ECLI:NL:GHAMS:2020:928

• Datum uitspraak: 24 maart 2020
• Publicatiedatum: 25 maart 2020
• Zaaknummer: 200.239.890/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.C. Faber; M.M. Korsten-Krijnen; H. Koster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil tussen vastgoedprojecten over netto-opbrengst en schadevergoeding na verkoop in casco staat

In deze zaak gaat het om een geschil tussen twee vastgoedprojecten, [naam project] B.V. en [X] Beheer B.V., die samen een herontwikkelingsproject hebben uitgevoerd. Het hof behandelt een hoger beroep tegen een vonnis van de rechtbank Amsterdam, waarin [naam project] B.V. is veroordeeld tot betaling van een bedrag aan [X] Beheer B.V. als netto-opbrengst van de projecten. De partijen hebben verschillende grieven ingediend, waaronder de hoogte van de kosten en de toewijsbaarheid van schadevergoeding. Het hof wijst op de afspraken in de winstdelingsovereenkomst en de rol van de belastingdienst in de beoordeling van de kosten. Het hof oordeelt dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de verkoop van de appartementen in casco staat niet zonder toestemming van [X] Beheer B.V. had mogen plaatsvinden, maar dat de schadevergoeding voor misgelopen winst niet toewijsbaar is. Het hof houdt verdere beslissingen aan in afwachting van nadere aktes van partijen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.239.890/01

zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/621018 / HA ZA 16-1292

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 maart 2020

inzake

[naam project] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. R.A. Oskamp te Amsterdam,

tegen

[X] BEHEER B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [naam project] B.V. en [X] Beheer B.V. genoemd.

[naam project] B.V. is bij dagvaarding van 4 mei 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 28 maart 2018, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [X] Beheer B.V. als eiseres en [naam project] B.V. als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- de memorie van grieven, met producties;

- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel

tevens houdende vermeerdering van eis, met producties;

- de memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties;

- de akte in principaal appel van [naam project] B.V.;

- de akte uitlating producties van [X] Beheer B.V.;

- de akte overlegging producties t.b.v. het pleidooi met toelichting in het principaal

en incidenteel appel van [naam project] B.V., met producties;

- de antwoordakte van [X] Beheer B.V., met een productie.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 10 januari 2020 doen bepleiten, [naam project] B.V. door mr. Oskamp voornoemd, en [X] Beheer B.V. door mr. Boer voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities waarvan exemplaren zijn overgelegd. Op grond van de eisen van een goede procesorde heeft het hof het verzoek van [naam project] B.V. om nog een akte te mogen nemen bij pleidooi geweigerd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[naam project] B.V. heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof - bij niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest - het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [X] Beheer B.V. zal afwijzen, met veroordeling van [X] Beheer B.V. in de kosten van het geding in beide instanties.

[X] Beheer B.V. heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het hoger beroep zal verwerpen, in incidenteel appel dat het hof - uitvoerbaar bij voorraad - het bestreden vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, [naam project] B.V. zal veroordelen te betalen € 410.250,35 ten titel van schadevergoeding, € 291.125,96 voor de afrekening van project [project 1] en € 163.872,66 voor de afrekening van project [project 2] , deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf veertien dagen na 28 maart 2018, en in principaal en incidenteel appel dat het hof [naam project] B.V. zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.

[naam project] B.V. heeft geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel appel, met veroordeling van [X] Beheer B.V. in de kosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1-2.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze opsomming is in hoger beroep alleen wat betreft de door de rechtbank onder 2.5 vermelde feiten in geschil (zie grief 1 in incidenteel appel). Het hof heeft de opsomming van de feiten naar aanleiding daarvan aangepast en vernummerd. Voor het overige dienen de door de rechtbank vastgestelde feiten ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten aldus op het volgende neer.

2.1.

[X] Beheer B.V. (bestuurd door de heren [Y] en [Z] , hierna: [X] c.s.) en [naam project] B.V. (bestuurd door de heer [A] , hierna: [A] ) zijn twee vastgoedprojecten met elkaar aangegaan, te weten:

- de herontwikkeling van het vastgoed ter plaatse van [naam project] , voorheen tevens omvattende nummer [nummer] , te Amsterdam (hierna ook: het project [project 1] ), en

- de herontwikkeling van het vastgoed ter plaatse van [project 2] (hierna ook: het project [project 2] ).

2.2.

Partijen zijn overeengekomen dat het te ontwikkelen vastgoed zou worden verworven door [naam project] B.V. Hun verdere afspraken staan vermeld in een onderhandse akte van winstdeling van 4 februari 2013 (hierna: de Akte, waarin met “ondergetekende sub 1” en “ondergetekende sub 2” wordt gedoeld op [naam project] B.V. onderscheidenlijk [X] Beheer B.V.). De Akte luidt, voor zover van belang, als volgt:

“Dat terzake van die verkrijging verschuldigde koopprijs, overdrachtsbelasting en kosten geheel is voldaan door de ondergetekende sub 1.

Bepalingen inzake de winstdeling tussen sub. 1 en sub. 2

-
de op het project behaalde netto-opbrengst zal onder sub. 1 en sub. 2 in gelijke delen worden verdeeld. Onder netto-opbrengst wordt verstaan de verkoopopbrengst minus alle op het project betrekking hebbende kosten zoals de bouwkosten, financierings- en rentenkosten van de bank, overige rentekosten, ontwikkelingskosten, legeskosten etc. etc.

(…)

-
sub 1 en sub 2 zullen elkaar tussentijds of na afloop van het project, anders dan rekeningen die betrekking hebben op de bouwkosten of andere op het project betrekking hebbende kosten, geen provisiekosten e.d. in rekening brengen, tenzij te zijner tijd anders bepaald;

Bepalingen inzake de financiering van het registergoed

• voor de financiering zal bij de RNHB Hypotheekbank een hypothecaire geldlening worden aangevraagd;
• voor aanvullende voor de aankoop en ontwikkeling benodigde liquide middelen wordt door (…) [A] (…) een geldlening verstrekt;

(…)

De verbouwing/ renovatie zal door [X] Bouwbedrijf B.V. tegen de volgende condities worden uitgevoerd

• de verbouwing zal worden uitgevoerd en begeleid door [X] Bouwbedrijf B.V. Een en ander in overleg met sub 1 en sub 2;
• van alle werknemers (inclusief directie), werkzaam bij [X] Bouwbedrijf B.V., zullen de aan het project bestede uren worden doorbelast tegen een tarief van € 36,50 per uur;
• (…)
• voor het voeren van de dagelijkse projectadministratie zal een afwijkend uurtarief van € 25,00 per uur worden doorbelast;
• de doorbelaste uren zullen middels urenbrieven van alle personeelsleden worden onderbouwd;
• voor de verrekening en/of afrekening van de personeelsuren wordt om de twee weken een factuur met specificatie opgesteld.

(…)”

2.3.

