Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.273.334/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7361430 \ CV EXPL 18-26057
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 mei 2021
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,2. [geïntimeerde sub 2] ,
beiden wonend te [woonplaats] , Noorwegen,
geïntimeerden,
advocaat: mr. M.H. Rijntjes te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] worden gezamenlijk [geïntimeerden] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 23 december 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 26 september 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 23 februari 2021 doen bepleiten, [appellant] door mr. L.Th. Kleine, advocaat te Rotterdam, en [geïntimeerden] door mr. Rijntjes voornoemd. Beide advocaten hebben gepleit aan de hand van pleitaantekeningen die zij aan het hof hebben overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd – samengevat - dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en voor recht zal verklaren dat de wil om het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen geacht wordt niet aanwezig te zijn, zodat [geïntimeerden] hoofdelijk schadeplichtig zijn, dan wel voor recht zal verklaren dat [geïntimeerden] geen belang hebben bij het tussenhuurbeding zodat zij hoofdelijk schadeplichtig zijn. Daarnaast heeft [appellant] geconcludeerd dat [geïntimeerden] hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 86.042,11 aan schadevergoeding met wettelijke rente en proceskosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot verwerping van het hoger beroep, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder ‘Feiten’ de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en het hof neemt deze tot uitgangspunt.
2.1
[geïntimeerden] waren eigenaar van de woning aan het [adres] (hierna: de woning). Zij hebben van 2008 tot 2015 met hun kinderen in de woning gewoond.
2.2.
In september 2012 is [geïntimeerde sub 1] werkloos geraakt. Medio 2014 heeft [geïntimeerde sub 1] werk gevonden in Noorwegen en is hij met zijn gezin naar Noorwegen verhuisd.
2.3
[appellant] heeft met ingang van 1 maart 2015 de woning gehuurd van [geïntimeerden] voor een huurprijs van € 1.450,00 per maand plus € 150,00 voor servicekosten en een parkeerplaats. De contractuele einddatum van de huur werd vastgesteld op 28 februari 2018.
2.4
In de considerans van de huurovereenkomst staat:
“(…) dat verhuurder het gehuurde tijdelijk wenst te verhuren in verband met werk en verblijf in het buitenland en dat verhuurder daarna het gehuurde zelf wenst te betrekken, een en ander als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW;(…) dat huurder/bewoner uitdrukkelijk bereid is het gehuurde na ommekomst van de duur van deze overeenkomst te verlaten met al het zijne en de zijnen (…)’Onder punt 4 van de huurovereenkomst staat een ‘diplomatenclausule’. Deze is echter geheel doorgestreept.
“(…) dat verhuurder het gehuurde tijdelijk wenst te verhuren in verband met werk en verblijf in het buitenland en dat verhuurder daarna het gehuurde zelf wenst te betrekken, een en ander als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW;(…) dat huurder/bewoner uitdrukkelijk bereid is het gehuurde na ommekomst van de duur van deze overeenkomst te verlaten met al het zijne en de zijnen (…)’Onder punt 4 van de huurovereenkomst staat een ‘diplomatenclausule’. Deze is echter geheel doorgestreept.
2.5
Bij brief van 22 november 2017 hebben [geïntimeerden] de huurovereenkomst opgezegd per 28 februari 2018. In de brief is geen opzeggingsgrond genoemd.
2.6
[appellant] heeft per brief van 4 december 2017 gereageerd en laten weten dat hij wil meewerken aan het verlaten van de woning ‘mits jullie zelf de woning vanwege dringend eigen gebruik zelf weer gaan bewonen’. Ook heeft hij verzocht een opzegtermijn van zes maanden in acht te nemen.
2.7
Partijen hebben op 5 januari 2018 een beëindigingsovereenkomst gesloten. Daarin staat dat [geïntimeerden] [appellant] hebben verzocht de huurovereenkomst voor de woning te beëindigen in verband met dringend eigen gebruik. De huurovereenkomst werd met maximaal drie maanden verlengd, om [appellant] meer tijd te geven voor het vinden van andere woonruimte, met als einddatum uiterlijk 31 mei 2018.
