouw aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht. (…)Artikel 8 lid Pro 3:Zij verplichten zich aan de vergadering over te laten de beslissing over het onderhoud en de instandhouding van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, zoals het dak, de galerijen, de trappenhuizen, de liftinstallaties en de centrale verwarmingsinstallaties, het buitenverfwerk en dat gedeelte van het binnenverfwerk hetwelk moet geschieden aan de gemeenschappelijke voordeuren, de halls en galerijen en het gedeelte van de particuliere voordeuren, die zijn gekeerd naar de halls of de galerijen, en in het algemeen van al hetgeen voor gemeenschappelijk gebruik bestemd is; (…)Artikel 26 lid 1 splitsingsreglement Pro:Bij de vergadering berust het beheer en het toezicht op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten.

2.3

[geïntimeerden] zijn sinds 6 maart 2019 eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het appartement aan de [adres 2] .

2.4

[geïntimeerden] hebben het voornemen om een deel van de muur tussen de keuken en de woonkamer in hun appartement weg te halen om op die manier een “open keuken” tot stand te brengen. De muur betreft een draagmuur die een constructieve functie heeft. Om het draagvermogen van de muur te vervangen, zal een stalen draagbalk worden geplaatst die brandvrij is afgetimmerd. [geïntimeerden] waren voornemens opdracht te verlenen aan Bouwbedrijf Bouwop B.V. (hierna: Bouwop) om de werkzaamheden te verrichten. Zij hebben in dit verband De Ingenieursgroep B.V. opdracht gegeven een constructieve berekening te maken, welke berekening is neergelegd in een rapport van 18 februari 2019. Op 19 februari 2019 hebben zij een omgevingsvergunning aangevraagd.

2.5

[geïntimeerden] hebben de vergadering van eigenaars verzocht toestemming te verlenen voor het weghalen van de draagmuur en het plaatsen van de stalen draagbalk

2.6

Een memo van 26 maart 2019 van [X] Bouwtechniek Haarlem B.V., dat op verzoek van (de beheerder van) de VvE is opgesteld, houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:

Conclusie en aanbevelingOp basis van de beschikbare gegevens zien we geen reden te twijfelen aan de uitvoerbaarheid van de wanddoorbraak in het appartement (…). Het maken van de wandoorbraak heeft geen invloed op de constructieve veiligheid van het gebouw.Geadviseerd wordt om de stalen ligger zoveel als mogelijk onder spanning aan te brengen onder de bestaande constructie. Daarnaast is het uitvoeringstechnisch wellicht eenvoudiger om de stalen ligger aan weerszijde op een UNP-kolom af te dragen in plaats van het maken van een inkassing in de bestaande betonwand.

2.7

De vergadering van eigenaars heeft op 27 maart 2019 het besluit genomen geen toestemming te verlenen.

2.8

De gemeente heeft op 12 april 2019 een omgevingsvergunning verleend voor het weghalen van de draagmuur en het plaatsen van de stalen draagbalk.

2.9

[geïntimeerden] hebben de kantonrechter verzocht het besluit van 27 maart 2019 van de vergadering van eigenaars te vernietigen en een vervangende machtiging te verlenen. Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 9 oktober 2019. [geïntimeerden] hebben het verzoek ingetrokken nadat ter zitting tussen partijen was afgesproken dat de vergadering van eigenaars binnen drie maanden opnieuw over het verzoek van [geïntimeerden] zou beraadslagen en een nieuw besluit zou nemen over het verzoek.

2.1

De vergadering van eigenaars heeft op 19 december 2019, na een toelichting door [geïntimeerde sub 1] en een vertegenwoordiger van Bouwop, opnieuw besloten om geen toestemming aan [geïntimeerden] te verlenen. Bij die vergadering waren 482 van de 609 stemmen vertegenwoordigd, waarvan 167 bij volmacht. Er zijn 363 stemmen uitgebracht tegen het verzoek van [geïntimeerden] , 109 stemmen voor en 10 onthoudingen.

2.11

Bouwop heeft te kennen gegeven niet meer geïnteresseerd te zijn in de opdracht vanwege de lopende procedure. [geïntimeerde sub 1] heeft inmiddels twee andere gecertificeerde aannemers benaderd.

