Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.273.760/01
zaak-/rolnummer rechtbank : 7564042 / CV EXPL 19-4757
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 mei 2021
inzake
OUD-ZUIDHOF B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. T.H.G. Steenmetser te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam.
Partijen worden hierna Oud-Zuidhof en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Oud-Zuidhof heeft jarenlang een bedrijfsruimte van [geïntimeerde] gehuurd. In deze zaak gaat het, kort gezegd, om de vraag of [geïntimeerde] krachtens de voorheen tussen partijen geldende huurovereenkomst gehouden is om die bedrijfsruimte te koop aan te bieden aan [geïntimeerde] volgens de in de huurovereenkomst daartoe neergelegde afspraken.
2.Het geding in hoger beroep
Oud-Zuidhof is bij dagvaarding van 27 januari 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 17 januari 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Oud-Zuidhof als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met productie;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 16 maart 2021 doen bepleiten, Oud-Zuidhof door mr. Steenmetser voornoemd, en [geïntimeerde] door mr. Visser voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Oud-Zuidhof heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en
alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Oud-Zuidhof in de kosten van het geding in hoger beroep met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot 1.37 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
3.1
[geïntimeerde] is sinds 1971 eigenaar van de bedrijfsruimte bestaande uit de eerste verdieping, de begane grond en de kelderruimte aan de [adres] .
3.2
Op 27 november 2003 heeft [geïntimeerde] met Oud-Zuidhof, de werkmaatschappij van Nieuw Winkel Vastgoed, waarvan [X] (hierna: [X] ) de directeur is, een huurovereenkomst gesloten betreffende de hiervoor genoemde bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde). Artikel 3 van de huurovereenkomst bepaalt, samengevat, dat deze na het verstrijken van de eerste huurperiode telkens wordt voortgezet voor aansluitende huurdersoptieperioden tot en met 28 februari 2019 en daarna wordt voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar. In artikel 9.7 van de huurovereenkomst is het navolgende beding opgenomen.
(…)9.7 Voorkeursrecht van koopIndien verhuurder voornemens is het gehuurde te verkopen, heeft Oud-Zuidhof B.V. (…) het voorkeursrecht van koop. Verhuurder en huurder zullen in onderling overleg trachten overeenstemming te bereiken over de koopsom en de overige voorwaarden. Indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken, zullen de koopsom en de overige voorwaarden worden vastgesteld door drie deskundigen. (…) Van deze drie deskundigen wordt door elk der partijen één aangewezen (…) De derde deskundige wordt door deze beide deskundigen aangewezen (…) Blijft een der partijen met de aanwijzing van een deskundige in gebreke of kunnen de door de partijen aangewezen deskundigen niet tot aanwijzing van de derde deskundige komen, dan kan de meest gerede partij aan de voorzitter van de Kamer van Koophandel en Fabrieken van het rayon waarin het gehuurde is gelegen de benoeming van de deskundige(n) vragen. (…)
Aan de totstandkoming van dit beding (9.7) zijn diverse voorstellen van de zijde van Oud-Zuidhof voorafgegaan die door [geïntimeerde] zijn verworpen.
3.3
Op 30 januari 2018 is [geïntimeerde] in het gehuurde geweest om poolshoogte te nemen. De waterleiding was gesprongen en er waren stank- en vochtproblemen in de kelder waardoor renovatie vereist was.
3.4
Naar aanleiding van het bezoek van [geïntimeerde] aan het gehuurde heeft [X] in een e-mail van 31 januari 2018 aan [A] geschreven:
“(…) Gisteren was [geïntimeerde] bij ons op kantoor om polshoogte te nemen. Er was een waterleiding gesprongen en de parketvloer is eruit geknald. Die wordt momenteel hersteld. Eigenlijk is het hele kantoor aan een renovatie toe. Ik ben daar wat plannen voor aan het maken. (…) Ook is er nog stank en vochtprobleem in de kelder, wat inmiddels vrij urgent is. [geïntimeerde] vertelde me dat hij kort geleden met jou had gesproken over de huurovereenkomst. Hij wilde het liefst deze zaken allemaal combineren. (…) In het verleden heb ik regelmatig tegen [geïntimeerde] gezegd, dat ik het pandje wel wil kopen, maar daar dat was toen nog niet aan de orde, zei hij. Ik opperde het gisteren weer en hij klonk nu niet geheel afwijzend. Wellicht omdat hij ook niet op een investering zit te wachten. Voor mij is ook bespreekbaar een verlenging van de huur met een koopafspraak over een paar jaar. Dan kan ik de investeringen voor mijn rekening nemen. Misschien is dat het beste van twee werelden voor [geïntimeerde] ? (…)”
“(…) Gisteren was [geïntimeerde] bij ons op kantoor om polshoogte te nemen. Er was een waterleiding gesprongen en de parketvloer is eruit geknald. Die wordt momenteel hersteld. Eigenlijk is het hele kantoor aan een renovatie toe. Ik ben daar wat plannen voor aan het maken. (…) Ook is er nog stank en vochtprobleem in de kelder, wat inmiddels vrij urgent is. [geïntimeerde] vertelde me dat hij kort geleden met jou had gesproken over de huurovereenkomst. Hij wilde het liefst deze zaken allemaal combineren. (…) In het verleden heb ik regelmatig tegen [geïntimeerde] gezegd, dat ik het pandje wel wil kopen, maar daar dat was toen nog niet aan de orde, zei hij. Ik opperde het gisteren weer en hij klonk nu niet geheel afwijzend. Wellicht omdat hij ook niet op een investering zit te wachten. Voor mij is ook bespreekbaar een verlenging van de huur met een koopafspraak over een paar jaar. Dan kan ik de investeringen voor mijn rekening nemen. Misschien is dat het beste van twee werelden voor [geïntimeerde] ? (…)”
3.5
Bij e-mail van 6 februari 2018 heeft [X] de e-mail van 31 januari 2018 nog eens onder de aandacht van [A] gebracht met daarin de vraag:
“Heb je je gedachten al over onderstaande email laten gaan?”