2.8
[appellant] heeft andere woonruimte gevonden en de huurovereenkomst op
30 januari 2018 opgezegd per 28 februari 2018, waarmee de huurovereenkomst per die datum is geëindigd.
30 januari 2018 opgezegd per 28 februari 2018, waarmee de huurovereenkomst per die datum is geëindigd.
2.9
Vanaf 8 juni 2018 heeft de woning te koop gestaan op de website Funda.
Op 21 juni 2018 is de woning verkocht.
Op 21 juni 2018 is de woning verkocht.
2.1
[geïntimeerden] zijn in Noorwegen blijven wonen.
3.Beoordeling
3.1
[appellant] heeft in de procedure bij de kantonrechter – samengevat – gevorderd dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de wil om het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen geacht wordt niet aanwezig te zijn, dat wel voor recht te verklaren dat [geïntimeerden] geen belang hebben bij het huurbeding, dan wel voor recht te verklaren dat [geïntimeerden] op grond van redelijkheid en billijkheid aansprakelijk zijn, zodat [geïntimeerden] hoofdelijk schadeplichtig zijn tegenover [appellant] . Daarnaast heeft [appellant] gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 86.042,11.
3.2 De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Daarvoor heeft zij tot uitgangspunt genomen dat dringend eigen gebruik de grond is geweest voor beëindiging van de huurovereenkomst. [appellant] heeft zich beroepen op het bewijsvermoeden van artikel 7:276 lid 2 BW: de wil bij [geïntimeerden] om zelf de woning weer in gebruik te nemen wordt geacht niet aanwezig te zijn geweest, indien niet binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst de woning door de verhuurder ( [geïntimeerden] ) in gebruik is genomen, dit behoudens door [geïntimeerden] te leveren tegenbewijs. Indien de wil om de woning duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, zijn [geïntimeerden] tot schadevergoeding gehouden. Als eigen gebruik wel de bedoeling is geweest, maar die bedoeling door ‘overmacht’ of andere oorzaken later is vervallen, is er geen aansprakelijkheid. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat [geïntimeerden] dit bewijsvermoeden hebben weerlegd: voldoende aannemelijk is geworden dat [geïntimeerden] op het moment van de opzegging en van de beëindigingsovereenkomst van plan waren om in het voorjaar of de zomer van 2018 terug te keren naar Nederland. Door omstandigheden in de familiesfeer hebben zij dit plan later (in of na april 2018) gewijzigd, aldus de kantonrechter. Dat betekent dat [appellant] alsnog zijn stellingen moet bewijzen. De kantonrechter heeft voorts overwogen dat [appellant] geen bewijs heeft aangeboden van feiten en omstandigheden die – indien bewezen – leiden tot het oordeel dat bij [geïntimeerden] de wil om zelf de woning in gebruik te nemen niet aanwezig was. Daarom wordt aan bewijslevering niet toegekomen. Ook overigens leidt het door [appellant] gestelde niet tot aansprakelijkheid van [geïntimeerden] , aldus nog steeds de kantonrechter.