Ter uitvoering van het bepaalde in de Akte is het vastgoed verworven door [naam project] B.V. Daarvoor heeft zij gelden geleend bij RNHB Hypotheekbank, onder verstrekking van rechten van hypotheek. RNHB Hypotheekbank heeft [naam project] B.V. een bouwdepot verstrekt. Het vastgoed is daarna herontwikkeld, althans tot op zekere hoogte. Het aan [X] Beheer B.V. gelieerde bouwbedrijf dat in de Akte wordt genoemd (hierna: [X] Bouwbedrijf B.V.), heeft op basis van het overeengekomen tarief van € 36,50 per uur (ver)bouwwerkzaamheden verricht aan het [project 1] -vastgoed, maar niet aan het [project 2] -vastgoed.

2.4.

Partijen beoogden om pas na realisering van een luxe afbouw over te gaan tot verkoop van de appartementen die behoorden tot het [project 1] -vastgoed.

2.5.

Bij brief van 1 maart 2016 heeft [X] Beheer B.V. het volgende aan [naam project] B.V. bericht:

“Nu het project aan de [naam project] - [nummer] zijn eind nadert hebben wij van u vernomen dat het bouwdepot bijna leeg danwel wel leeg is, gevolg is dat de appartementen niet worden afgebouwd op de manier waarmee het hoogste rendement behaald kan worden.

(…)

Doordat wij nog geen enkele inzage hebben gehad tasten wij volledig in het duister hoe het project er financieel voor staat en nu het einde nadert lijkt ons dit wel van essentieel belang en niet alleen voor ons maar ook voor u. Met een goed financieel overzicht kunnen we ook definitieve prijzen vaststellen waartegen de appartementen minimaal verkochten kunnen worden en waarbij toch een positief resultaat resulteert.”

2.6.

[naam project] B.V. heeft het [project 1] -vastgoed op 21 maart 2016 aan een derde verkocht.

2.7.

Op eveneens 21 maart 2016 heeft [X] Beheer B.V. per gewone post een brief aan [naam project] B.V. gestuurd met de volgende inhoud:

“Vorige week heeft u ons aangegeven dat er een voorstel is gedaan door een derde partij om de [naam project] - [nummer] over te nemen, in de staat waarop deze zich op dit moment verkeerd, tegen het bedrag van EUR 4.200.000,- k.k., u heeft ook aangegeven voornemens te zijn akkoord te gaan met het voorstel. Het lijkt ons onverstandig om een voorstel tot overname te accepteren zonder dat er een uitgewerkte resultaatberekening is gemaakt, helemaal daar het geboden bedrag ons inziens onder de marktwaarde ligt.

Het was ons wel duidelijk dat u de appartementen niet wilde verbouwen tot een niveau waardoor de appartementen in het luxe segment op de markt konden worden aangeboden en dat een casco-oplevering in uw ogen volstond. Vorige week heeft u ook tijdens een telefoongesprek tussen ons beide aangegeven ons “zat te zijn” en niet uw leven lang met ons in een vereniging van eigenaars wilden zitten als er appartementsrechten onverkocht blijven.

Tot op heden is ons nog geen (onderbouwde) projectadministratie van uw kant overlegd. Wij tasten dan ook in het duister over de facturen welke via het bouwdepot betaald zijn, welke kosten u betaald heeft etc etc.

Bij ons bestaat het vermoeden dat aan ons voor de levering van de [naam project] - [nummer] of de levering van het laatste woonappartement op de [project 2] geen goed onderbouwde projectadministratie/resultaatberekening overlegd zal worden. Op basis van de samenwerkingsovereenkomst achten wij dit wel noodzakelijk. Hierbij verzoeken wij u dan ook nogmaals om voor het tekenen van de koopovereenkomst van [naam project] - [nummer] ons een onderbouwde projectadministratie te overleggen. Mocht u hiermee niet instemmen dan stellen wij voor om de samenwerkingsovereenkomst met ons te ontbinden en wel tegen de volgende voorwaarde:

-
dat aan [X] Beheer B.V. een vergoeding wordt overgemaakt van EUR. 300.000,- voor de projecten [naam project] - [nummer] en [project 2] ;

-
dat de openstaande facturen worden voldaan aan [X] Beheer B.V.;

-
dat na ontvangst van het bovenstaande de vennootschappen van [X] en [A] niets meer van elkaar te vorderen hebben;

Mochten wij het bovenstaande overeenkomen dan ontbinden wij de samenwerkingsovereenkomst en zullen wij geen financiële overzichten van uw kant verlangen.

(…)”

2.8.

[naam project] B.V. heeft voorafgaand aan de verkoop van het [project 1] -vastgoed geen rekening en verantwoording afgelegd aan [X] Beheer B.V. en evenmin gereageerd op haar brieven.

2.9.

Na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft [X] Beheer B.V. op 31 maart 2016 ten laste van [naam project] B.V. op het [project 1] - en [project 2] -vastgoed conservatoir beslag doen leggen in verband met a) haar gestelde vordering op [naam project] B.V. betreffende de netto-opbrengst van de beide projecten en b) € 57.726,57 aan onbetaalde facturen van [X] Bouwbedrijf B.V (welke vordering aan [X] Beheer B.V. was overgedragen).

2.10.

Op 25 april 2016 hebben partijen een depotovereenkomst gesloten. Op grond daarvan zou de notaris € 565.000,00 uit de verkoopopbrengst van de beide projecten ontvangen. Daarvan zou hij € 57.726,57 aan [X] Beheer B.V. mogen betalen ter voldoening van de openstaande facturen. Het restantbedrag van € 507.273,43 mag door de notaris slechts worden uitbetaald op grond van:

• i) een gelijkluidende opdracht van beide partijen, of
• ii) een in kracht van gewijsde gegane rechterlijke uitspraak.

Onderdeel van de depotovereenkomst was dat [X] Beheer B.V. de beslagen zou opheffen.

2.11.

Ook het [project 2] -vastgoed is door [naam project] B.V. verkocht, het laatste appartement op 29 november 2016. Zowel het [project 1] -vastgoed als het [project 2] -vastgoed is geleverd aan de kopers tegen betaling van de koopsom.

2.12.

Ter uitvoering van de depotovereenkomst heeft [X] Beheer B.V. de beslagen opgeheven en heeft de notaris € 57.726,57 aan haar uitbetaald. De notaris houdt momenteel nog een bedrag van € 507.273,43 in depot.

2.13.

De belastingdienst heeft bij [naam project] B.V. en [project 2] B.V. - een aan [A] gelieerde vennootschap - een onderzoek verricht. Dit onderzoek heeft geresulteerd in twee controlerapporten van 23 september 2019. De belastingdienst heeft de bruto winst van het project [project 1] berekend op € 411.204 en die van het project [project 2] op € 187.120. Over deze winst is vennootschapsbelasting (hierna: VpB) verschuldigd.

3. Beoordeling

3.1.

De rechtbank heeft [naam project] B.V. veroordeeld in hoofdsom een bedrag van € 371.321,75 aan [X] Beheer B.V. te voldoen als totale netto-opbrengst van de beide projecten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek (BW) met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis. Verder heeft de rechtbank [naam project] B.V. veroordeeld in de beslagkosten, de proceskosten gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.2.

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen beide partijen in hoger beroep op.

De grieven in principaal appel

3.3.