3.Beoordeling

3.1

Bij het inleidend verzoekschrift hebben [geïntimeerden] verzocht het hiervoor onder 2.10 vermelde besluit van de vergadering van eigenaars van de VvE op grond van artikel 5:130 jo Pro. 2:14 en 2:15 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) nietig te verklaren dan wel te vernietigen en indien en voor zover noodzakelijk een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW Pro te verstrekken c.q. voor recht te verklaren dat [geïntimeerden] de verbouwingswerkzaamheden mogen uitvoeren, al dan niet onder nader te stellen voorwaarden. Zij hebben aan deze verzoeken ten grondslag gelegd dat voor het weghalen van de draagmuur en het plaatsen van een stalen draagbalk geen toestemming van de vergadering van eigenaars is vereist. Voor zover die toestemming wel is vereist, is de toestemming zonder redelijke grond geweigerd en is het besluit wegens strijd met de wet of de statuten en/of reglement nietig dan wel vernietigbaar, aldus [geïntimeerden]

3.2

De kantonrechter heeft het besluit van 19 december 2019 vernietigd en [geïntimeerden] gemachtigd om de muur tussen de keuken en de woonkamer in hun appartement door Bouwop te laten weghalen en een stalen constructieve draagbalk (brandvrij afgetimmerd) te laten plaatsen. Daaraan zijn de voorwaarden verbonden - kort samengevat - dat [geïntimeerden] de benodigde bescheiden overleggen aangaande de aansprakelijkheidsverzekering van Bouwop en dat de stalen ligger aan weerszijde op een UNP-kolom zal worden afgedragen, in plaats van het maken van een inkassing in de bestaande betonwand. Deze beslissing is gegrond op de volgende – samengevatte – overwegingen.

3.3

Omdat de muur onderdeel uitmaakt van de bouwkundige constructie van het gebouw, is deze aan te merken als ‘gemeenschappelijk gedeelte’ en is voor het weghalen daarvan toestemming vereist van de VvE. Op grond van artikel 5:130 jo Pro. Artikel 2:15 BW Pro is een besluit vernietigbaar indien het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist. Allereerst zijn geen concrete bouwkundige bezwaren tegen het weghalen van de muur en het plaatsen van een stalen balk naar voren gebracht. De belangrijkste reden voor de vergadering van eigenaars om toestemming te weigeren is gelegen in de vrees dat de aansprakelijkheid voor schade die een derde op enig moment zou kunnen lijden als gevolg van het weghalen van de muur, niet is gedekt door een verzekering, maar die vrees vormt geen (toereikende) rechtvaardiging voor de weigering. Daarnaast leidt het verlenen van toestemming aan [geïntimeerden] niet tot precedentwerking. Ieder eventueel toekomstig verzoek van een ander lid van de VvE zal op de eigen merites moeten worden beoordeeld. Ook is onweersproken gebleven dat voor het realiseren van een “open keuken” in de specifieke door [geïntimeerden] gewenste vorm wel degelijk noodzakelijk is dat de muur wordt verwijderd. Tot slot is het appartement eigendom en woonruimte van [geïntimeerden] , die zij vanzelfsprekend zoveel mogelijk willen en ook moeten kunnen indelen naar hun voorkeur, zolang de belangen van de VvE zich daartegen niet verzetten. Om deze redenen heeft de vergadering van eigenaars in redelijkheid niet tot haar besluit kunnen komen en de gevraagde toestemming dan ook zonder redelijke grond geweigerd, zodat de gevraagde machtiging onder voorwaarden wordt verleend, aldus nog steeds de kantonrechter.

3.4

Tegen de beslissing van de kantonrechter en de gronden waarop die berust, komt de VvE in hoger beroep op met zes grieven.

3.5

In punt 32 van het verweerschrift hebben [geïntimeerden] als prealabel verweer opgeworpen dat het besluit van de VvE om in hoger beroep te komen van de bestreden beschikking op een onjuiste wijze tot stand is gekomen en dat de VvE daarom niet ontvankelijk is in het hoger beroep. Dit verweer hebben [geïntimeerden] evenwel ter zitting ingetrokken.

3.6

Met de grieven 1, 2 en 4 voert de VvE aan dat de kantonrechter ten onrechte de gronden van het verzoekschrift heeft aangevuld met de rechtsgrond uit artikel 2:15 lid 1 sub b BW Pro (strijd met de redelijkheid en billijkheid), omdat [geïntimeerden] in het verzoekschrift uitsluitend een beroep hebben gedaan op vernietiging van het besluit wegens strijd met de wet, statuten en/of het reglement. De overige aangevoerde gronden kunnen slechts tot nietigverklaring leiden, maar daartoe is de kantonrechter niet bevoegd, aldus de VvE.