“Heb je je gedachten al over onderstaande email laten gaan?”
3.6
Op 6 februari 2018 heeft [A] aan [X] geantwoord:
“Ik was nog niet in de gelegenheid om te reageren. Het lijkt mij goed om even af te spreken bij jou op kantoor. (…)”
“Ik was nog niet in de gelegenheid om te reageren. Het lijkt mij goed om even af te spreken bij jou op kantoor. (…)”
3.7
Op 14 februari 2018 hebben [A] en [X] elkaar in het gehuurde gesproken. Bij e-mail van 22 februari 2018 heeft [X] aan [A] geschreven:
“Het was leuk om je weer eens te spreken! Ik was benieuwd of je al in de gelegenheid bent geweest om wat berekeningen te maken. Graag hoor ik van je.(…)”
“Het was leuk om je weer eens te spreken! Ik was benieuwd of je al in de gelegenheid bent geweest om wat berekeningen te maken. Graag hoor ik van je.(…)”
3.8
Bij e-mail van 20 maart 2018 heeft [X] aan [A] geschreven:
“Goede vakantie gehad? Je weet van die opstalschade door de gesprongen waterleiding in ons kantoor. Om [geïntimeerde] niet lastig te vallen, hebben we dat zelf opgepakt via onze inboedelverzekering. (…) Ik laat dit maar even rusten in afwachting van jouw voorstel. Ik hoor graag van je.”
“Goede vakantie gehad? Je weet van die opstalschade door de gesprongen waterleiding in ons kantoor. Om [geïntimeerde] niet lastig te vallen, hebben we dat zelf opgepakt via onze inboedelverzekering. (…) Ik laat dit maar even rusten in afwachting van jouw voorstel. Ik hoor graag van je.”
3.9
Bij e-mail van 3 april 2018 heeft [X] aan [A] geschreven:
“Heb je al wat nieuws?”
“Heb je al wat nieuws?”
3.1
Daarop heeft [A] gereageerd met zijn e-mail van 2 mei 2018 aan [X] :
“(…) Ik ben bezig om de gegevens van het pand te inventariseren en in dat kader willen wij een meetrapport en een energielabel laten maken. (…)”
“(…) Ik ben bezig om de gegevens van het pand te inventariseren en in dat kader willen wij een meetrapport en een energielabel laten maken. (…)”
3.11
Bij e-mail van 22 mei 2018 heeft [X] aan [A] onder meer geschreven:
“Hierbij de offerte voor het dichten van de kelderbak van het kantoor. Los van de eventuele koop zou ik dit graag met spoed in orde laten maken. (…) Zou je dit willen overleggen met [geïntimeerde] ?”
“Hierbij de offerte voor het dichten van de kelderbak van het kantoor. Los van de eventuele koop zou ik dit graag met spoed in orde laten maken. (…) Zou je dit willen overleggen met [geïntimeerde] ?”
3.12
Daarop reageert [A] met zijn e-mail van 23 mei 2018 aan [X] :
“Ik zal de offerte bespreken met [geïntimeerde] . (…)”
“Ik zal de offerte bespreken met [geïntimeerde] . (…)”
3.13
Bij e-mail van 22 juni 2018 heeft [A] aan [X] geschreven:
“De VvE heeft inmiddels besloten de werkzaamheden aan de kelder te willen gaan aanbesteden. En er is inmiddels een keuze gemaakt voor de aannemer. De kelder zal tijdens de werkzaamheden leeg moeten zijn. Wat is voor jullie het prettigst qua datum?”
“De VvE heeft inmiddels besloten de werkzaamheden aan de kelder te willen gaan aanbesteden. En er is inmiddels een keuze gemaakt voor de aannemer. De kelder zal tijdens de werkzaamheden leeg moeten zijn. Wat is voor jullie het prettigst qua datum?”
3.14
Op 22 juni 2018 heeft [A] de offerte van de aannemer betreffende de kelder aan [X] gestuurd met cc naar [geïntimeerde] . Daarop heeft [X] geantwoord, ook met cc naar [geïntimeerde] . [X] heeft onder meer geschreven:
“(…) Al met al behoorlijk wat werk en overlast voor ons. Na de vakantie lijkt mij dan het handigst. Ook omdat het kantoor aan een grondige renovatie toe is en het met het oog op de toekomst wellicht verstandig is om dan in één keer door te gaan. In dat kader ben ik benieuwd naar de status van jouw bevindingen en de wensen van [geïntimeerde] . Kun je daar al iets over zeggen? (…)”
“(…) Al met al behoorlijk wat werk en overlast voor ons. Na de vakantie lijkt mij dan het handigst. Ook omdat het kantoor aan een grondige renovatie toe is en het met het oog op de toekomst wellicht verstandig is om dan in één keer door te gaan. In dat kader ben ik benieuwd naar de status van jouw bevindingen en de wensen van [geïntimeerde] . Kun je daar al iets over zeggen? (…)”
3.15
Bij aangetekende brief van 10 juli 2018 gericht aan Oud-Zuidhof, tevens verzonden per e-mailbericht van dezelfde datum, heeft [A] , onder verwijzing naar artikel 3 van de huurovereenkomst, namens [geïntimeerde] de huurovereenkomst met Oud-Zuidhof opgezegd per 28 februari 2019. In de begeleidende e-mail staat onder meer het volgende.