Voorafgaand aan de bespreking van de grieven van [naam project] B.V. merkt het hof het volgende op. [naam project] B.V. stelt dat bij de bepaling van de kosten - en op grond daarvan het resultaat - van de projecten [project 1] en [project 2] de controlerapporten van de belastingdienst leidend zijn. Dit betoog volgt het hof niet. Wat in de onderlinge verhouding tussen partijen geldt, is geregeld in de Akte. De controlerapporten van de belastingdienst hebben slechts tot doel de heffing en inning van belastingen te ondersteunen. Bovendien is [X] Beheer B.V. onbetwist niet bij de gesprekken met de belastingdienst aanwezig geweest en ook niet gekend in de stukken die aan de belastingdienst zijn overhandigd. Anders dan [naam project] B.V. stelt, brengen onder die omstandigheden noch de Akte, noch de aanvullende of derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid mee dat [X] Beheer B.V. aan de berekening van de belastingdienst gebonden kan worden geacht te zijn.

3.4.

Wel zal het hof, met partijen, bij de verdere beoordeling als vaststaand beschouwen dat de levering van het [project 1] -vastgoed (toch) vrijgesteld is van btw zoals de inspecteur van de belastingdienst in een brief van 4 december 2019 aan [naam project] B.V. heeft geschreven. Bij pleidooi is voorts gebleken dat partijen het erover eens zijn dat het hof geen rekening hoeft te houden met de verschuldigde VpB, nu ieder van partijen het aandeel in de opbrengst zelf fiscaal moet verantwoorden en de VpB daarom geen projectkosten betreft. Hierover hoeft door het hof derhalve niet meer te worden beslist.

3.5.

[naam project] B.V. heeft bij pleidooi toegelicht dat geen overeenstemming bestaat over de hoogte van de verbouwingskosten, noch over het niet betrekken in de berekening van tipgeld van € 5.000 (als bedoeld in onderdeel 2.5 van haar pleitnotities) indien de controlerapporten niet leidend worden geacht, en dat de grieven dan dienen te worden behandeld. Daartoe zal het hof thans overgaan. De grieven van [naam project] B.V. zijn als volgt genummerd: 1 tot en 10, 12 (hierna: de eerste grief 12), 11, 12 (hierna: de tweede grief 12), 13 tot en met 19. Het hof houdt die nummering aan.

3.6.

Grief 1 van [naam project] B.V. richt zich tegen rov. 4.1 van het bestreden vonnis. Hierin licht de rechtbank onder meer toe dat de tussen partijen gesloten overeenkomst kan worden gekwalificeerd als maatschapsovereenkomst. Voor de beoordeling van deze grief is verder van belang dat de rechtbank vervolgens heeft geoordeeld dat [X] Beheer B.V. recht heeft op nakoming van de Akte door de helft van de werkelijke netto-opbrengst voorvloeiende uit de verkoop van het vastgoed aan de [project 1] en de [project 2] te ontvangen (zie rov. 4.7 van het bestreden vonnis). Deze rechtsoverweging is door [naam project] B.V. niet bestreden. Als niet bestreden staat daarmee vast dat [X] Beheer B.V. hoe dan ook thans reeds aanspraak heeft op de helft van de netto-opbrengst. Gelet hierop is het belang dat [naam project] B.V. heeft bij haar betoog dat de maatschap nog niet is ontbonden onvoldoende toegelicht. Daarop stuit grief 1 af.

3.7.

Grief 2, grief 8, de tweede grief 12 en grief 14 - 16 van [naam project] B.V. hebben betrekking op het loon van [A] . [naam project] B.V. stelt dat het salaris van haar directeur [A] over de jaren 2013-2015 en de eerste helft van 2016 bij ieder project als projectkosten op de behaalde netto-opbrengst in mindering strekt.

3.8.

De rechtbank is daar niet in meegegaan. Zij oordeelde dat het loon van [A] geen projectkosten betreft omdat: 1) partijen hierover niets zijn overeengekomen, en 2) de enkele opmerking van [naam project] B.V. dat het loon gelijkstaat aan het fiscaal minimumloon voor een directeur-grootaandeelhouder niet toereikend is om tot een ander oordeel te komen omdat [naam project] B.V. ten minste inzichtelijk had moeten maken dat de belastingdienst haar daadwerkelijk had verplicht dit loon te betalen (zie rov. 4.18.1 van het bestreden vonnis).

3.9.

[naam project] B.V. stelt in haar grieven dat dit oordeel onjuist is en licht dat als volgt toe. In de Akte is opgenomen dat alle kosten van de projecten in mindering strekken op de netto-opbrengst, dus ook de kosten van de werkzaamheden van [A] voor de regie en begeleiding van de projecten waarin vastgoed werd verbouwd. Het was blijkens de Akte weliswaar de taak van [X] Bouwbedrijf B.V. om deze werkzaamheden uit te voeren, maar de werkzaamheden zijn uiteindelijk grotendeels door [A] verricht. Ten aanzien van het project [project 2] heeft [X] Bouwbedrijf B.V. zelfs in het geheel geen werkzaamheden verricht. De rechtbank heeft in rov. 4.8 van het bestreden vonnis ten onrechte geoordeeld dat [naam project] B.V. daaraan geen consequenties verbindt. Mede gelet op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid moet de consequentie hiervan zijn dat de uren die [A] daardoor aan de projecten moest besteden als projectkosten moeten worden gekwalificeerd. Ook rov. 4.18.1 van het bestreden vonnis kan daardoor geen stand houden, aldus steeds [naam project] B.V.

3.10.

In hoger beroep rekent [naam project] B.V. met de volgende loonbedragen:

- project [project 1] : € 57.487,50 in totaal. [naam project] B.V. heeft dit bedrag als volgt toegelicht. [A] besteedde gemiddeld tien uur per week aan het project [project 1] . Dat is 45 weken × 10 uur per jaar = 450 uur per jaar. Het project besloeg de jaren 2013-2015 en de eerste helft van 2016, dus 3,5 jaar. Het uurtarief is € 36,50, zo blijkt uit de Akte. € 36,50 × 450 uur × 3,5 jaar = € 57.487,50. Dit bedrag is volgens [naam project] B.V. nog niet voldaan, maar in rekening-courant geboekt, wat zou blijken uit bijlage B, pagina 1 bij de memorie van grieven.

- Project [project 2] : € 114.975 in totaal. [naam project] B.V. heeft dit bedrag, samengevat, als volgt toegelicht. [A] besteedde gemiddeld twintig uur per week aan het project [project 2] . Dat is 45 weken × 20 uur per jaar = 900 uur per jaar. Het project besloeg de jaren 2013-2015 en de eerste helft van 2016, dus 3,5 jaar. Het uurtarief is € 36,50 zo blijkt uit de Akte. € 36,50 × 900 uur × 3,5 jaar = € 114.975.

3.11.

Het hof stelt voorop dat [naam project] B.V. inmiddels heeft aangetoond dat de belastingdienst haar daadwerkelijk heeft verplicht loon te betalen op grond van de zogenaamde 'gebruikelijkloonregeling’. Voor de beide projecten tezamen gaat het in totaal om € 175.000. Dat bedrag stemt in grote lijnen overeen met het bedrag waar [naam project] B.V. in haar berekening van uitgaat (te weten € 57.487,50 + € 114.975 = € 172.462,50). Dat betekent echter niet dat dit loon (in deze omvang) projectkosten betreft. De gebruikelijkloonregeling betreft een fiscale regeling. Wat civielrechtelijk in de onderlinge verhouding tussen partijen geldt, volgt uit de Akte.