3.7

In het verzoekschrift van [geïntimeerden] is zowel in de kop als in de punten 1, 8 en 9 (het petitum) een beroep gedaan op artikel 5:130 BW Pro gelezen in samenhang met artikel 2:15 BW Pro. In punt 8 van het verzoekschrift hebben [geïntimeerden] met zoveel woorden gesteld dat de rechtsverhouding tussen de leden van de VvE wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Daarnaast hebben zij een beroep gedaan op artikel 5:121 BW Pro. Dat artikel is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid. De stelling van de VvE dat in het verzoekschrift geen beroep zou zijn gedaan op de redelijkheid en billijkheid, is dan ook niet juist. Nu de kantonrechter het verzoek van [geïntimeerde sub 1] op de voet van artikel 5:130 BW Pro als een verzoek tot vernietiging heeft behandeld wordt niet meer toegekomen aan de stelling van de VvE dat de kantonrechter onbevoegd is om te beslissen op een verzoek tot nietigverklaring. De grieven 1, 2 en 4 falen daarom.

3.8

Grief 3 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het besluit van 19 december 2019 moet worden vernietigd omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist. De VvE betoogt dat de vergadering van eigenaars wel in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen en voert daartoe vier redenen aan.

3.9

Het hof stelt voorop dat de kantonrechter met juistheid heeft overwogen dat het [geïntimeerden] als rechthebbenden op het appartement zo veel mogelijk vrij moet staan dat in te delen naar hun eigen voorkeur, zolang de belangen van de VvE (en van de overige appartementseigenaren, vult het hof aan) zich daartegen niet verzetten. De te beantwoorden vraag is dan, of de vergadering van eigenaars in redelijkheid kan menen dat die laatste situatie zich hier voordoet.

3.1

Als eerste reden voor de weigering is aangevoerd dat onvoldoende duidelijk is of de CAR-verzekering van de aannemer de aansprakelijkheid dekt voor schade bij derden, als gevolg van de werkzaamheden, ook in de toekomst.

3.11

Naar het oordeel van het hof legt de vrees van de VvE voor onvoldoende verzekeringsdekking onvoldoende gewicht in de schaal, omdat die vrees grotendeels onterecht is. Tussen partijen is niet in geschil dat de door [geïntimeerden] in te schakelen aannemer moet beschikken over een CAR-verzekering. Dat is een verzekering die de materiële schade dekt die ontstaat tijdens de bouw of montage van gebouwen. Het hof wijst erop dat ook eventuele schade van (een) derde(n) door deze verzekering zal worden gedekt. Het hof acht daarom, wat betreft eventuele schade als gevolg van de verbouwing waarvoor [geïntimeerden] thans toestemming vragen, niet vereist dat [geïntimeerden] zelf een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten, indien [geïntimeerden] een ter zake kundige en gecertificeerde aannemer inschakelen en die aannemer over een verzekering beschikt (bijvoorbeeld een CAR-verzekering) die een voor haar bedrijf te doen gebruikelijke dekking biedt voor de duur van vijf jaren tegen wettelijke aansprakelijkheid voor schade als gevolg van de door haar te verrichten werkzaamheden. Daarmee wordt ook tegemoetgekomen aan de vrees van de VvE dat die verzekering niet toekomstbestendig is.

3.12

Als tweede grond voor de weigering heeft de VvE aangevoerd dat nulmetingen in de omliggende appartementsrechten en de gemeenschappelijke ruimten moeten worden uitgevoerd, welke voor kosten dienen te komen van [geïntimeerden] Ter zitting hebben [geïntimeerden] te kennen gegeven bereid te zijn de kosten voor deze nulmetingen te dragen, waarmee ook dit bezwaar van tafel is.