“(…) In de bijlage doe ik je de formele huuropzegging van het door jou gehuurde kantoor toekomen. Vanzelfsprekend staan wij open voor nieuw overleg maar voor nu heeft de heer [geïntimeerde] ons verzocht de huur op te zeggen. (…)”
3.16
Bij e-mail van 11 juli 2018 heeft [X] aan [A] en met cc aan [geïntimeerde] geantwoord dat hij de huuropzegging niet wil accepteren. Voorts heeft [X] in dat e-mailbericht geschreven:
“(…) Vanaf mijn eerste mail op 31 januari jl. heb ik al verzocht om in gesprek over een verlenging of koop van het kantoor. Je gaf aan dat je wat huiswerk ging doen en in overleg met [geïntimeerde] met een voorstel zou komen. Ook om dat er sprake zou zijn van een verkoop door [geïntimeerde] , heb ik daar geduldig op gewacht en hebben we in overleg besloten de werkzaamheden mbt de lekkende kelder (…) even vooruit te schuiven. Ik heb je zelfs op 2 mei jl. het meetcertificaat toegezonden, zodat je de goede berekeningen kon maken. Het zou fijn zijn om op korte termijn duidelijkheid te verkrijgen, (…) Gezien de lange en goede huurrelatie zou ik jou (of [geïntimeerde] ) willen verzoeken om zo spoedig mogelijk een voorstel te doen. (…)”
“(…) Vanaf mijn eerste mail op 31 januari jl. heb ik al verzocht om in gesprek over een verlenging of koop van het kantoor. Je gaf aan dat je wat huiswerk ging doen en in overleg met [geïntimeerde] met een voorstel zou komen. Ook om dat er sprake zou zijn van een verkoop door [geïntimeerde] , heb ik daar geduldig op gewacht en hebben we in overleg besloten de werkzaamheden mbt de lekkende kelder (…) even vooruit te schuiven. Ik heb je zelfs op 2 mei jl. het meetcertificaat toegezonden, zodat je de goede berekeningen kon maken. Het zou fijn zijn om op korte termijn duidelijkheid te verkrijgen, (…) Gezien de lange en goede huurrelatie zou ik jou (of [geïntimeerde] ) willen verzoeken om zo spoedig mogelijk een voorstel te doen. (…)”
3.17
Bij e-mailbericht van 19 juli 2018 heeft [X] aan [A] , met cc aan [geïntimeerde] , onder meer geschreven:
“Naar aanleiding van ons telefoongesprek van vorige week zouden we nog even voor mijn vakantie contact hebben om wellicht wat duidelijkheid te krijgen. Zoals gezegd, ben ik bereid een goede koopprijs voor het kantoor te betalen. Jij gaf aan dat je ook een waarde calculatie wilde maken op basis van omzetting van kantoor naar een woning (…). Het bestemmingsplan laat geen ruimte hiervoor. (…) Overigens is de hele omzetting überhaupt een theoretisch verhaal als we overeenstemming bereiken over een koopsom, die ook voor jullie aan de verwachtingen voldoet. Ook een variant van huur en/of koop is voor mij bespreekbaar. Ik zou graag van je horen wat de mogelijkheden zijn. (…)”
“Naar aanleiding van ons telefoongesprek van vorige week zouden we nog even voor mijn vakantie contact hebben om wellicht wat duidelijkheid te krijgen. Zoals gezegd, ben ik bereid een goede koopprijs voor het kantoor te betalen. Jij gaf aan dat je ook een waarde calculatie wilde maken op basis van omzetting van kantoor naar een woning (…). Het bestemmingsplan laat geen ruimte hiervoor. (…) Overigens is de hele omzetting überhaupt een theoretisch verhaal als we overeenstemming bereiken over een koopsom, die ook voor jullie aan de verwachtingen voldoet. Ook een variant van huur en/of koop is voor mij bespreekbaar. Ik zou graag van je horen wat de mogelijkheden zijn. (…)”
3.18
In aansluiting op zijn e-mailbericht van 19 juli 2018 heeft [X] bij e-mailbericht van 22 augustus 2018 aan [A] onder meer geschreven:
“Ik hoop dat je een goede vakantie hebt gehad. Gezien de opzegging begint de tijd enigszins te dringen. Begin september heb je de afspraak met de gemeente over de mogelijkheden tot omzetting tot wonen. Ik neem aan dat je dat gesprek eerst wilt afwachten en dat dit de reden is dat je nog niet geantwoord hebt op mijn onderstaand email. Kunnen we kort na dit gesprek een afspraak inplannen, wellicht ook met [geïntimeerde] erbij? Dan kunnen we hopelijk snel duidelijkheid krijgen of we inderdaad een koop- en/of verlengingsdeal kunnen sluiten of dat we op zoek moeten gaan naar andere kantoorruimte.(…)”
“Ik hoop dat je een goede vakantie hebt gehad. Gezien de opzegging begint de tijd enigszins te dringen. Begin september heb je de afspraak met de gemeente over de mogelijkheden tot omzetting tot wonen. Ik neem aan dat je dat gesprek eerst wilt afwachten en dat dit de reden is dat je nog niet geantwoord hebt op mijn onderstaand email. Kunnen we kort na dit gesprek een afspraak inplannen, wellicht ook met [geïntimeerde] erbij? Dan kunnen we hopelijk snel duidelijkheid krijgen of we inderdaad een koop- en/of verlengingsdeal kunnen sluiten of dat we op zoek moeten gaan naar andere kantoorruimte.(…)”
3.19
Op 11 september 2018 vond een gesprek plaats tussen [A] en [X] . Voor Oud-Zuidhof was daarbij ook [B] (hierna: [B] ) aanwezig. Bij e-mail van 12 september 2018 heeft [X] aan [A] , met cc naar [geïntimeerde] , het volgende geschreven:
“(…) Dank voor het overleg van gisteren. Nu [geïntimeerde] , gezien zijn leeftijd, heeft besloten om het pand te verkopen, willen we er van onze zijde alles aan doen om in onderling overleg tot overeenstemming te komen. Het is ook al jaren een grote wens van ons om het pand te kopen. De gevraagde € 1.500.000,- vind ik erg hoog. Er moet echt nog behoorlijk wat aan het pand gebeuren om het weer up-to-date te maken. In ieder geval ben ik blij dat we voor wat betreft de (gerenoveerde) huurwaarde niet van mening verschillen en deze inschatten op € 55.000 p.j. Vanwege het feit dat de tijd enigszins dringt, wil ik je in ieder geval vragen om de huurovereenkomst op basis van deze huurprijs te verlengen voor 6 maanden na 1 maart 2019, indien we onverhoopt geen overeenstemming over de koop bereiken. Omdat je uitgaat van een verkoop “as is”, zou ik zoals besproken graag snel de informatie van je ontvangen omtrent de funderingssituatie en de te verwachten kosten, de kostenregeling in de VVE en reeds gemaakte afspraken omtrent onderhoud etc. Ik heb je nu een koopindicatie gegeven van circa 1,1 mio, maar ik wil kijken of ik nog een stukje de kant van [geïntimeerde] op kan komen. Cruciaal lijkt me de waardering van de kelder. Zoals besproken neem ik ook de variant mee, waarin we de levering uitstellen en eerst nog een tijdje huren voor € 5.000 p.j. De stukken zie ik graag tegemoet. Liefst wel zo snel mogelijk. (…)
“(…) Dank voor het overleg van gisteren. Nu [geïntimeerde] , gezien zijn leeftijd, heeft besloten om het pand te verkopen, willen we er van onze zijde alles aan doen om in onderling overleg tot overeenstemming te komen. Het is ook al jaren een grote wens van ons om het pand te kopen. De gevraagde € 1.500.000,- vind ik erg hoog. Er moet echt nog behoorlijk wat aan het pand gebeuren om het weer up-to-date te maken. In ieder geval ben ik blij dat we voor wat betreft de (gerenoveerde) huurwaarde niet van mening verschillen en deze inschatten op € 55.000 p.j. Vanwege het feit dat de tijd enigszins dringt, wil ik je in ieder geval vragen om de huurovereenkomst op basis van deze huurprijs te verlengen voor 6 maanden na 1 maart 2019, indien we onverhoopt geen overeenstemming over de koop bereiken. Omdat je uitgaat van een verkoop “as is”, zou ik zoals besproken graag snel de informatie van je ontvangen omtrent de funderingssituatie en de te verwachten kosten, de kostenregeling in de VVE en reeds gemaakte afspraken omtrent onderhoud etc. Ik heb je nu een koopindicatie gegeven van circa 1,1 mio, maar ik wil kijken of ik nog een stukje de kant van [geïntimeerde] op kan komen. Cruciaal lijkt me de waardering van de kelder. Zoals besproken neem ik ook de variant mee, waarin we de levering uitstellen en eerst nog een tijdje huren voor € 5.000 p.j. De stukken zie ik graag tegemoet. Liefst wel zo snel mogelijk. (…)
3.2
[A] heeft daarop bij e-mail van 12 september 2018 aan [X] het volgende geantwoord:
“(…) Ik ben vanmiddag onderweg en zal je morgen van de stukken voorzien. Intussen heb ik de diverse mogelijkheden vast via de e-mail bij [geïntimeerde] in de week gelegd. (…)”
“(…) Ik ben vanmiddag onderweg en zal je morgen van de stukken voorzien. Intussen heb ik de diverse mogelijkheden vast via de e-mail bij [geïntimeerde] in de week gelegd. (…)”
3.21
Bij e-mail van 19 september 2018 heeft [A] aan [X] de gevraagde stukken van de fundering van het pand en de VvE gezonden. Naar aanleiding daarvan heeft [X] per e-mail van 28 september 2018 onder meer aan [A] gevraagd:
“(…) Verder neem ik aan dat je inmiddels overleg hebt gehad met [geïntimeerde] nav mijn mail van 12 september? Graag zou ik van je vernemen.”In reactie daarop heeft [A] bij e-mail van 1 oktober 2018 de jaarstukken 2017 met een specificatie van de servicekosten van de VvE aan [X] gestuurd en de verdeelsleutel betreffende de appartementsrechten bevestigd, te weten 2/5 voor het gehuurde en ieder 1/5 voor de drie appartementen.
“(…) Verder neem ik aan dat je inmiddels overleg hebt gehad met [geïntimeerde] nav mijn mail van 12 september? Graag zou ik van je vernemen.”In reactie daarop heeft [A] bij e-mail van 1 oktober 2018 de jaarstukken 2017 met een specificatie van de servicekosten van de VvE aan [X] gestuurd en de verdeelsleutel betreffende de appartementsrechten bevestigd, te weten 2/5 voor het gehuurde en ieder 1/5 voor de drie appartementen.
3.22
Bij e-mail van 3 oktober 2018 van [A] , met cc aan [geïntimeerde] , heeft [X] zonder voorbehoud een bod op het gehuurde gedaan van € 1.100.000,-.
3.23
[A] heeft daarop op 4 oktober 2018 per e-mail aan [X] gevraagd of zij bij [X] op kantoor zouden afspreken, zodat [A] hem
“de gedachten van [geïntimeerde] ”zou kunnen overbrengen. Nog dezelfde dag reageert [X] per e-mail aan [A] instemmend en schrijft:
“Dat is natuurlijk handig, een afspraak is altijd de beste manier om tot een deal te komen. (…)”. [A] en [X] hebben op maandag 8 oktober 2018 een bespreking gehad. [B] was daarbij aanwezig.
“de gedachten van [geïntimeerde] ”zou kunnen overbrengen. Nog dezelfde dag reageert [X] per e-mail aan [A] instemmend en schrijft:
“Dat is natuurlijk handig, een afspraak is altijd de beste manier om tot een deal te komen. (…)”. [A] en [X] hebben op maandag 8 oktober 2018 een bespreking gehad. [B] was daarbij aanwezig.