3.12.

Het meest verstrekkende verweer van [X] Beheer B.V. luidt dat partijen niet hebben afgesproken dat loonkosten van [A] als projectkosten kunnen worden doorbelast. Subsidiair stelt zij dat uit niets blijkt dat [A] daadwerkelijk arbeid heeft verricht in de orde van grootte als door [naam project] B.V. gesteld. Hieromtrent oordeelt het hof als volgt.

3.13.

In de Akte is geregeld dat de uren die zijn besteed aan de begeleiding van de verbouwing worden doorbelast tegen een tarief van € 36,50 per uur. Partijen hebben afgesproken dat deze werkzaamheden zouden worden uitgevoerd door [X] Bouwbedrijf B.V. Vaststaat dat dit op een gegeven moment niet meer is gebeurd; voor het project [project 2] heeft [X] Bouwbedrijf B.V. zelfs in het geheel geen werkzaamheden verricht. Een redelijke uitleg van de afspraken tussen partijen brengt onder die omstandigheden mee dat de uren die [A] heeft gemaakt om in deze lacune te voorzien tegen een tarief van 36,50 per uur mogen worden doorbelast en op de netto-opbrengst in mindering strekken. Dat dit niet uitdrukkelijk in de Akte is vermeld, of dat [naam project] B.V. zelf heeft verhinderd dat [X] Bouwbedrijf B.V. die werkzaamheden verrichtte, zoals [X] Beheer B.V. stelt, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. De begeleiding van de verbouwing betrof immers een taak die tot de projectkosten werd gerekend, zodat het niet uitmaakt of [X] Bouwbedrijf B.V. of [A] daarvoor betaald krijgt en wat daarvan precies de oorzaak is. Kosten die een gevolg zijn van overleg met [naam project] B.V. over de uitvoering en begeleiding van de verbouwing komen echter niet voor vergoeding in aanmerking, omdat dit overleg blijkens de Akte reeds tot de taken van ieder van partijen behoorde en daarvoor geen tegenprestatie is overeengekomen (behoudens dat ieder van partijen voor de helft zou meedelen in de winst). Ook kan [naam project] B.V. geen (extra) loonkosten van [A] in rekening brengen voor het voeren van de dagelijkse projectadministratie. Voor dat laatste is redengevend dat [naam project] B.V. zelf bij pleidooi in hoger beroep heeft verklaard dat kantoor ‘ [B] ’ (hierna: [B] ) de dagelijkse projectadministratie deed.

3.14.

Daarmee rijst de vraag welk bedrag aan loonkosten precies op de netto-opbrengst in mindering mag worden gebracht. Het hof is nog niet in staat daarover te beslissen. Wat het hof van [naam project] B.V. verlangt, is een akte met - per project - een gedetailleerde omschrijving van de werkzaamheden die [A] heeft verricht om de verbouwing te begeleiden, voorzien van een specificatie van de daaraan bestede uren en van een toelichting waaruit blijkt dat die uren anders door [X] Bouwbedrijf B.V. zouden zijn gedeclareerd. Daarna krijgt [X] Beheer B.V. de gelegenheid bij antwoordakte daarop te reageren. De zaak zal met dat doel naar de rol worden verwezen. Iedere verdere beslissing ten aanzien van de grieven 2, 8, de tweede grief 12, en grief 14 - 16 wordt in afwachting daarvan aangehouden.

3.15.

Grief 3 en grief 10 hebben betrekking op de kosten van de advocaat van [naam project] B.V. [naam project] B.V. stelt dat haar werkelijke advocaatkosten als projectkosten in mindering strekken op de netto-opbrengst. De rechtbank heeft geoordeeld dat de door [naam project] B.V. genoemde juridische kosten onvoldoende zijn onderbouwd en daarom niet als projectkosten kunnen worden aangemerkt (zie rov. 4.25 van het bestreden vonnis). [naam project] B.V. betoogt dat dit oordeel onjuist is. Zij beroept zich op de Akte, althans op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid, en stelt dat al haar advocaatkosten ten laste van het resultaat komen omdat [X] Beheer B.V. de procedure nodeloos is begonnen. De cijfers van beide projecten waren nog niet gereed en konden dat ook nog niet zijn toen [X] Beheer B.V. de procedure op 20 december 2016 startte. Dit klemt volgens [naam project] B.V. eens te meer omdat [X] Beheer B.V. in maart 2016 al was begonnen met het leggen van beslag en een dagvaarding van 24 april 2016 weer heeft ingetrokken.

3.16.

Dit betoog volgt het hof niet. Reeds uit het enkele feit dat tot op heden geen bedrag aan [X] Beheer B.V. is betaald, terwijl tussen partijen inmiddels voldoende vaststaat dat [X] Beheer B.V. een reële vordering op [naam project] B.V. heeft, blijkt dat [X] Beheer B.V. de procedure niet nodeloos is begonnen, noch nodeloos bewarende maatregelen heeft getroffen. Een andere reden waarom de advocaatkosten ten laste van het resultaat zouden mogen worden gebracht, is niet gesteld. Hierop stuit de klacht af.

3.17.

Voor zover grief 3 ook nog opkomt tegen rov. 4.10 van het bestreden vonnis, faalt de grief evenzeer. In de genoemde rechtsoverweging heeft de rechtbank het uitgangspunt verwoord dat indien de rekening en verantwoording in dit geschil niet afdoende is, en het daarom niet mogelijk is om een eindsaldo vast te stellen, dat eindsaldo door de rechtbank zal moeten worden geraamd. Deze grief faalt omdat het oordeel van de rechtbank juist is.

3.18.

Grief 4 van [naam project] B.V. betreft de aan RNHB Hypotheekbank betaalde rente. De rechtbank is blijkens rov. 4.15.6 in samenhang met rov. 4.15.3 en rov. 4.33 van het bestreden vonnis uitgegaan van een bedrag van € 327.275,00 aan betaalde rente die op de netto-opbrengst van het project [project 1] in mindering strekt. Bij pleidooi is gebleken dat partijen het er inmiddels over eens zijn dat de betaalde rente € 321.544,70 bedraagt. Daardoor hoeft deze grief niet meer te worden besproken. In het vervolg dient met het bedrag van € 321.544,70 te worden gerekend.

3.19.

Grief 5 van [naam project] B.V. betreft de bouwkosten voor het project [project 1] . De rechtbank is ten aanzien van deze kosten in rov. 4.16 in samenhang met rov. 4.33 van het bestreden vonnis uitgegaan van een bedrag van € 1.500.456,33. [naam project] B.V. stelt in haar grief dat dit ten onrechte is omdat de bouwkosten € 1.596.733,63 waren. Zij heeft die klacht echter onvoldoende onderbouwd. Die nadere toelichting kon niet achterwege blijven, in het bijzonder omdat de belastingdienst de bouwkosten ook op een aanzienlijk lager bedrag heeft gesteld dan € 1.596.733,63 (te weten op € 1.507.478). [naam project] B.V. heeft het verschil tussen de bedragen van € 1.500.456,33 en € 1.507.478 evenmin toegelicht. Omdat [X] Beheer B.V. blijkens haar antwoordakte echter ermee instemt dat een bedrag van € 1.507.478 wordt aangehouden, zal in het vervolg met dat bedrag dienen te worden gerekend.