3.13

In de derde plaats heeft de VvE als voorwaarde gesteld dat een schriftelijke regeling wordt opgesteld met [geïntimeerden] met het oog op de rechtsopvolgers van [geïntimeerden] De VvE heeft ter zitting naar voren gebracht dat het voor haar van belang is om het risico op schade ook neer te leggen bij toekomstige eigenaren van het appartement, omdat anders bij een verhuizing van [geïntimeerden] de kosten komen te liggen bij de leden van de VvE. [geïntimeerden] aangevoerd dat een dergelijk kettingbeding een onredelijke bezwaring van het appartementsrecht zou zijn. Het hof acht het evenwel redelijk van [geïntimeerden] te eisen dat deze een overeenkomst met de VvE aangaan waarin is bepaald dat [geïntimeerden] in hun overeenkomst met eventuele rechtsopvolgers een (ketting)beding dienen op te nemen dat inhoudt dat gedurende tien jaar na het realiseren van de “open keuken” elke opvolgende eigenaar aansprakelijk is voor schade aan het gebouw of andere appartementen die het gevolg is van de uitgevoerde muurdoorbraak.

3.14

Ter motivering van de weigering is in de vierde plaats door de VvE aangevoerd dat het verlenen van toestemming aan [geïntimeerden] ongewenste precedentwerking zou hebben. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat een aan [geïntimeerden] verleende toestemming niet automatisch tot gevolg heeft dat ieder ander gelijksoortig verzoek ook zou moeten worden gehonoreerd. In hoger beroep is van de zijde van de VvE niets aangevoerd wat tot een ander oordeel kan leiden. Ook is het hof, na doorvragen op dit punt, niet gebleken dat het aantal open keukens dat op deze wijze in het flatgebouw tot stand kan worden gebracht, beperkt zou zijn.

3.15

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat alle in dit geding naar voren gebrachte redenen voor de weigering, ook in onderling verband bezien, van onvoldoende gewicht zijn om de beperking van [geïntimeerden] in hun hiervoor onder 3.9 omschreven vrijheid, te rechtvaardigen. Dit betekent dat grief 3 faalt.

3.16

Daarmee komt het hof aan grief 5 toe. Nu het hof de weigering instemming te verlenen in strijd acht met de vereiste redelijkheid en billijkheid, zal het hof de vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW Pro verlenen. Daaraan zullen in verband met hetgeen in rechtsoverweging 3.11 tot en met 3.13 is overwogen, na te melden voorwaarden worden gesteld.

3.17

De conclusie is dat het hoger beroep maar beperkt succes heeft. De kantonrechter heeft de VvE terecht veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg. Dit betekent dat ook grief 6 faalt. De bestreden beschikking zal grotendeels worden bekrachtigd en slechts worden vernietigd wat betreft de aan de machtiging te stellen voorwaarden, die door het hof zullen worden geactualiseerd (aangezien Bouwop geen rol meer speelt) en aangevuld. Gelet op deze aanvulling past het dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden beschikking wat betreft de punten II en III

en, opnieuw rechtdoende,

machtigt [geïntimeerden] om de muur tussen de keuken en de woonkamer in het appartement weg te laten halen en een stalen constructieve draagbalk (brandvrij afgetimmerd) te laten plaatsen door een ter zake kundige en gecertificeerde aannemer;

verbindt aan die machtiging de voorwaarden:

- dat de aannemer beschikt over een verzekering die een voor haar bedrijf te doen gebruikelijke dekking biedt voor de duur van vijf jaren tegen wettelijke aansprakelijkheid voor schade aan zowel het gebouw als de appartementen als gevolg van de door haar te verrichten werkzaamheden;

- dat [geïntimeerden] een nulmeting uitvoeren in de omliggende appartementen en de gemeenschappelijke ruimten;

- dat [geïntimeerden] met de VvE een overeenkomst sluiten waarin is bepaald dat de rechtsopvolgers van [geïntimeerden] tot tien jaar na het realiseren van de “open keuken” aansprakelijk zijn voor schade aan zowel het gebouw als de appartementen als gevolg van de werkzaamheden en waarin [geïntimeerden] zich verplichten deze bepaling als kettingbeding op te nemen in een door hen met hun rechtsopvolgers te sluiten overeenkomst;

- dat [geïntimeerden] uiterlijk twee weken voor aanvang van de werkzaamheden aan het bestuur van de VvE bescheiden overleggen waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden is voldaan;

- dat de stalen ligger aan weerzijde op een UNP-kolom zal worden afgedragen in plaats van het maken van een inkassing in de bestaande betonwand;

- dat alle kosten voor rekening van [geïntimeerden] komen;

bekrachtigt de bestreden beschikking voor het overige;

bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten in hoger beroep draagt.

Deze beschikking is gegeven door mrs. E.M. Polak, J.C.W. Rang en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2021
.