3.24
In een e-mail van 11 oktober 2018 van [X] aan [A] staat onder meer het volgende:
“(…) We zijn altijd een voorbeeldige huurder geweest en daarom valt dit ons nu wel tegen. We hadden gehoopt om een koopdeal te sluiten en waren daarom zeer verrast door de mededeling dat [geïntimeerde] zelf de lastige klus van het renoveren van het kantoor op zich wil nemen. Om eerlijk te zijn bekruipt me een beetje het gevoel dat deze koerswijziging dient om te zorgen dat we uit het in artikel 9.7 van de huurovereenkomst beschreven traject stappen. Er is immers door [geïntimeerde] een verkoopprijs genoemd van € 1.500.000 k.k.. Vervolgens zijn door jou stukken aan mij gestuurd, zodat ik mij onder meer een oordeel kon vormen over dit voorstel, de afspraken die binnen de VVE gelden en het kostenplaatje. Ik heb daarna een prijs geboden van 1.100.000 k.k.. (…)Los van het bovenstaande zijn we blij met de toezegging dat we in ieder geval de huidige huursituatie kunnen voortzetten tot de datum van renovatie en na de renovatie kunnen terugkomen. We willen immers graag in het kantoor blijven, het bevalt ons goed. (…) Het kunnen blijven is voor ons op dit moment belangrijker dan de eventuele koop. (…) Als in de huurprijs van € 60.000,- nog een beetje ruimte zit en akkoord kan worden gegaan met € 57.500, dan kunnen wij in een allonge vastleggen dat die huur geldt vanaf de afronding van de renovatie voor een nieuwe huurtermijn van 5 plus 2 maal 5 optiejaren en hebben we een deal. (…) Ik hoor graag daarom graag uiterlijk volgende week vrijdag 19 oktober of het bovenstaande akkoord is. Zo ja, dan is voor nu de koopdiscussie ook van de baan. (…)”
3.25
In antwoord op bovenstaande e-mail van 11 oktober 2018 heeft [A] op 19 oktober 2018 aan [X] , met cc naar [geïntimeerde] , het volgende gemaild:
“(…) Na zorgvuldige afwegingen heeft [geïntimeerde] besloten om de voorkeur te geven aan het volledig renoveren van de kantoorruimte. (…) Naast de inpandige renovatie speelt het groot onderhoud van de VvE. (…) Dit traject vraagt tijd en het is op dit moment nog niet te zeggen hoeveel tijd dat zal zijn. Mede daarom kan ik je nu geen toezegging doen over een datum waarop de kantoorruimte gereed zal zijn. Ik heb [geïntimeerde] geadviseerd om geen afspraken te maken over de nabije toekomst en of de beschikbaarheid van het kantoor. Wij houden daarmee vast aan de huuropzegging en een lege oplevering per 28 februari 2019. Het spijt mij je niet anders te kunnen berichten. (…)”
3.26
In een schriftelijke verklaring van 29 november 2018 van [B] is onder meer opgenomen:
“Ik ben bekend met het voorkeursrecht van koop dat in de huurovereenkomst voor het pand aan de [adres] is opgenomen. (…) Verder ben ik bekend met het feit dat vanaf begin 2018 door de heer [geïntimeerde] is aangegeven dat hij voornemens is het pand te verkopen. Ik ben zelf aanwezig geweest bij een tweetal besprekingen waarin over de verkoop is onderhandeld. De besprekingen waren bij ons op kantoor. Naast mij waren de heren [A] , namens de heer [geïntimeerde] , en mijn collega de heer [X] aanwezig. De besprekingen vonden plaats op 11 september 2018 en 8 oktober 2018. In het gesprek van 11 september 2018 heeft de heer [A] aangegeven dat de heer [geïntimeerde] het pand wil verkopen voor € 1,5 miljoen k.k. De heer [X] vond dit aanbod te hoog. Daarover is gediscussieerd. Vervolgens gaf [X] aan dat hij eerder dacht aan een bedrag van€ 1.1 miljoen k.k. Afgesproken is dat de heer [A] dit met de heer [geïntimeerde] zou bespreken. (…)”
3.27
Bij e-mail van 30 november 2018 heeft [A] meegedeeld, voor zover van belang:
“Ik kan u het volgende verklaren en ik ben ook bereid dit onder ede te verklaren. Van de heer [X] kregen wij herhaaldelijk het verzoek om het gehuurde aan hem te verkopen. Ik heb daar keer op keer van aangegeven dat de heer [geïntimeerde] niet wilde verkopen. Voor de duidelijkheid, de heer [X] komt al met het verzoek te mogen kopen vanaf het moment dat hij in het gehuurde trok. Ik ben als beheerder betrokken bij het pand en uit dien hoofde heb ik ook de gesprekken met de heer [X] gevoerd. (…) Ten tijde van een gesprek met de heer [X] heb ik een keer aangegeven – toen de heer [X] weer bleef aandringen – dat als er al verkocht zou worden er dan echt over hogere bedragen dient te worden gepraat dan waar [X] tot dat moment mee kwam. Toen heb ik ook indicatief een bedrag genoemd waar ik als beheer/makelaar dan zelf aan dacht. Let wel, dat was geen aanbod en dat was ook aan [X] bekend. Het was simpelweg een reactie op zijn herhaaldelijke verzoeken en eigenlijk om deze de kop in te drukken (…)”
3.28
Bij in kort geding gewezen vonnis van 17 december 2018 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam grotendeels gelijkluidende vorderingen van Oud-Zuidhof gebaseerd op artikel 9.7 van de huurovereenkomst afgewezen.
3.29
Het gerechtshof te Amsterdam heeft dit vonnis in hoger beroep in kort geding bekrachtigd bij arrest van 10 september 2019.
3.3
Op verzoek van Oud-Zuidhof is de termijn waarbinnen ontruiming van de bedrijfsruimte moest plaatsvinden op de voet van artikel 7:230a BW verlengd tot 29 februari 2020.