3.20.

Grief 6 en 7 van [naam project] B.V. betreffen de lening die [A] heeft verstrekt voor het project [project 1] en de daarover verschuldigde rente. Partijen zijn het inmiddels erover eens dat het verschuldigde rentepercentage 5,4% bedraagt. In het vervolg zal derhalve met dat percentage dienen te worden gerekend. Op een aantal onderdelen levert die lening echter nog steeds strijd op tussen partijen. Het gaat daarbij ten eerste om de hoogte van de lening, ten tweede over de omvang van de verschuldigde rente over de lening, en ten derde over bijkomende kosten.

3.21.

Wat betreft de hoogte van de lening is de rechtbank uitgegaan van een bedrag van € 635.390 omdat de noodzaak voor [naam project] B.V. om méér bij [A] te lenen niet was gebleken. De grieven behelzen dat hiermee wordt miskend dat nog een bedrag van € 222.100,32 extra ter leen is verstrekt door [A] . Bij pleidooi in hoger beroep is door [naam project] B.V. toegelicht dat de gestelde loonkosten van [A] voor het project [project 1] (die volgens haar € 57.487,50 bedragen, zie rov. 3.10 van dit arrest) onderdeel uitmaken van dit totaalbedrag van € 222.100,32. Dit loon zou niet daadwerkelijk zijn uitbetaald, maar in rekening-courant zijn geboekt (althans schuldig zijn gebleven). De beslissing over dit loon wordt - zoals uit het voorgaande blijkt - aangehouden. Voor het restantbedrag van (€ 222.100,32 - € 57.487,50 =) € 164.612,82 geldt dat de noodzaak voor [naam project] B.V. om tot dat bedrag een (extra) geldlening aan te gaan bij [A] ook in hoger beroep niet is aangetoond. De enkele stellingen dat leveranciers moesten worden betaald terwijl de betalingen uit het bouwdepot geregeld lang op zich lieten wachten, alsmede dat de projecten veel langer hebben geduurd dan gepland, zijn daarvoor niet voldoende. Dat zou hooguit tot een tijdelijke overbrugging hebben kunnen leiden, maar dat is niet wat [naam project] B.V. stelt. In het vervolg kan met dat extra bedrag van € 164.612,82 dus geen rekening worden gehouden.

3.22.

Voor de rente over deze lening betekent dit het volgende. Voor zover het hof op basis van de nadere aktewisseling tot het oordeel komt dat voor het project [project 1] loon mag worden berekend, mag daarover een rente van 5,4% worden gerekend. Alleen die rente mag nog worden opgeteld bij het bedrag van € 116.382 waar de rechtbank blijkens rov. 4.17.1 in samenhang met rov. 4.33 van het bestreden vonnis al vanuit is gegaan. [naam project] B.V. wordt verzocht zich in haar nadere akte (bedoeld in rov. 3.14 van dit arrest) ook uit te laten over de omvang van de rente die over het loon voor het project [project 1] verschuldigd is. Daarna kan [X] Beheer B.V. in haar antwoordakte daarop reageren. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.23.

Voor het eerst in hoger beroep heeft [naam project] B.V. betoogd dat, waar ook RNHB Hypotheekbank dergelijke kosten in rekening heeft gebracht, nog een afsluitprovisie van € 8.574,90 en een exit fee van € 8.574,90 aan [A] toekomen vanwege de door hem verstrekte lening en dat dit ook projectkosten zijn. Dit betoog volgt het hof niet. Uit niets blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat deze bedragen aan [A] toekomen. Bovendien blijkt uit niets dat [A] daadwerkelijk werkzaamheden heeft verricht die beloond moeten worden met een afsluitprovisie en exit fee. Daarop stuit het betoog van [naam project] B.V. af.

3.24.

Grief 9 van [naam project] B.V. betreft de administratiekosten voor het project [project 1] . [naam project] B.V. stelt in hoger beroep dat administratiekosten zijn gemaakt door [B] van in totaal € 14.584,78 en door kantoor ‘ [C] ’ (hierna: [C] ) van in totaal € 2.700. Bij pleidooi in hoger beroep heeft [naam project] B.V. toegelicht dat [B] de dagelijkse projectadministratie deed en [C] de vennootschap gerelateerde kwesties. Blijkens rov. 4.23.1 en rov. 4.33 van het bestreden vonnis heeft de rechtbank alle kosten van [B] in mindering gebracht op het resultaat. Dat geldt niet voor de kosten van [C] omdat de rechtbank maar één factuur van [C] in het dossier had aangetroffen van € 400. In hoger beroep heeft [naam project] B.V. nog twee facturen overgelegd van [C] die in totaal uitkomen op € 2.300 exclusief btw. De facturen komen het hof niet bovenmatig voor. Ook deze facturen zijn te kwalificeren als projectkosten voor het project [project 1] . Dat op deze facturen 2 × € 150 voor het deponeren van jaarstukken in rekening is gebracht terwijl bij de Kamer van Koophandel geen deponeringen aanwezig zouden zijn, doet daaraan niet af. Uit niets blijkt dat deze bedragen zijn gecrediteerd. Ook met het totaalbedrag van € 2.300 dient in het vervolg dus rekening te worden gehouden.

3.25.

De
eerste grief 12 van [naam project] B.V. ziet op kosten aangaande het project [project 1] die na het bestreden vonnis bekend zijn geworden. De in dit kader opgevoerde bedragen van € 116 en € 30,40 zijn door [X] Beheer B.V. als projectkosten erkend. Hierop hoeft dus niet meer te worden beslist. Het opgevoerde bedrag van € 968 inclusief btw (€ 800 exclusief btw) betreft een (overgelegde) nota van [C] met betrekking tot belastingjaar 2016. In vervolg op wat hiervoor omtrent de kosten van [C] is beslist, beschouwt het hof ook deze kosten nog als projectkosten omdat de laatste appartementen in 2016 zijn verkocht. Daarnaast brengt [naam project] B.V. een bedrag van € 1.792,49 in rekening betreffende rioolheffing en onroerende zaakbelasting voor het [project 1] -vastgoed. Het hof onderschrijft het verweer van [X] Beheer B.V. dat deze kosten slechts tot een bedrag van € 597,50 als projectkosten kunnen worden beschouwd omdat het [project 1] -vastgoed al per eind april 2016 is verkocht. Het voorgaande betekent dat in het vervolg (uitsluitend) met de volgende extra bedragen dient te worden gerekend: € 116, € 30,40, € 968 inclusief btw (€ 800 exclusief btw) en € 597,50.

3.26.

Grief 11 van [naam project] B.V. richt zich tegen rov. 4.33 van het bestreden vonnis waarin de rechtbank tot een eindafrekening is gekomen voor het project [project 1] . De behandeling van deze grief wordt aangehouden in afwachting van de aktes van partijen.

3.27.