3.2 De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Daarvoor heeft zij tot uitgangspunt genomen dat dringend eigen gebruik de grond is geweest voor beëindiging van de huurovereenkomst. [appellant] heeft zich beroepen op het bewijsvermoeden van artikel 7:276 lid 2 BW: de wil bij [geïntimeerden] om zelf de woning weer in gebruik te nemen wordt geacht niet aanwezig te zijn geweest, indien niet binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst de woning door de verhuurder ( [geïntimeerden] ) in gebruik is genomen, dit behoudens door [geïntimeerden] te leveren tegenbewijs. Indien de wil om de woning duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, zijn [geïntimeerden] tot schadevergoeding gehouden. Als eigen gebruik wel de bedoeling is geweest, maar die bedoeling door ‘overmacht’ of andere oorzaken later is vervallen, is er geen aansprakelijkheid. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat [geïntimeerden] dit bewijsvermoeden hebben weerlegd: voldoende aannemelijk is geworden dat [geïntimeerden] op het moment van de opzegging en van de beëindigingsovereenkomst van plan waren om in het voorjaar of de zomer van 2018 terug te keren naar Nederland. Door omstandigheden in de familiesfeer hebben zij dit plan later (in of na april 2018) gewijzigd, aldus de kantonrechter. Dat betekent dat [appellant] alsnog zijn stellingen moet bewijzen. De kantonrechter heeft voorts overwogen dat [appellant] geen bewijs heeft aangeboden van feiten en omstandigheden die – indien bewezen – leiden tot het oordeel dat bij [geïntimeerden] de wil om zelf de woning in gebruik te nemen niet aanwezig was. Daarom wordt aan bewijslevering niet toegekomen. Ook overigens leidt het door [appellant] gestelde niet tot aansprakelijkheid van [geïntimeerden] , aldus nog steeds de kantonrechter.
3.3
Tegen deze beslissingen en de motivering daarvan komt [appellant] op met negen grieven.
3.4
Het hof is van oordeel dat het vonnis van de kantonrechter moet worden bekrachtigd en zal hieronder toelichten waarom.
3.5
De vraag die partijen verdeeld houdt, is of [geïntimeerden] de wil hebben gehad om de woning weer duurzaam in eigen gebruik te nemen. Volgens [appellant] is dat nooit het geval geweest, niet in de zomer van 2017, niet toen de huurovereenkomst werd opgezegd op 22 november 2017 en ook niet op het moment dat de beëindigingsovereenkomst tussen partijen is ondertekend, op 5 januari 2018.
In rechtsoverweging 8 van het vonnis heeft de kantonrechter het verloop van de feitelijke gebeurtenissen weergegeven vanaf het voorjaar van 2017 tot het besluit van [geïntimeerden] om de woning te verkopen, in het voorjaar van 2018. Deze weergave van de omstandigheden heeft [appellant] op zichzelf niet betwist en daarom maakt het hof deze overweging tot de zijne. De kantonrechter heeft geconcludeerd dat [geïntimeerden] met deze lezing van de gebeurtenissen, onderbouwd door diverse verklaringen, het bewijsvermoeden van artikel 7:276 lid 2 BW voldoende hebben weerlegd. [appellant] betwist dat en brengt hier het volgende tegenin.
In rechtsoverweging 8 van het vonnis heeft de kantonrechter het verloop van de feitelijke gebeurtenissen weergegeven vanaf het voorjaar van 2017 tot het besluit van [geïntimeerden] om de woning te verkopen, in het voorjaar van 2018. Deze weergave van de omstandigheden heeft [appellant] op zichzelf niet betwist en daarom maakt het hof deze overweging tot de zijne. De kantonrechter heeft geconcludeerd dat [geïntimeerden] met deze lezing van de gebeurtenissen, onderbouwd door diverse verklaringen, het bewijsvermoeden van artikel 7:276 lid 2 BW voldoende hebben weerlegd. [appellant] betwist dat en brengt hier het volgende tegenin.
3.6
Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden] al in augustus 2017 de conclusie getrokken om helemaal niet terug te keren naar Nederland. [geïntimeerde sub 1] heeft toen aan de gemeente Amsterdam te kennen gegeven dat hij niet op het aanbod van een baan zou ingaan omdat hij geen compensatie zou krijgen voor verhuiskosten. Dit was een verkapt excuus, volgens [appellant] . [geïntimeerden] wijzen er echter terecht op dat de gang van zaken anders is geweest: tussen [geïntimeerde sub 1] en de gemeente Amsterdam zou nog nader contact zijn over de arbeidvoorwaarden op 29 augustus 2017, zo blijkt uit een e-mail van de gemeente Amsterdam van 28 juli 2017. Van het afwijzen van een aanbod was dan ook (nog) geen sprake.