3.31
Op 28 februari 2020 heeft de eindoplevering van het gehuurde plaatsgevonden.
4.Beoordeling
De vorderingen en het oordeel in eerste aanleg
4.1
Bij de inleidende dagvaarding heeft Oud-Zuidhof, samengevat, gevorderd dat uitvoering wordt gegeven aan het voorkeursrecht van artikel 9.7 van de huurovereenkomst. De vorderingen betreffen (i) de aanwijzing van een deskundige met de instructie om samen met de door Oud-Zuidhof benoemde deskundige, H. Knol, een derde deskundige te benoemen en samen in overeenstemming met artikel 9.7 van de huurovereenkomst de koopsom en overige voorwaarden voor verkoop vast te stellen van de bedrijfsruimte aan de [adres] , (ii) de veroordeling van [geïntimeerde] tot het verlenen van volledige medewerking aan het traject van artikel 9.7 van de huurovereenkomst, zoals het verstrekken van informatie en het doen van al hetgeen wat nodig is voor de levering van de bedrijfsruimte indien Oud-Zuidhof de bedrijfsruimte wenst te kopen, op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 5.000,- per dag en (iii) de veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding met rente.
4.2
Oud-Zuidhof heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] het voornemen tot verkoop van het gehuurde heeft geuit, op grond waarvan zij een beroep kan doen op het voorkeursrecht in genoemde bepaling. Oud-Zuidhof heeft gesteld dat [geïntimeerde] zijn voornemen tot verkoop aan haar kenbaar heeft gemaakt via [A] als tussenpersoon, als bode. Subsidiair heeft Oud-Zuidhof zich beroepen op het bestaan van gerechtvaardigd vertrouwen als bedoeld in artikel 3:35 BW althans artikel 3:37 lid 4 BW, meer subsidiair op de bescherming van artikel 3:61 lid 2 BW inzake schijn van volmachtverlening. [geïntimeerde] heeft de vorderingen bestreden.
4.3
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen en Oud-Zuidhof veroordeeld in de kosten van het geding. Hiertoe heeft hij onder meer overwogen dat [geïntimeerde] ten tijde van de zitting geen voornemen had om tot verkoop van de bedrijfsruimte over te gaan. De aard van het door [geïntimeerde] verstrekte voorkeursrecht is niet te verenigen met de uitleg die Oud-Zuidhof aan artikel 9.7 geeft, namelijk dat een koopoptie is overeengekomen zodra [geïntimeerde] zijn voornemen tot verkoop heeft geuit, aldus de kantonrechter. Dit brengt mee dat [geïntimeerde] op een dergelijk voornemen in beginsel kon terugkomen. Feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat [geïntimeerde] in het onderhavige geval niet op een voornemen zou kunnen terugkomen, zijn door Oud-Zuidhof niet gesteld en ook anderszins niet gebleken, aldus de kantonrechter. Daarom hoeft de vraag of [geïntimeerde] in het verleden een voornemen tot verkoop heeft geuit, niet te worden beantwoord volgens de kantonrechter. Ten overvloede heeft de kantonrechter overwogen dat uit de emailwisseling en de overige feiten en omstandigheden niet is gebleken dat [geïntimeerde] in een eerder stadium een ondubbelzinnig voornemen tot verkoop heeft geuit dat ertoe leidt dat artikel 9.7 van de huurovereenkomst in werking is getreden en Oud-Zuidhof recht heeft op benoeming van een deskundige zoals door haar gevorderd.
4.4
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Oud-Zuidhof met acht grieven op. Met de eerste drie grieven komt Oud-Zuidhof op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] zijn voornemen tot verkoop nog mocht intrekken. Met de grieven 4 en 5 bestrijdt Oud-Zuidhof het oordeel van de kantonrechter dat voor het inwerking treden van het traject van artikel 9.7 een ondubbelzinnige uiting van een voornemen tot verkoop is vereist. Met de grieven 6 en 7 voert Oud-Zuidhof aan dat hij in gerechtvaardigd vertrouwen heeft mogen afgaan op de uitlatingen van [A] als spreekbuis dan wel als gevolmachtigde van [geïntimeerde] . Tot slot komt Oud-Zuidhof met grief 8 op tegen de verwerping door de kantonrechter van zijn bewijsaanbod.
Artikel 9.7 huurovereenkomst
4.5
Tussen partijen is niet in discussie dat de eerste alinea van artikel 9.7 van de huurovereenkomst aldus moet worden uitgelegd dat als [geïntimeerde] voornemens is het gehuurde te verkopen, het in artikel 9.7 nader uitgewerkte traject in gang wordt gezet. Het debat van partijen gaat in de eerste plaats over de vraag wat de betekenis is van het begrip ‘voornemens zijn’, zoals dat in artikel 9.7 van de huurovereenkomst als voorwaarde is opgenomen. Oud-Zuidhof stelt dat in het kort geding tussen partijen door dit hof is overwogen dat vereist is dat [geïntimeerde] zijn voornemen ‘
duidelijk heeft (doen) laten blijken’en dat daaraan in ieder geval wordt voldaan zodra er daadwerkelijk wordt onderhandeld over een koopprijs. [geïntimeerde] daarentegen betoogt dat de bepaling een initiatief behelst bij verhuurder om het gehuurde te verkopen. De bepaling zal dan ook logischerwijs pas een rol kunnen gaan spelen wanneer [geïntimeerde] als verhuurder ondubbelzinnig aan Oud-Zuidhof als huurder bekend heeft gemaakt dat hij het gehuurde wil gaan verkopen, aldus [geïntimeerde] .
duidelijk heeft (doen) laten blijken’en dat daaraan in ieder geval wordt voldaan zodra er daadwerkelijk wordt onderhandeld over een koopprijs. [geïntimeerde] daarentegen betoogt dat de bepaling een initiatief behelst bij verhuurder om het gehuurde te verkopen. De bepaling zal dan ook logischerwijs pas een rol kunnen gaan spelen wanneer [geïntimeerde] als verhuurder ondubbelzinnig aan Oud-Zuidhof als huurder bekend heeft gemaakt dat hij het gehuurde wil gaan verkopen, aldus [geïntimeerde] .