Grief 13 betreft advieskosten met betrekking tot het project [project 2] . [naam project] B.V. stelt in hoger beroep dat de kosten van Kentie en Partners Architekten BV van € 6.183,30 alsmede een bedrag van € 33.395,83 betreffende kosten van Seinstra Van Rooij Notarissen als projectkosten moeten worden gekwalificeerd. De rechtbank heeft deze kosten niet als projectkosten aangemerkt omdat hiervan geen nota of factuur was overgelegd (zie rov. 4.37.5 van het bestreden vonnis). [naam project] B.V. stelt dat dit onjuist is. Ter onderbouwing van deze grief heeft zij declaraties overgelegd van Kentie en Partners Architekten BV die optellen tot een bedrag van € 6.183,30. [X] Beheer B.V. stemt inmiddels ermee in dat het bedrag van € 6.183,30 als projectkosten wordt aangemerkt. Daarop hoeft dus niet meer te worden beslist; in het vervolg moet met dat bedrag worden gerekend.

3.28.

Er bestaat nog wel strijd over de gestelde betaling aan Seinstra Van Rooij Notarissen. [naam project] B.V. heeft ten aanzien van het bedrag van € 33.395,83 geen factuur overgelegd, maar slechts een e-mail van Seinstra Van Rooij Notarissen en een nota van afrekening met een handgeschreven aantekening. Daaruit blijkt echter niet dat de gestelde betaling betrekking heeft op het project [project 2] . Aldus is niet aannemelijk geworden dat dit bedrag als projectkosten moet worden gekwalificeerd. Om die reden kan met het bedrag van € 33.395,83 geen rekening worden gehouden.

3.29.

Grief 17 van [naam project] B.V. valt het oordeel van de rechtbank in rov. 4.38.2 van het bestreden vonnis aan. Dat oordeel ziet op het project [project 1] , maar de grief heeft de ruimere strekking dat bij de berekening van de netto-opbrengst van de beide projecten rekening moet worden gehouden met alle kosten die als projectkosten hebben te gelden, ook indien en voor zover zij zijn opgekomen na de verkoop van de appartementen. Het hof constateert dat [naam project] B.V. bij deze algemene klacht geen belang heeft, zolang zij geen concrete posten stelt. Alleen ten aanzien van concrete posten kan immers, na debat tussen partijen, worden vastgesteld of ze als projectkosten kunnen worden aangemerkt. Dat betekent dat de grief in zoverre tevergeefs wordt voorgesteld en verder niet behoeft te worden besproken.

3.30.

[naam project] B.V. heeft twee nieuwe (concrete) posten aan de orde gesteld, betreffende tipgeld en betreffende fiscaal advies (naast de extra kosten van de advocaat, die in rov. 3.15 van dit arrest al besproken en verworpen zijn).

3.31.

Tussen partijen moet gezien de grieven en het antwoord daarop als vaststaand worden beschouwd dat het door [naam project] B.V. in hoger beroep opgevoerde tipgeld van € 5.000 dat aan [D] is voldaan projectkosten betreft. Daarop hoeft dus niet meer te worden beslist. Met dat bedrag dient in het vervolg rekening te worden gehouden.

3.32.

Verder voert [naam project] B.V. in hoger beroep de kosten op van fiscalist mr. Van der Voort van TEKZ Belastingadviseurs. Dit betreft een bedrag van € 43.045,65. [naam project] B.V. heeft zich door deze fiscalist laten bijstaan in het kader van het onderzoek dat de belastingdienst bij haar heeft verricht. Bij dit onderzoek zijn de beide projecten met terugwerkende kracht door de belastingdienst onder de loep genomen. Het is naar het oordeel van het hof redelijk dat [naam project] B.V. in dat kader fiscaal advies heeft ingewonnen. Zelfs indien [naam project] B.V. ‘een rotzooi’ van haar administratie zou hebben gemaakt, zoals [X] Beheer B.V. bij pleidooi in hoger beroep heeft gesteld, brengen de eisen van de redelijkheid en billijkheid mee dat deze kosten als projectkosten worden aangemerkt, dat wil zeggen: voor zover zij worden aangetoond en niet louter de privé situatie van [A] betreffen. In dat geval is de bijstand immers in het belang van beide partijen geweest. De omstandigheid dat [X] Beheer B.V. ondanks haar verzoek daartoe niet op de hoogte is gehouden van de communicatie met de belastingdienst, doet daaraan niet af. Bovendien heeft [X] Beheer B.V. niet gesteld wat er zou zijn gebeurd indien zij wel in die communicatie was gekend. Het hof zal [naam project] B.V. in de gelegenheid stellen de kosten van mr. Van der Voort die niet louter de privé situatie van [A] betreffen aan te tonen door middel van een specificatie in haar nadere akte (als bedoeld in rov. 3.14 en 3.22), onderbouwd met een urenstaat en facturen. Daarna kan [X] Beheer B.V. in haar antwoordakte daarop reageren. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.33.

Grief 18 van [naam project] B.V. richt zich tegen rov. 4.37.10 van het bestreden vonnis waarin de rechtbank tot een eindafrekening is gekomen voor het project [project 2] . De behandeling van deze grief wordt aangehouden in afwachting van de nadere aktes van partijen.

3.34.

Grief 19 van [naam project] B.V. richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in rov. 4.40 van het bestreden vonnis dat [naam project] B.V. met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is over het bedrag dat [X] Beheer B.V. toekomt. [naam project] B.V. betoogt in deze grief tevergeefs dat zij niet in verzuim is. Op zich is juist dat de rechtbank haar vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard, maar dat betekent slechts dat het vonnis niet kan worden geëxecuteerd zolang het niet onherroepelijk is geworden. Dat laat echter onverlet dat in het vonnis is vastgesteld dat op [naam project] B.V. een betalingsverplichting rust en dat, zoals uit de verdere overwegingen van dit arrest blijkt, in hoger beroep enkel nog de omvang van die betalingsverplichting ter discussie staat. Anders dan [naam project] B.V. stelt, kan het gegeven dat de notaris het depotbedrag rentedragend bewaart, evenmin tot afwijzing van de rentevordering van [X] Beheer B.V. leiden. De rente die wordt genoemd in de depotovereenkomst betreft immers rente die aan beide partijen toekomt en strekt - anders dan de rente als bedoeld in artikel 6:119 BW - niet ertoe de schade te vergoeden die het gevolg is van het verzuim van [naam project] B.V. Daarop stuit de grief af.

3.35.

Grief 20 van [naam project] B.V. ziet op rov. 4.41 van het bestreden vonnis waarin de rechtbank de beslagkosten toewijsbaar heeft geoordeeld. Volgens [naam project] B.V. is dat ten onrechte omdat ten tijde van de beslaglegging nog diverse appartementen van het project [project 2] moesten worden verkocht en nog niet tot een eindafrekening kon worden gekomen. Het hof volgt dit betoog niet. Tot op heden heeft [naam project] B.V. niets aan [X] Beheer B.V. betaald terwijl zij daartoe wel door de rechtbank is veroordeeld. Daarmee staat inmiddels voldoende vast dat het beslag - dat vervolgens tot de depotovereenkomst heeft geleid - niet onnodig was. De grief faalt derhalve.

3.36.