3.7
Ten tweede stelt [appellant] dat [geïntimeerden] geen reden hebben opgegeven bij de opzegging van de huurovereenkomst op 22 november 2017. Het hof is van oordeel dat het enkele feit dat een grond in de opzegging ontbreekt, onvoldoende is om hieraan het gevolg te verbinden dat [geïntimeerden] op dat moment niet (meer) de intentie hebben gehad om terug te keren naar Nederland.
Dat [geïntimeerden] op dat moment alle concrete opties voor een terugkeer naar Nederland al terzijde hadden geschoven, is bovendien niet gebleken. [geïntimeerde sub 1] had nog steeds contact met de gemeente Amsterdam en de toezeggingen van de voormalige werkgever van [geïntimeerde sub 2] en de voormalige school van de kinderen stonden nog steeds overeind.
Dat [geïntimeerden] op dat moment alle concrete opties voor een terugkeer naar Nederland al terzijde hadden geschoven, is bovendien niet gebleken. [geïntimeerde sub 1] had nog steeds contact met de gemeente Amsterdam en de toezeggingen van de voormalige werkgever van [geïntimeerde sub 2] en de voormalige school van de kinderen stonden nog steeds overeind.
3.8
Ten slotte stelt [appellant] dat [geïntimeerden] op het moment van het aangaan van de beëindigingsovereenkomst op 5 januari 2018 niet van plan zijn geweest om terug te keren naar Nederland. [geïntimeerden] hebben hiertegen in gebracht dat zij in de zomer van 2018 wilden terugkeren. Zij wisten dat [geïntimeerde sub 2] bij haar oude werkgever terecht kon, en de kinderen op hun voormalige school, en het was niet nodig daar op dat moment contact over te hebben. Vervolgens heeft [geïntimeerde sub 1] in april en mei 2018 zijn sollicitaties weer hervat.
3.9
Uit het voorgaande concludeert het hof dat voldoende aannemelijk is geworden dat [geïntimeerden] op de door [geïntimeerde sub 1] uitgelichte momenten steeds van plan zijn geweest om terug te keren naar Nederland en hun woning weer te betrekken.
3.1
[appellant] plaatst vervolgens vraagtekens bij de overmachtsituatie die is ontstaan bij [geïntimeerden] in april / mei 2018. Volgens [geïntimeerden] bleek toen dat de gezondheidsproblemen van de familie van [geïntimeerde sub 2] (moeder en zus) en van [geïntimeerde sub 2] zelf zo serieus waren dat [geïntimeerden] zich genoodzaakt zagen om een keus te maken tussen hun terugkeer naar Nederland en de gezondheid en hulpbehoevendheid van de familie. [geïntimeerden] hebben deze situatie onderbouwd met feiten en omstandigheden en diverse verklaringen overgelegd. [appellant] gaat in op elke individuele situatie, maar verliest daarbij naar oordeel van het hof uit het oog dat de optelsom van de al langer bestaande hulpbehoevendheid van de moeder van [geïntimeerde sub 2] , de aandoening van de zus van [geïntimeerde sub 2] en de burnout van [geïntimeerde sub 2] op zichzelf genomen al voldoende hebben kunnen zijn om te beslissen de terugkeer naar Nederland niet door te zetten. Het hof is van oordeel dat deze omstandigheden tezamen wel degelijk tot de door [geïntimeerden] geschetste overmachtsituatie hebben kunnen leiden. Een logisch vervolg hierop is dat [geïntimeerden] een makelaar hebben ingeschakeld. Het hof acht het daarbij feit van algemene bekendheid dat de doorlooptijd tussen het verlenen van een opdracht en de publicatie op internet kort tot zeer kort is.