4.6
Het hof legt artikel 9.7 van de huurovereenkomst uit aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf houdt in dat het bij de uitleg van een beding aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen de contracterende partijen behoren en welke rechtskennis van dergelijke partijen kan worden verwacht. In dit geval acht het hof van belang dat sprake is van een zuiver commerciële transactie tussen professionele partijen die ruime ervaring hebben in het vastgoed. Het hof ziet daarom aanleiding om groot gewicht toe te kennen aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen. Het hof onderschrijft de uitleg van partijen dat een voornemen tot verkoop van [geïntimeerde] vereist is. Naar het oordeel van het hof is eerst voldaan aan het vereiste van ‘voornemens’ zijn, als [geïntimeerde] duidelijk heeft (doen) laten blijken dat hij het gehuurde wenst te verkopen. Die duidelijkheid kan voortvloeien uit alle feiten en omstandigheden; een ondubbelzinnige verklaring is daartoe niet vereist. Er is geen vormvereiste verbonden aan het uiten van het voornemen. Wel dient er rekening mee te worden gehouden dat het gaat om een voornemen tot verkoop van de zijde van [geïntimeerde] , en dat het uiten daarvan verstrekkende gevolgen kan hebben voor partijen. Een duidelijk blijken van dat voornemen aan de zijde van [geïntimeerde] is dan ook vereist.
4.7
Partijen zijn voorts verdeeld over de vraag of (i) [geïntimeerde] een voornemen tot verkoop heeft geuit en zo ja, of (ii) [geïntimeerde] op dit voornemen mag terugkomen. Als [geïntimeerde] geen duidelijk voornemen tot verkoop heeft geuit, komt het hof niet toe aan de beantwoording van de vraag of [geïntimeerde] volgens artikel 9.7 van de huurovereenkomst op het voornemen tot verkoop mag terugkomen en kan het hof de (verdere) uitleg van het artikel, en het in verband daarmee door Oud-Zuidhof ingenomen standpunt dat sprake is van een voorwaardelijke koopoptie, in het midden laten. Daarom beantwoordt het hof eerst de vraag of [geïntimeerde] een voornemen tot verkoop heeft geuit.
Geen duidelijk voornemen tot verkoop
4.8
Oud-Zuidhof heeft samengevat het volgende betoogd. Aan de zijde van [geïntimeerde] is een voornemen tot verkoop geweest. [geïntimeerde] heeft dit voornemen kenbaar gemaakt via [A] als tussenpersoon. Op vier verschillende momenten kan uit de uitlatingen van [A] worden afgeleid dat [geïntimeerde] het gehuurde wilde verkopen, met name tijdens het gesprek op 11 september 2018, aldus Oud-Zuidhof. [geïntimeerde] betwist dat hij het gehuurde heeft willen verkopen. Volgens [geïntimeerde] is hij niet ingegaan op de verzoeken van Oud-Zuidhof het gehuurde aan haar te verkopen.
4.9
Het hof volgt Oud-Zuidhof niet in haar stelling dat [geïntimeerde] via [A] op duidelijke wijze een voornemen tot verkoop heeft geuit en legt hierna uit waarom.
4.9.1
Uit de hiervoor onder rov. 3.4 tot en met 3.25 vastgestelde feiten rijst het beeld dat Oud-Zuidhof tussen 31 januari 2018 en 22 juni 2018, voorafgaand aan de huuropzegging door [geïntimeerde] op 10 juli 2018, bij herhaling de wens heeft uitgesproken het gehuurde te kopen en ook na de huuropzegging die wens meermaals heeft herhaald. In dat kader en in verband met de uit te voeren renovatie van het gehuurde [X] en [A] diverse malen met elkaar hebben gesproken. [B] is bij twee van de gesprekken met [A] aanwezig geweest. [geïntimeerde] was niet aanwezig bij deze gesprekken.
4.9.2
Uit de eigen e-mail van Oud Zuidhof van 11 juli 2018, in antwoord op de huuropzegging door [geïntimeerde] , blijkt dat het ook voor Oud Zuidhof op dat moment niet duidelijk was of [geïntimeerde] voornemens was het gehuurde te verkopen. Zo schrijft Oud Zuidhof onder meer:
Je gaf aan dat je wat huiswerk ging doen en in overleg met Paul met een voorstel zou komen.Tussen partijen is niet in discussie dat [A] in het gesprek met [X] en [B] van 11 september 2018 een bedrag van
€ 1.500.000 heeft genoemd. Dit blijkt uit de verklaring van [B] van 29 november 2018 en uit de verklaring van [A] van 30 november 2018. Naar het oordeel van het hof is de context van dit gesprek echter niet zodanig geweest dat het noemen van het bedrag daarin valt te begrijpen als voornemen tot verkoop van [geïntimeerde] , omdat dit bedrag kennelijk ter indicatie van de waarde van het gehuurde bedrijfspand is genoemd en een reactie was op de herhaaldelijke verzoeken van Oud-Zuidhof om het gehuurde te kunnen kopen. Anders gezegd, aan het noemen van dat bedrag in het gesprek heeft Oud-Zuidhof niet het vertrouwen kunnen ontlenen van een voornemen tot verkoop aan de zijde van [geïntimeerde] . [A] heeft in zijn e-mail van 30 november 2018 (rov. 0) geschreven dat hij in een gesprek met [X] indicatief een bedrag heeft genoemd waar hij als beheerder/makelaar zelf dan aan dacht. Weliswaar heeft [B] in zijn schriftelijke verklaring (rov. 3.26) geschreven dat in het gesprek van 11 september 2018 een aanbod van 1.5 miljoen euro is gedaan, maar hierbij gaat hij uit van de veronderstelling dat ‘
vanaf begin 2018 door de heer [geïntimeerde] is aangegeven dat hij voornemens is het pand te verkopen’. Dit voornemen blijkt echter niet uit de hiervoor onder 3.4 tot en met 3.25 aangehaalde correspondentie of enig ander feit. De verklaring van [B] legt om die reden onvoldoende gewicht in de schaal, tegenover de verklaring van [A] , om tot de conclusie kunnen te komen dat [geïntimeerde] op 11 september 2018 duidelijk heeft doen blijken dat hij het gehuurde wenste te verkopen.