Tot zover de behandeling van de grieven. Iedere verdere beslissing in principaal appel wordt aangehouden in afwachting van de nadere aktes van partijen.

De grieven in incidenteel appel

3.37.

De
grieven 1 en 2 in incidenteel appel hebben betrekking op de schadevergoedingsvordering van [X] Beheer B.V. Zij heeft aan die vordering het volgende ten grondslag gelegd. Partijen beoogden dat de appartementen die behoorden tot het [project 1] -vastgoed pas ná realisering van een luxe afbouw zouden worden verkocht. Omdat partijen een (stille) maatschap vormden en besluiten alleen met algemene stemmen konden worden genomen, was het [naam project] B.V. niet toegestaan de appartementen op eigen houtje in casco staat te verkopen. De schade die [X] Beheer B.V. heeft geleden nu dat wel is gebeurd, bestaat uit misgelopen winst en bedraagt € 410.250,35. Dit betreft het verschil tussen de situatie waarin [X] Beheer B.V. verkeert en de hypothetische situatie waarin zij zou hebben verkeerd indien het [project 1] -vastgoed ná realisering van een luxe afbouw zou zijn verkocht.

3.38.

De rechtbank heeft de vordering afgewezen. Zij heeft geoordeeld dat [naam project] B.V. redelijkerwijs heeft mogen begrijpen dat [X] Beheer B.V. akkoord was met een casco verkoop voor een acceptabele prijs althans onder toekenning van een vooraf bepaalde vergoeding, zodat [X] Beheer B.V. geen recht heeft op vergoeding van schade bestaande uit de gestelde winstderving. De rechtbank oordeelde verder dat [naam project] B.V. op zich wel is tekortgeschoten door het [project 1] -vastgoed aan een derde te verkopen zonder te voldoen aan het in de brief van 1 en 21 maart 2016 gedane verzoek van [X] Beheer B.V. om rekening en verantwoording af te leggen, maar dat een specifiek daarmee verband houdende vordering tot schadevergoeding door [X] Beheer B.V. niet is ingesteld.

3.39.

[X] Beheer B.V. stelt dat de rechtbank het debat over de vraag of zij toestemming heeft gegeven voor verkoop in casco staat ten onrechte uitsluitend heeft beslecht aan de hand van de brief van 21 maart 2016, terwijl de brieven van 1 en 21 maart 2016 niet identiek waren en bovendien uitgesloten is dat [naam project] B.V. de brief van 21 maart 2016 al voor de verkoop had ontvangen (omdat die pas op de dag van verkoop is verstuurd). De brief van 1 maart 2016 is volgens [X] Beheer B.V. de enige brief waar [naam project] B.V. voor de verkoop kennis van heeft kunnen nemen en daaruit blijkt volgens haar niet dat zij akkoord was met een casco verkoop.

3.40.

Het hof wijst erop dat zij naar aanleiding van grief 1 van [X] Beheer B.V. het feitenoverzicht heeft aangepast (zie onder 2 van dit arrest). Voor de verdere beoordeling van de klachten van [X] Beheer B.V. is van belang dat haar uitlatingen in de brieven van 1 en 21 maart 2016 moeten worden uitgelegd aan de hand van de artikelen 3:33 en 3:35 BW. Volgens vaste rechtspraak zijn in dat kader alle omstandigheden van het geval van belang.

3.41.

Als niet of onvoldoende gemotiveerd betwist staat het volgende vast:

- [naam project] B.V. had al eens in een eerder stadium – in overleg met [X] Beheer B.V. en de makelaar – een 3D-video en tekeningen laten maken ter promotie van de verkoop van de appartementen in casco staat.

- De verkoop van de appartementen liep slecht, RNHB Hypotheekbank weigerde verdere betaling uit het bouwdepot, [A] kwam in financiële problemen en ook [X] Beheer B.V. berichtte ‘het niet langer vol te houden’.

- De makelaar kwam toen met een koper voor het [project 1] -vastgoed in casco staat voor een bedrag van € 4.200.000.

- Ook de appartementen van het project [project 2] zijn casco verkocht.

3.42.

Reeds daaruit volgt dat casco verkoop kennelijk tot de mogelijkheden behoorde. Mede tegen die achtergrond is het oordeel van de rechtbank juist, zelfs indien zij ten onrechte ervan is uitgegaan dat de brieven van 1 en 21 maart 2016 identiek waren. Immers, uit geen van die brieven blijkt dat [X] Beheer B.V. vond dat [naam project] B.V. niet mocht overgaan tot casco verkoop van het [project 1] -vastgoed. Los daarvan is de brief van 21 maart 2016 gezien zijn inhoud een aanwijzing achteraf dat [X] Beheer B.V. op de verkoopdatum akkoord was met een casco verkoop voor een acceptabele prijs althans onder toekenning van een vooraf bepaalde vergoeding. Dat verkoop in casco staat alleen was toegestaan als er een uitgewerkte resultatenrekening was gemaakt, zoals [X] Beheer B.V. nog heeft betoogd, staat niet in de brieven van 1 en 21 maart 2016 en behoefde [naam project] B.V. in de gegeven omstandigheden ook redelijkerwijs niet te begrijpen. De gevorderde vergoeding van winstderving omdat geen luxe afbouw is gerealiseerd, is dus terecht niet toewijsbaar geoordeeld.

3.43.

Overigens heeft de stelling in de brief van 21 maart 2016 dat het bod van € 4.200.000 onder de marktwaarde lag of tot een negatief resultaat voor de projecten zou leiden evenmin succes, mocht [X] Beheer B.V. dat nog aan haar vordering ten grondslag hebben willen leggen. Daaraan staat reeds in de weg dat het resultaat per saldo (in het geheel) niet negatief is gebleken en voorts dat [X] Beheer B.V. niet heeft aangetoond dat een ander bereid was het [project 1] -vastgoed tegen een hogere prijs af te nemen, noch anderszins voldoende heeft toegelicht wat een reële(re) marktwaarde was.

3.44.

Het voorgaande betekent dat de grieven 1 en 2 van [X] Beheer B.V. niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden.

3.45.

Grief 3 van [X] Beheer B.V. betreft de aan RNHB Hypotheekbank betaalde rente. Uit rov. 3.18 van dit arrest blijkt dat partijen het erover eens zijn dat deze rente € 321.544,70 bedraagt. Daarom hoeft deze grief niet meer te worden besproken. In het vervolg zal met dit bedrag dienen te worden gerekend.

3.46.

Grief 4 van [X] Beheer B.V. betreft de in rov. 3.24 van dit arrest reeds besproken kosten van [B] van € 14.584,78. [X] Beheer B.V. betwist dat deze kosten zijn aan te merken als projectkosten. Dat volgt het hof niet. [naam project] B.V. heeft bij pleidooi in hoger beroep toegelicht dat [B] de dagelijkse projectadministratie deed, zoals het indienen van de aanvragen voor het depot, het legen van de postbus en het betalen van de rekeningen. [X] Beheer B.V. heeft dat onvoldoende weersproken. Daarmee is voldoende aangetoond dat dit projectkosten zijn. De grief wordt derhalve verworpen.

3.47.