3.11 Al met al leidt dit ertoe dat ook het hof tot de conclusie komt dat [geïntimeerden] met hun lezing van de gebeurtenissen, onderbouwd door diverse verklaringen, het bewijsvermoeden van artikel 7:276 lid 2 BW voldoende hebben weerlegd. Het is dus aan [appellant] om te bewijzen dat [geïntimeerden] niet van plan waren / nooit van plan zijn geweest om het gehuurde weer in gebruik te nemen. Het bewijsaanbod dat [appellant] heeft gedaan is echter – ook in hoger beroep –onvoldoende gespecificeerd. [appellant] biedt in hoger beroep bewijs aan van ‘
alle hiervoor ingenomen stellingen, doch in het bijzonder op de gemaakte afspraken met [geïntimeerden] in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst, alsmede ten aanzien van het ontbreken van de wil van de zijde van [geïntimeerden] om het gehuurde weer in gebruik te nemen’. [appellant] geeft echter niet aan welke getuigen hier wat over zouden kunnen verklaren. Dit had, gezien het door [geïntimeerden] geleverde tegenbewijs wel op zijn weg gelegen. Het hof is overigens van oordeel dat het bewijsaanbod in eerste aanleg ook niet specifiek genoeg was. De zinsnede “
om nader bewijs te leveren van zijn stellingen, voor zover deugdelijk betwist, door alle middelen rechtens”is in dit verband te algemeen geformuleerd.
3.11 Al met al leidt dit ertoe dat ook het hof tot de conclusie komt dat [geïntimeerden] met hun lezing van de gebeurtenissen, onderbouwd door diverse verklaringen, het bewijsvermoeden van artikel 7:276 lid 2 BW voldoende hebben weerlegd. Het is dus aan [appellant] om te bewijzen dat [geïntimeerden] niet van plan waren / nooit van plan zijn geweest om het gehuurde weer in gebruik te nemen. Het bewijsaanbod dat [appellant] heeft gedaan is echter – ook in hoger beroep –onvoldoende gespecificeerd. [appellant] biedt in hoger beroep bewijs aan van ‘
alle hiervoor ingenomen stellingen, doch in het bijzonder op de gemaakte afspraken met [geïntimeerden] in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst, alsmede ten aanzien van het ontbreken van de wil van de zijde van [geïntimeerden] om het gehuurde weer in gebruik te nemen’. [appellant] geeft echter niet aan welke getuigen hier wat over zouden kunnen verklaren. Dit had, gezien het door [geïntimeerden] geleverde tegenbewijs wel op zijn weg gelegen. Het hof is overigens van oordeel dat het bewijsaanbod in eerste aanleg ook niet specifiek genoeg was. De zinsnede “
om nader bewijs te leveren van zijn stellingen, voor zover deugdelijk betwist, door alle middelen rechtens”is in dit verband te algemeen geformuleerd.
3.12
Het voorgaande brengt ook met zich dat niet kan worden vastgesteld dat sprake is geweest van dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden. Daartoe heeft [appellant] onvoldoende gesteld.
3.13
Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant] nog naar voren gebracht dat indien komt vast te staan dat de huurovereenkomst is beëindigd wegens dringend eigen gebruik, hij recht heeft op een verhuiskostenvergoeding op grond van artikel 7:275 lid 3 BW. Los van de vraag of deze vordering tardief is opgeworpen (in de beëindigingsovereenkomst is immers geen verhuiskostenvergoeding overeen gekomen) wijst het hof erop dat deze bepaling in deze zaak niet van toepassing is, nu deze bepaling ziet op dringend eigen gebruik (7:274 lid 1 onder c BW) in verbinding met renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (7:274 lid 3 BW).
3.14
Gezien het voorgaande falen de grieven I tot en met V en in het verlengde daarvan missen de grieven VI tot en met VIII zelfstandige betekenis.
Ook grief IX (door [geïntimeerde sub 1] ook aangeduid als grief XI) in verband met de proceskostenveroordeling faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
Ook grief IX (door [geïntimeerde sub 1] ook aangeduid als grief XI) in verband met de proceskostenveroordeling faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 760,- aan verschotten en € 4.062,- voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, D. Kingma en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2021.