Je gaf aan dat je wat huiswerk ging doen en in overleg met Paul met een voorstel zou komen.Tussen partijen is niet in discussie dat [A] in het gesprek met [X] en [B] van 11 september 2018 een bedrag van
€ 1.500.000 heeft genoemd. Dit blijkt uit de verklaring van [B] van 29 november 2018 en uit de verklaring van [A] van 30 november 2018. Naar het oordeel van het hof is de context van dit gesprek echter niet zodanig geweest dat het noemen van het bedrag daarin valt te begrijpen als voornemen tot verkoop van [geïntimeerde] , omdat dit bedrag kennelijk ter indicatie van de waarde van het gehuurde bedrijfspand is genoemd en een reactie was op de herhaaldelijke verzoeken van Oud-Zuidhof om het gehuurde te kunnen kopen. Anders gezegd, aan het noemen van dat bedrag in het gesprek heeft Oud-Zuidhof niet het vertrouwen kunnen ontlenen van een voornemen tot verkoop aan de zijde van [geïntimeerde] . [A] heeft in zijn e-mail van 30 november 2018 (rov. 0) geschreven dat hij in een gesprek met [X] indicatief een bedrag heeft genoemd waar hij als beheerder/makelaar zelf dan aan dacht. Weliswaar heeft [B] in zijn schriftelijke verklaring (rov. 3.26) geschreven dat in het gesprek van 11 september 2018 een aanbod van 1.5 miljoen euro is gedaan, maar hierbij gaat hij uit van de veronderstelling dat ‘
vanaf begin 2018 door de heer [geïntimeerde] is aangegeven dat hij voornemens is het pand te verkopen’. Dit voornemen blijkt echter niet uit de hiervoor onder 3.4 tot en met 3.25 aangehaalde correspondentie of enig ander feit. De verklaring van [B] legt om die reden onvoldoende gewicht in de schaal, tegenover de verklaring van [A] , om tot de conclusie kunnen te komen dat [geïntimeerde] op 11 september 2018 duidelijk heeft doen blijken dat hij het gehuurde wenste te verkopen.
4.9.3
Evenmin staat tussen partijen ter discussie dat [A] bij email van 19 september 2018 aan [X] stukken heeft gestuurd die gaan over de fundering van het pand en de VvE. Hoewel [geïntimeerde] op dat moment de huurovereenkomst met Oud-Zuidhof had opgezegd en deze informatie niet zonder meer relevant is voor een huurder, acht het hof ook dit onvoldoende om vast te stellen dat [geïntimeerde] (al dan niet via [A] ) hiermee een duidelijk voornemen tot verkoop van het gehuurde heeft geuit.
4.9.4
Uit de e-mailwisseling komt naar voren dat Oud-Zuidhof telkens aandringt om duidelijkheid van [geïntimeerde] te verkrijgen over zijn plannen met het gehuurde. Een duidelijk voornemen tot verkoop van (of namens) [geïntimeerde] blijkt naar het oordeel van het hof ook niet uit de e-mailwisseling na de huuropzegging (zoals uit de e-mails van 12 september en 3 en 4 oktober 2018 - rov. 3.19, 3.20, 3.22 en 3.23). Het feit dat [geïntimeerde] (of [A] ) niet hebben gereageerd op e-mails van Oud-Zuidhof maakt dit niet anders.
4.9.5
De hiervoor besproken feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien zijn evenmin aan te merken als een voldoende duidelijk voornemen tot verkoop van (of namens) [geïntimeerde] . Oud-Zuidhof heeft aan een en ander ook niet het gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontlenen dat [geïntimeerde] het voornemen had tot verkoop van het gehuurde. Het beroep van Oud-Zuidhof op het onjuist overbrengen van de boodschap van [geïntimeerde] door [A] of de schijn van volmachtverlening zijn door het voorgaande niet meer van betekenis.
4.9.6
Aan het door Oud-Zuidhof gedane bewijsaanbod op deze punten (het bestaan van een voornemen aan de zijde van [geïntimeerde] respectievelijk het bestaan van een rechtsgeldige vertegenwoordiging door [A] ) wordt daarom niet meer toegekomen.
4.1
Omdat het hof concludeert dat [geïntimeerde] (al dan niet via [A] ) geen duidelijk voornemen tot verkoop heeft geuit, komt het hof niet toe aan de beantwoording van de vraag of [geïntimeerde] volgens artikel 9.7 van de huurovereenkomst op het voornemen tot verkoop mag terugkomen en laat het hof de (verdere) uitleg van het artikel in het midden. Het desbetreffende bewijsaanbod van Oud-Zuidhof wordt daarom terzijde gelegd.
4.11
Gelet op het voorgaande, in het bijzonder op hetgeen het hof in rov. 4.9.2, 4.9.5, 4.9.6 en 4.10 heeft overwogen, faalt grief 8, die betrekking heeft op het passeren van het bewijsaanbod door de kantonrechter.
Slotsom
4.12
De slotsom uit het bovenstaande is dat de grieven niet tot succes leiden. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Oud-Zuidhof zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
5.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Oud-Zuidhof in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 332,- aan verschotten en € 2.228,- voor salaris te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.A.H.M. ten Dam, D. Kingma en M.E. Hinskens - van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2021.