Grief 5 van [X] Beheer B.V. betreft de gebouwenverzekering. De rechtbank heeft blijkens rov. 4.26 in samenhang met rov. 4.33 van het bestreden vonnis hiervoor een bedrag van € 2.013,23 ten laste gebracht van het resultaat van het project [project 1] . [X] Beheer B.V. stelt dat dit ten onrechte is omdat het bedrag onderdeel uitmaakt van het in rov. 3.19 van dit arrest genoemde bedrag van € 1.500.456,33 (en dus sprake is van een dubbeltelling). Partijen zijn het hier inmiddels over eens. Op deze grief hoeft daarom niet meer te worden beslist. Met dit (afzonderlijke) bedrag van € 2.013,23 mag hierna derhalve geen rekening meer worden gehouden.

3.48.

In grief 5 komt [X] Beheer B.V. verder tot een eindconclusie aangaande het bedrag dat haar toekomt als helft van de netto-opbrengst van het project [project 1] . De behandeling van dit deel van de grief wordt aangehouden in afwachting van de nadere aktes van partijen.

3.49.

De
grieven 6, 7, 8 en 9 van [X] Beheer B.V. hebben betrekking op de rentekosten van de lening van [A] voor het project [project 2] . Deze rente maakt onderdeel uit van de algemene kosten die door de rechtbank blijkens de opsomming in rov. 4.37.10 van het bestreden vonnis voor een bedrag van in totaal € 450.523,95 ten laste van het resultaat van dit project zijn gebracht. De grieven strekken ten betoge dat de algemene kosten in totaal maximaal op € 168.345,33 mogen worden gesteld. Volgens [X] Beheer B.V. zijn ten onrechte de volgende rentekosten meegenomen: € 61.073,86 (2012/2013), € 81.208,15 (2014), € 93.614,70 (2015) en € 45.989,81 (2016) en geldt hetzelfde voor ‘de rente naheffing OB 2015’ van € 293. Het verschil tussen het oordeel van de rechtbank en de stellingen van [X] Beheer B.V. bedraagt afgerond € 282.179.

3.50.

De meest verstrekkende stelling van [X] Beheer B.V. luidt dat de lening van [A] niet is aangetoond. Die stelling wordt verworpen. Bij pleidooi in hoger beroep heeft [X] Beheer B.V. immers erkend dat [A] bij het project [project 2] een eigen inbreng heeft gehad van € 812.132,43. Bovendien is gebleken, zoals ook al volgt uit onderdeel 4.131 van haar memorie van antwoord, dat [X] Beheer B.V. aan de hand van dat bedrag zelf een renteberekening heeft gemaakt. De renteberekening van [X] Beheer B.V. resulteert in een bedrag van € 144.966, welk bedrag zij - blijkens de schematische weergave van haar stellingen in onderdeel 4.109 van haar memorie van antwoord - óók zelf als projectkosten heeft aangemerkt.

3.51.

[naam project] B.V. stelt dat het bedrag van de rente hoger moet zijn omdat volgens haar de volgende rentekosten projectkosten zijn: € 41.530,23 (2012/2013), € 55.221,55 (2014), € 63.658 (2015) en € 31.273,07 (2016), dus in totaal: € 191.682,85. Het verschil tussen het bedrag waar ieder van partijen mee rekent is € 46.716,85. Dat verschil beschouwt het hof in zoverre dus als enige strijdpunt. Geen van partijen heeft de verschuldigde rente door middel van een (voldoende gespecificeerde) berekening inzichtelijk gemaakt. Het hof zal [naam project] B.V. in de gelegenheid stellen die specificatie in haar nadere akte (als bedoeld in rov. 3.14, rov. 3.22 en rov. 3.32) alsnog te geven. Daarna kan [X] Beheer B.V. in haar antwoordakte daarop reageren. Iedere beslissing wordt aangehouden.

3.52.

Ten aanzien van ‘de rente naheffing OB 2015’ van € 293 heeft [naam project] B.V. tegenover het verweer van [X] Beheer B.V. onvoldoende toegelicht waarom die kostenpost als projectkosten kan worden aangemerkt. Met dat bedrag kan derhalve verder geen rekening worden gehouden.

3.53.

Grief 10 van [X] Beheer B.V. betreft de kosten van [B] voor het project [project 2] . De rechtbank heeft blijkens rov. 4.37.9 en rov. 4.37.10 van het bestreden vonnis uit dien hoofde een bedrag van € 5.040,33 exclusief btw als projectkosten aangemerkt. [X] Beheer B.V. bestrijdt dit oordeel tevergeefs. Zoals ook al ten aanzien van het [project 1] -vastgoed is overwogen, heeft [naam project] B.V. bij pleidooi in hoger beroep toegelicht dat [B] de dagelijkse projectadministratie deed, zoals de aanvragen voor het depot, het legen van de postbus en het betalen van de rekeningen. [X] Beheer B.V. heeft dat onvoldoende weersproken. Daarmee is voldoende aangetoond dat dit projectkosten betreft. De grief wordt derhalve verworpen.

3.54.

Grief 11 van [X] Beheer B.V. heeft betrekking op rov. 4.37.10 tot en met 4.38.3 van het bestreden vonnis waarin de rechtbank uiteindelijk tot een slotsom komt betreffende het bedrag dat voor het project [project 2] toewijsbaar is. De behandeling van deze grief wordt aangehouden in afwachting van de nadere aktes van partijen.

3.55.

Grief 12 van [X] Beheer B.V. betreft de wettelijke rente. De rechtbank heeft in rov. 4.40 van het bestreden vonnis geoordeeld dat de door [X] gevorderde wettelijke handelsrente niet toewijsbaar is omdat deze zaak geen handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW betreft. De grief betoogt tevergeefs dat wel degelijk de wettelijke handelsrente verschuldigd is. Artikel 6:119a BW heeft immers alleen betrekking op een geldelijke tegenprestatie voor geleverde goederen of diensten. Van betaling voor geleverde goederen of diensten is in de rechtsverhouding tussen partijen geen sprake: de vordering van [X] Beheer B.V. is gebaseerd op de afspraken tussen partijen die zijn neergelegd in de Akte. Bij deze grondslag geeft de wet geen aanspraak op wettelijke handelsrente. Dat betekent dat de grief faalt.

3.56.

Tot zover de behandeling van de grieven. Iedere verdere beslissing in incidenteel appel wordt aangehouden in afwachting van de aktes van partijen.

Slotoverwegingen

3.57.

De zaak zal naar de rol worden verwezen voor het nemen van de nadere aktes als in dit arrest bedoeld. Deze aktes mogen alleen gaan over de in de rov. 3.14, 3.22, 3.32 en 3.51 van dit arrest genoemde onderwerpen. Als partijen stellingen naar voren brengen die andere onderwerpen betreffen, kan daar in beginsel geen acht op worden geslagen.

3.58.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

verwijst de zaak naar de rol van
19 mei 2020 voor akte aan de zijde van [naam project] B.V. met - uitsluitend - de hiervoor in rov. 3.14, 3.22, 3.32 en 3.51 van dit arrest vermelde doeleinden, waarna [X] Beheer B.V. in de gelegenheid zal worden gesteld hierop bij antwoordakte te reageren;

houdt iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.C. Faber, M.M. Korsten-Krijnen en H. Koster en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2020.